Sentencia Civil 311/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 354/2022 de 18 de mayo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Jesús promovió acción judicial frente a doña Estela, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 21 de junio de 2005 actor y demandada suscribieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sobre el local de negocio sito en la calle Artesa de Segre, número 5, planta baja, locales A y B, de Barcelona. Se pactó un plazo de duración del contrato de 20 años y una renta de 1.300 euros mensuales.

b) En el mes de febrero del 2019 la arrendataria dejó de abonar las rentas del local, y, pese a haber sido continuamente requerida por la propiedad para ponerse al corriente de pago, ha eludido el cumplimiento de sus obligaciones mediante excusas y evasivas.

c) En fecha 9 de octubre de 2020 la inquilina depositó notarialmente las llaves del local, y el 19 de octubre siguiente el Sr. Jesús las retiró e hizo constar que la Sra. Estela adeudaba las rentas de las mensualidades comprendidas entre febrero de 2019 y octubre de 2020.

d) El importe de las rentas adeudadas asciende a un total de 16.701,04 euros, importe en el que se incluye parte del mes de febrero de 2019 y las mensualidades íntegras comprendidas entre septiembre de ese mismo año y octubre de 2020, salvo las rentas de octubre de 2019 y febrero de 2020, que fueron abonadas.

e) De la cantidad adeudada debe descontarse la suma de 2.600 euros entregados en su día por la inquilina en concepto de fianza, por lo que el importe final objeto de reclamación asciende a un principal de 14.101,04 euros.

II. La representación de doña Estela se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) El local permaneció cerrado desde el mes de marzo de 2020 y, a fin de no causar mayores perjuicios a la propiedad, en fecha 9 de octubre de 2020 la arrendataria procedió a desalojar completamente el inmueble y a poner las llaves a disposición del propio Sr. Jesús, que las retiró algunos días después.

b) El actor incurre en una primera causa de pluspetición al reclamar la totalidad de la renta correspondiente al mes de octubre de 2020 porque consta suficientemente documentado que desde el 9 de dicho mes la propiedad ya se hallaba en disposición de recuperar la posesión del local. Por ello, el arrendador únicamente tiene derecho a percibir la parte proporcional de la renta correspondiente a los nueve primeros días de octubre de 2020.

c) Por otra parte, se presenta un segundo motivo de pluspetición desde el momento en que el arrendador pretende el cobro de las rentas devengadas desde el mes de marzo de 2020, cuando lo cierto es que antes de esa fecha la Sra. Estela había extinguido los contratos laborales de sus empleados y había cesado completamente en su actividad comercial, por lo que nada impedía a la propiedad recuperar desde entonces la posesión del local.

III. La jueza de primera instancia consideró que la documental incorporada a las actuaciones revelaba la realidad y exigibilidad de la deuda reclamada, y que la arrendataria no había acreditado el pago de dicha deuda o la concurrencia de alguna otra circunstancia impeditiva o extintiva de la pretensión pecuniaria ejercitada de contrario.

Por todo ello estimó íntegramente la demanda y condenó en costas a la demandada.

IV. La representación de doña Estela se alza en apelación frente a aquella sentencia e insiste en las dos causas de pluspetición esgrimidas en el trámite de contestación.

SEGUNDO.- Análisis de la defensa de pluspetición opuesta por la arrendataria demandada. Desestimación del recurso

I. En el año 2005 las partes suscribieron un contrato de arrendamiento de local de negocio que, según ambas convienen, quedó extinguido el 9 de octubre de 2020, fecha en la que, debido a las dificultades económicas por las que desde hacía tiempo atravesaba en su actividad comercial la inquilina, esta última depositó judicialmente, a disposición de la propiedad, las llaves del local.

Extinguido el contrato, el litigio queda reducido a determinar el alcance cuantitativo de la deuda a cargo de doña Estela en concepto de rentas debidas. En la demanda se cifra aquella deuda en 16.701,04 euros, correspondiente a parte de la renta de febrero de 2019 y las mensualidades íntegras comprendidas entre septiembre de ese mismo año y octubre de 2020, salvo las rentas de octubre de 2019 y febrero de 2020, que fueron oportunamente satisfechas, según reconoce la propiedad.

De aquella suma se descuenta en la demanda el importe de 2.600 euros, equivalente a la fianza depositada en su día por la inquilina, por lo que el saldo total reclamado asciende a 14.101,04 euros.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente, en aquellos términos, las pretensiones actoras.

II. La representación de doña Estela no niega las premisas fácticas en las que se sustentan los pedimentos formulados por la contraparte, y en su recurso de apelación, en consonancia con lo argüido en trámite de contestación, se limita a propugnar la reducción de la deuda, vía defensa de pluspetición, al amparo de dos motivos, a saber:

a) Se aduce primeramente que, aunque es cierto que la posesión material del local de negocio se reintegró en octubre de 2020, desde febrero del mismo año la Sra. Estela cesó en su actividad comercial, resolvió los contratos con sus empleados y abandonó el local, por lo que desde entonces la propiedad pudo haber recuperado su posesión. En tal sentido, la inquilina únicamente estaría obligada a abonar las deudas devengadas hasta febrero de 2020.

b) Si la posesión del repetido local se reintegró el 9 de octubre de 2020, el propietario únicamente tiene derecho a percibir la parte proporcional del mes de octubre correspondiente a la ocupación efectiva, y no la totalidad de la mensualidad, tal como pretende en la demanda y le ha sido reconocido en la sentencia de primera instancia.

III. En relación con el primero de aquellos argumentos defensivos, se reitera que la posesión efectiva del local se reintegró al propietario el 9 de octubre de 2020, por lo que no parece discutible que hasta entonces don Jesús no pudo disponer de la finca a fin de obtener una rentabilidad mediante su cesión en arrendamiento a otro inquilino.

No se cuestiona que desde febrero de 2020 -fecha anterior a la declaración del estado de alarma como consecuencia de la pandemia por Covid-19- doña Estela se vio en la necesidad de clausurar definitivamente su negocio y abandonar el local arrendado. Pero la circunstancia de que desde entonces en dicha finca se dejase de desarrollar actividad comercial alguna no puede convertirse en causa justificativa de la pretendida exención a la arrendataria del pago de las rentas cuando, como es el caso, no proveyó lo necesario para devolver la posesión del local a la propiedad, y ni siquiera consta que se la ofreciera.

Expone la representación de la apelante que aquella desafortunada tesitura económica y comercial no contó con la colaboración y empatía del arrendador, pero obviamente ni este último estaba obligado a condonar las rentas, ni total ni parcialmente, mientras el contrato conservase su vigencia -se reitera que, subsistente el arrendamiento, la propiedad no gozaba de la posibilidad de obtener un rendimiento económico mediante el alquiler del inmueble-, ni concurría circunstancia alguna que impidiera a la Sra. Estela, en atención al cese de su negocio, poner fin al contrato y reintegrar la posesión al Sr. Jesús mediante la entrega de las llaves.

La Sra. Estela únicamente actuó en tal sentido ocho meses después, en octubre de 2020, y no ha demostrado que se presentase circunstancia obstativa alguna que le impidiera emprender idéntica iniciativa en febrero de 2020, coincidiendo con su cese en el negocio. Tampoco consta que en octubre de 2020 la propiedad exteriorizara una conducta proclive a alcanzar un acuerdo sobre la incidencia suscitada, y, sin embargo, la inquilina realizó los trámites necesarios para devolver la posesión del local al Sr. Jesús. Nada le impidió, se reitera, devolver las llaves del local en febrero de 2020 a fin de evitar la prolongación del deber de satisfacer las rentas mensuales.

Se alega por la apelante que ya cuando cesó en el negocio el propietario podía haber recuperado la posesión del local si se hubiese "mostrado colaborativo y comprensivo", pero se reitera que la finalización del contrato y la recuperación de la posesión por parte de la propiedad dependían únicamente de una decisión de la arrendataria, decisión que, por razones que solo ella pudo conocer, pospuso hasta ocho meses después. No se ajustaría a criterios de equidad, ni a los que rigen la esencia de las obligaciones conmutativas, eximir a la arrendataria del pago de la renta correspondiente a los ocho meses durante los que su actividad económica fue nula si no proveyó lo necesario para que durante ese lapso temporal la propiedad pudiera disponer libremente del local a los fines de obtener un rédito mediante su alquiler a terceros.

III. La segunda y última de las causas de oposición esgrimidas por la apelante se relacionaba, como se anticipó, con la renta del mes de octubre de 2020. Considera la recurrente que, dado que devolvió la posesión del local el 9 de octubre de 2020, el pago de dicha mensualidad debía circunscribirse a la parte proporcional del período efectivo de ocupación, y no a la totalidad del mes como acordó la sentencia de primera instancia, de modo que no procedería abono alguno por los días comprendidos entre el 10 y el 31 de dicho mes, lapso temporal en el que el propietario ya pudo disponer libremente de la posesión del local.

Con independencia del criterio que pueda mantenerse en relación con aquel aspecto del litigio, lo cierto es que esta Sección, al igual que la 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, vienen manteniendo la línea de considerar que, aunque el inquilino desocupe la finca arrendada antes de la finalización del mes, debe asumir la obligación de abonar íntegramente la mensualidad correspondiente por cuanto el pago de la renta se devenga anticipadamente durante los días iniciales de cada mes, en concreto los cinco primeros días de cada mes en el contrato litigioso.

Se cita y transcribe, por todas, la sentencia de esta Sección de 22 de junio de 2022:

"TERCERO.- Sobre la procedencia del pago de la renta de todo el mes en que se produjo el desalojo de la finca

Los apelantes aducen que devolvieron las llaves del inmueble el 24 de enero de 2019, mientras que la renta mensual debía pagarse dentro de los siete primeros días del mes, a tenor del contrato de arrendamiento. Dado que se debate si debe pagarse el 100% del mes de enero de 2019 o solo una parte proporcional del mismo, es de ver que la cuota mensual no empezaba a "deberse y ser reclamable" sino a partir del octavo día del mes en cuestión, siendo que los primeros siete días eran los días no reclamables, al estarse dentro del lapso normal de pago, y que podían haberse marchado dentro deeste lapso de siete días, de modo que la cuota de ese mes ni siquiera se debería. Por tanto, al constar acreditado que la propietaria ya dispuso de las llaves el día 24 de enero de 2019, y los demandados ya no estaban en el disfrute de la vivienda, "faltaron" al pago de solo 16 días de ese mes

Siendo un mes de 31 días (ya no contamos el lapso general de 30 días), resulta que, en todo caso, solo hubiera procedido el pago del 50% de dicha cuota mensual, por lo que hacerles pagar el 100% de un mes del que solo estuvieron en falso 16 días no es ajustado a Derecho; solo correspondería el pago del 50% de la misma (700 euros), ni siquiera el 75 % ponderado por la juez "a quo", y ello sin considerar siquiera las mejoras que adujeron haber introducido en el piso.

Sin embargo, este Tribunal considera que la decisión adoptada en la sentencia recurrida es totalmente ajustada a Derecho.

Traemos a colación a lo que señalamos al respecto en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 20 de enero de 2020 (...):

"2.- La segunda cuestión viene referida al pago de la renta del mes de octubre de 2017. Recordemos que la arrendataria devolvió las llaves el día 4 de ese mes en el juzgado, y que la cláusula 11 del contrato dice que el pago se producirá en los siete primeros días de cada mes.

Por su parte, el artículo 11 LAU prevé que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días' y el 17 que el pago será mensual y, salvo pacto en contrario, se efectuará en los siete primeros días.

3.- Todos estos elementos nos conducen a desestimar la tesis de la apelante y confirmar la decisión del juez de condenar al íntegro pago de la renta correspondiente al mes de octubre citado, por más que se devolviera la posesión el día 4 del mismo.

Así lo hemos dicho en la sentencia dictada en el rollo de apelación nº 132/11 : "Ya hemos dicho en anteriores resoluciones (por ejemplo, rollo 408/10) que la renta se devenga el primer día del mes; el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo periodificado y que la renta se paga por períodos anticipados. El apartado quinto del contrato establece que la renta se pagará por adelantado dentro de los siete días primeros del mes, al igual que prevé la ley de arrendamientos.

Si el arrendatario hubiera pagado la renta, en caso de abandono unilateral de la vivienda no tendría derecho a reclamar la parte pagada correspondiente a los días posteriores al desalojo, luego si no ha pagado, tampoco debe beneficiarse de las consecuencias de su unilateral acción".

Por su parte, la sección 13 de esta Audiencia, en sentencia 105/17, 6 marzo , dice: "El actor, aquí apelante, estima que, a lo sumo, únicamente se adeudan 14 días de renta, pues el lanzamiento del Sr. Borja, en ejecución del juicio de desahucio, se produjo el día 14 de noviembre de 2013, con lo que no ha lugar a reclamar la renta del mes en su totalidad.

No podemos aceptar dicha alegación. A nuestro juicio, coincidiendo con lo que establece la juzgadora de instancia, no solo se deben catorce días de renta sino que, conforme a las disposiciones del contrato antes señaladas, como quiera que la renta se debía abonar por meses adelantados y en los cinco primeros días de cada mes, una vez transcurridos los cinco primeros días de noviembre -dado que el desalojo del actor tuvo lugar el día 14 del mes- ya se había devengado una nueva mensualidad de renta que debe ser pagada en su totalidad".

Nosotros entendemos que, aunque nos encontremos en una situación, como la de autos, en la que es el arrendador el que pretende la resolución del contrato ante el impago de la renta, esta se devenga al inicio de cada período mensual, sin perjuicio del plazo que se establezca en el contrato (o por la ley, en su defecto) para el pago de la misma.

Esta afirmación descansa en las siguientes razones:

a) ante la pretensión resolutoria del actor, el arrendatario que decide continuar en el uso de la vivienda y, por lo tanto, no accede a la resolución pretendida por el arrendador, queda sujeto al régimen que regulaba el contrato, manteniéndose todas las obligaciones inherentes al mismo.

b) dentro de ese régimen subsiste la obligación de pagar la renta, en los términos pactados.

c) la obligación de pago de la renta nace con cada nuevo período previsto en el contrato (cada mes) sin perjuicio de la previsión temporal de plazo.

d) de acuerdo con el artículo 11 Lau , si el inquilino quiere desligarse del contrato (desistir) ha de preavisar con una antelación mínima de 30 días.

4.- Consecuencia de todo ello es que si el arrendatario no atiende al requerimiento resolutorio ( artículo 440.3 Lec ) desalojando la finca, su régimen jurídico no puede ser más favorable para él que el del arrendatario que está cumpliendo su contrato y respecto del que no se ejercita acción resolutoria alguna. Por eso, si el arrendatario puede desistir con un preaviso de 30 días, el demandado que deja transcurrir el plazo de diez días del artículo 440.3 Lec sin avenirse a la resolución, no puede después desistir del contrato sin respetar el plazo de 30 días que establece el artículo 11 Lau .

Y por eso, si el arrendatario continúa en el uso de la vivienda una vez transcurrido un período mensual, comienza otro nuevo con el correspondiente devengo de la renta, a cuyo pago viene obligado.

De hecho, el artículo 11 citado dice que el pago de la renta será mensual y, añade, que el pago se deberá efectuar en los primeros siete días, quedando establecida así la distinción entre la obligación de pagar la renta (cada mes) y el tiempo del pago (el pactado o los siete días primeros ).

Y, para concluir, si pagada la renta del mes de octubre (en el caso que nos ocupa) el día 5, por ejemplo, la inquilina hubiera decidido irse el día 12, es claro que no tendría acción para reclamar el 'exceso' pagado".

Por tanto, en este supuesto, en que no es siquiera objeto de discusión que los demandados desalojaron la vivienda arrendada en fecha 24 de enero de 2019, es claro que la actora ostenta el derecho a la reclamación de la renta completa de esa mensualidad, sin que proceda prorrateo alguno.

El motivo se desestima".

Se concluye, por ello, que la arrendataria demandada debe abonar la totalidad de la mensualidad de octubre de 2020 pese a haber desocupado el local de negocio con anterioridad a la expiración de dicho mes.

IV. Por todo ello, el recurso de apelación interpuesto por la representación de doña Estela no puede tener acogida.

TERCERO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal sobre reclamación de rentas de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,