Sentencia Civil 297/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 567/2021 de 16 de junio del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio.

1.- Conde & Llomar S.L. formuló en su día demanda contra MK Premium S.L. ejercitando, al amparo del art. 1.101 CC, acción de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, todo ello en reclamación de la cantidad de 228.539,66 euros más costas.

La entidad actora expone que el 18 de julio del 2016 las partes suscribieron un contrato de arras y que el 11 de noviembre del 2016 otorgaron la correspondiente escritura de compraventa. El objeto de la operación eran cinco inmuebles situados respectivamente en las plantas 1ª a 5ª del edificio de la calle Comtal nº 22 de Barcelona y el precio alzado la cantidad de 875.000 euros.

Entiende Conde & Llomar S.L. que se ha producido por parte de la vendedora un incumplimiento de lo pactado en los siguientes aspectos:

(i) Se debían entregar cinco viviendas sin cédula de habitabilidad pero aportándose, a los efectos de su posterior obtención, el certificado de habitabilidad emitido por un técnico competente. Sin embargo, el uso de la finca reconocido administrativamente no era el residencial sino el de actividad industrial-comercial, no habiéndose informado a la adquirente que debía tramitar un permiso municipal de cambio de uso. A tal fin, habría tenido que redactarse un proyecto técnico conllevando varios cambios en el edificio y, en concreto, la demolición de la vivienda de la planta quinta.

(ii) La vendedora se obligó en el contrato de arras a ejecutar obras de acceso a las viviendas mediante una portería y un vestíbulo, todo ello en base a unos planos que acompañaban al documento contractual. Sin embargo, ocultó a la compradora que el Ajuntament le había requerido ciertas modificaciones de modo que finalmente se ejecutó la obra en base a unos planos diferentes. La consecuencia fue que se ampliaron las dimensiones del acceso y se redujo la fachada del local.

La actora denuncia el daño emergente y el lucro cesante sufridos como consecuencia de los incumplimientos de la contraria que valora globalmente en el importe reclamado en el procedimiento.

2.- La entidad MK Premium S.L. reconoce en su contestación los hechos base de la relacion contractual que le vincula a la demandante. Sin embargo, afirma que la actora es una sociedad que se dedica a la compraventa de inmuebles y que gira con el nombre Decon Group que se anuncia como un grupo de empresas que se dedican a la adquisición de viviendas para su posterior rehabilitación con el consiguiente aumento de su valor y cuyos profesionales tienen amplia experiencia y formación en el sector inmobiliario a nivel de inversión y de reforma.

Señala la demandada que la oferta de venta realizada se refería a la totalidad del edificio de la c/ Comtal nº 22 con indicación de que la referencia catastral y registral era única (constituía solo una finca) así como que el uso era industrial/almacén. Sostiene que la compradora visitó el edificio en varias ocasiones acompañada de técnicos de su confianza; que fue informada y conocía que la entidad de la planta quinta no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad así como que debía otorgarse la escritura de obra nueva y efectuarse la división horizontal. Y que Conde & Llomar S.L. aceptó de forma expresa el estado físico, jurídico y urbanístico de las fincas con pleno conocimiento de que no disponían de cédula de habitabilidad. Por estas razones, niega MK Premium S,.L. la existencia de incumplimiento contractual por el cambio de uso y en el mismo sentido se manifiesta en relación a las obras de acceso al edificio. Por último, la demandada se muestra disconforme con la valoración de la indemnización fijada de contrario.

SEGUNDO.- La sentencia y el recurso de apelación.

3.- La sentencia dictada en primera instancia acoge parcialmente los pedimentos de la demanda y condena a MK Premium S.L. a indemnizar a la actora la cantidad de 110.455,98 euros. La juzgadora de instancia rechaza la existencia de incumplimiento contractual de la vendedora en relación a las obras de acceso al edificio pero sí la reconoce por la necesaria tramitación administrativa del cambio de uso del inmueble; por la falta de condiciones de habitabilidad de la planta primera que conllevó la necesidad de negociar un acuerdo con el Arquebisbat de Barcelona con el consiguiente coste para poder llevar a cabo la demolición del almacén vecino; y, finalmente, por la imposibilidad de entrega de la entidad de la planta 5ª que tuvo que ser demolida de acuerdo con la Ordenanzas Metropolitanas de Edificación al constituir un volumen no consolidado.

4.- La entidad apelante se alza contra la sentencia considerándola no conforme a derecho. Insiste la recurrente, en esencia, en las mismas alegaciones efectuadas en su contestación relativas a la ausencia de incumplimiento contractual por su parte, alegaciones que, entiende, quedan suficientemente acreditadas en el procedimiento, entendiendo por ello que la Juzgadora de instancia incurre en un error en la valoración de la prueba. Así, MK Premium S.L. defiende, en esencia, que la demandante, entidad profesional especializada en el sector inmobiliario, con amplia formación y experiencia, estaba informada y tenía que conocer el estado físico, jurídico y urbanístico de la finca que adquiría así como el uso reconocido en la legalidad administrativa. Por tanto, considera la apelante que ningún incumplimiento contractual puede serle imputado.

Por su parte, la apelada defiende la corrección de los argumentos y conclusiones fijados en la sentencia impugnada cuya confirmacion solicita, reiterándose, en esencia, en los agumentos expuestos en la demanda.

TERCERO.- La existencia o no de incumplimiento contractual por el cambio de uso del inmueble. El carácter de la compradora de profesional del sector inmobiliario.

5.- Al abordar el análisis de la cuestión principal planteada en la apelación resulta necesario y conveniente dejar constancia de los siguientes datos que constan en autos:

(i) Conde & Llomar S.L. es una sociedad mercantil que se constituyó mediante escritura pública de 6-10-2015 (el documento obra en el expediente municipal nº NUM000). El objeto social consta en el art. 2 de los estatutos que fija como actividad principal " la compraventa de inmuebles y la adquisición, enajenación, tenencia, disfrute, promoción, parcelación, urbanización, construcción por cuenta propia o de terceros, rehabilitación, reformas, administración, intermediación y corretaje inmobiliario, y arrendamiento no financiero de toda clase de inmuebles y terrenos, sean rústicos o urbanos, y tanto viviendas de protección oficial como libres, locales comerciales, aparcamientos, amarres portuarios y naves industriales". Dos de los socios y representantes legales de la entidad en calidad de administradores, consejeros o apoderados (don Alejandro y don Alexis) ostentan, según la escritura, la cualificación de directivos de gestión inmobiliaria. El Sr. Alexis es el que interviene en nombre de la entidad en las arras penitenciales y el Sr. Alejandro en la compraventa.

(ii) En la vista, el legal representante de la entidad actora, Sr. Alexis, reconoce que la sociedad pertenece al grupo de empresas Decon Group que está especializada en la compraventa de viviendas para su rehabilitación y que únicamente de forma puntual se dedica a la obra nueva. Es la entidad DG (Sr. Alexis) la que formula la oferta de compra el 22-6-2016 (doc. 5 contestación). Se publicita (doc. 1 contestación) como "un grupo de empresas joven especializado en la compra de inmuebles, tanto viviendas como edificios para su posterior rehabilitación, generando así un aumento de valor de estos activos". Y además se especifica en esa publicidad que " todos los profesionales que forman Decongroup, tanto industriales como técnicos, administrativos y comerciales, acumulan una amplia experiencia y formación en el sector inmobiliario tanto a nivel de inversión como de reforma". Por otra parte, el Sr. Alexis indica también que la empresa y DG disponen de un grupo externo de técnicos (arquitectos, ingenieros, industriales, decoradores) que pueden asesorarla y colaborar en sus proyectos y operaciones.

(iii) En la ficha catastral del inmueble se reflejaba la existencia de una única finca con un uso industrial (doc. 4 contestación). El edificio de la c/ Comtal nº 22 constituía también una única finca registral que se describía en el Registro de la Propiedad como una casa con una tienda en la planta baja y cuatro pisos altos (doc. 5 contestación). En la publicidad de MK Premium S.L. se indica que estamos ante un edificio con 5 entidades (plantas 1 a 5) a reformar. Se define el uso de esas entidades como de vivienda (ese es el proyecto que se publicita como muestra), se ofrece su superficie respectiva y se indica su situación arrendaticia. Sin embargo, acompaña a la publicidad la ficha catastral a la que ya se ha hecho referencia especificándose además en la misma que los elementos construidos tienen la calificación de almacenes (doc. 2 demanda). La misma información, en fin, consta en la publicidad del local comercial de la planta baja (doc. 3 demanda). La descripción catastral no será modificada hasta el 1-1-2018 (anexo 9 del informe pericial de la demanda).

(iv) El 18-7-2016 se formaliza el documento de promesa de venta y de arras penitenciales (doc. 4 demanda). En este contrato, MK Premium S.L. admite no ostentar la titularidad de la finca y aclara que ha formalizado un contrato de arras con el propietario. La descripción del edificio se ajusta a la que consta en el Registro de la Propiedad que tiene bastante antigüedad. Se indica en esa descripción que existen dos puertas a la calle, una de acceso a la tienda (local de la planta baja) y otra que da a una "escalerilla" para subir a los pisos. Sin embargo, la realidad constructiva es diferente porque desde la calle solo existe un acceso que da al local comercial. Se acuerda por las partes que, coincidiendo con el otorgamiento de la escritura de compraventa el día 10 de octubre del 2016, se formalizará la escritura de ampliación de obra nueva, adecuación a la realidad y división en propiedad horizontal de modo que resultaran seis entidades (los bajos y 5 viviendas). En la cláusula 4ª, bajo la rúbrica "situación física y jurídica", se especifica que "el futuro comprador declara aceptar el estado físico, jurídico y urbanístico de las fincas objeto de compraventa". Se reconoce que no existe cédula de habitabilidad pero la vendedora asume el compromiso de entrega "del certificado de habitabilidad emitido por técnico competente a efectos de su obtención".

(v) El 10-10-2016 se otorga por la vendedora la escritura de ampliación de obra nueva, adecuación a la realidad y división en propiedad horizontal (doc. 5 demanda). Se fijan seis entidades, un local en la planta baja y cinco viviendas (una en cada planta alta). La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Y el 8-11-2016 las partes suscriben la escritura de compraventa (doc. 1 demanda). Se trasmiten en bloque las cinco entidades como un cuerpo cierto y por un precio de 875.000 euros. Se describen las entidades como departamentos. En la cláusula 5ª se reproduce lo estipulado en la 4ª del documento de arras en relación a la aceptación por la compradora del estado de las fincas y a la inexistencia de cédula de habitabilidad; y se insiste en que se entregará un certificado emitido por técnico competente a los efectos de poderse obtener la cédula, como exige el art. 132 a) de la Llei 8/2007 d'Habitatge. Como anexo de la escritura consta de nuevo la ficha catastral ya mencionada y los cinco certificados técnicos que emite la Sra. Arquitecta Carolina. En cada uno de los documentos se indica que "per part de la propietat sŽha acreditat documentalment la condició administrativa com a habitatge de l'entitat objecte d'aquest informe". Y se reconoce que las viviendas no cumplen los requisitos de habitabilidad fijados por la legislación vigente pero que podría obtenerse la cédula una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias de acuerdo con el Decret 141/2012.

(vi) La documentación acreditativa de la condición administrativa de vivienda a la que hacen referencia los certificados de la Sra. Carolina no se aporta a los autos. La mujer, empleada entonces de la demandada y con evidente interés directo en el objeto del pleito, expone en la vista que el edificio tenía más de 100 años de antigüedad. Afirma que la documental a la que se acaba de hacer mención es el contenido del Archivo Municipal Histórico al que acudió y en el que pudo observar unos planos originales en los que constaba que las entidades de las plantas altas eran viviendas, no habiéndose tramitado en el Ajuntament ningún cambio de uso. Además, antiguamente existía desde la calle un acceso a la tienda- local y otro a los pisos altos. Sostiene que no existe relación entre la licencia de actividad y el uso del inmueble, y añade que en el catastro aparecían como locales pero que en muchos casos existen discordancias entre ese archivo público y la realidad. Afirma esta profesional que en el 2016 el uso era de almacén (industrial) pero que ella certificó que antiguamente había sido una vivienda cuya construcción es anterior a 1984. En la misma línea se pronuncia la Sra. Edurne, gerente de MK Premium S.L. que suscribió las arras y la compraventa si bien afirma que la última palabra en todas las actuaciones la tenía la dirección de la empresa. Sostiene esta testigo que la compradora tuvo pleno acceso al inmueble (lo visitó en varias ocasiones con ingenieros y arquitectos) y a toda la documentación de la que disponían.

(vii) El legal representante de Conde & Llomar S.L., Sr. Alexis, admite en la vista que visitó el edificio antes de la compraventa y que constituía una única finca registral. Afirma que las plantas estaban llenas de trastos pero que por lo que pudo ver no había en ellas cocinas ni baños. Reconoce que pudo verificar la ficha catastral en la que se reflejaba que las entidades tenían la catalogación de almacenes pero añade que lo que la vendedora trasmitía eran viviendas. También visitó el inmueble el Sr. Urbano que es el tasador que actuó para el Banco Popular Español S.A. a efectos de la financiación. Afirma este señor que en los bajos había un local y que las plantas superiores eran diáfanas sin que existieran cocinas en ellas. El único acceso existente desde la calle era por el local. Expone, en fin, este testigo, que cree que valoró las entidades (1 a 4) como vivienda porque ese uso resultaba posible según la normativa como también lo era el comercial.

(viii) Tras la adquisición del edificio, la entidad demandante encargó un proyecto de reforma que incluía la consolidación de la estructura, la actuación en las fachadas y en la cubierta, así como la posibilidad de instalación de un ascensor. Así lo afirman el legal representante de la actora y el Sr. Jose Luis que es el técnico que elaboró el proyecto. El profesional expone que actuó en base a la documental (planos, certificados) que se le entregó y añade que no efectuó comprobaciones ni verificaciones sobre legalidad administrativa porque no era esa su función, de ahí que desconociese que la construcción de la quinta planta era un volumen disconforme. La demandante pretendía ejecutar el proyecto mediante un simple "assabentat" municipal (comunicado de obras). Sin embargo, como expone en la vista la Sra. perito Frida, el Ajuntament consideró que debía solicitarse una licencia mayor de obras dado que la actuación era global porque afectaba a muchos puntos en todo el edificio. Por este motivo, la entidad municipal emitió en el exediente nº NUM000 un avís d'ineficàcia (documento nº 6 de la demanda fechado el 27-2-2017) y posteriormente (11-5-2017) una declaració d'ineficàcia en la que se exigía la tramitación de obra mayor. Además, en el documento se indica que "el darrer ús conegut de la finca ha estat la de magatzem vinculat al comerç de la planta baixa. Atés que recentment s'han desvinculat les plantes pis de la planta baixa, caldrà concretar quin será el destí de les obres que es proposen i l'ús dels espais resultants de la segregació". Y advierte la entidad municipal que, caso de producirse el cambio de la situación respecto de la existente, el proyecto deberá justificar el cumplimiento de toda la normativa vigente relativa al nuevo uso.

(ix) Existe un segundo expediente administrativo con el nº NUM001 motivado por el nuevo proyecto presentado por la entidad demandante para la modificación del uso del edificio y la obtención de la licencia de obra mayor. Consta en este expediente el informe favorable fechado en junio del 2018 y el decreto de concesión de la licencia de fecha 13-7-2018. También consta en autos un informe técnico del Ajuntament de Barcelona fechado el 16-6-2017 que recoge el historial de expedientes administrativos de la finca desde 1815 (doc. 10 demanda), lo que se detalla también en la pericial de la demanda. El contenido del informe municipal se recoge de forma extensa y minuciosa en el punto 7º del fundamento jurídico segundo de la sentencia de instancia al que ahora procede remitirse para evitar ociosas repeticiones. Baste indicar que en el informe se reseña que la finca tiene el aspecto propio de un edificio comercial y que ese es el uso que se le ha dado al menos desde 1982 como salón recreativo y desde 1994 como espacio de diseño y venta de ropa.

(x) La Sra. Frida declara en la vista que las entidades de los pisos altos del edificio de autos no podían certificarse como viviendas porque no resultaba posible acreditar que ostentasen esa naturaleza desde un punto de vista administrativo. Afirma que en el Archivo Municipal Histórico no consta en ningún sitio el carácter de viviendas de esos elementos. Expone la Sra. perito de forma razonable y racional, tras haber consultado a los técnicos municipales, que en los planos antiguos se habla de "pisos", concepto que únicamente indica niveles (plantas) no usos de los inmuebles. Y añade que en esa documentación gráfica no se dibujan las entidades como viviendas. Indica la profesional que existe desde 1996 una licencia de actividad de almacen vinculada al local de la planta baja y que no se ha producido en ningún momento un cambio de uso de modo que entiende, de forma lógica, que en origen las entidades no podían ser viviendas.

A la vista de todo lo anterior valorado en conjunto debe concluirse que Conde & Collmar S.L. puede ser considerada una entidad profesional con alta formación y experiencia en el sector inmobiliario y además especializada en el campo de la rehabilitación y reforma de inmuebles antiguos. A lo anterior hay que añadir que la sociedad disponía de un grupo de asesores externos (arquitectos, ingenieros etc...) a los que podía acudir para informarse sobre cuestiones técnico-jurídicas también en el ámbito administrativo. Por otra parte, al visitar el edificio su representante pudo comprobar que tenia aspecto de edificio comercial, que el único acceso existente a las plantas altas era a través del local de la planta baja y que los pisos eran diáfanos (el primero de ellos destinado a almacén) y no constaban con las instalaciones propias de una vivienda (por ejemplo, cocinas). Además, todo el edificio constituía una única finca registral y catastral y en la publicidad de la vendedora se incluía la ficha del Catastro, elemento informativo relevante, como reconoce la Sra. Frida, que el representante de la empresa actora admite que vió, y en la que se indicaba que el uso era industrial y que los elementos construidos (plantas baja y 1ª a 4ª) eran almacenes. Así las cosas, la entidad tenía que conocer que las plantas del edificio únicamente podrían comercializarse como vivienda si el uso reconocido por la legalidad administrativa era el residencial. Y los datos mencionados deberían haberla alertado de la seria posibilidad de que el uso real no fuera ese sino el comercial-industrial, lo que obligaría a tramitar en el Ajuntament un expediente de cambio de uso con las consecuencias inherentes. La situación jurídica y urbanística exacta de las entidades, por otra parte, resultaba fácilmente comprobable por la empresa, como señala en la vista la Sra. perito, simplemente efectuando una consulta de verificación en el Ajuntament o solicitando a la vendedora la exhibición de los documentos que, según los certificados de la Sra. Carolina, acreditaban el carácter administrativo de las viviendas, actuación que se estima que entra dentro de la diligencia que cabe exigir a un empresario y más aun cuando se trata de un profesional especializado en la materia. Sin embargo, la entidad actora nada hizo en este sentido limitándose a suscribir las arras y, tras la escritura de obra nueva y división horizontal, también la compraventa por el precio global pactado y a aceptar de forma expresa el estado físico, jurídico y urbanístico de las entidades sin efectuar la menor comprobación y, por tanto, asumiendo el correspondiente riesgo. Así las cosas, se estima que no cabe en este ámbito apreciar ninguna responsabilidad por parte de la vendedora. En este sentido y en un supuesto similar puede citarse la STS 23-6-2015.

CUARTO.-La responsabilidad contractual por la demolición de la entidad de la planta quinta del edificio.

6.- En la sentencia de instancia, al final del fundamento jurídico segundo -punto 2-, se indica que la entidad de la planta quinta era una construcción precaria que había tenido un uso auxiliar. Afirma el Sr. Alexis en la vista que era un trastero (valoración que confirma el Sr. Urbano) y reconoce que sabía que estaba fuera de ordenación si bien añade que consideraba que quedaría legalizada con la inscripción registral de la obra nueva. Se trata, como reseña la Sra. Carolina en la vista, de un volumen disconforme que la profesional considera estaba consolidado por el transcurso de muchos años desde su construcción. Sin embargo, discrepa de esta última consideración la Sra. Frida que entiende que se trata de un volumen disconforme porque no se ajusta a la normativa vigente y que no está consolidado. En el mismo sentido se pronuncia el tasador Sr. Urbano que no tuvo en cuenta ese elemento en su valoración del edificio precisamente por la falta de legalidad del mismo. Por último, el informe municipal ya citado de 16-6-2017 indica que esta construcción no está amparada por ninguna licencia de obras; que no consta en el Catastro ni en el Registro de la Propiedad; que es de sencilla ejecución y naturaleza auxiliar, y, por último, que aparentemente estaba pensada para alojar instalaciones o un trastero. El carácter accesorio y no principal de este elemento se desprende también de la propia escritura de compraventa en la que se le adjudica un valor de 25.000 euros lo que supone menos del 3 % del precio global (875.000 euros) y del 12,5 % del valor (más de 200.000 euros) que se adjudica a cada una de las otras entidades

7.- MK Premium S.L. se obligó a entregar la construcción de la planta quinta que calificó de vivienda en la escritura de obra nueva y que, si bien no disponía de cédula de habitabilidad, se certificó que resultaba posible su obtención tras las correspondientes obras de reforma y rehabilitación. Ocurre que la construcción sí fue entregada a la demandante pero que, con posterioridad, se vio obligada a su demolición por tratarse de un elemento ilegal desde el punto de vista de la normativa administrativa y urbanística. Así, como explica la Sra. Frida, el expediente de cambio de uso para obtener el residencial conllevó que se aplicase a los elementos del edificio la normativa de habitabilidad vigente en aquel momento (años 2017-2018) lo que suposo la obligación de derribo de la construcción de la quinta planta. Ya se ha dicho en el anterior fundamento jurídico que Conde & Llomar S.L., como profesional especializado del sector, debió conocer o cuanto menos pudo fácilmente haber conocido la problemática del uso administrativo del inmueble (industrial/comercial) de haber actuado con la diligencia que le era exigible. Aun así, es evidente que la compradora sufrió un perjuicio económico (daño emergente) porque abonó 25.000 euros por la entidad y además otros 11.707,88 euros en concepto de coste de demolición de la misma. Ahora bien, el Sr. Alexis reconoce en la vista que el uso privativo de la terraza de la planta 5ª se adjudicó finalmente a la vivienda de la 4ª de modo que el valor en venta de esta última entidad se vió incrementado en unos cuarenta o cuarenta y cinco mil euros. De este modo, la demandante pudo enjugar el gasto sufrido de manera que no se le ha producido ningún daño emergente. Por otra parte, en fin, no puede hablarse de lucro cesante por la imposibilidad de comercialización de la entidad de la planta 5ª porque esa situación no la motivó un acto u omisión negligente de la vendedora que pudiera suponer incumplimiento contractual sino que vino impuesta por la normativa administrativa vigente que, se insiste, Conde & Llomar S.L. debía conocer o que pudo fácilmente haber conocido de haber sido diligente. Así las cosas, se estima que no procede declarar ninguna responsabilidad de la vendedora por este motivo.

QUINTO.- La responsabilidad contractual por la falta de habitabilidad de la entidad de la planta 1ª del edificio.

8.- Tal y como ha quedado expuesto en el fundamento anterior, la entidad vendedora se obligó a entregar las entidades de las diferentes plantas que, según el certificado técnico aportado, podrían obtener la cédula de habitabilidad tras efectuarse las correspondientes obras de reforma o rehabilitación. Sin embargo, en el caso de la entidad de la planta primera las condiciones de habitabilidad no se cumplían. En efecto, de acuerdo con lo que expone la perito Sra. Frida, existía un volumen construido (un almacén) en la parte posterior propiedad del Arquebisbat que impedía la ventilación exigida por la normativa al no cumplirse las distancias legalmente previstas. La normativa aplicable, ya se ha dicho, era la vigente en el momento del cambio de uso y se basaba en la superficie del inmueble no en su distribución interna. Así, en la licencia de obras se impuso la demolicion de ese volumen.

9.- La Sra. Carolina, por su parte, indica que la planta 1ª resultaba habitable si se configuraba como un espacio diáfano. Pero admite que podría no serlo si se efectuase una distribucion interior con ubicación de habitaciones en la parte posterior. Pues bien, la entidad se entregaba sin ningun tipo de condicionante en relación a su posible distribución interior y, de hecho, en la publicidad de la demandada (doc. 2 demanda) se incluían varias propuestas gráficas posibles de reforma de las entidades y, en una de ellas, los dormitorios se ubicaban en la parte posterior de las viviendas mientras el salón-comedor daba a la calle Comtal. Así las cosas, Conde & Llomar S.L. se vio obligada a llegar a un acuerdo con el Arquebisbat el 25-5-2018 a fin de obtener la autorización para la demolición del almacén, abonando como contrapartida una indemnización de 50.000 euros lo que le supuso un evidente sobrecoste. Esta actuación, en fin, no puede entenderse incluida en las obras de reforma o de rehabilitación interior de la planta 1ª que debían llevarse a cabo para poderse obtener la cédula de habitabilidad, todo ello de acuerdo con el uso y la buena fe ( art. 1.255 CC).

10.- Sin embargo, el almacén del Arquebisbat existía ya cuando el representante de la vendedora visitó el inmueble y pudo valorar sus circunstancias físicas. La construcción vecina tenía que resultar perfectamente visible desde las plantas del edificio de autos o, cuanto menos, desde la cubierta superior. El edificio es del siglo XIX y se encuentra en el casco antiguo de Barcelona (Ciutat Vella) donde las construcciones no necesariamente siguen pautas regulares ni se acogen a las exigencias de la normativa reciente como ocurre en otros barrios más modernos de la ciudad. Así las cosas, se estima que la entidad actora, profesional del sector inmobiliario y especializada en el ámbito de la rehabilitación y reforma de viviendas que, además, cuenta con asesoramiento técnico externo, pudo (y debió) verificar el estado físico del edificio y, en consecuencia, detectar la existencia del almacén con las implicaciones que podia suponer para la habitabilidad de la futura vivienda de la planta primera que deseaba comercializar. Y en la escritura de compraventa Conde & Llomar S.L. declaró conocer y aceptar el estado físico, jurídico y urbanístico del inmueble que adquiría. Por tanto, tampoco puede apreciarse responsabilidad de la demandada en este ámbito.

Así las cosas, el recurso debe prosperar íntegramente y, en consecuencia, la demanda debe desestimarse con imposición a la demandante de las costas de la primera instancia y sin especial pronunciamiento sobre las de la segunda. ( arts. 394.1 y 398.1 Lec).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,