Sentencia Civil Audiencia Provincial de Baleares, de 23 de Julio de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO .- Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Palma de Mallorca, en fecha 30 de abril de 2.003, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: " Estimando la demanda interpuesta por el procurador D. Miguel Socías Rosselló, en nombre y representación de la DIRECCION000 contra D. Rubén y Dª. Aurora , DECLARO: 1º la obligación de la parte demandada de no ocupar el DIRECCION000 con mostradores gitarios de postales y cualesquiera otros exhibidores.- 2º la obligación de la parte demandada de elminar la escalera exterior que colocaron en la fachada del edificio dejándola conforme a su configuración originaria.- Condenándoles a estar y pasar por dicha declaración, y con expresa imposición de costas".}

^{SEGUNDO .- Contra la anterior sentencia se interpuso tras su preparación, recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el recurso por sus trámites, se presentó por la parte actora el correspondiente escrito de oposición y, elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial, quedó el presente recurso visto para sentencia.}

^{TERCERO .- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.}

^{PRIMERO .- Dos eran las materias de debate propuestas en el escrito inicial promotor del proceso y las mismas subsisten en este segundo grado jurisdiccional, pues estimada íntegramente la demanda en la sentencia de primera instancia, ahora combatida, las dos fueron reproducidas en esta alzada.}

^{Habrá que recordar, por tanto, que la DIRECCION000 exponía, en síntesis, en su demanda que tenía alquilada la explotación del establecimiento hotelero al "Grupo Iberostar", con la obligación, por consiguiente, de mantenerle en la pacífica y tranquila posesión del bien arrendado, siendo así que los demandados, vienen ocupando ilícitamente el hall del hotel con varios expositores giratorios de postales que sirven de apoyo al negocio de "souvenirs" que regentan, apareciendo que, siendo dicho espacio zona común, los locales comerciales tienen excluido su uso según los estatutos. Al propio tiempo se decía que, los accionados, han alterado la fachada del edificio, elemento común por naturaleza o destino, mediante la apertura de una puerta y construcción de una escalera de acceso, sin haber obtenido autorización de la Comunidad, que incluso en Junta celebrada el 29 de agosto de 1.995 acordó por unanimidad oponerse a cualquier acceso al local desde la calle. Estimadas ambas pretensiones, cual se apuntaba inicialmente, las mismas deben ser revisadas en esta alzada.}

^{SEGUNDO .- A partir de la redacción dada a la misma Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y como se recuerda en la sentencia de esta misma Sección de 18 de febrero de 2000, "la propiedad horizontal se conforma como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960, en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen reguladas en los artículos 7, 11 y 16-1 , de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 974, 15 de abril de 1978, 23 de diciembre de 1982, 3 de febrero de 1983, 10 de marzo de 1983, 9 de mayo de 1983, 3 de octubre de 1983, 3 de abril de 1990, 26 de noviembre de 1990, 10 de diciembre de 1999...). Por lo que se refiere más propiamente al uso de la cosa o elemento común cabe acudir al art. 394 del Código Civil, a cuyo tenor "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho".}

^{TERCERO .- Llegados a este punto argumentativo conviene diferenciar las dos pretensiones objeto de estudio.}

^{Por lo que se refiere a la utilización del hall del edificio destinado en su mayoría a explotación turística, se decía en la demanda inicial que conforme al art. 2 de los estatutos comunitarios, el hall del hotel forma parte de las zonas comunes ("portería") de cuya propiedad están expresamente excluidos los propietarios de locales de negocio, como serían los demandados. Sin embargo, lo que dispone el art. 2 estatutario, según su reproducción aportada por la parte actora (folio 82), lo que en él se determina es que aparte del derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre el espacio suficiente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente que constituye su apartamento , tendrá un derecho de copropiedad con los demás dueños de apartamentos de los restantes elementos, entre los que se cita, por lo que ahora interesa, la "portería". El mismo artículo en su inciso fina señala que "la parte del inmueble ocupada por la piscina, bar, salón-bar y restaurante queda excluida del derecho de copropiedad respecto a los locales de negocio" (los resaltados en negrita son, lógicamente, de esta Sala).}

^{Desde luego la redacción del precepto estatutario es singularmente confusa, pues si de inicio para conceder sobre la portería únicamente un derecho de copropiedad a los que son propietarios de apartamentos, finalmente sólo excluye de la copropiedad a los titulares de locales de negocio sobre determinados elementos comunes, entre los que no se encuentra el indicado y discutido, siendo así que -a su vez- estos últimos son propietarios de partes determinadas del inmueble. Si la limitación de derechos, como es sabido según constante doctrina jurisprudencial, debe ser objeto de interpretación restrictiva, no cabe duda de que estamos en presencia de uno de estos supuestos, solución que intensifica con una interpretación sistemática de la norma estatutaria, pues sería absurdo que los propietarios de locales, que lo son sobre partes determinadas del edificio, como se ha dicho, estuvieran excluidos de la copropiedad sobre elementos comunes tan esenciales como el suelo, el vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, escaleras, etc..., que es a lo que conduciría la interpretación dada por la parte actora.}

^{CUARTO .- Consecuentemente con lo hasta ahora argumentado, el hall del hotel es elemento común que puede ser usado, conforme a su destino por todos los comuneros. Es cierto que la " DIRECCION000 " ha cedido en arrendamiento al denominado, en los autos, "Grupo Iberostar" la explotación hotelera del complejo y que ello implica, como dice la sentencia de primera instancia, necesariamente la utilización de un elemento tan imprescindible como el hall o recepción para dar un imprescindible servicio a los clientes. No está en cuestión en este pleito la validez o no de dicho contrato de arrendamiento, aunque haya sido objeto de polémica en su devenir procesal y de comentario en la resolución apelada, pues lo que ahora se discute es si los demandados pueden hacer uso o no de una zona común de la que expresamente no están excluidos, aunque la misma haya sido cedida en alquiler a un tercero.}

^{Ya se ha dado cuenta del contenido del art. 394 del Código Civil, a lo que habrá que añadir que es parecer mayoritario de la llamada jurisprudencia menor, que el debate debe ser resuelto en términos de "razonabilidad" y de adecuación de lo decidido a la realidad social de la norma al momento de ser aplicada. Así se decía en reciente sentencia de este tribunal que son criterios de decisión determinar si la utilización controvertida va más allá de lo que razonablemente permite el uso del elemento común o si, por el contrario, este uso no rebasa los límites de la normalidad y ningún perjuicio se causa a los demás. También pueden ser determinantes hechos o datos tales como si el uso que se combate en la demanda ha sido largamente consentido por la Comunidad en cuestión o si ésta ha tolerado, asimismo, a terceros, sin discusión, utilizaciones semejantes o, incluso, más graves.}

^{Pues bien, de la prueba practicada en autos se desprende que la ocupación de la zona común por parte de los expositores giratorios que sirven al local comercial de los demandados es, en su caso, mínima; que la misma data de varias décadas atrás, sin que se hubiera efectuado reclamación alguna; que la actual arrendataria utiliza con mayor extensión y medios el hall del hotel; y - finalmente- que ningún perjuicio se intentado acreditar que se derive de esta mínima ocupación. De todo lo anterior se desprende que la utilización del espacio común por los accionados entra dentro de los términos de "razonabilidad" a los que antes se hacia referencia y que, por tanto, no pueden ser impedidos para por la actora como se pretende en la demanda y se concede en la sentencia combatida, siempre que se mantenga la razonabilidad de uso hasta el presente constatada.}

^{QUINTO .- Cuestión distinta a la del uso, hasta ahora resuelta, es la de ejecución de obras en elementos comunes, aunque tampoco puede olvidarse que, en ocasiones, se encuentran íntimamente ligadas.}

^{Como consecuencia de la casuística que el supuesto requiere, sí se considera que la apertura de una puerta y construcción de una escalera que desde el local de los accionados da acceso por la fachada del edificio directamente al exterior, aunque no sea inmediato a la calle, supone una situación que altera sustancialmente las reglas de la comunidad. No se olvide que dicho elemento es común por naturaleza y que no hay norma comunitaria que regule su uso y, menos, lo conceda, en exclusiva, al demandado. En este caso la actuación no se entiende inocua, pues supone una alteración flagrante de la configuración exterior del edificio que requiere el consentimiento unánime de la Comunidad a la que no le son aplicables los criterios de flexibilidad anteriormente expuestos. Todo parece indicar en autos que una ventana practicable que llegaba hasta el suelo interior del edificio fue convertida en puerta y dotada de una escalera de acceso desde el exterior para salvar el desnivel. La antigüedad de esta transformación no puede ser decidida por la testifical practicada en las actuaciones que no arroja luz sobre el caso, cuando no es abiertamente contradictoria. Al propio tiempo se constata que en Junta celebrada en 1.995 se denegó tal posibilidad a los demandados, aunque aleguen, sin probarlo, cuando la facilidad acreditativa estaba en sus manos, que la negativa se refería a distinta apertura y acceso a los analizados. Por contra, está el informe pericial en el que se señala que la escalera en cuestión tiene una antigüedad de unos diez años (posterior a la adquisición del local por los demandados) y que los demás locales del edificio carecen de comunicación exterior y su acceso es por la zona interior del inmueble. En este punto, por consiguiente, este tribunal no puede sino acoger y remitirse a los argumentos de la sentencia de instancia, para concluir que fueron los demandados quienes colocaron la escalera exterior, alterando la configuración del inmueble, sin contar con la autorización de la Junta de Propietarios y en contravención con lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.}

^{SEXTO .- Que con respecto a las costas no procede hacer especial pronunciamiento en ninguna de ambas instancias, al ser parcial la estimación de la demanda y no ser esta sentencia confirmatoria de la del primer grado jusrisdiccional (arts. 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).}

^FALLAMOS

^{1) ESTIMANDO PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª. Francisca Tortella Tugores, en nombre y representación de D. Rubén y Dª. Aurora , contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2.003, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera instancia n 1 1 de Palma de Mallorca, en los autos Juicio ordinario de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS PARCIALMENTE y en su virtud,}

^{2) Se elimina del fallo de la sentencia combatida la obligación y condena a los demandados de no ocupar el DIRECCION000 con mostradores giratorios y cualesquiera otros exhibidores, dentro de los términos de "razonabilidad" que en la presente sentencia se exponen.}

^{3) Se declara no haber lugar a especial pronunciamiento condenatorio en relación a las costas ocasionadas en ambas instancias.}

^{4) Se confirman el resto de pronunciamientos que la resolución apelada contiene.}

^{Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.}

^{DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.}