Sentencia Civil 290/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 304/2023 de 02 de mayo del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, contra D. Silvio, en la que expone:

1. PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L.U, es la propietaria de pleno dominio de la vivienda sita en la DIRECCION000, Can Iglesies de La Palma de Cervelló.

2. En fecha de 8 de febrero de 2018 fue celebrado contrato de arrendamiento de vivienda entre Banco Sabadell, S.A. como parte arrendadora y D. Silvio, como parte arrendataria.

El objeto del contrato era el arrendamiento de la citada vivienda. El plazo de duración del contrato era de tres años y una renta mensual pactada inicialmente de 38,26 euros.

3. El día 13 de octubre de 2020 la arrendadora, a través de una sociedad apoderada, procedió a comunicar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el día 7 de febrero de 2021.

4. A pesar de haber quedado extinguido el contrato, el arrendatario no ha abandonado la vivienda en la fecha pactada.

Y solicita que, tras los trámites legales oportunos dicte sentencia estimatoria por la que:

i. Se declare extinguido el contrato de arrendamiento de vivienda, desde el pasado 7 de febrero de 2021, fecha en la que expiró el termino contractual.

ii. Se condene al demandado a desalojar la vivienda en un plazo de treinta días, con apercibimiento de que, de no llevarse a cabo dicha actuación, se procederá al lanzamiento directo de la vivienda, así como de sus anejos.

iii Se condene al demandado al pago de las costas procesales devengadas en este procedimiento.

D. Silvio se opone a la demanda presentada alegando:

1. El contrato de arrendamiento se formaliza tras una dación en pago de la vivienda por parte del demandado y su ex esposa.

2. Dicho contrato prevé una duración era de tres años de manera ordinaria, pero dicho contrato goza de un clausulado anexo en relación con posibles casos de vulnerabilidad de los inquilinos.

Así, el contrato incluye una Cláusula social en virtud de la cual se expresa:

"Antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado."

En la cláusula cuarta que alude a "Los compromisos del contrato social", en el apartado g) le exige al arrendatario " presentar en tiempo y forma la documentación pertinente para la valoración de renovación del contrato de alquiler social, según la cláusula segunda de este anexo".

Desde septiembre 2020, el demandado intenta interactuar con la propiedad a fin de poder concretar la documentación necesaria para la solicitud de prorroga del referido arrendamiento sin éxito, entre otras cosas, por la ausencia de notificación fehaciente de subrogación de la actora en el contrato de arrendamiento de 8 febrero 2020.

Ante dicha situación, y asesorado por los servicios públicos del Ayuntamiento de la Palma de Cervelló, toma cita en el SIDH Ofideute a fin de solicitar ayuda y asesoramiento para realizar el trámite con la propiedad.

3. En fecha 13 de octubre 2020, se remite burofax al arrendatario en virtud del cual, no se le expresa la voluntad de finalizar el contrato, sino que se le informa de la fecha de finalización del contrato con carácter ordinario (tres años) y es por ello por lo que se le requiere para que aporte documentación a fin de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social.

Es decir, en fecha 14 de octubre 2020, cuando se recibe dicho burofax, se le da un mes al SR. Silvio para que aporte un listado de documentos que puedan sustentar dicha prórroga del contrato de arrendamiento.

En fecha 20 de octubre 2020, el demandado hace llegar el conjunto de documentación requerida al SR. Adriano, mediador del Servei d'Intermediació hipotecària del Consell Comarcal del Baix Llobregat, con el objetivo de hacérselo llegar a la actora, y en fecha 27 de octubre de 2020, el demandado contacta de nuevo con el mediador para facilitarle la autorización de representación para la intermediación.

El día 9 diciembre 2020 el SR. Adriano, mediador del Servei d'Intermediació hipotecària del Consell Comarcal del Baix Llobregat, confirma al demandado que la solicitud de prórroga está en marcha ya que " hemos aportado la documentación necesaria y hemos de esperar respuesta de la propiedad".

Desde dicho momento el arrendatario entiende que se hallaba en una situación regular, pues, por parte de la propiedad, o se estaba estudiando la situación de vulnerabilidad o, bien, se había hecho efectiva la prórroga del arrendamiento.

4. La teoría de los actos propios.

Y solicita que, tras los trámites oportunos se derive la presente controversia al Servei d'Orientació en Mediació dependiente del Ilustre Colegio de Abogados de Sant Feliu de Llobregat a fin de obtener una resolución, y subsidiariamente, se dicte la oportuna resolución por la que se desestime la demanda, con expresa imposición de costas por mala fe y temeridad.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE SLU, contra D. Silvio, declara resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000, Can Iglesies, de La Palma de Cervelló, con efectos de 7 de febrero de 2021, y, en consecuencia, condena al demandado a desalojar la finca, dejándola libre, vácua y expedita con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Silvio interpone recurso de apelación formulando una serie de motivos de impugnación que seguidamente pasamos analizar, y solicita la revocación de la sentencia apelada, por incurrir en error en la valoración de la prueba y, en consecuencia, resuelva de conformidad a lo solicitado estimando el presente recurso, derivando la controversia a mediación.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Cuestión previa. Causa de inadmisibilidad del recurso de apelación.

Sostiene la parte recurrida que el recurso debió ser inadmitido al no haber acreditado el demandado tener satisfechas las rentas vencidas conforme exige el artículo 449.1 de la LEC.

Pues bien, en el presente procedimiento de desahucio por expiración del término es de plena aplicación esta doctrina sobre el articulo 449.1 LEC, dado que se trata de procedimiento que lleva aparejado lanzamiento.

El arrendatario no ha justificado estar al corriente del pago en el momento de interposición del recurso de apelación, el día 7 de enero de 2023, pues, requerido, ha aportado resguardo de haber pagado las rentas desde 8 de febrero de 2018 a 31 de diciembre de 2020, pero no las posteriores, sin que pueda escudarse en la falta de cobro del arrendador, dado que pudo consignar las rentas debidas en el propio procedimiento de desahucio.

El recurso, por tanto, no debió ser admitido y lo que antes era motivo de inadmisión, ahora se convierte en motivo de desestimación del recurso de apelación.

TERCERO.- Sobre la errónea valoración de la prueba acerca de la existencia de prórroga contractual.

No obstante, lo anterior, y aún de forma sucinta, vamos a examinar los distintos motivos alegados por la parte apelante.

D. Silvio expone en su recurso que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba por cuanto, desde el mes de septiembre de 2020, estuvo intentando interactuar con la propiedad a fin de poder concretar la documentación necesaria para la solicitud de prórroga del referido arrendamiento sin éxito.

Argumenta que promovió la comunicación con su arrendador a fin de acogerse al clausulado previsto en el contrato de arrendamiento, y al no ser notificado de la subrogación por parte de éste de un nuevo titular de la propiedad y no poder acceder, acudió a una plataforma de intermediación oficial regulada por la Generalitat de Catalunya para poder hacerlo.

Afirma que hizo llegar la documentación necesaria al mediador, quien comunicó a la propiedad dicha documentación, por lo que el contrato ha quedado prorrogado.

Pues bien, revisada de nuevo en esta alzada la prueba practicada en la primera instancia, se desprenden los siguientes hechos relevantes acreditados:

1. El contrato de arrendamiento de fecha 8 de febrero de 2018 contiene un Anexo denominado Contrato Social cuya Cláusula Segunda, Duración del contrato social, dispone:

"La duración del contrato social está vinculada a la duración del contrato de alquiler social. Entre 6 y 3 meses antes de la finalización del contrato el arrendatario deberá facilitar al gestor social la documentación acreditativa para poder valorar la renovación del contrato de alquiler social en condiciones similares o adaptadas a su situación.

La renovación puede conducir a la modificación de la cantidad a pagar en concepto de alquiler si la situación económica de la unidad familiar ha variado."

2. Asimismo, el Contrato Social Anexo al Contrato de alquiler social contiene una Cláusula Cuarta, Los compromisos del contrato social, a tenor de la cual:

" De acuerdo con lo que se ha señalado en los apartados anteriores del presente documento contrato social, el arrendatario declara conocer y aceptar con la firma del presente documento los siguientes compromisos:

g) Presentar en tiempo y forma la documentación pertinente para la valoración de renovación del contrato de alquiler social, según la cláusula segunda de este anexo".

3. En fecha 13 de octubre de 2020, Solvia Servicios Inmobiliarios S.L. remitió un burofax al arrendatario que fue debidamente entregado el dia 14 de octubre de 2020, por el que le comunicaba que " de conformidad con lo previsto en la cláusula de duración del contrato del Contrato, la fecha del vencimiento, y por tanto de finalización del mismo se producirá el día 07/02/2021 comunicándole la necesidad de la propiedad de realizar un estudio sobre la situación socioeconómica de la unidad familiar para la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, siempre y cuando ustedes cumplan con los requisitos establecidos en la Ley.

A tales efectos, y a fin de conocer si ustedes se encuentran dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la Ley, deberán aportarnos en el plazo máximo de 30 días a partir de la recepción de esta notificación la siguiente documentación;

- Fotocopia DNI de todos los mayores de edad empadronados en la vivienda.

- Datos de contacto de los titulares del contrato (número de teléfono y correo electrónico).

- Certificado de empadronamiento o certificado de convivencia vigente.

- Fotocopia libro de familia.

- Justificantes de ingresos actuales (mínimo de las tres últimas nóminas, renta, certificados actualizados de percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Justificantes de ausencia de ingresos (certificado del paro, certificado de no percepción de ayudas o prestaciones) de todos los miembros mayores de edad empadronados.

- Vida laboral de todos los mayores de edad empadronados.

- Declaración jurada de ingresos (si procede). En los casos en los que no hay ingresos justificados o bien además de éstos existen otros ingresos.

- Certificado de discapacidad/sentencia separación-divorcio y convenio regulador en los casos que exista.

- Certificado de titularidad de número de cuenta bancaria con el IBAN.

En caso de no contactar con nosotros y de no aportar la documentación solicitada anteriormente en el plazo requerido por la presente, se entenderá que rechazan cualquier nueva oferta de alquiler social, y como consecuencia, a la fecha del vencimiento del Contrato deberán dejar el inmueble libre, vacuo, expedito y a disposición de la propiedad".

P ara cualquier duda o aclaración que Uds. requieran, les recordamos que pueden contactar por escrito o telefónicamente en el teléfono y /o dirección que se indica a continuación: SOLVIA SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.

Teléfono. 962 000 600 // 911 751 195 // 932 205 445 https://www.solvia.es/es/atencion-al-cliente (...)."

4. El día 20 de octubre de 2020, D. Adriano, del SIDH Consell Comarcal Baix Llobregat, envió un correo electrónico a D. Silvio con el que adjuntaba una serie de documentos que el arrendatario debía devolver firmados.

5. El mismo día D. Silvio remitió un correo electrónico a SIDH Consell Comarcal anexando una parte de los documentos requeridos por SOLVIA.

6. El día 27 de octubre de 2020, D. Silvio completó la documentación enviada a D. Adriano.

7. El dia 9 de diciembre desde el SIDH Consell Comarcal Baix Llobregat se dio traslado a OFIDEUTE (Servei dŽassessorament sobre el deute hipotecari), indicando al arrendatario que se había aportado la documentación necesaria y que se debía esperar la respuesta de la propiedad.

De lo anterior se desprende que el envío de la documentación se efectuó por el arrendatario, no en la forma prevista en el contrato ni en el burofax de 13 de octubre de 2020, sino a través del Servei d'Intermediació en Deutes de l'Habitatge (SIDH) del Consell Comarcal Baix Llobregat y de OFIDEUTE (Servei dŽassessorament sobre el deute hipotecari).

Pero es que, en todo caso, aunque se remitiera toda la documentación solicitada, como dijimos en la sentencia número 117/2024, dictada por este tribunal en fecha 25 de enero de 2024, en el recurso número 1.000/2022, en supuestos de comunicaciones de arrendadores (o sus gestoras) en idénticos términos al burofax que aquí examinamos, esta sección 13ª viene considerando dichas misivas como expresivas de la voluntad del arrendador de dar por finalizado el contrato ( sentencia número 397/2023, de 6 de julio, recurso 853/2022, y sentencia número 550/2023, de 29 de septiembre, recurso 953/2022, y sentencia número 732/2023, de 15 de diciembre de 2023, recurso 876/2022).

En igual sentido, se pronuncian las sentencias de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de noviembre de 2.022, de 10 de enero de 2.023 y de 19 de diciembre de 2023 (recurso 1.039/2022)

Así, en dicha comunicación la arrendadora notifica al arrendatario la fecha de vencimiento del contrato y que la finalización del mismo " se producirá el día 07/02/2021".

Y si bien de forma simultánea comunica la necesidad de realizar un estudio de la situación socioeconómica de la unidad familiar del demandado para la posible formalización de un "nuevo contrato de alquiler social", en ningún momento propone la posibilidad de prorrogar el contrato originario, ni asume un compromiso en tal sentido frente al arrendatario.

Únicamente comunica la posibilidad de concertar " un nuevo contrato", supeditado al " cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley", sin que ello afecte al contrato suscrito, que se extinguirá a su vencimiento.

En la sentencia número 168/2022, de fecha 24 de marzo de 2022, recurso 568/2021, esta sección 13 ª ya señaló que no existe una obligación automática de la actora de concertar un nuevo contrato de arrendamiento si los demandados cumplían los requisitos económicos o demostraban estar en situación de vulnerabilidad, o cuando menos de intentarlo.

Una vez transcurrido el término pactado, la arrendadora está legitimada para extinguir el contrato y, en consecuencia, podía decidir no concertar un nuevo contrato sin contravenir norma alguna, que, en todo caso, sería un nuevo contrato diferente del que se pretende extinguir.

Lo anterior no impide que las partes puedan alcanzar acuerdos posteriores al margen de lo que aquí se decida, sobre la contratación de un nuevo arriendo.

En igual sentido, la sentencia número 291/2023, de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de mayo de 2023, recurso 445/2022, explica que se trataría de un nuevo contrato, es decir, un contrato diferente, mientras que lo que aquí estamos examinando es si se ha producido la extinción del contrato celebrado.

El derecho a este nuevo contrato puede ser, en todo caso, reclamado por el demandado a la demandante por vía extrajudicial o judicial pero no es una cuestión que interfiera en el objeto de este pleito.

Como hemos dicho, la remisión de la documentación solicitada no comportaba, la prórroga del contrato de arrendamiento originario, sino simplemente permitía el análisis de la situación socioeconómica de la unidad familiar del arrendatario, a fin de decidir sobre la posible formalización de un nuevo contrato de alquiler social, de manera que el contrato quedó automáticamente extinguido por la voluntad de la arrendadora manifestada en el burofax remitido al arrendatario, en el que consta con total claridad que la finalización del contrato " se producirá el día 7 de febrero de 2021".

CUARTO.- De la sumisión a mediación.

Como segundo motivo de apelación, y en el suplico del recurso, solicita la parte apelante la remisión a mediación.

El contrato de arrendamiento de 8 de febrero de 2018 contiene una cláusula decimocuarta a tenor de la cual: "Las partes se someten a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales con competencia en la localidad en la que radica la Finca arrendada para la solución de cualquier cuestión litigiosa que pueda derivarse de la interpretación o del cumplimiento del presente contrato".

Por su parte, el contrato social asociado al contrato de alquiler social contiene una cláusula Quinta que señala: " Para la solución de cualquier controversia derivada de la interpretación o aplicación del presente anexo, SOGEVISO y el inquilino se comprometen a intentar la mediación y la resolución de sus discrepancias a través de los servicios de mediación públicos o servicios municipales del Ayuntamiento o de la Comunidad Autónoma donde esté radicada la finca."

Pero la arrendadora, en el presente procedimiento, promueve la resolución del contrato de arrendamiento por finalización del plazo pactado, por lo que es de aplicación la cláusula decimocuarta del contrato de alquiler social.

QUINTO.- De la teoría de los actos propios

El artículo 111.8 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, Primera ley del Código civil de Cataluña dispone: "Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual".

En el presente caso, la arrendadora comunicó al arrendatario mediante burofax la finalización del plazo pactado, por lo que no se ha vulnerado la doctrina de los actos propios que se recoge en dicho precepto legal.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SEXTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.