Sentencia Civil 606/2022 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 976/2021 de 19 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

I.- La representación procesal de Don Carlos Francisco y Doña Salvadora planteó demanda de juicio ordinario contra Don Juan Pablo en la que expuso que en el año 2003 habían adquirido la propiedad de la vivienda sita en la CALLE000, nº NUM000 en la localidad de Arsèguel (Lleida) y que debido las dificultades económicas por las que atravesaban, en fecha 15 de enero de 2016, se vieron obligados a solicitar un préstamo a la entidad Nereta Invest SL con la garantía hipotecaria de la expresada vivienda, por un total importe de 80.000,00 euros, a devolver en el plazo de 1 año y 21 días, que al no poder ser cumplido dio lugar al inicio del procedimiento de ejecución hipotecaria ante el juzgado de primera instancia número 2 de la Seu d'Urgell que dictó auto de despacho de ejecución el día 2 de marzo de 2017.

El ahora demandado Don Juan Pablo era el abogado director del procedimiento de ejecución hipotecaria que actuaba en defensa de la entidad ejecutante y les propuso la refinanciación de la deuda mediante una serie de operaciones que los demandantes accedieron a suscribir.

En fecha 10 de enero de 2018 se firmó con el Sr. Juan Pablo un documento privado de compraventa de la vivienda hipotecada por un precio de 105.000,00 euros (i) un contrato de opción de compra por virtud del cual los Sres. Carlos Francisco- Salvadora podían recuperar la titularidad de la vivienda mediante el ejercicio del derecho de opción y pago de 150.000,00 euros antes del día 31 de mayo de 2019 (ii), y un contrato de arrendamiento por el cual los Sres. Carlos Francisco- Salvadora arrendaban al Sr. Juan Pablo la expresada finca, por una renta total de 1.500,00 euros, a abonar el día 31 de mayo de 2018.

Tras la suscripción de estos documentos, la entidad ejecutante Nereta Ivest solicitó la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria.

En fecha 24 de enero de 2018 las partes acordaron modificar el contrato de arrendamiento fijando la renta en 1.780,00 euros a pagar en cuatro mensualidades (i) y se firmó la escritura de compraventa por "precio " de 105.000,00 euros de los que los actores no recibieron cantidad alguna pues fue destinada a pagar al acreedor Nereta Invest (10.000+88.218,99), 1.780,41 era los alquileres y 5.000,60 euros los retuvo el demandado para hacer frente a gastos registrales de cancelación de cargas preexistentes (ii).

Tras los actos indicados la entidad ejecutante Nereta Invest desistió definitivamente del procedimiento de ejecución hipotecaria y el juicio fue archivado el 23 de febrero de 2018.

Sin embargo, los actores no pudieron ejercitar el derecho de opción y convinieron con el demandado la suscripción del denominado contrato de "promesa de venta", por cuya virtud el Sr. Juan Pablo se comprometía a venderles la finca por precio de 200.000,000 euros entre el 1 de octubre de 2018 y el 15 de diciembre de 2018.

Los actores refieren que tuvieron noticia de que la casa se había puesto a la venta a tercero y que a pesar de los requerimientos a las inmobiliarias y a que el día 15 de noviembre de 2018 ofrecieron al demandado la cantidad de 145.000,00 euros, la finca fue vendida mediante escritura de fecha 15 de noviembre de 2018.

II.- En atención a los hechos indicados se alegó por los demandantes que la compraventa era un contrato simulado que encubría un préstamo al no haber existido voluntad de vender y comprar, siendo prueba de ello el que se fijó el "precio" en una tercera parte del valor de tasación de la finca que en fecha 9 de julio de 2018 era de 321.269,85 euros, y que el contrato de opción de compra y el de promesa de venta encerraban unos intereses muy elevados a través del incremento del precio de la finca que se exigía a los demandantes para su readquisición.

Para el caso de que no se admitiera la indicada nulidad, la parte actora argumentó que el contrato integraba un negocio fiduciario en la modalidad de "fiducia cum creditore" de modo que la transmisión se había efectuado como garantía del préstamo y el propietario formal tendría derecho a la devolución de lo prestado pero no a hacerse titular definitivo de la propiedad.

El préstamo encubierto tendría carácter usurario porque a través del contrato de opción de compra el incremento de valor de la finca suponía un interés de 111,735% anual y para la promesa de venta de un interés del 107,57 % anual, por lo que los actores únicamente estarían obligados a devolver el capital prestado de 105.000,00 euros.

Al no tener constancia de que el tercer adquirente de la finca hubiera actuado de mala fe, los actores no pretendieron en su demanda la recuperación de la propiedad, sino tan solo ser resarcidos en los daños y perjuicios sufridos que cifraron en la cantidad de 207.652,59 euros, y que resultan de deducir la suma prestada de 105.000,00 euros del valor de tasación de la finca establecido en 312.652,59 euros.

En definitiva, se solicitó por los actores la nulidad de la compraventa efectuada en documento privado de 10 de enero de 2018 y en escritura pública de 24 de enero de 2018, así como la nulidad de los demás documentos suscritos posteriormente, esto es, la opción de compra de 11 de enero y la promesa de venta de 9 de julio de 2018, así como el contrato de arrendamiento de 11 de enero de 2018 y otros que hubieran podido otorgarse, así como que se declare el carácter usurario del préstamo, y se condene al demandado a devolver la cantidad de 312.652,59 euros de la que se deberá detraer los 105.000,00 euros recibidos en concepto de préstamo.

III.- La parte demandada presentó escrito de contestación en el que sostuvo que los ahora demandantes no se habían opuesto en su día a la ejecución hipotecaria pero que su abogado Sr. Gassó se puso en contacto con la ejecutante para cancelar la deuda, aunque finalmente no lo hicieron, y pidieron una refinanciación a la ejecutante efectuándose las propuestas que figuran en los documentos 5 y 6.

Por su parte, estando el trámite la ejecución hipotecaria, el ahora demandado Sr. Juan Pablo solicitó a su cliente (la mercantil ejecutante) que le adjudicara el remate, a lo que el abogado Sr. Gassó propuso la venta por 105.000,00 euros, que si bien era más gravosa que la adjudicación judicial, suponía el ahorro de los trámites judiciales de adjudicación, posesión, lanzamiento e inscripción, siendo el referido abogado quien propuso también la suscripción del contrato de opción de compra en favor de los vendedores.

No obstante, la opción no se ejercitó y ambas partes negociaron un acuerdo para ampliar el plazo hasta el mes de julio de 2018 que tampoco se cumplió y que fue ampliado al 30 de septiembre de 2019.

Concluyó la parte demandada que era falso que hubiera habido simulación del contrato de compraventa, negando asimismo la existencia de un pacto de fiducia y de un préstamo encubierto que en ningún caso sería usurario, por lo que no se podían haber generado los daños y perjuicios reclamados, y solicitó la desestimación de la demanda.

IV.- La sentencia dictada en la instancia puso de relieve el hecho de que al tiempo de la firma de la compraventa, los ahora demandantes se hallaban frente a la pérdida inminente de su derecho de propiedad en el procedimiento de ejecución hipotecaria en que la subasta había quedado desierta, y tras analizar y valorar la prueba el juzgador consideró no acreditada la existencia de simulación, por lo que al no entender que el negocio subyacente fuera un préstamo no era preciso analizar su carácter usurario.

V.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso de apelación la representación de la parte actora que fundamentó en las consideraciones que en forma resumida indicamos:

- Errónea valoración de la prueba puesto que la sentencia parte de la premisa errónea de que cuando se suscribió el contrato privado de compraventa el día 10 de enero de 2018 ya se había celebrado la subasta y que había resultado desierta, lo cual no era cierto porque en la fecha expresada la subasta no había concluido y las negociaciones entre las partes tenían la finalidad de paralizarla (doc. 14 de la contestación) y así lo manifestó el propio demandado al señalar que tras la firma del contrato de compraventa se pidió al juzgado la suspensión de la subasta y la paralización del procedimiento.

- Errónea valoración de la prueba documental efectuada en los fundamentos cuarto y siguientes de la sentencia impugnada respecto a la documental y testifical por escrito de Gestoría Arnal SL y de que los actores recibieron la suma de 1.780,41 euros en efectivo pese a reconocer que este importe se correspondía con el alquiler de la finca transmitida, lo que acreditaría la simulación de la compraventa pues carece de lógica que el arrendador se pague la renta a sí mismo.

- Los demás elementos que tiene en cuenta la sentencia para excluir la simulación son asimismo erróneos porque el pago de los gastos notariales y el impuesto de transmisiones patrimoniales es inherente a la simulación, es intrascendente que el demandado financiara la operación con un préstamo del Banco Santander, y no considera acreditado que el Sr. Carlos Francisco abonara el impuesto de plusvalía (doc. 11 de la contestación) pues el propio demandado de dirigió al Ayuntamiento para su liquidación.

- Tampoco es relevante para valorar que hubo compraventa que se suscribiera por el Sr. Carlos Francisco documento de renuncia a la rescisión por lesión de la compraventa (doc. 10 de la contestación) que fue firmado el día 5 de octubre de 2018, casi diez meses después de la compraventa y sin la concurrencia de la Sra. Salvadora.

- Errónea valoración del efecto de la subasta en el caso de haberse producido antes de la firma del contrato privado de compraventa porque de haber sido así los ahora demandantes no hubiesen podido disponer de la finca porque estaría a disposición del ejecutante adjudicársela o cederla a un tercero, y no resulta lógico ni coherente que el demandado quisiera concertar una compra si, como afirma, ya tenía acordado con el acreedor hipotecario la adjudicación de la finca vía cesión del remate, en caso de que resultara desierta y se la adjudicase la ejecutante.

- Falta de valoración de otros elementos de prueba, tales como las supuestas ofertas de refinanciación de la deuda (doc. 5 y 6 de la contestación) que vendrían a corroborar que la voluntad de los propietarios no era otra que la refinanciación de la deuda y no la venta de la finca, pero ninguna de estas ofertas llegó a esta parte porque de haberlas recibido se hubieran aceptado porque eran más beneficiosas que las operaciones que se concertaron.

- Errónea valoración del hecho de que esta parte viniera ostentando la posesión de la finca lo cual no era lógico si supuestamente la habían vendido y no se pagaba el alquiler.

- Errónea referencia en la sentencia de instancia a la institución propia del derecho catalán de venta a carta de gracia con la que no hay ninguna coincidencia y a la que no hace referencia el demandado.

- Errónea valoración en la sentencia de la petición formulada alternativamente por esta parte al señalar que para el caso de entender que los contratos de compraventa pudieran suponer alguna afectación sobre el dominio, esta sería únicamente formal, con lo que constituiría una "fiducia cum creditore" en la que el acreedor no deviene propietario más que en apariencia y a los solos fines de garantizar la obligación subyacente, sin que formular una petición alternativa pueda debilitar la solicitud principal.

SEGUNDO.- Circunstancias concurrentes al tiempo de la suscripción del contrato privado de compraventa el día 10 de enero de 2018 y de la escritura púbica del día 24 de enero de 2018. Análisis de estos contratos.

I.- En fecha 15 de enero de 2016 los demandantes habían suscrito una escritura de préstamo con la sociedad Nereta Invest SL por un capital de 80.000,00 euros cuya devolución fue garantizada mediante hipoteca sobre la finca de su propiedad antes reseñada. De la total suma prestada, se transfirió a una cuenta de los prestatarios la cantidad de 66.900,00 euros, en tanto que el resto se distribuyó del siguiente modo: a) 8.000,00 euros se destinaron a pagar a un intermediario financiero, b) 1.089,00 euros a pagar un asesor legal, c) 656,30 euros para la tasación del inmueble, y d) 3.354,70 euros fueron transferidos como provisión de fondos a la notaría.

La devolución del indicado préstamo debía efectuarse mediante una sola cuota el día 5 de febrero de 2017 y cuotas mensuales en pago del interés pactado al tipo del 12% anual, consistentes en una primera cuota de 560,00 euros y de otras once cuotas a razón de 800,00 euros cada una (doc. 1 de la demanda).

A efectos de la reseñada garantía hipotecaria se tasó la finca en 232.000,00 euros.

II.- Ante el impago por los prestatarios de las cuotas convenidas a partir de la correspondiente al mes de julio de 2016, la entidad prestamista instó demanda de ejecución del bien hipotecado en reclamación de las cuotas vencidas, que tuvo entrada en el juzgado de primera instancia de la Seu d'Urgell el día 8 de noviembre de 2016, y en la que el ahora demandado Don Juan Pablo actuaba como abogado en defensa de los intereses de la parte ejecutante (doc. 2 de la demanda).

Mediante auto del día 2 de marzo de 2017 el juzgado de la Seu d'Urgell acordó el despacho de ejecución por la cantidad de 3.271,87 euros, más la suma de 980,00 euros presupuestada en concepto de intereses y costas (doc. 3 de la demanda), que fue ampliada por auto del día 25 de abril de 2017 a los nuevos plazos que fueran venciendo conforme al artículo 578 LEC, y en el que se señaló que el valor de tasación era de 232.000,00 euros a tenor de lo convenido en la cláusula 11ª de la escritura de constitución del préstamo hipotecario (doc. 5).

Al margen del referido procedimiento y por iniciativa del Sr. Carlos Francisco se emitió en fecha 7 de enero de 2016 informe de tasación efectuado por Tinsa que valoró la finca en 308.396,25 euros (doc. 4 de la demanda).

Mediante escrito de la ejecutante se solicitó al juzgado de la Seu d'Urgell que acordara la celebración de la subasta de la finca, lo que el referido juzgado resolvió afirmativamente mediante decreto notificado el día 8 de septiembre de 2017 (doc. 4 de la contestación), y en el BOE del día 28 de noviembre de 2017 se publicó la celebración de la referida subasta (doc. 7 de la contestación).

No se ha facilitado la documentación acreditativa de la fecha de celebración de la subasta y de su resultado, pero en Diligencia de Ordenación del juzgado de la Seu d'Urgell del día 16 de enero de 2018 se refiere al escrito de la parte ejecutante y resuelve en los siguientes términos: " en vista de lo que solicita, no es procedente dejar sin efecto la subasta, por cuanto la misma ya se ha celebrado y ha quedado desierta y sin postores".

III.- Por consiguiente, hay que considerar acreditado que la subasta se celebró antes del mencionado 16 de enero de 2018, de modo que cuando se suscribió el contrato privado de compraventa el día 10 de enero de 2018, en favor del demandado Sr. Juan Pablo y por un precio de compra de 105.000,00 euros, puede que la subasta ya se hubiera celebrado o que se fuera a celebrar en breve, y ambas partes estaban en situación de conocer el estado de la cuestión con una mera consulta a la tramitación electrónica de la subasta, de modo que contrariamente a lo que pretende la recurrente, debe ratificarse la consideración del juzgado de instancia en el sentido de que en aquel momento la pérdida de la finca por parte de los prestatarios era inminente, en la medida en que la entidad ejecutante podía pedir su adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le debiera por todos los conceptos conforme a lo dispuesto en el artículo 671 LEC.

En consecuencia, teniendo en cuenta que la finca se había tasado, a efectos de la referida garantía hipotecaria, en la cantidad indicada de 232.000,00 euros, ello significa que la ejecutante se la podía haber adjudicado por un total de 116.000,00 euros, y admitido por la referida entidad que recibió de su abogado Sr. Juan Pablo la propuesta de cederle el remate supone que el cesionario se podía haber adjudicado la finca por la expresada suma.

IV.- No obstante, y ciertamente con el ánimo de impedir la ejecución hipotecaria, la actora se avino a la suscripción del contrato privado de compraventa y a la ulterior escritura pública otorgada el día 24 de enero de 2018, pero sostiene en su escrito de demanda que esta operación fue un modo de estructurar lo que era únicamente un préstamo para pagar al acreedor hipotecario y refinanciar de este modo la deuda.

La parte demandada admite implícitamente que los ejecutados no deseaban perder la finca y que solicitaron propuestas de refinanciación, y en prueba de esta manifestación adjuntó como documentos 6 y 7 de la contestación, sendos documentos de refinanciación que la actora no ha reconocido y que no llevan ni fecha ni firma alguna, por un capital a prestar de 127.000,00 euros con el que se cancelaría la carga hipotecaria, cifrada en 106.000,00 euros, se entregarían 13.000.00 euros al cliente, y el resto se destinaría a sufragar gastos diversos (notaría, registro, impuestos, etc).

De ahí que, con independencia del valor probatorio de estos documentos, su aportación por la parte demandada es revelador de que ciertamente los prestatarios se resistían a la ejecución y pérdida inmediata de la finca de su propiedad y buscaron una manera de evitar esta pérdida, lo que también se evidencia con la firma de un contrato de arrendamiento el día 11 de enero de 2018 que daba a los vendedores la posibilidad de seguir disfrutando de la finca, si bien que con la cualidad de arrendatarios y por una renta total de 1.500,00 euros a abonar en junto el día 31 de mayo de 2018 (doc. 8 de la demanda), ulteriormente modificado el 24 de enero de 2018 en que la renta se fijó en 1.780,00 euros a pagar en mensualidades de 445,00 euros (doc. 9 de la demanda).

TERCERO.- Contrato de opción de compra de fecha 11 de enero de 2018. Contrato de promesa de venta de 28 de septiembre de 2018. Acuerdo de renuncia a la rescisión por lesión de 5 de octubre de 2018.

I.- En el marco del expresado deseo de los Sres. Carlos Francisco- Salvadora de evitar la pérdida irreparable de la finca cobra especial significado la firma en fecha 11 de enero de 2018 de un contrato de opción de compra al día siguiente de la suscripción del contrato privado de compraventa (doc. 7 de la demanda).

Por virtud del referido contrato de opción, los vendedores podían recuperar la finca mediante el pago al comprador Sr. Juan Pablo de la suma de 150.000,00 euros antes del día 31 de mayo de 2019, opción que no ejercitaron y que ahora impugnan porque consideran que formaba parte del entramado de simulación contractual, o subsidiariamente por tratarse de un préstamo usurario al contener un interés implícito del 111,73%, puesto que el Sr. Juan Pablo había adquirido la finca por 105.000,00 euros el día 10 de enero de 2018 y pretendía venderla por 150.000,00 euros el día 31 de mayo de 2019, lo que suponía una plusvalía de 45.000,00 euros en tan solo cinco meses.

II.- No obstante, a pesar de que los vendedores no ejercitaron este derecho de opción, el ahora demandante Sr. Carlos Francisco se avino a suscribir el día 28 de septiembre de 2018 un contrato titulado de " promesa de venta" con el Sr. Juan Pablo, sin la intervención de Doña Salvadora, en la que el Sr. Juan Pablo prometió vender a la otra parte contratante la finca de constante referencia por un total de 200.000,00 euros, si este se decidía a comprarla y así se lo manifestaba antes del día 15 de noviembre de 2018, con la particularidad de que debía efectuarse un pago adelantado de 55.000,00 euros antes del día 1 de octubre de 2018 , otro pago de 45.000,00 euros antes del día 20 de octubre de 2018, y otorgarse finalmente la escritura de compraventa antes del mencionado 15 de noviembre de 2018, con pago de los restantes 100.000,00 euros (doc. 13 de la demanda).

La parte beneficiada por la promesa de venta no efectuó el primer pago convenido para el día 1 de octubre 2018, pero el día 5 de octubre de 2018, es decir, agotado el referido término de pago, los referidos señores Juan Pablo y Carlos Francisco, sin la presencia de Doña Salvadora, suscribieron un acuerdo en el que tras referirse a la venta efectuada el día 24 de enero de 2018 indican lo siguiente:

"Las circunstancias que concurrían en el momento de la venta impiden aplicar el beneficio de rescisión por lesión ultradimidium. En cualquier caso, y a mayor abundamiento, en este acto los Sres. Carlos Francisco y Salvadora manifiestan que renuncian al beneficio de rescisión por lesión ultradimidium, obligándose a no impugnar la expresada venta".

Siguen los nombres y las firmas del Sr. Carlos Francisco y del Sr. Juan Pablo pero no la firma de la Sra. Salvadora a pesar de que se menciona su nombre en el documento en la forma indicada.

III.- Como ya hemos indicado, el Sr. Carlos Francisco no efectuó el pago del día 1 de octubre de 2018, ni el posterior señalado para el día 20 de octubre de 2010, ni requirió al Sr. Juan Pablo al otorgamiento de la escritura de compraventa señalada para antes del día 15 de noviembre de 2018 por lo que, atendida la sucesión de contratos firmados y no cumplidos, quedó rota la posibilidad de que los iniciales propietarios recuperaran la finca transmitida al Sr. Juan Pablo, si bien hay constancia de que con posterioridad se mantuvieron contactos para reconducir la situación y que el día 22 de noviembre de 2018 se remitió acta notarial que incorporaba una carta de los esposos Sres. Carlos Francisco y Salvadora en la que manifestaban actuar antes de acudir a la vía judicial por simulación contractual y ofrecieron tener en la notaría un cheque de 145.000,00 euros a disposición del Sr. Juan Pablo que se correspondería con la cantidad prestada en su día de 105.000,00 euros más el resto en concepto de intereses, con requerimiento expreso de que se abstuviera de vender la finca.

No hay constancia de que el Sr. Juan Pablo contestara este requerimiento y se admite que éste último vendió la finca a un tercero antes del día 15 de noviembre de 2018.

CUARTO.- Simulación contractual. Doctrina y jurisprudencia aplicables. Valoración de la prueba.

I.- En la Sentencia nº 268/2020, de 8 de junio, el Tribunal Supremo define la acción de simulación en los siguientes términos:

<

La finalidad y fundamento de la acción de simulación consiste precisamente en desvelar esa falsa apariencia y evitar que produzca un perjuicio injusto a un sujeto de derecho, tanto sea contratante como incluso un tercero, lo que justifica su interés jurídico para accionar. En este sentido, se manifiesta con claridad la STS de 31 de mayo de 1963 , cuando sostiene:

"[...] el fundamento de dicha acción estriba en el interés legítimo de remover la apariencia de contrato y sus dañosas consecuencias; por todo lo cual, tal acción de simulación lo mismo puede ser utilizada por uno de los autores de ella contra el otro, que por los terceros contra aquéllos, pues unos y otros son titulares de un derecho subjetivo o de una posición jurídica amenaza o dificultada por el negocio aparente, y pueden resultar dañados por consecuencia de la incertidumbre ocasionada por el acto simulado, cuyo daño determina la necesidad invocar la tutela jurídica">>.

Y más adelante, con cita de su STS 236/2008, de 18 de marzo, la Sentencia reseñada nº 268/2020 añade:

<<...es constante la jurisprudencia de esta Sala al proclamar que la simulación contractual da lugar a la nulidad absoluta o radical del contrato simulado pues falta en el mismo la causa como elemento fundamental exigido por el artículo 1.261-3º del Código Civil ; nulidad radical, sin posibilidad de sanación posterior, que resulta predicable tanto en los supuestos de simulación absoluta como en los de simulación relativa, si bien en este último caso referida al contrato simulado bajo cuya apariencia pudiera encubrirse otro fundado en una causa verdadera y lícita ( artículo 1.276 Código Civil )>>.

II.- En el contrato de autos se plantea la nulidad relativa del contrato privado de compraventa celebrado el día 10 de enero de 2018 y de la escritura posterior firmada el día 24 de enero de 2018, así como de todos los contratos sucesivos y vinculados a los primeros, al considerar la parte actora y ahora apelante que el contrato subyacente y válido era un contrato de préstamo.

Retomando el análisis iniciado en el fundamento de derecho anterior acerca de las circunstancias que rodearon el otorgamiento de los referidos contratos, conviene detenerse en este apartado en los concretos pactos incluidos en los referidos documentos y en el contenido de las recíprocas prestaciones convenidas.

III.- Es de ver que en el contrato privado de compraventa del día 10 de enero de 2018 por precio de 105.000,00 euros, se hizo un primer pago de 10.000,00 euros, que se transfirió a la entidad ejecutante de la garantía hipotecaria, por cuenta de los deudores e imputable a la deuda hipotecaria.

En la escritura de compraventa otorgada el día 24 de enero de 2018, al reseñar las cargas que gravaban la finca transmitida, se hizo referencia a la hipoteca en favor de Nereta Invest SL señalando que se hallaba pendiente de pago y que a fecha 24 de enero de 2018 el saldo deudor ascendía a 98.218,99 euros, que esta suma sería satisfecha con parte del precio pagado en virtud de la compraventa y que a continuación por escritura con número de protocolo inmediatamente posterior al presente se otorgaría escritura de cancelación de la mencionada garantía hipotecaria, constando expedida certificación de la entidad para el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 286/20916.

Con este planteamiento, el reparto del precio se hizo del siguiente modo:

- La cantidad de 10.000,00 euros se declaran recibidos el día 10 de enero de 2018 para la hipotecante Nereta Invest SL.

- 82.218,99 euros, junto con los 10.000,00 euros anteriores se destinaron al pago de la deuda derivada del préstamo hipotecario a favor de Nereta Invest SL mediante la entrega de un cheque a favor de la referida entidad.

- 1.780,41 euros se manifestaron pagados en efectivo metálico el mismo día de la escritura.

- 5.000,60 euros se retuvieron por la parte compradora (el aquí demandado) para hacer frente al pago de los gastos de cancelación registral de las hipotecas anteriores a la inscrita en favor de Nereta Invest SL que si bien estaban liquidadas quedaba pendiente la cancelación registral.

Se incorporó a la escritura certificado emitido por apoderado de Nereta Invest SL indicando que a fecha 15 de enero de 2018 el importe debido por el préstamo ascendía a 98.218,99 euros, "únicamente válido si la compra la efectúa Juan Pablo".

IV.- El pago del precio consta, por tanto, debidamente acreditado con el desglose expuesto, y en relación a la cantidad de 1.780,41 euros que se dice pagada en efectivo se trata en realidad de la suma que los vendedores se comprometieron a abonar en concepto de arrendamiento en el pacto modificativo de 24 de enero de 2018 (doc. 9 de la demanda), y que no habían abonado, por lo que este pago no puede servir de argumento favorable a la tesis de la simulación, como pretende la apelante, pues lo que se hizo fue aplicar al pago del precio de la compraventa la cantidad que los vendedores adeudaban por el alquiler convenido, a pesar de utilizar inadecuadamente la mención a que existió un abono en efectivo por el comprador porque no hubo tal.

V.- El día 29 de enero de 2018, es decir, cinco días después de la firma de la escritura de 24 de enero de 2018 que estamos analizando, la entidad ejecutante Nereta Ivest SL presentó escrito ante el juzgado de primera instancia número 2 de La Seu d'Urgell, expresando la satisfacción extraprocesal de la deuda, y mediante Decreto se acordó por el referido juzgado el archivo de los autos sin costas.

De este modo quedaba definitivamente resuelta y concluida la ejecución hipotecaria y contrariamente a lo que afirma la recurrente se había evitado la adjudicación a la entidad ejecutante o la cesión del remate a un tercero y la subsiguiente pérdida irremediable de la finca, lo que constituye una consecuencia querida por los vendedores y que otorga verosimilitud a la compraventa otorgada.

VI.- La parte apelante hace asimismo referencia a que el comprador no adquirió la posesión de la finca y si bien ello es cierto conviene recordar que a tal efecto los vendedores disponían de título justificativo de la posesión al haber suscrito el contrato de arrendamiento en fecha inmediatamente posterior a la firma del contrato privado de compraventa, y al que ya nos hemos referido.

QUINTO.- Simulación contractual (Continuación). Valoración del precio de la compraventa.

I.- Reiterando lo que hemos venido mencionando, el precio de venta acordado entre las partes fue de 105.000,00 euros, cifra muy alejada del valor de tasación incluido en la escritura de préstamo suscrita con Nereta Invest SL el día 15 de enero de 2016, en que se le otorgó un valor de 232.000,00 euros, y más alejado todavía del valor de tasación efectuado por TINSA que lo fijó en 308.396,25 euros (doc. 4 de la demanda) y del efectuado por CATSA a instancia del Sr. Carlos Francisco el día 9 de julio de 2018 que lo fijó en 321.269,85 euros (doc. 14).

Objetivamente, por tanto, el precio estipulado puede considerarse inferior al normal del mercado, pero este dato no permite concluir que pudiera haber simulación relativa, es decir, ausencia de voluntad de vender y de comprar, sino de constituir un préstamo, porque en el caso que nos ocupa es determinante considerar las circunstancias especiales que concurrieron en la firma de los sucesivos contratos, que hemos detallado más arriba, en la medida en que la finca estaba siendo sometida a un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la ejecutante o el tercero cesionario podían adjudicarse la finca por precio considerablemente inferior a su valor de mercado, y que renunciaron a la referida ejecución hipotecaria a cambio del cobro de la deuda en la forma que resulta de los documentos impugnados.

Por consiguiente, el precio pactado responde a estas concretas circunstancias y no puede ser analizado desde el punto de vista del valor teórico de mercado que pudiera tener la finca en el momento de la celebración de la venta en favor del ahora demandado.

II.- Estas especiales circunstancias se mencionan por los Sres. Carlos Francisco y Juan Pablo, en el acuerdo firmado el día 5 de octubre de 2018, al convenir la renuncia al beneficio de rescisión por lesión ultradimidium por considerar que " Las circunstancias que concurrían en el momento de la venta impiden aplicar el beneficio de rescisión por lesión ultradimidium. En cualquier caso, y a mayor abundamiento, en este acto los Sres. Carlos Francisco y Salvadora manifiestan que renuncian al beneficio de rescisión por lesión ultradimidium, obligándose a no impugnar la expresada venta".

Pero, en cualquier caso, no es esta la acción ejercitada en la demanda por lo que no es preciso ahondar en esta cuestión, sirviendo el documento suscrito únicamente como prueba indiciaria de que los suscribientes consideraron que la compraventa de autos, por sus especiales circunstancias, no era beneficiaria de la acción de rescisión por lesión ultradimidium a la que a mayor abundamiento se renunció expresamente por el Sr. Carlos Francisco.

III.- El examen conjunto y ponderado de las actuaciones de las partes ha de llevarnos a la conclusión de que si bien los vendedores tenían el deseo inicial de conservar la finca y que el contrato de compraventa se articuló como un modo de poner fin a la ejecución hipotecaria, hubo voluntad de vender y no puede predicarse su nulidad relativa por falsedad de la causa ( art. 1276 Cc), pues esta voluntad quedó expresamente manifestada en el referido documento de venta otorgado el día 10 de enero de 2018 y fue ratificada en el documento inmediatamente posterior del día 11 de enero de 2018 al reconocer a los propietarios vendedores la posibilidad de ejercitar una opción de compra de la finca, y en la posterior promesa de venta suscrita el 28 de septiembre de 2018, sin que sea admisible la pretensión de la parte apelante de que se anulen todos los contratos suscritos, pues su existencia es reveladora del ánimo de los Sres. Carlos Francisco Salvadora de vender con deseo de recobrar la finca, pero no evidencian la ausencia de voluntad de vender ni la existencia de un pacto oculto de préstamo que, por lo demás, nunca ha sido devuelto por el prestatario ni consignada la suma que refiere le fue prestada.

La reiterada actuación de los apelantes, puesta de manifiesto en los sucesivos contratos firmados, integra un acto propio cuyo desconocimiento vulneraría el principio establecido en el artículo 111-8 CcCat según el cual "Ningú no pot fer valer un dret o una facultat que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles amb la pretensió actual".

SEXTO.- Fiducia cum creditore.

I.- Se pretende por la actora y se reitera en esta alzada que en caso de no admitir la nulidad del contrato por simulación de un préstamo encubierto los contratos suscritos se deberían anular en aplicación de la figura de la "fiducia cum creditore", y considera la parte que la adquisición de la finca por el demandado fue meramente formal, de modo que no podía convertirse en propietario directamente en caso de incumplimiento del deudor sino que debía proceder como cualquier acreedor en reclamación de su derecho.

II.- En la STS de 26 de julio de 2004 el Tribunal Supremo estableció requisitos del pacto de fiducia en los siguientes términos:

"1º La transmisión en garantía es un negocio fiduciario, del tipo de la fiducia cum creditore. El fiduciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que al adquirirla el fiduciario y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario -si son terceros de buena fe-, protegidos a su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.

2º.- El fiduciante transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad se estableció el negocio fiduciario.

3º El fiduciario no se ce dueño real -propietario- del objeto transmitido, sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa retransmisión.

4º La falta de cumplimiento por el fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.

5º El fiduciario, caso de impago de la obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse sobre el que el corresponde una especie de derecho de retención, pero sin que ello justifique que tiene acción real contra el mismo.

6º La transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o "venta en garantía" es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no puede pretenderse otra ilícita, como la de que en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose "la venta en garantía" como un negocio en fraude de ley ( art. 6-4 Cc .).".

III.- Sin embargo, el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 77/2020 de 4 de febrero, recuerda la doctrina expresada en la anterior Sentencia nº 542/1999, de 15 de junio, al señalar que "la doctrina española más especializada discute su autonomía, niega la existencia de la llamada "causa fiduciae" y cada vez más lo asimila, en muchos casos, al negocio jurídico simulado, con simulación relativa, cuyo negocio disimulado será válido si reúne los elementos precisos para su validez".

IV.- Trasladada esta doctrina al caso de autos, de igual modo que se ha rechazado la existencia de simulación relativa del contrato de compraventa, tampoco puede apreciarse que la titularidad del comprador fuera meramente formal porque no se ha acreditado la existencia de este pacto de préstamo subyacente ni la obligación del supuesto prestamista de conservar la finca teóricamente dada en garantía, sino que hay que entender que se otorgó una compraventa definitiva si bien sometida al ejercicio por la parte vendedora del derecho de opción de compra en el plazo estipulado y de la ulterior promesa de venta también dentro del respectivo plazo.

V.- Finalmente tampoco procede argumentar acerca de existencia de una compraventa a carta de gracia prevista en el artículo 621- 55 CcCat porque la demanda no se fundamenta en esta figura jurídica y porque en ningún momento se ha ejercitado por la actora un supuesto derecho a la redención del bien en los términos de los artículos 568-28 a 568- 32 CcCat, que requieren el pago del precio en el término pactado junto a los gastos de reparación y los gastos útiles hechos en la finca.

SÉPTIMO.- Conclusión.

En atención a lo expuesto procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia al no haberse acreditado que los contratos que se impugnan tuvieran causa falsa y debieran anularse por simulación relativa, resultando en cambio una actuación reiterada en el tiempo y exteriorizada por los ahora apelantes en sucesivos actos repetitivos de su voluntad de transmitir la finca, pues a pesar de que tuvieran el deseo de no perder definitivamente la finca y se arbitraran medidas para su recuperación, de ello no puede derivarse que hubiera simulación contractual.

La utilidad de los contratos firmados y la posibilidad de que los actores lograran recuperar la finca merced al ejercicio del derecho de opción es una cuestión que a ellos correspondía valorar, pues solo ellos conocían sus posibilidades reales y los medios económicos que preveían tener a su disposición en los plazos convenidos, pero su voluntad de vender resulta de los contratos cuya validez debe presumirse en aras al principio de seguridad jurídica, y al no haber ejercitado el derecho de opción ni la promesa de venta dejaron en libertad al comprador para la disposición subsiguiente de la finca.

Finalmente, no puede apreciarse la concurrencia de precio vil al resultar del contexto en que se firmó la compraventa la posibilidad de que el propio comprador se la hubiera podido adjudicar, vía cesión del remate, por una cantidad muy alejada del valor de tasación, en estricta aplicación de los porcentajes que establece el artículo 671 LEC.

Desestimada la existencia de simulación, no ha lugar a examinar si el contrato de préstamo que la parte apelante considera subyacente tiene las características de un préstamo usurario.

OCTAVO.- Costas.

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).