Sentencia Civil 297/2022 Audiencia Provincial Civil-penal de Badajoz nº 3, Rec. 182/2022 de 16 de diciembre del 2022

PRIMERO.-Antecedentes de Hecho.

La entidad actora Manuel Comeron Unipessoal LDA. se alza, interponiendo recurso de apelación, contra la sentencia dictada en la instancia desestimatoria de la demanda por ella interpuesta contra doña Lina, solicitando su estimación, recurso al que se opone la demandada.

Procede comenzar consignando los siguientes antecedentes de hecho, que concluimos del examen de la causa:

1. La entidad Manuel Comeron Unipessoal LDA. presenta demanda contra doña Lina solicitando se condene a la misma al cumplimiento, en sus propios términos, del contrato de compraventa suscrito entre ambas partes en fecha 30 de julio de 2018, se proceda a su elevación a público y se le entreguen las 153 hectáreas objeto del mismo, en base a los siguientes hechos, que resumimos así:

La actora suscribió con la demandada en fecha 30 de julio de 2018 un contrato privado de compraventa.

La demandada es propietaria del 29,46% de las siguientes fincas sitas en el término municipal de Alange, denominadas " DIRECCION000", " DIRECCION002" y " DIRECCION001", inscritas en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Mérida, con los núms. NUM000, NUM001 y NUM002, respectivamente.

La demandada, en dicho contrato, se compromete a vender a la actora la cantidad de 153,84 hectáreas, de las que es propietaria, de las que 70,89 son de secano y 82,99 de regadío.

Se fijó, como precio total de la compraventa, 1.327.052,52 €, del que la actora abonó 40.000 €, en concepto de arras penitenciales, acordándose que el resto del precio se abonaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública.

Se acordó que dicha escritura pública se formalizaría en un plazo entre tres meses y un año y, como condiciones resolutorias, que se proceda a la inscripción de la escritura de segregación referida en el expositivo primero del contrato y a la aprobación de la concesión de aguas por parte de la Confederación Hidrográfica del Guadiana.

Si bien en fecha 13 de junio de 2019 la demandada le remitió un burofax requiriéndole para que, habiéndose cumplido dichos requisitos y encontrándose próxima la fecha establecida de un año, indicara día, lugar y hora para la firma de la escritura pública, requerimiento que fue contestado por la actora, indicándole la Notaría y que debía acompañar el título inscrito de la finca de 153,88 hectáreas objeto del contrato, no se pudo otorgar la escritura pública al no facilitar la demandada la documentación requerida.

2. La demandada se opone a la demanda en base a las afirmaciones siguientes, que resumimos así:

El contrato suscrito entre ambas partes fue un contrato de arras penitenciales, no un contrato de compraventa, así se hizo constar en su encabezamiento y en su clausulado, y así, lo reconoce la actora en su escrito de demanda.

La demandada era titular del 29,46% pro indiviso de las tres fincas rústicas citadas en la demanda, siendo el título de propiedad el de herencia, si bien, en relación con la finca registral núm. 1.320, denominada "La Pizarra", la misma procede de una segregación en dos que se formalizó notarialmente el día 22 de enero de 2018, siendo objeto de la compraventa la finca matriz, segregación que estaba pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad al tiempo de la firma del contrato de arras.

Ese 29,46% proindiviso de las tres fincas rústicas era el objeto del contrato que nos ocupa.

La cantidad entregada por la demandada a la actora de 40.000 € no lo fue como parte o a cuenta del precio final, sino como arras penitenciales, así, la actora tenía una opción de compra, si ejercitaba las arras pactadas en este y en tres contratos más suscritos con el resto de los propietarios, sobre la totalidad de las fincas mencionadas.

Se establecieron dos condiciones resolutorias, de modo que, si no se cumplían ambas, quedaba sin efecto el acuerdo, sin que nada tuvieran que reclamarse las partes, limitándose la demandada a restituir, la cantidad recibida como arras, y si cumpliéndose dichas condiciones, cualquiera de las partes desistía de lo pactado, ello conllevaba la pérdida de la cantidad entregada o la devolución del duplo, respectivamente.

Ambas condiciones resolutorias, la inscripción de la escritura de segregación antes referida y única pactada en el Registro de la Propiedad y la aprobación de la concesión de aguas por la Confederación Hidrográfica del Guadiana, se cumplieron en fechas 24 de septiembre de 2018 y 5 de octubre de 2018, respectivamente.

En fecha 3 de junio de 2019, la demandada, a través de su Letrado, dirige un burofax al Letrado de la actora, a fin de que, cumplidas las condiciones fijadas, con suficiente antelación, indique día, lugar y hora de la firma de la escritura pública, emitiendo la actora en fecha 18 de julio de 2019 un burofax en el que se le indicaba la Notaría en la que tendría lugar la firma, pero ni el día ni la hora, burofax que no fue entregado a la demandada hasta el día 29 de julio de 2019, el día anterior al del vencimiento del plazo para el ejercicio de las arras, lo que evidencia la mala fe de la actora y su evasiva a formalizar la compraventa, burofax contestado por otro de la demandada enviado en fecha 30 de julio de 2019, indicándole que designara urgentemente día y hora para la firma y recordándole que el objeto del contrato era la parte indivisa de las fincas mencionadas en el contrato, burofax que nunca fue recogido por la actora, pese al aviso dejado por el servicio de Correos.

El objeto del contrato nunca fue una finca de 153,88 hectáreas, porque esa finca no existía, esa mención se realizó porque el precio se fijaba por hectárea, 3.500 €, la de secano, y 13.000 €, la de regadío, siendo la superficie total de las tres fincas mencionadas 522,03 hectáreas, y como el porcentaje de propiedad de la demandada en cada una de ellas del 29,46%, de ello resulta un total de 153,79 hectáreas, que son las que fueron objeto del contrato de arras.

Emplazada la demandada a finales de octubre de 2019 para que se personara a las 9.30 horas del día 4 de noviembre de 2019, en la misma Notaría de Badajoz, para otorgar la escritura de compraventa, no compareció la entidad actora, y la demandada no tuvo noticia de la misma hasta un año después, cuando ésta tuvo conocimiento de la transmisión por la demandada de su parte indivisa de las tres fincas.

Si la actora hubiera comparecido en la Notaría el día señalado y con el medio de pago correspondiente, sin duda alguna se habría formalizado la compraventa, recordando que los títulos de propiedad de las fincas se encontraban inscritos en el Registro de la Propiedad y sus datos figuraban en el Contrato de Arras.

La entidad actora nunca tuvo voluntad, ni capacidad económica para adquirir las fincas objeto del contrato litigioso.

3. La juzgadora de instancia argumenta la desestimación de la demanda en las siguientes afirmaciones:

Estamos ante un contrato de arras penitenciales y no ante un contrato privado de compraventa, y así, el propio documento núm. 1 de la demanda se rubrica como contrato de arras y si se examina su clausulado, se concluye que es un compromiso de compraventa futura, que, como tal, se encuentra sujeto a una serie de condiciones resolutorias, una, que se proceda a la inscripción de la escritura de segregación en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Mérida a nombre de la vendedora demandada, y otra, que se proceda a la aprobación de la Concesión de Aguas por la Confederación Hidrográfica del Guadiana.

Es evidente que lo que a continuación figura en el contrato es que, para el caso de que lo anterior no se produjese en el plazo señalado, la vendedora devolvería la cantidad entregada, dejando sin efecto el contrato, renunciando expresamente ambas partes a cualquier otro tipo de reclamación frente a la otra.

No se puede atribuir el pretendido incumplimiento contractual a la demandada, más bien, al contrario, pues las condiciones fijadas se cumplieron en plazo, 24 de septiembre y 5 de octubre de 2018, respectivamente, como se acredita con la documental que se acompaña a la contestación a la demanda.

No cuestionándose que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa debía llevarse a cabo antes del día 30 de julio de 2019, cumplidas las condiciones establecidas en el contrato de arras, la actora no muestra interés por llevar a cabo dicho otorgamiento, es más, consta acreditado que dos meses antes del vencimiento de la fecha estipulada en el contrato, esto es, el día 9 de junio de 2019 es la demandada quien remite burofax a la actora recordándole que las condiciones se han cumplido y que fije día y hora para el mismo, circunstancia que denota la voluntad clara de la demandada de cumplir con sus obligaciones contractuales, burofax contestado por la actora doce días antes del vencimiento del plazo y, limitándose a señalar la Notaría, pero sin fijar día y hora, y es más, siendo el único emplazamiento como tal que se envía a la demandada el que fija el día 4 de noviembre de 2019 a las 9:30 horas para el otorgamiento de esa escritura, al mismo no comparece la actora.

Quien incumple el contrato en virtud del cual se acciona es la actora, no la demandada, y por ello, no puede exigir el cumplimiento contractual quien previamente ha incumplido sus obligaciones.

4. El recurso, en el que se invoca, como motivo, error en la valoración de la prueba, se argumenta en base a las alegaciones siguientes, que resumimos así:

1º. El documento aportado con la demanda reúne todos los elementos necesarios para ser considerado como un verdadero contrato de compraventa, pues en virtud del mismo se estableció un vínculo obligacional por el que la vendedora se obligaba a entregar una finca determinada, resultante de unas segregaciones previas, imprescindibles para poder proceder a la compraventa pactada.

2º. No se dio cumplimiento por la demandada a la condición pactada para poder proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa consistente en la inscripción de la escritura de segregación referida en el expositivo primero del contrato, pues confunde la juzgadora de instancia la segregación operada en fecha 24 de septiembre de 2018, que tenía por objeto la segregación de la parcela en la que se encontraba el cortijo, segregación que no era la exigida en el contrato, con aquella a la que venía obligada por el contrato.

Con el documento aportado en la audiencia previa quedó desbaratada la supuesta innecesaridad de las segregaciones exigidas, pues los copropietarios de las fincas denominadas "La Pizarra", "La Viciosa" y "Las Mudas" acordaron la misma en un acuerdo privado de segregación de fecha 22 de enero de 2018, necesidad de las segregaciones previas debidamente inscritas expresamente reconocida por la testigo que depuso en el acto de la vista.

Además, con la contestación dada al oficio librado al Ayuntamiento de Alange se acredita que la licencia de segregación imprescindible para cumplir con lo pactado no fue solicitada hasta junio de 2020.

3º. La contestación ofrecida por la actora al requerimiento de la demandada es interpretada erróneamente en la sentencia de instancia como un incumplimiento, pues cuando la actora recibe el burofax requiriéndole para que fije día y hora para el otorgamiento de la escritura, cumple con lo pactado, haciendo lo único que está a su alcance, facilitar los datos de la Notaría a la que la parte vendedora debía remitir la documentación necesaria, cosa que nunca hizo; fijar día y hora de la firma compete al Oficial de Notaría que prepararía el instrumento notarial, una vez tuviera en su poder dicha documentación, escritura que no pudo prepararse al no remitir la demandada la documentación, siendo ésta la parte incumplidora, y los requerimientos y citaciones a la firma en Notaría un "brindis al sol", pues ni siquiera se había procedido a tener inscritos los títulos previos imprescindibles para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Pasemos al examen del recurso, respondiendo a las tres cuestiones planteadas en el mismo, respecto a las cuales afirma la apelante se ha producido un error en la valoración de la prueba por la juzgadora de instancia, recordando que, como hemos dicho en reiteradas ocasiones, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses; eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria, y que, por vía del recurso de apelación, se transfiere al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez de Instancia de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Es decir, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, debiendo respetarse la apreciación de los órganos judiciales en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, que es tanto como decir conforme a la lógica y a la razón, en tanto que es una facultad exclusiva del Juez de Instancia, no de las partes.

SEGUNDO.- Contrato de Arras o Contrato de Compraventa.

La juzgadora de instancia concluye que estamos ante un Contrato de Arras afirmando "...... que en este caso no es otra que la existencia de un contrato de arras penitenciales y no un contrato privado de compraventa. Tanto es así, que en el propio documento 1 que se acompaña a la demanda, se rubrica como contrato de arras y si se examina el clausulado, se trata de un compromiso de compraventa futura que como tal, se encuentra sujeto a una serie de condiciones resolutorias. Estas son: que se proceda a la inscripción de la escritura de segregación en el Registro de la Propiedad nº 1 de Mérida a nombre de la vendedora demandada y que se proceda a la aprobación de la Concesión de Aguas por la Confederación Hidrográfica del Guadiana.

Es evidente que a continuación lo que figura en el contrato es que para el caso de que lo anterior (condiciones resolutorias) no se produjese en el plazo señalado, la Sra. Lina devolverá la cantidad entregada dejando sin efecto el presente contrato, renunciando expresamente ambas partes a ningún tipo de reclamación frente a la otra parte."

Se dice en el escrito de recurso respecto a esta cuestión " Se denuncia a través del presente Recurso error en la valoración probatoria cometido por el Juzgador de la primera instancia, a la hora de considerar que no se dan los presupuestos necesarios para considerar el contrato como un verdadero Contrato de Compraventa, interpretando el mismo como de Contrato de arras,......

Así en lo que respecta a la interpretación del contrato como Contrato de Compraventa, entendemos acreditado que el documento reúne todos los elementos necesarios para configurar el mismo como verdadero contrato de compraventa, todo ello con sujeción a lo dispuesto en el Art 1445 del Código Civil , pues en virtud del mismo se estableció un vínculo obligacional por el que la parte vendedora se obligaba a entregar una finca determinada, resultante de unas segregaciones previas, imprescindibles para poder proceder a la compraventa pactada."

Vaya por delante que, salvo esta afirmación genérica, nada se nos dice en el escrito de recurso respecto a cuál es el error en la valoración de la prueba realizada por la juzgadora de instancia respecto a la naturaleza jurídica del contrato litigioso.

En primer lugar, procede realizar las siguientes consideraciones respecto al Contrato de Arras, contrato distinto y con funciones diferentes a las del Contrato de Compraventa.

Partimos del tenor de dos preceptos del Código Civil, artículo 1445 " Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente." y artículo 1454 " Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."

El Contrato de Arras, que documenta el paso previo a la compraventa de un inmueble, es aquel en el que el comprador se compromete a comprarlo y el vendedor se compromete a venderlo, en el plazo determinado y con las condiciones establecidas.

Este contrato consiste en la entrega de una señal, que confirma el compromiso de compraventa, y en ocasiones, da la opción de renunciar a la compraventa del inmueble, y para estos casos, tiene especificada la penalización para la parte que renuncie a la compra o a la venta.

Además, es preciso fijar en el mismo el precio de venta del inmueble y el plazo máximo para formalizar la compraventa, además de la cantidad de las arras, que se descontará del precio final en el caso de que la compraventa resulte exitosa.

Existen diferentes tipos de arras:

1ª Confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración o bien representando un principio de ejecución.

Como su función es reforzar la existencia del contrato, si una de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, solicitando una indemnización por daños y perjuicios.

2ª Penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, las partes pueden exigir su cumplimiento, y solo, en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula.

3ª Penitenciales o de desistimiento, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, de modo que, si el comprador renuncia a la compra, perderá la totalidad entregada en concepto de arras, y si es el vendedor quien renuncia a la venta, devolverá el doble de la cantidad recibida en concepto de arras, finalidad ésta reconocida en el artículo 1454 del Código Civil antes trascrito.

En el contrato de arras, en el que se concretará la cantidad económica que se entregará en modo de señal, debe especificarse también el tipo de arras, y de no hacerse, se entenderá que son confirmatorias y no hay opción de renuncia.

Realizadas las anteriores consideraciones, pasemos al examen del documento núm. 1 de la demanda, copia del contrato litigioso, de fecha 30 de julio de 2018.

El mismo se encabeza con el título " CONTRATO DE ARRAS".

En su " EXPONEN", " PRIMERO", se dice que la hoy demandada doña Lina es titular de un 29,46% de las tres fincas que se relacionan, fincas registrales núms. NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad núm. 1 de Mérida, consignándose su denominación, su descripción, su número de hectáreas y los datos de su inscripción registral de la propiedad, así como el título de propiedad, la superficie de hectáreas que corresponde a cada una de las parcelas catastrales, indicando número de parcela y polígono, ausencia de cargas y la existencia de una concesión de aguas públicas superficiales derivadas del pantano de Alange, con destino a riego, otorgada por la Junta de Extremadura.

Y finaliza afirmando " Que estando de acuerdo los abajo firmantes, Doña Lina en transmitir en su día a la Sociedad MANUEL COMERON FERRERA LDA el porcentaje mencionado de las mencionadas fincas, y siendo voluntad de éste adquirir en su día dicho porcentaje, llevan a efecto de común acuerdo el presente contrato de conformidad con las siguientes ," -el subrayado es nuestro-.

En sus " CLÁUSULAS", se recoge:

" PRIMERA.- La futura vendedora, Doña Lina, se compromete a vender a MANUEL COMERON FERRERA LDA., la cantidad de 153,88 hectáreas de las que es propietaria. Y corresponderán a la superficie compuesta por las hectáreas correspondientes de regadío, más las de secano según se adjuntan planos descriptivos. La entrega de la posesión tendrá lugar el día del otorgamiento de la escritura pública de compraventa."

" SEGUNDA.- El precio de esta compraventa se fija en 3.500 € por hectárea la tierra de secano y de 13.000 € por hectárea la tierra de regadío. Aproximadamente son 70,89 hectáreas de secano y 82,99 hectáreas de regadío. Siendo el precio total 1.327.052,52 €.

A los efectos y en este acto, y, el futuro comprador entrega a Doña Lina la cantidad de CUARENTA MIL EUROS (40.000 €) mediante CHEQUE del Banco BPI S.A. NUM003, nº de cheque NUM004, del cual se adjunta fotocopia, y que se entregan en el acto de la firma del presente contrato, respecto a las cuales el vendedor declara haberlas percibido, sirviendo el presente contrato como carta de pago a favor de la sociedad MANUEL COMERON FERRERA LDA., salvo buen fin del cheque.

El precio final de compraventa se entregará en el momento del otorgamiento de la escritura pública ascendiendo a 1.327.052,52 € EUROS, a los que se descontará la cantidad 40.000 € entregadas en este acto.

A la vista de lo expuesto, las partes acuerdan otorgar la escritura pública de compraventa en un plazo no inferior a tres meses ni superior a un año.

Se establece como condiciones resolutorias del presente documento las siguientes:

(i) Que se proceda a la inscripción de la escritura de segregación antes referida ante el Registro de la Propiedad Nº 1 de Mérida a nombre de la vendedora Doña Lina.

(ii) Que se proceda a la aprobación de la Concesión de Aguas por parte de la Confederación Hidrográfica del Guadiana.

En el caso de que lo anterior no se produjese en el plazo señalado, la Sra. Lina devolverá la cantidad entregada dejando sin efecto el presente contrato, renunciando expresamente ambas partes a ningún tipo de reclamación frente a la otra parte.

Si dentro del plazo señalado se hubiese producido lo anterior descrito en los puntos (i) y (ii), y el futuro comprador no adquiriese la finca, este perderá la cantidad entregada, y asimismo si habiéndose producido lo anterior el futuro vendedor no transmitiese dicho porcentaje, deberá entregar el duplo de la cantidad entregada y todo ello, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil .

El futuro comprador podrá ceder o vender los derechos y obligaciones derivados de este documento a un tercero ya sea persona física o jurídica la que adquiera dicho porcentaje ." -de nuevo, el subrayado es nuestro-.

Pues bien, del clausulado antes transcrito, significando, lo subrayado por este Tribunal, ninguna duda abrigamos respecto a que nos encontramos ante un contrato de arras, y, en concreto, ante unas arras penitenciales, no solo porque lo diga el encabezamiento del contrato, no solo porque conste la remisión expresa al artículo 1454 del Código Civil, sino porque, en todo momento, se habla de "futuro comprador" y "futuro vendedor" y de "compromiso de venta", y porque en la cláusula contenida en el párrafo 9º de la cláusula segunda, se establece que, si dentro del plazo señalado, se cumplen las dos condiciones fijadas en el contrato, y no obstante ello, el futuro comprador desiste del mismo, éste perderá la cantidad entregada de 40.000 € en concepto de arras, y si es el futuro vendedor el que desiste, deberá entregar al futuro comprador el duplo de la cantidad entregada.

Recordemos el tenor del párrafo 1º del artículo 1281 del Código Civil " Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas."; el contrato firmado por las partes es tan claro que solo admite una interpretación literal.

Por todo lo cual, no incurre la juzgadora de instancia en el error denunciado respecto a la calificación como contrato de arras del contrato litigioso, compartiendo este Tribunal la resolución de la misma al respecto.

TERCERO.- Cumplimiento o incumplimiento por la demandada de la condición pactada de inscripción de la escritura de segregación.

En la sentencia de instancia se concluye " Que tales condiciones se cumplieron en plazo lo acreditan los documentos que se acompañan a la contestación a la demanda. En fecha 24 de Septiembre y 5 de Octubre de 2018, se cumplieron las dos condiciones."

Se dice en el escrito de recurso "Así pues era imprescindible para poder proceder al otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa, y así se pactó, dos condiciones, la inscripción de la escritura de segregación referida en el expositivo primero del contrato, y la aprobación de la concesión de aguas por parte de la Confederación Hidrográfica del Guadiana.

Pues bien se incurre en un flagrante error en la Sentencia que venimos a recurrir al considerar que se dio cumplimiento a la primera de las condiciones con fecha 24 de Septiembre de 2.008 , pues confunde la segregación operada en tal fecha que tenía por objeto la segregación de la parcela en la que se encontraba el cortijo con la que venía obligada por el contrato. Y ello se comprueba con la documentación que consta en las actuaciones se comprueba sin ningún género de dudas, que la citada segregación no era la exigida en el contrato.

Así con el documento aportado como Documental Privada en la Audiencia Previa quedó desbaratada la supuesta innecesaridad de las Segregaciones exigidas, pues los propios copropietarios acordaron la misma en el Acuerdo privado de segregación de fecha 22 de enero de 2018, firmado por los cotitulares de las fincas denominadas la Pizarra, la Viciosa y las Mudas para la agrupación y segregación de las mismas.

Esta necesidad de las segregaciones previas debidamente inscritas fue expresamente reconocida por la testigo que depuso en el acto de la Vista, quien reconoció en su declaración que se había pactado vender las fincas por separado e incluso a precios diferentes

E igualmente se comprueba con la documental pública propuesta por esta parte consistente en Oficio al Excmo. Ayuntamiento de Alange que la licencia de segregación imprescindibles para cumplir con lo pactado no fue solicitadas al Ayuntamiento de Alange hasta nada menos que en Junio de 2020, siendo concedidas el 11 de Junio de 2020.

Es decir, que a fecha de comparecencia en la Notaría la parte vendedora NO HABIA CUMPLIDO CON SU OBLIGACION DE TENER INSCRITAS LAS SEGREGACIONES PREVIAS, pues ni siquiera había pedido la licencia en tal fecha. Y es claro que quien incumple no puede pretender instar la resolución del contrato."

Pues bien, centrándonos en la primera de las condiciones resolutorias establecidas en el contrato litigioso, pues no se denuncia el incumplimiento por la demandada de la segunda de ellas, comenzamos transcribiendo, de nuevo, el párrafo 6º de la cláusula segunda del contrato: " (i) Que se proceda a la inscripción de la escritura de segregación antes referida ante el Registro de la Propiedad Nº 1 de Mérida a nombre de la vendedora Doña Lina."

Como en un contrato las cláusulas deben interpretarse conjuntamente, cuando en ese párrafo se dice "...... a la inscripción de la escritura de segregación antes referida......", acudimos a examinar, de nuevo, en su totalidad el contrato litigioso, y así, nos encontramos en el " EXPONEN" " PRIMERO", en el apartado " TÍTULO DE PROPIEDAD", lo siguiente:

" Las fincas descritas son propiedad de la Sra. Lina por título de herencia. Que se adquirió con carácter privativo por título de Herencia, formalizada en escritura con fecha 12 de Abril de 2013, autorizada en Madrid por don Valerio Pérez de Madrid Carreras, con nº de protocolo 515.

Posteriormente, la finca NUM000 se segregó en dos con fecha 22 de Enero de 2018, y mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Olivenza Dª María del Rosario Solo de Zaldívar Maldonado, quedando el resto de la finca matriz con la superficie que consta en dicha escritura, siendo esta superficie la que es objeto de este contrato, con relación a esta finca.

La mencionada escritura de Segregación está presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Mérida Nº 1. Actualmente está pendiente de inscripción."

No hay lugar a dudas, la escritura pública de segregación a la que se refería la condición primera del contrato litigioso, en cuanto debía procederse a su inscripción, es esa escritura pública de fecha 22 de enero de 2018, y está debidamente inscrita, como consta en la causa y como concluyó la juzgadora de instancia.

No consigue la apelante sembrar sus dudas cuando se refiere al documento privado de segregación de la misma fecha que la referida escritura pública, aportado en el acto de la audiencia previa y obrante en el acontecimiento núm. 130 del visor.

Amén de que el contrato litigioso se refiere a una escritura pública y no a un documento privado, escritura pública presentada ya en el Registro de la Propiedad, cualquier duda al respecto la aclaró doña Micaela, precisamente la testigo a la que se refiere el recurso, -si bien sin mencionar su nombre-, que explica el por qué de la firma de este documento privado, como la solicitud de la correspondiente licencia.

Esta testigo fue clara, firmaron este documento privado por si no vendían los distintos copropietarios los porcentajes que cada uno tenía en las tres fincas objeto del contrato litigioso -recordemos, " DIRECCION000", " DIRECCION001" y " DIRECCION002"-, a la misma persona, que como se iba a vender a la actora, ya no hacía falta, pero como después no se vendieron a ella, lo reactivaron, y como luego encontraron un nuevo comprador, al que le vendieron la totalidad de las fincas, lo cancelaron todo; reiteró que fue un contrato privado por si no vendían a la misma persona y que si bien es cierto que solicitaron una licencia, como luego vendieron a la misma persona, ya no les hizo falta, y por eso, no se elevó a público dicho documento, no hacía falta, pero había que tenerlo todo preparado por si no se vendía a la misma persona, la venta era urgente porque se recalificaron esas tierras y vencía el plazo, era la transformación del regadío.

Que, como dice esta testigo, la entidad actora- apelante iba a comprar los distintos porcentajes de las distintas fincas mencionadas a los distintos propietarios lo avala la firma por la misma en fecha 21 de junio de 2018, de un contrato de compraventa con don Emiliano y don Erasmo, en nombre y representación de Agrícola Jessel S.L., propietaria de 191,79 hectáreas de la finca registral núm. NUM000 " DIRECCION000", en fecha 24 de julio de 2018, de dos contratos de arras con don Florentino, en nombre y representación de doña Micaela, y don Germán, propietarios cada uno del 17,63% de cada una de las tres fincas, y en fecha 30 de julio de 2018, de un contrato de arras con la hoy demandada-apelada doña Lina, propietaria del 29,46% de cada una de las tres fincas -documentos núms. 4, 5 y 6 de la contestación a la demanda y núm. 1 de la demanda-.

En la misma línea, el testigo don Hipolito, quien intervino como agente intermediario entre las partes, refiere que el administrador de la entidad actora le dijo que quería adquirir las tres fincas completas, cada propietario tenía un porcentaje en proindiviso y cada uno vendía su porcentaje, si llegaba un señor y compraba todo, no se segregaba, si no, había que hacer la segregación, en este caso, no había que segregar porque se vendía todo, si bien, " como este señor no cumplió, no daba la cara" los propietarios tenían que segregar, segregación que se interrumpió porque apareció otro comprador.

Por todo lo cual, no incurre la juzgadora de instancia en el error denunciado respecto a la conclusión por ella alcanzada en cuanto al cumplimiento por la demandada de la condición pactada de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de segregación de la finca registral NUM000 de fecha 22 de enero de 2018, compartiendo este Tribunal la resolución de la misma al respecto.

CUARTO.- Incumplimiento de la demandada.

Se dice en la sentencia de instancia " No se cuestiona que el otorgamiento de escritura pública debía llevarse a cabo antes del 30 de Julio de 2019. Llama la atención a esta resolvente que cumplidas las condiciones establecidas en el contrato de arras, la parte actora no muestre interés por llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública, fundamentalmente porque había hecho un desembolso económico de 40.000 Euros para asegurarse la compra de las parcelas. Y consta acreditado que dos meses antes del vencimiento de la fecha estipulada en el contrato, esto es, el 9 de junio de 2019 es la demandada quien remite burofax a la actora recordando que las condiciones se han cumplido y que fije día y hora para el otorgamiento de la escritura pública. Esta circunstancia ya de antemano denota la voluntad clara de la demandada de cumplir con sus obligaciones contractuales. Este burofax es contestado por el actor con doce días de antelación al vencimiento del plazo y, examinado el mismo (documento 3 de la demanda) en el mismo lo que se limita a señalar es la Notaría en la que se va a llevar a efecto la elevación a publica de la compraventa, pero no se fija día y hora. El único emplazamiento como tal que se envía a la demandada fija el 4 de Noviembre de 2019 a las 9:30 horas para el otorgamiento de las escrituras y al mismo no comparece la demandante.

De lo anteriormente expuesto, se deduce que quien incumple el contrato en cuya virtud se acciona es la parte demandante, no la demandada........."

Se dice en el escrito de recurso "Y nuevamente hierra la Sentencia que recurrimos, al valorar e interpretar la contestación evacuada como un incumplimiento cuando nada más lejos de la voluntad de mi principal.

Así es, cuando mi patrocinado recibe burofax requiriéndole para que fije día y hora de otorgamiento de la Escritura, mi principal cumple con lo pactado, haciendo lo único que está a su alcance, que no es otra cosa que facilitar los datos de la Notaría a la que la parte vendedora DEBIA REMITIR LA DOCUMENTACION NECESARIA, cosa que nunca hizo.

Lo que no puede pretenderse, como así hace la Sentencia que recurrimos, que sea mi patrocinado fije día y hora de firma, cosa que compete al Oficial de Notaría que prepararía el instrumento notarial, fijando día y hora de firma, UNA VEZ EN PODER DE LA NOTARIA LA DOCUMENTACIÓN IMPRESCINDIBLE PARA EL OTORGAMIENTO.

Así pues nunca estuvo la Escritura preparada para su firma, por motivo de la falta de remisión a la Notaría señalada de los documentos acreditativos de las Segregaciones previas debidamente inscritos.

Lo que ha quedado acreditado es que esta parte ha cumplido con la carga de la prueba que le incumbía, cual es la de demostrar que la parte demandada fue la incumplidora, al no comparecer a la Notaría con la documentación exigible (Segregaciones inscritas previas) para poder proceder al otorgamiento de la Escritura Pública, constituyendo todos los requerimientos y citaciones a la firma en Notaría, un "brindis al sol", pues ni siquiera se había procedido a tener inscritos los títulos previos imprescindibles para el otorgamiento de la compraventa."

Vaya por delante que compartimos íntegramente la fundamentación jurídica de la juzgadora de instancia, y damos por reproducido todo lo dicho en el fundamento jurídico anterior respecto a que la única segregación a la que se refiere el contrato litigioso es la llevada cabo respecto de la finca registral núm. NUM000 por escritura pública de fecha 22 de enero de 2018, pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad a la fecha de la firma del contrato litigioso.

Asimismo, compartimos las pormenorizadas argumentaciones expuestas por la demandada-apelada en sus escritos de contestación a la demanda y de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario respecto a las comunicaciones entre ambas partes en relación con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

La demandada acredita, con toda la documental aportada con su escrito de contestación a la demanda, como documentos núms. 12 y ss., y con los documentos núms. 2 y 3 aportados con la demanda, que ella, a través de sus Abogados, es quién, ante la proximidad del vencimiento del plazo de un año fijado en el contrato litigioso para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en fecha 3 de junio de 2019 remite un burofax al entonces Letrado de la entidad actora, requiriéndole, dado que se habían cumplido los requisitos establecidos en el contrato de arras y el vencimiento próximo del plazo establecido, para que, con suficiente antelación, le indique el día, hora y lugar de la firma de esa escritura pública, burofax contestado por la actora por otro de fecha 18 de julio de 2019, indicándole la Notaría, dirección y horario de la misma, pero no así día y hora para la firma, y añadiendo " Debiendo aportar título e inscrito de la finca de 153,88 hectáreas objeto del contrato, así como el cumplimiento de la normativa, el GML positivo.", burofax recibido por la demandada en fecha 29 de julio de 2019, contestándole con otro en fecha 31 de julio de 2019, indicándole que ni fija, día y hora para formalizar la escritura, ni otras particularidades relativas a la operación, como la forma de pago, por lo que no puede considerar esa comunicación como un emplazamiento formal para el otorgamiento de la escritura pública, y añadiendo que la operación de transmisión fue del porcentaje o parte indivisa de la finca que le correspondía, burofax que remitido a la misma dirección que el anterior, encontrándose ausente el destinatario y dejándose aviso por Correos, no fue recogido por la actora.

Y señalado por la Notaría referida por la actora el día 4 de noviembre de 2019 a las 9:30 horas para el otorgamiento de la escritura pública, compareció la demandada, no así la actora.

No se puede objetar, cómo hace la apelante, que la demandada no había remitido la documentación necesaria a la Notaría, reiteramos, en el contrato de arras que nos ocupa no se estableció como condición que tuviera que llevarse a cabo segregación alguna, solo la inscripción de la antes referida, inscripción que se llevó a cabo.

Y en modo alguno, se estableció que el objeto de ese contrato fuera una finca de 153,88 hectáreas y que hubiera de ser segregada, el objeto del contrato era el porcentaje del 29,46% que tenía la demandada en cada una de las tres fincas mencionadas, y si bien, ciertamente se indicaba en el contrato litigioso que la hoy demandada se comprometía a vender a la hoy actora la cantidad de 153,88 hectáreas, esa afirmación era necesaria porque se establecía un precio diferente para las hectáreas si la tierra era de secano o de regadío.

Compartimos con la demandada-apelada la conclusión que la actora no tuvo intención alguna de otorgar la correspondiente escritura de compraventa, y por ello, ese cruce de burofax, y por ello, su incomparecencia en la Notaría, significando, nuevamente, que fue la demandada quien tuvo que ponerse en contacto con la actora en fecha 3 de junio de 2019, cuando se acercaba el plazo del vencimiento, y que ese burofax no se contestó por la actora y en la forma en la que se hizo sino hasta mes y medio después, rozando el vencimiento del plazo.

Significativo es, asimismo, lo consignado en el informe de solvencia de la actora aportado como documento núm. 21 de la contestación a la demanda, no impugnado de contrario, como se comprueba del visionado de la grabación del acto de la audiencia previa, y que hace dudar de la capacidad económica de la actora para adquirir no ya la totalidad de las fincas a las que se refiere el contrato, sino incluso la parte propiedad de la demandada.

Y desde luego, amén de lo dicho anteriormente, es evidente que ningún interés podía tener la demandada en no otorgar la referida escritura pública, cuando la no venta de esas fincas resultaba gravemente perjudicial para la misma, como para el resto de los propietarios, por las inversiones realizadas por los mismos para la transformación en riego de esas fincas, y el vencimiento próximo del plazo, y ahí, tenemos el informe pericial emitido por don Leopoldo que obra en los acontecimientos núms. 106 y ss. del visor, no impugnado de contrario y debidamente ratificado en el acto de la vista, así como lo manifestado por los dos testigos que depusieron en la misma, como antes hemos apuntado.

Por todo lo cual, no incurre la juzgadora de instancia en el error denunciado respecto a la conclusión por ella alcanzada en cuanto al incumplimiento de la actora, compartiendo este Tribunal la resolución de la misma al respecto.

Por ello, agotados y desestimados todos los argumentos del recurso, procede la desestimación del mismo y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.- Costas de esta alzada

En cuanto a las causadas en esta alzada, desestimado el recurso de apelación interpuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente: