Sentencia Civil 309/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1369/2022 de 10 de mayo del 2024

PRIMERO.- En la demanda que ha dado origen a estas actuaciones, presentada el 30 de noviembre de 2021, la entidad GLOBAL PANTELARIA S.A. ejercita acción de desahucio por falta de pago, a la que acumula la de reclamación de rentas, frente a D. Bernardo y Dª. Rosana, en relación con el arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Santa María de Palautordera.

Alega la parte demandante, en síntesis, que en fecha 21 de septiembre de 2.009, la anterior propietaria CAN ABRIL RESIDENCIAL S.L. suscribió con los demandados contrato de arrendamiento sobre la referida vivienda, y en fecha 1 de enero de 2.012 se formalizó un anexo modificativo de la renta mensual, pasando a ser de 625 euros mensuales pagaderos entre el 1 y 5 de cada mes, acomodándose cada año a las variaciones del IPC, y se modificó también la duración, siendo a partir del 1 de enero de 2.012 de VEINTE AÑOS, con vencimiento el 31 de diciembre de 2.032.

Expone que adquirió la vivienda en virtud de escritura de aportación social de fecha 22 de marzo de 2.019, y que los arrendatarios incumplieron sus obligaciones de pago, adeudando a fecha de la demanda la suma de 4.200,95 euros, correspondiendo a diversas mensualidades completas de renta, en concreto noviembre de 2.020, enero, febrero, julio y agosto de 2.021, a razón de 727,10 euros mensuales; así como, parcialmente las de agosto de 2020 por importe de 75,01 euros, septiembre de 2.020 por importe de 73,04 euros, octubre de 2.020 por importe de 68,65 euros, y diciembre de 2.020 y marzo, abril, mayo y junio de 2.021 por importe de 69,75 euros cada mes.

Según la actora, la cuantía de la renta era de 730,39 euros en agosto y septiembre de 2.020, 726 euros en octubre de 2.020, y 727,10 euros en los meses restantes, siendo la cuantía de la renta abonada por la parte demandada en las mensualidades en que efectuó el pago, de 657,35 euros. Indica, no obstante que la cuantía de renta a tener en cuenta a efectos de rentas futuras es de 654,06 euros.

Alega que en fecha 23 de julio de 2.021 se remitió burofax a los arrendatarios reclamando las rentas adeudadas, que no fue atendido, por lo que no les asiste la facultad de enervar la acción.

En base a todo ello, solicita se dicte sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando a los demandados a dejar la vivienda libre y a disposición de la demandante con apercibimiento de lanzamiento, y al pago de la suma de 4.200,95 euros, más las rentas que se devenguen hasta la efectiva devolución de la posesión a razón de 654,06 euros, con imposición de costas a la parte demandada.

Los demandados se oponen alegando, en síntesis, la confusión que resulta de la demanda en cuanto a la cuantía de la renta mensual, dado que se reseñan distintos importes (730,39€, 726€ o 727,10€) y se indica la suma de 654,06 euros, como importe a tener en cuenta respecto a las rentas posteriores.

Sostienen que, en todo caso, la cuantía de la renta es la que han venido abonando (657,35 euros) y las mensualidades que la actora dice completamente impagadas, sí están abonadas, por lo que no existe deuda alguna. Añaden que el burofax enviado el 23 de julio de 2.021 no contenía un requerimiento de pago, sino que se solicitaba documentación para el estudio de un posible alquiler social, y aunque se indicaba que se advertía que existía una deuda arrendaticia de 4.131,20 euros, no se efectuaba reclamación de pago de dicho importe, por lo que, aunque no se adeudaran las cantidades reclamadas, lo que se niega, sí habría posibilidad de enervar la acción.

Solicitan por todo ello la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

En la vista celebrada el 3 de Octubre de 2.022, la actora ratificó la demanda y manifestó que la cantidad adeudada hasta ese momento ascendía a 5.483,12 euros , según nuevo desglose que aportó. La parte demandada reiteró que no se adeudaba importe alguno, y que en la relación aportada en el acto por la actora nuevamente aparecían otros importes de renta mensual (748,68, 766,71 euros), sin justificarse la diferencia.

En fecha 3 de octubre de 2.022 se dicta sentencia que desestima íntegramente la demanda. El juzgador a quo pone de manifiesto la falta de coherencia de la liquidación aportada por la demandante en la vista en lo relativo a la cuantía de la renta, pues durante la primera mitad de 2.020 la renta se establece en 657,55 euros y a partir de agosto pasa a ser de 730,39 o 721,10, según los meses, razonando que ello no se justifica en un incremento del IPC cuando, como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID el ejercicio 2020 cerró con una variación negativa de -0,5. Falta de coherencia que se refleja también en el año 2.021 en que se pretenden cuantías de renta mensual diversas ( 727,10, 748,68, 755,78) y se incluye la mensualidad de octubre de 2.022 por 766,71 euros que no estaba devengada a fecha de la vista. Todo ello le lleva a concluir que la cuantía de la renta ha de fijarse en el importe que los arrendatarios venían satisfaciendo con anterioridad a las reclamadas, de 657,35 euros, y que no se ha acreditado incumplimiento alguno por parte de los demandados.

Frente a dicha resolución se alza la demandante y, aquietándose a que la cuantía de la renta debe ser 657,35 euros, alega error en la valoración de la prueba en cuanto al pago, sosteniendo que a fecha de la vista continuaban impagadas en su totalidad la mensualidad de noviembre de 2.020 reclamada en la demanda, y las de julio, agosto y septiembre de 2.022, sumando todo ello 2.629,40 euros.

La parte demandada se opone al recurso e interesa la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Planteados los términos del debate según ha quedado expuesto, hemos de partir de unas breves consideraciones jurídicas que devienen determinantes para la resolución del litigio.

En primer lugar, debemos recordar que la litispendencia, entendida como conjunto de efectos que derivan de la presentación de la demanda, ( art. 410 LEC) comporta, entre otros, la obligación de los tribunales de resolver el litigio atendiendo a la situación fáctica existente en el momento de dicha presentación de la demanda. Así lo recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo 701/2022, de 25 de octubre, que con cita en la 569/2022 de 18 de julio y en la del Pleno nº 241/2013, de 9 de mayo, declara:

"En nuestro sistema, la litispendencia provoca la perpetuatio facti (perpetuación del hecho o estado de las cosas), la perpetuatio iurisdictionis (perpetuación de la jurisdicción), la perpetuatio legitimationis (perpetuación de la legitimación), la perpetuatio obiectus (perpetuación del objeto), la perpetuatio valoris (perpetuación del valor) y la perpetuatio iuris (perpetuación del derecho), de tal forma que, como regla, la decisión del tribunal debe referirse a la situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda, en el supuesto de que la misma fuese admitida (en este sentido, SSTS 427/2010, de 23 de junio (RC 320/2005 ), 760/2011, de 4 de noviembre (RC 964/2008 ), y 161/2012, de 21 de marzo (RC 473/2009 )".

En el caso concreto del desahucio por falta de pago, la litispendencia implica: (i) que el objeto del pleito reside en determinar si en el momento de presentación de la demanda, el arrendatario se encontraba incurso en causa de resolución, por haber incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido o le correspondieran; y (ii) que la fecha de interposición de la demanda adquiere relevancia para la determinación del momento a partir del cual el pago que pueda efectuar el arrendatario ya no afecta a la concurrencia de causa resolutoria, pasando a ser considerado un pago a efectos de enervación.

En segundo lugar, de acuerdo con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo (STSS de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, y 15 de enero y 26 de marzo de 2009), se configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta, en todo o en parte. Dice el Tribunal Supremo que " Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual", pudiendo citarse, por todas, las STSS de 18 y 27 de Marzo de 2.014, estableciéndose en el Fallo de esta última: "3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Así pues, de acuerdo con dicha reiterada y constante jurisprudencia, en el desahucio por falta de pago no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y, por otro lado, tampoco es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, por causas no imputables al arrendador (STSS de 18 de octubre 2004, 3 de marzo de 2.005, 20 de septiembre de 2006, 5 de febrero y 31 de mayo de 2007).

Para completar este apartado, en relación con la valoración de la prueba en el ámbito del recurso de apelación, la jurisprudencia del Tribunal Supremo puede resumirse en los términos que se contienen en la STS de 16 de noviembre de 2016, que señala : "1.-Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa,.... En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : "[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, ...con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum)". ...Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas".

Por tanto, la jurisprudencia es clara en cuanto a que el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia.

Indicar, por último que con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con el 444.1 LEC , la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está (o debería estar) en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo. Así, el artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo).

TERCERO.- Partiendo de las consideraciones expuestas, ante todo, hemos de convenir con el juzgador de primer grado el confusionismo creado por la arrendadora en relación con la cuantía de la renta, fijando diversas cantidades sin ninguna justificación.

No obstante, habiendo quedado firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que establece que la cuantía de la renta a tener en cuenta es la que venían abonando los demandados, de 657,35 euros mensuales, al aquietarse la actora a dicho pronunciamiento, tras visionar el acto de la vista y revisada la prueba aportada a los autos consistente únicamente en documental, no podemos suscribir la conclusión del juzgador a quo que considera que no se ha acreditado "incumplimiento alguno".

Así, de las cantidades reclamadas en la demanda, (4.200,95 euros), que comprendían las mensualidades de agosto de 2.020 a agosto de 2.021, ambas inclusive (algunas completas y otras parcialmente), en la vista la actora mantuvo que se seguía adeudando la renta completa de noviembre de 2.020 por 727,10 euros, y en cuanto a todas las demás, el resto entre el importe pagado por los demandados de 657,35 euros cada mes y el pretendido por la actora.

Establecida la renta en 657,35 euros/mes, en el recurso la actora insiste en que la renta de noviembre de 2.020 no estaba abonada a fecha de la demanda ni al momento de la vista. Los arrendatarios, por su parte, sostienen que sí estaba abonada a fecha de la demanda.

Pues bien, de los justificantes de transferencias bancarias aportados por los demandados con su escrito de contestación para justificar el pago de las rentas reclamadas, se deduce que la tónica habitual era abonar las rentas a meses vencidos o con algún mes de retraso, constando en el apartado "concepto" de los justificantes que en unos casos el arrendatario imputaba el pago a un mes concreto distinto del de la fecha de la operación, mientras que en otros no aparece ninguna imputación.

Así, por ejemplo, en la trasferencia efectuada el 31 de agosto de 2.020, el arrendatario imputa el pago a dicho mes, y en la efectuada el 31 de octubre de 2.020 imputa el pago a la renta de septiembre de 2.020.

En el escrito de oposición al recurso, los arrendatarios afirman que el justificante de pago de la renta de noviembre de 2.020 es el que aportado en el bloque documental 2, página 3 de su contestación, que insertan en el propio escrito. Sin embargo, si examinamos dicho documento, aportado en un formato reducido y ciertamente borroso que no permite su correcta lectura, haciendo uso de la herramienta informática de ampliación de imagen, podemos constatar que se trata de una transferencia efectuada el 30 de noviembre de 2.020, y que en el apartado "concepto" consta: " Bernardo dni. NUM000 octubre 2020". Por tanto, conforme a la imputación de pago que efectúa el propio arrendatario, este justificante no corresponde al pago de la renta de noviembre sino a la de octubre de 2.020.

Analizados todos los justificantes aportados por los arrendatarios constatamos que no aparece ninguna transferencia en la que el arrendatario impute el pago a la mensualidad de noviembre de 2.020, siendo el siguiente justificante en orden cronológico a los tres antes mencionados, el correspondiente a la transferencia efectuada el 25 de enero de 2.021, en el que el Sr. Bernardo imputa ese pago a la renta de diciembre de 2.020.

Los siguientes justificantes aportados se refieren a las siguientes transferencias:

- 24 de marzo de 2.021: sin imputación a mes concreto.

- 29 de abril de 2.021: sin imputación a mes concreto.

- 30 de junio de 2.021: el arrendatario lo imputa al mes de mayo de 2.021.

- 30 de julio de 2.021: lo imputa al mes de junio de 2.021.

- 31 de agosto de 2.021: lo imputa a julio de 2.021.

- 30 de septiembre de 2.021: lo imputa a agosto de 2.021.

- 31 de octubre de 2.021: lo imputa a septiembre de 2.021.

- 31 de noviembre de 2.021: lo imputa a octubre de 2.021.

Estos son los pagos que los demandados acreditan haber efectuado hasta la interposición de la demanda (9 de diciembre de 2.021), constatándose, en suma, que no queda acreditado el pago de la renta de noviembre de 2020.

Tampoco con posterioridad a la demanda se ha acreditado el pago de dicha mensualidad, pues los siguientes justificantes aportados con la contestación se refieren a las transferencias efectuadas el 31 de diciembre de 2.021, 26 de enero de 2.022 y 28 de febrero de 2022, sin imputación a ningún mes concreto.

Y finalmente, en la vista la parte demandada no aportó ningún documento nuevo.

En definitiva, siendo la prueba del pago de cargo de la parte arrendataria, y en aplicación de la doctrina expuesta en el anterior fundamento, no cabe sino concluir que a fecha de interposición de la demanda los arrendatarios se encontraban incursos en causa de resolución, al no haber acreditado el pago de la renta de noviembre de 2.020 que la actora reclamaba en dicha demanda, por lo que debemos revocar la sentencia de primera instancia, y estimar la demanda en cuanto a la acción de desahucio, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago, y condenando a los demandados al desalojo de la vivienda dejándola a disposición de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento.

Por lo que se refiere a la acción acumulada de reclamación de rentas, procede la estimación parcial, condenando a los demandados solidariamente al pago de la suma de 657,35 euros correspondiente a la repetida mensualidad de noviembre de 2.020, y no a la suma peticionada en la demanda, cantidad que devengará los intereses legales desde la interposición de la demanda ( arts. 1.100, 1.101, 1.108 CC), incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia hasta el total pago ( art. 576 LEC).

En la demanda, al amparo de lo dispuesto en los arts. 220.2 y 437.4.3ª de la LEC, la actora acumula la reclamación de las rentas posteriores hasta el momento de la efectiva recuperación de la posesión.

Dicha pretensión ha de ser igualmente estimada procediendo la condena de los demandados al pago de las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta la efectiva devolución de la posesión de la vivienda a la parte actora que resulten impagadas, a razón de 657,35 euros mensuales, que deberán liquidarse en ejecución de sentencia -salvo acuerdo entre las partes-, teniendo en cuenta las sumas pagadas por los arrendatarios con posterioridad a la demanda que acreditaron con su escrito de contestación y los pagos que hayan efectuado con posterioridad.

En definitiva, por todo cuanto antecede, procede, estimando el recurso de apelación, revocar la sentencia y condenar a los demandados en los términos que anteceden.

CUARTO.- Estimándose en parte la demanda, no procede imposición de las costas de primer a instancia a ninguna de las partes, conforme al artículo 394.1 de la LEC, corriendo cada una de ellas con las causadas a su instancia.

Y la estimación del recurso conlleva que tampoco se efectúe en esta alzada especial imposición de costas, conforme dispone el artículo 398.2 LEC.

En atención a lo expuesto,