Sentencia Civil 316/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 193/2023 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO. -Planteamiento del recurso.

Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de CSGE BUSINES SOLUCIONS SL en ejercicio de una acción de reclamación de cantidad, por importe de 5.027,76 euros, que indica entregó como paga y señal de la suscripción de un contrato de arrendamiento sobre la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona, por un plazo de 10 años y una renta contractual inicial de 2.500 euros al mes (con 80 días de carencia) y con el objeto de que se destinase el mismo a oficinas (en este caso ingenieros de telecomunicaciones, economistas, publicistas, diseñadores, arquitectos, periodistas y programadores). El referido inmueble, al momento de concertarse las visitas para su arriendo a través de la agencia SATIFINCAS SCP estaba amueblado y operativo para el ejercicio de la abogacía y, en la carta de intenciones de 23 de abril de 2018 que remite el actor al demandado, se indica que tienen intención de mantener alguno de los muebles en la finca, al menos de momento.

La actora indica que, al efectuar el proyecto de reforma del inmueble, para adaptarlo a sus necesidades y línea corporativa, perciben que se ha de efectuar una inversión inicial en climatización y electricidad de 33.965,13 euros, derivada del hecho de que la instalación eléctrica se ha de substituir íntegramente y, los equipos de aire acondicionado preexistentes funcionaban con un gas R-22 hoy prohibido, por lo que procede a resolver del contrato de arrendamiento a través de comunicación por burofax de 27 de junio de 2019, en la que interesa la devolución del importe entregado de 5.000 euros y, el coste del burofax (27,76 euros)

Por la parte demandada comparece a los autos y alega que a actora correspondía comprobar la adecuación de las instalaciones del local, que conocía, así como el previsible coste de su reforma, y que la renta que se había pactado era adecuada a las características de este, que en ningún caso ella ocultó, negando asimismo que exista verdadero perjuicio económico para la actora. Entiende que se está ante el desistimiento unilateral e injustificado de un contrato perfeccionado de forma verbal, y que en todo caso la parte demandada tiene derecho a retener la cantidad entregada, puesto que la parte actora como mínimo había de cumplir tres mensualidades, y, además, se le han generado daños y perjuicios. En concreto, alude al hecho de que fueron retirados a instancia de la parte demandante una serie de muebles de considerable valor. Ligado con lo anterior, formula reconvención para reclamar, vía responsabilidad contractual o, subsidiariamente, extracontractual, por el exceso respecto de la cantidad retenida (hasta 6.000 €), correspondiente al valor de dichos muebles y el precio de su retirada, además del lucro cesante que implica la pérdida de la oportunidad de llevar a cabo un arrendamiento parcial del local.

La parte demandante se opone a la reconvención, insistiendo en que el contrato no se perfeccionó por causa imputable a la parte demandada, y alega que la retirada de los muebles, y sobre todo su destrucción, no fueron solicitadas por ella, y que no se prueba correctamente su valor.

Seguido el juicio por sus trámites, se dicta sentencia en fecha 15 de julio de 2022 en la que: a) Se estima totalmente la demanda principal de reclamación de cantidad por importe de 5.027,76 euros con condena en costas a la demandada y, b) Se estima parcialmente la reconvención formulada solo en cuanto al importe de 858 euros correspondientes a la factura de vaciado del local por el demandado, procediendo a continuación el juez de instancia a la compensación de importes y determinando la cantidad líquida objeto de condena al demandado en 4.169,76 euros.

El fundamento de la decisión estriba en: a) Considerar que existió acuerdo de voluntades entre ambas partes para la consecución del contrato verbal de arrendamiento sobre la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona, por un plazo de 10 años y una renta contractual inicial de 2.500 euros al mes (con 80 días de carencia) y con el objeto de que se destinase el mismo a oficinas, ya que a través de los correos que se remiten las respectivas partes, se fijan los elementos esenciales del contrato de arrendamiento; b) Entiende el juez de instancia que el importe de los 5.000 euros entregados a cuenta del contrato es en concepto de fianza del arriendo; c) Que la resolución del contrato es causal, motivada por el gran importe de obras a acometer en el inmueble para el acondicionamiento del mismo en la parte eléctrica y de climatización en cuantía de 33.965 euros + IVA respecto de los que no entiende incluido en "la adecuación estética o corporativa" del local a los usos del mismo a que los quiere destinar el arrendatario y que son propios de cualquier arriendo, en relación a la pintura, rotulación, aspectos estéticos, etc, sino que considera que la inversión a realizar, aún cuando sea a 10 años vistas para su amortización, es excesiva y no prevista y, por ende, procede a considerar que hay causa de resolución del contrato a los efectos del 1.554 del CC por cuanto la cosa objeto de entrega es inhábil al destino al que se pacta, siendo el mismo de oficinas de pública concurrencia, lo que comporta la estimación de la acción principal de devolución al actor de los 5.000 euros entregados en concepto de paga y señal del contrato, con más el coste del burofax y, la estimación parcial de la reconvención, solo en cuanto a los 858 euros que comportó la factura de vaciado del inmueble, pero sin reconocer al demandado reconveniente importe alguno por: a) la destrucción de todos los muebles de oficina que había en el interior del inmueble, que el mismo hubo de extraer y dice que destruir, al entender que la factura de compra que el demandado reconveniente aporta de los mismos es del año 1.990, por un valor total de 16.926,96 euros que, a la fecha de su extracción del inmueble están ya más que amortizados y, en todo caso, no se ha aportado un dictamen pericial de su valor residual a efectos de cuantificación del daño, sin que se pueda tomar en consideración la factura de adquisición del año 1990, con el deterioro por uso inherente hasta el 2021 (31 años) y b) sin reconocer importe alguno tampoco por la falta de preaviso de resolución del contrato, que se dice pactada en el contrato de arriendo preparado por la demandada para su firma por el actor y, en el que se hace constar una duración mínima del arriendo de 3 meses, con una carencia de 80 días, que en caso de no cumplirse, darán derecho al arrendador a percibir como mínimo la renta contractual inherente al expresado plazo a razón de 2.500 euros al mes. El demandado y actor reconvencional, solo había reclamado en su demanda reconvencional 6.000 euros, por la suma de los tres conceptos (factura de extracción de los muebles, valor residual de los muebles y indemnización por falta de preaviso) por el límite cuntitativo de la reconvención en el juicio verbal.

La parte demandada interpone recurso de apelación en escrito de fecha 28 de noviembre de 2022 solicitando la revocación íntegra de la sentencia en cuanto a la estimación de la acción principal y, la revocación parcial de la sentencia en cuanto a la estimación parcial de la demanda reconvencional, alegando:

a) Error en la apreciación de los términos y condiciones del contrato de arrendamiento, considerando que el arrendador cumplió lo pactado entre las partes en cuanto a la caracterización y entrega del inmueble arrendado, negociado por el arrendatario durante más de dos meses y con realización de cuatro visitas, inclusive con técnicos, estando previamente al contrato el inmueble, acondicionado para despacho de abogados, por lo que se arrendaba en las condiciones que se hallaba y dicha situación había sido tomado en consideración para determinar el resto de condiciones del contrato, no solo el precio del arrendamiento (2.500 euros/mes), sino la duración del contrato 10 años (que permitía cualquier amortización) y la carencia de 80 días para realización obras-instalaciones) y vaciamiento solicitado en el plazo indicado por la parte arrendataria.

b) Error en la valoración de la prueba, sobre los términos y condiciones del contrato que determina la inexistencia de una prestación defectuosa que justifique la resolución/rescisión del contrato. Se considera en primer lugar, que el testigo (industrial que realiza el presupuesto de la climatización y electricidad del inmueble), no es un perito y, además tiene interés en el resultado del litigio, por la ejecución de los trabajos ofertados y, por ende su declaración no tiene la consistencia e imparcialidad necesaria; En segundo lugar, el demandado no retiró los muebles motu propio, sino a petición del arrendatario, ya que no hubiese vaciado el despacho completamente amueblado y listo para ser usado como despacho de abogados si no tuviese suscrito un contrato de larga duración, 10 años, que le aseguraba percibir 2.500 €/mes y, atendida la destrucción de los muebles, la parte demandada no tenía ninguna posibilidad de acreditar el valor de los mismos, motivo por el que limitó su reclamación a los 6.000 euros del límite cuantitativo del juicio verbal.

c) Error en la aplicación de las normas aplicables. Alega el apelante que el actor no ha cumplido el contrato libre y voluntariamente pactado entre las partes, ex art. 1255 CC, sino que lo ha resuelto unilateralmente, actuando contra la buena fe, con abuso de derecho y contrariando los principios de honradez y lealtad buscando un resultado injusto, por lo que procede declarar la validez de la retención de la fianza arrendaticia/arras confirmatorias para el demandante, puesto que al ser dos mensualidades de renta ni siquiera alcanzan las tres mensualidades de preaviso. Asimismo, se han causado unos daños y perjuicios al arrendador y no impidió que se efectuase el vaciado del despacho, siendo que de haber manifestado objeciones y su voluntad de no continuar con el contrato no se hubiese vaciado el despacho y no se hubiesen perdido los muebles, por lo que la reclamación efectuada, que con renuncia al mayor importe del daño causado, se ha limitado a 6.000 € para mantener la unidad de la causa. Finalmente, en aplicación del principio de normalidad y de la buena fe, y de los principios jurídicos y éticos de lealtad, confianza legítima y honradez en los tratos, se vació el despacho y no conservó los muebles desalojados en la confianza de la existencia de un contrato de 10 años de duración, no de motu propio y tras informar reiteradamente al demandante que pese a ello guardó silencio sobre su intención de rescindir el contrato.

La parte actora interpone escrito de oposición al recurso de apelación en escrito de fecha 4 de octubre de 2018 solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO. - Resolución del recurso.

En el caso de autos, centrado el objeto de debate en la forma expuesta de forma precedente, procede la estimación parcial del recurso de apelación, formulado básicamente con motivo del error en la valoración de la prueba que se resuelven de forma conjunta, así como en relación a la norma aplicable, con base a los siguientes argumentos:

1) Relación contractual de carácter arrendaticio inter partes.

En primer lugar, conviene señalar, por cuanto no es objeto de controversia entre las partes litigantes a través de los respectivos escritos de recurso de apelación y oposición a la apelación, que la relación que les vincula es de carácter arrendaticia, concretamente de un contrato verbal de arrendamiento de un piso de la DIRECCION000 de Barcelona, para usos distintos a la vivienda, nunca firmado por escrito, al estar inicialmente el mismo acondicionado para despacho de abogados, por un plazo de 10 años y una renta contractual inicial de 2.500 euros al mes, a la que se pacta unos incrementos a partir de una determinada fecha de vigencia del contrato, con una carencia de pago de la renta de 80 días para la realización del acondicionamiento del inmueble a los gustos y usos del arrendatario, que en este caso es también de oficinas, concretamente al objeto de que sea ocupada por ingenieros de telecomunicaciones, economistas, publicistas, diseñadores, arquitectos, periodistas y programadores.

El contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada a su escrito de contestación a la demanda no está suscrito entre las partes, sino que era un borrador para suscribir entre ambos, por lo que debemos atenernos en cuanto a las condiciones que debían regir el contrato a las explicitadas en las cartas de intenciones remitidas por una parte a la agencia inmobiliaria y, aceptadas por la misma en nombre del propietario, a que se refiere el documento núm. 3 de la demanda, en el que se fija la necesidad de un periodo de carencia de 100 días de renta al objeto de realizar " un proyecto de interiorismo para adaptar el espacio a nuestro equipo". Finalmente, se fijó inter partes 80 días

Nada se dice en la carta de intenciones a la duración mínima de 3 meses del contrato y, a la indemnización por falta de preaviso en relación al cumplimiento del indicado periodo mínimo, por lo que, ante la inexistencia de prueba cierta del referido pacto (tampoco la testigo Fidela que depone en nombre de la administración de fincas lo refiere como pactado), no puede considerarse el mismo vigente entre arrendador y arrendatario, ya que las relaciones contractuales en este tipo de contratos se rigen por lo libremente pactado entre las partes y, dicho pacto no consta explicitado ni en las cartas de intenciones, ni descrito como negociado por la testigo que intermedió en su suscripción.

Ambas partes están conformes en que los 5.000 euros entregados por la parte actora a la demandada lo eran en concepto de "paga y señal" para el actor, que se convierte en "fianza arrendaticia" de dos meses de renta para el demandado, como elemento de confirmación del contrato de arrendamiento. La sentencia de instancia califica el importe como de fianza arrendaticia y, ciertamente se coincide con la expresada calificación, ya que la propia testigo Fidela refiere que retiene el importe para su depósito en el INCASOL como fianza legal.

Tampoco hay discrepancia entre las partes en que el actor no llegó a ocupar el inmueble, ya que, con carácter previo a la suscripción del contrato escrito y la formalización del arriendo desde el punto de vista administrativo, se comunicó el 27 de junio de 2019 que no se realizaría el mismo, pero una vez que el demandado ya había vaciado el inmueble de muebles, según el acuerdo previo inter partes.

2) Resolución causal del contrato de arrendamiento verbal

Las discrepancias entre las partes dan inicio en la existencia o inexistencia de causa para la resolución del contrato de arrendamiento por el actor, antes de la toma de posesión del inmueble, pero cuando el demandado ya ha vaciado de muebles el mismo, precisamente para facilitar la toma de posesión de éste por el actor.

La parte actora afirma la existencia de causa para la resolución del contrato por cuanto en la carta de intenciones que remite a la agencia inmobiliaria, para interesarse por el arriendo, explicita que se fije un periodo de carencia de 100 días de renta al objeto de realizar " un proyecto de interiorismo para adaptar el espacio a nuestro equipo" (Finalmente, se fijó inter partes el plazo de carencia en 80 días después de las negociaciones respectivas) y, fija la causa de la resolución en que, después de las visitas de los industriales que contrató para adecuar el inmueble, estos refieren la necesidad de substituir todos los equipos de climatización (menos uno), al estar equipados con un gas ahora prohibido desde 2015, el R-22 y, la necesidad de efectuar de nuevo toda la instalación eléctrica, ya que la existente no cumple normativa, por el tipo de cable de cobre rígido empleado para establecimientos de pública concurrencia como el de autos, con el coste inherente a ambos trabajos de 33.965 euros más IVA, además del coste del proyecto de interiorismo que debían realizar para la adecuación corporativa del inmueble a los gustos del actor y de su equipo.

Entiende el actor que la indicada inversión excedía de las previsiones que tenían al respecto, que era inicialmente de mero interiorismo y, por ende, consideran les asiste causa para la resolución, por inhabilidad del inmueble al objeto al que se destina, que es el alquiler para desarrollar en el mismo el trabajo de oficinas de diversas personas con concurrencia de terceros y público o clientes. El juez de instancia considera a tal objeto que, conforme a las previsiones del art. 1554 del CC el bien inmueble no era apto para el uso al que se destinaba en el contrato desde su momento inicial y, declara la resolución causal del contrato de arrendamiento.

Por el contrario, la demandada indica que el inmueble estaba amueblado y operativo para el ejercicio de la abogacía, remitiéndose al documento núm. 2 de la contestación en el que figura el reportaje fotográfico de las diversas dependencias de este, para afirmar su adecuación al uso de oficinas y, que no hay inhabilidad de este a su destino.

En relación a dicha controversia y, respecto de la prueba aportada y practicada en el acto de juicio a instancia del actor, el mismo adjunta el presupuesto de adecuación del inmueble a la climatización e electrificación del mismo conforme a la normativa actual emitido por la empresa PROINSTAL INNOVA2 SL y, la testifical del ingeniero industrial que dirige la empresa y, que se encargó de realizar la visita en el inmueble para la emisión del indicado presupuesto, al efecto el testigo Landelino que en el acto de juicio declara que, es el primer encargo que tenía del actor, que acudió a visitar la finca objeto de autos, que la instalación de climatización y electricidad de la misma estaba fuera de normativa, en relación a la climatización, por cuanto todos los equipos de aire instalados (menos uno que se presupuestó reutilizar) utilizaban gas R-22 como refrigerante, que está prohibido desde el 2015 y, dos de los equipos estaban desinstalados y desmontados datados del 2005 y 2008, por lo que eran antiguos y no se podían instalar por seguridad. Asimismo, en relación a la instalación de electricidad, que la misma es antigua, de unos 30 años atrás, con cable de cobre rígido y, que en la actualidad se efectúa con cables libre de halógenos para evitar que en caso de incendio se desprendan humos, máxime al estar el inmueble destinado al servicio de oficina con acceso de clientes. En definitiva, que la doble instalación esta fuera de normativa y era obligatorio su adaptación, para la obtención de las autorizaciones administrativas correspondientes,

La parte demandada no aporta certificado energético del inmueble, pese a que en el contrato de arrendamiento se identifica el mismo como NUM000 y, tampoco aporta ningún documento o pericial justificativa de que la instalación eléctrica es acorde a la normativa o, que la climatización está funcionando con un gas permitido en la actualidad, sino que hace valer el hecho de que en el inmueble se estaba desarrollando una actividad de oficinas inherente al despacho de abogados, desde hace mucho tiempo (1990) y no se había tenido problema alguno al respecto.

Asimismo, la testifical de la administradora de fincas del inmueble, a quien encargó la demandada su comercialización, al efecto la testigo Fidela indica que, en las negociaciones previas habidas entre las partes, se le indicó al actor que el despacho se arrendaba en el estado en el que estaba y, se le indicó que hiciera todas las averiguaciones ante la administración que ellos no respondían de nada. Tampoco indica la testigo, que otras opciones se barajaron entre las partes, en relación con el precio del arriendo, ya que se indica que el mismo es de 2.500 euros/mes en el estado en que estaba la finca, sin adecuación de climatización o electricidad, pero no se indica cual era el otro precio, el del arriendo en caso de que se hubiera hecho por el propietario la inversión de adecuación del inmueble a la normativa actual de climatización y electricidad.

Ciertamente, una cosa es el destino del inmueble a oficinas con la licencia de actividad del año 1990 y la certificación de suficiencia energética del mismo a la indicada fecha y, otra la necesidad de obtener una nueva licencia de actividad por el arrendatario, inherente al nuevo uso al que se destina el inmueble, con las exigencias de suficiencia energética propias del 2019 o, las exigencias de climatización del inmueble inherentes al cambio de normativa en la materia de 2015, ya que no olvidemos que toda actividad que se inicia requiere de un control o verificación de la autoridad municipal, previa elaboración de un proyecto de actividad que habilite el uso al que se destina el inmueble, tal y como lo explicita la propia administración de fincas en su declaración, en el sentido de que se les indicó a los arrendatarios que debían hacer las averiguaciones oportunas ante la administración para asegurarse de que obtendrían licencia de actividad, que es justo lo que hicieron a través del ingeniero industrial y testigo perito Landelino, indicándoles el mismo la necesidad de efectuar la inversión en el inmueble de 33.965 euros + IVA, único motivo por el que se resolvió el contrato, a consecuencia de la necesidad de la indicada inversión inicial, además del proyecto de interiorismo para la adecuación del inmueble, que el actor consideró excesivo. En definitiva, es lo que se les indicó por la administradora de fincas en el proceso de negociación, en el sentido de que hicieran todas las averiguaciones oportunas ante la administración, ya que ellos [la propiedad] no respondían de nada.

No consta advertencia expresa y/o escrita o, mención en el proceso de negociación (ni la testigo lo refiere en el acto de juicio) a que la suscripción del arriendo iba a comportar; a) por un lado la inversión en adecuación de instalación eléctrica y climatización y, b) por otro, la reforma de interiorismo inherente a la nueva imagen corporativa del arrendatario, ya que recordemos, no se continuaba la actividad de despacho de abogados a la que inicialmente se destinaba el local.

Asimismo, refiere el demandado que el indicado coste de obras de acondicionamiento de la climatización o electricidad del inmueble, en un contrato a 10 años vistas, es perfectamente asumible en cuanto a su amortización a largo plazo y, ciertamente, ello puede ser cierto, pero tampoco puede desconocerse que el actor, en la carta de intenciones refiere claramente que solo quiere realizar un "proyecto de interiorismo para adaptar el espacio a nuestro equipo" , que pasa por pintura, rotulación, decoración y poco más, en ningún caso una inversión inicial en el inmueble para su adecuación a las exigencias actuales de refrigeración con gases no nocivos para el medio ambiente y las personas o, a las exigencias técnicas de iluminación con los equipos propios de una oficina a la que concurren diversas personas, con asistencia pública de terceros, como le es consustancial.

En la carta de intenciones no se habla de la asunción por el actor de la realización de las obras de adecuación de la electricidad o climatización (que además, de ordinario, queda en favor de la propiedad una vez concluido el contrato), por lo que parece lógico que al tener conocimiento por el ingeniero industrial al que encargan la revisión de las instalaciones, que o se verifican las mismas o no se va a tener licencia de actividad, se opte en ese momento inicial de vigencia del contrato, en el que no se ha tomado posesión del inmueble siquiera, en resolver causalmente el mismo por no entregarse el objeto del arriendo en perfecto estado de conservación al uso al que se ha pactado el inmueble conforme previene el art. 1.554 CC, sin que la referida referencia al uso al que se ha de destinar el inmueble, empleadas en la sentencia comporten la aplicación de la inhabilidad del objeto o, doctrina del aliud pro alio, sino la referencia a un precepto del propio Código Civil, al que se someten las partes en la contratación de un arriendo de un inmueble destinado a otros usos que los de vivienda, concretamente al de oficina, regido por la autonomía de voluntad de las partes y con remisión a la normativa supletoria en la materia, que es el Código Civil.

Se desestima el motivo de apelación

3) Indemnización de daños y perjuicios al demandado y actor reconvencional

Con base a la precedente argumentación, debe entenderse, como hace el juez de instancia, que la resolución del contrato es causal y motivada en la necesaria realización de una inversión inicial en el inmueble de 33.965 euros + IVA con la que el arrendatario no contaba al negociar el contrato y, de la que tampoco se le advirtió expresamente por la inmobiliaria, que no olvidemos es una experta en dicho aspecto, especialmente en conocer la normativa vigente en la ciudad respecto de los usos a los que se destina el inmueble o se pretende desatinar, máxime si a todo contrato de arrendamiento debe además adjuntarse el certificado de suficiencia energética en el que se hace referencia a dichos aspectos.

Ello no excluye que se pueda valorar, como también hace la sentencia de instancia, la existencia de ciertos perjuicios en el proceso negocial descrito para el arrendador y, si se considera probado el importe de estos y su nexo causal con la conducta del actor, indemnizarle contractualmente por los mismos.

En relación con el coste de extracción de los muebles que se encontraban en el interior del inmueble (muebles de oficina que estaban instalados en el inmueble, visibles en las fotos aportadas como documento núm. 2 de la demanda) y que permitían el uso de este como despacho de abogados o similar, ya se reconoció en la sentencia de instancia el importe de 858 euros a que se refiere la factura RECOGIDA DE MUEBLES SL aportada por el demandado y, que el testigo que depone en juicio Valentín que es quien vacía el inmueble, indica que los muebles se llevaron al punto limpio, que no se aprovechó ninguno. El referido importe deviene firme por falta de impugnación del indicado pronunciamiento por las dos partes en litigio y, por ende, inmodificable.

El segundo importe que pretende se le reconozca a la demandada y actora reconvencional es la diferencia entre los 858 euros de la factura indicada y los 6.000 euros que reclama como valor de los muebles instalados en el inmuebles y que se enviaron al punto limpio a destruir, como importe indemnizatorio limitado por la cuantía del juicio verbal, indicando que con dicho importe no se pretende un enriquecimiento injusto.

La extracción de los muebles y, su destrucción, se realiza por el demandado precisamente por cuanto el actor le pidió que vaciase el inmueble (con excepción de unos muebles que en una visita con la administración de fincas se señalaron como que se aprovechaban, tal y como también se indicaba en la carta de intenciones inicial, pero sin precisar cuáles son), pero sin advertirle de su intención de no suscribir el contrato, por lo que el daño es doble según el mismo: a) por una parte la destrucción física de unos muebles que eran propiedad del demandado y, que no solo extrae y destruye para dejar limpio el inmueble, al objeto de facilitar la suscripción con el actor de un contrato de 10 años de duración que permite compensarle del indicado acto y, b) el segundo, con la destrucción de los muebles se elimina la posibilidad de arrendar el inmueble amueblado y equipado para una actividad de oficina de despacho de abogados o similar, que según las fotos que se adjuntan como documento núm. 2 de la contestación, el inmueble, antes de ser vaciado, estaba en condiciones aptas de servir para el ejercicio de la actividad de la abogacía o similar.

El juez de instancia no reconoce al demandado y actor reconvencional importe alguno por la referida pérdida al entender que: a) el propietario no puede probar el valor actual de los muebles, al haberse destruido los mismos; b) que los muebles se adquirieron en el año 1.990 y no hay forma de establecer su precio actual.

Ciertamente, los muebles objeto de valoración, se adquirieron en el año 1.990, por valor global de 16.926,96 euros, según las facturas aportadas por el demandado en su contestación y, por el transcurso del tiempo que media desde el año 1.990 en que se adquieren, hasta el 2019 en que se destruyen, (29 años) permite entender que están más que amortizados al uso al que se destinan.

Ello no obstante, la desestimación de la pretensión indemnizatoria no radica en la dificultad de valorar el daño, sino en la inexistencia de conducta culpable en demandado reconvencional que justifique entrar a analizar la cuantificación del daño, ya que como acabamos de exponer, la resolución del contrato de arrendamiento es causal y adecuada a las circunstancias concurrentes, lo que impide reconocer de forma correlativa al arrendador una indemnización por la pérdida de los muebles, ya que no existe incumplimiento contractual imputable al arrendatario, sin perjuicio de que el importe de los 858 euros que se le reconocen al apelante en la sentencia de instancia, sea inatacable, por falta de impugnación de la sentencia por parte del demandado reconvencional, que se limita a oponerse al recurso de apelación.

Finalmente, no podemos dejar de indicar que, el demandado, a partir de la resolución causal del arriendo, procedió nuevamente a la comercialización del inmueble, sin que conste en autos el destino contractual del mismo en relación a los nuevos arrendatarios, ni el precio por el que se ha arrendado el inmueble o si se han realizado o no las inversiones que han comportado el objeto de enjuiciamiento.

TERCERO. - Depósito para recurrir

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir consignado por el apelante.

CUARTO. - Costas.

De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación