Sentencia Civil 22/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 60/2020 de 17 de enero del 2023

PRIMERO. - 1. El recurso de apelación, interpuesto por el actor Don Ezequiel, se funda en los siguientes motivos: 1) Error en la valoración de la prueba. 2) Incumplimiento contractual justificativo de la resolución del arrendamiento. 3) En su defecto, anulabilidad por vicio en la prestación del consentimiento; y 4), como subsidiaria de las anteriores la petición de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La relación jurídica sustantiva, base de esta litis, deriva del contrato de arrendamiento de 3 de diciembre de 2022 (doc. 1 demanda), suscrito entre Don Mariano, en concepto de usufructuario fiduciario y arrendador, y Doña Lorenza, representante legal de la entidad LA GRALLA SOCIEDAD COOPERATIVA CATALANA LIMITADA (en adelante, LA GRALLA o LA GRALLA SCCL). En virtud de este contrato Don Mariano arrendó a LA GRALLA un edificio compuesto de planta baja y cuatro pisos altos (Exponendo 1), sito en la CALLE000, NUM000 y NUM001 de la ciudad de Granollers (Barcelona) durante el tiempo de treinta años y por el precio 1.502,53 € mensuales, pagaderos por meses anticipados. El precio se fue actualizando conforme al IPC. El arrendamiento se estipuló por un precio aproximado de 1.500 € y por una duración de 30 años, debido a que la entidad arrendataria debería efectuar una fuerte inversión, consistente en derribar el edificio existente, elevar un nuevo edificio con el mismo número de plantas, así como otros gastos derivados. Respecto de estos últimos la arrendataria debió de satisfacer una indemnización a un bar musical, los alquileres adeudados por los anteriores inquilinos, así como otros gastos derivados. Asimismo, al encontrarse restos arqueológicos en el subsuelo del edificio, la entidad LA GRALLA tuvo que hacerse cargo de las excavaciones, previa autorización del propietario Don Mariano. Ahora bien, lo que se discute en este litigio es que la inversión realizada por la entidad LA GRALLA SCCL sería inferior a la que inicialmente se indicó al arrendador, por lo que el apelante, actor en la instancia, considera que el precio establecido en el contrato sería irrisorio y que, por otro lado, que la entidad arrendataria no habría cumplido las condiciones estipuladas en las cláusulas 8ª y 10ª del contrato, a las que después nos referiremos.

2. En la presente litis la parte actora ejercitó las acciones de resolución de contrato por incumplimiento de obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento de 3 de diciembre de 2022; la acción de nulidad relativa o anulabilidad por la concurrencia de un error vicio esencial y grave invalidante del contrato; y la pretensión de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con el fin de reequilibrar las prestaciones, dado que nos encontramos ante un edificio situado en el centro o cercano al centro de la ciudad de Granollers, que se arrendó por el tiempo de 30 años y por el cual actualmente se paga sólo la suma de 2.000 €, según las actualizaciones correspondientes del IPC. Estas acciones son también las que se ejercitan en el presente recurso de apelación.

SEGUNDO. - 1. En materia de incumplimiento de los contratos y de los efectos derivados del mismo la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2014 declaró: "En principio, para que el incumplimiento justifique la resolución al amparo del artŽ. 1.124 del Código Civil, es preciso que se refiera a una obligación principal, y que sea esencial, en la medida en que frustre la finalidad del contrato (entre otras, Sentencias 532/2012, de 30 de julio, 1000/2008, de 30 de octubre y 305/2012 de 16 de mayo), o se hubiera pactado expresamente como causa de resolución ( Sentencias 300/2009, de 19 de mayo, 977/2006, de 5 de octubre; y 305/2012, de 16 de mayo).

Esta facultad resolutoria "corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria" ( Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.

Las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas son aquellas en que hay pluralidad de vínculos, pues las partes se obligan recíprocamente una respecto de otras, pues cada una de las partes asume un deber de prestación a título de contrapartida o retribución por las prestaciones de la otra, hasta el punto que cada una de ellas es acreedora y deudora a la vez, existiendo entre las prestaciones una condicionalidad mutua. Para que pueda hablarse, por lo tanto, de obligaciones bilaterales o recíprocas, según la jurisprudencia, hace falta no sólo que en un mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligación de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra, y, por consiguiente, exista entre ellas una mutua condicionalidad Sin embargo, según la doctrina, no es necesario para la existencia de las obligaciones bilaterales que las prestaciones recíprocas sean equivalentes según un criterio objetivo; basta que cada parte vea en la prestación de la otra una compensación suficiente a su propia prestación. Por tanto, lo que interesa en este punto es el juicio subjetivo de cada parte: lo decisivo es que cada uno de los partícipes se obliguen a una prestación en virtud de una contraprestación. No obstante, lo más destacado de las obligaciones bilaterales son sus efectos específicos, derivado del vínculo de reciprocidad que liga a las respectivas prestaciones de las partes, cada una de las cuales se obliga con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación de la otra. Las consecuencias más típicas, señaladas por la doctrina, son: a) Cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas ( Excepción " non adimpleti contractus"); b) Compensatio mora; c) la posibilidad de resolver el contrato cuando uno de los contratantes incumple su obligación, liberándose la parte cumplidora del vínculo mediante la acción resolutoria ( resolución por incumplimiento); y d) cuando una de las partes, por caso fortuito o fuerza mayor, está imposibilitada de cumplir su obligación, la otra parte se libera de cumplir la suya, regla o consecuencia mantenida por la doctrina científica, si bien en nuestro Código Civil tiene importantes excepciones ( teoría de los riesgos). En el caso enjuiciado, la acción ejercitada es la del artículo 1.124 del Código Civil, que concede la opción a pedir al cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Se trata de la acción denominada condición resolutoria tácita o sobreentendida, aunque la doctrina discute la configuración jurídica de esta acción. Sin embargo, la jurisprudencia ha venido señalando de forma reiterada las características, requisitos y efectos del ejercicio de estas acciones, entre ellas se puede destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1989, según la cual: "La resolución del contrato bilateral por incumplimiento mediante una declaración de voluntad del acreedor por la cual hace saber al deudor su decisión de dar por extinguido el vínculo negocial, forma expresamente regulada por algunos ordenamientos foráneos (Código Civil alemán y Código Civil italiano de 1942, entre otros), viene también admitida por el Código Civil patrio, según enseña la jurisprudencia, señalando que el artículo 1.124 atribuye a la parte perjudicada por la infracción de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, que puede ejercitarse acudiendo a la vía judicial o bien fuera de ella por manifestación del acreedor, a reserva claro ésta, que si la declaración resolutoria hecha por uno de los contratantes resulta impugnada por el otro, queda el tema referido sujeto al examen y sanción del Juez, quien habrá de decidir si tal resolución ha sido debidamente actuada o si, por el contrario, no se ajusta a la norma legal - Sentencias de 16 de noviembre de 1956, 6 de octubre y 18 de noviembre de 1967, 21 de junio y 3 de julio de 1971 y 22 de diciembre de 1977, entre otras -; pero si el incumplidor se aviene a la declaración unilateral de la otra parte optando por la resolución y la acepta tácitamente, puede entenderse que la declaración recepticia del acreedor no difiere sustancialmente en sus efectos de la resolución convencional, a pesar de que no haya nacido un nuevo negocio en tal sentido, esto es, acordándola". Ahora bien, para que pueda prosperar el ejercicio de esta acción no basta un mero incumplimiento, sino que es necesario que exista un incumplimiento evidente y reiterado por una de las partes. En este sentido, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2001 declaró: "Como dice la sentencia de 20 de mayo de 1998 siguiendo doctrina reiterada de esta Sala, "el problema de incumplimiento o cumplimiento de contrato es cuestión de hecho impugnable por el número 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (tras la reforma de la Ley 10/1992, de 30 de abril como error de derecho en la apreciación de la prueba) pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1983 pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión "voluntad deliberadamente rebelde", que sería tanto como exigir dolo ( sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1983), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento ( sentencias de 31 de mayo y 13 de noviembre de 1985)"". La acción de resolución implica, por lo tanto, una derogación del principio de la fuerza obligatoria del contrato, al ser el incumplimiento contractual en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas susceptibles de generar la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, y para subsanar esta situación de perjuicio se permite, mediante la acción de resolución del contrato, devolver las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos. Es un remedio excepcional y subsidiario, motivado porque las partes no quieren que subsista el contrato más que en el caso de que cada una ejecute sus prestaciones, y por ello el incumplimiento contractual puede dar lugar a la resolución de la obligación bilateral. En definitiva, para la apreciación de la acción resolutoria se exigen los siguientes requisitos: a) Que se trate de obligaciones recíprocas y exigibles; b) Que el reclamante haya cumplido las que le incumben, y c) que el incumplidor revele una voluntad rebelde al cumplimiento a que se obligó. En este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1994 al declarar: "Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria que reconoce el artículo 1124, párrafo primero, del Código Civil, la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad. 3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia. 4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine, y 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso; habiendo sentado asimismo este Tribunal Supremo que, en principio, la declaración del cumplimiento o incumplimiento por parte de los contratantes es una cuestión fáctica, atacable por la vía del error en la apreciación de la prueba, cuando ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados actos, si bien puede constituir también una cuestión de derecho, cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejercitados, en la trascendencia jurídica de los mismos - Sentencias de 21 junio 1966, 8 febrero 1980, 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 28 febrero 1989 y 16 abril 1991 -; por su parte, la Sentencia de 25 noviembre 1992 dice que el incumplimiento que produce la resolución contractual o en el que puede basarse la excepción "non adimpleti contractus" esgrimida por la demandada y rechazada por la Sala de Apelación exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones especialmente de garantía o indemnizatorias, pero que en modo alguno son fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la acción o excepción aludida; en igual sentido se pronuncia la Sentencia de 3 diciembre 1992". Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo 801/2022, de 22 de noviembre: <CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución">>.

2. En primer lugar, como se ha indicado, se pide la resolución del contrato celebrado con la entidad LA GRALLA, ya que, por un lado, ésta no habría entregado previamente al arrendador el proyecto de ejecución y la memoria descriptiva; y, por otro lado, se habría incumplido la obligación de nueva autorización previa del arrendador en caso de realización de más obras, dado que en los certificados emitidos por el Ayuntamiento de Granollers consta que, aparte de la licencia inicial de 2 de julio de 2003, posteriormente se pidieron dos licencias más. Previamente al examen del cumplimiento o incumplimiento del contrato debemos reproducir las condiciones 8ª y 10ª del contrato. En la condición o cláusula 8ª del contrato de 3 de diciembre de 2002 se pactó: "Ante todo, la arrendataria deberá poner en conocimiento del arrendador el proyecto y memoria detalladas de la futura edificación, que, una vez examinado y hallado conforme, será suscrito por las partes, por cuadriplicado y se considerará anexo al presente contrato.

Una vez terminada la restauración o, en su caso, reconstrucción del inmueble, éste continuará como es natural, de la única y exclusiva y plena propiedad del arrendador o persona que la sustituya, sin derecho por parte de la arrendataria a pedir indemnización alguna, ya que tal circunstancia se ha tenido en cuenta al concertar el plazo de duración del contrato y al fijar el precio de arrendamiento...".

Por otro lado, la condición o cláusula 10ª del contrato, alegada también como incumplida, establece: <

Las de mantenimiento, reparación y conservación, correrán a cargo de cuenta de la arrendataria durante la vigencia del arrendamiento y podrá realizarlas, sin consentimiento previo del arrendador>>.

TERCERO. - Seguidamente examinaremos las cuestiones relativas al valor del suelo en la zona, donde se ubica el inmueble, y, posteriormente, sí se cumplió o incumplió el contrato por la parte arrendataria.

La actora aduce que el arrendamiento es de una finca de superficie construida de 697,2 m2, constituida por planta sótano, planta baja, primer y segundo piso; y planta cubierta, estando situado en el centro comercial de Granollers, pero que se fijó un precio de 1.500 €. Sin embargo, precisa el actor que "los precios de alquiler en la zona oscilaban entre 18 €/m2 y 31 €/m2, por lo que el alquiler mensual de toda la finca sería de 10.800 € mensuales. Por lo tanto, al mes se pierden 9.300 €. Y desde la vigencia del contrato hasta el año 2015 el propietario ha dejado de ganar la suma de 1.337.303,69 €". Al respecto aportó con la demanda los documentos de Estudio de mercado, relativo a la evolución del precio del alquiler en Granollers entre los años 2003 a 2016- FINCAS ARDERIU CONSULTING, SL (doc. 11) y el Estudio de mercado. Sector industrial, locales comerciales y oficinas de INSTAL (INSTITUTO DE ANÁLISIS INMOBILIARIO) - Grupo EUROVAL (doc. 11 - parte 2). Sobre el precio del suelo a efectos del alquiler se practicaron dos informes periciales.

En primer lugar, el perito Don Juan Manuel (pp. 209 a 222), propuesto por la entidad demandada, visitó la finca en fecha 15 de enero de 2018, valora la finca según el método de comparación y considera que el valor asciende a 4.959 €. En concreto, en su dictamen indica: << Se informa que los precios nominales del mercado local han experimentado caídas en los últimos 10 años; y precisa que " la superficie total a valor es de 403,16 m2 homogeneizando los m2 de cada planta, dando u valor de 100% de los m2 a la Planta Baja, 40% a la planta sótano, 60% a la primera planta y 50% a la planta segunda del local". No obstante, no valora "los 52,50 m2 de la planta tercera de almacén u oficina". Seguidamente se refiere a la superficie de las distintas plantas del siguiente modo:

Características del local:

Planta sótano 172,65 m2

Planta baja 168,35 m2

Planta primera 154 m2

Planta segunda 146,70 m2 y

planta tercera 52,50 m2.

Posteriormente, en el acto del juicio, el perito se ratificó en su informe y explicó su elaboración, especificando que "he utilizado el método de comparación con inmuebles similares de la misma zona. Es zona secundaria. Es un edificio de planta baja más cinco plantas, con diferentes pasarelas, ascensor; el típico edificio del casco antiguo. Lo que se valora en una empresa, en estos casos, es la planta baja. Vi el informe pericial de la parte contraria. El local en conjunto son unos 600 m2, pero tendría que mirarlo. Comparar este local con otro desvirtúa el precio, pues deben escogerse muestras de edificios muy parecidos o similares, pero deben ser edificios alquilados o por alquilar". Más adelante, a preguntas del Letrado del actor, matizó más su pericial al declarar: "He utilizado varios edificios como comparación. Un edifico de Belarmino está cerca de este edificio, a unos 15 metros; buscas testigos de alrededor, como lo ha hecho el otro perito. En una misma zona puede haber varias categorías. El valor de homogeneización lo efectuó examinado cada planta y le aplicó un tanto por ciento a cada una. Respecto la última planta no la valoré, pues se trata de un despachito de nulo valor comercial; es un despacho pequeño, pero no recuerdo su superficie, por lo que no calculé; era un almacén de 30 ó 40 m2; no recuerde la superficie. Desde el 2008 han bajado mucho los precios por la crisis".

En segundo lugar, el actor presentó la pericial elaborada por Don Casimiro (pp. 432-438), quien fijó el total de la superficie, homogeneizando los metros cuadrados, del siguiente modo:

Planta sótano 40%

Planta baja 100%

Planta primera 80%

Planta segunda 60% y

planta tercera 40%

Total de la superficie homogeneizada: 470,80 m2

Valor m2 19,65 €/m2

Valor comparativo 9.245 €. Considera que éste es el precio según el método de comparación. Por otro lado, en cuanto al cálculo del precio desde 2002 a 2018 entiende que durante este período se debía haber aplicado en el contrato un precio entre 5.600 €/mes y 5.800 €/mes. Seguidamente efectuó el cálculo de rentas actualizadas al precio de mercado calculado de 5.724 € del año 2003 con los incrementos del IPC anuales, expone una tabla comparativa de los años 2003 a 2017, ambos inclusive, y concluye que el total abonado entre los años 2002 a 2016 es de 288.000 €; el total pendiente a precio de mercado es de 1.095.382 €; y que, en consecuencia, queda pendiente de regularizar la suma de 806.382 €. En síntesis, efectúa la siguiente valoración final: 1) Valor de mercado actual 9.295 €; 2) Valor en la fecha de contratación 5.274 €; y 3) el lucro cesante desde la fecha de la contratación hasta diciembre de 2017 es de 807.382 €, como ya se había adelantado. Agrega, asimismo, que en el cálculo del lucro cesante no se han tenido en cuenta los intereses de mora desde la fecha del inquilinato (2003) hasta la fecha actual.

Posteriormente, en el acto del juicio se ratificó en que ha utilizado el método de comparación, y agrega: <El precio anterior será de 5.724 €. Hoy el precio sería de 9.295 €. Toda la zona peatonal de Granollers se debe homogeneizar, pues cogeríamos la zona de Cabrits, Fortalet, la calle Santa Elisabeth, la calle San Roque, etc. Son precios de calles principales o secundarias, por lo que deben homogeneizarse. Hay que obtener el precio del metro cuadrado, pero no entro en si el local es más grande o más pequeño. Pero no se puede poner el precio que uno quiera, va todo en función del mercado>>.

En realidad, finalmente, ambos peritos vienen a admitir como válido un precio aproximado de 5.000 € como ajustado a la situación actual. Ahora bien, una cosa es el precio que actualmente pueda considerarse idóneo en función de las circunstancias económicas de la zona, y otra cuestión distinta es el precio resultante a tenor de las cláusulas contractuales, en las que no sólo se determina un precio (1.502,53 €), sino que de su contenido se deduce que el precio se estableció en función de la inversión que debía realizar la arrendataria GRALLA, quien además debía satisfacer los gastos de la retirada de muebles y enseres de los anteriores arrendatarios, que debían una parte de las rentas. Ahora bien, la parte apelante aduce que no se cumplió la cláusula 8ª, pues se habrían ejecutado las obras sin entrega del proyecto de ejecución y la memoria descriptiva o documentación correspondiente; y que, asimismo, el precio de la inversión efectuada sería sólo de unos 280.000 €, según los datos obrantes en el Ayuntamiento.

CUARTO. - A los efectos de acreditar la inversión realizada la parte demandada aportó ingente documentación, así como una suma detallada de todas las obras realizadas (docs.1 a 61 de la contestación), de la que se desprende que la suma de la obra ejecutada sería de 1.181.078,68 €. No obstante, aparte de discernir si la inversión fue de la última cantidad indicada o fue de uno 261.000 € a 280.000 €, que sustenta la demandada, conviene examinar si existió un incumplimiento de las condiciones 8ª y 10ª del contrato. Al respecto conviene examinar las pruebas practicadas en el juicio. Ahora bien, con antelación hay que aclarar dos cuestiones: el destino del local y la titularidad del mismo. El local se destinó "a la venta de libros, revistas, discos, materiales audiovisuales en distintos soportes, papelería en general, material de dibujo y escritorio, muebles de oficina y material informático; única y exclusivamente" (condición 3ª del contrato de arrendamiento). Por otro lado, en cuanto a la propiedad, la finca estaba gravada con una sustitución fideicomisaria, dado que en su día Don Felicisimo en su testamento de 6 de abril de 1964 instituyó heredero a su hijo Don Mariano, fallecido el 22 de diciembre de 2014 - el arrendador -, con un fideicomiso a favor de su nieto (el actor Don Ezequiel) y, a falta de éste, de su sobrino Don Hernan. Esta descripción es relevante porque el contrato de arrendamiento lo firman no sólo el arrendador, sino también su hijo, el actual actor, y Don Hernan.

En el acto del juicio, en primer lugar, declaró el actor Don Ezequiel, quien respecto a la redacción del contrato declaró: << Se firmó en el año 2002. Yo tendría 37 años. El contrato lo firmé yo, mi padre y Hernan, que es primo de mi padre y la única familia que tenía mi padre. El Sr. Hernan fue quien redactó el contrato, pues trabajaba en un bufete de Abogados Fincas Vallbona. No se especificó la cantidad de las obras. Sólo se dijo que sería una obra faraónica, que costaría mucho dinero. Ignoro lo que supone el gasto de derribar un edifico y construir uno nuevo, pues no soy constructor, ni trabajo en el sector. Creo que un edificio de 697 m2, aunque antes eran más, no es una obra faraónica. Yo el contrato por esa cantidad no lo habría firmado, pero no se sabía dicha cantidad. Mi padre no era consciente de lo que firmaba, pues venían cartas a casa y no las entendía, una carta de Hacienda según el significaba pagar. En rentas pendientes del arrendamiento nos cobraron unos 19.000 €. El edificio estaba precintado, si bien desconocía el motivo. Había varias personas interesadas en el edificio, incluido el Ayuntamiento. Fui al Ayuntamiento y nunca me explicaron el motivo del precinto, pese a ser los propietarios>>. En cuanto a la entrega de la documentación exigible precisó: "A mi padre nunca le enseñaron los planos del edificio. Más tarde envié un oficio al Ayuntamiento para examinar los planos, también requerí a la GRALLA. Cuando envié el burofax mi padre ya había fallecido". Respecto a la época de redacción del contrato, indicó que <IVA. La arrendataria nos dijo que el coste era faraónico. El coste de las obras son 261.000 €, según la documentación remitida. Cuando firmó, estuve un mes sin hablar con mi padre porque no estaba de acuerdo con el contrato>>. En cuanto al destino, que actualmente podría darse a la finca, señaló que "la finca se podría dedicar a librería, museo u otra actividad, pero realmente la finca es únicamente adecuada a la actividad de librería".

También se refirió a la capacidad de su padre, precisando que << mi padre en esa época tenía unos 75 años, tenía una edad avanzada. Conviví con mi madre, pero cuando mi padre tuvo Alzheimer entonces fui a vivir con él. En el año 2009 murió mi madre y fui a vivir con mi padre; y entonces fue cuando me di cuenta que perdía memoria>>.

En segundo lugar, declaró Don Mauricio, legal representante de LA GRALLA SCCL, quien manifestó: <Se hicieron obras sólo una vez. La construcción del edifico está adaptada a la GRALLA, pues se comunican con el edificio original de la GRALLA. Esta fue la razón de interesarnos en este edificio, ya que colindaba con el nuestro>>. En cuanto al momento de formación y formalización del contrato y la inversión realizada precisó que "LA GRALLA estuvo representada por Doña Lorenza, también estuvo allí el hijo (el actor) y Don Hernan, que fue quien redactó el contrato. La obra consistía en demoler el edificio con los costes; se tuvieron que sujetar las edificaciones adyacentes; se pagaron las obras de las ruinas arqueológicas y, más tarde, se construyó el edificio, pues el anterior estaban en pésimas condiciones. El padre mantenía una relación de vecindad y lo veíamos frecuentemente. Pagamos las rentas de los inquilinos anteriores, que serían unos 30.000 €. El coste de las obras fue de casi 1.200.000 €. El precio fue muy superior al deseado, pues al elevarse el precio, pedimos un préstamo. Por otro lado, al bajar la venta de libros desde el año 2008 tuvimos que resituarnos, despidiendo empleados, cambiando horarios de trabajo etc. El padre tenía unos billares, pero no recuerda si en esa época trabajaba en ellos". Respecto de las características del local afirmó: << El local arrendado tiene 700 m2, pero útiles deben ser unos 450 m2. Son 5 plantas que se comunican con la librería del local antiguo; tenemos librería y papelería. El local está muy céntrico, pero no es la zona comercial en sentido estricto, la zona comercial es la del otro local, el de la calle Cabrits, 6 (el antiguo, al que está unido, pues tiene la entrada por otra calle)>>.

En cuanto a las testigos, que declararon en el juicio, la prueba más interesante y relevante es la que se desprende de las declaraciones del testigo Don Samuel, quien señalo que era socio de la cooperativa y que cuando se construyó el edificio era socio colaborador, que no era activo, lo que implica que tiene una relación especial con la cooperativa, pero no percibe sueldo de ella. En todo caso, este testigo conocía los hechos e intervino en la negociación, declarando en el juicio que << el proyecto lo entregué yo al Sr. Felicisimo un día en que visitó la obra, cuando ya se derruía el oficio. Tanto él como yo vivíamos al lado y nos veíamos mucho, pero lo que no hicimos fue pedir un justificante. Le entregamos la Memoria, que creo que era un proyecto de ejecución. Entregué la documentación de la obra, creo que era el proyecto de ejecución, pero no puede afirmarlo con seguridad. No recuerdo que precio se estipuló para la realización de la obra. La referencia al Ayuntamiento de 261.000 € pudo ser por el tema de los impuestos. Pero el precio de la obra fue más elevado. Sabíamos que se acercaría más al millón de euros. Cuando firmó el Sr. Felicisimo no estaba presente, pero me consta que se habló de que la inversión sería de una cantidad muy importante. Quién lo tramitó todo fue Don Hernan, ya que conocía estos temas. La construcción fue muy moderna y se buscó alinear con las plantas del edificio adyacente, peor también puede ser un edificio independiente del otro>>. Asimismo, indicó que "también en una ocasión se le entregaron los planos para rebajar el IBI. De este modo lo presentamos ante el Ayuntamiento y consiguieron una rebaja del IBI". Más tarde, manifestó: << El precio exacto del contrato no lo sabíamos. Pero pensamos que sería elevado y luego fue muy excesivo debido a las obras de los restos arqueológicos. El precio fue muy elevado. Si hubiéramos sabido que tendríamos problemas, le habríamos pedido un justificante al entregar la documentación. Pero como éramos vecinos nunca discutimos por ningún tema, ni por el precio. El propietario estaba contento porque al ejecutar la obra evitamos un desastre. Pedimos presupuesto de derribo del edificio y cogimos el más caro por los problemas que podían producirse. Se tuvo que indemnizar a los inquilinos y nosotros pagamos los alquileres pendientes; del traspaso del bar musical etc. Todo formaba parte del pacto. Entregué las copias del proyecto, que me habían facilitado. Desde el 2003 no se han efectuado obras, sólo reparaciones de ascensores o similares>>.

La testigo Doña Lorenza, que fue quien firmó el contrato de arrendamiento el 3 de diciembre de 2002, en cuanto era presidenta de la Cooperativa, especificó: <>. Posteriormente, a preguntas de la Letrada de LA GRALLA, manifestó: "El contrato lo redactó Hernan, pues además era una persona en la que confiábamos, ya que en dicha época ese despacho tenía mucho prestigio, aunque ahora creo que está enfermo. Antes de ejecutar las obras el local estaba en mal estado, había sido precintado por el Ayuntamiento y el edificio estaba apuntalado por uno lado de las paredes. La solución fue hacer una construcción nueva. El edificio tiene muchas posibilidades, no sólo una librería. Es un local bonito. La cuestión del precio es algo que fue apareciendo, pues cuando se parte de un edificio antiguo los precios se pueden disparar mucho>>. Por último, declaró la testigo Doña Elisenda, esposa del actor, quien se refirió a que su esposo y su padre discutieron sobre el tema; que su suegro llevaba un año sin recibir rentas del edificio, pues sólo percibía una renta de 180 € de otro inmueble, pero incluso tenía que pagar el IBI. También se refirió a la posible falta de capacidad de su suegro diciendo que "tenía despistes y no era consciente del valor del euro, pues era la época de cambio del euro; pienso que sufría Alzheimer, aunque se le diagnosticó más tarde; creo que firmó por necesidad". Ahora bien, las declaraciones de esta testigo no parecen muy relevantes, ni siquiera respecto al tema de la capacidad de su suegro, pues sus afirmaciones se basan más en creencias que en una constatación de la realidad de la época en que se firmó el contrato.

Por el contrario, las declaraciones de los testigos Don Samuel, que conocía como se desarrolló el contrato y tenía bastante amistad con el arrendador, y Doña Lorenza, que era presidente de la cooperativa en el año 2002, parecen más coherentes y denotan un conocimiento de los hechos. Ambos destacan que quien redactó el contrato fue Don Hernan, pariente del actor, y que realmente fue quien se encargó de dar forma al contenido contractual. Por otro lado, es creíble la declaración del Sr. Samuel cuando afirma que "le entregó la documentación", aunque no puede precisar si fue la Memoria o el Proyecto de edificación. Por otro lado, nos encontramos ante un contrato formalizado en el año 2002 y no es hasta el año 2015 en que el actor se quejó de que no se les había entregado la documentación requerida, circunstancia no muy creíble, pues quien siguió los pormenores del contrato y redactó el mismo fue Don Hernan, persona que, además de redactar el contrato, firmó su contenido, por lo que si realmente no se hubiera cumplido el requisito de entrega de la documentación no se entendería que el arrendador y sus parientes no se hubieran preocupado, pues la obra era conocida y se realizó en una parte céntrica de la ciudad, dándose la circunstancia que cerca de la misma vivía el arrendador, por lo que se considera que éste no puso objeciones a que se ejecutara la obra, pues no sólo presenció el derribo del edificio y la posterior construcción de uno nuevo, sino que autorizó la realización de las obras relativas a los restos arqueológicos hallados en el subsuelo. En síntesis, debe entenderse que sí se entregó la documentación al arrendador, aunque a ambas partes les faltó la diligencia de expresarlo por escrito y de modo cuadriplicado, como exigía el contrato. Pero en todo caso esta circunstancia no puede constituir un incumplimiento esencial del contrato, como tampoco lo sería si no se hubiera llegado a entregar la documentación. Por otro lado, es cierto que, de la certificación del Ayuntamiento, aportado tanto en la instancia, como en esta alzada, después de efectuar varios requerimientos, consta que el coste del proyecto de edificación era de 261,685,65 € (vid. los informes de la Arquitecto Municipal Don Hortensia, obrante en el presente rollo desde la fecha de 28 de marzo de 2022). No obstante, se trata de una información contenida en la Licencia NUM002, concedida el 23 de marzo de 2004, en la que se indica que "el coste de ejecución material estimado en el proyecto técnico es de 261.658,63 €". Sin embargo, este dato no es admisible en base a la documentación aportada y por la circunstancia de que no se trata de una obra de mejora o rehabilitación de un inmueble pequeño, sino de un edificio de cinco plantas, en cuyo precio debían incluirse los conceptos de derribo del edificio anterior, pago de las obras de excavación de los restos arqueológicos hallados en el mismo y construcción de un nuevo edificio bastante moderno. Además, la entidad LA GRALLA también tuvo que pagar las rentas pendientes de los anteriores inquilinos e indemnizar al inquilino del bar musical, sito en citado inmueble. Por lo tanto, se estima que el coste total de la obra si acaso no llegó a la suma de 1.181.078,68 €, que se desprende de la relación de obras y actuaciones correspondientes (certificaciones de obras, licencia de obras, estudio geotécnico, etc.), sí sería superior al 1.000.000 €, ya que las máximas de experiencia demuestran que el precio de 261.000 € es insuficiente para realizar unas obras de tal envergadura. En conclusión, no se puede resolver el contrato por incumplimiento de la cláusula 8ª, en sus apartados cuarto y quinto.

En segundo lugar, nos referiremos al posible incumplimiento de la cláusula 10ª del contrato. Se considera por el actor que, después de otorgada la primera licencia, se realizaron más obras sin autorización del propietario del inmueble. Al respecto debe indicarse que en los dos informes de la Arquitecto Municipal de fechas de 17 de marzo de 2022 y de 16 de octubre de 2020, aportados al presente rollo, consta que se concedieron tres licencias. La primera licencia es la Licencia de obras 2003-OMA-387, concedida el día 2 de julio de 2003 por el Ayuntamiento de Granollers, en la que se hace referencia al proyectó técnico presentado, que realmente es un Proyecto Básico. En segundo lugar, en fecha de 23 de marzo de 2004 se concedió una segunda licencia, relativa al proyecto ejecutivo, que incorpora modificaciones respecto del proyecto básico para el que se concedió la licencia de obras, por lo que el Ayuntamiento decidió tramitarlo como un nuevo expediente. Es en este expediente, donde constan las superficies construidas para las cinco plantas, que asciende a una superficie total de 694,20 m2. Posteriormente, en fecha de 22 de enero de 2007 se concedió una nueva licencia de obras, en esta licencia de obras se introducen variaciones en el acabado del edificio, que afectan a los siguientes aspectos de la geometría del edificio: 1) planta subterránea: geometría del edificio en la planta, que implica ajustes en las superficies de los espacios; 2) planta baja: variación en la geometría del edificio en la planta, que implica ajustes en las superficies, así como también se realizan modificaciones de tabiques interiores y la situación del lavabo; 3) planta segunda: variación en la geometría que implica ajustes en las superficies de los espacios, modificándose también la geometría de tabiques interiores y la forma de la escalera; 4) espacio bajo cubierta: variación de la geometría que implica ajustes en las superficies de los espacios, se modifica la geometría de tabiques interiores y se elimina la separación de dos despachos que pasa ser un único despacho; 5) cubierta: se amplía el espacio de la situación de la máquina exterior de aire; y 6) fachada: se modifican las geometrías exteriores y el material de acabada de la fachada. Pues bien, del examen de las tres licencias, se desprende lo siguiente la licencia de 2 de julio de 2003 y la de 23 de marzo de 2004 prácticamente se refieren a las mismas obras, pues la primera se determinó conforme al proyecto básico. Pero, posteriormente, se efectuaron correcciones ajustando las obras en el proyecto ejecutivo, que realmente se referían a la misma obra de la primera licencia, es decir, las obras en las cinco plantas, cuya superficie total era de 694,20 m2. La tercera licencia es posterior en el tiempo, pues se concedió el 22 de enero de 2007. Ahora bien, del contenido de los dos informes referidos (prácticamente idénticos) se deduce que no son obras que afecten a la estructura y configuración del inmueble, conceptos especificados en la cláusula 10ª del contrato cuando dice "la arrendataria no podrá realizar nuevas obras de reforma que hagan variar la estructura y configuración del inmueble, sin consentimiento previo y por escrito de la propiedad". Efectivamente las obras, relativa a esta licencia, se refieren a la geometría interna de las plantas del edificio, especialmente movimiento de tabiques o su cambio, eliminación de dos despachos para convertirlo en uno, ampliación del espacio para la instalación de la máquina de aire (cubierta del edificio) y modificaciones de acabado de la fachada. En los informes referidos no sólo se citan las obras, sino que se acompañan planos de cada una de las plantas, sin que se deduzca del tipo de obras ejecutadas que se haya modificado la estructura y configuración del inmueble, sino que únicamente se han realizado reformas interiores y de la fachada, sin alterar la estructura y configuración primigenia. Por lo tanto, no se vulneró la cláusula 10ª del contrato, ni se incumplió el mismo. En consecuencia, debe desestimarse la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones.

QUINTO. - En segundo lugar, el apelante pide la anulabilidad del contrato por incurrir en error esencial y grave al prestar el consentimiento, pues el arrendador fijó un precio muy bajo y una duración de 30 años. Respecto al tema del error como vicio del consentimiento, si bien es cierto que el error constituye una causa invalidatoria del consentimiento, conforme se dispone en el artículo 1.266 del Código Civil, no lo es menos que, para que tal efecto se produzca es indispensable que el mismo sea sustancial, no imputable al que lo alega en su favor, que se derive de hechos desconocidos para quien lo prestó; sin que sea suficiente el que pudo evitarse mediante el empleo de una regular diligencia y que se acredite suficientemente en las actuaciones. En cuanto a los requisitos del error invalidante del consentimiento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2013 declaró: "El error, como vicio de la voluntad que da lugar a la formación de la misma sobre la base de una creencia inexacta y que precisa ser esencial (determinante de la voluntad declarada) e inexcusable... como así lo define la sentencia de 21 mayo 2007. Así, para que el error sea relevante para causar la invalidez (rectius, anulabilidad) del contrato son precisos los dos requisitos que enumera la sentencia mencionada y que se reitera en otras muchas, como las anteriores de 28 de septiembre 1993, 21 mayo 1997, 30 septiembre 1999: la esencialidad y la inexcusabilidad. El error esencial implica una creencia inexacta que recae sobre un elemento fundamental del contrato. Y el error inexcusable significa que no pudo ser evitado empleando una diligencia media. En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 2001 precisó: "Debe recordarse que si bien el error que recae sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieran dado motivo a celebrarlo permite invalidar el consentimiento prestado ( art. 1266 del Código Civil) esta Sala, a través de numerosas resoluciones ha venido precisando que tal error invalidante no ha de ser imputable al que lo padece ( Sentencia de 29 de marzo de 1994 en el sentido de ser excusable y de no haberse podido evitar con una regular diligencia ( Sentencia de 3 de marzo de 1994 no mereciendo tal calificativo el que obedece a la falta de la diligencia exigible a las partes contratantes que implica que cada una deba informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella , en los casos en que tal información le resulta fácilmente accesible ( Sentencias de 18 de febrero de 1994 y 6 de noviembre de 1996 )". Por otro lado, la la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 2014, en su fundamento jurídico cuarto, declaró: los <>; agregando seguidamente la Sentencia de 17 de febrero de 2014 que "respecto del error puso de manifiesto la sentencia de 29 de diciembre de 1978 que la voluntad, base esencial del contrato, ha de ser libre, racional y consciente, sin vicios o circunstancias que excluyan o limiten dichas condiciones, por lo que la Ley considera un obstáculo para la validez del consentimiento el prestado con error, porque desviándolo del verdadero conocimiento, el que se halla conforme con la realidad y la naturaleza de las cosas y las circunstancias esenciales que lo integran, recae sobre algo distinto de lo querido, rompiendo así, en unos casos, la unidad del mutuo consentimiento y variando, en otros o siempre, el verdadero objeto del contrato o sus circunstancias, en contradicción con el concepto fundamental del mismo, al no responder a lo que quisieron o hubieran querido los contratantes">>.

Es cierto que el precio establecido en el contrato de 1.502,53 €, que, según se estipula en la cláusula 6ª, se correspondía a la suma de 250.000 ptas., que debía pagarse mensualmente, era bajo para todo un edificio de cinco plantas, incluida la planta baja, como también es cierto que se pactó un tiempo de duración de 30 años. Ahora bien, anteriormente ya se ha explicado que las razones de determinación de un precio bajo y de un contrato de duración extensa se debían la inversión proyectada, dado que la arrendataria derribó un edificio, efectuó obras de excavación arqueológica, construyó un nuevo edificio, asumió las rentas pendientes de los inquilinos anteriores y pagó una indemnización. En cuanto a la capacidad del arrendador y la posibilidad de que tuviera mermadas sus facultes volitivas debe indicarse que no se ha probado nada. Con la demanda se han acompañados un informe de alta del Hospital de Granollers, datado el día 26 de octubre de 2012, cuando el arrendador tenía 84 años, constando que acude por pérdida de memoria (pp. 17, reverso), constando en el anverso de dicho informe (pp. 17) que se trata de un informe de seguimiento del paciente Don Mariano. Asimismo, se aporta un informe del Hospital General de Granollers de 28 de abril de 2013, en el que se indica que se efectúa un seguimiento por enfermedad degenerativa primaria en fase leve, aunque no ha iniciado tratamiento específico (doc. 6). También se adjunta un plan de medicación, pautado el día 26 de abril de 2013 (pp. 21). No obstante, de ninguno de estos documentos médicos se deduce que el arrendador tuviera mermadas sus facultades volitivas y disminuido su conocimiento cuando firmó el contrato de 2 de diciembre de 2002, formalizado diez años antes de dichos informes médicos. Incluso, el actor, su hijo, al declarar en el juicio admitió que observó que su padre perdía memoria en el año 2009, después de fallecer su madre, pero no se ha acreditado que en la época de la contratación tuviera las facultades disminuidas, máxime cuando en el contrato intervino como asesor su primo, firmándolo también éste y el propio actor. En síntesis, no se ha acreditado que el arrendador incurriera en un error esencial y grave al prestar el consentimiento, por lo que debe desestimarse la acción de anulabilidad o nulidad relativa.

SEXTO. - En tercer lugar, el apelante alega que se aplique la cláusula rebus sic stantibus con la finalidad de equilibrar las contraprestaciones, pues el contrato de arrendamiento recae sobre un edificio céntrico de 627,30 m2 de superficie por un período de 30 años y por el cual se abona sólo la cuantía actualizada de 2.000 € mensuales, que, descontando el IVA y la retención de alquiler correspondiente, queda reducida a una cantidad de 1.540 €.

En la Sentencia de 6 de abril de 2018 de esta Sección (Rollo 183/2016) ya examinamos los casos, en los que nos encontremos ante la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de los contratos. En esta Sentencia, en su fundamento jurídico Segundo, número 3-A a 3-C, se declaró: 3. A) La imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de los contratos es una cuestión que ha sido objeto de estudio doctrinal y de análisis jurisprudencial. Es evidente que, conforme al principio de pacta sunt servanda, los pactos de un contrato producen fuerza obligatoria entre las partes, pero en momentos de crisis económica o cuando se trata de contratos de ejecución sucesiva y larga duración, o de difícil o imposible cumplimiento, la ejecución del contrato puede ser injusta o gravemente onerosa para una de las partes. Ante tales circunstancias acaecidas con posterioridad a la formalización del contrato, ya sea por causas ajenas o de difícil previsión por las partes, se ha acudido a varis teorías, entre ellas la teoría de la cláusula sobrevenida rebus sic stantibus (a), la teoría de la base del negocio (b), ya sea en apoyo de la teoría de la presuposición ( Vorautssetzung), de Windscheid, o la doctrina de la desaparición de la base del negocio formulada por Oertmann; y la teoría del riesgo imprevisible (c), que, conjugando las anteriores teorías, se fijan más en la imprevisibilidad de los acontecimientos y circunstancias que determinan la necesidad de revisar el contrato. En nuestro ordenamiento jurídico se ha admitido la posibilidad de resolución o revisión del contrato por imposibilidad de cumplimiento, ya se funden en la cláusula rebus sic stantibus, en las doctrinas del interés contrapuesto, de la equivalencia, de la desaparición o de la desaparición de la base del negocio, pues el principio de buena fe ( artículo 1.258 del Código Civil) inspira nuestro derecho contractual. La jurisprudencia ha reconocido dicha posibilidad en reiteradas ocasiones, pudiendo resaltar las Sentencias del Tribunal Supremo 972/2006, de 9 de octubre, 1318/2006, de 26 de diciembre, 364/2009, de 14 de mayo, 706/2012, de 20 de noviembre, 822/2012, de 18 de enero y 382/2016, de 6 de junio. En todo caso, antes de referirnos a esta jurisprudencia, debemos indicar que no nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de la prestación por falta de objeto, pues en el momento de formalización del contrato el objeto del mismo era cierto y determinado (construcción iniciada de viviendas en unas fincas con la correspondiente licencia), sino ante un supuesto de circunstancias sobrevenidas e imprevisibles a la fecha del contrato. En la Sentencia del Tribunal Supremo 972/2006, de 9 de octubre se examina un caso de cesión de un derecho de superficie, que se frustró por un acto del Ayuntamiento, declaró: "En esta línea también debe precisarse, en contra de lo declarado por ambas instancias, que tanto la imposibilidad sobrevenida de la prestación, como los supuestos de la resolución contractual, no determinan la nulidad del contrato, sino la extinción o su resolución, respectivamente. Señaladas estas previas delimitaciones, en el presente caso, debe acordarse que le asiste la razón a la parte recurrente de acuerdo al régimen general que nuestro Código Civil dispone a propósito de la imposibilidad sobrevenida de la prestación ( artículos 1182 y 1184 del Código Civil). En efecto, para que la imposibilidad sobrevenida de la prestación opere el efecto liberatorio resulta imprescindible que dicha imposibilidad no resulte imputable al deudor, de acuerdo con los criterios generales de imputación de responsabilidad, y que además el deudor no esté constituido en mora".

B) La Sentencia del Tribunal Supremo 1318/2006, de 26 de diciembre examina la imposibilidad sobrevenida, absoluta, objetiva y deriva del cumplimiento, en un supuesto de permuta de terrenos rústicos con expectativas urbanísticas, que no se pudo consumar por la falta de aprobación del Ayuntamiento de la normativa urbanística, que permitía la edificación del terreno. Esta Sentencia, en su fundamento jurídico cuarto después de rechazar la teoría del aliud pro alio, declaró: " La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato , sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 -denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido-, STS 11 noviembre 2003 -declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). Por otro lado, la STS de 13 de julio 1995, que cita en el mismo sentido las de 19 de enero 1990 y 24 febrero 1993, considera que impedimentos urbanísticos que no sean definitivos no legitiman la resolución, pero será necesario determinar qué se entiende por problemas no definitivos.

La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

Dice la sentencia núm. 417/1995, de 8 de mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen delvoluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determinaque esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de lamotivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de losinteresados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado">>.

Seguidamente, en su fundamento jurídico quinto, agrega "La imposibilidad sobrevenida , a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido -con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".

C) La Sentencia 822/2012, 18 de enero del Tribunal Supremo, al examinar los efectos que puede producir una mutación contractual cuando ocurran circunstancias, no prevista en el contrato, declaró: << La cuestión que acaba de ser apuntada ha sido tratada por la doctrina, desde distintos puntos de vista, como el de la continuada influencia de la causa onerosa del contrato, la excesiva dificultad de cumplir la obligación asumida, la asignación de los riesgos contractuales, la alteración de la base del negocio, objetiva y subjetiva, la interpretación del contrato y la doctrina de la presuposición o la supuestamente implícita " cláusula rebús sic stantibus omnis conventio intellegitur "...

La jurisprudencia, utilizando especialmente esta última fórmula, se ha referido a la mencionada cuestión, para destacar la admisibilidad en nuestro sistema de los medios de corrección de la frustración económica del contrato, en determinadas situaciones particulares - así, entre otras, en las sentencias de 31 de octubre de 1963, 15 de marzo de 1972, 16 de junio de 1983, 27 de junio de 1984, 19 de abril de 1985, 17 de mayo de 1986, 13 de marzo de 1987, 6 de octubre de 1987 , 23 de marzo de 1988, 16 de octubre de 1989, 21 de febrero de 1990, 12 de noviembre de 1990, 1202/1993, de 14 de diciembre, 209/1994, de 15 de marzo, 344/1994, de 20 de abril, 29/1996, de 29 de enero, 1048/2000, de 15 de noviembre, 1059/2000, de 17 de noviembre, 129/2001, de 20 de febrero, 1234/2001, de 28 de diciembre, 518/2002, de 27 de mayo, 313/2004, de 22 de abril , 539/2004, de 18 de junio, 1090/2004, de 12 de noviembre, 481/2005, de 17 de junio, 953/2006, de 9 de octubre, 79/2007, de 25 de enero , 197/2007, de 1 de marzo, 976/2007, de 26 de septiembre, 175/2009, de 16 de marzo , 336/2009, de 21 de mayo , 781/2009, de 20 de noviembre, 360/2010, de 1 de junio , 84/2012, de 20 de febrero , 93/2012, de 21 de febrero, 240/2012, de 23 de abril, 243/2012, de 27 de abril -.

La influencia de los cambios imprevistos sobre la posibilidad de la resolución del vínculo o, especialmente, la modificación equitativa de su contenido, resulta también admitida en ordenamientos cercanos.

En alguno, respecto de los contratos de ejecución continuada, periódica o diferida, para el caso de que la prestación de cualquiera de las partes " è divenutaeccessivamente onerosa " - artículos 1467 y 1468 del Código Civil italiano -; en otros, simplemente, en el supuesto de que las circunstancias en que las partes fundaron la decisión de contratar " tiverem sofrido uma alteraçâoanormal " - artículo 437 del Código Civil portugués -.

Por lo demás, cualquier previsión sobre el futuro de tales instrumentos no puede prescindir de que hoy gozan de reconocimiento en los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, como son los Principios Unidroit sobre los contratos comerciales internacionales -artículo 6.2.2 -, los Principios de Derecho europeo de contratos - artículo 6.111- o los trabajos para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos - artículo 1213 ->>.

Ahora bien, en materia de crisis económicas, especialmente durante la crisis surgida entre los años 2007 y 2008 a los años 2013 y 2014, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha matizado y modificado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que entiende que las crisis económicas son cíclicas y previsibles por los economistas o especialistas en la materia. Al respecto el Tribunal Supremo se ha referido a la rebus sic stantibus en las sentencias 19/2019, de 5 de enero ; 214/2019, de 5 de abril; y 45/2019, de 19 de julio.

La sentencia 19/2019, de 5 de enero se refirió precisamente a un supuesto de arrendamiento, en el que se pactó "un sistema complejo de renta, constituido por una renta fija anual, compuesta por dos componentes: 4.507,59 euros, por cada una de las primeras 130 habitaciones, más otro importe resultante de multiplicar el número de habitaciones que excedieran de 130 por las cantidades expresamente previstas en la propia estipulación (en progresión según transcurrieran los años desde la toma de posesión del inmueble por el arrendatario); más (ii) una renta variable, consistente en un porcentaje del 5% sobre las ventas netas que obtuviera el hotel". El Tribunal Supremo, siguiendo la jurisprudencia más reciente, no aplicó la rebus, pero ya anticipamos que allí examinaba una situación previsible, como es una crisis económica, no una situación imprevisible y prácticamente desconocida desde hace 100 años como es la pandemia de Covid-19, que se difundió rápidamente por todo el mundo, mucho más difícil de paliar que la pandemia de los años 1918-1919, mal denominada como "de la gripe española". Pues bien, esta Sentencia, en su fundamento jurídico Tercero, número 1, declaró: <

i) Así, la sentencia 742/2014, de 11 de diciembre, declaró "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable".

ii) La sentencia 64/2015, de 24 de febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula " rebus sic stantibus" a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate".

iii) La sentencia 237/2015, de 30 de abril, se apoya en la doctrina de la sala que, "aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla " rebus sic stantibus" en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador">>.

En segundo lugar, la sentencia del Tribunal Supremo 214/2019, de 5 de abril, se refiere precisamente a la exclusión de aplicar la cláusula rebus en los supuestos, en que claramente la situación producida o que se pueda producir dependa de la crisis económica, declarando en su fundamento jurídico Cuarto reiteró esta doctrina del siguiendo modo: << i) Esta sala ha descartado la aplicación de la regla "rebus" cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato (entre otras, sentencias 240/2012, de 23 de abril, y 41/2019, de 22 de enero).

De manera específica, respecto de la crisis financiera como hecho determinante para la aplicación de la cláusula, esta sala ha declarado, en la sentencia 742/2014, de 11 de diciembre, "que la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable". En la misma línea, la sentencia 64/2015, de 24 de febrero, afirmó que "del carácter de hecho notorio que caracterizó la crisis económica de 2008, no comporta, por ella sola, que se derive una aplicación generalizada, o automática, de la cláusula " rebus sic stantibus " a partir de dicho periodo, sino que es del todo necesario que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate". Por su parte, la sentencia 237/2015, de 30 de abril, se apoya en la doctrina de la sala que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla " rebus" a quien se ve afectado por la crisis económica, "previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas">>.

En tercer lugar, la sentencia 45/2019, de 19 de julio, recogiendo la jurisprudencia citada, declaró: << Como recuerda la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013, aunque el Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles, doctrina y jurisprudencia recurren a la cláusula " rebus sic stantibus " [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , para solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato.

Según esta doctrina, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.

Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)>>.

3. En el presente caso, se alega de nuevo que existe una desproporción entre las prestaciones de ambas partes, dado que por el arriendo de un edificio se pagan actualmente 2.000 €, dándose la circunstancia que el perito Don Casimiro valoró el precio del alquiler en 9.245 € y el perito Don Juan Manuel, propuesto por la demandada, lo valoró en 4.959 €. Es cierto que ambos peritos coinciden en que un precio de unos 5.000 € sería adecuado. Ahora bien, la desigualdad en las prestaciones no deriva de circunstancias posteriores al contrato, sino que las partes ya tuvieron en cuenta que la arrendataria estaba obligada a efectuar una inversión importante, cuyo alcance ha sido expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos. Por lo tanto, no se trata de un cambio sobrevenido con posterioridad, sino de una previsión contractual, pues se especificó un precio (tanto en euros, como en pesetas - vid. la cláusula 6ª-) en función de las obligaciones asumidas por la arrendataria. Es admisible que, transcurrido un tiempo, se aprecie un desfase, dada las circunstancias económicas acaecidas desde el año 2008 y, posteriormente, desde el año 2020, pero la variación de la situación económica es una circunstancia cíclica, que afecta a ambas partes. Al respecto debe indicarse que el negocio de la librería y papelería, que es la principal actividad de la empresa LA GRALLA, también se ha mermado mucho desde el año 2008, fundamentalmente debido a que mucha gente compra menos libros. En todo caso, con independencia de los factores económicos coyunturales y del negocio ubicado en el inmueble, lo cierto es que tanto el precio como la fijación del contrato estaban supeditados a la inversión realizada. Por lo tanto, la circunstancia de que el precio sea inferior a otros inmuebles, según el sistema de comparación utilizado por los peritos, no se debe a un cambio de circunstancias, sino a una previsión contractual, razones por las que debe desestimarse también esta pretensión y, en consecuencia, el recurso de apelación interpuesto por el actor Don Ezequiel contra la sentencia de 28 de febrero de 2019, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Granollers, confirmándose íntegramente la misma.

SÉPTIMO. - Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.