Sentencia Civil 703/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 888/2022 de 17 de noviembre del 2023

PRIMERO.- 1. Por parte del demandado, D. Pascual, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por Dª Matilde, en reclamación de la suma de 3.050 euros.

2. En la demanda, la actora partió de que, en fecha 1 de julio de 2012, suscribió contrato de arrendamiento con el demandado en relación con el inmueble sito en Sabadell, Carrer DIRECCION000, nº NUM000, el cual quedó novado el 29 de mayo de 2017; la renta mensual pactada fue de 950 euros, según obra debidamente acreditado en la documentación anteriormente aportada y reseñada. Alegó que, en marzo de 2018, el contrato se resolvió de mutuo acuerdo entre ambas partes, y la actora arrendataria entregó las llaves en el momento pactado, dejando la vivienda totalmente libre y desocupada, a disposición del demandado, quien recibió las llaves de conformidad, y todo se formalizó a través del agente inmobiliario Sr. Adolfo, ICAT. Número NUM001, quien gestionó tanto el arrendamiento inicial como su novación y resolución. Adujo que, transcurridos treinta días desde la fecha de la entrega de llaves, el arrendador todavía no había devuelto a la fianza que la actora constituyó en su día, por importe de 4.000, importe al que debía descontarse la mensualidad del mes de febrero de 2018, que fue devuelta por la actora debido al incumplimiento del demandado respecto a la fianza; al tiempo de ser entregadas las llaves, no existía cantidad alguna pendiente de pago al arrendador, ni tan siquiera por suministros, los cuales estaban a nombre de la actora y fueron cancelados en su día. Alegó que el demandado había manifestado, tanto a ella como al API que gestionó el arrendamiento, que la negativa a devolver la fianza provenía de supuestos desperfectos en la finca, lo cual la actora negó con rotundidad, al estar la misma en perfecto estado de conservación, y, si existía algún desperfecto, el mismo era responsabilidad exclusiva del arrendador; a tal efecto, el API Sr. Adolfo emitió certificado en el que manifestaba el buen estado de conservación que pudo comprobar en el momento de la entrega de la vivienda, la inexistencia de daño alguno en el inmueble, y corroboró las fotografías que se realizaron previamente a la entrega de llaves. Concluyó que, por tanto, el demandado le adeudaba 3.050 euros, con los intereses legales de dicha suma desde que transcurrió un mes de la entrega de llaves, plazo transcurrido con creces al tiempo de la demanda ( art.36.4 LEC). Añadió que el demandado ya fue requerido mediante burofax enviado el 2 de mayo de 2018, que no fue recogido por el mismo, a pesar de ser el domicilio que obraba en el contrato de arrendamiento el lugar de envío.

3. El demandado contestó y se opuso. Alegó que, en efecto, fue el agente inmobiliario D. Adolfo quien gestionó tanto el arrendamiento inicial como su novación y resolución, siendo él quien en su día recibió el importe de la fianza de manos, primero del señor Dionisio, y después de su compañera o amiga, la actora; si el señor Adolfo, en cuanto que gestor e intermediario de la relación arrendaticia, aceptado por ambas partes, había recibido el importe de la fianza de manos de los inquilinos, lo lógico hubiera sido que, si ambas partes habían cumplido fielmente con sus obligaciones contractuales, una vez finalizado el contrato, el importe se lo devolviera a los propios inquilinos, pero se lo devolvió al propietario. Adujo que ello fue debido a que, contrariamente a lo que manifestó en el documento aportado de contrario, al visitar el piso con el propietario, el agente comprobó los daños y desperfectos causados por la actora y/o su amigo pareja en la vivienda, pero el agente hizo constar en la carta aportada lo contrario de lo que le manifestó verbalmente al señor Pascual; podría ser que el agente hubiera redactado la carta para ayudar al Sr. Dionisio, con el que al parecer mantiene relaciones de interés comercial, siendo una cuestión a aclarar por medio de la prueba a practicar. Alegó que, en todo caso, el agente, a la vista de los daños y desperfectos ocasionados por los inquilinos en la vivienda, procedió a retornar la fianza al demandado, ya que, como gestor o mediador del contrato, entendió que debía resarcirse al propietario por los daños ocasionados, y el importe de la fianza había sido aportado directamente por la parte arrendataria al gestor inmobiliario.

Alegó el demandado, que una vez recuperada la posesión, pudo comprobar la existencia de daños, consistentes en desconchados en la pared daños en el parqué de la vivienda, zócalos, y puertas, y la rotura de toldos, habiendo ascendido la reparación de todos los daños y desperfectos sufridos a 9.731 euros, que había debido pagar para volver a dejar la vivienda en estado óptimo de habitabilidad, y, consecuentemente, para poder volver a comercializarla, aportando facturas de las reparaciones y sustituciones. Adujo que los daños producidos, por razón de su importancia y caracteres, que se observaban en las propias fotos acompañadas por la actora, no cabía atribuirlos al uso normal de la vivienda, sino a negligencia, descuido o mala utilización de la misma; si hubieran sido daños producidos por avería o desperfectos anteriores a la ocupación por la hoy actora, los habría denunciado con anterioridad o al momento de la firma del contrato o incluso de la ocupación de la vivienda, de modo que concluyó que la vivienda se encontraba en perfecto estado al momento de ser ocupada por la actora. Alegó que aportaba un informe pericial que determinaba la existencia de los daños y desperfectos a partir de las propias fotos aportadas de contrario, y que los precios pagados que figuraban en la factura de la reparación eran precios razonables de mercado, incluso algo inferiores a los precios medios del sector; determinaba también el informe la incidencia y el perjuicio que habían supuesto para la propiedad, por tener una gran incidencia, tanto en el precio de venta, como en el precio del alquiler de la vivienda, en caso de no ser reparados, lo que había efectuado el propietario a su cargo, con un coste notablemente superior al de la fianza reclamada.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que la SAP Barcelona núm. 175/2021, de 18 de marzo resume perfectamente las líneas jurisprudenciales aplicables al caso. Se señala que la actora aporta un documento al que cabe otorgar una especial relevancia probatoria, confecciona por el agente de la propiedad inmobiliaria que intervino en la operación, el cual falleció, si bien al acto de juicio asistió su hijo, quien reconoció en el documento el encabezamiento de la empresa y la firma de su padre, dejando muy claro que su conocimiento de la cuestión era de referencia y que no había visitado la finca; en cualquier caso, las expresiones que aparecen en el documento redactado por aquél son ciertamente contundentes: " Que en la revisió de les finques arrendades vaig comprovar un molt bon estat de conservació, tot i el temps transcorregut, des de l'inici de l'arrendament d'aquestes. Manifestar també que es podia notar desgast d'alguns elements com el tendal de la terrassa, etc., que no era més que els produïts pel propi pas del temps, uns 11 anys d'arrendament en total." Se señala que no han quedado acreditado el cuestionamiento de la imparcialidad del Sr. Adolfo, pues ni la pareja de la actora ni el hijo del Sr. Adolfo aportado dato alguno que permita acreditar supuestos negocios entre el agente y el propietario demandado. Se destaca que las únicas fotografías aportadas en relación con los daños hayan sido aportadas por la actora, así como que, en ellas, los únicos daños que pueden apreciarse son el desconchado en la pared, la suciedad o el deterioro de los toldos. Se precisa que la actora reconoce el desperfecto del desconchado, si bien sostiene que se debió a una filtración de agua ajena a su negligencia, de la cual ya informó al propietario, aunque no ha quedado acreditado mediante prueba alguna que no sea la declaración del marido de la actora. Se precisa también, en cuanto a los demás desperfectos, que de las fotografías sólo se puede apreciar suciedad o desgaste general en los toldos, lo que se considera perfectamente compatible con el uso ordinario de este elemento, que, al estar a la intemperie y estar destinado a proteger de la lluvia y de la luz solar, ha de sufrir por fuerza un importante desgaste por el transcurso del tiempo. Por otra parte, se señala que el demandado no aporta ninguna fotografía del estado de la vivienda al tiempo de recuperar la posesión, y que su perito confeccionó su dictamen a la vista de las fotografías aportadas con la demanda, y una vez habían sido efectuadas las reformas, por diferentes profesionales que no han sido propuestos como testigos; se añade que resultaron poco creíbles las explicaciones dadas por el perito en cuanto a supuestos arañazos en las paredes y en el parqué, presuntamente causadas por una mascota, pues se podían apreciar haciendo zoom sobre las imágenes, que son en blanco y negro y de muy poca calidad, pero no se comparte por el juez "a quo" que se pudieran observar tales supuestos desperfectos; lo mismo se considera predicable de la causa del desconchado en la pared, causada también supuestamente por una mascota. Se pasa a examinar la declaración de la testigo Sra. Rosaura, la cual declaró que, antes de iniciarse el arrendamiento, el piso estaba en muy buenas condiciones y que, posteriormente, el estado era como lo hubiesen maltratado, si bien no consiguió señalar dicha testigo ninguno de los daños en las fotografías aportadas, y ni siquiera concretó la fecha en que examinó la vivienda. Se concluye que el único daño que se puede considerar acreditado y causado por el mal uso de la inquilina es el desconchado de la pared, por lo que procede descontar de la fianza reclamada el importe de su reparación, que, como no consta detallado en el dictamen pericial ni en las facturas aportadas por el demandado, será fijado en ejecución de sentencia.

En cuanto a las costas procesales, se señala que el pronunciamiento final supone la estimación sustancial de la demanda, pues, pese a no quedar determinado el coste de la reparación del desconchado, parece muy lejos del importe reclamado por la fianza más los intereses.

5. El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicitan la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Sobre la valoración errónea en la apreciación de las pruebas practicadas en el juicio

1. Parte el apelante de que la sentencia recurrida parece que dice que el único daño causado por la inquilina es un desconchado en la pared, cuando el apelante hace las consideraciones siguientes: a) en la sentencia recurrida, se señala que hay que dar una gran relevancia al documento de carta de manifestaciones del Sr. Adolfo (fallecido antes del juicio), y, pese a no poder ratificarlo, ni aclararlo su autor, se afirma que las manifestaciones de ese profesional que intervino en la operación son contundentes; b) no se han tenido en cuenta las manifestaciones de la testigo Sra. Rosaura, como persona que trabajaba en la agencia de fincas FINCAMPS del fallecido Sr. Adolfo (lo que deliberadamente se omite en la sentencia), quien personalmente acudió a la vivienda, una vez finalizado el contrato, para verificar el estado en que la había dejado la inquilina; la citada testigo compareció en el acto del juicio, y explicó el mal estado que lo había dejado la inquilina, pero el juez "a quo", para justificar la poca valoración que concede a la testigo, razona que la testigo no señaló los desperfectos en las fotos obrantes en los autos y aportadas por la parte actora, como tampoco señaló la fecha en que examinó la vivienda; debe tenerse en cuenta que las fotos no son tales, son fotocopias oscuras y borrosas en blanco y negro, de escasa calidad e ínfima resolución, como el demandado ya puso de manifiesto en escrito dirigido al juzgado antes de contestar a la demanda, mala calidad que la propia sentencia reconoce cuando entra a valorar la prueba pericial aportada por el demandado; c) al referirse al resultado de la prueba pericial del demandado, se señala en la sentencia recurrida que las aclaraciones del perito señor Adolfo a su informe pericial resultan poco creíbles, sin motivar o aclarar las razones de la falta de credibilidad; d) es una incongruencia señalar que la carta de una persona fallecida, cuyas manifestaciones no han podido ser ratificadas, ni aclaradas, ni sometidas a contradicción en el acto del juicio, merecen mayor credibilidad que las de la testigo que sí compareció, y se sometió a los interrogatorios de las partes y del tribunal; asimismo, en cuanto a las aclaraciones del perito, que también compareció, y se sometió al interrogatorio y aclaraciones; es una incongruencia que no se explique en la sentencia los razonamientos para restarles credibilidad, más allá de vagas afirmaciones sobre las apreciaciones, tanto del testigo como del perito, en relación a las fotocopias de las fotos, oscuras, borrosas, y poco nítidas, y e) en la sentencia no se mencionan siquiera los documentos 1 y 2 de la contestación, correspondientes a facturas de reparaciones y recogidos en el informe pericial.

2. La apelada se opone. Parte de que la valoración de la prueba llevada a cabo en la sentencia recurrida ha sido totalmente ajustada en Derecho, y de que los argumentos esgrimidos de adverso no son más que intentos de imponer su propio criterio de valoración probatorio, cuando la jurisprudencia viene estableciendo que a las partes litigantes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces de instancia por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses; debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador de instancia incurrió en error de hecho, que sus valoraciones resultan ilógicas, que sus valoraciones son opuestas a las máximas de la experiencia o, por último, que sean opuestas a las reglas de la sana crítica. Considera que carta del Sr. Adolfo tiene relevancia a los efectos de que fue la persona que medió en el contrato tanto inicial como en su resolución, conocía tanto el inmueble como a ambas partes y las manifestaciones vertidas en la misma hubieran sido ratificadas por sí mismo de haber sido posible; además, ese documento fue ratificado íntegramente por su hijo, quien manifestó en el acto del juicio oral que, sin género de dudas, que se trataba de un documento de su padre, de su firma y forma de redactar y que, si plasmaron estas manifestaciones, las mismas eran ciertas; añade que, siendo lógico y coherente, se ha concedido en la sentencia recurrida la validez que dicho documento requiere, pues no puede estimarse que, como consecuencia del fallecimiento de quien lo suscribe, un documento pueda perder todo su valor.

En cuanto a la declaración de la testigo Sra. Rosaura, considera que fue absolutamente incoherente, inconcreta y en ningún momento supo determinar ni las fechas en las que acudió al inmueble ni los concretos desperfectos que realmente pudiera alegar; su declaración fue totalmente exagerada, realizando manifestaciones como si el inmueble fuera entregado por mi mandante en un estado de ruina, algo totalmente inconsistente, pues en autos existen fotografías que no fueron impugnadas por la adversa y que evidencian el estado del inmueble; a partir de su exhibición, la testigo no sabía concretar ni tan solo parecía diferenciar este inmueble de cualquier otro; además, pese a que en el recurso formulado de adverso se manifieste que las mismas eran en blanco y negro y de escasa calidad, ello no es cierto, puesto que los originales en color obran en autos y están a disposición de las partes, independientemente de la calidad de las imágenes en el traslado de copias que efectuó su propio procurador.

3. Un nuevo examen de las actuaciones ex art.456.1 LEC, conduce a este Tribunal a compartir los argumentos contenidos en la sentencia recurrida.

Como señalamos en la Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia de 27 de enero de 2010 ( ROJ: SAP B 693/2010 - ECLI:ES:APB:2010:693 ):

" TERCERO.- Y partiendo de este hecho, entendemos que los desperfectos cuyo importe de reparación se reclama, no son imputables al arrendatario, ya que se trata, en definitiva, del desgaste propio de una vivienda arrendada. Y el artículo 21 Lau no ampara que sea el arrendatario el que deba correr con la puesta a punto de la vivienda tras su alquiler durante varios años. En la sentencia dictada en el rollo 727/04 decíamos: "El artículo 1563 CC establece que es el arrendatario el responsable del deterioro de la cosa arrendada, y en interpretación de este precepto hemos dicho que sólo procede la indemnización cuando el deterioro que se aprecia en el piso supera los límites que pueden considerarse normales por el propio uso del mismo. La SAP Tarragona de 4.11.01 dice en este sentido que 'esa obligación no existe cuando el deterioro producido es fruto del mero transcurso del tiempo o causa inevitable, tal y como se deriva del art. 1561 C. Civil , lo que nos lleva a considerar que frente al deterioro grave se encuentra el producido por consecuencia del uso normal y ordinario de la cosa arrendada, que, por ello, implica un desgaste, a lo que procede unir el mero transcurso del tiempo que por sí solo deteriora o degrada muchos de los materiales o elementos de la construcción por efecto de los factores atmosféricos o físicos'".

En esa misma sentencia añadíamos que 'En definitiva, lo relevante a los efectos que nos ocupan es la acreditación de que el inmueble presentaba daños y la naturaleza de los mismos. Al igual que en el caso anterior, el artículo 217 Lec impone la carga de probar los hechos alegados a la parte que los aporta al proceso, como regla general y, conforme a lo expuesto, tendremos: a) si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario; b) si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador.'"

A su vez, como recuerda la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 14 de febrero de 2022 ( ROJ: SAP B 1155/2022 - ECLI:ES:APB:2022:1155 ):

" Desde el punto de vista normativo, cabe recordar que la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), encuentra su correlación en la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, " tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Lo anterior impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución."

Por tanto, si se han producido daños que excedan del deterioro derivado del uso ordinario de la cosa, responderá, salvo prueba en contrario el arrendatario, mientras que, si los deterioros son los derivados de ese uso normal, deberá soportarlos el arrendador. Pero, en todo caso, la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

4. En este supuesto, frente a la acción ejercitada por la actora solicitando la devolución de la fianza, se ha opuesto por el demandado la existencia de desperfectos. Y, para acreditarlos, parte el demandado de las fotografías aportadas por la propia actora con su demandada, en lugar de haber tomado sus propias fotografías del estado del inmueble al tiempo de ser desalojado por la actora o en lugar de haber sido levantada a su instancia acta notarial sobre el estado del inmueble.

Partiendo de esa premisa, consideramos que pierde su sentido aducir que las fotografías aportadas por la actora no son tales, sino que son fotocopias oscuras y borrosas en blanco y negro, de escasa calidad e ínfima resolución, pues se trata de fotografías que, lógicamente, no son fotografías aportadas para demostrar la existencia de desperfectos, cuya prueba -como se ha expuesto- corresponde al demandado arrendador. Ello por más que, en alguna de ellas, resulte obvio el desperfecto apreciado en la sentencia recurrida relativa al desconchado en pared.

De ahí que la prueba pericial de parte propuesta por el demandado, basada también en esas mismas fotografías y, además, en el examen de la vivienda por parte del perito, pero una vez habían sido realizadas por el demandado obras de reforma, tampoco sea apta para avalar la versión del demandado. Es más, el perito Sr. Jesús María reconoció durante el juicio que había valorado para reformar todo el piso, lo cual -consideramos- tiene más que ver con poner a punto el piso de cara a un nuevo arrendamiento que con la acreditación de desperfectos causados por la actora, y con destinarlo a la obtención de un alquiler ventajoso para el propietario. Como aclaró también el citado perito, si el propietario no hubiera realizado las obras de reparación verificadas en costes, a su entender no se hubiera podido alquilar en las mismas condiciones; dijo que está en una zona relativamente bien y el piso exige tener unas mínimas condiciones de estética, de conservación y de preservar el mismo inmueble, que el alquiler habría sido entre un 30 y un 40% más barato, y que el perfil del cliente que podría acceder al inmueble también se vería muy afectado. De ahí que, sin negar su realidad ni su abono por el demandado, no quepa vincular las facturas aportadas con la contestación, relativas a las obras efectuadas.

A ello se une que, aunque en su dictamen el perito señaló que los daños y desperfectos observados eran fruto o consecuencia del mal uso, indebido del inmueble, no precisó siquiera el origen o causa que sí les atribuyó durante el juicio. En dicho acto, indicó que una de las cosas que le llamó la atención eran los rasponazos, y el desgaste del suelo y de las paredes, lo que dijo puede ser por una mascota sin adiestramiento oportuno. Estableció, pues, una mera hipótesis sobre la causa de los daños que dijo apreciar, no detallada siquiera en su dictamen, cuando, además, no hay indicio alguno de que la arrendataria tuviese un perro; de hecho, en conclusiones, ello fue negado por la actora.

Lo anterior se atiene a lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que el demandado no aporta ninguna fotografía del estado de la vivienda al tiempo de recuperar la posesión, acerca de que su perito confeccionó su dictamen a la vista de las fotografías aportadas con la demanda, y una vez habían sido efectuadas las reformas, por diferentes profesionales que no han sido propuestos como testigos, y acerca de que resultaron poco creíbles las explicaciones dadas por el perito en cuanto a supuestos arañazos en las paredes y en el parqué, presuntamente causadas por una mascota.

En cuanto a cuestionar que se dé gran relevancia al documento de carta de manifestaciones del Sr. Adolfo, pese a no haber podido ser ratificado ni aclarado por su autor, debido a que falleció antes del juicio, hemos de partir de que dicho documento no fue impugnado por el demandado en cuanto a autenticidad. Y, en efecto, es importante lo que resulta de su contenido, donde el agente de la propiedad inmobiliaria de FINCAMPS que intervino en la contratación objeto del procedimiento y que pudo ver el estado de la vivienda al tiempo de su desalojo, deja constancia de que, en fecha 5 de marzo de 2018 quedó resuelto el contrato que ligaba a las partes, que tuvo lugar la entrega de llaves, y de que: " El dia 06- 03- 2018, es va fer la revisió de les finques, juntament amb el propietari de les mateixes, el senyor Pascual i, l'administrador que de Finques subscriu. Que en la revisió de les finques arrendadas, vaig comprovar un molt bon estat de conservació, tot i el temps transcorregut, des de l'inici de l'arrendament, de les mateixes. Manifestar també, que se podía notar desgast d'alguns elements como el tendal de la Terrassa, etc., que no eren mes que el produït pel propi pas del temps, uns 11 anys d'arrendament, en total ."

Consideramos que el tenor de dicho documento - reiteramos que no fue impugnado en cuanto a su autenticidad, por lo que no pierde su virtualidad- es suficientemente expresivo de que el agente inmobiliario, con base en su experiencia profesional, no apreció daño/desperfecto alguno que no fuera achacable al mero transcurso del tiempo del arrendamiento, teniendo en cuenta que, inicialmente, se contrató años con el marido de la actora.

En cualquier caso, en lugar de su padre, asistió como testigo su hijo, D. Obdulio, legal representante de FINCAMPS, quien, tras reconocer que todo lo llevaba su padre, y de precisar que, antes de ir al juicio, se había informado un poquito del contrato entre las partes, respecto de la fianza manifestó que vio que solicitaron del INCASÒL la devolución de la fianza; cuando estaba en su poder, hubo un período de mediación o de intentar llegar a un acuerdo las partes, si bien dijo creer que no se llegó a ninguno, y que, por lo que vio en los correos, el propietario solicitó que le transfirieran la fianza, les exigió que se la devolviesen para hacer lo que considerara, sin tener en ningún momento el consentimiento del Sr. Pascual para devolver la fianza; en un correo, insinuó el demandado que les demandaría si no se la devolvían. Y dicho proceder se considera ajustado a la ley, puesto, una vez entregadas las llaves por la arrendataria, cesó la intervención del agente, siendo ya obligación del propietario devolver la fianza arrendaticia en todo o en parte, según cuál fuera el estado del inmueble tras el desalojo.

Dicho testigo manifestó también que, en efecto, que no había visitado el inmueble, pero afirmó saber que su padre sí fue, y que creía que su padre fue el único que fue de la oficina. Y, exhibida la carta de su padre, dijo que no lo había visto nunca, pero también dijo que tiene la firma de su padre, el sello de la empresa y el formato que utilizaba su padre.

Asimismo, durante el juicio declaró el letrado Sr. Secundino, quien, tras manifestar que la actora y su esposo habían sido clientes suyos, dijo que le llamaron porque intuían que podían tener algún tipo de discusión respecto de la devolución de la fianza, y querían que viera cómo se encontraba la finca; fue y el inmueble estaba bien, le pareció más que correcto, pues dijo tener una inmobiliaria en Castelldefels, y le han devuelto pisos que estaban lamentables; este piso estaba perfectamente bien; les dijo el testigo que incluso lo habían limpiado; lo vio con las luces encendidas, con la iluminación eléctrica, pues había oscurecido. Dijo recordar que tenía algo en una pared, que le indicaron que habían tenido una fuga de agua del vecino, y que creía recordar que era lo único remarcable en la vivienda. Y, exhibidas las fotografías, reiteró que había un desconchado por aspecto de haber sufrido una humidad.

De ahí que, aun correspondiendo al demandado acreditar la existencia de desperfectos, consideramos que la prueba practicada avala la versión de la actora, con la sola excepción del desconchado de la pared, ya tenido en cuenta en la sentencia recurrida.

No obsta a lo expuesto la declaración de la testigo Sra. Rosaura, ex comercial de FINCAMPS, que dijo que pasó a trabajar en otra inmobiliaria en 2011 o 2012. La testigo dijo que alquiló el piso al Sr. Dionisio -el marido de la actora-, y que, entonces, 2008 o 2009, el piso estaba muy bien, en buen estado. Dijo no saber en qué año dejó el piso, no fue a la entrega de llaves, y que pasaron bastantes años, que no se acordaba; el propietario la fue a buscar para que lo alquilase con otra inmobiliaria; ella tenía aún las fotografías de cómo estaba la primera vez y, cuando vio el piso, vio que el parqué estaba muy mal y que había humedades, el parqué estaba levantado, había plantas y cosas en el patio, muchos trastos; ella le dijo al propietario que, si no arreglaba el parqué, el piso no se podía alquilar de esa manera, considerando la testigo que el piso estuvo maltratado, porque había mucha humedad. Y, exhibidas las fotos, la testigo dijo que, como desperfecto dentro del piso, estaba el parqué, pero que parece que no había ninguna fotografía; preguntada por el desconchado, dijo no saber verlo, añadiendo que sabe que estaba descuidado, con mucha humedad en todas partes, sobre todo en el lado del patio.

Como se señala en la sentencia recurrida, en efecto, la citada testigo no consiguió señalar dicha testigo ninguno de los daños en las fotografías aportadas, y ni siquiera concretó la fecha en que examinó la vivienda, por lo que su declaración no resulta concluyente.

Por tanto, aparte de que, con respecto del toldo, el propio agente inmobiliario atribuyó su estado al desgaste por el transcurso del tiempo, estando a la intemperie, como es habitual, y de que el perito nada aclaró al respecto, la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida de que el único daño que se puede considerar acreditado y causado por el mal uso de la inquilina es el desconchado de la pared se considera ajustada a derecho. No se aprecia error en la valoración de la prueba.

5. El motivo es desestimado.

TERCERO.- Sobre la estimación sustancial de la demanda y la condena en costas

1. El apelante aduce que, a los efectos de la estimación sustancial de la demanda, se deben tomar en consideración los siguientes extremos de la sentencia: 1) no se fija la cuantía de la reparación del desconchado, que habrá que determinar en ejecución de sentencia; 2) eso significa que, en tanto no se fije y determine el coste de la reparación, no se podrá afirmar y determinar con exactitud si ese coste resulta significativo o relevante en relación al interés económico en litigio, máxime si tenemos en cuenta que la causa del mismo puede estar originado por filtraciones o humedades, para cuya completa subsanación y reparación, obligue a actuar más en profundidad sobre la pared, o el tabique, con mayores costes añadidos; 3) en tanto no se haya determinado o fijado, su consideración, mínima o relevante en proporción al interés económico en litigio, no pasará de ser una mera especulación, sin base o fundamento que la sustente, y 4) en consecuencia, debe aplicarse, respecto de la condena en costas, lo previsto art. 394.2 LEC, en cuanto a que "Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad." Cita la Sentencia 327/2020 de 13 de febrero, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª, dictada en el recurso de Apelación 1090/2019, que en su FD Segundo, sobre costas, dice: " En este orden de cosas, la jurisprudencia viene calificando como estimación sustancial supuestos en los que lo que desestima la sentencia son pretensiones o reclamaciones accesorias, como lo pueden ser la fecha de devengo de los intereses, o la aplicación del IVA, meros criterios de cálculo de la indemnización, sin concreta reclamación de cuantía o leves diferencias entre lo pedido y lo obtenido, pudiendo citar como ejemplo la STS, de la Sala 1ª, de fecha de 8 de marzo de 2007 ."

2. La apelada se opone. Aduce que se admitió la existencia de un desconchado en la pared y la necesidad de repararlo, debiendo determinarse el coste del mismo en ejecución de sentencia, y que, de todos los daños alegados de adverso, únicamente ése se ha estimado. Considera que, de haber sido coherente y ajustada a Derecho la postura de la parte demandada, existiendo una fianza depositada en el contrato, debería haberse reparado dicho desperfecto, descontado la reparación del mismo de la fianza depositada y la actora no se hubiera visto obligada a interponer demanda y defenderse de unas acusaciones totalmente infundadas. Añade que, como de las fotografías se desprende, es un pequeño desconchado en una pared que simplemente con masilla y pintura queda solventado, no ha quedado acreditada mayor gravedad, y estima su reparación en un máximo de 150 euros, lo que es totalmente desproporcionado a las pretensiones formuladas de adverso, por lo que solicita que se ratifique la condena en costas de primera instancia.

3. En la sentencia recurrida, se motiva que "El pronunciament final suposa una estimació substancial de la demanda, ja que a pesar que no s'ha determinat quin és el cost de reparació del tan repetit escrostonat per descomptat sembla molt lluny de l'import de la fiança i els seus interessos."

Queda, pues, indeterminado el importe de dicha reparación, por más que se aventure que "sembla molt lluny de l'import de la fiança i els seus interessos".

Por tanto, consideramos que tiene razón el apelante en cuanto a que, en tanto no se fije y determine el coste de la reparación, no se podrá afirmar y determinar con exactitud si ese coste resulta significativo o relevante en relación al interés económico en litigio. No es posible, por tanto, valorar, como valora la apelada y recoge la sentencia recurrida, la reparación del desconchado en un máximo de 150 euros, pues el importe concreto se desconoce. Y, entretanto, lo que subyace es una estimación en parte de la demanda -así consta, de hecho, en el Fallo de la sentencia recurrida-, a partir, precisamente, de que ha sido únicamente acogido uno de los desperfectos alegados por el demandado en la contestación.

4. El motivo es estimado, por lo que no procede imponer a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia ( art.394.2 LEC), debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

5. Procede, por tanto, la estimación en parte del recurso.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación