Sentencia Civil 607/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 395/2022 de 13 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

El presente procedimiento principió por demanda en la que la actora suplicaba la resolución del contrato de compraventa y arras penitenciales de 7 de febrero 2020, relativo a la compraventa de una vivienda sita en Castelldefels, NUM000. Y ello por razón de no haber obtenido la financiación bancaria necesaria para el abono del precio de venta. En su consecuencia, suplica la condena de la demandada a devolverle los 89 000 euros entregados a cuenta del precio y en concepto de arras penitenciales. Subsidiariamente, suplica la resolución del contrato por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y la consiguiente restitución de los 89 000 euros entregados por razón del contrato.

Por su parte, la demandada; que reconoce la celebración del contrato y sus términos, así como la entrega por la actora de los 89 000 euros en concepto de arras penitenciales; se opuso a las pretensiones de la demandante alegando; primero, la inaplicabilidad al presnte caso de lo dispuesto en el artículo 621- 49 del Código Civil de Cataluña; y segundo, la improcedencia de aplicar al caso de autos la clausula rebus sic stantibus.

La sentencia de primera instancia, acogiendo las tesis expuestas por la demandante, estimó íntegramente la demanda, con imposición de las costas a la demandante.

Frente a dicha resolución se alza la demandada, que recurre en apelación reiterando sus pretensiones frente a la demanda.

La demandante, por su parte, se opone al recurso y suplica la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Los artículos 621-8 y 621 - 49 del Código Civil de Cataluña .

Como hemos expuesto, por ejemplo, en nuestra sentencia 156/2023, de 31 de marzo ( ROJ: SAP B 3935/2023 - ECLI:ES:APB:2023:3935 ): " El artículo 621-8 del Código Civil de Catalunya dispone en cuanto a las " Arras" que

" 1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas...".

El artículo 621-49 del mismo Código establece en relación con la " Previsión de financiación por tercero", que

" 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Como apunta la reciente sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18 de mayo de 2022 (Rec. 743/2021 ), los requisitos que se desprenden del citado artículo 621 - 49 CCCat , necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son los siguientes:

a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) que no se establezca pacto en contra.

c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado.

d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

Lo que regula el artículo 621.8 en relación con el 621 . 49 del CCC es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras, excepción que, como hemos dicho en sentencia de esta Sala de 19/9/22 , " e fundamenta en una exigencia de seguridad jurídica, en aras a la protección de la parte vendedora que ha de conocer el carácter del contrato que ha suscrito y las expectativas que tiene razonablemente derecho a esperar". Por ello, para que opere, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa, en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación. Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra".

Partiendo de la doctrina expuesta, declara la sentencia de instancia (pronunciamientos no impugnados por la demandante) y aprecia la Sala de la documental y la prueba practicada en autos:

En primer lugar, que el documento de "compromiso de compra" no contemplaba la necesidad por parte del Sr. Gaspar de financiación para la adquisición del inmueble de autos, sino que fue posteriormente, al rellenarse la ficha para cumplir con los deberes que previene la Ley 10/2010, cuando se declaró por el demandante que requeriría de financiación bancaria para afrontar el pago del ochenta por ciento del precio pactado, siendo así que la parte vendedora no tuvo conocimiento del contenido de la citada ficha ni de lo allí declarado, toda vez que se trata de un documento de uso interno de la agencia inmobiliaria.

Y en segundo lugar, que tampoco en el contrato de compraventa se recoge la previsión de que el comprador necesitase acudir al crédito para financiar la adquisición.

Partiendo de lo expuesto, no puede considerarse suficiente para la aplicación de la excepción prevista en el artículo 621- 49 del Código Civil de Cataluña que los demandados llegaran a saber (durante las negociaciones que desembocaron en el contrato final) que la actora necesitaba financiación, así como tampoco que concediesen a la actora una prórroga del plazo para la escrituración a efectos de que pudiera obtenerla pues, como dijimos la sentencia antes citada, " no es lo mismo pactar la financiación (y en qué parte precisa del precio) como una condición para la compra, que el que ésta fuese una conveniencia para los actores" conocida por la vendedora, pero no elevada a condición para la celebración del contrato.

Con base a lo expuesto, debe procederse a la revocación de la sentencia en lo relativo a la facultad de desistimiento de la demandante en los términos previstos en el apartado 2º del artículo 621- 49 del Código Civil de Cataluña.

TERCERO.- La cláusula rebus sic stantibus.

Descartada la facultad de desistimiento del contrato por falta de financiación, debe entrarse en análisis de la pretensión subsidiaria esgrimida por la actora en su escrito de demanda, esto es, la resolución del contrato por razón de la cláusula rebus sic stantibus.

A esto efectos, podemos traer a colación nuestra sentencia 450/2022, de 16 de septiembre ( ROJ: SAP B 9880/2022 - ECLI:ES:APB:2022:9880 ), donde analizando un supuesto virtualmente idéntico y coetáneo al de autos, exponíamos que " La Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de junio cita la doctrina sentada por la anterior Sentencia del mismo Tribunal nº 820/2019 de 7 de enero y se expresa en los siguientes términos:

" Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines.

Mientras que, en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, se propone para el art. 1213 CC la siguiente redacción, inspirada tanto en la idea de la causa negocial, como en la de la asignación de riesgos:

"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

"La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".

III.- Esta idea se reitera en la posterior Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2020 al señalar que

"(...) según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias...".

IV.- Por consiguiente, la jurisprudencia reseñada admite con carácter excepcional la aplicación de esta figura cuando los hechos posteriores acontecidos no hubieran podido preverse ni conformen riesgos normales, y conmina a las partes a que lleguen a un acuerdo para evitar consecuencias extremadamente gravosas, por lo que es preciso analizar las concretas circunstancias del caso de autos y el comportamiento adoptado por una y otra parte".

Partiendo de la doctrina expuesta, en el caso de autos la documental aportada por las partes acredita: primero, que el compromiso de compraventa se firmó entre el Sr. Gaspar (como futuro comprador) y la inmobiliaria en fecha 26 de enero de 2020; segundo, que el contrato de compraventa se celebró entre el Sr. Gaspar y la hoy apelante en fecha 7 de febrero de 2020, pactándose que la escritura de compraventa habría de otorgarse, como muy tarde, el 31 de marzo de 2020; tercero, que en fecha 16 de marzo de 2020 la entidad BBVA aprobó la financiación solicitada por la demandante para la compra de la vivienda (así consta en el oficio remitido por la entidad bancaria); cuarto, que desde el 17 de marzo de 2020 al 1 de mayo de 2020, el Sr. Gaspar estuvo afectado por un ERTE que le supuso una reducción del 25% de sus jornadas mensuales; quinto, que en fecha 27 de marzo de 2020, en atención al estado de alarma y tras expresa petición de la actora de acercar posturas sobre "como seguir adelante con la compraventa", las partes pactan un " anexo al contrato privado de compraventa con entrega de arras penitenciales" en el que estipulan " Modificar la fecha límite para el otorgamiento de escritura pública de compraventa fijado en el Contrato, estableciéndolo hasta las 18.00 horas del día 30 de Abril de 2020", añadiendo que, " En caso de que quince (15) días antes de la fecha aquí pactada no se hubiera extinguido la situación de Estado de Alarma el plazo se ampliará automáticamente hasta las 18.00 horas del día quince (15) tras la extinción del Estado de Alarma"; sexto, que desde el 1 de mayo de 2020 en adelante (no consta hasta cuando se mantuvo la medida) la reducción sería del 50% de sus jornadas mensuales (las reducciones a las que pudiera verse sometida la Sra. Araceli no resultan relevante, al no ser parte en el contrato de autos); séptimo, que en fecha 13 de mayo de 2020 la entidad BBVA comunica que con la situación salarial del Sr. Gaspar en ese momento, no pueden tramitar la hipoteca, constando también la negativa de Sabadell a conceder la financiación en fecha 12 de mayo; octavo, que en fecha 25 de mayo de 2020 la demandante comunica a la vendedora su voluntad de desistir del contrato o (subsidiariamente) de resolverlo y le requiere la devolución de las arras, a lo que la hoy demandada contestó alegando su buena fe en relación al buen término del contrato y la improcedencia de la devolución de las cantidades percibidas del Sr. Gaspar.

Pues bien, partiendo de los hechos que se tienen por acreditados, y al igual que concluimos en la ya citada sentencia 450/2022, cabe indicar que, tras la declaración del estado de alarma y la situación económica de la compradora, los vendedores actuaron correctamente al suspender el plazo para suscribir el contrato de compraventa y reconocer a la parte compradora no ya un plazo de un mes, sino incluso el de 15 días hasta después de la finalización del estado de alarma (lo que llevaba a conceder a la compradora hasta el 5 de julio de 2020 para el otorgamiento de la escritura), sin que ello pueda ser calificado de incumplimiento porque es la parte compradora la que no ha respetado el plazo estipulado en el contrato de 27 de marzo de 2020.

Por consiguiente, a pesar de que es incuestionable que la declaración del estado de alarma supuso una grave alteración de las bases del negocio jurídico al haberse modificado sustancialmente las circunstancias socioeconómicas del país (y de la propia demandante), debe valorarse positivamente el hecho de que los propios vendedores fueran conscientes de este estado de cosas y reconocieran a la parte compradora un nuevo plazo que suponía dejar sin efecto la fecha señalada para el día 31 de marzo de 2020 y posponer la suscripción del contrato para quince días después de transcurrido el estado de alarma.

" De este modo, la referida parte vendedora ya hizo una aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" en la medida en que teniendo en cuenta que las cosas habían cambiado sustancialmente permitió esta prórroga, sin que pueda admitirse que la alteración que supuso la declaración del estado de alarma permita la resolución de todos los contratos que directa o indirectamente puedan verse afectados, por razones obvias de seguridad jurídica y de interés general.

Creemos relevante recordar que en los reales decretos ley que el gobierno fue emitiendo a lo largo del estado de alarma se contemplaba la suspensión de plazos procesales, la suspensión de los términos de prescripción y caducidad, la concesión de prorrogas a los contratos de arrendamiento, la suspensión de lanzamientos, etc, pero en ningún caso se incluía la posibilidad de que dejaran de cumplirse contratos de tracto único, como ocurriría de admitirse la solicitud de la parte actora que en atención a las circunstancias sobrevenidas pretende recuperar las arras entregadas, sin reconocer correlativamente derecho alguno a la parte vendedora a la que incluso ha requerido de que no podía vender el local a un tercero, lo que supuso una actuación abusiva y contraria a derecho puesto que si la parte compradora no iba a ejercitar su derecho a adquirirlo carecía de facultad alguna para impedir su venta a tercero" ( sentencia 450/2022)

En consecuencia, a pesar de la existencia de un cambio de circunstancias y de la posibilidad de considerar la cláusula " rebus sic stantibus", la referida posibilidad ya fue contemplada y aplicada al suspenderse por los vendedores el plazo de suscripción del contrato, por lo que al no haberse suscrito finalmente el contrato por causa imputable a la parte compradora, que resolvió el contrato antes de la finalización del nuevo plazo pactado, debe procederse a la estimación del recurso y a la revocación de la decisión estimatoria de la demanda que efectúa la sentencia de instancia.

CUARTO.- Costas.

Por lo que se refiere a las costas procesales del presente recurso, la estimación del mismo determina aquellas no sean expresamente impuestas a ninguna de las partes ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por el contrario, la desestimación de la demanda implica que las costas del procedimiento en su primera instancia se impongan a la parte actora ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Depósito.

De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, procede la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación