Sentencia Civil Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 415/2013 de 25 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

OVIEDO

SENTENCIA: 00318/2013

RECURSO DE APELACION (LECN) 415/13

En OVIEDO, a veinticinco de Noviembre de dos mil trece. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial, compuesta por, los Ilmos. Srs. D. José Manuel Barral Díaz, Presidente; Dª María Elena Rodríguez Vígil Rubio y D. Jaime Riaza García, Magistrados; ha pronunciado el siguiente:

SENTENCIA Nº 318/13

En el Rollo de apelación núm. 415/13 , dimanante de los autos de juicio civil Ordinario, que con el número 35/13 se siguieron ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero, siendo apelante NAIRPA S.L., demandante en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA MARIA CONCEPCION GONZALEZ ESCOLAR y asistida por la Letrada DOÑA NELIDA FERNANDEAZ RODRIGUEZ; y como parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 Nº NUM000 DE POLA DE SIERO, demandada en primera instancia, representada por la Procuradora DOÑA MARIA INES BLANCO PEREZ y asistida por el Letrado DON JUAN LUIS BERROS FOMBELLA; ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña María Elena Rodríguez Vígil Rubio.

Antecedentes

PRIMERO. El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Pola de Siero dictó Sentencia en fecha 2 de Septiembre de 2013 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' DESESTIMO la demanda interpuesta por 'NAIRPA, S.L.', representada por le procurador D. Emilio Solís Rodríguez, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN000 , Nº NUM000 , representada por la procuradora Dª María Inés Blanco Pérez, y ABSUELVO a ésta de todas las peticiones efectuadas en su contra, con imposición de costas a la actora.'

SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del cual se dio el preceptivo traslado a las partes personadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 de la vigente Ley, que lo evacuaron en plazo. Remitiéndose posteriormente los autos a esta Sección, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 20-11-2013.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda en la que la mercantil actora, en su cualidad de promotora constructora de la urbanización privada de viviendas unifamiliares que, junto con algunas parcelas aun sin construir, conforman la CP demandada, tras haber abonado en exclusiva el gasto de consumo de agua de toda la urbanización, reclamaba a esta ultima el importe de los recibos correspondientes al tercer y cuarto trimestre del año 2008 y a los años 2009, 2010 y 2011, que ascienden a la cantidad de 9.164,71?, de los que ya advertía en su hecho segundo, ella, como participe en tal comunidad, en cuanto titular de una serie de parcelas, asumía el pago de lo que le correspondía una vez que por la Comunidad demandada se hiciera la correspondiente liquidación de fechas y consumos realizados por las distintas viviendas o edificaciones que la integran, todo ello con fundamento en la acción de reembolso del art. 1158 del CCivil.

La razón de ser de la desestimación estriba, en relación a los recibos del año 2008, en reputar el Juzgador de Primera Instancia que al haberse constituido la comunidad de propietarios demandada en el mes de febrero de 2009, no era posible reclamarle deudas devengadas con anterioridad a su nacimiento como tal y, en cuanto al resto de anualidades, porque estima que si la comunidad y las viviendas integrantes de la misma durante esos años se sirvieron para sus respectivos consumos privados del suministro de agua que había sido contratado inicialmente por la actora para la obra, ello se debió a una falta de regularización de ese suministro imputable a la constructora actora, además de razonar que en al acta de la junta de propietarios celebrada el día 18 de marzo de 2010, la comunidad había adoptado un acuerdo que imputaba a titulo individual a cada uno de los propietarios de las viviendas, el pago del consumo de agua correspondiente, por lo que concluía no era factible repercutir el pago efectuado por la actora a quien en base al citado acuerdo reputaba no es el verdadero deudor del mismo, tanto mas cuando la actora no tendría la condición de tercero, tanto por ser parte integrante de tal comunidad cuanto por haber consumido parte del agua cuyo importe reclama a esta ultima.



SEGUNDO.- Son hechos relevantes de los que ha de partirse en el enjuiciamiento de la pretensión deducida en la demanda que ahora vuelve a reproducirse en eta alzada, bien por ser indiscutidos, bien por estar debidamente acreditados con una valoración conjunta de la prueba obrante en autos, incluido el visionado de la reproducción videográfica de la practicada en el acto del juicio, los siguientes: La mercantil actora es la promotora constructora de la urbanización de viviendas, que junto con algunas parcelas aun sin construir, conforman la comunidad de propietarios demandada.

Las viviendas que la integran que comenzaron a construirse en el año 2006, fueron entregadas y ocupadas por sus adquirentes a partir del mes de marzo de 2008 y hasta el mes de febrero de 2010, en la fase que aquí interesa por ser la afectada por los consumos de agua abonados por la actora, según así resulta de las respectivas Escrituras de compraventa adjuntadas con la demanda como doc. 4 a 11 obrantes a los f. 119 a 253 de lo autos.

Desde el año 2008 y hasta febrero de 2012, el único suministro de agua de que gozaban las viviendas era el agua contratada por la actora para la obra cuyos recibos fueron abonados por la misma por el importe total objeto de reclamación en el demanda (doc. 2 a 20 del testimonio de particulares del juicio monitorio 577/2012, seguidos frente a la misma por la comunidad demandada en reclamación de cuotas ordinarias de comunidad f. 85 y ss. de los autos).

Durante todo este periodo y pese a la inexistencia de regularización del suministro de agua de obra en suministro domestico, todos los integrantes de la comunidad, esto es tanto los distintos adquirentes de viviendas que fueron incorporándose a la misma, como la propia actora para la finalización de la construcción de otras dos parcelas, vinieron utilizando con absoluta normalidad y sin problema alguno el suministro de agua que no se discute fue abonado en exclusiva por la actora.

Tras la regularización del suministro por la comunidad a instancia del Ayuntamiento, en Febrero de 2012, según resulta de la certificación de este ultimo obrante al f. 366 de los autos, es esta ultima y no los propietarios de las ocho viviendas que lo reciben, la que viene abonando los recibos de suministro que expide el Ayuntamiento y luego repercute y divide su importe entre los distintos propietarios de las viviendas, según la lectura que arrojen los contadores individuales de las mismas, en extremo que ha sido expresamente reconocido por la testigo integrante de la comunidad Doña Bernarda en la declaración prestada en el acto del juicio ( minuto 52 reproducción videográfica).

En definitiva durante el periodo objeto de reclamación todos los integrantes de la comunidad dispusieron del suministro de agua con absoluta normalidad sin abonar el importe correspondiente, expidiéndose los recibos de consumo en forma global primero frente a la Constructora actora y en la actualidad y desde el año 2012 frente a la propia Comunidad de Propietarios.

Las declaraciones de los técnicos ( arquitecto y aparejador ) así como del instalador de los contadores de suministro de agua, que intervinieron en la construcción de la urbanización y de los integrantes de la comunidad prestadas en el acto del juicio, han puesto de manifiesto que la urbanización desde un principio y en la actualidad en relación al suministro de agua siempre tuvo un contador general a la entrada de la urbanización, que es el que mide los consumos girados por el Ayuntamiento, contador general del que salen diferentes ramales, uno por cada vivienda, cuya finalidad no es otra que establecer el consumo individualizado de estas.

En la demanda ya se hace la salvedad de que la reclamación se efectúa sin perjuicio de asumir la actora el pago que le corresponde como comunero en cuanto a las parcelas que son de su propiedad y las que lo eran en la fecha en que se realizaron los consumos abonados por la misma, de modo que de ese importe a ella correspondería la cantidad que resultara de deducir los correspondientes a las distintas viviendas adquiridas por terceros durante el periodo objeto de reclamación, liquidación que no había podido ser efectuada por la misma debido al hecho de que los contadores individuales están situados dentro de la parcelas privativas de cada comunero a los que no tiene acceso. De hecho hoy es la comunidad la que efectúa la liquidación correspondiente tras su lectura por el Presidente.



TERCERO.- Pues bien a partir de tal relato de hechos esta Sala no puede compartir los argumentos que llevan a la recurrida a rechazar la acción de reintegro fundada en el pago por tercero.

Así en primer lugar la que niega legitimación a la Comunidad para hacer frente a este gasto antes de su constitución formal, porque el hecho de que este 'complejo inmobiliario privado', empleando la terminología del art. 24 de la L.P.H ., no se hubiera formalmente constituido hasta el mes de febrero de 2009, no obsta a la existencia de facto de esta forma de comunidad que existió desde que se produjo la primera venta de una de sus parcelas y vivienda construida sobre la misma en el mes de marzo de 2008, ( Escritura obrante al f. 119 y ss. de los autos, en la que ya se hace constar al igual que en el resto la constitución de una vinculación 'ob rem' con una participación indivisa sobre la parcela destinada a vial interior). Ello es así porque, tanto la jurisprudencia del TS como la doctrina científica y de la DGRN ( por todas Resolución de fecha 5 de junio de 1998), ya con anterioridad a la reforma de la L.P.H. llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, habían reconocido que el titulo constitutivo, regulado en el art. 5 de la misma, no era en verdad constitutivo o necesario para la existencia de este régimen especial de propiedad, en cuanto el mismo se produce desde el momento en que en un edificio existen pisos o locales suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, pertenecientes a distintos propietarios, que son los requisitos que al respecto exige el art. 396.1º del CCivil. Esa posibilidad de existencia de un régimen de facto o sin existencia de titulo constitutivo, de propiedad horizontal, es hoy indiscutible al venir expresamente reconocida, recogiendo esa jurisprudencia y doctrina anterior, en el art. 2 apartado b), de la vigente LPH , en el que expresamente se establece la aplicación de su normativa reguladora ' a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal' ( el subrayado es nuestro).

En definitiva y como recuerda la STS de 10 de enero de 2008 , con amplia cita de precedentes, la existencia de un régimen de facto de la propiedad horizontal es posible toda vez que ' el titulo constitutivo no es elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros '. Por ello es factible jurídicamente la existencia de una comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal, sin que el hecho del no otorgamiento del titulo constitutivo suponga obstáculo alguno para la aplicación de la normativa reguladora contenida en la LPH.

El hecho de que en este caso no se trate de una edificio, sino de una urbanización, no obsta a tal conclusión, desde el momento en que el art. 24 de la LPH , tras la citada reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999 de 6 de abril, extiende la aplicación supletoria del régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, a las misma cuando estas no opten por un modelo organizativo distinto, como aquí acontece, siempre que concurran los requisitos establecidos en el propio art. 24. 1 apartados a ) y b ), esto es que existan dos o mas edificaciones o parcelas independientes entre si con destino principal a vivienda o local cuyos titulares participen a su vez en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios comunes, como es el caso.

De todo ello resulta que la comunidad en este caso ya existía de facto en la realidad y estaba sometida a la Ley de Propiedad Horizontal desde que comienzan las ventas de las distintas parcelas y viviendas que la integran, lo que tuvo lugar con anterioridad a la fecha en que se produjeron los consumos por la misma, abonados exclusivamente por la actora, objeto de reclamación en la demanda.

En segundo lugar porque tampoco puede estimarse obste a su reclamación frente a la comunidad de propietarios y no frente a los distintos propietarios de viviendas que la integran y han realizado los consumos, el hecho de que la comunidad hubiera adoptado por unanimidad en la junta de 18 de marzo de 2010,( f. 295 de los autos) un acuerdo en virtud del cual ' todos aquellos servicios, acometidas en general los que estén destinados a la totalidad o parte de las viviendas serán mantenidos, conservados y reparados por los propietarios de todas ellas o por las afectadas por partes iguales ', ya que de su propio tenor literal, y así lo vino a reconocer la propia administradora de la Comunidad que lo redacto Doña Estibaliz (minuto 52 reproducción videográfico del acta del juicio) resulta que su objeto no es otro que regular el mantenimiento, reparación y conservación de elementos y servicios comunes a la totalidad o parte de las viviendas, y no el consumo y abono de suministros de que estas disponen, concretamente del de agua aquí discutido, que además nunca se abonó en la forma establecida en el citado acuerdo, pues es un hecho indiscutido que hasta el año 2012, el pago de la totalidad del suministro, incluido el que efectuaron todas las viviendas, fue realizado por la actora y, tras la legalización de este suministro de agua de obra en domestico, por la propia comunidad de propietarios, repercutiendo después su coste por consumo a las distintas viviendas que la integran.

No puede por ello negarse la cualidad de deudora de la propia comunidad, cuando ésta ha sido asumida por la misma frente al Ayuntamiento que realiza el suministro, al margen y con independencia de que después repercuta su coste entre los distintos comuneros en relación al consumo respectivo, previa lectura interna de los contadores individuales, que es precisamente lo que solicita la actora en su demanda, en cuanto asume que de ese importe habrán de deducirse con posterioridad el consumo que le es propio.

Tampoco obsta a la actual reclamación la tardanza en la regularización de este suministro, pues, con independencia de que no consta acreditado que su causa fuera imputable exclusivamente a la actora, en todo caso aun de ser ello así, ningún perjuicio consta se hubiera generado a los integrantes de la comunidad por esa tardanza, dado que estos han reconocido en las declaraciones prestadas en el acto del juicio que desde el momento en que se produjo la entrega y ocupación de sus viviendas, no han tenido problema alguno con el suministro de agua del que han disfrutado con total normalidad, al margen y con independencia de que la acometida fuera la de la obra inicialmente solicitada y pagada hasta el año 2012, por la actora.

En tercer y ultimo lugar porque , por cuanto se lleva razonado, ha de estimarse concurren los requisitos que ha de reunir el pago por tercero, como forma de extinción de las obligaciones, para posibilitar el nacimiento a favor de quien lo hizo del derecho de reintegro que se postula en la demanda, concretamente el de ajenidad de la deuda y pago hecho por la actora con animus solvendi que represento una utilidad para la comunidad que venia obligada a su abono al ser la destinataria del consumo, sin que la actora pierda esta cualidad de tercero por el hecho de que también fuera destinataria del consumo como integrante que es de la comunidad, pues eso no le priva de tal carácter respecto al pago del consumo del resto de los integrantes de la comunidad, toda vez que tercero es ' el no obligado' con independencia de que ' tenga o no interés en la obligación', como así expresamente lo establece el art. 1158 del CCivil, y no cabe duda de que en este caso la obligación de pago del consumo de agua corresponde a la comunidad ya constituida de facto en la fecha en que se realizaron los consumos, y no a la promotora que efectuó el pago, con independencia de que a ésta corresponda hacer frente al importe correspondiente a sus respectivos consumos, una vez que por la Comunidad realice la liquidación correspondiente del que corresponde en este periodo a las distintas parcelas o viviendas que integran la urbanización, algo que siempre ha asumido y que sino se ha hecho hasta la fecha fue por negarse a ello la comunidad, como lo evidencia el propio contenido del acuerdo adoptado por esta ultima en su Junta de 12 de noviembre de 2012, ( f. 305 de los autos), en que simplemente se opone al pago de los consumos de agua que se reconoce corresponden a la comunidad por el hecho de imputar a la constructora la no legalización de este se suministro a su nombre, cuando ya se ha razonado que esa tardanza ningún perjuicio supuso para la normalidad de tal suministro y su uso y consumo por los propietarios de las viviendas que integran la comunidad.

En conclusión ningún obstáculo legal existe para que del pago llevado a cabo por la actora derive su derecho a reintegro por la verdadera deudora, la comunidad de propietarios demandada, tanto mas cuando ese derecho tiene su fundamento ultimo en el principio que prohíbe el enriquecimiento injusto y, al igual que éste, responde a la finalidad de lograr el reintegro de un beneficio que se ha desplazado del patrimonio de la actora al de la demandada en este caso, sin causa valida alguna que lo justifique, y que aquí se produciría de mantenerse el pronunciamiento desestimatorio de la recurrida, en cuanto la comunidad demandada habría quedado liberada, sin contraprestación alguna por su parte, de la obligación de pago del suministro de agua realizado durante el ultimo semestre de 2008 y los años 2009 a 2011, que a ella correspondía en cuanto destinataria y beneficiaria del mismo y que ha sido satisfecha por la actora con plena satisfacción del Ayuntamiento acreedor, situación que le habría generado un indudable enriquecimiento patrimonial, correlativo al empobrecimiento que ha experimentado la actora.



CUARTO.- La demanda por ello ha de estimarse en su integridad, lo que determina que las costas causadas en la primera instancia hayan de imponerse a la demandada, así como que no proceda hacer expresa imposición de las correspondientes a esta alzada, todo ello de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394.1 º y 398 2º, respectivamente de la L.E.Civil .

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial, dicta el siguiente:

Fallo

Se acoge el recurso de apelación deducido por la mercantil NAIRPA S.L ., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Siero, en autos de juicio ordinario núm. 35/2013 seguidos a su instancia contra la Comunidad de Propietarios denominada ' URBANIZACIÓN000 NUM000 ' a que el presente rollo se refiere, la que se REVOCA EN SU INTEGRIDAD .

En su lugar con estimación de la demanda se condena a la citada comunidad a abonar a la actora la cantidad de 9.164,71?, con mas los intereses procesales del art. 576 desde la fecha de esta sentencia, sin perjuicio de que la actora asuma la parte de tal cantidad que le corresponda por su consumo de agua, una vez que la Comunidad haga las liquidaciones correspondientes por consumos y fechas referidas al periodo objeto de reclamación.

Las costas de la primera instancia se imponen a la demandada, sin que proceda hacer expresa mención relación a las causadas en esta alzada.

Contra la presente Sentencia cabe interponer en el plazo de veinte días recurso extraordinario por infracción procesal y/o, casación, conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 Euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de Justicia gratuita, el M. Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local, u organismo autónomo dependiente.

Asi por esta nuestra Sentencia, lo pronuncia, manda y firma la Sala.