Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/10/2022.
PRIMERO. - El recurso de apelación, interpuesto por los actores Don Jesús Manuel y Doña Matilde, se funda en los siguientes motivos: 1) Incorrecta interpretación del artículo 1.454 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que desarrolla la figura jurídica de las arras. Si se insta la extinción de la obligación contractual es indiferente que se acuerde como facultad de desistimiento pactada o se interprete como causa de resolución por incumplimiento. Régimen aplicable a las arras confirmatorias. Efectos de las mismas. 2) Incongruencia extrapetita de la sentencia al otorgar más de lo solicitado por la demandada; y 3) la defectuosa forma en que la parte demandada articuló la excepción de compensación de daños y perjuicios, dado que debía haberse pedido por medio de reconvención, no mediante una simple excepción. Tampoco se ha solicitado por la vía del artículo 408 de la LEC, que no sería aplicable, pues se trata de un supuesto de determinación previa de los daños y perjuicios.
La relación contractual discutida en esta litis deriva del contrato privado de compraventa o precontrato de 11 de mayo de 2018, en el que se estipularon unas arras confirmatorias (pacto primero) y los efectos en caso de imposibilidad de obtener financiación por el comprador (pacto segundo). En concreto, Doña Paula es la vendedora de la vivienda NUM000, de la calle DIRECCION000, NUM001, villa tipo C, de Vilanova i la Geltrú; y los apelantes los compradores.
De los tres motivos del recurso, los dos últimos están relacionados entre sí, pues se refiere a la contestación a la demanda, incluso se habla de incongruencia extrapetita con relación a la contestación, lo cual no es procedente, pues la incongruencia siempre se predica respecto de la demanda y la sentencia o de la reconvención y la sentencia ( Sentencia debe esse conformis libelo), pero no con respecto la contestación, salvo que se alegue expresamente alguna excepción. Es cierto que en la contestación existe cierta incoherencia, ya que no se formula reconvención alguna, pero en el suplico de la contestación se pide 1) la resolución del contrato; y 2) la deducción de los daños y perjuicios, pretensiones que son inviables, pues el objeto de la demanda es el reconocimiento del pacto de arras confirmatorias (a), la consiguiente facultad de desistir del contrato por imposibilidad de obtener financiación (b), declarando probada la denegación de la misma; y condenar a la demandada a la devolución de la cantidad de 11.000 €, entregados en concepto de arras (c), así como los intereses de los artículos 1.100 y 1.108 del Código Civil desde la fecha de 30 de julio de 2018, en que se le efectuó el requerimiento de pago. En consecuencia, no puede discutirse en este proceso, como ya se señaló en la instancia, la indemnización de los daños y perjuicios irrogados a la demandada, pues no es objeto del mismo, sin perjuicio de que la demandada pueda instar la correspondiente acción en otro proceso.
SEGUNDO. - Respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato ( arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento ( arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrato, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió ( arras penitenciales o de desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido ( sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C. es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo, habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión ( sentencia de 20 de mayo de 1967)" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994). Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2006, al distinguir las arras penitenciales de las penales, claramente matizó: "en el contrato de compraventa no se pactaron las arras de desistimiento o penitenciales que prevé dicha norma, que tiene carácter excepcional, sino que, como dice la recurrente literalmente: "las partes han establecido, tanto en el Estipulación Sexta, como en la Séptima, cláusulas penales para el supuesto caso de incumplimiento de las obligaciones del contrato por cada una de las partes y solo en caso de incumplimiento, añadiéndose además para el supuesto de incumplimiento de la vendedora, la facultad de la compradora de exigir la ejecución de lo pactado". También ha declarado la jurisprudencia que el empleo de la palaba señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato y puede ser entendida como anticipo del precio ( Sentencias TS 24-diciembre-1992) y es posible que las partes consideren las mismas arras que sirven para confirmar el contrato pueden considerarse como penales ante la previsión de incumplimiento ( Sentencia de 16 de marzo de 2009), pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato ( Sentencias de 20 de febrero de 1996, 11 de noviembre de 2010, 25 de febrero de 2013, 21 de junio de 2013 y 23 de septiembre de 2014, entre otras).
No obstante, en el Derecho Civil catalán se ha introducido la regulación, aunque breve, de la figura de las arras, en el artículo 621-8; y, además, se ha establecido la posibilidad de devolución de las arras en caso de imposibilidad de obtener financiación, estipulándose un pacto, que la Ley no establece, sino que debe ser pactado por las partes. Dada la regulación novedosa de la materia recogeremos lo dispuesto por el artículo 621-8, que constituye la normativa básica de las arras. Este precepto establece: «1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.
2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas.
3. En la compraventa de inmuebles, la entrega de arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad y, en este caso, el inmueble queda afecto a su devolución. En caso de desistimiento, el notario debe entregar las arras depositadas a quien corresponda. La afección se extingue:
a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.
b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.
c) Cuando se inscribe la compraventa».
En el presente precepto se regulan las arras confirmatorias, que deben entenderse que son las pactadas, en caso de que no se estipule, y se exige que las arras penitenciales se pacten de forma expresa. Ahora bien, en el presente caso no se presenta duda alguna en cuanto a las arras pactadas, dado que de las cláusulas primera y segunda del contrato de 11 de mayo de 2018 resulta claro que las arras son confirmatorias. Así en la cláusula 1ª se destaca en negrita y mayúsculas, que son confirmatorias, y en la cláusula 2ª se regula la previsión del artículo 621-49 del Codi Civil de Cataluña para el supuesto de que el comprador precise de obtener financiación. Este precepto se encuentra englobado en la Subsección Séptima de la Sección Primera (Contrato de Compraventa), del Capítulo I (Contratos con finalidad transmisora), del Título II (Tipos contractuales) del Libro VI - desarrollado parcialmente-, relativa a las "especialidades de la compraventa de inmuebles" y admite que el comprador pueda desistir del contrato, salvo pacto en contrario, si en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. En tal caso, el vendedor está obligado a devolver el precio que se hubiera entregado y, si procede, de las arras penitenciales. Asimismo, recíprocamente el comprador está obligado a dejar al vendedor en idéntica situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria. Al comentar este artículo, el Notario Don Enrique Francós Núñez, indica que los requisitos exigidos son los siguientes:
1) Que se haya previsto la financiación de terceros en el pacto de arras o en el contrato de compraventa.
2) Que se designe la entidad o entidades a las que se solicitará la financiación.
3) Que se fije un plazo. La ley no establece uno supletorio. No se precisan las consecuencias de la omisión del plazo. El problema lo tendrá el notario que tenga depositadas las arras, pues no tiene fecha fijada para la devolución al comprador no financiado. Afortunadamente en las arras siempre se fija un plazo para la formalización de la compraventa y cabe entender que también ha de actuar como fecha tope para acreditar la falta de financiación.
4) Que el comprador justifique documentalmente la negativa. Convendrá precisar qué tipo de documento y con qué contenido serán suficientes para que el notario pueda entregar el depósito.
5) Que no haya mediado negligencia de parte del comprador. Extremo difícil de justificar ante el notario. El artículo 621-49,1 habla de que el comprador ha de justificar documentalmente en plazo la negativa. Pero esta justificación no es suficiente porque no acredita que la negativa no se deba a negligencia del comprador. Por tanto, habrá que determinar exactamente en el momento de aceptar el depósito qué tipo de prueba se estima suficiente para acreditar la diligencia del comprador.
6) Que no haya pacto en contrario.
7) Parece que, si llegado el plazo no se ha acreditado la negativa de la entidad o entidades designadas a conceder la financiación, el comprador que no pague el precio perderá las arras penitenciales.
Este precepto es el relevante para resolver este litigio, si bien deben tenerse en cuenta el pacto contenido en la cláusula 2ª del contrato, las circunstancias en que se pacto y los hechos acaecidos de forma previa, coetánea y posterior al contrato ( artículo 1.282 del Código Civil y la jurisprudencia y doctrina interpretativa sobre su alcance), lo cual se desprende de las pruebas practicadas en este proceso. En primer término, en la Cláusula 2ª, aparrado dos, se indica que "el comprador requiere financiación para la adquisición del inmueble, por lo cual dispondrá de un plazo máximo de 20 días. Transcurrido el cual, conforme el artículo 621- 49 CCC, el comprador dentro de los 7 días siguientes podrá desistir del contrato y tendrá derecho a la devolución de los importes entregados si justificada documentalmente la negativa de la entidad de crédito a conceder la financiación por el importe mínimo mencionado". Ahora bien, lo que no se indica en esta cláusula es la entidad que se encargaría de la financiación, tal como se desprende del artículo 621- 49 CCC que exige la identificación de la entidad, como se desprende de la expresión "la negativa de la entidad designada", lo que revela que en el contrato se debe especificar la entidad o entidades de las que se quiere obtener la financiación. Sin embargo, en el presente caso no consta que los particulares se dedicaran personalmente a obtener la financiación, tal como se desprende del acto del juicio. Efectivamente, en el acto del juicio declararon la vendedora Doña Paula, el eventual comprador Don Jesús Manuel y el empleado de la entidad inmobiliaria Don Paulino. Este último fue muy explicito en cuanto al desarrollo de la compraventa, declarando que "siempre hubo comunicación entre compradores y vendedores. La vendedora estaba siempre al corriente de la financiación. Pero llegó un momento en que la financiación era inviable; se solicitó el certificado que nos pidió la parte compradora para la devolución de las arras; nosotros devolvimos el importe que se nos entregó. Les expliqué que eran arras confirmatorias. En el contrato ponen que las arras son confirmatorias. En la hoja de encargo nunca ponemos el tipo de arras, pero la Sra. Paula era consciente de que eran arras confirmatorias. La nota de encargo la tenemos con clientes, pero es en el contrato dónde se indican las condiciones contractuales. Efectuó un estudio económico previo a los compradores y pasamos la información económica a varias entidades. Al principio las entidades bancarias vieron posible la financiación, pero luego la operación se complicó y la financiación no fue viable. Informé a la propietaria de que la operación no fuera a salir. Nunca le confirmé que efectuaran el alquiler. Antes de que finalizara el plazo le dije a la vendedora que esto no saldría, pero esto no consta el WhatsApp, pues no utilice sólo esta aplicación, ya que le llamé varias veces. También le informé de la posibilidad de arrendamiento con opción de compra".
En segundo lugar, en el acto del juicio quedó plenamente claro que a los compradores se les denegó la financiación y que ellos no efectuaron los trámites relativos a la financiación. Sobre estas cuestiones declararon tanto la vendedora como el comprador citado. Doña Paula declaró: «Suscribimos el contrato y firmé las arras; me dieron los 11.000 €. Llamé varias veces a la inmobiliaria sobre si la venta se consumaría o no; en la inmobiliaria me comentaron que llamaría a los clientes y les diría algo. Más tarde me dijo que les habían denegado la financiación. No me niego a devolver una parte, lo que quiero es que se me descuente los daños y perjuicios sufridos . Debíamos llegar a un acuerdo sobre la parte que me correspondería. En el contrato medió Paulino. No se habló sobre que modalidad de arras queríamos. Sólo vi a los compradores cuando firmaron el contrato a presencia del intermediario. A mediados de junio, alrededor del 10 de junio, en la inmobiliaria me dijeron que no podrían comprar la vivienda, pero también me hablaron de que quizás podría efectuarse un arrendamiento con opción de compra, pues el dinero entregado ya equivaldría a una anualidad del alquiler. Pero no quiero alquilarlo ya que había otros compradores interesados. Pero me fastidiaron la venta y ahora no puedo vender, ni alquilar hasta que se solucione nada». Más tarde, la vendedora vuelve a insistir en la cuestión de los daños y perjuicios causados, indicando que "alquilé una vivienda para mí porque los compradores debían abandonar su anterior vivienda. La alquilé porque es una zona turística y, llegado el verano, ya es imposible alquilar una vivienda, pues las rentas son muy caras. Alquilé una vivienda con la obligación de residir 6 meses, pagué esos meses, más los gastos de comunidad, suministros, etc. Volví a mi piso a mediados de diciembre".
Por otro lado, el comprador Don Jesús Manuel fue más sintético, pero claro al afirmar que "a la Sra. Paula la he visto dos veces, una en el piso y otra en la inmobiliaria cuando firmamos el contrato. La inmobiliaria se encargó de buscarles la financiación, pero les informaron que no se la daban. Pero nos informó muy tarde, hacia el final, pero no recuerdo las fechas. Nos dijeron que fuéramos al piso y a pagar las arras, pero que de la financiación se encargaría la inmobiliaria. Entregué a la inmobiliaria la documentación para obtener la financiación. Se la dimos al momento de firmar las arras. Las comunicaciones con la vendedora siempre fueron a través de la inmobiliaria".
Como ya se ha expuesto anteriormente en el contrato no se indicó la entidad financiera, a quien querían pedir el préstamo o crédito, sino que dicho encargó se encomendó a la entidad inmobiliaria, de modo que la posibilidad de financiación dependía de que las empresas, que trabajaban para la financiera, pudieran conseguirla entre las entidades bancarias o establecimientos de crédito. Al respecto quedó claro que las dos empresas FERCO GESTIÓN (pp. 12, reverso), como UCI (pp. 17, doc. 4 demanda) contestaron después de transcurrido el plazo de veintisiete días, cuando el último día, a tenor de la cláusula 2ª del contrato, era el 7 de junio de 2018. Efectivamente, el contrato se celebró el día 11 de mayo de 2018 y se establecieron dos plazos: un plazo máximo de 20 días para gestionar con entidad de crédito ( a determinar, así se indica en el contrato); y un plazo de 7 días para comunicar el desistimiento del contrato, por lo que el plazo total terminaba el día 7 de junio de 2018. Pues bien, la entidad FERCO GESTIÓN lo comunicó el 26 de junio de 2018, si bien en el sello de Correos consta la fecha de 2 de julio. Por otro lado, la entidad UCI lo comunicó más tarde, pues en el email aportado no consta fecha, pero el burofax, al que se adjunta el mismo, es de 25 de julio de 2018. En tercer lugar, la pare demandada aportó una transcripción extensa de WhatsApp entre el empleado de la inmobiliaria y la vendedora, en los que consta el suministro de información sobre la marcha de la financiación. Así, en fecha de 26 de junio de 2018, a las 15:22 horas, Don Luis Angel remite copia del email recibido de la empresa UCI "les informo que hemos realizado estudio de viabilidad de la operación de Jesús Manuel y Matilde, la cual ha sido denegado por la entidad. El motivo del rechazo, es por ingresos insuficientes para el importe de la hipoteca"; más tarde, a las 15:30 le indica que "el email enviado es por el consultor financiero de UCI, la entidad que está tramitando la hipoteca". Por lo tanto, está claro que, aunque la comunicación escrita fue posterior, así como la entrega de la negativa de la financiación en fecha de 26 de junio de 2018 ambas entidades encargadas de la gestión informaron que no encontraron entidad bancaria que asumiera la financiación del crédito hipotecario. Por otro lado, realmente no se cumplió el requisito de designar la entidad financiera, que se prevé en el artículo 621- 49 del CCC.
La sentencia de instancia, acogiendo la tesis de la parte demandada, considera que por el simple hecho de no haber obtenido la financiación antes del día 7 de junio de 2018, la parte vendedora se quedaría con las arras. Realmente esta interpretación conduce a un enriquecimiento injusto, sin perjuicio de que la vendedora tenga derecho a reclamar daños y perjuicios, pero cuando el contrato es de imposible cumplimiento, como era el caso, la vendedora no tiene derecho a quedarse las arras confirmatorias. Estas arras se establecieron como señal de pago del contrato, sin embargo, ni dentro del plazo de 27 días, ni antes los compradores habrían obtenido financiación. Incluso, tanto en el contenido del WhatsApp, como en las declaraciones de la vendedora en el acto del juicio, se observa que hablaron de la posibilidad de sustituir la compraventa por un contrato de arrendamiento de un año con opción de compra, cuestión a la que después la demandada se negó.
Por otro lado, en relación al plazo, ya a priori parece que el plazo de 20 días, aunque se agregaran 7 más de comunicación, es bastante corto, máxime cuando el artículo 621- 49 no establece un plazo legal supletorio, que quizás habría sido lo más acertado. Ahora bien, la posibilidad de que las partes fijen un plazo no implica una interpretación estricta del precepto, pues las normas jurídicas ( artículo 3 del Código Civil) también deben interpretarse atendiendo al espíritu o finalidad de la norma y a la realidad social del tiempo en que se aplican, criterios que permiten deducir que ante una falta de ingresos suficiente para amortizar una hipoteca, la fijación de un plazo de 27 días para obtener financiación es insuficiente. En cuanto a la comunicación de la negativa de la entidad financiera debe indicarse que los escritos de FERCO GESTIÓN de 26 de junio de 2018 y el email sin fecha de la entidad UCI - aunque en el WhatsApp consta que también fue el 26 de junio- son suficientemente relevantes en cuanto a la circunstancia de que las entidades financieras declinaron conceder un préstamo o crédito hipotecario. Por último, la imposibilidad de incumplimiento del contrato - el artículo 621-49-, número 1, in fine indica "salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador" - no es imputable a la parte compradora, pues quién se encargó directamente de la gestión de la financiación fue la propia inmobiliaria, que se lo encomendó a las empresas citadas, pero como precisó el testigo Don Paulino en el acto del juicio, previa exhibición de los documentos 2, 3 y 4 de la demanda, relativos a la negación del crédito, «las entidades financieras respondieron muy tarde a la cuestión de la financiación, que denegaron". En consecuencia, fueron las propias entidades financieras quienes tardaron en contestar, dándose la circunstancia que entre el día 7 de junio al 26 de junio había transcurrido poco tiempo; y, aunque la comunicación fue algo posterior al 26 de junio, tampoco transcurrió un tiempo excesivo para entender que la vendedora tenga derecho a quedarse con las arras. Las arras confirmatorias se entregaron "en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa", tal como expresa el artículo 621-8, apartado 1, in fine, del CCC, por lo que, siendo imposible de cumplir el contrato, la vendedora está obligada a devolver el importe de 11.000 €, que era parte del precio de 185.000 €. Al respecto conviene recordar que en la misma cláusula primera del contrato se especificó la entrega de 3.000 €, en concepto de reserva, que la intermediaria ya devolvió al frustrarse la celebración del contrato. En conclusión, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto por los actores Don Jesús Manuel y Doña Matilde contra la sentencia de 28 de enero de 2020, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Vilanova i la Geltrú, revocándose la misma en el sentido de estimar íntegramente la demanda interpuesta por los referidos actores contra la demandada Doña Paula, declarando la existencia de una cláusula de arras confirmatorias, que faculta al comprador para desistir del contrato por denegación de la financiación; se declara probada la denegación de la financiación para la compra de la vivienda y se condena a la demandada a la devolución de la cantidad de 11.000 €, así como los intereses legales devengados desde la fecha de 30 de julio de 2018, en la que se efectuó el requerimiento de pago. Ello no prejuzga que la vendedora pueda reclamar en otro proceso los eventuales daños y perjuicios, que se le hubieren irrogado.
TERCERO. - Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.
Por otro lado, la estimación de la demanda implica condenar a la parte demandada al pago de las costas de primera instancia, en virtud del principio del vencimiento objetivo.
VISTOS los artículos 1088, 1089, 1091, 1281 a 1289, 1445 y 1454 del Código Civil, los artículos 621-8 y 621-49 del Codi Civil de Cataluña, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
