Sentencia Civil 183/2023 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 5, Rec. 662/2022 de 03 de mayo del 2023

PRIMERO.- Esto es de lo que se trata, a medio de escritura pública otorgada el 11-10-2019, la sociedad VILLA PEDRE, S.L. vendió a Don Lucio una edificación sita en Villapedre, concejo de Navia, conocida como DIRECCION000, con el terreno jardín en que esta enclavada, acordándose la entrega de la posesión en un plazo máximo de 60 días a partir de la firma de la escritura. Se trata de una edificación levantada en 1.921 de acuerdo con el proyecto del arquitecto Señor Juan Ignacio, que está catalogada dentro del patrimonio urbanístico del Principado con la calificación de su estado como "bueno".

Responde al modelo constructivo conocido en la región como casa de indianos y tiene una superficie construida de 1.310,75 m2 (según informe del arquitecto Señor Victor Manuel), distribuidos en planta semisótano, planta baja, 1ª y 2ª planta y cuenta con dos torres.

Pues bien, el comprador accionó frente al vendedor ejercitando la acción del art. 1484 del CC por padecer la edificación, a su decir, vicios ocultos que devalúan su valor, interesando la reducción del precio satisfecho (1.250.000 €) en el importe de las obras necesarias para la erradicación de aquellos defectos que evalúa en 320.661,45 € de acuerdo con el informe emitido a su instancia por el arquitecto Señor Anton.

Además, acumuladamente, ejercitó una acción de responsabilidad, cuya calificación como contractual o extracontractual deja a la consideración del Tribunal, frente al arquitecto Señor Don Nemesio porque éste, antes de la suscripción del contrato de venta, emitió, con fecha de 20-8-2019, un informe en el que, tras el examen e inspección del inmueble, concluye afirmando que presenta una correcta habitabilidad, que no adolece de defectos estructurales tanto en cuanto a los elementos verticales como los horizontales, que la estanqueidad de la fachada, huecos y cubierta es correcta, como también sus instalaciones de fontanería, saneamiento y calefacción, lo que le dota de un ostensible confort y perfecta habitabilidad.

Afirmaciones que el actor y comprador contrapone a las conclusiones del informe del mencionado técnico Señor Anton, según el cual, resumidamente, la edificación padece humedades graves en la planta semisótano, así como oxidación de las viguetas del forjado del techo de esa planta; que la práctica totalidad del pavimento está atacado por xilófagos, comprometiendo su resistencia; que, de igual modo, los trasdosados están afectados por termitas; que existen hongos por condensación en planta baja, 1ª y 2ª planta; así como filtraciones en escalera de servicio y 1ª planta; que la cubierta está en mal estado y que el suelo incorpora una uralita con asbestos de amianto cuya incorporación a la construcción viene proscrita legalmente, cifrando la reposición de todos esos defectos en, como ya se dijo, la suma de 320.661,45 €.

El Tribunal de la instancia desestimó la demanda al concluir que los defectos informados por el perito Señor Anton o bien no estaban ocultos o, sencillamente, no respondían a la categoría de vicios del art. 1.484 CC y el actor recurre insistiendo en su concurrencia y que, si nos atenemos al informe emitido por el codemandado, o no eran visibles o fueron ocultados.

SEGUNDO.- La acción de saneamiento por vicios ocultos no está basada en el incumplimiento por el vendedor de su deber prestacional, puesto que cumple con entregar la cosa en el estado en que se hallase al perfeccionar el contrato ( art. 1.468 CC), ni en el error del comprador, sino que resuelve, en beneficio del comprador, la posible insatisfacción de su interés por adolecer la cosa de vicios ocultos que no pueden ser cualesquiera sino de entidad y de carácter funcional, en cuanto que deben hacer la cosa impropia para su uso o disminuir de tal modo éste que el comprador, de haberlos conocido, no la habría adquirido o habría dado menos precio, siendo esta segunda opción la accionada por el actor.

Pues bien, de acuerdo con lo expuesto lo primero sería establecer al estado del inmueble al momento de su inspección y compra por el actor y esto porque la mayoría de los defectos informados por el perito Señor Anton están a la vista y son anteriores a la venta, según declaró al ser preguntado en el acto del juicio y así lo ilustran las fotografías incorporadas a su informe, estando en abierta contraposición con el informe emitido por el codemandado Señor Nemesio, que sólo apreció una huella de humedad en una habitación del Este de la edificación, situada bajo cubierta, una grieta en el antepecho de la terraza en planta baja y un desconchado en la fachada Este y que en los meses de julio y agosto, primero Don Lucio y luego un representante suyo inspeccionaron el inmueble, y en la tesitura de decidir sobre su estado, tomando en consideración que el técnico Señor Anton visitó el inmueble el 10-6-2020, es decir, más de seis meses después de la venta, habrá de partirse de la premisa de que su estado, al menos de forma aproximada, es el que refleja el informe emitido por el codemandado y no el que refleja el informe del perito Señor Anton; corrobora esta idea que el perito de la vendedora, Señor Victor Manuel, que visitó el inmueble los días 8, 10 y 24-7-2021, considera que las manchas por condensación y filtraciones deben de imputarse a la falta de uso y mantenimiento; que el Señor Nemesio afirmó que cuando inspeccionó el semisótano éste estaba recién pintado y que quien intermedió en la venta declaró que visitó la vivienda en la fecha del negocio y que, desde la perspectiva de un usuario medio, la vivienda reunía perfectas condiciones de habitabilidad; dicho lo cual pasaremos al análisis individualizado de cada uno de los vicios denunciados por el actor de acuerdo con el informe del Señor Anton y desde la perspectiva de la configuración legal de aquéllos como vicios ocultos.

TERCERO.- A) Planta semisótano; según el perito Señor Anton sufre graves humedades en sus muros perimetrales Norte y Este, tanto por filtraciones provenientes del terreno que lo circunda al estar bajo rasante como por capilaridad; el perito del codemandado, Señor Eusebio, disiente de tal afirmación restringiendo el origen de la humedad al fenómeno de la capilaridad al apreciar que los muros están rodeados por una acera y un viario y sólo en parte por debajo de rasante, contribuyendo a la presencia de la humedad la aplicación por el exterior del muro o paramento de una pintura gomosa que retiene la humedad, pero lo relevante es que todos los peritos coinciden en que esta planta se proyecta con destino a un uso secundario y residual, siendo el perito Señor Victor Manuel quien de forma más explícita expone que esa dependencia se proyectaba en las edificaciones singulares como la de autos como una cámara que aislase de la humedad a la planta baja, luego no merece la consideración de vicio por corresponder su estado al propio de la especie de la edificación, fuese o no visible al momento de la perfección del negocio de compra.

En la misma planta el perito Señor Anton aprecia una grave oxidación de las viguetas del techo y achaca al deterioro del forjado la rotura de un tabique interior y la aparición de una grieta en el antepecho de la terraza de la fachada Este, pero el perito Señor Victor Manuel corrige el parecer del anterior y afirma que la oxidación, además de ser visible para cualquiera, no afecta a la capacidad portante, manteniendo una flecha admisible y que es puramente estética, criterio con el que coincide el perito Señor Eusebio.

Por lo demás, tanto la rotura del tabique como la grieta en el antepecho del balcón son perfectamente visibles para cualquiera y, como el perito Señor Anton extiende a un corredor colindante la misma patología ya descrita, cabe remitirse a lo dicho.

B) Pavimento de madera; el perito Señor Anton dice que la práctica totalidad de ese pavimento (presente en todas las plantas menos en el semisótano) está afectado por carcoma, hasta el punto de haber perdido su capacidad de resistencia y que los trasdosados de madera o rodapiés de más de un metro de altura están afectados por termitas.

Al respecto de este posible vicio declaró una persona que había visitado frecuentemente la villa y se había dedicado a la venta de mobiliario antiguo y también quien desempeña labores domésticas y estuvo al servicio de los anteriores moradores, declarando la primera que la presencia de carcoma era habitual en este tipo de construcciones, mientras que la segunda explicó como era objeto de tratamiento y atención por los moradores para controlar su propagación, conviniendo el técnico Señor Victor Manuel en que esta patología es común y habitual en las casas de indianos como la que es objeto del litigio y, en definitiva y esto es lo que importa, todos los peritos en que la presencia del xilogago es fácilmente apreciable por la huella que deja en la madera, cuanto más si, como expuso el perito Señor Anton, afecta a la práctica totalidad de los suelos y de tal grado que merma su capacidad de resistencia.

De otro lado, como ya se apuntó, el perito Señor Anton afirmó que los rodapiés altos, arrimaderos (como los nombró el perito Señor Victor Manuel) o trasdosados (como los identifica el perito Señor Anton) padecen termitas, pero el perito Señor Victor Manuel rechazó que así fuese, dando explicaciones cumplidas de por qué no es así e identificando su posible estado con la actuación de la carcoma, luego no era un defecto oculto.

C) Hongos por condensación; el perito Señor Anton detectó hongos por condensación en dependencias de la planta baja (1), de la planta 1ª (3) y en la planta 2º (2), todas situadas bajo la cubierta de la edificación, y lo atribuyó a un defecto en el aislamiento térmico de la cubierta, dado su pequeño espesor, que provoca condensaciones, intersiciales (dentro del muro o paramento).

El perito Señor Victor Manuel atribuye su presencia a una falta de mantenimiento, en el sentido de que su control requiere de una adecuada ventilación que no se habría practicado desde que los antiguos moradores abandonaron la edificación.

En orden a valorar dicha patología como un vicio en sentido técnico no se debe obviar que el perito Señor Anton indicó que su presencia se detecta en los muros donde la ventilación es nula y hay falta de luz; que el perito Señor Victor Manuel indicó (lo que es lógico) que debe ponderarse que el aislamiento de los muros es el propio de su fecha de construcción; que quien estuvo en el servicio doméstico de la Villa explicó las labores cotidianas para su adecuada habitabilidad y que, en fin, el perito señor Eusebio, que discrepó abiertamente sobre las obras de reposición y su precio propuestas por el Perito Señor Anton por considerarlas excesivas o su precio no conforme con el del mercado, valoró la obra para erradicar esas condensación en tan sólo 2.112,36 €, de modo que, aún asumiendo que no eran visibles cuando Don Lucio o su representante visitaron la vivienda (julio y agosto), no cumplen con el rasgo de gravedad que se asocia al vicio oculto.

E) Filtraciones; el perito Señor Anton detectó filtraciones provenientes del exterior y de la cubierta (en el encuentro de su faldón con el paramento vertical) en la escalera y 1ª planta fácilmente visibles en el momento de su inspección por el perito y que, de nuevo, el perito Señor Victor Manuel atribuye a una falta de mantenimiento y el perito Señor Eusebio a fenómenos atmosféricos (rachas en la zona entre el 21-12-2019 y el 20-3-2020), lo que no pasa de ser pura especulación, pero coincidiendo con el perito Señor Victor Manuel en que se trata de defectos puntuales cuya erradicación valora en tan sólo 839,15 €.

E) La cubierta; el perito señor Anton advierte múltiples defectos (desprendimientos de piezas, estado de los limahoyas, grieta en el peto, insuficiente pendiente, cornisa deteriorada....), pero todo perfectamente perceptible desde el exterior, concluyendo el perito Señor Victor Manuel que no observa goteras y que el estado de la cubierta como del edificio, en general, es aceptable.

F) Patología por asbestos; ocurre que el pavimento incorpora una uralita en cuya composición hay amianto, elemento potencialmente cancerígeno, por lo que su comercialización y empleo en la construcción fue prohibido por la O.M. 7-12- 2021.

Se debatió si su instalación era originaria o se introdujo con motivo de las obras de rehabilitación acometidas en el año 1.999 por los anteriores propietarios, decantándose los peritos Señor Anton y Victor Manuel por lo primero ante la ausencia de marcas identificativas; también fue objeto de contradicción entre los peritos si, efectivamente, por su función y colocación, podían ser potencialmente dañinas para la salud. El Señor Victor Manuel sostuvo que no lo eran pues su función era puramente decorativa y no portante y porque están confinadas entre otros elementos, de modo que no implica riesgo para las personas.

Sin embargo, el perito Señor Anton les otorgó una vida útil de 30 años, plazo que se sobrepasa con creces si, como se concluye, se instalaron originariamente y, sobre todo, no se puede obviar su potencial riesgo para la salud y, (en definitiva, para la habitabilidad del inmueble en este sentido STS 15-3-2021), por lo que, en este sentido, debe reputarse un vicio grave y además oculto, porque o bien está confinado y oculto o pintado de modo que no es apreciable a simple vista, ni siquiera para un perito Arquitecto como el codemandado.

No puede concluirse este análisis de los posibles vicios ocultos sin una breve reseña de los correos cruzados entre el vendedor y el comprador o su representante relativos al estado del inmueble, que evidencian una especial preocupación del comprador por conocer el estado real del inmueble tras su visita en julio del año 2.019 y que sugieren que los daños y humedades fueron percibidos y así en un correo de 31-7-2019 se hace referencia a la preocupación del actor por el estado del tejado, los daños y la humedad, y en otros de agosto del año 2.019 su interés en que por técnicos cualificados se revisase el estado interior y exterior del inmueble (paredes, ventanas, madera, humedades, desperfectos, grietas....).

Segundo , precisamente a dicho interés y requerimiento responde el informe emitido por el codemandado; éste lo hizo a petición de Don Samuel, ocupante de la vivienda y administrador de la demandada, pero a la luz de los anteriores correos en los que el representante del actor dirigía al anterior poniéndole de manifiesto el deseo de Don Lucio sobre una inspección global de la edificación por profesionales cualificados, pretendiendo que la vendedora participase en el pago del precio de esos servicios, lo que no hizo, es lo más razonable concluir que dicho técnico y su informe fue contratado por el actor, actuando el Señor Samuel como mero intermediario.

En cualquier caso, el actor le atribuye falta de diligencia al informar sobre el estado real de la edificación. Ahora bien, primero, el testigo que intervino como agente inmobiliario en la venta, declaró que, a la fecha de la perfección del negocio, percibió la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y el propio codemandado que el semisótano había sido pintado; y segundo, que su inspección se limitó a un examen externo y superficial, sin catas ni comprobaciones de mayor calado, y así es que encabeza su informe refiriendo que se concreta al estado actual del inmueble y sus condiciones de habitabilidad poniendo el acento en el estado estructural de sus elementos. Tercero, que como referimos, las filtraciones son puntuales y la condensación cuestión de mantenimiento y vinculada al uso de la edificación; y cuarto, que la uralita y asbestos no son visibles.

CUARTO.- Por tanto, sólo procede estimar la acción de reducción del precio por el vicio oculto de la uralita y asbestos.

El perito Señor Anton valora su erradicación y reposición en 80.864 €, pero el perito Señor Eusebio considera excesiva la propuesta de reposición del anterior valorándola en 21.428,21 €.

Además, como explicó el propio perito Señor Anton, al ser un edificio protegido su intervención está bajo control administrativo, de modo que no toda propuesta de reposición es, sin más, asumible, lo que conlleva el carácter incierto de las que hacen los peritos.

Con todo, el abundante reportaje fotográfico incorporado a los informes ilustra sobre que, con aprobación administrativa o sin ella, se ha practicado una intervención en los suelos y en las referidas placas y la propuesta del Señor Eusebio es la más próxima a la situación preexistente y por ello debe ser preferida.

Objeta el vendedor que la acción ejercitada es de saneamiento en su modalidad quanti minoris (reducción del precio) y que, por tanto, no puede identificarse sin más aquella reducción con el precio de reposición del vicio, pero, siendo eso así, ese valor de reposición, a falta de otro más próximo al de la norma, puede servir de orientación y por eso que se estima la demanda en parte, condenando al vendedor a satisfacer al actor la suma de 20.000 € y manteniendo la libre absolución del otro codemandado, con consecuente declaración sobre las costas en el sentido de la imposición de las del absuelto al actor y no hacer expreso pronunciamiento respecto del otro codemandado.

QUINTO.- Se imponen al recurrente las costas de esta alzada relativas al codemandado Don Nemesio y no se hace expreso pronunciamiento en cuanto a la codemandada Villa Pedre, S.L.

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente