Sentencia Civil 158/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 283/2022 de 14 de marzo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante Stel Promociones y Permutas SL, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda la demanda por ella presentada frente a Zelsa Europa SL.

En la demanda se señala que la demandante es propietaria de las fincas nº NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Granollers. Respecto de las mismas se indica que se firmó en primer lugar un contrato de arrendamiento el 3.07.2014 en el que aparecía como arrendadora Cardago SCCL y el 16.01.2015 en el que como arrendadora aparece Stel Promociones y Permutas SL. A ello se añade lo que se identifica como contrato aclaratorio de 1.06.2016. La renta pactada se precisa que era la de 2.500 €/mes adeudándose al tiempo de redactarse la demanda las correspondientes a los meses de febrero a agosto de 2019 lo que implica una cantidad de 17.500 €.

Zelsa Europa SL contestó y se opuso. En ella tras indicar que el contrato de 3.07.2014 no constaba aportado, se opuso a la demanda alegando la falta de legitimación activa de Stel Promociones y Permutas SL. A tal efecto se indica que el contrato existente en relación a las fincas indicadas en la demanda (de las que precisa ignorar si la demandante es o no propietaria), se suscribió el 3.07.2014 con Cardago SCCL, modificado el 1.10.2014. En cuanto al contrato de 16.01.2015 se destaca que no conocía de su existencia no estando firmado, habiendo reconocido la demandante en una comunicación de 1.06.2016 la validez del de 3.07.2014. A lo anterior se añade el que la totalidad de las rentas entre febrero y abril de 2019 se han pagado a Cardago SCCL, como también las de los meses siguientes.

La sentencia es desestimatoria de la demanda al considerar que la demandante carece de legitimación activa, señalando que no se acredita la novación el 16.01.2015 del contrato de 3.07.2014, pese a que sí considera que en relación a la renta referida a las instalaciones petrolíferas que hay en una de las fincas, los pagos se hicieron por la demandada a la aquí demandante.

Stel Promociones y Permutas SL interpone recurso de apelación al entender que lo que es objeto de la presente causa es el contrato de 16.01.2015 referido a las instalaciones petrolíferas existentes en una de las fincas de su propiedad, no siendo objeto de la misma el contrato de arrendamiento de lo que no son instalaciones petrolíferas formalizado el 3.07.2014. Se pone de manifiesto la concurrencia a su juicio de un error en la valoración de la prueba destacando que el pago y comunicaciones referentes al mismo siempre se tuvieron por la parte demandada con la aquí demandante (no con Cardago SCCL).

Zelsa Europa SL se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia, que el presente procedimiento de desahucio se refiere a las dos fincas arrendadas y que el contrato existente es el de 3.07.2014 (modificado el 1.10.2014) en el que no es parte la apelante, habiendo impugnado la apelada los documentos referentes al contrato de 16.01.2015 no firmado y las facturas emitidas para esta causa por la demandante.

SEGUNDO.- Legitimación activa

Esta es la primera cuestión que se plantea en sede de apelación respecto de la que ya se ha indicado que en la sentencia apelada se entendió que la demandante/apelante carecía de legitimación activa.

De cara a dar respuesta a lo planteado, cabe indicar que en relación a la legitimación, establece el art 10 LEC que: "Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular".

La legitimación constituye un presupuesto necesario de cara al análisis de la acción que se ejercita que incluso puede apreciarse de oficio por el tribunal, motivando su no concurrencia la desestimación de la demanda cuando se considere que la parte actora carece de legitimación al no ser la titular de la relación jurídica u objeto litigioso.

En este caso, de cara a clarificar la resolución del recurso de apelación presentado, es idóneo hacer una exposición de los documentos más relevantes obrantes en la causa con la exposición del posicionamiento de las partes en relación a los mismos.

Contrato de 3.07.2014

La suscripción de este contrato de 3.07.2014 no es debatida entre las partes.

En él, pese a que la titularidad de los bienes arrendados era de Stel Promociones y Permutas SL, aparece como arrendadora Cardago SCCL (representada por D. Primitivo que intervino sólo en este concepto) y como arrendataria Zelsa Europa SL (representada por D. Jose Antonio quien intervino sólo en este concepto).

El objeto del mismo viene referido a las fincas nº NUM002 y NUM000 inscritas en el Registro de la Propiedad nº 3 de Granollers. Ambas fincas ya se ha indicado que al tiempo del contrato eran propiedad de Stel Promociones y Permutas SL que las adquirió por medio de escritura de 27.09.1999 (en el acto del juicio se aportaron notas simples referentes a ambas fincas en las que consta esta realidad).

La nº NUM002 se sitúa en La Roca del Vallès y se integra (según la descripción registral) por una pieza de tierra y una casa denominada " DIRECCION000" (una parte de ella se señala está ubicada en Cardedeu siendo la nº NUM000.

Por su parte la nº NUM000 se sitúa en Cardedeu y según la descripción registral se integra por una pieza de tierra y la casa denominada " DIRECCION000" (una parte de ella se precisa está ubicada en La Roca del Vallès siendo la nº NUM002 antes referida). En el contrato se precisa que en esta finca existe una construcción de una masía con varios despachos (se estima es la identificada como " DIRECCION000") y una instalación petrolífera arrendada a "Societat Catalana de Petrolis SA" ("Petrocat").

Tras esta descripción, se precisa en el contrato que la duración del mismo es por 25 años con prórrogas de 5 años salvo que alguna de las partes manifieste la voluntad de no renovarlo con 6 meses de antelación.

En cuanto a la renta, se fija de la siguiente forma con indicación del precio por cada competente (si bien se precisa que no existe exacta correlación entre la descripción de las fincas que se contiene en la estipulación que las describe que es la primera y la que fija las rentas que es la tercera):

a) Finca nº NUM003: El terreno situado en La Roca del Vallès: 5.000 €.

b) Finca nº NUM004: El terreno situado en Cardedeu: 0 € por afecciones urbanísticas y con compromiso de la parte arrendataria de abandonarla debido a las actuaciones urbanísticas que se tuvieren que efectuar en ella.

c) La masía con varios despachos internos (situada en la finca ubicada en Cardedeu): 1.000 €.

d) Las instalaciones petrolíferas (incluir en un momento posterior ante el arrendamiento con "Petrocat"): Cuando terminase el arrendamiento con "Petrocat" y con 16 meses iniciales sin pago de renta: 2.000 €.

Documento de 1.10.2014

Este fue suscrito por Cardago SCCL y Zelsa Europa SL (sus representantes eran los mismos que quienes suscribieron el contrato de 3.07.2014 haciéndolo únicamente como representantes de las sociedades antes mencionadas) y tampoco consta impugnado.

En él se modificaron las rentas de los elementos antes identificados como a) y c), fijándose respecto de los mismos unas rentas de 2.500 €/mes y 500 €/mes respectivamente (el total es de 3.000 € - el inicialmente pactado por ambas fincas era de 6.000 €). De ello deriva que tras esta modificación de 1.10.2014, lo arrendado por Cardago SCCL a Zelsa Europa SL eran los siguientes inmuebles y con esta renta:

a) Finca nº NUM003: El terreno situado en La Roca del Vallès: 2.500 €.

b) Finca nº NUM004: El terreno situado en Cardedeu: 0 € por afecciones urbanísticas y con compromiso de la parte arrendataria de abandonarla debido a las actuaciones urbanísticas que se tuvieren que efectuar en ella.

c) La masía con varios despachos internos (situada en la finca ubicada en Cardedeu): 500 €.

d) Las instalaciones petrolíferas si bien a incluir en un momento posterior ante el arrendamiento con "Petrocat": Cuando terminase el arrendamiento con "Petrocat" y con 16 meses iniciales sin pago de renta: 2.000 €.

Contrato de 16.01.2015

Este es el documento impugnado por la demandada pues en aportado no consta por ella firmado.

En el mismo se indica que intervienen D. Primitivo (en nombre propio y como representante de Cardago Cardedeu SL si bien en los antecedentes se especifica que actúa como usufructuario de las participaciones 2 a 13.712 de Stel Promociones y Permutas SL que se especifica ser la titular de las fincas objeto de arrendamiento), D. Emilio (en nombre propio, como nudo propietario - en el antecedente se señala que ello viene referido a las participaciones nº 2 a 13.712 de Stel Promociones y Permutas SL - y como administrador único de Stel Promociones y Permutas SL, añadiéndose en los antecedentes la condición de propietaria de la instalación petrolífera ubicada dentro de la finca " DIRECCION000" de los términos municipales de Cardedeu y La Roca del Vallés) y D. Jose Antonio como representante de Zelsa Europa SL.

En cuanto a lo arrendado y precio, son las fincas que antes se han descrito, resultando estos montos y fincas:

a) Finca nº NUM003: El terreno situado en La Roca del Vallès: 2.500 €.

b) Finca nº NUM004: El terreno situado en Cardedeu: 0 €.

c) La masía con varios despachos internos (situada en la finca ubicada en Cardedeu): 500 €.

d) Las instalaciones petrolíferas: 2.000 €.

Junto a lo anterior se especifica en este documento que de cara a la facturación de las rentas, en lo que es la de las fincas a), b) y c) que asciende a 3.000 € se haría por la mercantil Cardago Cardedeu SL y la de la d) que suponen 2.000 € se facturaría por Stel Promociones y Permutas SL.

Documento de 1.06.2016

Igualmente se ha aportado por ambas partes un documento fechado el 1.06.2016 suscrito por D. Emilio (en nombre propio y como representante de Stel Promocions y Permutas SL) y D. Jose Antonio (como representante de Zelsa Europa SL) en el que indica que, con referencia al contrato de arrendamiento de 3.07.2014 (que no suscribió como arrendadora Stel Promocions y Permutas SL, si bien si era propietaria de los inmuebles arrendados - desde el 27.09.1999) reconocía el Sr. Jose Antonio la afección de parte de las fincas con motivo de un Plan Parcial y de una expropiación forzosa, renunciando Zelsa Europa SL a reclamar por ello importe alguno a Stel Promociones y Permutas caso de perderse la posesión de la finca en la que existen las instalaciones petrolíferas arrendadas.

Tras esta exposición de los contratos aportados, de cara a la resolución de la cuestión relativa a la legitimación activa de la demandante que es la aquí planteada, se estima que es asimismo necesario analizar el desarrollo de la relación arrendaticia.

En relación a ello consta que entre el 8.06.2016 y el 23.01.2019 se ingresaban por Zelsa Europa SL a Stel Promociones y Permutas SL la cantidad de 2.550 €/mes detallando como concepto un número de factura y como concepto el de "arrendament".

Junto a ello por parte de Zelsa Europa SL se aportan facturas frente a ella libradas por Cardago Cardedeu SL (se adjuntan con la contestación a la demanda) en las que su importe y concepto son los siguientes:

- 1.02.2019 (nº NUM005): Arrendamiento solar finca DIRECCION000 (Cardedeu/La Roca) por 2.550 € (2.500 € de alquiler mas el 21 % de IVA menos la retención del 19 % de IRPF).

- 1.03.2019 (nº NUM005 que es el mismo que la anterior si bien en esta aparece un 0 menos siendo el formato diferente desconociéndose la razón de ello y si pudiere derivar de un cambio de formato y un error en la indicación del número de la factura de febrero que debería ser el 2019/0002): Arrendamiento oficinas y parquing (finca nº NUM003 parquing La Roca - finca nº NUM004 oficinas Cardedeu) por 3.060 € (2.500 € por el parquing La Roca, 500 € por oficinas Cardedeu mas el 21 % de IVA menos el 19 % de retención de IRPF).

- 1.04.2019 (nº NUM006): 3.060 € (iguales conceptos que la de 1.03.2019).

- 1.05.2019 (nº NUM007): 3.060 € (iguales conceptos que las de 1.03.2019 y 1.04.2019).

- 1.06.2019 (nº NUM008): 3.060 € (iguales conceptos que las de 1.03.2019, 1.04.2019 y 1.05.2019).

- 1.07.2019 (nº NUM009): 3.060 € (iguales conceptos que las de 1.03.2019, 1.04.2019, 1.05.2019 y 1.06.2019).

- 1.08.2019 (nº NUM010): 3.060 € (iguales conceptos que las de 1.03.2019, 1.04.2019, 1.05.2019, 1.06.2019 y 1.07.2019).

También por parte de Zelsa Europa SL se ha puesto de manifiesto toda una serie de movimientos en los que constan los siguientes ingresos:

- 26.02.2019 a Cardago Cardedeu SL (mensual de marzo 2019): 1.076 €.

- 3.04.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM006): 1.076 €

- 9.05.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM007): 1.560 €.

- 30.05.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM008): 1.560 €.

- 4.07.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM009): 1.560 €.

- 5.08.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM010): 1.560 €.

- 5.09.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura septiembre 2019): 1.560 €

- 9.10.2019 a Cardago Cardedeu SL (factura NUM011): 1.560 €.

- 5.11.2019 a Cardago Cardedeu SL: 1.560 €.

- 5.12.2019 a Cardago Cardedeu SL: 1.560 €.

Esta documentación se ha estimado conveniente ponerla de manifiesto por la complejidad de la misma derivada respecto de la que cabe destacar que en lo que se refiere a los contratos y quienes intervinieren en ellos, en los de 3.07.2014 y 1.10.2014 intervino como arrendador Cardago SCCL y como arrendataria Zelsa Europa SL.

En el objeto de debate de 16.01.2015, participa D. Primitivo (como usufructuario de las participaciones 2 a 13.712 y como representante de Cardago Cardedeu SL), D. Emilio (como nudo propietario de las participaciones nº 2 a 13.712 de Stel Promociones y Permutas SL y administrador único de Stel Promociones y Permutas SL) y D. Jose Antonio como representante de Zelsa Europa SL.

La parte arrendadora en este documento cabe entender que lo son (pues intervienen ambas) tanto Cardago Cardedeu SL como Stel Promociones y Permutas SL (en la suscripción del contrato además del legal representante de esta última, intervienen también el nudo propietario y usufructuario de parte de sus participaciones sociales). La arrendataria es Zelsa Europa SL.

En este contrato de 16.01.2015 se detalla que lo arrendado son la superficie de las fincas nº NUM000 y NUM002, la masía y las instalaciones petrolíferas fijándose un monto de renta separado para cada una de ellas. Así, por la finca nº NUM000 la renta se establece en 2.500 €/mes (a pagar a Cardago Cardedeu SL), por la nº NUM002 nada (si bien se menciona como entidad a la que correspondería la renta por ella a Cardago Cardedeu SL), por la masía 500 €/mes (a pagar a Cardago Cardedeu SL), y por las instalaciones petrolíferas 2.000 € (a pagar a Stel Promociones y Permutas SL).

Finalmente, en el de 1.06.2016 quienes intervienen son sólo D. Emilio (en nombre propio y como representante de Stel Promocions y Permutas SL que es la propietaria de los inmuebles arrendados desde el 27.09.1999) y D. Jose Antonio (como representante de Zelsa Europa SL) y la referencia que se contiene en este documento es al contrato de arrendamiento de 3.07.2014 en el que quien intervino como parte arrendadora era Cardago SCCL y como arrendataria Zelsa Europa SL.

En cuanto a la facturación que antes se ha detallado, la demandada ha aportado la expedida por Cardago Cardedeu SL (su CIF es el B66457284), mercantil respecto de la que cabe señalar que el único contrato en el que aparece referida es el de 16.01.2015 que impugna la propia parte demandada (su CIF es el B-66457284 que es diferente al de Cardago SCCL que cuenta con su propio CIF que es el F-65833741).

Los montos pagados que resultan de los movimientos antes detallados son inferiores a los que constan en las facturas, si bien en el acto de la vista compareció D. Primitivo (padre del representante de la demandante y quien en los contratos analizados intervino como representante de Cardago Cardedeu SL así como de Cardago SCCL) señalando que los importes abonados en una cantidad inferior a la facturada por parte de Cardago Cardedeu SL se debían a pagos que Zelsa Europa SL hacía por haber concedido un préstamo o la asunción de costes en base a la confianza que indicó existía.

Si se relacionan estas facturas con el contrato de 16.01.2015 que es el único en el que aparece Cardago Cardedeu SL, cabe señalar que tales facturas se emitieron por el concepto que se acordó facturar a esta mercantil que era el de 3.000 €/mes por estos dos conceptos: el alquiler del terreno situado en La Roca del Vallès (2.500 €) y la masía con varios despachos internos situada en la finca ubicada en Cardedeu (500 €). La única excepción es la factura de 1.02.2019 en la que solamente se incluye el terreno (2.500 €).

De esta exposición deriva que consta que la demandada ha hecho pagos a Cardago Cardedeu SL que solamente aparece en el contrato impugnado de 16.01.2015.

A lo anterior cabe añadir que en el acto de la vista se tomó declaración a quien se encarga de la contabilidad de la demandada (D. Efrain), quien indicó que se abonaban cantidades distintas, unas a Cardago Cardedeu (por las fincas) y otras a Stel (estas últimas por la instalación petrolífera), siendo esta distinción de los destinatarios de los pagos de rentas la que se refleja en el contrato de 16.01.2015.

Es por ello que se considera que el contrato de 16.01.2015 sí cabe entender que se suscribió y rige la relación entre las partes.

Tras la conclusión anterior, y de cara a resolver la cuestión referente a la legitimación activa, cabe indicar que los impagos fundamento de la acción ejercitada, en la demanda se indica que son los de 2.500 €/mes, correspondientes al alquiler de las instalaciones petrolíferas (así se constata en los documentos adjuntos a la demanda que mencionan expresamente este concepto).

La percepción del alquiler de estas instalaciones petrolíferas corresponde a Stel Promocions y Permutas SL según se ha indicado que deriva del contrato de 16.01.2015 y a la que los mismos se habían hecho durante un periodo de tiempo, siendo ésta quien interpone la demanda ya que los impagos vienen referidos a tales instalaciones petrolíferas no a los terrenos ni a la masía (ello es lo que motiva que la demanda no la interponga Cardago Cardedeu SL que percibía las rentas de estos elementos).

Esta conclusión de fundarse la presente causa en el impago de la renta referida únicamente a las instalaciones petrolíferas se ve corroborada por la propia prueba practicada en esta causa que ha venido referida a las mismas.

A tal efecto, ya se ha indicado que junto con la demanda se aportan las facturas emitidas por Stel Promociones y Permutas SL (comienza con la nº NUM012 siendo la última pagada la nº NUM013 según la certificación de Banc de Sabadell adjunta a la demanda y los documentos complementarios aportados en la vista). El concepto que aparece en las ellas es el del alquiler mensual de las instalaciones petrolíferas correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2019 por importe de 2.550 € cada mes (2.500 de alquiler más el 21 % de IVA y menos la retención del IRPF del 19%). En la demanda se indica impagado agosto de 2019 (ello suponen los 17.500 € que se precisan en la demanda calculados en base a la renta mensual de 2.500 €).

El monto de 2.550 € es precisamente el que consta que abonó mensualmente la demandada Zelsa Europa SL a Stel Promociones y Permutas SL entre el 8.06.2016 y el 23.01.2019.

En febrero de 2019 abonó la demandada esta misma cantidad de 2.550 € a Cardago Cardedeu SL y entre marzo de 2019 a agosto de 2019 a esta última mercantil por la cantidad de 2.500 € más 500 €/mes referidas al arrendamiento de la finca nº NUM003 parquing La Roca y la finca nº NUM004 oficinas Cardedeu por 3.060 €.

Respecto de esta realidad referente a la diferenciación entre lo que se pagaba a Cardago Cardedeu SL y a Stel Promociones y Permutas SL, se preguntó al legal representante de Cardago Cardedeu SL (D. Primitivo quien indicó asimismo ser el padre del administrador de la aquí demandante/apelante Stel Promociones y Permutas SL). El mismo indicó que la demandada estaba al día en los pagos que se debían hacer a Cardago Cardedeu SL referentes a la zona de aparcamiento de camiones y a las oficinas (dibujó un plano de ello que quedó incorporado a autos en el que aparece la finca sita en La Roca y la que se ubica en Cardedeu estando dentro de ésta última las oficinas y la zona de la instalación petrolífera).

De igual forma en el acto de la vista ya se ha indicado que se preguntó a quien lleva la contabilidad de la demandada (D. Efrain) quien indicó que se pagaban en paralelo 3.000 € a Cardago por las fincas y 2.550 € por el alquiler de las instalaciones petrolíferas.

Es por ello que en esta causa el incumplimiento que imputa la demandante a la demandada es el que viene referido al uso de las instalaciones petrolíferas que pueden tener una consideración autónoma respecto del resto de los bienes arrendados (como lo demuestra su arrendamiento previo a "Petrocat"). Ello comporta que al referirse la acción ejercitada únicamente a estas instalaciones, la legitimación activa para instar la resolución contractual le corresponde a Stel Promociones y Permutas SL pues es la que debía percibir la renta a ello referente.

Ello implica la estimación de este motivo del recurso de apelación y que por ello se deba analizar si concurre o no la causa de resolución contractual objeto de la demanda, cuestión que se analiza en el siguiente fundamento de esta sentencia.

TERCERO.- Resolución contractual

Una vez concluido en el fundamento de derecho anterior que sí se considera concurrente en este caso legitimación activa por parte de la demandante/apelante Stel Promocions y Permutas SL en relación al arrendamiento referido a las instalaciones petrolíferas, procede a analizar si existe o no un motivo de resolución contractual.

La causa de ello derivada se fundamenta (según se expone en la demanda) en el impago de las facturas emitidas por Stel Promociones y Permutas SL adjuntas a la demanda (comienza con la nº NUM012 siendo la última pagada la nº NUM013 según la certificación de Banc de Sabadell adjunta a la demanda y los documentos complementarios aportados en la vista). El concepto que aparece en las mismas es el del alquiler mensual de las instalaciones petrolíferas de los meses de febrero, marzo y abril de 2019 por importe de 2.550 € cada mes (2.500 de alquiler más el 21 % de IVA y menos la retención del IRPF del 19%). En la demanda se indica asimismo impagado agosto de 2019 lo que suponen los 17.500 € que se indican en la demanda calculados en base a la renta mensual de 2.500 €.

El monto de 2.550 € es precisamente el que consta que abonó mensualmente la demandada Zelsa Europa SL a Stel Promociones y Permutas SL entre el 8.06.2016 y el 23.01.2019. En febrero de 2019 abonó Zelsa Europa SL esta misma cantidad a Cardago Cardedeu SL.

En relación a las rentas reclamadas en la demanda, y si se ha procedido a su abono por la demandada, cabe indicar que como se viene indicando en esta sentencia tal impago de deudas se señala que es referido al arrendamiento de las instalaciones petrolíferas. El importe que reflejan las facturas aportadas (y lo que se indica en la demanda) es de 2.500 €/mes, si bien la cantidad que se debe abonar por el alquiler de tales instalaciones petrolíferas según los términos del contrato de 16.01.2015 es de 2.000 €/mes.

En cuanto a la corrección de estos montos y la forma de su cálculo, nada se indica en la contestación a la demanda y en el acto de la vista se preguntó a quien lleva la contabilidad de la demandada (D. Efrain) quien indicó que se pagaban en paralelo 3.000 € a Cardago por las fincas y 2.550 € por el alquiler de las instalaciones petrolíferas.

Tales abonos en paralelo ya se ha indicado que son los que tienen su fundamento en el contrato de 16.01.2015, pues es el único que prevé los pagos en paralelo a Cardago Cardedeu SL (por las fincas) y a Stel Promociones y Permutas SL (por la instalación petrolífera) y como se viene indicando fueron reconocidos como realizados por parte del testigo D. Efrain como los que se llevaban a cabo por parte de Zelsa (de la que es contable) y a preguntas tanto de ambas partes como del juzgador.

De lo que se acaba de exponer cabe derivar que Zelsa Europa SL tenía la obligación (asumida contractualmente) de abonar mensualmente tanto unos montos a Cardago Cardedeu SL por el alquiler de la finca dedicada a parking y las oficinas, como de otros a Stel Promociones y Permutas SL por el de las instalaciones petrolíferas.

Los pagos por este concepto de instalaciones petrolíferas no constan verificados desde el mes de febrero de 2019 (lo que se adjuntó como abonado desde tal fecha con la contestación a la demanda eran los pagos relativos a las fincas, dado su destinatario - Cardago Cardedeu SL - y concepto de facturación).

Ante ello (que constata el impago de los montos referentes a las instalaciones petrolíferas que se debían hacer a Stel Promociones y Permutas SL), no cabe sino concluir que sí se estima concurre en este caso un motivo de resolución contractual con fundamento en el art. 1.124 CC, al ser el pago puntual de la renta la obligación principal que asume un arrendatario y no se ha acreditado por la demandada el pago de lo que indica la demandante (hecho extintivo cuya prueba a ella incumbe en base a las normas que en materia de carga de la prueba derivan del art. 217 LEC).Ello implica que la demanda se deba ver estimada.

En cuanto a los efectos de la resolución, en la demanda se alude al contrato y a las fincas que en él constan, si bien en el suplico se menciona en unas ocasiones a una finca y en otras a fincas (en plural) lo que plantea la cuestión referente a que fuere aquello respeto de lo que se interesa la resolución, si en relación a todas las fincas (todas ellas propiedad de Stel Promociones y Permutas SL) o únicamente la parte referente a las instalaciones petrolíferas que es de las que asimismo se fijó percibiría las rentas, dado que en relación a la parte restante (terreno dedicado a párking de camiones y oficina) en la que la que percibe las rentas es Cardago SL compareció al acto de la vista su legal representante (y además padre del representante de la demandante) que indicó que por la parte cuyas rentas recibe Cargado SL se está al día.

En sede de conclusiones la parte actora las alegaciones se centraron en lo referente a los pagos referentes al alquiler de las instalaciones petrolíferas (y con ello la zona en la que las mismas se encuentran) con lo que se considera que la resolución contractual debe afectar únicamente a las mismas.

Esta es la declaración que se considera cabe llevar a cabo en esta sentencia (que afecta por ello a todo el contrato por lo que implica), sin que se considere que pueda vincular lo que se indica por el juzgador en la sentencia de instancia referente a que en una interpretación lógica del suplico debe entender ejercitada tanto la acción de resolución como la de reclamación de rentas, ya que nada consta se dijere ni interesare por la demandante en lo que es reclamación de rentas. Como fundamento de la imposibilidad de verificar la condena que se señala en la sentencia no cabe sino destacar que es a las partes a las que corresponde concretar las pretensiones que ejercitan, no pudiéndose extender el juzgador a pretensiones no ejercitadas. En este sentido cabe citar a título de ejemplo la STS 24.01.2023:

"7.- El brocardo da mihi factum, dabo tibi ius (dame un hecho, yo te daré el derecho), utilizado indistintamente con el brocardo iura novit curia (el tribunal conoce el derecho), permite que, alegados los hechos pertinentes y ejercitada la acción basada en tales hechos, el tribunal pueda fundar la estimación de dicha acción en la aplicación de normas legales o de jurisprudencia no invocadas expresamente en la demanda, siempre que no se aparte de la causa de pedir. 8.- Pero la aplicación de este principio no puede llevar a que la sentencia sea incongruente, esto es, a que otorgue algo distinto a lo solicitado en la demanda pues el art. 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que las sentencias sean congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes y hagan las declaraciones que aquellas exijan. 9.- Para dar cumplimiento a esta norma es indispensable respetar lo solicitado en lo que se ha venido en llamar el "suplico" de la demanda, esto es, la petición final en la que se precisa cuales son los pronunciamientos que se solicitan del tribunal, sin perjuicio de que no sea exigible un ajuste literal a los términos de dicha petición final de la demanda".

La constatación de lo que se acaba de indicar deriva en primer lugar del encabezamiento de la demanda donde se indica que la acción ejercitada es la de desahucio por falta de pago de renta.

Junto a ello en el suplico de la demanda el pago que en él se menciona lo es únicamente a los efectos de la enervación, no interesándose una condena específica a un pago de rentas. Así, en el mismo se especifica que para el caso de oposición (como aquí ha sucedido) lo interesado es:

"2) El Tribunal, en el caso de oposición del demandado al requerimiento de desalojo efectuado, mediante sentencia y previa la vista correspondiente, por la que declare resuelto por impago de las rentas arrendaticias de los contratos de arrendamiento de se acompañan a esta demanda y la imposibilidad de rehabilitar el contrato de arrendamiento antes identificado y objeto de este proceso y, condene al demandado a desalojar la finca objeto de la presente demanda y a dejarla libre y vacua a disposición del arrendador bajo apercibimiento de que caso de no efectuarlo en el plazo previsto se procederá al lanzamiento y desalojo de los ocupantes de la misma, sin prorroga ni miramiento, sin necesidad de otra notificación ulterior que la de la sentencia que acuerde la resolución del contrato y el desalojo de la finca, a cuyo efecto ya se la habrá citado en el momento de realizar el requerimiento, para recibir la notificación de la misma el sexto día siguiente al señalado para la vista, todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada"

Es por todo lo expuesto que se debe considerar cabe estimar el recurso de apelación presentado y en base a ello estimar la demanda presentada en los términos que derivan del suplico de la demanda de los que no consta hubiere modificación en el acto de la vista, incluyendo la condena en costas a la parte demandada en aplicación del principio del vencimiento que se establece en el art. 394.1 LEC, sin que existieren en este caso dudas de hecho o de derecho en lo que es la realidad del impago de las rentas por la instalación petrolífera que es el objeto de estas actuaciones.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación