Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 237/2019 de 22 de Julio de 2019

Encabezamiento

Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
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Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: ACO
N.I.G. 07040 42 1 2018 0004966
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000237 /2019
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000178 /2018
Rollo núm.: 237/19
S E N T E N C I A Nº
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
D. Jaime Gibert Ferragut
Dña. Ana Calado Orejas
En Palma de Mallorca a veintidós de julio de dos mil diecinueve.
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, bajo el
número 178/18 , Rollo de Sala número 237/19, entre PANY ROVELLAT S.L., como demandante-apelante,
representada por el Procurador Sr. Campomar y asistida de la Letrada Sra. Siquier, y, como demandado-
apelado D. Carlos , representado por la Procuradora Sra. Muñoz y asistida del Letrado Sr. Vidal.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Dña. Ana Calado Orejas.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma, se dictó sentencia en fecha 26 de noviembre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que desestimo la demanda deducida por PANY ROVELLAT, S.L., frente a Don Carlos , absolviendo a la parte demandada de los pedimentos vertidos en su contra. Con imposición a la parte actora de las costas del proceso.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 16 de julio de 2019.

Fundamentos

PRIMERO .- Ejercita la parte actora acción de reclamación de cantidad de 9.000 euros, más intereses y costas. Manifiesta que el demandado en el momento de los hechos era propietario del inmueble sito en la calle Lledoner, nº17 de Palma, el cual fue enajenado el día 31 de octubre de 2017. Antes de dicha enajenación, la actora PANY ROVELLAT, S.L. se mostró interesada en la compra de dicho inmueble, por lo que, tras ponerse en contacto con el demandado, realizar las gestiones pertinentes y llegar al correspondiente acuerdo sobre el precio de venta y demás condiciones, ambas partes firmaron el día 27 de julio de 2017 el pertinente contrato de arras penitenciales. En dicho contrato se estableció que la demandante abonaba 9.000 euros a cuenta del precio total y en concepto de arras o paga señal y a cuenta del precio de la compraventa, si bien haciendo constar lo siguiente: 'Las partes hacen constar expresamente que la validez de este contrato se supedita a la posibilidad de que la normativa urbanística permita el cambio de uso del inmueble que se transmite de local a vivienda. En el supuesto caso de que dicha normativa no lo permita, la parte vendedora se compromete a devolver la totalidad entregada como señal y arras, sin penalización alguna.' Continúa indicando la demanda que con posterioridad la actora encargó al arquitecto D. Narciso la realización de un informe que verificara si el inmueble en cuestión cumplía los requisitos para poder transformar su uso de local a vivienda. En dicho informe se decía que no era viable realizar un 'Proyecto Básico y de Ejecución de Obra Mayor de Reforma y Cambio de uso de local a vivienda' sin la obligación de demoler los volúmenes ubicados fuera de la profundidad edificable máxima de 17 metros que marca la normativa vigente'.

Es decir, que el inmueble en cuestión no cumple los requisitos necesarios exigidos por la legislación urbanística para proceder al cambio de uso de local a vivienda.

Concluye la demanda indicando que, en base a dichas afirmaciones, ha reclamado del demandado la devolución de las arras abonadas por importe de 9.000 euros, sin éxito alguno. Es por ello que se ha visto impelido a reclamar judicialmente el reembolso de dicha suma.

Frente a esta reclamación el demandado reconoce como cierta la firma del contrato y la recepción de 9.000 euros en concepto de arras; sin embargo, afirma que el motivo de resolución alegado de adverso -la imposibilidad del cambio de uso- no existe, ya que la normativa urbanística permite el cambio de uso para transformar el local en vivienda. Es evidente que, luego, para ejecutar el cambio habrá que hacer unas adaptaciones y cumplir unas exigencias propias de la normativa urbanística, pero el cambio de uso, como cuestión principal, está permitido. El contrato de arras es muy claro y supedita su validez a que la normativa urbanística lo permita, y, lo permite, por lo que cobra eficacia plena y en ningún caso procede la devolución de las arras.

La sentencia de instancia desestima la demanda y contra ella se alza en apelación la parte demandante.



SEGUNDO.- El primer motivo de apelación es imputar a la sentencia la errónea o incompleta interpretación de las previsiones contractuales.

Alega el apelante que la sentencia de primera instancia dice que la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes y que reza ' Las partes hacen constar expresamente que la validez de este contrato se supedita a la posibilidad de que la normativa urbanística permita el cambio de uso del inmueble que se transmite de local a vivienda. En el supuesto caso de que dicha normativa no lo permita, la parte vendedora se compromete a devolver la totalidad entregada como señal y arras, sin penalización alguna.', debe ponerse en relación con la cuarta, en la que se indica ' OBJETO. El inmueble descrito en el expositivo I.- de este contrato, libre de cargas, gravámenes, arrendamientos y precaristas, al corriente de gastos comunitarios, tasas e impuestos, como cuerpo cierto y en el estado físico en el que se encuentra, y según su calificación urbanística, todo ello comprobado y aceptado por la parte vendedora, renunciando a la acción de saneamiento por defectos o vicios ocultos, lo que será trasladado al contenido de la Escritura de compraventa'.

Que debe tenerse en cuenta que el expositivo I del contrato, al que se remite esta cláusula cuarta, identifica el inmueble objeto del contrato como local con un patio posterior en el que se hallan construidos, desde hace más de diez años, varios cobertizos o trasteros sobre los cuales no se ha incoado expediente de infracción urbanística.

Que el objeto del contrato era el local con los anexos existentes en el patio posterior y ello se ha obviado en la sentencia a quo al indicar que la demolición de los cobertizos no estaba incluida como causa de desistimiento del contrato.

Analizadas las cláusulas contractuales, no se comparte la interpretación que de las mismas pretende la parte actora. Resulta meridianamente claro de su redacción literal que el objeto de la venta era el inmueble como cuerpo cierto y en el estado en que se encontraba, descrito en el exponen primero del contrato: 'LOCAL de Planta Baja sito en calle Lledoner nº 17, Palma. Tiene una superficie de 85 metros cuadrados aproximadamente y actualmente está destinado a oficinas y almacenes. Dicho local comunica con un patio posterior al mismo nivel de su uso exclusivo , en el que se hallan construidos hace más de diez años varios cobertizos o trasteros sobre los cuales no se ha incoado expediente alguno de infracción urbanística...' . Y de dicha redacción se evidencia que al hablar de uso exclusivo se está descartando la propiedad de dicho patio. Lo que además concuerda con la descripción del inmueble que consta en el Registro de la Propiedad, cuya nota registral fue aportada por ambas partes, de la que cabe destacar: Lindes: por frente....terraza de uso exclusivo; y por fondo, con terraza de su exclusivo uso.

Le corresponde como inherente el uso exclusivo de:....y una porción de terraza trasera y jardín de unos 216'92 m2.

(la negrita es nuestra) De dicha descripción registral, adjuntada la nota registral al contrato, y por ello asumida por la parte actora, se infiere claramente una distinción entre el local propiamente dicho, de casi 85 m2 y la terraza posterior y jardín, que no es propiedad del local, sino que el local sólo tiene atribuido el uso exclusivo como inherente al mismo.

La parte actora además es una empresa dedicada a la promoción inmobiliaria, fue asesorada en el contrato por el Sr. Porfirio representante de una agencia inmobiliaria, y visitó el inmueble, por lo que debía entender las condiciones físicas del inmueble.

Es por ello que se concuerda con el juez a quo con que la única condición que afectaba a la validez del contrato era que la normativa en materia de urbanismo permitiera la transformación de local a vivienda.



TERCERO.- Ello enlaza con el segundo motivo de apelación, que es el error en la valoración de la prueba.

La cuestión estriba en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por el juzgador de instancia a efectos de determinar la estimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo 'la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba'. (Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y 'somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )' ( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio .

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura '... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación...' ( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5 ), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que '...el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario...' ( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5 ), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta '... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba...' Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, no cabe compartir las alegaciones de la recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo del juzgador a quo, al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

Por un lado, se alude a error en la valoración de la prueba pericial. Se cuenta con dos periciales, una por cada parte. De ambas se infiere que el inmueble está situado en la zona D3x del Plan General de Ordenación Urbana que permite el uso de vivienda en planta baja y la posibilidad de incluir una vivienda más en el edificio.

El perito de la parte actora, Sr. Narciso , en la página 4 de su informe manifiesta que es viable el cambio de uso, tras la consulta realizada al Ayuntamiento, siempre que se cumplieran determinadas condiciones, además de las dos dichas, realizar un proyecto básico y de ejecución de obra mayor de reforma y cambio de uso y cumplir la normativa del decreto de habitabilidad, aunque estas últimas más que condiciones son las actuaciones necesarias para llevar a cabo el cambio de uso de local a vivienda.

Y al final del mismo, en la página 6, considera '...que no es viable realizar un Proyecto Básico y de Ejecución de Obra Mayor de Reforma y Cambio de uso de local a vivienda sin la obligatoriedad de demoler los volúmenes edificados fuera de la profundidad edificable máxima de 17m que marca la normativa vigente' Sin embargo, no quiere ello decir, como señala la apelante, que no era viable o posible el cambio de uso, el perito señala que sí, tanto en su informe, como se ha dicho, como en el acto de juicio al contestar a preguntas del juez a quo. Lo único que reseñó es que era necesario contar con un proyecto básico y de ejecución y la intervención de profesionales, y que había que tener en cuenta que la vivienda a construir debía reunir las condiciones del decreto de habitabilidad, lo que en modo alguno suponía que no era posible dicho cambio sino que éste necesitaba cumplir con la normativa vigente.

Y como se ha dicho en el contrato la única condición impuesta para su validez era la posibilidad de este cambio conforme a la normativa urbanística. El hecho de que hubiera, según el perito, que demoler los cobertizos situados en el patio de uso exclusivo del local, que no de propiedad, no formaba parte de dicha condición, porque la posibilidad de cambio se ceñía al objeto de venta que era el local.

Que se incluyera esta cláusula tercera tiene su razón de ser tan sólo en la advertencia que se hacía a la compradora, que por otra parte, y como también ya se ha apuntado debía por su actividad conocer lo que era objeto de adquisición, y asumía al firmar el contrato en los términos en que se redactó, la existencia de dichos cobertizos situados en un patio de uso no de propiedad anejo al local.

Hace referencia el apelante también en este motivo de error en la valoración de la prueba, al documento 3 aportado por el demandado consistente en la primera hoja de un contrato de opción de compra sobre el inmueble y de fecha anterior al contrato que nos ocupa, y al que ninguna referencia se hace en la sentencia de primera instancia, no habiendo por tanto sido objeto de valoración por el juez para la resolución del litigio, por lo que ningún error de valoración se puede imputar y de hecho no se hace, limitándose el apelante a efectuar unas consideraciones que resultan intrascendentes.

Es por lo expuesto que se considera que las alegaciones de la apelante no desplazan los argumentos del juez a quo, que se consideran razonados y fundados y por ello han de ser objeto de confirmación.



CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 26 de noviembre de 2018 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Palma en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo. En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Tal y como establece la D.A 15ª.9, de la L.O.P.J . la confirmación de la resolución recurrida conlleva la pérdida del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

INFORMACION SOBRE RECURSOS CONTRA LA SENTENCIA Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

Depósito En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su no tificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el artículo 212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.