Sentencia Civil 126/2024 Audiencia Provincial de Ávila Civil-penal Única, Rec. 146/2024 de 20 de junio del 2024

PRIMERO.-Se interpone el presente recurso de apelación por la parte actora o demandante D. Bairon contra la sentencia de fecha dos del mes de abril del año dos mil veinticuatro dictada por el juzgado de primera instancia número uno de Arenas de San Pedro (Ávila) en el procedimiento civil ordinario sobre acción de retracto de comuneros registrado con el número 23/2.023 por la cual se acuerda:

A.- Desestimar las pretensiones ejercitadas por la parte actora o demandante D. Bairon en su escrito de demanda frente a la parte demandada la sociedad mercantil Emporium Patrimonios Turísticos y Hoteleros del Futuro S.L.U..

B.- Condenar a la parte actora o demandante D. Bairon a pagar a la parte demandada la sociedad mercantil Emporium Patrimonios Turísticos y Hoteleros del Futuro S.L.U. las costas procesales causadas en le primera instancia.

Antes de entrar a resolver sobre el fondo del litigio este tribunal colegiado quiere señalar que siempre y en todo caso aplica la doctrina jurisprudencial emanada de la sala primera de lo civil del tribunal supremo y para aquellas cuestiones sobre las cuales no se haya pronunciado la mencionada sala primera de lo civil del tribunal supremo, siempre y en todo caso aplica la doctrina ya dictada sobre la misma materia por esta audiencia provincial de Ávila, ya que, al no existir motivo fundado que permita desvincularse del precedente que supone, esas dos doctrinas jurisprudenciales (tanto de la sala primera de lo civil del tribunal supremo como de la propia audiencia provincial de Ávila) vinculan a esta audiencia conforme a los principios de seguridad jurídica e interdicción de la arbitrariedad ( artículo nueve y apartado tercero de la constitución) y de respeto al sistema de fuentes establecido ( artículo primero y apartado séptimo del código civil) , todo lo cual asegura, conforme a reiterada doctrina constitucional, el debido respeto a los derechos de igualdad en la aplicación de la ley y de la tutela judicial efectiva, consagrados, respectivamente, en los artículos catorce y veinticuatro de la constitución ( sentencias del tribunal constitucional 242/1.992 de veintiuno del mes de diciembre y 46/1.996 de veinticinco del mes de marzo, entre otras muchas).

En consecuencia y por pura lógica jurídica esta audiencia provincial ha de seguir su propia doctrina mantenida en la sentencia de fecha nueve del mes de febrero del año dos mil veinticuatro dictada en el recurso de apelación registrado con el número 257/2.023 dimanante del procedimiento civil ordinario seguido entre las mismas partes procesales ante el juzgado de primera instancia número dos de Arenas de San Pedro y registrado con el número 16/2.023, pero lógicamente que tenía por objeto otro bien inmueble distinto.

SEGUNDO.-Se recurre en apelación por la parte actora o demandante D. Bairon la mencionada sentencia de fecha dos del mes de abril del año dos mil veinticuatro dictada en primera instancia por el juzgado número uno de Arenas de San Pedro (Ávila), solicitando que se revoque la citada sentencia, se dicte nueva sentencia por la que se desestime la excepción de caducidad alegada por la parte demandada la sociedad mercantil Emporium Patrimonios Turísticos y Hoteleros del Futuro S.L.U. y se estime el retracto de comuneros conforme al suplico de su escrito de demanda respecto de la finca rústica sita en el término municipal de Piedralaves (Ávila) al sitio de DIRECCION000 con una extensión superficial de treinta y nueve áreas y cincuenta y cuatro centiáreas, parcela número NUM000 del polígono número NUM001 e inscrita en el registro de la propiedad de Arenas de San Pedro (Ávila) con el número de finca registral NUM002.

Se argumenta por la mencionada parte actora y apelante D. Bairon la aplicación indebida de los artículos 1.522 y 1.524 del código civil así como de la jurisprudencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo, puesto que nos encontramos ante una subasta administrativa regulada por el reglamento general de recaudación y realizada por la agencia tributaria, por lo que se inicia el cómputo del plazo para poder presentar la demanda cuando el comunero tiene conocimiento de la finalización de la subasta y de quién y por cuanto se adjudicó la finca, para entonces dirigir su demanda sobre un adjudicatario cierto, es decir, desde que se le notifica el certificado de acta de adjudicación de los bienes previsto en el artículo 104 bis letra i) del reglamento general de recaudación, que es el documento que accede al registro de la propiedad.

Se opone la parte demandada y apelada la sociedad mercantil Emporium Patrimonios Turísticos y Hoteleros del Futuro S.L.U. insistiendo en que el artículo 1.524 del código civil contiene una presunción iuris et de iure de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de su inscripción en el registro de la propiedad, salvo que se acredite que conoció en detalle la venta con anterioridad, lo que en este caso se produjo el día veintiocho del mes de diciembre del año 2.022 (la inscripción en el registro de la propiedad de Arenas de San Pedro).

TERCERO.-Se argumenta por la parte actora y apelante D. Bairon que nos encontramos ante una subasta administrativa regulada por el reglamento general de recaudación y realizada por la agencia tributaria, por lo que se inicia el cómputo del plazo, para poder presentar la demanda para el ejercicio de la acción de retracto de comuneros, cuando el comunero tiene conocimiento de la finalización de la subasta y de quién y por cuánto se adjudicó la finca, lo que se produciría cuando se le notifica el certificado del acta de adjudicación de los bienes previsto en el artículo 104 bis letra i) del reglamento general de recaudación, que es el documento que accede al registro de la propiedad, esto es, con independencia de la inscripción de la enajenación del inmueble en el registro de la propiedad, el ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta o enajenación haya tenido la parte retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo el del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc., razón por otra parte del todo punto lógica, pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción, teniendo en cuenta que el retracto supone una subrogación en el lugar del comprador y con respecto a todas las condiciones de la venta.

En este sentido establece el código civil en su artículo 1.524 que "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta".

Por otro lado el artículo 104 bis i) sobre adjudicación y pago del real decreto 939/2.005 de veintinueve del mes de julio, por el que se aprueba el reglamento general de recaudación, determina que "i) Ingresado el remate se entregará a los adjudicatarios, salvo en los supuestos en que hayan optado por el otorgamiento de escritura pública de venta previsto en el artículo 111.1 de este reglamento, certificación del acta de adjudicación de los bienes, en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la acreditación de haberse efectuado el pago del remate y de haberse emitido en conformidad informe por parte del órgano con funciones de asesoramiento jurídico sobre la observancia de las formalidades legales en el procedimiento de apremio, cuando haya sido solicitado por el órgano de recaudación y, en todo caso, cuando la adjudicación recaiga sobre bienes o derechos inscribibles en el registro de la propiedad" (actualmente artículo 104 bis 3 e) tras la reforma operada por la disposición final segunda del real decreto 117/2.024 de treinta del mes de enero, por el que se desarrollan las normas y los procedimientos de diligencia debida en el ámbito del intercambio automático obligatorio de información comunicada por los operadores de plataformas, y se modifican el reglamento general de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el real decreto 1.065/2.007 de veintisiete del mes de julio, en transposición de la directiva (UE) 2.021/514 del Consejo de veintidós del mes de marzo del año 2.021 por la que se modifica la directiva 2.011/16/UE relativa a la cooperación administrativa en el ámbito de la fiscalidad, y otras normas tributarias.

La citada certificación constituye un documento público de venta a todos los efectos y en ella se hará constar que queda extinguida la anotación preventiva hecha en el registro público correspondiente a nombre de la hacienda pública. Asimismo, tal y como se establece en el artículo 111.3 de dicho reglamento, se expedirá mandamiento de cancelación de las cargas posteriores.

En primer lugar debe consignarse que, tratándose el retracto de comuneros de una figura de derecho civil, es esta normativa la que regula sus presupuestos y requisitos, siendo a los efectos del ejercicio del derecho de retracto indiferente que la transmisión del bien se realizase mediante subasta administrativa, por lo que debe partirse de que es la normativa del código civil y no la normativa del reglamento general de recaudación la que regula la materia objeto de debate, dado que, de los términos antes expresados, esta norma regula las obligaciones de los adjudicatarios de la subasta administrativa y los efectos de tal adjudicación en cuanto a la transmisión del bien, pero ninguna especialidad contiene sobre el ejercicio de la acción de retracto ni sus requisitos.

El citado artículo 1.524 del código civil determina que, una vez que se ha producido la inscripción de la adquisición en el registro de la propiedad, es inexorable el inicio del cómputo del plazo por presunción legal de pleno derecho de conocimiento de la transmisión (iuris et de iure), cuya única excepción es que se hubiera tenido, antes de tal inscripción, conocimiento por parte del retrayente de la venta.

Así, la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de uno del mes de junio del año 2.021 reitera su propia jurisprudencia analizando el dies a quo o fecha inicial para el cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto y la aplicación de la jurisprudencia sobre el artículo 1.524 del código civil, expresando que: "9.- Doctrina jurisprudencial sobre el plazo de ejercicio de la acción del retracto legal. Día inicial del cómputo.

La argumentación de la audiencia, y su conclusión, no son conformes con la jurisprudencia de esta sala. El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder de disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas ( sentencia 1.336/2.007 de catorce del mes de diciembre).

Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2.021 de diez del mes de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal ( artículo 1.524 del código civil) . La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que "no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción" ( sentencia 534/2.006 de veintinueve del mes de mayo).

10.- Se trata de un plazo civil, no procesal (no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite interrupción. La sentencia de esta sala de treinta del mes de septiembre del año 1.992 señala al respecto que "el plazo de nueve días tiene la naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente interrupción alguna del mismo; dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo [...] [sentencias del tribunal supremo de veintiuno del mes de febrero del año1.953, cuatro del mes de mayo del año 1.956, ocho del mes de junio del año 1.979, etc.]". En el mismo sentido se pronunció la sentencia de diez del mes de julio del año 1.999: "la caducidad no admite interrupción de ninguna clase".

11.- En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala, sintetizada por la sentencia 509/2.013 de veintidós del mes de julio, que gira en torno a la interpretación del artículo 1.524 del código civil, en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde la inscripción en el registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta".

Declaramos en aquella sentencia que: "La jurisprudencia interpreta el artículo 1.524, en el sentido de establecer una presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el registro de la propiedad, si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (sentencias del tribunal supremo de doce del mes de diciembre del año 1.986, veintiuno del mes de julio del año 1.993 y siete del mes de abril del año 1.997).

"Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el registro de la propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]".

Se condensa y confirma en esta resolución una dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la anterior sentencia 291/1.997 de siete del mes de abril, que a su vez recogía la doctrina ordenada en la sentencia de veintiuno del mes de julio del año 1.993:

"[...] se decía en sentencia de veintiuno del mes de julio del año 1.993, sobre el artículo 1524.1 del código civil: " ... a) Como se declaró en sentencias de veinte del mes de mayo del año 1.943 y veintiocho del mes de mayo del año 1.963, el artículo 1.524, al señalar, como comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción "iuris et de iure" que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción (sentencias de veintiséis del mes de febrero y quince del mes de diciembre del año 1.956, uno del mes de julio del año 1.959 y veinte del mes de noviembre del año 1.964), si bien, cuando se acredite que el retrayente conoció la venta "con anterioridad" a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (sentencias de veinte del mes de noviembre del año 1.958 y cinco del mes de mayo del año 1.972 ), pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) El artículo 1.620 de la ley de enjuiciamiento civil es del todo incompatible con el sistema establecido en el artículo1.524 del código civil, por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de la ley procesal parte de que el artículo 1.618 y apartado primero de la misma requería que el retracto se interpusiera "dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta" y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la fecha "a quo" es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa suficiente el legislador ... "; y en sentencia de siete del mes de octubre del año 1.996: " ... El artículo 1.524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, pero el precepto no resulta cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral, que es el supuesto de autos, cuenta desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión (sentencias de veinte del mes de mayo del año 1.991, quince del mes de octubre del año 1.991 y siete del mes de marzo del año 1.996)".

12.- De la anterior doctrina jurisprudencial resulta patente que también en el caso de las enajenaciones inscritas el día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción es aquél en el que el retrayente tuvo conocimiento de la venta si éste es anterior a la inscripción en el registro (si fuere posterior la fecha del conocimiento efectivo es irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior al de la inscripción por la presunción legal de conocimiento que ésta produce). En tales casos (conocimiento de la venta por el retrayente anterior a la inscripción) el acceso del título de la compraventa al registro no revive el plazo ya fenecido de ejercicio de la acción, ni reinicia su cómputo en caso de que estuviese sólo parcialmente consumido.

Como afirmamos en la sentencia 509/2.013 de veintidós del mes de julio, con cita de una jurisprudencia igualmente consolidada, este "conocimiento" de la venta por el retrayente debe ser "preciso, claro, completo" y ha de incluir "todos los pactos y condiciones de la transmisión", para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma (sentencias del tribunal supremo de veintiuno del mes de marzo del año 1.990, veinte del mes de mayo del año 1.991, siete del mes de octubre del año 1.996, veinticuatro del mes de septiembre del año 1.997 y tres del mes de marzo del año 1.998)".

Por tanto, en contra de los argumentos de la parte actora y apelante D. Bairon, una vez que se ha producido la inscripción de la adquisición en el registro de la propiedad, es inexorable el inicio del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción de retracto de comuneros por presunción legal de pleno derecho "iuris et de iure" de conocimiento de la transmisión, cuya única excepción es que se hubiera tenido, antes de tal inscripción, conocimiento por parte del retrayente de la venta o enajenación, pues, si tal conocimiento fuese posterior a la inscripción en el registro de la propiedad, el conocimiento efectivo es irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior, se reitera, al de la inscripción por la presunción legal, también se reitera, de pleno derecho "iuris et de iuris" de conocimiento que ésta produce.

En consecuencia, no discutiéndose por las partes y probado en la causa, como detalla la sentencia recurrida, que la inscripción en el registro de la propiedad de Arenas de San Pedro (Ávila) se produjo el día veintiocho del mes de diciembre del año 2.022, la acción estaba caducada cuando se interpuso la demanda el día once del mes de enero del año 2.023 y por tanto el presente recurso de apelación debe ser desestimado.

CUARTO.-En materia de costas respecto de las costas causadas en esta segunda instancia conforme al artículo 398 apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394 y a su vez conforme al mencionado artículo 394 apartado primero de la ley de enjuiciamiento civil rige el criterio del vencimiento por lo que en definitiva habrán de ser impuestas a aquella de las partes cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas y en el presente caso de autos a la parte apelante D. Bairon.