Sentencia Civil 222/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 426/2022 de 14 de abril del 2023

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

D. Pedro y Dª Dulce presentan demanda de juicio verbal en reclamación de cantidad por importe de 5.000 euros, contra Dª Daniela, en la que exponen:

1. D. Pedro y Dª. Dulce como parte compradora y Dª Daniela, como parte vendedora, en fecha 26 de junio de 2019, suscribieron un contrato de "reserva-compraventa" de vivienda, de la finca sita en Molins de Rei, CALLE000 nº NUM000, con inscripción en el Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Llobregat nº 2, en el tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, finca número NUM004.

2. En el mencionado contrato, se fijó que el importe de la compraventa iba a ser de 187.000 euros, que el contrato de arras penitenciales sería firmado en fecha 22 de julio de 2019, y que los compradores se obligaban a entregar en ese momento el importe del 10% del precio de la vivienda por dicho concepto (cláusula tercera del contrato de reserva).

No obstante, los compradores efectuaron el abono de 5.000 euros a la vendedora en el momento de la firma del contrato de reserva; importe que sería descontado del importe de las futuras arras pendientes de firma (cláusula segunda).

3. En fecha 22 de julio de 2019, ambas partes acordaron prorrogar la formalización del contrato de arras penitenciales hasta el día 30 de julio de de 2019, como máximo, manteniéndose vigentes e íntegras el resto de cláusulas del contrato de reserva firmado en fecha 26 de junio de 2019.

4. Por problemas en la concesión del préstamo hipotecario por parte de las entidades bancarias, el contrato de arras no pudo firmarse puesto que la parte compradora no podía acceder al pago del precio establecido; por ello, se solicitó a la parte vendedora la devolución de los 5.000 euros que se habían adelantado, a lo que se negó la vendedora.

5. El contrato de reserva firmado en fecha 26 de junio de 2019 es un mero contrato por el cual se reserva el inmueble a favor de la parte interesada, sin que ningún importe entregado pueda tener la consideración de arras penitenciales puesto que el contrato de arras no se había firmado todavía,

6. De forma subsidiaria, si se entendiera que puede operar la penalización equivalente al supuesto de arras penitenciales, tal y como recoge la cláusula segunda del contrato de reserva, sería una excepción a la aplicación de la penalización de las arras penitenciales de conformidad con el artículo 621-49 del Codi Civil de Catalunya.

En base a lo anterior, solicitan se dicte sentencia por la que, estimando la demanda, se condene a Dª Daniela a pagar a los actores el importe de 5.000 euros, más los intereses legales, con expresa condena en costas por acreditada temeridad y mala fe y atendiendo a los requerimientos extrajudiciales previos a la demanda.

Dª Daniela se opone a la demanda presentada alegando que resulta meridianamente clara la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arras penitenciales, por lo que solicita se dicte sentencia en la que se desestime la demanda, con imposición de las costas procesales a la parte actora.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda formulada por la representación procesal de D. Pedro y Dª Dulce, contra Dª Daniela y condena a la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 5.000 euros, más el interés legal del referido importe desde la fecha de la interposición de la demanda, interés que se verá incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta el completo pago de la deuda, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de Dª Daniela, interpone recurso de apelacion en el que alega, en síntesis, la valoración indebida de la prueba:

El plazo pactado no se ha cumplido como queda demostrado documentalmente al resultar los escritos bancarios que deniegan la financiación para la compra de la vivienda objeto de este proceso con fecha posterior al plazo pactado.

Aplicación de la Ley sin observar el precepto legal. Olvida la juzgadora que aún admitiendo que los compradores querían cumplir el contrato de arras, debían comunicarlo en el plazo previsto por la legislación.

Se ejecuta la garantía pactada en el contrato de reserva, al no aportarse en el plazo pactado la justificación pertinente de la imposibilidad de financiación de la parte compradora, a tenor de lo que recoge el Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, en su artículo 621-49.

La juzgadora hace una interpretación o análisis incompleto del régimen jurídico de las arras en el Codi Civil de Catalunya.

Tampoco analiza que de los tres justificantes bancarios aportados por la actora sólo hay uno que refiere un importe mientras que en los otros dos no se observa la cantidad solicitada en préstamo.

La entidad financiera se limita a decir que no concede el préstamo a la parte actora pero no indica el importe que deniega, todo ello, fuera del plazo contractual.

Y las arras penitenciales, permiten desistir del contrato perdiendo la parte compradora la cantidad entregada.

Por lo expuesto, solicita se dicte sentencia por la que se acuerde la revocación de la sentencia apelada y se dicte otra por la que se desestimen los pedimentos de la actora, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:

1. El día 26 de junio de 2019, Dª Daniela y D. Pedro y Dª Dulce suscribieron un documento que denominaron CONTRATO DE RESERVA- COMPRA VENTA DE VIVIENDA, documento 1 de la demanda, por el que convinieron:

"Primero.- Doña Daniela se obliga a vender y D. Pedro y Doña Dulce que se obligan a comprar la finca descrita en el antecedente I, en estado de libre de cargas y de arrendamientos, como cuerpo cierto, con cuanto le sea de principal, accesorio, integrante y dependiente y al corriente de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, por el precio de 187.000 euros más impuestos.

Segundo.- D. Pedro y Doña Dulce realizan en el día de hoy transferencia a Doña Daniela al número de cuenta NUM005 a cuenta y como arras o señal de la compra- venta futura, la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €.-) que perderá si se incumpliera lo convenido por las partes en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.

No obstante lo anterior, siguiendo el Libro IV del Código Civil de Cataluña Ley 3/2017 de 15 de febrero de 2018, cuando los incumplimientos citados en este artículo se debieran a la imposibilidad de la compradora de atender las obligaciones asumidas en este contrato por haberle sido denegada la concesión para constituir una nueva hipoteca en como mínimo tres entidades más distintas. La indicada resolución no podrá comportar la retención de pago alguno de los efectuados por la compradora, a quién la vendedora se los deberá devolver íntegramente, aunque sin interés alguno, en el plazo máximo de un mes".

Tercero.- D. Pedro y Doña Dulce se obligan a entregar el resto de la entrada (10% del precio de la vivienda) 13.700 euros el día de la firma del contrato de arras penitenciales, que será el 22 de julio de 2019 por acuerdo de las dos partes. El resto del precio a entregar, hasta el valor total, se entregará en el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta donde se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio".

2. El día 22 de julio de 2019, Dª Daniela y D. Pedro y DOÑA Dulce firmaron un segundo documento que denominaron ANEXO DEL CONTRATO DE RESERVA DE 26 DE JUNIO DE 2019, documento número 2 de la demanda, en el que acordaron:

" LA PROPIEDAD recibió en fecha 26 de junio de 2019 de los FUTUROS COMPRADORES el importe de CINCO MIL EUROS (5.000 €) en concepto de RESERVA, de acuerdo con el artículo 1.454 del Código Civil , así como el artículo 621.8 y 621 . 49 del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, modificado por la Ley 3/2017, de 15 de febrero , por la futura COMPRAVENTA de la finca sita en la CALLE000, número NUM000, de MOLINS DE REI, descrita en la ANTECEDENTES manifestación primera.

SEGÚN CONVENIENCIA EN EL PUNTO TERCERO FIRMADO EL 26 DE JUNIO DE 2019 PACTAN ANEXO:

El CONTRATO DE RESERVA tendrá una vigencia hasta la formalización del CONTRATO DE ARRAS PENITENCIARIAS que tendrá lugar como máximo el 30 de julio de 2019.

El resto de clausulas y pactos contemplados en el CONTRATO DE RESERVA formalizado en fecha 26 de junio de 2019 entre las partes se mantienen vigentes e íntegras en su contenido".

3.- El día 22 de julio de 2019, Dª Micaela (comercial de la Inmobiliaria IRUBURU Arquitectura, Proyectos e Ingeniería S.L.) remitió un correo electrónico a D. Pedro, a Dª Dulce y a Dª Daniela, adjuntando anexo al contrato de reserva para cambiar la fecha de firma del contrato de arras, fijando la fecha de firma del contrato de arras al día 29 de julio de 2019, por cuanto los compradores otorgaban escritura pública de compraventa de su vivienda el día 25 de julio de 2019, documento 3 de la demanda.

4.- El día 24 de julio de 2019, Dª Micaela envió un correo electrónico a D. Pedro, Dª Dulce y Dª Daniela, adjuntando el borrador del contrato de arras, fijando como fecha tope para la firma de las escrituras el día 30 de septiembre de 2019, por " tema de la hipoteca de los compradores, y alquiler Daniela", documento 4 de la demanda.

5.- El día 28 de junio de 2019, Dª Micaela dirigió un correo electrónico a BANCO BILBAO VIZACAYA ARGENTARIA S.A. adjuntando documentación de la hipoteca de los compradores, indicando como fecha de la firma de la escritura pública de compraventa de la vivienda a finales de agosto de 2019, documento 5 de la demanda.

6. En fechas 2 y 4 de julio de 2019, Dª Micaela mandó dos nuevos correos electrónicos a BANCO BILBAO VIZACAYA ARGENTARIA S.A. solicitando se pusieran en contacto para el tema de la financiación, documento 7 de la demanda.

7.- El día 30 de julio 2019, Dª Micaela se dirigió a BANCO DE SABADELL S.A. solicitando condiciones de financiación, adjuntando documentación y especificando que corría prisa, documento 7 de la demanda.

8.- El día 30 de agosto de 2019, CAIXABANK S.A. comunicó la no concesión del préstamo hipotecario, documento 6 de la demanda.

9. El día 6 de agosto de 2019, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. comunicó la no denegación de la solicitud del préstamo hipotecario, por importe de 167.000 euros, documento 6 de la demanda.

10.- Asimismo, BANCO DE SABADELL S.A. comunicó la imposibilidad de conceder el préstamo hipotecario por importe de 167.000 euros, documento 6 de la demanda.

11.- Con fecha 5 de agosto de 2019, el letrado de los compradores se dirigió a Dª Micaela preguntando si la vendedora iba a reintegrar la cantidad entregada como reserva.

12.- En fecha 7 de agosto de 2019, el letrado de los compradores se dirigió a Dª Micaela adjuntando certificación del BANCO DE SABADELL S.A. y certificado de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. relativos a la denegación de la financiación.

13.- El día 19 de septiembre de 2019, el letrado de los compradores requirió a Dª Micaela la entrega del depósito.

TERCERO.- Arras. Desistimiento. Previsión de financiación por tercero.

D. Pedro y Dª. Dulce alegaban en su demanda que los demandantes y la demandada suscribieron, en fecha 26 de junio de 2019, contrato de "reserva-compraventa" de vivienda, actuando los actores como parte compradora, y Dª Daniela como propietaria y parte vendedora, con respecto de la finca sita en Molins de Rei, CALLE000 nº NUM000, con inscripción en el Registro de la Propiedad de Sant Feliu de Llobregat nº 2, en el tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, finca número NUM004.

En el supuesto enjuiciado, fijado como hecho controvertido la naturaleza jurídica del documento suscrito entre las partes el día 26 de junio de 2019, si como un contrato de reserva o como un contrato de arras penitenciales, la juez de primera instancia lo califica como de arras penitenciales. Este pronunciamiento no ha sido impugnado por la parte demandante por lo que ha devenido firme.

Por ello, debemos partir del hecho, como alegaba la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, que el documento firmado el día 26 de junio de 2019, por Dª Daniela, D. Pedro y Dª Dulce es un contrato de arras penitenciales.

De lo anterior se infiere que, en este caso, el abono de las arras pactadas, correspondiente al 10% del precio pactado (187.000 euros) debía realizarse en dos pagos, el primero de 5.000 euros y el segundo de 13.700 euros.

A partir de aquí procede analizar si ha existido incumplimiento de la parte compradora por haber desistido con posterioridad al plazo pactado, lo que justifica que la parte vendedora haga suyo el importe de aquéllas.

Sostiene la parte apelante que el plazo pactado no se ha cumplido al resultar de los escritos bancarios que deniegan la financiación para la compra de la vivienda objeto de este proceso, con fecha posterior al plazo pactado.

Por lo tanto, la cuestión controvertida queda fijada en si el desistimiento de los compradores se ha producido fuera del plazo pactado y si se ha justificado fuera del plazo pactado la negativa de las entidades bancarias a conceder la financiación hipotecaria.

El artículo 621-8 de Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto, ARRAS, indica:

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.../...".

Y el artículo 621-49 de Codi Civil de Catalunya, Previsión de financiación por tercero, dispone:

" 1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Partiendo, como se ha dicho, del pronunciamiento firme de que el documento de 26 de junio de 2019, contiene un pacto de arras penitenciales, de ello se desprende que las partes pactaron que el abono de las arras, correspondiente al 10% del precio de la compraventa (187.000 euros) debía realizarse en dos pagos, el primero de 5.000 euros y el segundo de 13.700 euros.

En cuanto al primer pago de 5.000 euros, el día 26 de junio de 2019, Dª Daniela y D. Pedro y Dª Dulce, documento 1 de la demanda, pactaron:

"Segundo.- D. Pedro y Doña Dulce realizan en el día de hoy transferencia a Doña Daniela al número de cuenta NUM005 a cuenta y como arras o señal de la compra-venta futura, la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €.-) que perderá si se incumpliera lo convenido por las partes en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores.

No obstante lo anterior, siguiendo el Libro IV del Código Civil de Cataluña Ley 3/2017 de 15 de febrero de 2018, cuando los incumplimientos citados en este artículo se debieran a la imposibilidad de la compradora de atender las obligaciones asumidas en este contrato por haberle sido denegada la concesión para constituir una nueva hipoteca en como mínimo tres entidades más distintas. La indicada resolución no podrá comportar la retención de pago alguno de los efectuados por la compradora, a quién la vendedora se los deberá devolver íntegramente, aunque sin interés alguno, en el plazo máximo de un mes".

T ercero.- D. Pedro y Doña Dulce se obligan a entregar el resto de la entrada (10% del precio de la vivienda) 13.700 euros el día de la firma del contrato de arras penitenciales, que será el 22 de julio de 2019 por acuerdo de las dos partes. El resto del precio a entregar, hasta el valor total, se entregará en el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta donde se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio".

En el documento número 2 de la demanda, ANEXO DEL CONTRATO DE RESERVA DE 26 DE JUNIO DE 2019, se pactó:

"El CONTRATO DE RESERVA tendrá una vigencia hasta la formalización del CONTRATO DE ARRAS PENITENCIARIAS que tendrá lugar como máximo el 30 de julio de 2019.

El resto de clausulas y pactos contemplados en el CONTRATO DE RESERVA formalizado en fecha 26 de junio de 2019 entre las partes se mantienen vigentes e íntegras en su contenido".

Las cláusulas primera, segunda y tercera del documento 1 de la demanda, establecen con claridad:

1. Los compradores entregan la cantidad de 5.000 euros que perderán si incumplen lo convenido por las partes en el presente documento, salvo que el incumplimiento se deba a la imposibilidad de la compradora de atender las obligaciones asumidas en este contrato por haberle sido denegada la concesión para constituir hipoteca como mínimo en tres entidades distintas.

En este caso, la indicada resolución no podrá comportar la retención de pago alguno de los efectuados por la compradora, a quién la vendedora se los deberá devolver íntegramente, aunque sin interés alguno, en el plazo máximo de un mes.

2. Los compradores se obligan, por acuerdo de las dos partes, a entregar el resto de las arras (13.700 euros) hasta completar el 10% del precio de la vivienda el día 22 de julio de 2019.

3. El resto del precio a entregar, hasta el valor total de 187.000 euros, se entregará en el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta donde se producirá simultáneamente al pago del expresado resto del precio.

Las cláusulas expuestas contienen una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión a los compradores de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda.

Esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso, los compradores, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia.

El artículo 621.49.1 del Codi Civil de Catalunya habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero como se aprecia en las referidas cláusulas, en el documento de 26 de junio de 2019 no se estableció plazo alguno para que los compradores justificaran la denegación de la financiación.

El único plazo pactado viene referido a la fecha de formalización del contrato de arras (que completa al primero) el día 22 de julio de 2019 y en el ANEXO de fecha 22 de julio de 2019, ambas partes acordaron prorrogar la formalización del contrato de arras penitenciales y entrega del 10% del precio de la vivienda hasta el día 30 de julio de de 2019, como máximo, manteniéndose vigentes e íntegras el resto de cláusulas del documento firmado en fecha 26 de junio de 2019.

Esto es, el segundo documento, ANEXO, modificaba el primero únicamente en cuanto a la fecha la firma del resto de las arras penitenciales, prorrogándose el plazo hasta el día 30 de julio de 2019.

Pero no se había pactado un plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, hablándose en los correos electrónicos de finales de septiembre de 2019.

Es decir, en caso de denegación de financiación hipotecaria, justificada por tres entidades distintas, operaba la condición resolutoria que, en el contrato de referencia, no quedaba sujeta a un plazo específico.

Por lo tanto, la cuestión se concreta en determinar si la fecha límite para justificar documentalmente la denegación del préstamo hipotecario coincidía con la fecha acordada para la suscripción del contrato de arras, que primero se fijó el día 22 de julio de 2019 y posteriormente se prorrogó hasta el día 30 de julio de 2019.

Y, ante la ausencia de plazo legal fijado a los efectos de acreditar documentalmente la denegación de financiación hipotecaria, no es posible alcanzar la conclusión pretendida por la parte apelante que dicho plazo coincidía con la fecha pactada para la suscripción del contrato de arras y que, en consecuencia, el plazo para justificar la negativa por parte de tres entidades de crédito distintas a conceder la financiación finalizaba el día 30 de julio de 2019.

Y ello por lo siguiente:

1. Como se ha dicho, las cláusulas trascritas no prevén plazo alguno para presentar el justificante de tres entidades bancarias denegando la financiación.

2. El articulo 621.49 de Codi Civil de Catalunya contempla la posibilidad del desistir del contrato de compraventa y se está refiriendo a la fase de consumación del contrato, esto es, prevé la posibilidad de que no se pueda realizar la operación -la consumación del contrato mediante la elevación a público del contrato de compraventa- y en el supuesto enjuiciado ni siquiera se había fijado fecha para la firma de la escritura de compraventa.

Así, en el correo electrónico de 24 de julio de 2019, enviado por Dª Micaela a D. Pedro, Dª Dulce y a Dª Daniela, adjuntando el borrador del contrato de arras, que no llegó a ser firmado, se hacía referencia, como fecha tope para la firma de la escritura pública de compraventa, el día 30 de septiembre de 2019, pero no se había fijado fecha para el otorgamiento.

Finalmente, en el presente caso, ha quedado probado que la financiación se denegó por tres entidades bancarias: CAIXABANK S.A., BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. y BANCO DE SABADELL S.A. (documento número 6 de la demanda).

Y por burofax de fecha 7 de agosto de 2019, el letrado de los compradores se dirigió a Dª Micaela adjuntando certificación del BANCO DE SABADELL S.A. y certificado de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A. relativos a la denegación de la financiación.

Para terminar, no puede entenderse que la no obtención de la financiación fuera consecuencia de una actuación negligente por parte de los compradores.

Por lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.

CUARTO.- Costas.

Al desestimarse el recurso las costas de esta instancia han de imponerse a la parte apelante por imperativo del artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,