Sentencia Civil 439/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1376/2022 de 19 de junio del 2024

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento presentada el 2 de diciembre de 2.021, BUILDINGCENTER S.A.U., propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Badalona, ejercita acción de desahucio por expiración de plazo, a la que acumula acción de reclamación de rentas frente a D. Millán, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre este y la anterior propietaria CAIXABANK S.A., en fecha 30 de septiembre de 2.014, por plazo de un año prorrogable hasta un total de tres años.

Expone la actora que adquirió la vivienda el 9 de octubre de 2015, mediante aportación patrimonial de CAIXABANK S.A., y que en fecha 14 de septiembre de 2.018, las partes suscribieron una novación modificativa mediante la que prorrogaron el contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años, a cuya finalización el contrato terminaría, quedando resuelto de pleno derecho y sin efecto alguno. Asimismo, pactaron que la renta mensual que se venía abonando de 562,08 euros, pasaría a 575 euros. No obstante, por aplicación del "Programa Descentralizado de Alquiler Solidario de Obra Social "La Caixa", la renta quedó subvencionada por 175 euros/mes, por lo que la renta a abonar era de 400 euros/mes. El resto de cláusulas contractuales se mantuvieron vigentes.

Añade que en fecha 9 de julio de 2.021, remitió burofax al demandado notificándole su voluntad de dar por finalizado el contrato a su vencimiento, que le fue entregado el 14 de julio de 2.021 sin que haya reintegrado la posesión.

Indica asimismo que al momento de la finalización del contrato, el demandado se encontraba al corriente de pago; no obstante, al no haber entregado la vivienda, adeudaba a noviembre de 2.021 la suma de 800 euros, solicitando la condena del demandado al pago de dicha suma, más las rentas futuras hasta el reintegro de la posesión.

D. Millán se opone alegando, en síntesis, que el contrato de arrendamiento era ya de alquiler social, y en virtud del Decreto-Ley 17/2019 de 23 de diciembre, de medidas para mejorar el acceso a la vivienda, de la Generalitat de Catalunya, se cumplen las condiciones para que la demandante cumpla con la obligación legal de ofrecer una renovación por tres años más del contrato de arrendamiento de alquiler social.

Respecto a la reclamación de rentas, alega que, si bien a fecha de la finalización del plazo estaba al corriente de pago, el hecho de que se acumularan rentas impagadas fue debido a que la actora dejó de pasar al cobro los recibos que estaban domiciliados en una cuenta bancaria, y no pudiendo contactar con la actora, el demandado fue ingresando las rentas en una cuenta distinta con la finalidad de consignarlas judicialmente para el caso de que finalmente acabara recibiendo el pleito judicial; anunció dicha consignación en la cuenta del juzgado.

Por todo ello, el demandado solicita la desestimación de la demanda con imposición de costas a la actora.

Tras los correspondientes trámites, se dicta sentencia el 29 de septiembre de 2.022 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona, que estimando en parte la demanda, declara resuelto el contrato de arrendamiento y decreta el desahucio con apercibimiento de lanzamiento; en cuanto a la acción acumulada de reclamación de rentas, el juzgador a quo desestima dicha acción respecto a las rentas que se decían adeudadas a la demanda, por considerar que concurría falta de concreción de la actora, y las devengadas durante el procedimiento dadas las consignaciones efectuadas en el procedimiento por el demandado, indicando que a fecha de la vista celebrada en septiembre de 2.022, estaban abonadas todas las rentas. No obstante, condena al demandado al pago de las rentas futuras desde la sentencia hasta el efectivo desalojo y reintegro de la posesión de la vivienda a la actora.

Frente a dicha resolución se alza el Sr. Millán y la impugna respecto del pronunciamiento estimatorio del desahucio, insistiendo en que procede el ofrecimiento de alquiler social obligatorio o su prórroga, con base en la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

Subsidiariamente invoca error en la valoración de la prueba alegando que la actora ha aceptado el cobro de las rentas consignadas en el procedimiento, lo que, a su criterio, supone que la arrendadora "se avino a la permanencia del inquilino en la vivienda" y que se haya "producido una tácita reconducción que da lugar a la renovación del contrato".

La demandante se opone al recurso e interesa la íntegra confirmación de la sentencia .

SEGUNDO.- A la vista de los antecedentes que han quedado expuestos, el debate en esta segunda instancia queda ceñido a la procedencia o no del desahucio por expiración del plazo, habiendo quedado firme, por consentido, el pronunciamiento relativo a la acción de reclamación de rentas, y para la resolución del recurso disponemos del mismo material probatorio que en la primera instancia.

Pues bien, el recurso de apelación no puede prosperar pues, revisado todo lo actuado, compartimos los razonamientos de la juzgadora de primer grado respecto a la procedencia del desahucio, que hacemos nuestros, bastando únicamente , en respuesta a las alegaciones del recurrente, las siguientes consideraciones:

1.- Respecto a la exigencia de ofrecimiento de alquiler social, que la apelante sustenta en la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 y la Llei 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cabe recordar que el Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, añadió una Disposición Adicional Primera en la Llei 24/2015 , en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, haciéndola extensiva en los mismos términos a las demandas de desahucio por expiración de plazo y de desahucio por ocupación sin título habilitante, cuando concurran determinados requisitos subjetivos y objetivos. Además, la Disposición Transitoria Primera del Decret Llei 17/2019, de 23 de diciembre dispuso que la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Llei 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decret Llei "es de aplicación también en el caso que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decret Llei y estén todavía en tramitación".

No obstante, el Tribunal Constitucional, en Pleno, dictó sentencia en fecha 28 de Enero de 2.021 ( STC 16/21), en el Recurso de Inconstitucionalidad nº 2577/2020, en la que declaró nulas por inconstitucionales, tanto la Disposición Adicional Primera de la Llei 24/2015, introducida por el artículo 5.7 del Decret Llei 17/2019, como la Disposición Transitoria Primera de este Decret Llei ( artículos 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 -inciso "sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6"-, 2.12, 4.2, 4.5 -inciso "y del apartado 2 de la disposición adicional primera"-, 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6).

Así pues, cuando se practicó la notificación al arrendatario de la voluntad de la arrendadora de dar por finalizado el contrato a su vencimiento (09/07/2021), y cuando se interpone la demanda (02/12/2021), ya había sido declarada la inconstitucionalidad de la Disposición Adicional Primera y del art. 10 de la Llei 24/2015, introducidos por los arts. 5.7 y 5.6 respectivamente del referido Decret Llei 17/2019.

Antes de que el TC dictara la Sentencia 16/21, se había aprobado el Decret-llei 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a al vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID, que dio una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera 1, primer párrafo, de la Llei 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, disponiendo que "La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:..."; y el mismo texto legal añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Llei 24/2015, de 29 de julio, con la redacción siguiente: "Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada".

La Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional nº 28/2022, de 24 de febrero (Recurso 5387/2021), tras aclarar que los apartados 1 y 2 de dicho Decret Llei no se vieron afectados por la parte dispositiva de la STC 16/2021, por lo que los mismos son objeto idóneo de juicio de constitucionalidad, termina declarando la inconstitucionalidad, tanto de la Disposición Adicional primera 1, primer párrafo, como la Disposición Adicional primera 1 bis de la Llei 24/2015 de 29 de julio, en la redacción dada por el del Decret Llei 37/2020, de 3 de noviembre.

A su vez, el artículo 17 de la Llei 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 y de la Llei 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, modificó el artículo 5 de la Llei 24/2015, estableciendo en sus apartados 5.2 y 5.3:

"2. Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cualdebe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandantepodrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pero la STC 57/2022 de 7 de abril ( Recurso de inconstitucionalidad 4203/21 ) declara inconstitucional, tanto el art. 5.3 de la Llei 24/2015, como la letra d) del apartado 4 del artículo 16 de la Llei 4/2016, en la redacción dada por los artículos 17 y 18 de la Llei 11/2020.

En la actualidad, la Llei 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de las leyes catalanas 18/2007, 24/2015 y 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 8 de marzo de 2022 (antes de que recayera la STC 57/2022), modifica nuevamente el art. 5 de la Llei 24/2015. Dicha norma no afectó al artículo 5.3 de la misma, que se mantuvo con la redacción dada por Llei 11/2020 y que ha sido declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril, por lo que la exigencia procesal que en él se recogía ha quedado sin contenido.

La misma Llei 1/2022 en su art. 12, reintrodujo la Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015, en términos similares a los de su última redacción, si bien el apartado 1.1 contempla la obligación de "ofrecer" y no de "acreditar" la propuesta de alquiler social y la hace extensiva en los mismos términos que los recogidos en el artículo 5, que, recordemos, ya no incluye (al haber sido declarada nula) mención alguna a un requisito procesal. Y el apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

A su vez, el artículo 11 de la Llei 1/2022, ha vuelto a añadir un artículo, el 10, a la Llei 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, con el siguiente texto:

"Artículo 10. Renovación de los contratos de alquiler social obligatorio

" Las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y de acuerdo con las condiciones que determina la presente ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato, para que presenten la documentación acreditativa."

Y conforme a la Disposición Transitoria Única de la Llei 1/2022 la obligación de ofrecer y de renovar el alquiler social a que se refieren la DA Primera y el artículo 10 "son también aplicables en caso de que los procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la referida ley y todavía estén en tramitación".

Frente a esta nueva redacción se han interpuesto de nuevo recursos de inconstitucionalidad (Recursos de Inconstitucionalidad 3955/2022, nº 4038/2022, y 8118/2022),

El presente procedimiento se inició con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2022, pero le resulta de aplicación la norma de derecho transitorio indicada. Ahora bien, ante esta nueva normativa, y de acuerdo con lo previsto en el art. 5.1 de la LOPJ, que obliga a los Jueces y Tribunales a interpretar y aplicar las leyes y los reglamentos según los preceptos y principios constitucionales, conforme a la interpretación de los mismos que resulte de las resoluciones dictadas por el Tribunal Constitucional en todo tipo de procesos, y teniendo en cuenta lo declarado por el Tribunal Constitucional en las sentencias que han quedado reseñadas, podemos concluir, por un lado, que el ofrecimiento de alquiler social no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquilar, extinción de plazo o precario, de manera que su incumplimiento no puede determinar la inadmisión de la demanda, ni se erige en causa de oposición por parte del demandado. En términos del Tribunal Constitucional, no puede suponer "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal". Y por otro, que la falta de acreditación del ofrecimiento no deberá conllevar la suspensión o la "interrupción" del procedimiento en el estado en el que se halle, al haber aclarado el legislador autonómico que "Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes...", lo que permite interpretar que el juzgado ha de comunicar la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, pero el procedimiento debe continuar su curso, sin perjuicio de lo que pueda acordarse en fase de ejecución en relación con la medida ejecutiva del lanzamiento.

En todo caso, en el presente supuesto en que, como indicaba el arrendatario en su contestación, el contrato ya era de alquiler social, (art. 10 de la Llei 24/2015), como dijimos en la sentencias dictadas por esta Sección 13ª de la A. P. de Barcelona nº 346/2023, de 16 de junio, Recurso 530/2022, o nº. 550/2023, de 29 de septiembre, Recurso 953/2022, "una vez transcurrido el término pactado, la parte actora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir, con lo que no se trata de comportamientos antitéticos o excluyentes. Antes al contrario, el pronunciamiento de extinción contractual no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores, al margen de lo que aquí se decida, sobre la concertación de un nuevo arriendo".

En igual sentido, la S entencia número 291/2023, de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022 , indica que "se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado. El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito."

Se trataría, por tanto, de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, una vez extinguido el que ligaba a las partes, que es al que aquí nos hemos de ceñir, lo que no acontecido.

2.- Respecto a la alegación que se formula en el recurso con carácter subsidiario, relativa a que el hecho de que la arrendadora haya continuado cobrando las rentas comporta que haya operado la tácita reconducción, hemos de indicar que tal tesis es contraria a la doctrina mantenida de forma reiterada por el Tribunal Supremo.

En efecto, el Tribunal Supremo, ya en sentencia de 2 de marzo de 1993, confirmando lo mantenido en sentencia de 4 de octubre de 1963, se pronunció sobre tal supuesto, en el sentido de que la condescendencia del arrendador permitiendo la permanencia en el inmueble (más aún si no se va el inquilino) no puede ser entendida como tácita reconducción si previamente al vencimiento del plazo contractual ha habido requerimiento revelador de su falta de consentimiento a que el contrato se prolongara en el tiempo.

Como hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, el pago de la renta es una contraprestación/indemnización por la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la devolución de la posesión al arrendador, no queda extinguida la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución o extinción del contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato.

En este sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, ello significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no lleve a cabo el acto devolutivo de la posesión al arrendador, por lo que, no habiendo desocupado el demandado la vivienda arrendada permanece la obligación, a su cargo, de seguir pagando la renta, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión, sin que ello suponga una novación, renovación ni prórroga del contrato de arrendamiento.

En conclusión, como ya adelantamos, el recurso no puede prosperar.

TERCERO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC) .

En atención a lo expuesto,