Sentencia Civil 276/2023 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 7, Rec. 201/2022 de 05 de mayo del 2023

PRIMERO.- La sentencia objeto de recurso estimó la demanda formulada por Dª Estefanía y D. Andrés frente a D. Agustín y Dª Eulalia, condenando solidariamente a los demandados a abonar a los actores la cantidad de 3.386,68 euros, importe correspondiente a los daños causados por aquellos en la casa de su propiedad sita en la CALLE000 nº NUM000, La Cabaña, 33314 Peón-Villaviciosa, a tenor del informe emitido por el perito Sr. Agustín, más los intereses legales generados por dicha cantidad, contados desde la fecha de interposición de la demanda, con imposición de costas a los demandados. Desestimando, por el contrario, la demanda reconvencional deducida por D. Agustín frente a los actores, absolviéndoles de las pretensiones reconvencionales, en concreto, su condena a pagar al reconviniente la señal entregada en concepto de arras penitenciales (5.000 euros) por mor del contrato de arras suscrito entre las partes el 11 de julio de 2020, en cuanto la renuncia a la opción de compra del inmueble propiedad de los actores vino motivada por la existencia de vicios ocultos (humedades, carcoma, moho) y el alto coste de renovación de la vivienda a adquirir, conforme comunicación realizada el 26 de agosto de 2020, más los intereses correspondientes, imponiendo las costas causadas al reconviniente.

Resolución contra la que interpuso recurso D. Agustín alegando, en primer lugar, la legitimación activa del apelante, como reconviniente, actuando en beneficio de su sociedad de gananciales y, en cuanto al fondo, error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Se alega en el recurso la legitimación activa de D. Agustín para formular la demanda reconvencional con fundamento en el art. 1.385.2 del Código Civil (CC), habida cuenta que opuesta dicha excepción procesal por la parte reconvenida, en la sentencia de instancia se razona que la demanda reconvencional estaría insuficientemente articulada al haber accionado D. Agustín en su propio nombre y beneficio y al no constar acreditado que hubiese sido apoderado para contestar y reconvenir en nombre de su esposa Dª Eulalia, si bien se añade seguidamente que, quizás la excepción que debería haberse invocado sería la de falta de litisconsorcio activo necesario, que no obstante ser apreciable de oficio, en el supuesto de autos, carecía de relevancia, por lo que más adelante se diría al analizar la cuestión de fondo. Cuestión que señala debe quedar despejada al solicitar en el recurso la estimación de la demanda reconvencional.

Es cierto que el art. 1.385.2 CC legitima a "cualquiera de los cónyuges" para el ejercicio de la defensa de los bienes comunes por vía de acción o de excepción y que la Sala Primera del Tribunal Supremo en las Sentencias citadas en el recurso, entre otras, la STS 198/2008, de 12 de marzo, recoge que la doctrina jurisprudencial "ha considerado que uno de los cónyuges puede actuar de forma individual en el ejercicio de aquellas acciones que sean beneficiosas para la sociedad, como declaró la sentencia de 7 julio 1994 cuando afirmó que "[...] al amparo de una interpretación adecuada de lo dispuesto en el art. 1385 CC , parece indiscutible que en los aspectos de reclamación, o ejercicio de acciones que tienden a beneficiar la sociedad conyugal, la actuación por uno de los consortes es suficiente, sin que sea preciso para ello, tengan que actuar al unísono ambos componentes de la comunidad matrimonial" (asimismo y en un sentido muy parecido, las SSTS de 14 febrero 2000 y 7 febrero 2005 )" y, así mismo, también lo es, que el régimen económico matrimonial de D. Agustín y Dª Eulalia es el de gananciales, como se desprende del contrato de arras base de la pretensión deducida en la demanda reconvencional, en el que ambos intervienen como compradores, casados en régimen de gananciales, entregando en concepto de arras penitenciales 5.000 euros, extremo no controvertido.

A partir de estos postulados y de los hechos de la demanda reconvencional lo que se infiere es que uno de los cónyuges está reclamando frente a un tercero dinero ganancial y, por ende, acciona en beneficio de la sociedad de gananciales, aunque no se recoja expresamente en dicha demanda, principio "iura novit curia", debiendo predicarse, coincidiendo con el apelante, su legitimación activa para formular la pretensión objeto de su reconvención. De entenderse que, D. Agustín, actuaba en su propio nombre y beneficio, saliendo al paso de lo razonado en la primera instancia, no sólo carecería de legitimación activa, sino que tampoco cabría apreciar la excepción de falta de litisconsorcio activo necesario, ya que perteneciendo el dinero a la sociedad de gananciales, sin atribución de cuotas, en tanto no disuelta, no podrían reclamar los cónyuges su cuota, ni siquiera el 50% del mismo.

TERCERO.- Sentada la legitimación activa de D. Agustín, la parte apelante sostiene que la decisión que ha conducido a la desestimación de la demanda reconvencional, en la que se solicita la condena de la parte actora-reconvenida a abonar al reconviniente la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales, 5.000 euros, en virtud del contrato de compraventa con pacto de arras suscrito entre las partes el 11 de julio de 2020, con fundamento en el art. 1.454 del Código Civil en relación con el art. 1089 y siguientes de dicho texto legal, habida cuenta que la compraventa de la vivienda propiedad de los actores no podía llevarse a cabo al haberle ofrecido una cosa distinta (aliud pro alio) a la inicialmente prevista, se funda en unas conclusiones fácticas que obedecen a meras suposiciones o presunciones, pero no al resultado de la prueba, y por tanto, erróneas.

Tras la revisión de la prueba documental aportada por sendas partes y del visionado de lo actuado en la vista celebrada en primera instancia, ha quedado acreditado que D. Agustín y su esposa, Dª Eulalia, antes de suscribir el contrato de compraventa con pacto de arras el 11 de junio de 2020, visitaron el inmueble propiedad de los actores acompañados de Dª Celestina, empleada de la Agencia Remax Elite, en dos ocasiones. Vivienda que, como ratificó el testigo-perito D. Saturnino, director de dicha Agencia Inmobiliaria, en relación con el informe pericial emitido y el reportaje fotográfico adjunto (doc.2 demanda), presentaba un estado favorable, aunque precisase mantenimiento, encontrándose en condiciones de ser habitada y que, conforme al Exponendo XIII del contrato, pasaron a ocupar, en concepto de arrendatarios y previamente al otorgamiento de la escritura de compraventa, el día 1 de agosto de 2020, manifestando la hija de los actores, Dª Encarnacion, al declarar como testigo, que en las reuniones mantenidas entre las partes, a las que había asistido, la razón que esgrimieron para trasladarse previamente a la vivienda es que estaban viviendo de renta y se les terminaba el contrato en julio.

En el Exponendo VI del contrato referido a las arras, las partes acordaron que las arras por importe de 5000 euros (Exponendo III) tendrían el carácter de penitenciales, en el sentido de que si, llegada la fecha límite de 180 días a contar desde la firma del documento de arras, alguna de las partes no compareciera a su otorgamiento, si el contrato de compraventa se rescindía por decisión o causa imputable al comprador perdería éste la cantidad entregada a favor del vendedor; y si el contrato se rescindiera por decisión o causa imputable al vendedor, debería éste devolverlas duplicadas al comprador, según el art. 1.454 del Código civil.

Llegado el día 26 de agosto de 2020 (doc.2 de la contestación) los reconvinientes remiten a la Agencia Remax escrito de renuncia a la compra del inmueble por vicios ocultos apreciados durante las tres semanas que pasaron en la casa (pared agrietada, con humedad y moho detrás de un armario en una habitación; debajo de la escalera un tanque de piedra y cemento con mucha humedad, así como la existencia de un agujero del que cae tierra; instalación eléctrica dudosa y poco fiable; signos de carcomas activas; presencia de ratones y placas de amianto en el techo del hangar y en la parte trasera de la finca), lo que fue comunicado personalmente a los propietarios el día 21 de dicho mes y el día 24 telefónicamente a la Agencia, con las correspondientes fotografías, las cuales obran incorporadas a los autos, comunicación corroborada por D. Saturnino y por la hija de los actores, Dª Encarnacion. Aludiendo también a los altos costos de las obras que serían necesarios para renovar la vivienda para hacerla sana y habitable, así como la probabilidad de que la cuadra no pudiera a ser convertida en una vivienda familiar. Haciendo entrega de las llaves al día siguiente (doc.3 contestación). Reclamación a la que se opusieron los actores mediante carta de fecha 16 de septiembre de 2020 y que fue reiterada por reconvinientes el 18 de mayo de 2021 (doc.3 y 7 demanda). En el acto de la vista, declararon también como testigos, D. Juan Miguel y D. Pedro Enrique, amigo de los demandados, quienes manifestaron haber estado en la casa en dos ocasiones, declarando el primero, que olía a humedad, fijándose en que en el techo no había aislamiento entre vigas y tejas, también vio carcoma, mucha, sobre todo en la parte de arriba, que la vio en todas las vigas, porque "estaba a la vista", se podía ver directamente. Y el segundo, reiteró que la casa era una casa antigua, que tenía humedades y oía a humedad y había zonas en que se veía la carcoma, insistiendo en que todo era visible y evidente. Por el contrario, el perito de la parte actora, D. Alvaro, manifestó que la casa no olía mal y que no vio nada de carcoma, porque a simple vista no se podía ver.

Valorado en su conjunto el resultado de la prueba expuesta, esta Sala comparte la conclusión alcanzada en la primera instancia. A tales efectos, es indiferente, pese a la insistencia de la parte apelante en que sólo fueron dos visitas las acreditadas, pues nada impidió a los reconvinientes que realizaran las comprobaciones y visitas que tuvieran por conveniente con carácter previo a la firma del contrato de compraventa de la vivienda de autos con pacto de arras, teniendo en cuenta el carácter de la operación, la antigüedad de aquella (100 años), su necesidad de mantenimiento, etc., de cara a calcular el desembolso a acometer tanto para la compra, como para la adecuación de la vivienda. Es más, sí como afirmaron los testigos por ellos propuestos, las humedades, el olor a humedad, las vigas al descubierto, la carcoma eran visibles y evidentes, de tal suerte que en las dos visitas realizadas a la misma pudieron constatar su existencia, no pueden fundar la renuncia a la compraventa en dichos defectos sobre la base de su carácter oculto. Ni esgrimir que su ocupación, como arrendatarios, lo fue para comprobar el real estado de la misma, siendo más plausible la razón manifestada por la hija de los actores, a cuya declaración, pese a la relación de parentesco que mantiene con los actores, se le confiere veracidad habida cuenta que a la hora de deponer como testigo ha relatado tanto hechos que les podían resultar favorables, como aquellos que podían serles perjudiciales y guardando coherencia con los datos que obran en la documentación aportada, ya que, aunque en el recurso se critica la presunción a la que habría llegado el Juzgador al señalar que "quizás las razones económicas fueran las que, en realidad, provocaron ese desistimiento", a partir de lo declarado por aquella "hablaban de hacer una obra en torno a 25.000 euros para adaptar la vivienda y que aquél era su presupuesto", además afirmó que en la reunión mantenida con sus padres les dijeron "que habían hablado con un arquitecto y que las obras se salían de su presupuesto, por lo que sintiéndolo mucho desistían de la compra", lo cierto es, que en el propio escrito de renuncia, los reconvinientes aluden "a los altos costos de las obras que serían necesarios para renovar la vivienda" .

CUARTO.- Procede, seguidamente, analizar el motivo de recurso atinente al pronunciamiento de primera instancia por el que se estima la acción ejercitada en la demanda principal de reclamación de daños, al amparo de los arts. 1.101 en relación con los arts. 1562, 1563 y 1564 y 1.108 del CC, condenando solidariamente a los demandados a abonar a los actores la cantidad de 3.386,68 euros, importe correspondiente a los daños que habrían causado en la casa de su propiedad sita en la CALLE000 nº NUM000, La Cabaña, 33314 Peón-Villaviciosa, durante el periodo en el que la ocuparon en régimen de alquiler, desde el día 1 al 27 de agosto de 2020, fecha en que se hizo de la entrega de llaves a la Agencia Inmobiliaria, siendo el motivo alegado error en la valoración de la prueba.

En concreto, como prueba que habría sido valorada erróneamente, se alude a la testifical-pericial de D. Saturnino, director de la Agencia Inmobiliaria "Remax Elite" encargada de la venta de la vivienda, en relación con el informe pericial emitido por éste, en su condición de perito inmobiliario, con reportaje fotográfico de la vivienda, mobiliario y enseres (doc.2 demanda) y de la prueba pericial del Sr. Alvaro, quien ratificó y aclaró el informe sobre los daños reclamados emitido en fecha 3 de mayo de 2021 (doc.8 demanda), tras visita girada el 5 de octubre de 2020, reiterando que los daños por él apreciados y recogidos en su informe consistieron en la rotura de una tabla de la puerta de la sala de caldera; daños en armarios de pino y en la puerta de la nevera "Balay", por haber empleado para su limpieza algún líquido abrasivo; manchas en el sofá por caída de alguna sustancia que lo ha dañado y, además, constató la desaparición de 4 edredones y 4 almohadas, 2 alfombras y 2 cortinas de ventana, una cafetera eléctrica y un molinillo manual, en relación con las fotografías aportadas por la actora y las obrantes en el informe de la Agencia, y ralladuras en la madera del suelo como consecuencia del movimiento de muebles. Prueba que no acreditaría la realidad de los daños ya que el propio D. Saturnino afirmó que desconocía el estado previo de los muebles que hubiera en la vivienda, no habiéndose realizado un inventario del mobiliario y no se prueba la preexistencia de algunos de los reclamados y de igual modo el perito Sr. Alvaro desconocía su estado previo, partiendo de las manifestaciones de la actora Dª Estefanía, por lo que girada visita el 5 de octubre de 2020 tampoco puede afirmar que los causantes fueran los demandados, lo que niegan.

Igualmente, revisada la prueba aportada y practicada en la precedente instancia, esta Sala comparte la valoración realizada en la primera instancia. Y, ello, porque sobre la preexistencia de los 4 edredones, 4 almohadas, 2 alfombras y 2 cortinas de habitación, no solo se desprende del reportaje fotográfico aportado con el informe pericial emitido por D. Saturnino, sino que los propios demandados reconocieron en la carta remitida a los actores fechada el 25 de septiembre de 2020 (doc.7 de la demanda) que "los edredones, alfombras y almohadas las llevamos al punto limpio; debido a su estado insalubre y obsoleto que no servían para su uso normal", cuando a partir del citado reportaje se aprecia su buen estado, extremo que, por otra parte, de ser como manifestaron, bien pudieron haberlo hecho constar en el propio contrato, razonamiento también aplicable al estado del sofá, nevera y mobiliario, máxime cuando los reflejados en el informe atinente a los daños, son perfectamente visibles y, por tanto, apreciables a simple vista en las dos visitas acreditadas que, cuando menos, giraron a la vivienda. Partiendo, por tanto, del buen estado del mobiliario y enseres de la vivienda, no cabe otra cosa que concluir, que los apreciados por el perito Sr. Alvaro fueron causados por los demandados

Daños que es presumible que fueran causados en el periodo en el que ocuparon la vivienda los demandados, pese a negar su autoría, teniendo en cuenta que ya fueron puestos de manifiesto a los demandados mediante burofax de fecha 16 de septiembre de 2020 (doc.3 demanda), veinte días después de entregar las llaves; que la hija de los actores, Dª Encarnacion, al declarar como testigo, manifestó que el primero que apreció la ausencia de enseres fue su padre, quien acudió a la vivienda el mismo día en el que les fueron devueltas las llaves para comprobar que habían quedado apagadas las luces y bien cerrados los grifos, acudiendo ocho días después ella y su madre pudiendo comprobar lo relatado por su padre y los daños causados y reclamados, daños entre los que no habían incluido las ralladuras del suelo, lo que hicieron al indicar el perito que eran reclamables, echando menos su madre una cafetera eléctrica y un molinillo de café, vivienda que no ha sido ocupada por nadie más al haber expresado su madre que no se volvía a alquilar más, declaración a la que se confiere veracidad en base a lo razonado en el anterior Fundamento. Y, además, la prueba pericial fue fruto de una inspección ocular realizada sólo dos meses después de la citada entrega de llaves.

Por último, la parte apelante discrepa de la cuantificación de los daños sobre la base de que no se ha reflejado la antigüedad de los muebles dañados. Al respecto, señalar que a la vista del reportaje unido al informe elaborado por D. Saturnino, se aprecia que el mobiliario dañado y el sofá no son antiguos, habiendo además aplicado el perito una depreciación que oscila entre el 20 y el 30%, salvo en el caso del sofá que aplicó un 10%, lo que es acorde con su estado previo y carente de antigüedad, siendo los porcentajes de depreciación aplicados a los edredones, almohadas, alfombras y cortinas, pese a su buen estado, del 50 y 60%. Valoración que, por otra parte, no ha sido desvirtuada por contraprueba alguna.

QUINTO.- Desestimado el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Asturias, dicta el siguiente