Sentencia Civil 590/2023 Audiencia Provincial Civil de Badajoz nº 2, Rec. 67/2022 de 29 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Objeto del recurso. Términos en que se plantea el debate.

La apelante Dª. Sabina solicita la revocación íntegra de la sentencia de instancia alegando primeramente que, si bien era cierto que los contratos de mediación exclusiva, como el actual, eran válidos, sin embargo, no nos encontrábamos aquí ante un contrato semejante ya que era contradictorio que se hablase de mediación exclusiva-compartida, no conociendo la Sra. Sabina quienes eran los "agentes colaboradores", por lo que la Agencia que realizó visitas al inmueble ("URBANIZA2") no era parte en el contrato, siendo exclusivamente ésta la que tendría legitimación activa para reclamar y no IMPOMOL ya que no constaba que hubiese realizado labor alguna de mediación.

Sigue diciendo que el contrato de mediación firmado por la Sra. Sabina era un contrato de adhesión, con condiciones generales de la contratación, por lo que la Sra. Sabina, como consumidora, podía invocar a su favor la normativa de protección de consumidores, resultando, además, que el contrato no respetaba los principios de claridad y transparencia ya que no se habían identificado los agentes colaboradores con los que se compartía el encargo de venta en exclusiva.

Finalmente, alega que la persona que compró la vivienda, D. Edmundo, declaró que conoció la existencia de la vivienda por una amiga de su mujer, que conocía a la Sra. Sabina, por lo que no habría existido labor alguna de mediación ya que, además, la compraventa se realizó tres meses después de la resolución del contrato.

SEGUNDO.- Resumen de hechos jurídicamente relevantes.

Se aceptan los hechos que se consideran probados en la sentencia de instancia y que sintetizan en los siguientes:

1.- Con fecha 20 de abril de 2018, Dª. Sabina, en calidad de vendedora, e INVESTIONES POCOSTALES MOLEÓN S.L. (INPOMOL), como Agencia o agente, concertaron un contrato que denominaron de " encargo de venta en régimen de exclusiva compartida" en cuya virtud la Agencia se obligaba a realizar las gestiones oportunas para conseguir la venta de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Badajoz propiedad de Dª Sabina fijándose el precio de venta en la cantidad de 220.000 €.

2.- En el punto PRIMERO del contrato se indicaba que el encargo de venta se realizaba bajo el régimen de EXCLUSIVA COMPARTIDA obligándose el Agente a compartir la gestión y comercialización del inmueble con los agentes con los que tenía acuerdos de colaboración para multiplicar la capacidad de venta de la propia Agencia y maximizar las posibilidades de venta del inmueble, por lo que " tanto el presente encargo, como los pactos en él contenidos, se hacen extensivos a todos los Agentes colaboradores, que han sido puestos en conocimiento de la Parte Vendedora con anterioridad al presente acto, quedando éstos igualmente facultados para la comercialización del inmueble".

3.- En el punto CUARTO del contrato se pactaba, en concepto de honorarios, un porcentaje del 4% sobre el precio de la venta con un mínimo de 5.000 € estableciéndose que "(...) La agencia tendrá derecho al cobro de sus honorarios cuando la compraventa se acabe perfeccionando con comprador localizado por ésta o como consecuencia de sus gestiones y aunque la operación se acabase realizando con ese comprador aún después de finalizada la duración del presente contrato (...)".

4.- En el pacto TERCERO del contrato se indicaba que el encargo de venta tendría carácter de exclusiva, obligándose la parte vendedora a no vender por sí o por medio de terceros, el inmueble objeto del presente contrato por el plazo de 6 meses, que se entendería prorrogado por sucesivos periodos de 6 meses, salvo notificación expresa y por escrito de la parte vendedora al Agente, con siete días de antelación a la finalización de cualquiera de los periodos expresados.

5.- Con fecha 19 de febrero de 2019, Dª Lorena, madre de D. Edmundo (quien finalmente resultó comprador de la vivienda) realizó una primera visita a la vivienda con la Agencia "Urbaniza2", colaboradora de INPOMOL.

6.- Entre el día 19 de febrero y el día 26 de febrero de 2019 tuvo lugar una segunda visita al inmueble con la Agencia "Urbaniza2" por parte Dª. Lorena, su hijo D. Edmundo, la mujer de éste Dª Mónica y los hijos de ambos.

7.- El día 26 de febrero de 2019, Dª. Sabina e INPOMOL firmaron un documento que denominaron "RESOLUCIÓN DE ENCARGO DE VENTA EN RÉGIMEN DE EXCLUSIVA" en el que se indicaba que INPOMOL se daba por avisado con el tiempo que es necesario para que fuera efectiva la resolución y que " Si alguno de los clientes que han visitado dicho inmueble con la intervención de la agencia Inmobiliaria INPOMOL, se interesara en un futuro en la compra de la vivienda (en el plazo de un año, a partir de la resolución), una vez que se haya resuelto el encargo de venta en régimen de multiexclusiva, la propiedad, tendrá que abonar los honorarios pactados con anterioridad".

8.- Con fecha 24 de mayo de 2019, Dª. Sabina, en calidad de vendedora, y D. Edmundo, como comprador, otorgaron escritura pública de compraventa de la vivienda y anejos objeto del contrato de encargo de venta en régimen de exclusiva compartida por el precio pactado de 204.000 €.

9.- Los honorarios reclamados por INPOMOL a Dª. Sabina en cumplimiento del contrato indicado ascienden a la cantidad de 8.160 € (más IVA) importe que se corresponde con el 4% del precio de 204.000 € por el que fue vendido el inmueble.

TERCERO.-Legitimación activa de INPOMOL.

La parte recurrente discute la legitimación activa de INPOMOL alegando que la única gestión de comercialización habría sido realizada, no por la demandante, sino por otra agencia distinta (URBANIZA2).

El motivo se desestima.

Fundándose la acción ejercitada en las obligaciones establecidas en el contrato de encargo de venta concertado por las aquí litigantes con fecha 20 de abril de 2018, en el que ostentan la condición de contratantes la apelante Dª. Sabina, en calidad de vendedora, y la apelada, INVESTIONES POCOSTALES MOLEÓN S.L. (INPOMOL), como Agencia o agente, la legitimación para exigir el cumplimiento de la obligación de pago de los honorarios pactados corresponde precisamente a INPOMOL.

Los preceptos que alega la recurrente ( arts. 1091 y 1257 CC primer párrafo) que establecen que los contratos vinculan a los contratantes y solo producen efectos entre las partes que los otorgan son precisamente los que fundamentan la legitimación de INPOMOL ya que el hecho de que el encargo fuera en lo que el contrato denomina un régimen de EXCLUSIVA COMPARTIDA, no afecta a la legitimación de INPOMOL ya que, como se desprende del contrato (y recoge la sentencia recurrida), ello solo implicaba que INPOMOL compartía la gestión y comercialización del inmueble con los agentes con los que tenía acuerdos de colaboración, pero asumiendo Dª. Sabina la obligación de pago de los honorarios en relación a INPOMOL (sin perjuicio de los acuerdos a que dicha Agencia hubiese llegado con sus colaboradores, pactos que no vinculaban a Dª. Sabina), sin que, en el contrato (atendiendo a lo que constituye objeto de este procedimiento), se contenga estipulación a favor de tercero ( art. 1257 CC segundo párrafo) ya que, aun cuando la redacción del punto PRIMERO del contrato no es muy afortunada, del tenor del mismo, en relación con las demás cláusulas del contrato, únicamente se desprende que las agencias inmobiliarias que colaboraban con INPOMOL estaban facultadas para comercializar el inmueble en los términos fijados en el contrato (exclusiva de 6 meses prorrogables y precio de 220.000 € rebajado posteriormente) pero no que las mismas estuviesen legitimadas para reclamar los honorarios a Dª. Sabina.

CUARTO.- Validez del contrato y de las estipulaciones contenidas en el mismo.

La parte apelante, invocando su condición de consumidora, discute la validez del contrato alegando que el mismo adolecía de falta de claridad y transparencia ya que era contradictorio utilizar los términos de exclusiva-compartida, no habiéndose identificado los agentes colaboradores con los que se compartía el encargo de venta en exclusiva, lo que determinaría la nulidad de la estipulación primera del contrato (que era la que permitía la comercialización de la vivienda por agentes colaboradores) y que, en consecuencia, la comercialización realizada por terceras empresas no pudiera atribuirse a INPOMOL, lo que tendría como consecuencia que ésta no pudiera reclamar los honorarios al no concurrir los presupuestos establecidos en el contrato.

El motivo se desestima.

La STS 263/2019, de 10 de mayo, citada por la parte apelada, tanto en la demanda inicial como en su escrito de oposición al recurso, y que sirve también de fundamento a la sentencia recurrida, se pronuncia sobre un contrato de mediación inmobiliaria en el que existía un pacto de exclusiva (también "compartida" ya que el contrato permitía la comercialización a las empresas con las que la Agencia contratante mantenía acuerdos de colaboración) indicando lo siguiente:

"De acuerdo con el artº 80 del RD Legislativo 1/2007 la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo , 654/1994 de 4 de julio , 860/2011 de 10 de enero , 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio ).

En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró:

"Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente"".

El contrato de mediación enjuiciado por la STS 263/2019, de 10 de mayo, tiene cláusulas análogas a las incluidas en el contrato litigioso, y las valoraciones a que llega la citada STS (que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos) son plenamente extrapolables al supuesto aquí enjuiciado.

Así, no se aprecia la contradicción alegada por la recurrente por la utilización de los términos exclusiva-compartida, ya que la calificación de " exclusiva " viene referida a la obligación que asume la vendedora (no vender por sí o por medio de terceros el inmueble objeto del contrato durante 6 meses o durante las sucesivas prórrogas), obligación claramente definida en el pacto TERCERO del contrato, mientras que el término " compartida " describe la obligación que asume la Agencia de compartir la gestión y comercialización del inmueble con los agentes con los que tenía acuerdos de colaboración, obligación también claramente explicada en el pacto PRIMERO del contrato.

La parte recurrente alega que no se identificaron los agentes colaboradores con los que se compartía el encargo de venta en exclusiva lo que determinaría la nulidad de la estipulación primera del contrato (y las consecuencias que la apelante vincula a dicha declaración de nulidad), sin embargo, dicha premisa no se comparte por el Tribunal ya que: (1) la cláusula dice expresamente que los Agentes colaboradores han sido puestos en conocimiento de la parte vendedora con anterioridad a la firma del contrato; y (2) aunque, a meros efectos dialécticos, se considerase que dicha cláusula es poco transparente, dicha falta de transparencia solo implicaría su nulidad de pleno derecho si la misma supusiera un perjuicio para la adherente, perjuicio que ha de valorarse al tiempo de la celebración del contrato y no cuando se produjo su incumplimiento, resultando que, existiendo, además, un pacto de exclusiva en los términos anteriormente indicados, la comercialización por empresas colaboradoras de INPOMOL no implicaba ningún perjuicio para la apelante, sino todo lo contrario.

QUINTO.- Inexistencia de error en la valoración de la prueba.

Finalmente, la apelante viene a alegar la existencia de error en la valoración de la prueba ya que, según su interpretación, la misma acreditaría, en contra de lo que se consideraba probado en la sentencia de instancia, que la persona que compró la vivienda, D. Edmundo, habría conocido la existencia de la vivienda por una amiga de su mujer por lo que no habría existido labor alguna de mediación por parte de INPOMOL (o de sus empresas colaboradoras) habiéndose realizado la compraventa tres meses después de la resolución del contrato

El motivo se desestima.

La sentencia de instancia, de forma perfectamente detallada, valora la prueba practicada en el siguiente sentido:

"Se aporta con la demanda un parte de visita de fecha 19 de febrero de 2019 con el que se acredita una primera visita al inmueble a través de la agencia Urbanizados por parte de Dª Lorena, madre de quien finalmente resultó comprador: D. Edmundo. Esa primera visita la realizó Dª Inocencia, empleada de "Urbaniza2". A la segunda visita, con la presencia no solo de Dª Inocencia sino también de D. Cristobal, gerente de "Urbaniza2" acudieron además de la Sra. Lorena, su hijo D. Edmundo, su nuera Dª Mónica y los hijos de ambos. Se insistió mucho en el acto del juicio sobre la posibilidad de que Dª Lorena realizara la primera visita sin intención de comprarla siendo el verdaderamente interesado en la misma fuera su hijo D. Edmundo. Según la parte demandada no fue así, y quien estaba interesada en la vivienda era la Sra. Lorena si bien, finalmente, la adquirió su hijo mientras ella compró un inmueble en la playa. Esta segunda versión fue corroborada por los testigos Dª Lorena y D. Edmundo. No nos parecen sin embargo tales circunstancias de especial relevancia. Consideramos que lo realmente relevante para estimar la demanda es el hecho incontrovertido de que el Sr. Edmundo conoció la vivienda gracias a la labor mediadora de la actora siendo finalmente el Sr. Edmundo quien adquirió la vivienda. Se dice en la contestación a la demanda que la vivienda fue vendida "sin ningún intermediario profesional", pero el Sr. Edmundo reconoció que visitó junto con su madre, su esposa y sus hijos la vivienda que luego adquirió y esa visita se llevó a cabo a través de la agencia inmobiliaria colaboradora de la actora. El día 19 de febrero de 2019 visitó el inmueble su madre Dª Lorena (doc, 4 de la demanda) y, tan solo siete días después de la visita, el 26 de febrero de 2019, la demandada decidió no prorrogar el contrato según documento de resolución firmado por ambas partes (doc. 5). Entre el día 19 de febrero y, el día 26 de febrero tuvo lugar la visita al inmueble por parte Dª Lorena, D. Edmundo y la mujer de éste Dª Mónica. En el acto del juicio insistiendo en el argumento de que el contrato se perfeccionó al margen de la agencia, el testigo Sr. Edmundo manifestó que vio el anuncio de la venta por Facebook, que luego conoció a la demandada por una amiga común, que volvió a visitar el inmueble con Dª Sabina pero sin decirle -y esto sorprende- que ya lo había visitado antes... pero no hay prueba alguna sobre esas supuestas gestiones. Ni consta la publicación de anuncios para su venta en aquellas fechas, ni fue propuesta como testigo esa supuesta amiga común a través de la cual el Sr. Edmundo contactó con Dª Sabina. Lo único probado es que D. Edmundo, el comprador, había conocido la vivienda a través de la agencia inmobiliaria "Urbaniza2", colaboradora de la actora. En la estipulación cuarta del contrato se preveía el cobro de honorarios por la actora aun cuando "la venta se acabe perfeccionando con comprador localizado por ésta o como consecuencia de sus gestiones y aunque la operación se acabe realizando con ese comprador aun después de finalizada la duración del presente contrato". Como decimos, las únicas de gestiones que constan realizadas para con el comprador de la vivienda, son las llevadas a cabo por la actora por lo que está legitimada para reclamar los correspondientes honorarios".

Pues bien, poco más se puede añadir, ya que, como se desprende de lo indicado, mientras la parte actora (y ahora apelada) acredita los hechos constitutivos de su pretensión conforme al art. 217 LEC, esto es, que la compraventa fue resultado de su actividad (o de sus agentes colaboradores) ya que la visita inicial a los inmuebles se llevó a cabo por D. Edmundo (junto con su esposa e hijos) como consecuencia de la actividad publicitaria de INPOMOL o de sus agentes colaboradores, por el contrario, la recurrente no ha demostrado que el conocimiento de D. Edmundo de la existencia de la vivienda se llevase a cabo por medios ajenos a INPOMOL sin que pueda sustentarse dicha falta de prueba (como se alega en el recurso) en el hecho de que D. Edmundo y su madre fuesen testigos de la parte contraria y su testimonio resultase sorpresivo para la apelante ya que, atendiendo al objeto del procedimiento, lo que debía acreditarse o desvirtuarse en el mismo era si la compraventa se había perfeccionado o no como consecuencia de la contribución eficaz de la agencia inmobiliaria o de sus colaboradores por lo que, siendo hechos indiscutidos que el comprador había visitado la vivienda con una agencia inmobiliaria colaboradora de INPOMOL (aunque lo hiciera con su madre) durante la vigencia del contrato concertado entre las partes, resultaba claro que la parte demandada, para exonerarse de su obligación de pago de la comisión pactada, debía acreditar que la venta se había perfeccionado al margen de las gestiones realizadas por la inmobiliaria máxime en un supuesto en que se había pactado, no sólo una exclusiva (por lo que la vendedora no podía vender la vivienda por sí o por medio de terceros durante la vigencia del contrato fijándose en caso contrario una indemnización), sino que la agencia tendría derecho al cobro de sus honorarios cuando la compraventa se acabase perfeccionando con comprador localizado por ésta o como consecuencia de su gestiones aunque la operación se acabase realizando después de finalizada la duración del contrato, por lo que, a efectos del objeto del recurso, carecía de relevancia la alegación de la recurrente de la que la compraventa se realizó tres meses después de la resolución del contrato.

SEXTO.- Costas. Depósito.

De conformidad con el art. 398.1 LEC, por remisión al art. 394 LEC, la desestimación de todas las pretensiones del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas a la parte apelante.

Asimismo, acordamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. el Rey y por la Autoridad que nos concede la Constitución, pronunciamos el siguiente: