Sentencia Civil Audiencia Provincial de Barcelona, de 11 de Octubre de 1995

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{I. Se inicia la presenta lisis mediante demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de Plaza A. de esta ciudad, frente a Circulo Cultural "M." en ejercicio de la acción prevista en el art. 19 de la LPH en relación con el art. 7.3 de la propia ley, interesando la suspensión de la actividad que desarrolla la demandada en el piso adquirido por constituir actividades prohibidas por los Estatutos de la Comunidad. La entidad demandada alegó, en primer lugar la excepción de sometimiento de la cuestión a arbitraje de equidad, oponiéndose a la demanda seguidamente por entender que las limitaciones de uso contenidas en el art. 13 de los Estatutos Comunitarios no podían afectarle por no hallarse dicho artículo inscrito en el Registro de la Propiedad. La sentencia dictada en primera instancia estimé la demanda en su totalidad, alzándose contra ella la entidad demandada reiterando esencialmente la argumentación contenida en el escrito de contestación a la demanda.}

^{II. Como acertadamente señala el recurrente, el contenido de la cláusula arbitral recogida en el art. 62 de los Estatutos Comunitarios no podría excluir el sometimiento al arbitraje en la medida en que dicho artículo exceptúa, entre otras acciones, las interdictales posesorias o reivindicatorias necesarias para evitar el uso indebido de los elementos y servicios comunes, siendo lo cierto que la acción que se ejercita hace alusión a la privación del uso del local propiedad de la actora. No obstante, no cabe en este caso apreciar la excepción invocada. Los Estatutos de la Comunidad igual que la propia constitución de esta, salvo la de los pisos altos del edificio fruto del uso del derecho de elevación, son anteriores a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 por lo que sin perjuicio de entender que la comunidad se encuentra plenamente sometida a sus disposiciones, conforme a lo prevenido en la disposición transitoria primera de la ley y STS de 15-3-1994, sus Estatutos sólo podían tenerse por validos en la medida en que no se opongan a las prescripciones de la mencionada ley, cuya normativa es esencialmente materia de ius cogens o derecho necesario (STS 28-1-1994) de donde se obtiene que una cláusula de arbitraje de equidad genérica como es la contenida en el art. 62 de los Estatutos para regular todas las cuestiones que surjan entre los propietarios entre sí o con los órganos de la Comunidad referentes a la participación y disfrute del inmueble, contraria en principio, las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal y aun el art. 1 de la Ley de Arbitraje de 1988, a cuyo tenor sólo pueden someterse a la decisión de uno o varios arbitras las cuestiones litigiosas surgidas o que puedan surgir en materia de su libre disposición conforme a derecho, no pudiendo ser invocada para excluir la competencia de la jurisdicción ordinaria.}

^{III. Para resolver adecuadamente la segunda cuestión, deben tenerse en cuenta los siguientes hechos acreditados en los autos: 1.U) La Comunidad actora se rige desde el año 1960 conforme a los Estatutos aprobados en el momento de su constitución en escritura pública de 14-3-1960 compuestos de 64 artículos (f. 45 y ss.); 2.º) En la escritura pública se ordenaba la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, el Registrador únicamente inscribió en el Registro los artículos que entendió constituían disposiciones con trascendencia real o limitativa del dominio que "pueden interesar a terceros" (f. 295 y ss.); 3.º) Entre ellos no figuraba el art. 13 que literalmente rezaba: "Queda prohibido a los condueños..."; b) Destinar los pisos a colegios, academias, Círculos de recreo y, en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar de modo constante el sosiego, la tranquilidad de los condueños...; 4.º) No consta que la Comunidad impugnara en forma alguna la actuación del Registrador, 5.º) En fecha 16-7-1992 (f. 120 ), la entidad demandada adquirió de los consortes Agustín y Carmen el piso 1º1.ª de la casa, no figurando en el título mención alguna a los Estatutos de la Comunidad ni a limitaciones dominicales, produciéndose la adquisición en concepto de libre de cargas y con expresa indicación de la intención de instalar en él el domicilio social del Círculo (f. 120); 6.º) Adquirida la finca, la Comunidad en Junta Extraordinaria celebrada el día 18-11-1992 acordó, tras informar a los presentes de la vigencia de la norma 13 de los Estatutos, oponerse a la instalación del Circulo de Recreo en el piso reservándose la Comunidad actuar conforme al acuerdo adoptado; 7.º) El día 31 de agosto de 1993, dirige la Comunidad actora al demandado un requerimiento notarial adjuntando el acta de la reunión de 18-11-1992 a la que había asistido la entidad demandada y conminándola al cese de las actividades que se desarrollaban en el departamento 1.º 1.ª por estar expresamente prohibidas en el art. 13 del citado Reglamento 8.º) El día 24-11-1993, se interpone la demanda de conformidad con el art. 19 de la LPA para que se condene al "Circulo Cultural M." a la privación del uso del piso, en cuanto que en él se desarrollan actividades prohibidas por los Estatutos de la Comunidad.}

^{IV. La sentencia de primera instancia argumenta para acoger la demanda que la entidad demandada pudo conocer el contenido de la totalidad de los Estatutos al constar en el Registro que los mismos tenían 64, artículos, sin embargo tal razonamiento no se compadece con el art. 5 de la L.P.A. a cuyo tenor, "El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguro, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicara a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad", y con la jurisprudencia interpretativa de los art. 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, en tanto que al adquirente de buena fe le ampara la fe pública registral que garantiza la extensión de los derechos reales inscritos y las limitaciones al uso y disfrute de los mismos, si existieran, pudiendo razonablemente confiar en que los artículos de los Estatutos no inscritos en el Registro no hablan de afectar a los derechos de los terceros, sin necesidad de más averiguaciones o indagaciones, pues las limitaciones de las facultades dominicales no se presumen ni pueden interpretarse en forma extensiva (STS 17-11-1993).}

^{V. El mismo razonamiento es aplicable a la pretensión de que por el hecho de que en el Registro de la Propiedad aparezcan las palabras "vivienda" o "pisos" referidas, a las plantas altas deba entenderse que el único destino posible es el de habitación de sus moradores pues no se especificaba en forma concreta el destino ni se hacía constar que este fuese exclusivo (STS 17-11-1993). Siendo por otra parte patente que existen instaladas en el edificio de autos oficinas abiertas al publico en otros pisos sin oposición alguna de la Comunidad. Tampoco es valido el argumento de la firmeza de los acuerdos adoptados el 18- 11 - 1992, pues sobre reservarse en ello la Comunidad la facultad de actuar conforme a los mismos que exige la intervención de los tribunales, la decisión de prohibir actividades en pisos privativos sin base legal suficiente vulnera el Código Civil siendo nula de pleno derecho (artículo 6.3 Código Civil) .}

^{VI. Por todo lo expuesto debe ser revocada la sentencia dictada en primera instancia sin que ello prejuzgue otras posibles acciones por actividades molestas, que entiende la Sala y también la recurrente, no han sido utilizadas en este pleito basado exclusivamente en prohibición estatutaria.}