Sentencia Civil 318/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 579/2022 de 19 de mayo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados D. Gaspar y Dª Irene, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ellos presentada por D. Horacio y Dª Lucía.

En la demanda se indica que en fecha 19.07.2019 se suscribió entre demandantes y demandados un contrato de arrendamiento con opción de compra referido a la vivienda sita en la C. DIRECCION000 NUM000 de Canyelles, habiendo dejado de pagar los demandados parte del IBI de 2020 (530 €), la renta del mes de diciembre de 2020 (1.300 €) y parte de la renta del mes de enero de 2021 (670,47 € ya que se indican pagados 629,53 €). Ello hace un total de 2.500,47 €. Se señala que al haber llevado a cabo un requerimiento fehaciente de pago previo no cabe la enervación de la acción.

La parte demandada contestó y se opuso, señalando que no se le había dado traslado de todos los documentos adjuntos así como la posible existencia de una omisión en la demanda al pasarse directamente del hecho quinto al octavo. No obstante lo anterior y en prevención presentó escrito de contestación a la demanda en el que se indica que se adjuntaba resguardo de ingreso enervando la acción de desahucio. Junto a ello contestó a la demanda alegando la inadecuación de procedimiento por los defectos de que adolecía la casa que no la hacían habitable y en concreto lo referente a no funcionar la calefacción, tenerse que limpiar y borar la piscina, así como llevar el agua de la misma cinco años sin renovarse. A ello se añaden otros defectos que se detallan en el informe pericial adjunto. El coste de la reparación ascendió a 2.500,47 € que se indica motivó que se hiciera la cuenta correspondiente, de forma que en lo referente a las rentas de los meses de diciembre de 2020, enero de 2021 e IBI de 2020 restare pendiente una cantidad de 629,53 € que es la que se ingresó, estando la propiedad conforme con este cálculo. Los burofaxes enviados señala no pueden evitar la operativa de la enervación al no haber sido recibidos por la arrendataria Sra. Irene y haberlos enviado no la propiedad sino su letrada.

Tras la aportación de los documentos, la formulación de alegaciones sobre la enervación y la celebración de vista, se dictó sentencia que estima la demanda al entender que no procede la enervación, no se ha desalojado el inmueble y que es debido lo reclamado.

D. Gaspar y Dª Irene interponen recurso de apelación en el que señalan que no se les ha dado respuesta a la excepción de inadecuación de procedimiento en su momento planteada, no reunir los burofaxes enviados los requisitos que impedirían enervar, haberse indicado por el juzgado que tal enervación era posible y no haber abonado en su momento lo reclamado por las obras llevadas a cabo en la vivienda. En base a ello se solicita se revoque la sentencia en su momento dictada desestimándose la demanda o en su caso teniendo por enervada la acción de desahucio.

D. Horacio y Dª Lucía se oponen al recurso de apelación presentado, señalando que a su juicio no cabe la enervación no habiendo abonado los demandados las cantidades reclamadas.

En fecha 8.06.2022 se inadmitió la prueba que había sido propuesta por la parte apelante.

SEGUNDO.- Inadecuación de procedimiento

Los apelantes señalan en su recurso de apelación que por parte del juzgado no se dio respuesta a su alegación de inadecuación de procedimiento en base a la que señalan problemática existente (y con ello cuestión compleja) referente a la situación en que estaba el inmueble arrendado que les obligó a efectuar unos gastos por un importe de 2.500,47 € que es precisamente la cantidad que la parte actora indicó como pendiente de pago y fundamento de su demanda de desahucio.

En relación a ello cabe señalar que el juzgado en el acto de la vista celebrada el 25.01.2022 sí se considera que dio respuesta a la cuestión planteada en tanto en cuanto estableció el marco de un procedimiento como el aquí planteado en el que se indicó por la juzgadora no cabían alegaciones como las de compensación que quedaban fuera del mismo (no impedían su tramitación pues el juicio y procedimiento siguió hasta el dictado de la sentencia ahora apelada).

Esta manifestación de la juzgadora se estima conforme con lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente de desahucio por falta de pago (al que se acumula la pretensión de reclamación de rentas), habiendo indicado al respecto la STS 7.03.2022 que, dado el carácter sumario de los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, no es en ellos posible la alegación como motivo de oposición la existencia de un crédito compensable en favor del arrendatario y a cargo del arrendador. A tal efecto en esta STS se dispone:

"La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".

Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que:

"El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".

En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC .

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

Es por ello que lo acordado por el juzgado no cabe sino señalar que se incardina dentro de lo que se acaba de exponer, con lo que la parte arrendataria no se considera puede alegar en él una compensación de cantidades que entienda le son debidas por el arrendador, debiendo para su reclamación acudir al procedimiento correspondiente salvo en los casos en que hubiere un acuerdo de no exigibilidad de rentas y de ello nada consta en autos, como tampoco que el contrato suscrito fuere nulo por inhabilidad absoluta del objeto pues nada se indica ni interesa a este respecto.

Es por ello que este motivo del recurso de apelación no se considera puede verse atendido constando que la parte arrendataria no abonó los 2.500,47 € señalados en la demanda (los consignó el 6.07.2021). En la vista se indicó ser exigible una cantidad adicional de 1.030 € correspondiente al IBI de 2021 y la tasa de basuras del mismo ejercicio por un importe de 105 € cuyo pago sí reconoció debía verificar la parte demandada que señaló aportar un cheque bancario (la aceptación se limitó a esto y no a la cantidad inicial cuyo ingreso se hizo a efectos enervatorios, en una cuestión que se analiza en el siguiente fundamento de esta sentencia).

TERCERO.- Enervación

Los apelantes señalan que sí debe operar la enervación al haber consignado exactamente la cantidad que se les reclama de 2.500,47 € el 6.07.2021, esto es, dentro de los diez días siguientes a la diligencia de notificación, requerimiento y citación que se verificó el 22.06.2021 por medio del Juzgado de Paz de Canyelles.

En cuanto a si esta enervación era o no posible, la parte demandante indicó en su demanda que ello no cabía al haber mediado requerimientos fehacientes de pago que se adjuntaron a la demanda como documentos nº 3 y 4.

El documento nº 3 es el que estaba incompleto habiéndose aportado ya de forma íntegra ante la indicación de la parte demandada.

El mismo está fechado el 16.11.2020, lo envía el 18.11.2020 la letrada de los demandantes/apelados. En él se detalla el régimen aplicable a las reparaciones, el deber de pago de la renta dentro de los cinco primeros días de cada mes y el que igualmente se debía abonar por la parte arrendataria el IBI y la tasa de recogida de basuras. Este burofax fue entregado el 19.11.2020.

Por su parte el documento nº 4 está fechado el 7.01.2021, fue enviado el 12.01.2021 y entregado el 14.01.2021. En él se indica la disconformidad de la propiedad con las reparaciones llevadas a cabo por los arrendatarios de forma unilateral, el que el importe de las mismas no es compensable con la renta, señalándose existir una cantidad pendiente de pago de 2.584,70 € (la diferencia con la reclamada en esta causa es de 84 € que se corresponde a la tasa de basuras de 2020). Tras ello se indica que se verifica el requerimiento a los efectos previstos en el art 22.4 LEC referentes a la enervación.

La demanda objeto de la presente causa fue presentada el 15.04.2021 dictándose decreto de admisión de la misma el 7.06.2021 en el que se indica (entre otras cuestiones) que se requiere a la parte demandada para que en el plazo de diez días:

"- Desaloje el inmueble o pague a la parte demandante o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquél en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador. La parte demandante manifiesta que SI cabe enervación"

Como correlato de lo anterior, en la cédula de requerimiento y citación expresamente se señala:

"- puede enervar la acción de desahucio si, en el plazo del requerimiento, paga a la parte demandante o pone a su disposición, en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Oficina o notarialmente, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago ( arts. 22.4 y 440.3 LEC)".

De lo que se acaba de exponer se constata que existe una divergencia entre lo indicado por la parte actora en cuanto a la no susceptibilidad de enervación y lo que deriva del decreto de admisión a trámite (y de la cédula expedida en base al mismo) en donde se señala que ello sí era posible, señalando de forma expresa el decreto que la parte actora había indicado que sí era posible la enervación cuando había indicado todo lo contrario. En concreto en la demanda de forma expresa se refleja en mayúsculas y negrilla lo siguiente:

"NO CABE POR TANTO LA ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN, AL HABER TRANSCURRIDO UN PERIODO SUPERIOR A 30 DÍAS DESDE LA NOTIFICACIÓN Y RECLAMACIÓN FEHACIENTE, CON CARÁCTER EXTRAJUDICIAL, Y LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA JUDICIAL, SIN QUE LA ARRENDATARIA HAYA EFECTUADO Y LLEVADO A CABO ENERVACIÓN".

Asimismo consta que, cuando la parte demandada verificó el ingreso e indicó que enervaba la acción de desahucio, la parte actora presentó escrito oponiéndose a ello con una argumentación semejante a la ya indicada en la demanda que fue reiterada en sede de conclusiones en el acto de la vista así como en el recurso de apelación al que se da respuesta por medio de esta sentencia. De ello deriva que en ningún momento aceptaron los demandantes lo señalado en el decreto de admisión en el que se reflejó por error una realidad diferente a aquella que habían indicado.

A esta argumentación en base a la que cabe derivar la no vinculación de lo que en el curso de la tramitación del procedimiento se hubiere podido indicar en relación a la enervación, cabe añadir que la misma es una de las cuestiones que cabe analizar (con la necesidad de que sea el juzgador quien decida), ya que al determinar los motivos en base a los que cabe formular oposición en un juicio de desahucio por falta de pago indica el art 444.1 LEC

"1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

Es por ello que este análisis referente a si es o no posible enervar sí se estima debe hacerse, lo que requiere un análisis de las concretas circunstancias concurrentes en el caso que se analiza.

En relación la enervación, la sentencia de esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 19.12.2022 contiene una detallada exposición de la figura de la enervación y los requisitos que debe tener el requerimiento previo para eludir su operativa, comenzando con la previsión de la facultad de enervar la acción de desahucio que se contiene en el art. 22.4 LEC según el que:

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

También regula esta materia el artículo 440.3 LEC el cual establece:

"En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

En relación a la misma la STS 13.10.2015 con cita de la de 28.05.2014, fija con precisión los presupuestos necesarios para que aquel requerimiento de pago previo tenga la virtualidad de privar al arrendatario de la posibilidad de enervar:

"1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto (30 días).

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto ( art. 22.4 LEC ) no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

En este caso, la comunicación previa se considera que reúne todos los requisitos sin que sea obstáculo para ello el que quien la enviara fuere la letrada de los demandantes ya la lectura de lo que se hizo llegar permite perfectamente la identificación del contrato y todas las circunstancias con lo que se considera que la misma si reúne los requisitos como para impedir que pudiere operar la enervación, lo que implica que al concurrir los requisitos para la prosperabilidad de la acción tal y como se ha detallado en el fundamento de derecho anterior de esta sentencia, no quepa sino entender que el recurso de apelación se debe ver desestimado y confirmada la sentencia en su momento dictada.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación