Sentencia Civil 387/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 580/2022 de 16 de junio del 2023

Primero : 1. El litigio se refiere al arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 de Vallirana que fue concertado en 11 de octubre de 2014 y que finalizó en 25 de septiembre de 2018. La propietaria, Dña. Rebeca, entabló la demanda contra los arrendatarios, D. Samuel y D. Valeriano, en reclamación del coste de reparar los daños que, según se sostiene por la demandante, causaron en el inmueble mientras duró el arrendamiento. Dichos daños se causaron por el mal uso de la vivienda. También se reclamó una pequeña cantidad por consumo de agua, no abonado.

2. De los dos demandados solo compareció D. Samuel, que se opuso.

Finalmente el Juzgado estimó íntegramente la demanda. La sentencia parte del buen estado de la vivienda cuando se arrendó, a la vista de las fotografías unidas al contrato de arrendamiento y de lo que se manifestaba en el propio contrato. Los demandados habían reconocido la producción de daños, aunque negaron la autoría. Pero los daños se habían acreditado con el informe pericial y con la factura aportada. El impago de suministro de agua se infería de los justificantes de pago que se aportaron con la demanda. Aunque el demandado que compareció se refirió a la fianza y a la procedencia de descontar su importe de la suma reclamada, lo que además de hizo constar como hecho controvertido, la juez de primera instancia no se refirió a la cuestión.

En el recurso de apelación del demandado comparecido se solicitó la desestimación íntegra de la demanda.

Segundo : 1. A nuestro juicio la cuestión de los daños y su autoría ha de ser abordada con mucha cautela, dadas las circunstancias.

En primer lugar aunque el contrato de arrendamiento indica que la vivienda estaba en buen estado, las fotografías que se unieron al contrato han sido aportadas solo mediante las fotocopias, de muy mala calidad, unidas al dictamen pericial.

Por otra parte, el propio dictamen se aportó también mediante copia igualmente de mala calidad. Su autor no fue quien compareció en el juicio, lo cual tiene su importancia, porque se está fundando la condena de los arrendatarios en el contenido de un dictamen cuyo autor no pudo ser interrogado. Además, determinados extremos, como el relativo a la construcción de un muro para formar una habitación en el garaje, solo constan por manifestación de la propiedad, dado que el perito no podía confirmarlos por conocimiento propio.

2. La distancia temporal entre la devolución de la vivienda y la práctica del examen pericial no es un argumento relevante respecto a la fiabilidad de esa prueba, que como se ha dicho es la fundamental. Es frecuente que exista cierta distancia temporal ente una cosa y la otra, aunque convenga reducirla tanto como resulte posible.

Durante cierto tiempo la vivienda no estuvo ocupada por los arrendatarios (por uno, Valeriano, dado que Samuel residió en el inmueble durante poco tiempo, según la declaración de Valeriano en el juicio). Pese a las distintas fechas que se han manejado como de cese en el uso de la vivienda, parece claro que ese cese tuvo lugar a partir del 13 de febrero de 2018, porque ese día la policía municipal precintó la vivienda, haciendo imposible su uso, debido al hundimiento del muro posterior, con deslizamiento de tierras, que hacía peligrosa la utilización de la casa. El retorno de Valeriano al inmueble no consta cuándo se produjo, aunque en la denuncia que presentó el 8 de septiembre de 2018, por robo en la vivienda, indicó que el 5 de septiembre se había acercado, con una hija de la propietaria. Probablemente no volvió a residir en la casa desde febrero.

Es poco probable que durante ese tiempo, entre febrero y septiembre, en que los demandados no ocuparon la vivienda, se produjesen daños. Pero lo cierto es que en esos meses no habitaron en ella. También se realizaron determinadas obras, en relación con el hundimiento del muro. Y también se produjo un robo.

3. A continuación se examinarán los distintos conceptos incluidos en la reclamación, teniendo en cuenta las circunstancias que se han expuesto.

Tercero : 1. En el dictamen pericial se comprenden cuatro apartados relativos a la instalación eléctrica de la casa, por alteraciones realizadas en el cuadro eléctrico, en la instalación de garaje, para alimentación de radiadores eléctricos y en cabecera de la habitación de matrimonio.

El demandado ?Don Valeriano reconoció en el juicio que se habían realizado determinadas alteraciones en la instalación eléctrica durante el arrendamiento. Afirmó que hicieron una ampliación de la potencia instalada, aunque la realizó Endesa. También reconoció que hicieron determinadas modificaciones en el parking, en el que habían puesto tres fluorescentes donde antes sólo había uno.

Respecto a estas alteraciones, en primer lugar hay que señalar que es muy verosímil que pudieran ser comprobadas por el perito que realizó el examen pericial. Las alteraciones en las instalaciones eléctricas pueden ser comprobadas mediante un examen exterior. Por tanto no nos encontramos ante cuestiones que los peritos no pueden percibir por sí mismos. Además uno de los demandados reconoció en el juicio que se realizaron alteraciones eléctricas, sin que se haya aportado ningún indicio de que las realizase Endesa, como se sostuvo respecto a alguna de ellas. Este reconocimiento junto a la posibilidad de comprobación por el perito nos conduce a confirmar la sentencia en cuanto a la instalación eléctrica.

No obstante, no se considera admisible la reclamación de una factura adicional de 786,50 euros aportada como documento número 6 con la demanda. Se refiere a la sustitución de acometida eléctrica y de derivación individual. En el dictamen pericial se comprenden los daños o modificaciones en la instalación eléctrica, los cuales son valorados, de modo que no se considera admisible añadir otro concepto adicional que no aparece reflejado en el dictamen pericial que se realizó. No consta la razón por la que no se incluyeron en el dictamen los conceptos que se comprenden en esta factura, respecto a cuya procedencia no disponemos, por tanto, de una prueba mínimamente objetiva. Solo consta la factura, de febrero de 2019, relativa a determinados trabajos en la vivienda. Ningún dato que permita relacionarlos con actuaciones realizadas durante el arrendamiento.

2. Por la demolición de un muro en el parking se incluye en el dictamen pericial la suma de 1.144,31 euros.

Los demandados han negado que construyesen muro alguno. Este es un aspecto de los hechos que no pudo ser percibido por el perito que realizó el examen, porque él no podía saber si, antes del arriendo, existía ya el muro, o no. Por tanto, sobre este aspecto de los hechos el perito solo pudo atender a las manifestaciones de la propiedad, con lo que, a juicio de la sala, la prueba es insuficiente. En el dictamen se dice que en las fotografías anexadas al contrato no se comprendía el muro, pero en esas fotografías es imposible comprobar este extremo. Entre otras cosas porque parece obvio que no hay ninguna garantía de que las fotografías en cuestión reflejasen la totalidad de las instalaciones de la vivienda. Ello al margen de la mala calidad de las imágenes.

Es relevante también que el perito que declaró en el juicio no pudo pronunciarse sobre la ubicación de este muro, porque él no realizó el examen pericial. De ese modo, no es solo que la cuestión dependa fundamentalmente de lo que la propietaria dijo respecto a la estructura del parking, sino que el perito no pudo responder al respecto en el juicio, de tal modo que admitir esta partida comportaría aceptar una prueba respecto a cuya fiabilidad la parte demandada no pudo obtener ninguna explicación, por la falta de asistencia al juicio de quien realizó el examen. O sea, se impondría una responsabilidad sin haber podido obtener explicaciones del perito, lo cual no resulta admisible. En definitiva esta partida quedaría fijada en virtud de las alegaciones de una de las partes del proceso.

3. Por lo que se refiere al lavavajillas, en el informe pericial se afirma que, a través de las fotografías que acompañan al contrato de arrendamiento, se comprobó que se había cambiado. El existente en el momento del examen pericial no funcionaba. En la contestación a la demanda se afirma que el lavavajillas no existía en el momento del arrendamiento. Lo pusieron los demandados.

En primer lugar, en una de las fotografías que aparece en la página 38 del dictamen pericial se refleja la existencia de lo que parece un lavavajillas. Decimos que es lo que parece debido a la mala calidad de las imágenes, a que se ha hecho repetida referencia. Comparada esa imagen con la de la página 12 del dictamen, se hace difícil afirmar que sea otro aparato, distinto.

Así pues existen dudas respecto a la fotografía anexada al contrato y, por tanto, sobre si había o no lavavajillas. Pero, aunque se acepte que lo que aparece en la segunda fila de fotografías de la página 38 del dictamen, fotografía de la izquierda, es un lavavajillas, no puede aceptarse que el hecho de que no funcionase cuando el perito realizó la visita se debiese a mala actuación de los arrendatarios. Sobre cómo o por qué pudo llegarse a una conclusión en ese sentido ni en el dictamen se dice nada ni pudo preguntarse nada en el juicio. Los electrodomésticos se averían a veces sin ser objeto de mal trato. No es algo comparable a las alteraciones en una instalación eléctrica, que evidentemente solo se producen si hay una actuación, perceptible. Pero aquí no tenemos ningún indicio sobre la razón por la que el lavavajillas pudo dejar de funcionar. Menos aún sobre el motivo por el que habría sido necesaria la sustitución, en vez de una simple reparación.

Por todo ello no se confirmará tampoco la sentencia en cuanto a esta partida.

4. En el informe pericial se expone que el videoportero estaba dañado y no funcionaba. Aparece en la primera fotografía obrante en la página 14 del dictamen. D. Valeriano manifestó en el juicio que cuando entraron a robar el aparato fue arrancado. La policía lo vio en el suelo.

Desde luego esto último no parece cierto, porque en la fotografía del dictamen el videoportero está colgado de la pared, aunque medio descolgado. Sin embargo es relevante, como se ha expuesto ya, que los demandados no estuvieron en la vivienda durante meses y que hubo un robo, denunciado en su día, por lo que es muy dudoso que este daño fuese ocasionado por los arrendatarios. La presunción de responsabilidad respecto a los daños que impone el artículo 1563 del Código Civil deriva del hecho de la posesión: si algo se daña hay que presumir que es por culpa de quien lo posee porque las cosas, normalmente, no se dañan solas. Pero aquí la posesión faltó durante meses y además hubo un robo. No se aprecia razón alguna para que los arrendatarios causasen este daño, que tiene apariencia de no haber sido accidental. Es otra diferencia sustancial respecto a las alteraciones eléctricas, que se hacen con un fin. Pero esto habría sido un daño sin finalidad. En fin, tampoco hay constancia de la imposibilidad de aprovechar el aparato. Que no funcionase podría haber obedecido a una simple desconexión. Sobre eso no se dice nada en el dictamen.

También se estimará el recurso respecto a esta partida.

5. Por lo que se refiere a mueble del baño el informe pericial se limita a indicar que esta bufado por un mal uso. Las fotografías aportadas, obrantes en las páginas 14 a 16 del informe pericial no permiten apreciar los daños en el mueble dada la forma en que se presentó el dictamen.

Dichas circunstancias impiden confirmar el criterio del Juzgado en cuanto a este extremo porque hacerlo sería confiar en el criterio del perito autor del dictamen sin posibilidad alguna de someter a crítica dicho criterio. Hay que tener en cuenta que un cuarto de baño es una dependencia que presenta cierto riesgo para el mobiliario, dada la humedad que se genera habitualmente. En las fotografías aportadas, se insiste, no puede apreciarse en qué consistieron los daños.

En definitiva, la fijación de una indemnización por daños exige que pueda comprobarse su existencia efectiva. Lo contrario sería tanto como entregar la resolución de casos de este tipo al criterio exclusivo de los peritos, lo cual no resulta admisible.

6. En cuanto a los daños en las paredes de las habitaciones, con presencia de agujeros, la conclusión a la que ha de llegarse es la misma que se ha expuesto en el anterior apartado.

Las fotografías de dichos daños aparecen en las páginas 16 a 32 del informe pericial, en las cuales no puede apreciarse la entidad de los daños o defectos. Por otra parte, este tipo de patologías se presta especialmente a discusión y es frecuente que no se reconozca el derecho a indemnización alguna por ellas, porque muchas veces de lo que se trata es de volver a pintar y de eliminar los agujeros que se realizan por ejemplo para colgar cuadros. Ni el desgaste o deterioro de la pintura ni la realización de agujeros con la indicada finalidad constituyen el mal uso que da derecho a imponer a los arrendatarios la subsanación.

En los casos de este tipo es especialmente importante poder disponer de imágenes que permitan observar la situación en que queda una vivienda tras la extinción del arrendamiento. De lo contrario entregaríamos la decisión únicamente al criterio de un perito y ello no resulta admisible en general. Esto puede resultar inevitable en ciertos casos, pero no cuando se trata de situaciones de este tipo: necesidades de reparación o subsanación que pueden derivar del uso normal de los inmuebles. De situaciones en que hay que apreciar si el deterioro de los paramentos interiores es el que deriva del paso del tiempo o si puede apreciarse negligencia en los arrendatarios.

En definitiva, no existen pruebas de que los demandados sometiesen la vivienda a un trato inadecuado en sus paredes, por lo que no puede confirmarse tampoco la sentencia en este punto.

7. Así pues, la indemnización se reducirá a lo referido a la instalación eléctrica, en los términos que se han expuesto. La suma de los 4 primeros apartados del dictamen pericial es de 2.980 euros. Con el IVA 3.605,8 euros.

Cuarto : 1. Respecto al suministro de agua, la sentencia aceptó la reclamación en su integridad, pese a que de los justificantes aportados, documentos 4 y 5 de la demanda, se desprende que corresponden a períodos en que los demandados no residían en la vivienda, o en que no se sabe si residían.

2. En el documento 4 las dos últimas cantidades corresponden al período de 1 de abril a 30 de junio de 2018, que fue un período en que los demandados no residían en la vivienda, como se ha expuesto ya. El desalojo por el derrumbamiento tuvo lugar en febrero y, aunque no está claro si volvieron a la vivienda, ni cuándo, sí está claro que no fue antes del 30 de junio. Por tanto en el primer justificante no pueden aceptarse estas dos últimas partidas. Sí las dos primeras, porque corresponden a período en que al menos uno de los demandados residía en la vivienda, sin que se haya aportado justificante alguno de pago del suministro correspondiente al período de 1 de octubre a 31 de diciembre de 2017. El total que se reconocerá es de 56,99 euros.

3. En el documento 5 se refleja un período de 1 de julio a 30 de septiembre de 2018. Todo indica que durante todo ese tiempo los demandados no residieron en la vivienda. Quizá sí durante una parte, pero no puede precisarse qué parte. No se sabe ni si volvieron tras el precinto de febrero, ni cuándo, por lo que no puede admitirse la reclamación de la suma reflejada en este documento.

Quinto : 1. Queda por abordar solo la cuestión de la fianza. En la contestación a la demanda se puso de relieve que la demandante no descontaba su importe, de 800 euros. Como se ha expuesto anteriormente la cuestión se introdujo como hecho controvertido en la audiencia previa y, pese a la alegación que se hizo en la contestación a la demanda, la parte demandante no aportó en la audiencia previa ningún justificante de la devolución de la fianza. En el recurso de apelación no se aborda esta cuestión pero lo cierto es que sí se planteó en primera instancia y ahora se está solicitando la íntegra desestimación de la demanda, por lo que procede el examen de todo lo que se ha planteado en él.

2. La fianza tiene por finalidad garantizar la obligación de devolver la cosa arrendada en las debidas condiciones. Por consiguiente si el arrendatario es condenado a pagar una cantidad por razón de defectos en la vivienda arrendada, ha de imputarse a dicha cantidad la fianza que se entregó precisamente para responder de eventuales daños. En definitiva, la demandante no ha demostrado haber devuelto los 800 euros que según el contrato fueron prestados como fianza, por lo que ahora dicha cantidad debe restarse de la indemnización que han de pagar los demandados, la cual se reducirá en consecuencia a la suma de 2.862,79 euros. La relación arrendaticia se liquida completamente y en esa liquidación ha de tenerse en cuenta la fianza.

Sexto : 1. Por lo que se refiere a los intereses, la sentencia de primera instancia impuso el pago desde la fecha de la presentación de la demanda.

Dicha decisión ha de mantenerse aunque ahora la cantidad se haya disminuido muy sustancialmente. La aplicación del interés de demora desde que se produce la reclamación procede aunque finalmente no se reconozca toda la cantidad solicitada, porque en definitiva se trata de compensar por no haberse realizado un pago que ahora se afirma debió haberse hecho ya al principio del proceso. Ha de seguirse el criterio de la razonabilidad de la pretensión, de tal modo que, si era normal o razonable el pago de la suma reclamada, se impone el interés de demora conforme a los artículos de 1101 y 1108 del Código Civil. Este criterio de la razonabilidad es el que acoge la moderna jurisprudencia. Pueden citarse en tal sentido la sentencias del Tribunal Supremo 382/2019, de 2 de julio, y 549/2019, de 18 de octubre. En este caso se aprecia como razonable la reclamación realizada respecto a las instalaciones eléctricas modificadas, por lo que debe imponerse el pago de intereses desde la presentación de la demanda.

2. Por lo que se refiere a los dos puntos adicionales a que alude el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se considera procedente que se devenguen solo desde la fecha de esta sentencia, dada la drástica disminución de la cantidad objeto de condena. En definitiva estos dos puntos adicionales se establecen en la ley para disuadir de la formulación de recursos infundados. Ello hace especialmente desaconsejable la imposición de este pago adicional desde la fecha de la sentencia apelada, cuando el recurso de apelación se estima sustancialmente.

3. No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de ninguna de las dos instancias, al estimarse en parte tanto la demanda como el recurso.

Vistos los preceptos legales citados,