Sentencia Civil 193/2024 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 4, Rec. 51/2024 de 25 de abril del 2024

PRIMERO. Antecedentes.

La controversia que se traslada a esta segunda instancia tiene por antecedentes los siguientes hechos, que no son objeto de discusión:

(i) El día 26 de septiembre de 2014 la Comunidad de Propietarios " DIRECCION000" de Trubia concertó con la mercantil URBASER S.A. un contrato de "servicios energéticos" por el que ésta se comprometía a realizar la instalación de una caldera comunitaria de biomasa para el servicio de agua caliente y calefacción, así como el suministro de combustible y el correspondiente mantenimiento.

(ii) El contrato preveía el precio de la instalación de 139.676 euros (I.V.A. no incluido), cuyo abono se aplazaba, de manera que, incluyendo su financiación, la Comunidad había de satisfacer por ese concepto la cantidad anual de 16.500 euros (I.V.A. incluido) a lo largo de los quince años de duración que se establecían, y a la que se añadía el importe correspondiente a las actuaciones de mantenimiento y "garantía total", así como consumo de combustible.

(iii) En el apartado II.5 de su exposición se indicaba la inclusión en los servicios y costes asociados del contrato de la "adquisición y montaje de contadores de energía individuales para cada vivienda", con una expresión que se repetía después al describir cada una de las prestaciones que aquel comprendía.

(iv) También se preveía la constitución por URBASER S.A. de una agrupación de interés económico con HULLERAS DEL NORTE S.A. (en lo sucesivo, HUNOSA) que había de sustituir a la primera "en todos los derechos y obligaciones derivados" del contrato, como efectivamente ocurrió después al constituirse esa agrupación ("HUNASER"), que, finalmente, y tras su disolución, fue sustituida en la posición contractual por HUNOSA.

(v) Las partes convenían, además, la facultad de la empresa de "resolver en cualquier momento la relación contractual...sin obligación de abono de indemnización alguna" por los motivos que se indicaban, entre ellos, el "impago de cuatro cuotas consecutivas o seis alternas en un año".

(vi) El día 24 de febrero de 2022 la Comunidad dirigió un burofax a HUNOSA en el que, en referencia a la deuda que ésta venía reclamando, hacía ver la necesidad de contar con la documentación de la caldera y las facturas generadas por la relación contractual, aludiendo a distintos importes que, en su entender, le adeudaba la destinataria, como eran los correspondientes a unas cubas de gasóleo empleadas al inicio del contrato; el importe de unas piezas destinadas a la caldera que aquella había cobrado; y una cantidad facturada en concepto de "acuerdo 2017" de la que decía no tener constancia. Y añadía también el requerimiento a fin de que aquella instalara los contadores individuales a los que se refería el contrato.

(vii) A su vez, HUNOSA dirigió una comunicación a la Comunidad fechada el 2 de marzo de ese mismo año en la que ponía de manifiesto que no estaban abonadas las facturas del periodo de agosto de 2021 a enero de 2022 por un importe de 30.631,58 euros, por lo que "instamos la resolución de la relación contractual que nos une" acogiéndose a aquella previsión, añadiendo, además, que si en el plazo de un mes a contar desde la recepción no se procedía al pago, se instaría la vía judicial para lograrlo. Y, por otra comunicación fechada el día 16 de ese mismo mes, dio contestación a los requerimientos de la Comunidad, aportando las explicaciones que tuvo por oportunas sobre los mismos, recordando de nuevo la deuda pendiente, que en la fecha se había incrementado a 37.120,30 euros, insistiendo en la resolución del contrato y en el plazo concedido para el abono de la deuda.

(viii) La Comunidad contestó a la anterior por otra carta del día 21 en la que de nuevo insistía en su posición sobre lo que consideraba como el incumplimiento por HUNOSA de las obligaciones que tenía asumidas, apremiándola a "aclarar la situación para poder retomar la relación comercial de manera satisfactoria y pacífica para ambas partes". Y el día 7 de abril, en que vencía el plazo señalado, abonó el importe de la deuda recogido en la comunicación anterior.

(ix) El día 6 de ese mes de abril HUNOSA procedió al precintado de la caldera, dejando sin servicio la calefacción y agua caliente del edificio, que, no obstante, continuaba disponiendo de ésta última sirviéndose de la antigua caldera que aún estaba en funcionamiento. Y ambos servicios se repusieron después al acceder el Juzgado (auto de 28 de octubre de 2022) a la medida cautelar que, con ese fin, promovió la Comunidad.

(x) En fin, la entidad "ADMINISTRACIONES GEDA S.L." fue la encargada de la administración de la Comunidad desde al menos la fecha en que comenzó a gestarse la concertación del contrato referido hasta el mes de octubre de 2021, en que fue sustituida en sus funciones por quien la Comunidad tuvo a bien designar. Y ésta promovió frente a aquella unas diligencias preliminares con la finalidad de obtener distintos documentos relacionados con su gestión, especialmente los que afectaban al desenvolvimiento del contrato concertado con HUNOSA, y que no fueron admitidas.

Con esos antecedentes, la Comunidad formuló demanda frente a HUNOSA y ADMINISTRACIONES GEDA S.L. solicitando, en cuanto a la primera, la declaración de que había incurrido en incumplimiento del contrato que tenía concertado con ella, con la condena a continuar en la ejecución del mismo, con la reposición del servicio de la caldera; a instalar los contadores, o, en su caso, repartidores de costes, de calefacción; a entregarle determinada documentación relacionada con la caldera; y a indemnizarla por los distintos perjuicios que asociaba a aquel incumplimiento. Y, en cuanto a la segunda, interesaba la condena a rendir cuentas de su gestión, con la aportación, tanto de documentos, como de múltiples explicaciones sobre la misma en distintos extremos.

La sentencia de instancia acogió parcialmente la demanda en lo que afectaba a HUNOSA, declarando que había incumplido el contrato, condenándola a restaurar el servicio e instalar los aludidos repartidores, así como a entregar la documentación requerida e indemnizar a la actora por los perjuicios derivados de la interrupción del servicio de calefacción con la cuantía reseñada en los antecedentes. No hizo, además, pronunciamiento sobre las costas derivadas de la intervención de la mercantil citada. Y desestimó íntegramente la demanda en lo que afectaba a ADMINISTRACIONES GEDA S.L., imponiendo a la actora las costas procesales derivadas de la intervención de ésta.

Frente a la sentencia formuló recurso la demandante, en el que, con denuncia de la errónea apreciación de la prueba e infracción de las normas a las que se sujeta la controversia, pretende la estimación íntegra de las pretensiones de la demanda frente a ambas demandadas, y que se impongan las costas de primera instancia a HUNOSA, dejando sin efecto, además, la condena a abonar las causadas por ADMINISTRACIONES GEDA S.L. Ambas se opusieron al recurso, y, además, HUNOSA formuló impugnación de la sentencia, si bien no se dio trámite a la misma toda vez que dedujo igualmente recurso con el que, con denuncias de similar naturaleza, pretende la íntegra desestimación de la demanda, no sin dejar de añadir la falta de motivación de la sentencia. En fin, la Comunidad se opuso a este último recurso insistiendo, en esencia, en la argumentación que tenía expuesta en el que por su parte, había formulado.

I- Recursos de la Comunidad de Propietarios frente a HUNOSA, y de ésta.

SEGUNDO. Motivación de la sentencia.

Debe reconocerse que, como sostiene HUNOSA en su recurso, la sentencia apelada ofreció una respuesta exigua a las múltiples cuestiones -de hecho y derecho- que se habían planteado en el litigio, con una argumentación que resulta escueta. Otra cosa es que, con ello, quepa apreciar una falta absoluta de motivación como la que aquella invoca, no solo porque ni siquiera la apelante pretende con esta denuncia la anulación de la sentencia y la retroacción de actuaciones a fin de cumplir con mayor rigor con el mandato del art. 218.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil; sino también cuando, con todo, es posible identificar en la resolución las razones que llevaron a su decisión final, y, con ello, sujetarlas a la oportuna revisión en este recurso, que es la finalidad esencial a la que atiende ese deber de motivación, y que, cumplida, impide la apreciación del defecto que se invoca (así, STS nº 480/2023, de 11 de abril).

TERCERO. Resolución del contrato.

La sentencia de instancia condenó a HUNOSA a cumplir con el contrato, ordenando el desprecinto de la caldera y, en consecuencia, la reposición del servicio que prestaba. Y las razones que la misma expone para ver desestimada la demanda en este extremo no permiten llegar a otra decisión.

Indudablemente, HUNOSA manifestó de modo inequívoco su voluntad de dar por resuelto el contrato en uso de la facultad que éste le concedía ante la situación objetiva de impago de las facturas que se han expresado, y que, como se ha visto, fueron finamente atendidas en el plazo concedido para ello. Pero es patente que, con independencia de las negociaciones que las partes entablaron tras esa comunicación en las que se contemplaba (así lo tienen asumido) la opción de dar por finalizada la relación contractual, esta alternativa no fue aceptada por la Comunidad en ningún momento.

Y, siendo así, a los fines de esa pretensión, no es preciso cuestionar si, como sostiene la Comunidad, aquella hizo un uso abusivo de tal facultad contractual, ni si, como afirma la contraria, existía o no un incumplimiento previo por parte de aquella que hacía legítima la resolución. Con ser cierto que la condición resolutoria expresa pactada en el contrato habilita a quien lo concierta para dejarlo sin efecto de darse la situación contemplada como evento resolutorio (así, SSTS nº 637/2017, de 23 de noviembre, o 292/2016, de 4 de mayo) y siempre que quien la pretende tenga cumplidas las obligaciones que le incumben ( STS nº 936/2011, de 15 de diciembre, con cita de las de 15 de julio de 2011 y 4 de octubre de 2010), por igual lo es que la jurisprudencia afirma de manera constante que ( STS nº 172/2018, de 23 marzo) " la resolución del contrato ha de ser hecha valer por vía de acción, y no cabe su alegación como excepción, a no ser que se trate de una resolución convencional o ya declarada judicialmente ( sentencias de esta sala 1034/1994, de 19 de noviembre ; 978/1999, de 15 de noviembre ; 894/2000, de 6 de octubre ; y 95/2015, de 24 de febrero )". En la segunda de estas resoluciones (nº 978/1999) se explica, así, que " La Jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro Ordenamiento no sólo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma, dirigida a la otra parte, pero a reserva de que sean los Tribunales los que definitivamente decidan la procedencia de la resolución extrajudicial, cuando no se acepta y resulta impugnada, con lo que no se autoriza la extinción del contrato, en cuyo caso la voluntad rescisoria, en este caso del comprador, requiere para su eficacia una resolución judicial que declare su procedencia, al concurrir los supuestos legales del artículo 1124 del Código Civil , y, dado el principio de rogación de parte por el que se gobierna el proceso civil, esa declaración judicial sólo puede obtenerse si se ha ejercitado la correspondiente acción". Y en la última citada (nº 1034/1994) se precisa que " lo único que puede hacer el Juzgador, ante tan anómala situación, es no tener en cuenta dicha alegación de resolución contractual, al no poder ser aducida la misma, repetimos, por vía de excepción y no haberse formulado la oportuna petición reconvencional con relación a ella".

En consecuencia, no habiéndose aceptado aquella resolución pretendida por HUNOSA de modo convencional, ni habiendo interesado la misma la declaración de ser legítima y adecuada a derecho en el procedimiento, el contrato continúa subsistente, con el consiguiente deber de cumplir con las prestaciones convenidas. Y ha de aclararse, además, que ese deber no alcanza únicamente, como sostiene repetidamente aquella, a lo acontecido en el devenir de la relación contractual desde la fecha (noviembre de 2020) en que se subrogó en la posición contractual de la agrupación de interés económico en que se anteriormente integraba, sino también a cuanto resulte desde el inicio de aquella. La cesión del contrato, con esa alteración subjetiva, comporta la transmisión (así, STS nº 581/2023, de 20 de noviembre, con cita, entre otras, de la nº 647/2012, de 20 de noviembre) del contenido contractual " de forma unitaria e íntegra, en el entramado de derechos y obligaciones dimanantes del contrato cedido".

CUARTO. Contadores vs. repartidores de costes.

Entre esas prestaciones el contrato comprendía, en los términos ya expuestos, la instalación de contadores individuales de calefacción en las viviendas, que fue lo que la sentencia de primer grado descartó, imponiendo en su lugar la obligación de instalar repartidores de costes, que era lo que de manera alternativa se solicitaba en la demanda. Y aunque en sus respectivos recursos la Comunidad de propietarios y HUNOSA cuestionen esa decisión, no cabe sino confirmarla, cuando:

(i) Que HUNOSA estaba dispuesta a instalar tales repartidores es algo que ofrece pocas dudas a la luz de la prueba. Eran los testigos propuestos a su instancia quienes así lo reconocían, y así resulta por igual del contenido de las actas de la Comunidad y de varias de las comunicaciones aportadas. En todo caso, es un deber que inequívocamente resulta de un contrato cuyos efectos -ha de repetirse- le son por entero trasladables desde el momento en que se subrogó en el mismo. Y, por más que insista en una actitud pasiva de la Comunidad ante la instalación de los expresados repartidores, en lugar alguno consta una hipotética renuncia (por lo demás, necesitada de una manifestación explícita y terminante) a hacer valer aquel derecho que el contrato le reconocía, sin que a estos fines tenga cualquier utilidad la referencia a lo acontecido antes de su celebración, pues lo que se plasmó en el documento contractual -y por dos veces- fue aquella instalación.

(ii) Y, desde la perspectiva de la Comunidad, verdaderamente no se entiende el interés en solicitar la colocación de los contadores previstos inicialmente. Con independencia de que esa pretensión la configuró como alternativa a la instalación de los repartidores de costes, es el informe pericial que ella misma tiene aportado el que descarta la viabilidad técnica de esa opción explicando que, dada la disposición del sistema de calefacción en cada vivienda, la colocación de los contadores exigiría en buena parte de ellas la demolición de los paramentos y la colocación visible en un lugar tan inidóneo como las paredes de los salones. En esas circunstancias abundaba por igual el informe realizado por HUNOSA, y, a la postre, cuantos testigos se pronunciaron sobre esa cuestión. Por tanto, una cosa es que, como decía aquel primer perito en el juicio, esa colocación resulte físicamente posible, y otra bien distinta que sea viable técnicamente, que es lo que ambos profesionales descartaban; al igual que, en fin, lo hacía la Comunidad cuando, como resulta de las actas de las juntas, fue a partir de febrero de 2020 cuando se cuestionó la colocación de los sistemas de individualización, haciéndolo precisamente sobre la alternativa de los repartidores y no de aquellos contadores.

QUINTO. Diferencia de precio de los repartidores.

En relación con la cuestión anterior, la sentencia de primer grado rechazó el propósito de la Comunidad de verse resarcida por el menor precio que tenían los repartidores en relación a los contadores previstos en el contrato, señalando que no estaba acreditada diferencia sustancial alguna. No podemos, sin embargo, compartir esa conclusión, porque:

(i) Que hay esa diferencia de coste es algo que tenía asumido HUNOSA en el informe técnico emitido en su momento al valorar la posibilidad de instalación de tales elementos. Esa diferencia la constata el informe aportado por la Comunidad, al igual que la constata el emitido a instancias de la empresa, en unos términos que, además, quedaban explicados en el juicio por varios de los declarantes (así, el Sr. Valeriano, a la sazón empleado de aquella, y por el propio perito de la demandada).

(ii) A su vez, que, con arreglo al art. 1.101 del Código Civil, HUNOSA está obligada a abonar esa diferencia es algo que no debe tampoco suscitar mayores dudas. El contrato obligaba a la instalación de contadores; la imposibilidad de colocar los mismos no es en absoluto imputable a la Comunidad. Era la empresa quien, por su propia dedicación profesional, estaba obligada a advertir las dificultades con que pudiera contar. Y, a la postre y pese al empeño de uno de los testigos propuestos por ella en negar lo evidente, ha venido percibiendo el precio (y los intereses de su financiación) por algo que no está instalado.

(iii) Con todo, a la hora de optar por las distintas valoraciones aportadas, debemos inclinarnos por las asume la demandada, con fundamento en la estimación pericial que aporta y que, según se explicaba en el juicio, respondía a los distintos presupuestos que se habían obtenido con ese fin, ello a diferencia del acompañado por la Comunidad, que se limita a reflejar una estimación sin ofrecer elemento de contraste alguno que permita refrendar sus cifras, que, en todo caso, son ciertamente difíciles de asumir si se atiende a la valoración contenida en el contrato concertado por la suministradora con la empresa encargada del mantenimiento (documento nº 1 de la contestación) de las distintas unidades que componían la instalación completa.

En consecuencia, en este extremo se acoge el recurso de la actora con la condena a abonar la cantidad a que asciende la diferencia del precio de instalación, que es de (27.297,60 - 18.295) 9.002,60 euros, con el aumento del interés previsto por el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta resolución.

SEXTO. Ahorro de energía.

También en relación a los contadores o repartidores de costes, la sentencia de primer grado desestimó la reclamación de la Comunidad del importe de 38.981,06 euros, que asentaba en el mayor gasto de combustible en que aquella habría incurrido como consecuencia de la ausencia de instalación de tales elementos, y ello entendiendo que ese pretendido perjuicio no estaba acreditado en la prueba. Y las razones que aquella expone en su recurso no nos permiten llegar a otra conclusión, porque:

(i) Carece de fundamento el propósito de la apelante de vincular ese mayor gasto con el funcionamiento de una sonda de detección de temperatura exterior, cuando esa deficiencia no tiene relación alguna con aquellos elementos de medida.

(ii) Tampoco lo tiene el intento de relacionar ese resarcimiento con los términos del contrato, en el que, efectivamente, se prevé una disminución del gasto en un 18% ante un escenario concreto (que el consumo superase determinado número de kilowatios anuales). Y ello, no solo porque esos términos parecen relacionarse más con la propia eficiencia del sistema de calefacción y el mejor precio que se obtenía con su empleo (y así lo destacaban algunos de los testigos propuestos por la demandada), sino porque es el propio informe pericial aportado por la actora el que, a la hora de explicar aquel concepto, no lo relacionaba en modo alguno con aquella estimación del contrato.

(iii) En efecto, lo que explica ese informe es que, con arreglo a los estudios que cita, la instalación de elementos de contabilización individual del consumo de calefacción en edificios comunitarios propicia una reducción del mismo que su emisor termina por situar en un 20 %, que es el porcentaje que emplea para, aplicándolo sobre el consumo total de ocho años de vigencia del contrato, obtener aquella cifra que reclama la actora.

(iv) No se pone en duda que, como viene sosteniendo la Comunidad, la normativa (emanada de múltiples directivas de la Unión Europea, y, en lo que aquí interesa, trasladada al ordenamiento interno por el Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto) que establece la obligación de esa contabilización individual (aunque no fuera de aplicación al tiempo de concertarse el contrato) tiene por finalidad precisamente fomentar el ahorro, por lo que parece lógico entender que, de contar con aquellos elementos de medida, ese es el efecto que podría haberse producido de existir en las distintas viviendas. Pero esa apreciación general requiere, en la situación de autos y con arreglo a la prueba practicada, dos matices.

(v) El primero viene determinado por la circunstancia de que, en la valoración crítica ( art. 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que merece aquel informe, lo que recoge no pasa de ser una mera estimación, con un cálculo puramente teórico que no tiene en cuenta factores esenciales como los horarios que ha tenido el empleo de la calefacción; o el hecho de que, como recoge el informe pericial aportado por HUNOSA y es lógico entender, que existan esos mecanismos de medida individual no tiene por qué traducirse necesariamente en un menor consumo si es que no se dotan de aquellos elementos que permiten regular la demanda, sin que en este punto ofrezca dudas que esos otros elementos son ajenos al contenido del contrato.

(vi) Y, en cualquier caso, es definitiva la posición que mantuvo la Comunidad sobre la colocación de aquellos elementos. La misma no acredita que, en el tiempo que medió desde la celebración del contrato hasta el mes de febrero de 2020, existiera reclamación alguna relacionada con los contadores o repartidores de costes. Es en ese mes cuando se celebra una junta en la que aparece la primera referencia a la instalación de repartidores, en la que se decidió deferir al estudio por HUNOSA de una cuestión que, por lo que resulta incluso de la declaración de dos de los vecinos del inmueble, más parecía entonces relacionarse con la exigencia administrativa que después llegó a plasmarse en la normativa citada, que con la apreciación de un incumplimiento precedente de aquella (o sus antecesoras) al que se otorgara la relevancia que después se le quiso conceder. Lo que resulta de las actas de las juntas posteriores sobre la cuestión es que, una vez realizado aquel estudio, la Comunidad optó (en una junta celebrada en noviembre de 2021) por reclamar de HUNOSA la instalación de los repartidores una vez que finalizara la temporada de calefacción, que fue a lo que esta se mostró dispuesta reclamando por su parte la indicación del número de viviendas y radiadores con el fin de abordar la misma, sin que conste respuesta alguna a esa solicitud que, como es lógico, era preciso atender para llevar a término tal propuesta. Eso es lo que se deduce del contenido de las comunicaciones relacionadas con la resolución del contrato, en las que HUNOSA ponía de relieve la falta de respuesta a aquella petición, que no fue negada por la Comunidad en la contestación que realizó sobre ese extremo, en la que optaba por mencionar la falta de colocación de contadores y el menor coste de los repartidores.

En definitiva, ni puede decirse que en el largo tiempo que medió desde la suscripción del contrato hasta el mes de febrero de 2020 existiera voluntad real alguna de la Comunidad de instalar los aludidos sistemas de medición; ni tampoco que, una vez que manifestó, ya en noviembre de 2021, esa disposición, realizara lo necesario para llevar a término aquello a lo que la contraria se avenía sin obstáculo alguno. Por lo que, en suma, no puede hablarse de un incumplimiento contractual al que pueda vincularse causalmente el perjuicio cuyo resarcimiento se pretende en este apartado.

SÉPTIMO. Penalización por interrupción del servicio en 14 días.

En el contrato litigioso se prevé que "la no prestación del servicio completo de agua caliente sanitaria y calefacción por un periodo superior a 24 horas será penalizada con un importe de 300 euros diarios, que serán regularizados anualmente a 1 de enero del año siguiente a la interrupción del servicio". Con fundamento en esa previsión, y afirmando que en el año 2017 se había producido una avería en la caldera que dejó sin servicio la calefacción por un periodo de 14 días, la actora reclamaba en su demanda el importe de 4.200 euros, que fue lo que no obtuvo respuesta en la sentencia apelada y que ahora ha de acogerse aquí, aunque de manera parcial.

A diferencia de lo que hacía en su contestación a la demanda, HUNOSA ya no niega en su oposición al recurso la existencia de tal interrupción por ese periodo, que, además, está acreditada por el contenido del acta de la junta de propietarios de 23 de marzo de 2017, en la que se hace referencia explícita a la naturaleza de la avería y los pasos que sucesivamente se dieron hasta que finalmente fue solventada de manera eficaz. De nuevo, de nada sirve la insistencia de aquella en señalar que ese periodo queda fuera del alcance de sus obligaciones contractuales. Y no se alcanza la trascendencia que tiene la alusión por la empresa a dos compensaciones en la facturación, que se refieren en un caso al mes de enero de 2017 -por tanto, y por el tenor del acta reseñada, antes de producirse la avería que nos ocupa-, y, en el otro, a una avería distinta -la producida en una sonda en el año 2020-.

Sin embargo, sí resulta trascendente la circunstancia de que lo que produjo la avería fue únicamente la interrupción del servicio de calefacción, no así el de agua caliente sanitaria. Es un hecho admitido que la instalación de la nueva caldera de biomasa no se acompañó del desmantelamiento de la caldera de gasóleo de que se servía hasta entonces la Comunidad, como también que la misma era empleada para dotar de agua caliente al edificio en momentos puntuales, sin que, además, en aquel u otros documentos se mencione la hipotética privación de ese servicio durante la indicada interrupción. Por lo que, dado el presupuesto contractual al que se sujetaba la penalización (la privación completa de ambos servicios), la misma no es susceptible de aplicarse en su integridad, siendo, en fin, la propia HUNOSA quien en este extremo asume implícitamente que lo procedente habría de ser la reducción de su importe a la mitad, con un criterio que, no obstante, no puede asumirse dado el mayor peso en la facturación del servicio de calefacción y la relevancia que tiene ese servicio omitido en el desarrollo de la vida diaria de los moradores del edificio.

Lo que, en conclusión, y a falta de otro criterio de estimación, lleva a considerar ponderado fijar el resarcimiento en dos tercios de la cantidad convenida (2.800 euros), cuyo pago se impone a la citada empresa, con el aumento del interés antes señalado.

OCTAVO. Penalización por interrupción del servicio en 150 días.

La misma previsión que se acaba de analizar llevó al Juzgado a condenar a HUNOSA a abonar la cantidad de 15.000 euros por la privación del servicio una vez que produjo el precinto de la caldera el día 6 de abril de 2022, acogiendo así parcialmente la petición de la actora, que reclamaba por ese concepto el importe de 45.000 euros. Y las razones que exponen ambas partes para modificar ese pronunciamiento (incrementando la suma, en el caso de la actora; dejándolo sin efecto, en el de la demandada) no llevan a una solución distinta, cuando:

(i) Esa indemnización se asociaba en la demanda a la privación del servicio producida durante un periodo de 150 días a contar desde la indicada interrupción, sin que se entienda la referencia que hace HUNOSA a un problema de "litispendencia" por el hecho de que ese periodo no se hubiera cumplido en su integridad al tiempo de formularse la demanda (septiembre de 2022), cuando aún tras ella se mantuvo la citada privación. Y no cabe valorar tampoco las circunstancias que la Comunidad menciona en su recurso relativas al tiempo que medió desde la adopción de la medida cautelar hasta que finalmente se ejecutó, que quedan fuera del periodo indicado.

(ii) La razón esencial que esgrime HUNOSA para entender improcedente la aplicación de la penalización indicada está en afirmar que el contrato se encontraba ya extinguido en aquella fecha, por lo que no estaba obligada a prestar servicio alguno. Con ello, parece insistirse en la idea de una extinción automática derivada de la condición resolutoria pactada pese a que, como se explicaba más arriba, ni esa resolución contractual fue aceptada por la Comunidad, ni la propia demandada ha pretendido en este litigio la extinción del contrato con fundamento en aquel pacto, por lo que no existe otra alternativa más que considerar que el mismo permanecía vigente en aquel momento en que se optó por precintar la caldera y dejar de prestar el servicio.

(iii) Aunque, por su parte, la Comunidad entiende que aquella suma reconocida por la sentencia es insuficiente, afirmando que el incumplimiento doloso de la contraria habría de comportar un resarcimiento pleno ( art. 1.107.2º del Código Civil) de los perjuicios que le ocasionó la interrupción del servicio, y con independencia de que la cláusula que se hace valer no establece diferenciación alguna sobre la naturaleza del incumplimiento, lo cierto es que el cese del servicio no merece ese calificativo. Es indudable que la Comunidad había manifestado en ocasiones puntuales (a tenor de las comunicaciones aportadas, en los años 2017, 2018 y 2020) problemas con el funcionamiento de la caldera como los ya citados con anterioridad. También que no se habían instalado los contadores previstos en el contrato o los repartidores de costes por los que finalmente optó. Pero por igual lo es que esas averías fueron subsanadas oportunamente, y, como antes se explicaba, la ausencia de aquellos elementos únicamente se quiso invocar cuando la empresa había manifestado su propósito de dar por resuelto el contrato en razón de una circunstancia objetiva, como era el impago repetido de las facturas por un elevado importe, que, además, había venido precedido de otro anterior para el que hubo de establecerse un plan de pagos, todo ello motivado por una falta de fondos en la Comunidad, tal y como explicaba la encargada de la administración en aquel entonces, con una manifestación que, pese al enfrentamiento procesal que mantiene en este litigio con la actora, resulta creíble si se considera que para el pago que finalmente se realizó hubo de establecerse una derrama extraordinaria, y, además, en ninguna de las actas se mencionan todos aquellos problemas como determinantes de esos impagos, que es únicamente lo que viene a traslucir después al manifestar HUNOSA su propósito de dar por finalizado el contrato.

Por lo que, en definitiva y aunque el precinto de la caldera se hubiera realizado el día inmediatamente anterior a la expiración del plazo concedido para el pago de las facturas pendientes, aquella decisión de la demandada de poner término a sus servicios no puede entenderse guiada por ese propósito doloso de desvincularse del contrato que denuncia la Comunidad, sino por un incorrecto entendimiento de los efectos que producía aquella previsión que le autorizaba a darlo por resuelto ante el impago continuado. Y es también ese repetido incumplimiento de la obligación esencial de la Comunidad el que resta virtualidad a la argumentación añadida con la que, desde la óptica de la normativa de consumo (y de la que atañe a la prestación de servicios de aquella naturaleza, que se invoca de manera novedosa en el recurso), pretende hacer ver un auténtico abuso de la contraria en el ejercicio de la facultad de resolución, máxime cuando el contrato autorizaba a aquella, tanto a exigir la cuestionada penalidad por la interrupción del servicio, como a darlo por finalizado cuando se produjeran "continuadas interrupciones en el suministro de agua caliente sanitaria o calefacción, o defectos graves en el normal funcionamiento de la instalación por causa imputable" a la empresa.

(iv) Con todo, es muy cierto que, como afirma la actora y resulta de la doctrina jurisprudencial recaída en torno a la interpretación del art. 1.154 del Código Civil (así, STS nº 281/2022, de 4 de abril, con las que cita) no es posible la moderación de una cláusula penal cuando se produce el supuesto de hecho pactado que autoriza su aplicación. Lo que, sin embargo, no puede olvidarse es que la contenida en el contrato de autos establecía una penalización para el supuesto de interrupción completa del suministro de calefacción y agua caliente, siendo así que, como puede verse en el resumen de facturación aportado por la empresa, a partir de los meses de abril se venía produciendo una drástica reducción del consumo que solo se explica razonablemente por la efectiva suspensión del servicio de calefacción en algún momento de esos meses de abril, que, con todo, no es posible identificar con el primer día de los mismos a la vista de la diferencia que también existe en relación a los de mayo.

Por lo que, en definitiva, no puede pretenderse la aplicación íntegra de aquella penalidad en relación al servicio de calefacción para un periodo en el que nunca se había prestado, debiendo, por el contrario y a la luz de las circunstancias hasta ahora expuestas, considerarse como prudencial y ajustada a las mismas la cantidad reconocida en la instancia en este punto, y en cuya determinación, en fin, ninguna relevancia tienen los argumentos de HUNOSA relativos a la permanencia del servicio de agua caliente que obtenía la Comunidad por sus medios, o a la identificación del perjuicio con el suministro de combustible y mantenimiento de esa caldera propia en aquel periodo, aunque solo sea porque con ellos se pretende prescindir del contenido de aquella previsión del contrato, y, además, se esgrimen, no como motivos del recurso que tiene formulado frente a la sentencia en este extremo, sino de oposición al formulado por la Comunidad, con los que no puede pretender la reducción de la indemnización reconocida.

NOVENO. Facturas de reparación de la caldera de gasóleo.

La resolución apelada desestimó el propósito de la Comunidad de obtener el reintegro del importe de tres facturas correspondientes a la reparación de la caldera de gasóleo que aquella había abonado, y que, sin embargo, aquí ha de ser estimado.

Está admitido que esas facturas derivan de la avería de tres elementos de la instalación de agua caliente preexistente (intercambiador de placas, bomba circulatoria y vaso de expansión). También que, como se apuntaba con anterioridad, HUNOSA prestaba el servicio de agua caliente de manera ocasional sirviéndose de esa instalación anterior, cosa que asume, además, el propio informe pericial que tiene aportado, en el que se explica (pág. 11) que la caldera de gasóleo se mantuvo "como apoyo al nuevo sistema instalado", siendo utilizada en "momentos puntuales para la producción de ACS, aportando HUNOSA, en cualquier caso, el combustible y el mantenimiento durante la duración del contrato". Lo que comporta el reconocimiento de que, con la conformidad de las partes, esa instalación se empleó como un medio auxiliar para conseguir las prestaciones pactadas en el contrato en que se subrogó la empresa, quien, en consecuencia, no puede ampararse en la titularidad comunitaria de tales elementos para obligar a la contraria a soportar ese gasto que está directamente relacionado con el uso de la instalación, ello por mucho que, como dice la sentencia de instancia, la Comunidad no hubiera reclamado con anterioridad un gasto que, efectivamente asumió, pero que sin duda lo hizo indebidamente, por una consideración errónea de sus obligaciones que no le impide obtener el reintegro de lo abonado de ese modo ( arts. 1.895 y 1.901 del Código Civil).

Por tanto, en este extremo se acoge el recurso con la condena al reintegro del importe reclamado (2.504,15 euros), al que es de aplicación el mismo interés señalado con anterioridad.

DÉCIMO. Energía no contabilizada.

En la demanda se reclamaba también el importe de 40.530,07 euros en concepto de "pago de energía no contabilizada", con fundamento en el informe pericial aportado, en el que se indicaba que, toda vez que en el verano se hacía uso de la caldera de gasóleo, la energía consumida por ella no se reflejaba en el contador de la de biomasa, por lo que existía un desfase que calculaba partiendo de la cantidad total pagada, que, dividida por el precio unitario por kwh fijado en el contrato, arrojaba una cifra de consumo superior al reflejado en el contaje de la caldera. Y, multiplicando esa diferencia por el precio unitario, se alcanzaba aquella cantidad final que, sin embargo, tampoco es dable reconocer.

La apreciación crítica de ese informe (de nuevo, art. 348 de la Ley procesal) no permite acoger sus conclusiones, cuando son sus propios términos los que evidencian que realiza una simple estimación sobre una base que, además, el propio perito dice ignorar, al señalar que no le resulta posible conocer el consumo de la caldera de gasóleo, para, sin embargo, atribuirle un valor de cero, pese a la evidencia de que esa caldera fue efectivamente empleada.

A su vez, los términos de ese informe han de entenderse desvirtuados por el emitido por HUNOSA, en el que, de un lado, se reproduce el plano de la instalación (y, como después se dirá, esa documentación técnica estaba a disposición de la Comunidad antes del inicio del procedimiento), en el que el perito sitúa un segundo contador destinado a reflejar el consumo de agua caliente (cualquiera que sea la caldera empleada para su producción); y, de otro, reproduce las lecturas de ambos contadores con unos datos en los que no existe desfase alguno que pueda perjudicar a la Comunidad. Datos todos ellos que no han movido al perito de la actora a realizar cualquier precisión o explicación con las que pudieran quedar en entredicho, limitándose por el contrario, a expresar en el juicio que, en función de la facturación, entendía que mediaba ese pretendido exceso, que, en suma -y sin necesidad de entrar en las razones que también aporta el perito contrario para sostener también que los cálculos del precio y energía resultan erróneos- no puede considerarse justificado.

DECIMOPRIMERO. Entrega de documentación técnica.

Finalmente, la sentencia de primer grado condenó a HUNOSA a entregar una copia de la memoria y del proyecto de instalación, bien que no aportando razonamiento alguno para sustentar esa decisión que, no obstante y acogiendo el recurso de la empresa en este particular, ha de dejarse aquí sin efecto.

En sustento de esa petición, la Comunidad decía en su demanda que no poseía la documentación técnica de la instalación, añadiendo que la retención de la misma por HUNOSA resultaba contradictoria con su propósito de dar por finalizado el contrato.

Sin embargo, ni siquiera es necesario valorar si la entrega de esos documentos podía comprenderse en el elenco de obligaciones que asumía la empresa, quien, como resulta del contrato, mantenía en su dominio la instalación hasta la expiración del plazo inicial de vigencia y la completa amortización de su coste. Está acreditado que la instalación fue oportunamente legalizada con la aportación de la documentación técnica precisa a un organismo público del que, por su propia naturaleza, podía obtenerse aquella. Y, lo que es definitivo: está acreditado también que la actora disponía de esa documentación antes de la formulación de la demanda. Era lo que afirmaba en su declaración la encargada de la empresa; también el representante de la entidad que lleva actualmente la administración; al igual que lo hacía otra trabajadora de la primera (Sra. Palmira). Todo ello en unos términos que explican sobradamente la razón por la que la propia actora acompañaba con su demanda (doc. nº 18) unos correos electrónicos fechados en el mes de mayo de 2022 en los que únicamente intervienen empleados de la empresa, con los que se refrenda inequívocamente lo que señalaban esas declaraciones; al igual que lo refrenda el correo remitido por aquella testigo a la propia dirección letrada de la actora en ese mismo mes de mayo (doc. 18 de la contestación). Esto es, que la Comunidad ha pretendido obtener en este litigio lo que ya tenía a su entera disposición antes de su inicio, por lo que aquel pronunciamiento de condena debe quedar sin efecto.

DECIMOSEGUNDO. Costas de primera instancia.

No cabe imponer a HUNOSA las costas de primera instancia. La demanda fue estimada en parte, y en esa situación se mantiene con la estimación, también parcial, de los respectivos recursos. Y, pese a lo argumentado por la Comunidad, ni puede afirmarse un planteamiento temerario de aquella, que desde luego no puede asentarse de nuevo en el pretendido incumplimiento doloso de sus obligaciones; ni tampoco puede hablarse de una estimación sustancial de sus pretensiones, ni siquiera con las modificaciones que aquí se introducen. Como recuerda, p. ej., la STS nº 1.228/2023, de 14 de septiembre, una estimación de esa naturaleza opera únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido. Al propósito de aquella de obtener el restablecimiento de los servicios de los que se vio privada se sumaba en la demanda el resarcimiento por unos importes en absoluto desdeñables, y que son acogidos en una proporción que desde luego no resulta muy notable ni relevante, sino con una diferencia cuantitativa que, en definitiva, aleja esa idea del "cuasi-vencimiento" en el que se asienta la doctrina expresada.

II- Recurso de la Comunidad frente a ADMINISTRACIONES GEDA S.L.

DECIMOTERCERO. Planteamiento.

En la demanda rectora de los autos la Comunidad reclamaba de ADMINISTRACIONES GEDA la rendición de cuentas de la gestión que, como administradora de aquella, realizó en variados aspectos, requiriendo, así, la justificación documental de su actuación en relación con la instalación de la caldera y el desenvolvimiento de la relación contractual con las sucesivas empresas que prestaron el servicio en múltiples extremos; como también la explicación sobre toda una serie de puntos concretos de la vida de la Comunidad en extremos tan variados como pagos de distintas facturas, falta de coincidencia de gastos, o ausencia de reclamación frente a terceros de créditos de aquella.

La sentencia de instancia desestimó en su integridad esa petición señalando que con la prueba practicada estaba acreditado que, al cesar en su cargo, la demandada hizo entrega a la nueva administración de cuanta documentación tenía en su poder, y, además, que las cuentas de la Comunidad presentadas por aquella habían sido sucesivamente aprobadas en las correspondientes juntas. Conclusión que la actora rebate en el recurso, cuya respuesta en este punto debe venir precedida de la que merecen dos excepciones en las que insiste la demandada.

DECIMOCUARTO. Falta de legitimación y prescripción de la acción.

Aunque ADMINISTRACIONES GEDA insiste en su oposición al recurso en afirmar la falta de legitimación de la actora (asentada en la ausencia de autorización explícita de la junta de propietarios para formular la demanda) y la prescripción de la acción de rendición de cuentas (en relación a aquello que ocurrió cinco años antes de la presentación de la demanda) la única respuesta que pueden merecer esas excepciones es la de recordar que la sentencia de instancia las abordó y desestimó expresamente. Por lo que, no habiendo formulado aquella recurso, ni impugnación, frente a la sentencia (pese a que estaba legitimada para hacerlo, dado el gravamen eventual que le producía esa desestimación y la posibilidad de ver estimado el recurso de la contraria) y sí únicamente la oposición al formulado por la actora -en la que se limita finalmente a solicitar su completa desestimación, con la confirmación de la sentencia de instancia- no es posible valorar aquí esas excepciones.

Así lo recordaba la sentencia de esta Sala nº 617/2023, de 7 de diciembre, reproduciendo la del Tribunal Supremo nº 532/2013, de 19 de septiembre, que, con cita de otras anteriores (así, nº 481/2010, de 25 de noviembre; 108/2007, de 13 de febrero; 1335/2007, de 10 de diciembre, o 883/2011, de 7 de enero), explica:

" En efecto, el artículo 461 LEC contempla la impugnación de la sentencia apelada por la parte inicialmente no apelante concediendo a quien no es inicialmente apelante, no solo la facultad de oponerse al recurso de apelación interpuesto por otra de las partes, sino también la de impugnar la resolución pidiendo su revocación y sustitución por otra que le sea más favorable, caso en el que se da traslado a la parte inicialmente apelante para que pueda defenderse. Se concilia así, de un lado, la posibilidad de que quien resulta parcialmente perjudicado por la sentencia pueda consentirla, absteniéndose de interponer la apelación, en atención a los aspectos que le resultan favorables y, de otro lado, el pleno ejercicio del derecho de defensa si la contraparte, en definitiva, interpone recurso de apelación ( STS 13 de enero de 2010, recurso n.º 912/05 ).

....

Si la sentencia de primera instancia resolvió la excepción de prescripción, desestimándola, el tribunal de apelación solo puede revocar este pronunciamiento desestimatorio si la parte afectada desfavorablemente por tal pronunciamiento lo impugna, expresando las razones por las que considera que el pronunciamiento no está fundado en derecho. De esta forma, al dar al inicial demandante traslado de la impugnación de la desestimación de la excepción formulada por el inicial recurrido, se da a la parte favorecida por el pronunciamiento la oportunidad de rebatir los argumentos de la impugnación. De no exigir la impugnación por el recurrido del pronunciamiento desestimatorio de la excepción que formuló, se estaría privando a la parte favorecida por el pronunciamiento de la posibilidad de rebatir estos argumentos impugnatorios, o se le obligaría a realizar en su recurso de apelación, por adelantado, unas alegaciones en defensa de ese pronunciamiento, sin conocer siquiera si va a ser cuestionado por la parte que vio desestimada la excepción que formuló o, de serlo, cuáles pudieran ser los argumentos impugnatorios, y se afectaría seriamente su derecho a la tutela judicial efectiva, en las garantías de contradicción e interdicción de la indefensión, pues podría ver desestimado su recurso con base en alegaciones impugnatorias a las que no habría podido replicar dialécticamente".

Criterio que, para el caso de prescripción, se repite en el auto de 30 de septiembre de 2015 (rec. 1.698/2014); se recuerda en la sentencia nº 331/2016, de 19 de mayo; y se reitera en la nº 243/2016, de 13 de abril, que considera correcta la impugnación del recurso en cuanto con ella se pretendía dejar sin efecto la desestimación de esa excepción. Y el mismo concepto de gravamen eventual viene a reiterarse en múltiples resoluciones que abordan otras excepciones -entre ellas, la falta de legitimación-, como las sentencias nº 124/2017, de 24 de febrero, y 38/2016, de 8 de febrero, y los autos de 1 de marzo de 2023 (rec. 6716/2020); 21 de febrero de 2018 (rec. 2.335/2015) y 6 de mayo de 2015 (rec. 18/2015).

En cualquier caso, y a mayor abundamiento, ambas excepciones estaban llamadas a ser desestimadas. En cuanto a la falta de legitimación (aunque propiamente se trata de una cuestión de representación, cfr., SSTS nº 332/2024, de 6 de marzo, o 543/2018, de 3 de octubre), porque, no solo se celebró la junta que refiere la interesada (de 1 de abril de 2022) en la que la comunidad acordaba encomendar el estudio de la viabilidad de acciones judiciales frente a aquella; sino también otra posterior (de 27 de junio de 2022) en la que explícitamente se hace referencia al inicio de las diligencias preliminares para instar la entrega de la documentación correspondiente "con la finalidad de pedir responsabilidades a ADMINISTRACIONES GEDA S.L. en un posterior procedimiento". Con lo que queda mostrada la voluntad inequívoca de los comuneros de iniciar esta vía, sin que, pese a lo que parece apuntar aquella, sea exigible el detalle de las concretas pretensiones que finalmente iban a ser ejercitadas (cfr., SSTS nº 383/2017, de 16 de junio, o 422/2016, de 24 de junio).

Y, en cuanto a la prescripción de la acción, porque, siendo de aplicación el plazo general que prevé el art. 1.964 del Código Civil, el día inicial ha de situarse en la fecha en que se produjo la finalización de la relación, cuando, como aquí ocurre, no se había establecido cualquier rendición periódica ( art. 1.972 del Código Civil, cfr. sentencia de esta Audiencia, Sec. 6ª, nº 104/2010, de 22 de marzo, con cita de la STS de 15 de abril de 1971). Y lo que se ejercitaba en la demanda era esa acción de rendición de cuentas, no la asentada en el resultado de la misma, de manera que, como aquella afirma, sea posible situar el día inicial en otra fecha distinta.

DECIMOQUINTO. Obligación de rendir cuentas.

Aclarado lo anterior, ha de reconocerse que la rendición de cuentas constituye una obligación esencial de quien asume la gestión de intereses ajenos, asentada (dice la STS nº 43/2008, de 25 de enero) " en principios de moralidad y justicia", y que, por lo que aquí importa, específicamente prevé el art. 1.720 del Código para el mandato, que es de aplicación en este punto a las gestiones realizadas por la administradora (así, STS nº 429/1998, de 1 de mayo). Obligación que comporta la justificación cumplida de cuantas actuaciones se hayan realizado por cuenta del principal, de manera que pueda tener entero y cabal conocimiento del resultado de aquellas, y, de ese modo, contrastar la efectiva realización de las mismas con arreglo a sus intereses e instrucciones, y, en su caso, exigir la responsabilidad oportuna de no haberse atendido de manera diligente a unos y otras.

Y ha de precisarse, además, que ante esa exigencia de rendición de cuentas -que se configura como una pretensión de condena-, nada impide que la misma se realice en la propia fase declarativa del procedimiento, dando así satisfacción al interés del mandante de obtener aquella cumplida justificación.

DECIMOSEXTO. Valoración de la prueba. Estimación parcial del recurso.

Con esas premisas, la revisión de la prueba practicada en este particular nos lleva a compartir solo de manera parcial la conclusión de la sentencia apelada de que aquel deber de la administradora había quedado agotado y cumplidamente satisfecho antes del inicio de este procedimiento; y también a afirmar que, cuando así no ha sido, ese deber ha quedado cumplido en su desarrollo. Y ello porque:

(i) La razón para denegar en su integridad la rendición de cuentas no puede estar en la afirmación de que la nueva administración recibió sin reparo toda la documentación en la que se contenía la vida de la Comunidad. Ese argumento parece asentarse en el mensaje de teléfono en el que figura la recepción de la misma, mostrando una conformidad ("está todo ok") que, sin embargo, parece patente que solo resultaba de una somera comprobación de lo esencial. No solo porque así lo declaraba el representante de la nueva administradora, sino también por el escaso tiempo transcurrido (poco más de una hora) entre ambos mensajes; y, a la postre, porque eso deja sin explicación razonable las reclamaciones posteriores (correo electrónico de 8 de marzo y burofax del 21 de ese mismo mes) de distintos documentos para las que no consta respuesta.

(ii) Tampoco esa razón puede encontrarse en la circunstancia de que la Comunidad hubiera celebrado anualmente las correspondientes juntas y aprobado en ellas las cuentas. Debe reconocerse que lo que se aprobó entonces dispensa a la administradora de realizar una nueva justificación de lo que ya quedó aclarado y justificado de ese modo, con una actuación que desde entonces dejaba expedita la posibilidad de la Comunidad de exigir la responsabilidad que entendiera procedente; no la de pretender de nuevo la misma justificación, que era, sin embargo, lo que hacía aquella en su demanda. Pero lo que no cabe reconocer es que, con aquella presentación y aprobación de las cuentas, quedara exonerada del deber de justificar cuantos extremos no se comprendían en ese apartado. Baste para afirmarlo la amplitud de funciones que, con arreglo al art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, incumben a quien ejerce ese cargo, que no se agotan simplemente en ese control y plasmación contable de los gastos e ingresos y la confección del presupuesto correspondiente.

(iii) En particular, en esas juntas no existía referencia explícita alguna a uno de los extremos que han ocupado una parte relevante de las alegaciones y prueba. Es el conocido como "Acuerdo 2017", que, como ha venido a constatarse en la prueba, resultaba de los momentos inmediatamente posteriores a la celebración del contrato de instalación y mantenimiento de la caldera de biomasa, en los que la tardanza de la empresa en ejecutarla hizo preciso que se continuara empleando la de gasoil, que era suministrado por ella, lo que motivó la repercusión posterior en la facturación del coste, no de ese combustible, sino del precio pactado en el contrato, a modo de una regularización que suponía un incremento en el tiempo que ocupó de unos 126 euros mensuales en cada factura.

(iv) Aunque la administradora sostenga otra cosa, la exigencia en la demanda de rendición de cuentas en relación a ese "Acuerdo" resultaba enteramente justificada, y, además, no se había hecho efectiva en cualquier momento anterior, pese a que ya en el aludido burofax de 21 de marzo de 2022 se reclamaba la aportación de los acuerdos relacionados con la caldera, y, además, también una de las comuneras había manifestado con anterioridad su extrañeza ante ese concepto que aparecía en algunas de las facturas que -decía que por error- había recibido. Es la propia demandada quien asume que la existencia de esa regularización podía ocasionar dudas a los vecinos en vista del acta de la junta de 16 de enero de 2015 en la que figura que "como indemnización por el retraso y la entrega de la nueva caldera a los vecinos, Hunosa se ha ofrecido a abonar el suministro para el mantenimiento de la caldera actual hasta que se produzca entrega a la comunidad de la nueva caldera". Y, contrariamente a lo que afirma, ni en el acta de la junta de 23 de enero de 2017 figura referencia explícita alguna a la indicada regularización, sino únicamente la mención, en relación a las cuentas, del "grupo relativo a los gastos de calefacción y agua caliente, entre los que se incluyen los relativos a la caldera, es decir, los de mantenimiento, suministro eléctrico, garantía, financiación y combustible de la misma"; ni tampoco se hace cualquier referencia en la celebrada el día 23 de marzo siguiente, pues lo único que figura es la mención a los problemas de funcionamiento de la caldera.

(v) Es patente, no obstante, que, tanto con las alegaciones realizadas por HUNOSA y la propia administradora acerca del indicado acuerdo, con las que queda enteramente explicado su origen y finalidad; como con la documentación aportada y que, como seguidamente se dirá, incluso la propia Comunidad tenía en su poder (la facturación derivada del empleo de la caldera), el deber de rendición de cuentas en este extremo ha quedado enteramente cumplido en el devenir del procedimiento, sin que, como es notorio, quepa insistir en cualquier requerimiento para obtener una constancia documentada de aquel "Acuerdo" que, como asume la administradora (y también lo hace la codemandada) no tiene otra distinta de la aportada. En definitiva, atendiendo a la situación existente al tiempo de interponerse la demanda ( art. 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en este extremo la misma debió ser acogida, sin perjuicio de tener por cumplido sobrevenidamente lo que en ella se exigía.

(vi) Lo que en modo alguno podía, ni puede, acogerse es el propósito de la actora de obtener la rendición de cuentas con la aportación de toda la documentación relacionada con el contrato de servicios de la caldera. Como resulta de lo expuesto más arriba, antes de la formulación de la demanda tenía a su disposición la documentación técnica de la caldera; también disponía de la facturación, aunque solo la haya aportado de manera fragmentaria, pues así se deduce de la declaración del representante de la actual administración, como también de la representante de HUNOSA, e indirectamente, del informe pericial que aportó la propia actora, en el que se incluyen unos cálculos de gasto (se hace referencia explícita a lo abonado por consumo en todo el periodo) que han de tener por fundamento aquella facturación. Y también disponía del cuadro de amortización de la financiación de la caldera, pues lo aporta dentro del documento nº 20 acompañado con la demanda.

(vii) En fin, por lo que antes se explicaba sobre el concepto de rendición de cuentas, resulta ciertamente difícil encajar en el mismo aquellos apartados de las explicaciones a que se refieren las letras c) a ñ) del hecho tercero de la demanda, que se presentan más como una especie de indagatoria que una forma de obtener una justificación documentada de la actuación de la demandada. Y, en cualquier caso, ésta ha ofrecido una respuesta en su contestación, punto por punto, a cada uno de esos extremos, con la referencia adicional a aquella justificación que en cada supuesto ha entendido oportuno ofrecer, sin que en el recurso se aporte argumento alguno que haga ver la necesidad de abundar en más explicaciones o justificaciones, debiendo, en consecuencia, entenderse que con ellas queda satisfecho el interés de la apelante en obtener las que pretendía, y, con ello, un conocimiento suficiente que le permite obrar en consecuencia.

En conclusión, pues, el recurso debe acogerse únicamente para reconocer la procedencia de la rendición de cuentas en los términos explicados, y su efectiva realización en el devenir del procedimiento.

DECIMOSÉPTIMO. Costas de primera instancia.

Lo anterior debe traducirse ( art. 394.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en la revocación del pronunciamiento que impuso a la actora las costas de primera instancia derivadas de la intervención de ADMINISTRACIONES GEDA, debiendo en su lugar cada cual soportar las causadas a su instancia.

DECIMOCTAVO. Costas de los recursos.

No se hace pronunciamiento sobre las costas de los respectivos recursos como consecuencia de su parcial estimación ( art. 398.2º de la Ley procesal citada).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente: