@1998-2102

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Avila se dictó la Sentencia de fecha 4 de diciembre de 1997 en los autos de JUICIO DE MENOR CUANTÍA n.º 96/97, de mencionado Juzgado cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Agustín S.G. en nombre y representación de Dña. María de las Mercedes A.L. frente a la Comunidad de Propietarios de la Urbanización "C.G.", representada por el Procurador D. Fernando L.B. debo absolver y absuelvo al demandado de los pedimentos de la presente demanda. Con expresa imposición de costas al demandantes.

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso la parte demandante, Dña. María de las Mercedes A.L., el presente recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, y previo emplazamiento de las partes se personaron en tiempo y forma, la una en el concepto dicho y la otra como apelada, celebrándose la correspondiente vista del recurso el día 14 de julio de 1998, con la intervención de los Letrados indicados en el encabezamiento de la presente resolución, quienes informaron en apoyo de sus respectivas pretensiones.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la Sentencia de instancia.

SEGUNDO.- La cuestión central que ha de decidirse en este recurso de apelación, conforme a lo razonado por el Juez "a quo", reside en decidir sobre la nulidad o validez del acuerdo que lleva a cabo la Comunidad de Propietarios demandada, que constituye una urbanización de chalets, para arreglar, mediante asfaltado, el camino de acceso a la misma, de un kilómetro de longitud y de 5,5 metros de anchura, acuerdo adoptado por mayoría, pero no por unanimidad, en la Junta celebrada el día 11 de noviembre de 1996, según consta en el Libro de Actas que se acompaña testimoniado a estas actuaciones, a los folios 91 y siguientes. Se fundamenta la demanda, y, correlativamente este recurso, en la exigencia de unanimidad para adoptar tal acuerdo, y en la consideración de elementos no comunes al conceptuarse el camino como de titularidad pública, y no se mantiene ya en esta instancia la consideración como mejora, solicitándose el levantamiento del asfaltado realizado sobre tal vía de acceso a la urbanización. Para la resolución de este litigio debemos tener en cuenta que el camino es dudoso que sea público, al menos en toda su extensión, ya que la certificación municipal que aparece al folio 79 de los autos principales, señala que el vial de acceso a dicha urbanización desde la carretera AV-511 consta ser de carácter privado, si bien el tramo inicial de dicho vial pudiera ser público, al coincidir con el trazado del camino de la enramada, a este efecto el párrafo 3.5 de la Memoria del Proyecto referente a enlaces con carreteras dice textualmente: "se comunica la urbanización mediante una carretera privada con el tramo de carretera que va desde la general n.º 96, saliendo del límite de las provincias de Madrid y Avila hasta el pueblo de Cebreros". Este documento se contradice, sin embargo, con lo certificado al folio 73. Dicha vía, pues, es el única camino de acceso a la Comunidad, habiendo autorizado el Ayuntamiento de Cebreros las obras de acondicionamiento del mismo, y que se les confiere "orden de ejecución" (folio 53, con fecha 16 de diciembre de 1996), eximiéndoles de necesidad de obtener licencia para dichas obras. Es un hecho también probado que el camino con firme de tierra anterior se encontraba en pésimas condiciones de tránsito, y que era frecuente el arreglo del mismo por la Comunidad, durante bastantes años, decidiéndose en la Junta citada realizar obras de asfaltado, que fueron después repercutidas sobre todos los copropietarios en la forma legal y estatutariamente prevista, sin que sobre tal extremo se produzca discrepancia alguna por la actora.

TERCERO.- La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad de bienes copropiedad romana «pro indiviso» regulada en los arts. 392 y ss. del Código Civil sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes. Es el único que es contemplado en el ordenamiento jurídico español, en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960. Es decir, ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexistan elementos privativos y comunes, tan solo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal para sancionar tal coexistencia y regular sus complejas relaciones de derechos y deberes, toma de acuerdos y participación en los gastos. Así -dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1997-, dicha ley supuso un avance ciertamente importante en la sociedad y en el derecho, pero es inexorable el paso del tiempo y la verdad de aquel aforismo «el tiempo no está quieto y la norma jurídica, por así decir, le acompaña» traducción literal «de die Zeit steht nicht still, und die Rechtsnorm geht sozusagen», lo cual se refleja en el art. 3.1 del Código Civil cuando incluye como elemento de interpretación de la ley, la realidad social. La propiedad horizontal era concebida en un principio como un edificio en que sus viviendas y locales pertenecían en propiedad privada a diversos sujetos, que eran copropietarios de los elementos comunes. Pero este fácil concepto se va complicando cuando llega a extremos en que no hay comunidad de vida, sino tan sólo comunidad de intereses económicos. Es preciso insistir en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 396, último párrafo del Código Civil y en el art. 5, penúltimo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal: en primer lugar, el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos: la aprobación y modificación de uno y otro se hace o por el promotor o por los copropietarios por unanimidad; en segundo lugar, la normativa propia de la propiedad Horizontal: art. 396 del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal de 21 julio 1960, sin perjuicio de que ésta contiene ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar, por las normas del Código Civil sobre copropiedad (arts. 392 y ss.), propiedad en general (arts. 348 y ss.) y toda su normativa (art. 4.3). El art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que en el título constitutivo se fije la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, según la cual, añade el art. 9.5.º, contribuirá su propietario, como verdadera «obligatio propter rem», a los gastos comunes o «generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades»; se dispone, asimismo, en el art. 16.2.º que para los acuerdos como la determinación del presupuesto es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo art. 16.1.º exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. En este sentido, la Sentencia de 3 marzo 1994 reitera la doctrina jurisprudencial que expresa que el plan de gastos sólo necesita aprobación mayoritaria y la Sentencia de 20 marzo 1997 advierte que «hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según prevé el art. 13.2.º, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es». Es decir, que la Ley de Propiedad Horizontal contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario y gastos generales, que son los comunes (art. 9.5.º) que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios (art. 13.2.º) por mayoría.(art. 16.2.º) y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación (arts. 5.2.º y 9.5.º) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo pueden modificarse (dichos estatutos) por unanimidad (art. 16.1.º).

CUARTO - La jurisprudencia ha planteado el caso de distribución atípica del gasto, por repercusión legal o estatutariamente no contemplada o permitida, pero la consideración del supuesto enjuiciado es diferente. De lo que se trata aquí es de declarar nulo un acuerdo que, mayoritariamente, es adoptado por la Comunidad demandada para arreglar determinados elementos de acceso, que pueden considerarse como servicios, y que son extraños en su titularidad dominical a la Comunidad, pero a su servicio exclusivo, y que no son dotados administrativamente de las condiciones de mantenimiento precisas.

QUINTO.- Las obras de mantenimiento de los servicios y elementos comunes requieren, para su aprobación, la mayoría de las cuotas de participación de los intereses en la Comunidad. Sobre tal extremo existe una pacífica doctrina jurisprudencial al respecto, ya que la unanimidad se interpreta con carácter restrictivo, dada la inoperatividad práctica de conseguir la resolución de los problemas que produce. Y, por otro lado, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1997, mantiene que la jurisprudencia más reciente, en función interpretativa de la norma, con criterios sociológicos y de adaptación a la realidad social, que autoriza el art. 3 del Código Civil, ha prescindido de la necesidad de acuerdo unánime en situaciones como la que ahora enjuiciamos, y así, aparte de la referencia que ya apunta la Sentencia de 7 julio 1989, ha de tenerse en cuenta las de 13 julio 1994 y 5 julio 1995, al llevar a cabo una interpretación integradora de la norma primera del art. 16. Y ello aún en situaciones que pueden considerarse como mejora, como en la instalación de aparatos elevadores, pues "lo expuesto -citamos literalmente- conduce el discurso casacional a establecer que el art. 10, párrafo segundo, debe ceder ante el art. 9, tanto en su numeral 3.º, como en el 5.º, sobre la contribución comunitaria a los gastos de la copropiedad común, pues la instalación del ascensor ha de reputarse no sólo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no simple obra innovadora de mejora".

SEXTO.- Por otro lado, es patente la analogía (art. 4 del Código civil) para integrar la norma que ahora analizamos. Es evidente que la carretera de acceso, si bien pudiera ser (o no, o al menos parcialmente, conforme a lo expuesto más arriba) un elemento común, es ciertamente un servicio de la Comunidad, por la que se accede a la urbanización, y que su estado de conservación era tan deplorable que la prueba testifical obrante a los folios 123 y siguientes acredita que se había roto muchos amortiguadores, tubos de escape, etc. de los vehículos que por tal vía transitaban, formándose charcos, estrías, roderas y otros elementos que dificultaban en gran medida el tráfico, hasta el punto que es la propia autoridad municipal la que califica de "cierto peligro" (folio 96) el estado del citado acceso, razón por la cual la obra es necesaria, y no constituye meramente una simple mejora del camino, sino es precisa para normalizar la circulación, razones que justifican la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la Sentencia de instancia.

SÉPTIMO.- Por razones excepcionales, derivadas del tema traído a conocimiento judicial no se hace especial pronunciamiento en materia de costas procesales de esta segunda instancia (art. 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los arts. citados y demás normas de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Agustín S.G., en nombre y representación de Dña. María de las Mercedes A.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Avila, de fecha 4 de diciembre de 1997, en los autos de Juicio de Menor Cuantía n.º 67/97, de que el presente rollo dimana, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, sin hacer especial pronunciamiento en materia de costas procesales de esta segunda instancia.