Sentencia Civil 560/2023 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 4, Rec. 444/2023 de 09 de noviembre del 2023

PRIMERO. Doña Crescencia y la mercantil LUMIRROMEN S.L. formularon demanda en la que, en esencia, exponían que habían concertado con el demandado un contrato de opción de compra sobre la totalidad de las participaciones sociales de la mercantil ANSELRIA 2017 S.L. que éste habría incumplido. Por lo que solicitaban de manera principal, que se declarara la validez de la indicada opción, condenando al demandado a hacerla efectiva, previa cancelación de las cargas o gravámenes que pudieran pesar sobre determinado inmueble, así como a indemnizarlas en el importe percibido por el arrendamiento de ese inmueble; y, de manera subsidiaria, la condena de aquel a abonar el precio de mercado de ese mismo inmueble.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda, al considerar, por una parte, que doña Crescencia no estaba legitimada para el ejercicio de las pretensiones que contenía aquella; y, por otra, que la pretensión principal -que fue la única que enjuició- resultaba improcedente una vez que quien había manifestado la voluntad de hacer efectiva la opción había sido precisamente doña Crescencia, y no la entidad LUMIRROMEN S.L., añadiendo, además, que ese derecho se había ejercido una vez superado el plazo convenido.

No conforme con esa resolución, formula recurso únicamente la mercantil citada, que insiste en la viabilidad de la opción de compra y en la obligación del demandado de hacerla efectiva, para terminar solicitando que se estime la demanda declarando la validez de la opción, con la obligación del demandado de otorgar la correspondiente escritura pública, previa cancelación, al momento de hacerlo, de las cargas y gravámenes que puedan pesar sobre el mencionado inmueble.

Y al recurso se opone el demandado, que solicita la confirmación de todos los pronunciamientos de la sentencia.

SEGUNDO. La controversia que enfrenta a los litigantes tiene por antecedentes los siguientes hechos, que resultan de los documentos que obran en autos:

(i) Don Amadeo concertó el día 17 de febrero de 2017 un contrato de compraventa sobre el inmueble identificado como finca registral núm. NUM000, inscrita al folio NUM003 del tomo NUM001, libro NUM002 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Avilés, por el que lo transmitió a la mercantil ANSELRIA 2017, S.L. a cambio del precio de 400.000 euros, del que una parte se destinaba a sufragar un préstamo con garantía hipotecaria constituida sobre aquel; otra, a abonar los honorarios de un letrado que habría intervenido en defensa de la acreedora hipotecaria en la ejecución que instó frente al vendedor; y la última, con el abono del resto al transmitente mediante la entrega de un cheque.

(ii) Don Amadeo promovió un litigio frente a la compradora en el que, en esencia, sostenía la tesis de que la aludida compraventa se trataba de un contrato simulado con el que se encubría el préstamo que le había concedido el aquí apelado, por lo que solicitaba que fuera declarada nula o alternativamente que la transmisión del bien tenía por finalidad garantizar la restitución de ese préstamo. Y esas tesis las descartaron tanto la sentencia que puso término a la primera instancia, como la que resolvió el recurso de apelación, en la que, entre otras cosas, se tuvo por probado que el metálico de la compraventa destinado al vendedor había sido efectivamente recibido por éste. Esa última sentencia está fechada el día 22 de diciembre de 2022, sin que en la audiencia previa celebrada en estos autos el 16 de febrero del año siguiente se hiciera mención a la pendencia de recurso alguno frente a ella.

(iii) Según figura en la escritura de compraventa, ANSELRIA 2017 S.L. había sido constituida el día 23 de enero de 2017, siendo su socio y administrador único el aquí demandado, don Teodulfo.

(iv) El mismo día de otorgamiento de la aludida escritura, doña Crescencia -madre de don Amadeo- y don Teodulfo suscribieron un documento privado en el que la primera manifestaba obrar en nombre y representación de LUMIRROMEN S.L., de la que efectivamente era su administradora. Y en el documento otorgaban lo siguiente:

" PRIMERO. Que D. Teodulfo, concede opción de compra de la totalidad de las participaciones sociales a la mercantil LUMIRROMEN SL., quien acepta, con sujeción a las siguientes condiciones:

A) El plazo para el ejercicio de la presente opción de compra es de 1 AÑO, contado a partir de la fecha de suscripción del presente contrato, si bien podrá

prorrogarse por voluntad de las partes.

B) Para el supuesto de ejercicio de la opción por parte del optante, el precio de venta de las participaciones sociales se fija de común acuerdo en DOSCIENTOS CINCO MIL EUROS (205.000 €), el cual será satisfecho por aquel al concedente al momento de otorgarse la escritura pública de transmisión de participaciones sociales.

C) El optante notificará al concedente su intención de ejercer la facultad de compra con al menos quince días de antelación a la fecha prevista, procediendo aquel a designar la Notaria de esta plaza donde se llevará a efecto la compraventa, el día y la hora.

D) Con el ejercicio de la opción de compra, el optante adquiere la plena propiedad de las participaciones objeto del presente contrato.

E) Serán de cuenta del optante todos los gastos e impuestos que se deriven del ejercicio de la referida opción.

SEGUNDO. El concedente se obliga a no vender, ceder, ni transmitir por cualquier título, gratuito u oneroso, las participaciones sociales objeto de este contrato, ni a gravarlas en forma alguna, durante el plazo conferido para el ejercicio de la presente opción.

TERCERO, Las partes se obligan a elevar el presente documento privado a público, si así lo quiere cualquiera de ellas, además de otorgar en su día, y de ejercitarse la opción concedida, la correspondiente escritura de transmisión de participaciones sociales".

(v) El día 1 de febrero de 2018 doña Crescencia expidió un burofax dirigido a don Teodulfo, que este recibió el día siguiente, y en el que se contiene el siguiente texto:

" Le dirijo la presente como administrador único que es de ANSELRIA 2017 ,S.L. para comunicarle, conforme al contrato de opción de compra de participaciones sociales de la mencionada sociedad, suscrito entre nosotros el pasado 17 de febrero de 2017, mi intención de proceder a ejercer la facultad de opción en los términos previstos en el contrato. Designo la notaria de Don Luis Fernández Posada, sita en Oviedo, calle Uría 20-1 ° y señalo para la compra el día 16 de Febrero de 2018 a las 12 horas de la mañana..//...Quedo a su disposición para cualquier aclaración. Le saluda atentamente". A lo que sigue la firma de doña Crescencia estampada con su nombre.

(vi) Doña Crescencia compareció en la notaría en el día y horas señalados, no así don Teodulfo, cuya ausencia se hizo constar, tras la espera durante dos horas, por acta notarial en la que se expresa la manifestación del propósito de la mercantil a la que aquella representaba de hacer efectiva la opción en los términos convenidos.

TERCERO. Con los antecedentes expuestos, esta Sala no comparte la conclusión alcanzada en la instancia de que la opción de compra no puede entenderse ejercitada eficazmente al haberla manifestado doña Crescencia en su propio nombre. Y ello cuando:

(i) Efectivamente, y como reseña la recurrida -con un pronunciamiento que es firme- la titular del derecho de opción era, no la citada persona física, sino la jurídica en cuya representación actuó la primera al concertarla. Pero, contrariamente a lo que por igual concluye, cuando doña Crescencia comunicó la intención de ejercer ese derecho lo hizo en representación de la mercantil, y no en interés propio.

(ii) Es cierto que en el burofax no se hace constar expresamente su actuación en representación de la sociedad. Pero eso se extrae sin dificultad del contenido del documento, en el que se menciona el ejercicio de la opción de compra "en los términos previstos en el contrato", que lógicamente no podían ser otros más que los relativos tanto a sus elementos objetivos (las participaciones sociales y el precio), como subjetivos (los intervinientes en la transmisión). Lo que desde luego no existe en el documento es cualquier asomo de una hipotética voluntad de doña Crescencia de ejercer en interés propio aquel derecho, que solo sería explicable desde una también hipotética cesión de la que tampoco hay rastro. Y que su voluntad era ejercerlo en representación de la sociedad es algo que confirma por igual el contenido del acta notarial.

(iii) Por otra parte, no es de olvidar que las declaraciones de voluntad contractual están llamadas a integrarse, no solo por sus términos, sino también por lo que resulta de la buena fe ( art. 1.258 del Código Civil). Y con una contemplación del documento por el destinatario ajustada a las exigencias de esa regla elemental de conducta, parece claro que, poniéndolo en relación con los términos del contrato, lo que se le instaba era a hacer efectiva la transmisión de las participaciones a la sociedad optante.

(iv) Esa misma regla de conducta inspira, además, el art. 1.717 del Código, cuando, al regular la actuación del mandatario en su propio nombre, exceptúa de la vinculación personal del mismo el caso en que se trate de "cosas propias del mandante". Esto es, cuando la realidad de los hechos y las circunstancias ponen en evidencia la contemplación tácita de que se está actuando en representación de un tercero ( STS nº 1026/2006, de 3 de enero), y a la que ni siquiera son ajenas relaciones revestidas de mayores formalidades, como ocurre con los títulos cambiarios, en los que no deja de exceptuarse la necesidad de una expresión formal de la actuación representativa cuando, en atención a las circunstancias, es patente su existencia (así, desde la STS nº 752/2013, de 12 de diciembre, hasta la más reciente nº 1057/2023, de 29 de junio), que es, en suma, lo que aquí ocurre cuando, en definitiva y en las circunstancias expuestas, el destinatario no podía razonablemente entender que doña Crescencia pretendiera ejercer por sí y para sí la opción.

(v) En fin, pese a los argumentos del apelado, en nada llevan a otra conclusión los términos de la demanda que inicia estos autos, por mucho que erróneamente la haya formulado, no solo la recurrente, sino también la indicada persona, cuya legitimación para hacerlo está descartada con un pronunciamiento que, como se ha dicho, es firme.

CUARTO. Tampoco comparte esta Sala la conclusión de que cuando la indicada representante comunicó al contrario el ejercicio de la opción, esa facultad ya había caducado por el transcurso del plazo previsto para ello. Y ello porque:

(i) La jurisprudencia enseña (así, SSTS 720/2021 de 25 de octubre y 67/2020, de 3 de febrero, reproduciendo otras precedentes en distintos extremos) que " El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. [...] Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

También que " para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación".

Y, en último término, que " Salvo que en el contrato se hubiera previsto la perfección de la compraventa por la emisión de la declaración unilateral de la voluntad del optante, lo que nace con el ejercicio de la opción (a través de la emisión por el optante de una declaración de voluntad de carácter recepticia, manifestando su voluntad de celebrar el contrato principal...) es la facultad de exigir al optatario su celebración".

(ii) Debemos convenir con la recurrente en afirmar que en el contrato de autos se recogen dos plazos distintos, tanto en su naturaleza, como en sus consecuencias. Uno, el señalado para el ejercicio de la opción, que era de un año a contar desde la suscripción del documento; y, otro, el que imponía la antelación con que había de comunicarse ese ejercicio en relación al otorgamiento de la escritura pública. Diferenciación que se asienta, tanto en la redacción literal del documento, en el que, además, uno y otro aparecen separados; como por la propia finalidad que se extrae de la misma ( art. 1.281 del Código Civil), que en el primer caso es atender a la exigencia consustancial al negocio de imponer un plazo de naturaleza fatal -aunque no sin dejar de reconocer la posibilidad de prórroga- para el ejercicio de la opción; y en el otro, fijar un tiempo mínimo entre la comunicación y el otorgamiento de la escritura sin duda dispuesto para permitir al destinatario gestionar lo preciso para hacer efectiva la opción. Y, siendo distinta esa naturaleza, por igual ha de entenderse que son distintas las consecuencias derivadas de la inobservancia de uno y otro, que en el primer caso es la caducidad de la opción y la pérdida irreversible de la posibilidad de ejercerla; que es, sin embargo, lo que no cabe reconocer al segundo, en el que el único efecto que cabe otorgarle es la facultad del concedente de negarse legítimamente a otorgar la escritura antes de haber transcurrido quince días desde la comunicación.

(iii) En virtud del art. 1262.2º del Código Civil, " Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe". Y, en razón del art. 5.1, " si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha", lo que significa que el último día de un plazo anual es el mismo del año siguiente al de referencia, y, además, que el plazo queda agotado cuando ese último día transcurre por entero (así, SSTS 349/2019, de 21 de junio y 538/2011, de 11 de julio).

(iv) Con ello, ha de concluirse que la optante ejerció aquel derecho antes del vencimiento del plazo de caducidad a que se sujetaba, pues el destinatario recibió la comunicación el día 2 de febrero, exactamente quince días antes de la expiración de aquel, que estaba llamada a producirse al finalizar el día 17 del mismo mes. Y, siendo cierto que con esa comunicación no se respetaba la distancia temporal mínima que había de mediar entre su recepción y el otorgamiento de la escritura, por igual lo es que, desde esa recepción el concedente quedaba obligado a llevar a término lo pactado, por más que efectivamente pudiera demorarlo hasta que se cumpliera el indicado intervalo, que es, sin embargo, lo que en momento alguno ha tenido disposición a realizar, ni en una fecha próxima a la expiración del intervalo, ni tampoco sobrepasada con creces la misma.

En definitiva, el recurso se acoge imponiendo lo necesario para hacer efectiva la opción en los términos que pretende la recurrente.

QUINTO. A esa pretensión añade la apelante la de imponer al contrario la obligación de cancelar las cargas o gravámenes que pudieran pesar sobre el inmueble que adquirió la sociedad que éste administra en virtud del contrato de compraventa antes mencionado. Petición que por igual ha de acogerse porque:

(i) Siendo cierto que la propiedad de ese inmueble no pertenece al demandado, sino a ANSELRIA 2017 S.L., por igual lo es que, por su condición jurídica, como representante y partícipe único, es sin duda esa persona física quien tiene la capacidad para llevar a efecto lo que, como viene sosteniendo la actora, es necesario para hacer efectiva en plenitud la opción de compra.

(ii) Dice el apelado que lo único que recogía el contrato de opción era la obligación de transmitir las participaciones sociales. Pero ni esa afirmación, ni el hecho de que en el proceso seguido a instancias del vendedor se haya descartado la simulación de la compraventa, ocultan la evidente vinculación causal que existió entre este negocio y el contrato de opción, con la que queda acreditada la tesis de la recurrente de que su concesión respondió al propósito de permitir que el inmueble mencionado retornara al círculo familiar en que se integran la persona que lo vendió y la representante de la mercantil optante.

(iii)En efecto, como queda expuesto, el contrato de opción se suscribe en la misma fecha que el de compraventa; la sociedad que adquirió el inmueble se constituyó apenas un mes antes de esa fecha; esta sociedad la regenta, con la participación única indicada, el apelado, al igual que regenta la madre del vendedor la mercantil optante; y el bien pasó a engrosar el patrimonio de la sociedad, llegando a ser calificado en la escritura, a los efectos fiscales correspondientes, como "activo esencial" de la misma.

(iv) Con todo, en el contrato de opción se establece la obligación de entregar las participaciones sociales sin gravamen alguno. Lo que da idea cierta de que lo que perseguían los interesados era mantener el valor patrimonial que tenía la sociedad en el momento en que adquirió el bien, y que, como es evidente, se vería mermado de mediar alguna carga o gravamen constituidos con posterioridad. Por lo que, en definitiva y con arreglo al ya citado art. 1.258 del Código Civil, ha de concluirse que el contrato de opción comprendía por igual el deber de restituir el inmueble integrado en el haber social en las mismas condiciones jurídicas que tenía al tiempo de ser vendido.

SEXTO. Debe precisarse, en fin, que el recurso se ciñe a los extremos analizados, pues en la petición final no se hace referencia alguna a la pretensión añadida en la demanda de obtener el pago de las rentas devengadas por los locales del inmueble que puedan encontrarse alquilados, que, en consecuencia, ha de entenderse abandonada en esta segunda instancia (cfr. arts. 456.1º y 465.4º, en relación con el art. 218.1º de la Ley procesal).

SÉPTIMO. El resultado expuesto, con la estimación parcial de la demanda formulada por la recurrente, lleva a dejar sin efecto la condena que se impuso a la misma a satisfacer las costas de primera instancia ( art. 394.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Y no se hace pronunciamiento sobre las derivadas de la tramitación del recurso (art. 398.2º).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente