Sentencia Civil Audiencia Provincial de Avila, de 14 de Marzo de 2002

@2002-0950

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Ávila, se dictó la Sentencia de fecha 29 de noviembre del año 2001idos bajo el n.º 156/01 de mencionado Juzgado, cuya parte dispositiva contiene el siguiente FALLO: "Que debo desestimar la demanda interpuesta por Don Nemesio F. L., representado por la Procuradora Sra. G. F., frente a la Comunidad de Propietarios de la calle Segovia n.º 24 de Ávila, de la que es Presidente Don Vicente M. P., representada por la Procuradora Sra. P. M., absolviendo a la demandada de las pretensiones instadas frente a ella, con imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación y, con traslado de la copia del escrito a la otra parte personada de conformidad con cuanto se dispone en el Art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y presentado escrito de oposición recurso, se remitieron los autos originales a ésta Audiencia Provincial para su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han obser­ vado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se ejercitaba en este pleito una acción de impugnación de los acuerdos adoptados (puntos 3.º,4.º y 5.º) en la junta de propietarios celebrada el 20 de abril del 2001 por la Comunidad del inmueble sito en calle Segovia 24 de esta Ciudad. Los citados acuerdos, que aparecen reflejados en el Hecho tercero de la demanda, permitían abrir una ventana en la fachada norte, piso 5.º, dos ventanas en la fachada a la calle Segovia, pisos 4.º C y 5.º C, y una ventana en el ático. A dicha acción de impugnación se acumulaba una de condena, hecho éste que fue puesto de manifiesto por la parte demandada en su contestación y que abordado en el acto de la vista en los términos que refleja el acta y la reproducción videográfica.

SEGUNDO.- Por vía de recurso de apelación, se reproduce ante esta instancia el debate jurídico referente a la valoración de la carta remitida por el actor, con anterioridad a la celebración de la junta de propietarios, a la Presidenta de la Comunidad.

El Art. 15 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, modificada por Ley 8/1999, de 6 de abril, señala: "... 1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario...". Siendo la junta de propietarios el órgano rector básico de la comunidad, el Legislador, que pudo optar por otras fórmulas, ha optado por la constitución válida de la junta mediante la fijación de quórum a través de la asistencia personal directa de cada propietario, o de la mediata, a través de poder de representación en forma escrita. Quien no se acoge a una de estas modalidades es, como señala la Juzgadora de instancia, un propietario ausente de la reunión, lo que obliga despliega las garantías establecidas en los Art. 17 y 18 de la propia Ley, entre ellas la del cómputo del plazo a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el Art. 9 de la propia Ley.

Sin embargo, la junta de propietarios, como órgano soberano comunitario, y sin que se cuestionara este proceder, decidió tener por presente, no se sabe muy bien si en la modalidad de presencia física o representada, al hoy recurrente, y conformó con él la mayoría de presentes y representados en un 72,280 %. mayoría de la que ha de partirse a la hora de examinar la acción de impugnación aquí ejercitada. La posición de oposición del actor pudo ser, además, de valorada por los miembros presentes, ya que se leyó su carta (folio 23), tenida en cuenta, computándose su voto negativo a los puntos 3.º,4.º y 5.º. La Comunidad demandada, por otra parte, no puede ir contra sus propios actos.

Ese planteamiento de hecho es el que ha de servir para resolver la cuestión jurídica objeto de este procedimiento, ya que cualquier otro planteamiento hubiera exigido el que las partes interesaran la nulidad de la junta de propietarios celebrada en su día, por defecto de constitución, lo que, independientemente de su viabilidad jurídica, no se ha hecho.

Y debe añadirse, además, que resulta evidente que la carta del señor F. L. no era otra cosa que un ejercicio previo de la facultad de discrepancia recogida en el párrafo cuarto de la regla 1.ª de dicho Art., quizás con la finalidad de que su voto no se computara como favorable, lo que efectivamente ocurrió en la reunión de la junta de propietarios.

TERCERO.- El motivo de nulidad no es otro, según el planteamiento de la demanda, que la adopción por mayoría de tres acuerdos que exigirían unanimidad.

El acuerdo n.º 3 se adoptó con el voto de un 40,205 % de los propietarios. El acuerdo n.º 4, con el voto favorable de un 43.340%. Y el acuerdo n.º 5 con el voto en contra de un 6,99%.

De acuerdo con el Art. 17 de la Ley, la regla general para la aprobación de acuerdos es la siguiente: "...3.ª) Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes...". De esta regla general están excluidos los acuerdos reflejados en la Regla 1.ª de dicho precepto: Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. Y, también están excluidos determinados supuestos puntuales: 1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general. 2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble. 3.- La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía. Supuestos para los que se determina una mayoría cualificada.

Que las fachadas en las que se autoriza abrir huecos son elemento común se infiere de lo dispuesto en el Art. 396 del Código Civil. La modificación de la configuración o estado exterior del edificio es una actividad vedada (Art. 7 de la Ley) al propietario individual. Más aún, señala el Art. 12 de la Ley que la construcción de nuevas plantas, y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

Nos encontramos, pues así lo quiere el Legislador, en un supuesto de modificación del título constitutivo ya que se abren cuatro huecos, en distintas plantas, que modifican la configuración exterior del inmueble. El que algunos propietarios, con o sin autorización de la Comunidad, hayan procedido, no se sabe muy bien cuando y en qué medida, a modificar esa configuración por su cuenta y riesgo, podría haber sido valorado, a efectos de determinar si se alteraba o no la configuración exterior, si se hubiese así expresado en la contestación a la demanda, pero ésta es una cuestión nueva que no reflejan ni la contestación a la demanda ni la sentencia recurrida, y en la que esta Sala no debe, por ello, entrar.

Todo lo cual hace ineludible la aplicación de la regla 1.ª del Art. 17 de la Ley de Propiedad horizontal: los acuerdos adoptados respecto de los puntos 3.º, 4.º y 5.º del orden del día, objeto de impugnación, debieron ser adoptados por unanimidad y no por mayoría, fuese cual fuese ésta.

Es manifiestamente errónea, por incompleta, la cita justificativa que se hace en la resolución recurrida del Art. 8 del Reglamento de la Comunidad de Propietarios. Disposición ésta que, además de ser una reproducción sincopada de lo dispuesto en la Ley (la realización de obras en la configuración exterior requieren autorización de la junta de propietarios), no podría venir redactado de otro modo ya que ese reglamento no puede ser contrario ni a la Ley ni al título constitutivo, so pena de nulidad.

Y fuese cual fuese la configuración del edificio en plano, lo cierto es que el título constitutivo, como no podría ser menos, se refiere al edificio en su configuración ya construido, momento en el que se constituye la Comunidad de propietarios, y la apertura de nuevos huecos autorizada por la Comunidad lo modifica.

El que, al parecer durante años, las dos viviendas afectadas por el acuerdo n.º 4.º no reúnan condiciones de habitabilidad, además de constituir un hecho no suficientemente acreditado y que podría subsanarse con soluciones arquitectónicas distintas de la apertura de nuevas ventanas, en nada obsta a que para la aprobación del acuerdo que la autoriza la Ley exija la unanimidad, al no encontrarse ése en ninguno de los supuestos de mayoría simple o cualificadas arriba descritos.

Procede, pues, estimar el recurso.

CUARTO.- Respecto de las costas de esta alzada, no procede la condena de ninguno de los litigantes en cuanto al recurso, tal como preceptúa el Art. 398, en relación con el 394, de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto a las de la primera, por aplicación del Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento, procede su imposición a la Comunidad demandada.

VISTOS los Art. citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que, estimando el recurso interpuesto por la Procuradora señora G. F., en nombre y representación de DON NEMESIO F. L., contra la sentencia de fecha 29 de noviembre del año 2001, dictada en el Juicio Ordinario n.º 156/01 por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 1 de Ávila, debemos revocar y revocamos dicha resolución, dictando otra por la que estimamos la demanda, y, en consecuencia:

Declaramos nulos los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios del inmueble n.º 24 de la calle Segovia de esta Ciudad, que se corresponden con los puntos 3.º, 4.º y 5.º del orden del día de la reunión del 20 de abril del año 2001.

No hacemos especial imposición de costas del recurso, e imponemos las costas de la primera instancia a la Comunidad de propietarios demandada.