Sentencia Civil Audiencia Provincial de Baleares, de 02 de Junio de 2003

HECHOS

PRIMERO.- Por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n°9 de Palma, en fecha 14 de octubre de dos mil dos, se dictó Sentencia, cuyo fallo dice así: " 1°) Que estimando íntegramente la demanda principal interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 contra D. Gabriel , debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a la actora la suma de ochocientos cincuenta y ocho euros con dieciocho céntimos (858,18 Euros/ 142.789 Ptas.) más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda. Con expresa imposición de costas a la parte demandada. 2°) Que estimando íntegramente la demanda acumulada interpuesta por la comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 contra D. Gabriel , debo condenar y condeno a dicho demandado a pagar a la actora la suma de trescientos euros con noventa y un céntimos (303,91 euros/ 50.567 ptas) más los intereses legales devengados desde la interposición de la demanda acumulada. Con expresa imposición de costas a la parte demandada. Que desestimando la demanda reconvencional y reconvención acumulada interpuestas por D. Gabriel contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 n° NUM000 de Palma, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todos los pedimentos aducidos en su contra. Con expresa imposición de costas al actor reconvencional".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia y previa su preparación, se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada don Gabriel , mediante escrito motivado presentado en tiempo y forma, del cual se dio traslado al otro litigante la actora Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, que presentó su escrito de oposición al recurso; y seguido el procedimiento por sus trámites, se elevaron los autos a este Tribunal que señaló para deliberación y votación por la Sala el día 29 de mayo del corriente año, que por turno le correspondió; quedando el presente Rollo concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan en parte los fundamentos de derecho y los hechos probados de la sentencia apelada, solamente en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- Se ejercita por la parte actora la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, acción personal de reclamación de la cantidad de 142.789 pesetas por cuotas comunitarias impagadas por el demandado. Relata la comunidad actora que el demandado es propietario de dos partes determinadas del edificio sitas en la planta NUM003 , viviendas señaladas con las letras NUM001 e NUM002 y ha dejado de pagar las cuotas comunitarias que detalla en la demanda, comprendidas entre el segundo trimestre de 1999 y el tercer trimestre de 2000, que en junto ascienden a la suma de 142.789 pesetas; que tal deuda ha sido aprobada por unanimidad en Junta General Ordinaria celebrada el día 31 de octubre de 2000.

El demandado don Gabriel , se opone a las pretensiones de contrario, afirmando de entrada que el referido acuerdo comunitario no se adoptó por unanimidad por cuanto el se opuso al acuerdo; por vía de excepción opone la nulidad del acuerdo; en cuanto a las cuotas reclamadas niega deberlas por cuanto se han liquidado incorrectamente pues se le ha aplicado un coeficiente erróneo, siendo el correcto el del 2% por cada una de sus dos propiedades, además se le han imputado partidas de las que está excluido por estar así previsto en el título constitutivo; repasa todas cuotas reclamadas pormenorizando y justificando los- errores en que incurren. Una vez contestada la demanda pasa a formular reconvención contra la Comunidad de Propietarios actora por la cantidad de 48.000 pesetas importe de cuotas que ha abonado y corresponden a gastos de los que está exceptuado por el título constitutivo.

La Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, más tarde formuló nueva demanda contra don Gabriel , reclamando 50.567 pesetas por otras cuotas comunitarias impagadas comprendidas entre el 4° trimestre del 2000 al 3° trimestre del 2001; también esta deuda fue aprobada por unanimidad en Junta General Ordinaria celebrada el día 13 de septiembre de 2001

El demandado don Gabriel , también se opone a las pretensiones de contrario siguiendo la misma argumentación defensiva antes referida e igualmente formula demanda reconvencional en reclamación de la cantidad de 14.000 pesetas que abonó y cuyo pago corresponde a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad actora se opone a las demandas reconvencionales.

Ambos procedimientos fueron acumulados y la sentencia con la que se dio por terminada la primera instancia de estos dos procedimientos civiles, estima íntegramente las dos demandas y desestima ambas reconvenciones en los términos que se han dejado transcritos ad pedem literam en el antecedente de hecho primero de esta resolución. La propia parte demandada don Gabriel se levanta en apelación contra la sentencia con la pretensión de obtener otra que, revocando la de instancia, desestime íntegramente la demanda y estime las demandas reconvencionales, reproduciendo, al efecto y en lo sustancial, la argumentación mantenida en la instancia. Recurso éste que es objeto de oposición por la parte de la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, actora apelada que ha impetrado de la Sala la confirmación de la sentencia.

El objeto de la apelación es la íntegra sentencia de instancia por haber apelado de toda ella el demandado Sr. Gabriel .

SEGUNDO.- Son hechos acreditados de los que hay que partir para la resolución de los temas planteados los dos siguientes: En primer lugar que son del 2% las cuotas de cada una de las dos viviendas en planta NUM003 del edificio comunitario de que es propietario el demandado don Gabriel , y en segundo lugar que, según el título constitutivo aportado al proceso por el demandado, las partes determinadas de la planta NUM003 "quedan excluidos del uso y de los gastos relativos al zaguán, escalera y terrado superior"

Sentado lo anterior, procede examinar los recibos reclamados para comprobar si efectivamente se ha cometido alguno de los errores que acusa el demandado, y convenientemente examinados por la Sala se consideran correctos salvo los siguientes:

El recibo del 2° trimestre 1999 de los bajos NUM001 : los gastos del grupo 1 se han de liquidar al 2% y no al 3%, siendo correctos los conceptos que corresponden a gastos comunitarios por mantenimiento de tuberías generales, elemento común de cuyo mantenimiento no está exento el demandado aunque cuente con suministro individual de agua potable; el porcentaje, que no coeficiente, del 3,7037 % con que se liquida el importe del grupo 5 es correcto por cuanto se refiere a gastos a sufragar por partes iguales entre los comuneros, según se expresa, y procede de dividir 100% entre 27 que es el número de comuneros.

El recibo del 3° trimestre 1999 de los bajos NUM001 : procede aplicar el mismo criterio anterior y además descontar de la base de cálculo el importe de la pintura del zaguán de que está exento el demandado.

El recibo del 4° trimestre 1999 de los bajos NUM001 : procede aplicar el mismo criterio anterior y además descontar de la base de cálculo el importe de la reparación de las filtraciones de la terraza de que está exento el demandado.

El recibo titulado liquidación 1998. de los bajos NUM001 e NUM002 : procedería aplicar el coeficiente del 2% al grupo 1, pero como resulta que los gastos no se justifican en modo alguno y aparentan ser duplicidad de gastos ya liquidados, no es procedente su estimación.

El recibo del 3° trimestre 1999 de los bajos NUM002 : procede descontar de la base de cálculo el importe de la pintura del zaguán de que está exento el demandado.

El recibo del 4° trimestre 1999 de los bajos NUM002 : procede descontar de la base de cálculo el importe de la reparación de las filtraciones de la terraza de que está exento el demandado.

A los dos del 4° trimestre de 2000 de los bajos NUM001 e NUM002 solo procede descontar de la base de cálculo el importe de la reparación de la terraza de que está exento el demandado.

Al haberse apreciado los anteriores errores que provocan una indebida pluspetición, dejan de devengarse los recargos que la Comunidad ha establecido en caso de demora en el pago, por lo cual la Comunidad no está legitimada para exigir el cobro del concepto que llama "intereses de demora".

Consecuentemente, al importe reclamado por la comunidad, que en principio aparece formalmente acreditado -tal como acertadamente razona la Juzgadora a quo-, hay que descontar por los errores del Administrador, según se acaba de razonar, la cantidad en junto de 37.503 pesetas y bonificar 2.460 pesetas que tiene abonadas a cuenta, en junto la cantidad 39.963 pesetas o de su equivalente en la moneda única de 240,18 €

Está claro según ya hemos razonado que estamos ante meros errores de la administración pues consta que el Administrador es consciente de que las cuotas del demandado son del dos por ciento, por cuanto las aplica en unos recibos sí y en otros no, y también es consciente de que por las viviendas del demandado Sr. Gabriel no se le pueden imputar gastos del zaguán, escalera y terrado porque así lo ha reconocido documentalmente dicho profesional. Pues bien, estos errores no pueden quedar convalidados por un acuerdo genérico de la Junta de propietarios, que no entra en el estudio detallado de conceptos y cuotas, sino que la Junta se limita a confiar en su Administrador Colegiado. Consecuentemente, no hace falta entrar en el análisis de si el demandado ha impugnado en plazo o no los respectivos acuerdos de las Juntas de Propietarios; de todas formas se trataría de acuerdos contrarios a la ley (art. 9.1.e LPH) y a los estatutos.

Hay que resaltar, al hilo de lo razonado, que al haber dado la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21.2, a los administradores de fincas, facultades prácticamente fedatarias en la certificación de las deudas comunitarias, conlleva ello un correlativo aumento del grado de responsabilidad de tales profesionales, de tal manera que los errores que cometan por negligencia, al ser aceptados por la Junta de Propietarios, podrían provocar la declaración a la comunidad de haber litigado con temeridad a los efectos del artículo 394.2 de la LEC.

Todo lo cual implica la estimación en parte del primer motivo de apelación del demandado don Gabriel .

TERCERO.- Por lo que hace a las demandas reconvencionales del demandado don Gabriel , han de merecer favorable acogida al haber acreditado la procedencia de los tres pagos cuya devolución reclama de 11.317, 8.395, y 28.500 pesetas por corresponder a gastos del zaguán, el primero, y de la terraza, los otros dos, de que está exento el demandado según se ha razonado más arriba; y la cantidad de 14.000 pesetas que corresponde al servicio de camión y personal por vaciar la fosa séptica, por ser un gasto comunitario.

La estimación del motivo implica la estimación íntegra de las dos demandas reconvencionales y la revocación en parte de la sentencia de la instancia.

CUARTO.- Que con respecto a las costas procesales y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a las de la primera instancia, procede no efectuar imposición alguna de las referidas a la demanda principal, e imponer a la Comunidad de Propietarios las correspondientes a las dos demandas reconvencionales de don Gabriel , al haber sido estimadas íntegramente, sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 del mismo texto legal, al haberse estimado el recurso de apelación de don Gabriel .

FALLAMOS

En atención a lo expuesto, esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial, HA DECIDIDO:

1) Que se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procurador doña Matilde Teresa Segura Seguí, en nombre y representación de don Gabriel , contra la sentencia de fecha 14 de octubre de 2002, dictada por la Iltma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n° 9 de Palma, en los autos Juicio de verbal 153/2001 al que se le ha acumulado el juicio verbal 691/2001 del Juzgado de Primera Instancia n° 14 de Palma, de los que trae causa el presente Rollo 268/2003,

2) Que debemos revocar y revocamos parcialmente la sentencia de instancia cuyo fallo se sustituye por el siguiente:

3) Se estiman parcialmente las demandas interpuesta por el Procurador don Gabriel Tomás Gili, en el nombre y representación de Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, contra don Gabriel , y en consecuencia,

4) Se declara que don Gabriel adeuda a la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, la cantidad en junto de novecientos veintiún Euros con noventa y un céntimos (921,91 €).

5) Se estiman íntegramente las demandas reconvencionales interpuestas por la Procurador doña Matilde Teresa Segura Seguí, en el nombre y representación de don Gabriel contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, y en consecuencia

6) Se declara que Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma adeuda a don Gabriel , la cantidad en junto de trescientos setenta y tres Euros con noventa céntimos (373,90 €)

7) Que, en consecuencia, aplicando la compensación judicial, condenamos a don Gabriel a pagar a la Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma, la cantidad de quinientos cuarenta y ocho Euros con un céntimo (548,01 €), con más sus intereses legales desde la fecha de esta sentencia

8) Se imponen a la actora principal Comunidad de Propietarios de CALLE000 , n° NUM000 de Palma las costas procesales de la primera instancia correspondientes a las demandas reconvencionales, y no se efectúa especial pronunciamiento respecto a las de las demandas principales, y

9) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada que ha sido la anterior sentencia por los Ilmos. Señores Magistrados que la firman y leída por el Iltmo. Sr. Magistrado don Jaume Massanet i Moragues, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Secretario, certifico.