Sentencia Civil 204/2024 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 4, Rec. 95/2024 de 02 de mayo del 2024

PRIMERO.- Cinco propietarios de viviendas que forman parte de la Comunidad de edificios DIRECCION000 (en adelante la Comunidad) interpusieron la presente demanda con la finalidad de impugnar el acuerdo número 1 de los tomados en la Junta celebrada el 29 de julio de 2021, que solicitan sea declarado nulo y sin valor alguno, con condena a la Comunidad a "restituir y rehacer las cuentas". Pretensión íntegramente rechazada en la sentencia de instancia, frente a la cual uno solo de los demandantes interpuso el presente recurso, en el que pide la total estimación de la petición que habían articulado.

SEGUNDO.- El punto 1 del orden del día, aprobado por mayoría de los partícipes (56 votos a favor, 35 en contra y 16 abstenciones), se enunciaba como "liquidación del ejercicio 01.01.2019 a 31.12.2019 y 01.01.2020 a 31.12.2020 y propuesta de modificación de cuotas. Aprobación si procede". En la Junta se expuso que tales liquidaciones estaban pendientes de aprobación por la suspensión de reuniones debido al COVID-19, y que se proponía un aumento de las cuotas, justificado por el incremento de gastos de limpieza y mantenimiento, realización de obras y déficit acumulado.

Tras hacer una alusión a la posibilidad de celebrar reuniones de propietarios durante el período de pandemia, tal y como preveía el Real Decreto Ley 8/21, de 4 de mayo, la demanda centra las razones de su impugnación, en síntesis, en las siguientes:

1º) En el estado de la deuda se incluían a diversos propietarios como deudores cuando no lo eran, a los que se pretendió prohibir el voto, y a algunos se les impidió participar en las votaciones y que fuera computado su voto, al tiempo que se les imposibilitó impugnar los acuerdos tomados.

2º) De la existencia de esos saldos negativos no se les dio ninguna explicación. Tampoco a los comuneros que aparecen con un saldo favorable. Se vulneró así su derecho de información.

3ª) Muchos de los propietarios no habrían recibido la correspondiente convocatoria ni tampoco el acta de la Junta.

4º) Pese a no contar con las mayorías necesarias, se procedió a alterar las cuotas de participación y distribución de gastos, contraviniendo las fijadas en el título constitutivo. Y

5º) En las liquidaciones presentadas a su aprobación se detectaron graves incorrecciones, que se enumeran en el hecho quinto de la demanda.

La Comunidad al contestar a la demanda, además de cuestionar los motivos de impugnación anteriores, adujo la caducidad de la acción ejercitada por haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la Junta. Excepción a la que no se dio respuesta en la sentencia de primer grado y que la demandada reproduce ahora, brevemente, al oponerse al recurso.

TERCERO.- Antes de profundizar en el estudio de las cuestiones sometidas a debate debe precisarse, en orden a fijar los hechos que han de servir de marco a esta resolución, lo siguiente:

1ª) La situación que debe examinar el juzgador, ahora este Tribunal, es la que existía al tiempo de presentarse la demanda, a fin de determinar si procede o no lo en ella solicitado. Así se desprende inequívocamente de la dicción del art. 410 LEC, cuando sitúa el comienzo de la litispendencia, con todos sus efectos procesales, desde la interposición de la demanda, si después es admitida, o del art. 413 de la misma ley procesal, en tanto indica que no se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubieran dado origen a la demanda.

En este sentido, la sentencia de la Sección 11 de Barcelona de 11 de mayo de 2022 señala: " en nuestro sistema la litispendencia provoca, además de la perpetuatio jurisdictionis, la perpetuatio facti (perpetuación del hecho o estado de cosas), la perpetuatio obiectus (perpetuación del objeto), la perpetuatio valoris (perpetuación del valor), la perpetuatio iuris (perpetuación del derecho), y la perpetuatio legitimationis (perpetuación de la legitimación), de tal forma que la decisión del tribunal debe referirse a la situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda. Con arreglo al principio de litispendencia, recogido en los arts. 410 y 411 LEC , los efectos de la interpelación judicial se producen desde su interposición si después es admitida la demanda, retrotrayéndose así a la fecha de presentación de la misma.

Como recogen las STS de 8 de junio de 2006 , 20 de abril de 2007 , 30 de mayo de 2007 , 21 de mayo de 2008 , y 9 de mayo de 2013 , entre muchas otras, este principio está fundado en razones de seguridad jurídica pues la perpetuación de la jurisdicción se ha mantenido incluso en los casos en que ha existido una importante demora desde el momento de la interposición de la demanda hasta el momento del emplazamiento ( STS 23 de diciembre de 2002, RC n.º 1812/97 ).

2º) En esta misma línea, para esta fase de apelación, el art. 456 LEC prohíbe la introducción de hechos nuevos, que no hayan sido alegados en la instancia. Esta prohibición no es sino una aplicación más del derecho de defensa plasmado en el art. 24 de la Constitución, pues la otra parte carece ya de los medios de alegación y prueba con los que contrarrestar ese nuevo planteamiento. Como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2023, " la apelación no constituye un nuevo juicio, que dé oportunidad a las partes litigantes para variar el objeto del proceso, tal y como fue previamente configurado con sujeción al principio dispositivo que rige el proceso civil ( art.412.1 LEC ); por lo tanto, no es compatible con el planteamiento de nuevas acciones y excepciones, sino que debe ser resuelto mediante un examen de las actuaciones de primera instancia, sin que quepa introducir en apelación cuestiones nuevas, distintas de las debatidas oportunamente en el proceso en el que se dictó la resolución apelada". Y, añade, "Los límites expuestos ostentan además una indiscutible dimensión constitucional, en tanto en cuanto se hallan anudados al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva proclamado por el art. 24.1 de la CE , en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión, que se proyecta en el régimen de garantías legales correspondientes a los recursos ( SSTS 927/2006, de 26 de septiembre ; 533/2009, de 30 de junio y 306/2020, de 16 de junio )". Y

3º) Siguiendo estas pautas deben quedar excluidos de examen todos aquellos temas que, bien no guarden relación con el planteamiento inicial, bien hayan sido traídos al proceso por vez primera en esta fase de recurso. Tal sucede, respecto de los primeros, con lo sucedido en posteriores juntas de propietarios, que no son objeto de impugnación, o con la conducta seguida por otros administradores de la Comunidad, que, por más que puedan incidir en lo acordado en la junta que es aquí cuestionada, en nada afectan a la valoración que deba hacerse sobre la validez o nulidad de los acuerdos impugnados en relación a los motivos concretos que sustentan lo pretendido en la demanda, a los que se ha hecho alusión. Es decir, los acuerdos serán válidos o nulos en atención a las circunstancias concurrentes cuando fueron tomados, que son las que deben examinarse. Lo que no cabe es pretender, apartándose del planteamiento formulado en la demanda, discutir ahora la bondad de sucesivos acuerdos o actuaciones comunitarias posteriores.

En igual sentido, no pueden ser objeto de análisis las numerosas cuestiones que se incluyen en el escrito de recurso que no fueron objeto de demanda, con alusiones continuas a actos realizados por administradores anteriores y posteriores a quien lo era a la fecha del acuerdo, para discutir también si fue correcto su proceder, o impugnaciones sobre distintas partidas de las liquidaciones o forma de realizar la contabilidad, aplicación de compensaciones, modo de llevar a cabo el recuento de votos, entre otras muchas, de lo que nada se decía inicialmente. En definitiva, la presente resolución dará respuesta a los temas planteados en el recurso ( art. 465.5 LEC), que, además, cumplan el presupuesto de haber sido introducidos en el proceso a través de demanda y contestación, que son los que configuran el objeto de este proceso.

CUARTO.- En consonancia con lo anterior deben rechazarse las diversas alegaciones que hace el recurrente sobre infracciones procesales cometidas en la instancia, bien por no haberse admitido determinadas pruebas, bien por incongruencia omisiva por no haber abordado la sentencia algunas cuestiones, pues tanto en uno como en otro caso las vincula a hechos ocurridos con posterioridad, que no eran objeto de la acción formulada y que no inciden en su resultado. Estos hechos (los referidos a Juntas que sucedieron a la litigiosa o a la posterior actuación seguida por los administradores de la Comunidad) en modo alguno afectan a los defectos formales denunciados en la demanda, ni tampoco a las supuestas incorrecciones de las liquidaciones que se detallan en su hecho quinto de la demanda, que serán o no correctas con independencia de los acuerdos alcanzados en otras juntas. En este sentido ya se ha pronunciado esta Sala en Auto de 4 de abril del año en curso, con el que se aquietó el apelante.

Con relación a estas liquidaciones no es cierto que el Juzgado no haya entrado en su análisis, por más que sus apreciaciones no sean compartidas por el recurrente. Al igual que sucede con la valoración que hizo el juzgador de instancia de las pruebas testifical, de interrogatorio y del informe emitido por D. Romeo, a las que más adelante se hará mención, pues lo que en realidad alega el apelante no es tanto la existencia de infracciones procesales, como indica, sino su discrepancia con el crédito que esas pruebas le merecieron al juzgador.

QUINTO.- En otro orden de cosas, debe rechazarse ya desde ahora la alegación de caducidad que plantea la demandada pues, con independencia de que se comparta o no lo argumentado en la demanda, lo cierto es que se presenta, en los hechos en los que se sustenta, como una acción de impugnación de acuerdos por ser contrarios a la propia Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos, para cuyo ejercicio el art.18 de la citada Ley prevé el plazo de un año, que no había aquí transcurrido a la fecha de interposición de la demanda.

SEXTO.- Pasando así al examen de los motivos de impugnación reproducidos en el escrito de recurso y comenzando por el análisis de los defectos formales que se relatan en la demanda, referidos a la convocatoria, derecho de información y notificación de los acuerdos, lo primero que destaca es que nada se concreta o individualiza acerca de cómo se infringieron esos derechos respecto a comuneros identificados, de tal forma que la Comunidad, como dice, se ve imposibilitada de intentar neutralizar esos argumentos mediante la correspondiente prueba.

En cualquier caso, esas notificaciones para la convocatoria y conocimiento de los acuerdos y el cumplimiento del derecho de información quedaron avalados por la declaración de quien llevaba la administración comunitaria, que explicó cómo se hizo a través de correo electrónico a quienes disponían del él, envíos a domicilio, avisos en el tablón de anuncios en cada portal y en los ascensores y "buzoneo". La veracidad de estas manifestaciones viene avalada por el gran número de personas que intervinieron en la Junta, 107, superior a los asistentes a cualquier otra, y por las declaraciones de quien era presidente de la Comunidad al tiempo de seguirse este proceso y de las de uno de los miembros de la Junta Rectora cundo se tomó el acuerdo. Prueba bastante para desvirtuar las declaraciones de los tres testigos traídos por los demandantes, que se limitaron a señalar, una, Sra. Elvira, que hubo propietarios que no fueron convocados porque no tenían correo electrónico, lo que no excluye que lo fueran en otra forma; y los otros dos, a indicar que no fueron convocados personalmente, pero una de ellas, Sra. María Cristina, admite no recordar si vio o no la convocatoria en el portal, mientras que el otro, Sr. Heraclio, reconoce que entonces vivía en otra ciudad y que su correo había dejado de funcionar. Circunstancias que impiden conceder mayor relevancia a estas testificales frente a los datos que han quedado expuestos. También vinieron a admitir que fueron informados cuando preguntaron por sus saldos, que se les dijo que obedecían a consumos.

Con relación a la presencia de saldos negativos, los actores decían en la demanda que a los que se encontraban en esa situación no se les permitió votar, mientras que ahora lo que denuncia el recurrente es precisamente lo contrario: que se les hubiera permitido cuando su saldo era negativo. Contradicción bastante para evidenciar la inviabilidad de este motivo de impugnación. Lo cierto es que esos saldos aparecían reflejados en los estadillos acompañados a la convocatoria y no reflejaban deudas vencidas o situación de morosidad, sino simplemente una previsión conforme al resultado que arrojarían las cuentas de cada propietario de aprobarse la liquidación que se proponía, en atención, en especial, a los gastos de consumo de cada vivienda y gastos generales a repercutir. Así fue explicado convincentemente por quien llevaba entonces la administración de la Comunidad y no fue desvirtuado por prueba alguna en contrario, pues el informe emitido por D. Romeo no cuestiona las cifras resultantes. De ahí que fuera correcto que a esos propietarios, que aparecían con saldos negativos en las cuentas a aprobar, se les permitiera el voto, como así se hizo, frente a lo que inicialmente se afirmaba en la demanda, mientras que no había razón para impedírselo, como ahora se pretende. Tampoco se justifica que se haya impedido a comunero alguno impugnar los acuerdos por esta razón.

No existió, en fin, alteración de cuotas o coeficientes previstos en el título, sino únicamente incremento de las que venían girándose, susceptible de ser aprobado por mayoría ( art. 17.7 LPH). Este motivo de impugnación, que se configura como principal en la demanda en cuanto es el único al que dedica especial mención en su fundamentación jurídica, es ahora abandonado en el escrito de recurso, en el que se reconoce abiertamente que no se modificaron esos coeficientes (apartado f en la página 7).

SÉPTIMO.- Con apoyo en el informe emitido por D. Romeo, las incorrecciones que los demandantes denuncian en el hecho quinto de la demanda que existieron en las liquidaciones presentadas y aprobadas en la Junta en cuestión, son las siguientes:

1º) La Administradora no entregó toda la documentación contable y original a quien le sucedió en el cargo.

2º) Tampoco facilitó la información tributaria necesaria de la Comunidad.

3º) No es posible aclarar cómo la administradora llegó a los saldos actuales ni tampoco responder a por qué vecinos con características muy similares tienen saldos muy diferentes.

4º) Las actas están sin firmar y no consta quien actuó como Secretario.

5º) Se modificó la cuota de participación sin la mayoría necesaria.

6º) En las actas posteriores a 2018 no constan saldos.

7º) Los saldos presentados a los propietarios difieren de la situación real, y desaparecen los saldos positivos y comienzan a ser negativos, así como el fondo de reserva. Entre los años 2020 y 2021 la Comunidad perdió 154.936,82 € "sin justificar".

8º) Se observan diferencias entre las facturas y lo pagado.

9º) Se realizaron obras en la pista de paddle sin aprobación de los propietarios por importe de 19.000 €.

10º) Se observan imputaciones de gastos incorrectas, sin aprobar por la Comunidad. Y

11º) Se realizaron gastos en el año 2018 por importe de 553.180 € que no fueron aprobados por los propietarios.

En otros pasajes de la demanda se habla genéricamente de la existencia de un "caos" contable, negligencia en la llevanza de la administración y arbitrariedad en las liquidaciones con grave perjuicio para algunos propietarios. No se concreta, sin embargo, en qué hubiera consistido ese perjuicio, fuera de lo antes analizado de los saldos negativos para algunos propietarios y de lo que a continuación se analizara, lo que impide cualquier pronunciamiento sobre tan genéricas imputaciones.

OCTAVO.- De estos últimos motivos deben ser rechazados ya desde ahora el 1º, pues se refiere a una actuación del administrador posterior a la adopción de los acuerdos, que no incide en su nulidad o validez; el 5º, pues ya se ha dicho que no hubo alteración de las cuotas de participación y sí solo incremento de las que se abonaban; y el 11º, que tampoco guarda relación con el objeto de este procedimiento, al referirse a un ejercicio anterior a los que fueron objeto de aprobación.

En realidad, esa relación de incorrecciones o inconsistencias reproducen las consignadas en el informe emitido por D. Romeo, acompañado a la demanda en una copia a la que faltan páginas, y que fue objeto de ratificación en el acto del juicio. Ese informe, que fue encargado por la propia Comunidad, se refiere no solo a los ejercicios que fueron aprobados en la Junta, sino también a los correspondientes a los años 2017, 2018 y 2021, periodo en el que se sucedieron tres administradores distintos. En él se alude a que la información tributaria que le fue facilitada es escasa, pero no concluye nada acerca de las consecuencias que puede suponer esa insuficiencia (motivo 2º).

Señala también que se llevaba una contabilidad de acuerdo con el Plan General Contable, pero que no le fue facilitada por ninguno de los administradores, que tampoco le aclararon cómo llegaron a los saldos actuales y por qué vecinos con características muy similares tienen saldos tan diferentes. Pero con haberse explicado esta circunstancia, como antes hemos expuesto, derivada de los diferentes consumos habidos por unos y otros y repercusión de gastos, no deja de ser significativo que el propio perito reconoció en el acto del juicio que con el administrador solo había hablado en una o dos ocasiones, que éste limitó a una sola llamada. Por lo demás, a la convocatoria se acompañaron los correspondientes estadillos que reflejaban los ingresos y gastos habidos en cada periodo, que determinaban el saldo final, que el Sr. Romeo también conoce cuando analiza a continuación las pérdidas habidas en los sucesivos ejercicios (motivo 3º).

En nada afecta a la validez de los acuerdos que existan actas sin firmar, mientras que la condición de secretario de la Comunidad la asumía el propio administrador ( arts. 13.6 y 20.1.e LPH, motivo 4º); e igual ausencia de relevancia presenta que en las actas posteriores a 2018 no consten los saldos pues lo que aquí debe analizarse es la corrección de las liquidaciones impugnadas y si, en su caso, perjudicaron a los comuneros (motivo 6º).

Es cierto que los saldos con los que contaba la Comunidad disminuyeron considerablemente entre el 31 de diciembre de 2018 y la misma fecha de 2020, que es el periodo que aquí interesa pues es el que corresponde a los ejercicios aprobados en la Junta discutida. Ahora bien, también esta circunstancia resultó aclarada por el administrador cuando aludió a facturas anteriores a las que hubo de hacerse frente, a la dotación del fondo de reserva, al notable incremento de gastos comunitarios y a que, por razón de la pandemia, no fue posible incrementar las cuotas hasta la Junta de julio de 2021. Lo que debe resaltarse es que en ningún momento el perito Sr. Romeo alude a que los gastos afrontados no respondieran a la realidad de las cosas, a la necesidad de atender a los diversos gastos comunitarios, o a que los saldos no reflejasen la situación real (motivo 7º).

Sobre la falta de correspondencia entre algunas facturas y lo pagado por ellas, el propio Sr. Romeo explica en la página 12 de su informe que puso en manos de un conocido profesional, del que no da ningún dato, una muestra de facturas, para que verificara si los precios aplicados eran correctos o no. Modo de proceder que no resulta procesalmente admisible en tanto se ofrecen valoraciones o conclusiones emitidas por persona anónima a la que no es posible, por esta razón, someter a la oportuna contradicción en el curso del juicio. En cualquier caso, el administrador explicó convincentemente, con detalle, todas y cada una de las facturas en cuestión al responder al anterior mediante burofax de 23 de junio de 2022 (motivo 8º).

Las obras en la pista de paddle comunitaria obedecieron a la rotura de un colector que dañó esa instalación, de forma importante. Así está admitido por todos, incluida la testigo traía por los actores, Sra. Elvira, que también aludió a que la reparación fue aprobada por la Junta Rectora. Dice el apelante que esa Junta Rectora no está prevista en los estatutos comunitarios, lo que no es posible afirmar o negar por haberse aportado al procedimiento fragmentados (solo aparecen las páginas pares), pero lo que sí es claro es que existía en la práctica, como todos vinieron a reconocer en el acto del juicio, y estaba constituida por los presidentes de los distintos portales. En realidad, la discusión en este punto gira en torno a la conveniencia de realizar estas obras y su importe. Y con no haber prueba alguna que demuestre, siquiera indiciariamente, que la suma a la que ascendió (14.900 € o 19.000 € según una y otra parte) fuera excesiva o no acorde a las obras realizadas, no cabe desconocer que, como obra de mantenimiento de un elemento comunitario, aprobada por un órgano que actuaba por la Comunidad (así lo corroboró uno de los miembros de esa Junta Rectora, el Sr. Carmelo, que explicó que habían actuado a petición de los comuneros), había de llevarse a cabo por el administrador ( art. 20 LPH). No se está ante una nueva instalación, servicio o mejora, como se indica en la demanda con relación a esta partida (motivo 9º).

Por último, con relación a las que se dice "imputaciones de gastos incorrectas, sin aprobar por la Comunidad", parecen venir referidas, según se desprende del informe del Sr. Romeo y de lo alegado por la Comunidad en el acto del juicio, a los relativos a una empresa catalana que, en realidad, actuaba para la SAREB, y a una cuenta, la 555, que debía ser temporal o de tránsito y, sin embargo, presentaba numerosos registros. Respecto a esto último, el administrador explicó que ese gran número de apuntes se debía al cambio de programa informático, mientras que el modo anómalo de computar los pagos de la SAREB venía propiciado por la actuación de ésta, propietaria de más de 500 predios en la Comunidad y que realizaba ingresos globales, sin especificar los inmuebles a los que correspondía. En cualquier caso lo decisivo, como en los apartados anteriores, es que nada se acredita acerca de que las cuentas objeto de liquidación no correspondieran a la realidad de las cosas, ni que hubieran generado, en una u otra forma, perjuicios concretos e identificados a los comuneros (motivo 10º).

En definitiva, aunque pudiera decirse que la contabilidad llevada por la administración no hubiera sido la más adecuada - y es sabido que a una comunidad de propietarios, por su propia naturaleza, no es exigible un especial rigor contable-, sí cabe afirmar que tenía, al menos, el contenido mínimo suficiente para que los comuneros pudieran conocer las partidas sobre las que debían pronunciarse; y, sobre todo, como bien señala el Juzgador de instancia, no puede sostenerse que hubiera mediado una actuación contraria a la Ley o a los Estatutos que justificase la acción de impugnación ejercitada. Y debe insistirse que es éste el objeto del proceso, que, en varias ocasiones, parece confundir la parte actora con la de una acción de rendición de cuentas o de responsabilidad del administrador por una mala gestión, que no son las aquí ejercitadas.

NOVENO.- Lo hasta aquí expuesto ha de traducirse en la total desestimación del recurso, con la consiguiente imposición al apelante de las costas aquí causadas ( art. 398 LEC). E igual pronunciamiento debe ser mantenido respecto de las generadas en la instancia pues no observa la Sala las dudas de hecho o de derecho a las que alude el recurso, sin concretar siquiera en que pudieran consistir. Baste remitirse a lo hasta aquí razonado para rechazar este último motivo del recurso.

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente: