Sentencia Civil 470/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 453/2023 de 02 de julio del 2024

Primero : 1. El proceso se refiere al arrendamiento de un local de negocio situado en calle Elisenda de Montcada número 46, bajos, de Premià de Mar, que se acordó en 1 de mayo de 2015, para ser destinado a bar, con renta de 500 euros al mes, más el IVA correspondiente.

El arrendamiento se concertó con Dña. Salome en calidad de arrendataria y D. Ezequiel como fiador de las obligaciones de la arrendataria. El plazo pactado fue de 10 años, de los que 5 eran obligatorios, de modo que, si la arrendataria resolvía el contrato antes de dicho plazo, debía pagar una cláusula penal de un mes de renta por cada año o fracción de adelanto en la terminación del contrato respecto a los repetidos 5 años obligatorios.

2. El contrato quedó resuelto el 31 de enero de 2017, fecha en la que la arrendataria entregó la posesión del local al arrendador y el litigio fue instado por este último, mediante demanda de fecha 29 de enero de 2020, para la liquidación de las consecuencias del arrendamiento.

En primer lugar se solicitaron 1.625 euros por la cláusula penal establecida para el caso de terminación anticipada del arrendamiento. Por daños en el local y retirada de objetos que no debieron ser retirados se solicitaron 15.918,76 euros. Por lucro cesante mil euros, equivalentes a dos meses de renta, dado que se estimaba en dichos dos meses el tiempo preciso para las reparaciones. Deducida la fianza, de mil euros, resultaban los 17.543,76 euros reclamados.

3. Los demandados se opusieron y el Juzgado estimó la demanda en parte.

Solo el demandante formuló recurso de apelación. Se examinará a continuación dicho recurso, precisando al efecto que la sala tiene exactamente las mismas atribuciones y facultades que el Juzgado para considerar todas las cuestiones que se le plantean en el recurso. Sus facultades de revisión no se limitan a los supuestos de desaciertos notorios de la sentencia, puesto que éste es un recurso ordinario. Pueden citarse en tal sentido las sentencias del Tribunal Supremo 326/2018, de 30 de mayo, y 263/2020, de 8 de junio, solo a modo de ejemplo, porque hay más.

Segundo : 1. El juez de primera instancia rechazó la pretensión relativa a la cláusula penal porque el contrato fue resuelto debido a una grave enfermedad de la arrendataria.

En el recurso se argumenta que no se probó suficientemente la incapacidad de la arrendataria para continuar en el arriendo y, además, el traspaso a terceros no pudo materializarse por las condiciones exigidas por la señora Salome.

2. La arrendataria consideró la posibilidad de pagar la cláusula penal, como consta en alguno de los documentos aportados. En un correo de 17 de noviembre de 2016, documento 2 de la contestación, solicitó que, si era posible, no se aplicase la cláusula penal, debido a la enfermedad. En otro correo, de 13 de enero de 2017, documento 7 también de la contestación, la señora Salome indicó que el tema de la compensación lo miraría con su abogado y cuando se precisase la cantidad exacta haría la transferencia correspondiente para zanjar el tema.

Sin embargo finalmente no se hizo pago alguno por este concepto, aunque la oferta de la arrendataria fue matizada por la referencia a la consulta con su abogado. Ni se hizo pago alguno, ni hubo acuerdo entre las partes en cuanto a este tema, como tampoco respecto a los demás que han dado lugar al litigio.

3. No se comparte el criterio de que no se haya probado que la señora Salome sufriese una enfermedad grave. Los documentos aportados con la contestación indican que al menos desde mediados de octubre de 2016 se vio afectada por un cáncer de ovarios. Fue objeto de una primera intervención quirúrgica en dicho mes de octubre y de otra en enero siguiente. Hay documentos médicos que indican que continuó sufriendo síntomas con posterioridad. En septiembre y octubre de 2017 concretamente. El tamaño del tumor era de unos 27 centímetros.

Pese a que no se ha aportado ningún dictamen pericial médico, los documentos aportados son suficientes para compartir el criterio del juez de primera instancia, porque es evidente que un cáncer que exige dos intervenciones quirúrgicas y de las dimensiones mencionadas, constituye un claro impedimento para realizar un trabajo de alta exigencia física, como es regentar un bar. Por tanto concurrió un supuesto de fuerza mayor, de modo que la señora Salome no debe responder por no haber seguido con el arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 1105 del Código Civil.

La cuestión del traspaso no puede enervar dicha conclusión. Si no fue posible traspasar el local no por ello pierde eficacia la enfermedad como circunstancia de fuerza mayor. Por otra parte no puede afirmarse en absoluto que el traspaso no fuese posible por causas imputables a la arrendataria. La propiedad también tenía sus exigencias, como consta en el documento 4 de la contestación.

Tercero : 1. En el contrato se previó una carencia de renta de 4 meses, para de algún modo financiar las reformas precisas para iniciar el uso del local como bar. En la cláusula décima se indica que la arrendataria solo podría realizar las obras autorizadas por el arrendador, que quedarían en beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización para la arrendataria. Esta debía realizar, a su cargo, las actuaciones precisas para conservar el local en situación de aptitud para servir a su destino como bar.

2. La arrendataria realizó determinadas actuaciones en el inmueble. No se discute que fueron hechas con autorización de la propiedad. De lo que se trata es de que, al dejar el local, realizó actuaciones improcedentes, se llevó cosas y causó daños.

En el recurso se pone mucho énfasis en la intencionalidad de los desperfectos objetivados al finalizar el arrendamiento, en especial al principio de la alegación tercera. Hay repetidas referencias a la " vandalización" del local.

Efectivamente hubo actuaciones de la arrendataria muy discutibles, o claramente inadmisibles, como llevarse un wáter, o arrancar un espejo que había sido pegado a la pared con material de agarre. Pero esto no debe conducir a que se impongan a la arrendataria conceptos que no deba asumir. El principio es que las obras debían quedar en beneficio del local, aunque las hubiese pagado la arrendataria, como claramente se indica en la cláusula décima.

3. Se examinarán a continuación los distintos conceptos que, habiendo sido rechazados por el juez de primera instancia, son reclamados en el recurso.

Cuarto : 1. Fueron retiradas dos puertas de madera, la de acceso al local (tras la persiana metálica) y la de acceso al lavabo del que fue retirado el wáter. En la demanda se solicitó el coste de restitución de las puertas y de sus marcos. Pero el juez de primera instancia limitó la estimación a las puertas, y de forma incompleta. En el apartado F de la página 13 de la sentencia se mencionan 500 euros más IVA por retirada de puertas de madera y se acepta la reclamación porque la demandada se había llevado las puertas del local.

Pero por este concepto se solicitaron 500 euros por una puerta y 900 por otra, de modo que la sentencia solo acepta la reclamación por una de las dos puertas, sin razonar por qué no acepta la relativa a la puerta de 900 euros. En el recurso tampoco se dice nada al respecto, aunque, de hecho, se pide la cantidad, porque en el resumen de lo pedido que obra en la página 18 se incluye la totalidad de los 1.920 euros que fueron reclamados en la demanda por las puertas y sus marcos.

Dadas las circunstancias se considera procedente estimar el recurso en cuanto a la puerta de mayor valor, por el importe que fue reclamado, en coherencia con el criterio del Juzgado, que aceptó la valoración hecha en el dictamen pericial aportado con la demanda, sin recurso de los demandados. Se añadirá por tanto la suma de 900 euros. Se repite que en el recurso se incluye la cantidad entre lo reclamado, aunque no se razone respecto a esta puerta.

Sí se refiere el recurso específicamente a los marcos. Se reclamó el coste de reponerlos, por 520 euros, y el juez rechazó la reclamación porque los marcos no fueron retirados y no había obstáculo para su aprovechamiento, más allá de la diferencia de color y " tapeta del marco", que podrían ser solucionados por otros medios más económicos.

Sin embargo puede resultar imposible encontrar puertas adaptadas a los marcos y en este punto la duda no puede beneficiar a los demandados. Se llevaron las puertas, en una conducta claramente incorrecta, y deben asumir los costes derivados de esa conducta. Que puedan encontrarse puertas compatibles con los marcos es una simple hipótesis y la situación la crearon ellos. Por tanto se aceptará la reclamación de 520 euros por este concepto.

2. Se reclamaron 1.540 euros por el concepto de " rehacer instalación eléctrica" y el Juzgado rechazó la reclamación, en resumidas cuentas porque el perito del demandante no se había pronunciado claramente sobre la existencia de daños en dicha instalación.

En el recurso se dice que, dados los actos vandálicos realizados, nada hacía suponer que la instalación eléctrica no hubiese sido dañada, sino más bien lo contrario. Pero el perito solo pudo comprobar que se habían retirado distintos elementos de la instalación eléctrica, como fluorescentes, ojos de buey y otros, cuya reposición es contemplada en la sentencia, y todo lo demás fueron suposiciones, como razona el juez. No hubo ninguna comprobación respecto a que la instalación fuese dañada, más allá de la retirada de esos elementos a que se ha hecho referencia.

No se estimará el recurso por tanto en este punto.

3. Se reclamaron 85 euros por suministro e instalación de un extintor. El Juzgado rechazó la reclamación, en resumen porque no era un elemento de obra, algo que formase parte del local, sino aportado a él.

En el recurso se insiste en que el extintor estaba en el local cuando se arrendó y la arrendataria no podía retirarlo. Era un elemento de las instalaciones del local. En la contestación a la demanda se decía que el extintor normativo era un elemento mueble, excluido de la cláusula décima, relativa a las obras, y podía ser por tanto retirado. En la contestación al recurso se dice que era un elemento inherente a la actividad de bar y no un elemento consustancial al local, que deba ser reintegrado. No había obligación alguna de entregar el local conforme a la normativa de restauración.

La sala se inclina por estimar el recurso en este punto. Era un elemento de obligada existencia, lo que se admite en la contestación a la demanda e, implícitamente, en la contestación al recurso. No había por qué retirar algo que era preciso para el funcionamiento del local como lo que era, un local de negocio. Por mucho que todo acabase en un clima de enfrentamiento entre las partes, debía dejarse lo que debía estar para el funcionamiento del local como eso que era.

4. Se reclamaron 298 euros por arreglo del motor de la persiana exterior del local y el Juzgado rechazó esta petición porque la persiana carecía de motor y fue instalado por la arrendataria, sin que fuese consustancial al local, sino un añadido o extra, " que es inherente a la actividad de restauración", sin que su retirada impidiese el uso de la persiana.

En la contestación a la demanda se alegó que el motor no estaba deteriorado sino que no funcionaba porque era eléctrico y el suministro fue dado de baja. En el recurso se dice que fue sustraído y en la contestación al recurso, página 8, no se niega que los demandados retirasen el motor. Se alega que el motor fue instalado por los demandados y facilitaba la apertura de la puerta, " sin que su retirada impida el correcto uso de ésta".

Dadas las circunstancias y dado que no se niega que fuese retirado, se estimará el recurso en cuanto a este elemento, que formaba parte de la instalación del local y que no tenía por qué ser retirado. Sin embargo, se aportó por los demandados una factura de cambio de motor, de importe 187,50 euros, documento 7 de la contestación, y se considera más razonable fijar esta cantidad como indemnización que la de 298 euros más IVA que se reclama.

5. Por lijar y pintar la persiana metálica exterior se reclamaron 850 euros. El Juzgado rechazó esta petición porque no consideró acreditado que se hubiese producido el deterioro de este elemento.

En realidad lo que ocurrió fue, como se razona en el recurso y se observa en las fotografías aportadas, que la arrendataria pintó la puerta y al hacerlo puso elementos relacionados con su negocio. Como se razona en la contestación al recurso, no estaba prohibida esa actuación, que era decorativa, sin que la arrendataria estuviese obligada a reponer este elemento a su estado inicial.

La sala comparte el planteamiento de los demandados. Evidentemente podían pintar y decorar la persiana, como puede pintarse el interior de un local arrendado, sin que sea obligatorio reponer las cosas al estado anterior al arriendo. No es una actuación extravagante o exagerada, que se aparte de lo que puede considerarse natural o usual. Al contrario. Por consiguiente que se le retornase la puerta en este estado es una carga que ha de soportar el arrendador, como que se le devuelva el interior pintado o decorado de forma peculiar, distinta de la inicial.

6. Se reclamaron 980 y 1050 euros, respectivamente por masillar y volver a pintar el interior del local, lo que el juez rechazó por considerar que no es una obligación de los arrendatarios, conforme a doctrina reiterada de los tribunales.

En el recurso se insiste en la conducta vandálica, ante la que no era aplicable esa doctrina de los tribunales que invoca el Juzgado. Pero la verdad es que no se ha probado que hubiese daños a las paredes, distintos de lo que suele ser usual cuando se usa un local. Los daños causados intencionadamente han de ser reparados, pero no hay prueba alguna de que esos daños se extendiesen a la pintura, o de tal modo a las paredes que los agujeros que pudiesen haberse hecho fueran de alcance y envergadura superiores a lo que suele ser usual. No se desprende tal cosa de las fotografías aportadas a las actuaciones.

En consecuencia debe aplicarse el criterio de que el arrendatario no está obligado a pintar el inmueble arrendado antes de devolverlo, ni a tapar los agujeros que haya podido realizar de acuerdo con un uso normal o usual. Salvo que el contrato prevea dicha obligación, cosa que en este caso no ocurre. Por ello no se estimará el recurso en este punto.

7. Se reclamaron 649 euros por suministro e instalación de un espejo, lo que el Juzgado no aceptó por tratarse de un elemento móvil que la arrendataria podía llevarse. Los demandados indican que el espejo fue instalado por la arrendataria, con un coste de 80,93 euros.

No se comparte la decisión del Juzgado porque el espejo estaba fijado a la pared con elementos adherentes. No era un espejo colgado, sino adherido a la pared y que, por eso, se integraba en la instalación, en la obra del local, de modo que no podía ser retirado. Se observa en las fotografías (dictamen aportado con la demanda, página 9, y dictamen de los demandados, página 80), de modo que puede decirse que aquí sí hubo una conducta inapropiada de la arrendataria, fruto del clima de enfrentamiento en que terminó la relación entre las partes.

Pero la cantidad reclamada es claramente excesiva. La factura aportada como documento 8 de la contestación refleja un importe de 80,93 euros, como se señala en la contestación al recurso. En el dictamen emitido a instancia de los demandados, página 12, se incluye una suma de 261,47 euros, pero la verdad es que es difícil conferir esta suma, porque pudo tratarse de un error, dado que no se comprende cómo se obtiene dicha cantidad considerando los parámetros cuantitativos que se mencionan. De ahí que se considere más indicado conferir los 80,93 euros del coste inicial de la instalación.

8. En la demanda se reclamaron 542 euros por el concepto de repaso de instalación de agua por retirar el inodoro de forma no adecuada. El Juzgado no aceptó esta partida, en resumidas cuentas porque no se había demostrado que la instalación resultase dañada.

En el recurso se insiste en que lo reclamado es el coste de revisar la instalación para determinar el daño, lo que cobra un lampista por revisar y comprobar el buen funcionamiento de la instalación de suministro de agua.

El recurso no puede estimarse en este punto, porque no pude indemnizarse el coste de comprobar si hay algo que arreglar. Lo que procedía era que el demandante lo hubiese comprobado antes de presentar la demanda y que, de existir algún daño, lo hubiera reclamado.

9. El concepto de suministro y colocación de tapa de wáter, por importe de 145 euros, no fue aceptado por el juez porque ya se fijó una indemnización de 490 euros por un wáter, en cuyo precio se incluía la tapa.

En el recurso de apelación no se hace un razonamiento específico en cuanto a este elemento, aunque se incluye en la reclamación. En el dictamen aportado con la demanda se distingue, por una parte, la falta del inodoro de minusválidos y, por otra parte, la falta de la tapa del inodoro no destinado a minusválidos. Es decir que se retiró uno y la tapa del otro. En el dictamen pericial aportado por los demandados, página 12, no se descarta la procedencia de este elemento por lo que dice la sentencia, ni se dice que fuese improcedente la reclamación por ser un elemento incluido en la partida de sustitución de wáter. Dadas estas circunstancias, se considera procedente admitir esta reclamación, aunque no por los 145 euros reclamados, sino por los 52,67 euros que propone el dictamen de los demandados. La cuestión se presta a dudas y es verdad que el Juzgado aceptó las cuantías consignadas en el dictamen aportado con la demanda, pero ese no es un criterio que deba mantenerse siempre. En este caso existe una duda razonable y debe perjudicar a quien tenía la carga de la prueba, que era el demandante. Éste no aportó ningún elemento probatorio que confirmase el criterio expuesto por su perito.

10. Los 980 euros reclamados por reparación y adecuación del cuadro eléctrico fueron rechazados por el Juzgado por considerar que no hay constancia de su deterioro.

A nuestro juicio debe desestimarse el recurso en este punto, porque el perito señor Segundo no se pronunció claramente. Dijo en el juicio que el cuadro eléctrico tenía quitado algún diferencial, pero que no había comprobado si tenía otras alteraciones. No podemos aceptar que, con esa simple referencia, se acepte una partida de 980 euros, por este concepto de " adecuación y reparación", cuando el perito sólo aludió a que se retiró algún diferencial, lo que no puede valorarse en ese importe, aunque solo sea porque el mismo comprende, como se ha dicho, adecuación y reparación del cuadro. Insistimos en que la incorrecta actuación de la arrendataria en algunos extremos no legitima cualquier reclamación.

11. Por suministro e instalación de caldera se reclamaron 1.280 euros, que el Juzgado no aceptó porque no era un elemento consustancial al local, sino a la actividad desarrollada en el mismo. Además no existía antes del arrendamiento y la instaló la arrendataria.

En la contestación a la demanda se señaló que la caldera estaba excluida de la cláusula décima del contrato. En definitiva porque no era una obra. Podía ser retirada, que es lo que se hizo. En el recurso se insiste en que no fue instalada por la arrendataria demandada, sino que ya estaba en el local. En la contestación al recurso los demandados alegan que la caldera no existía antes del arriendo y la demandada instaló un calentador eléctrico, no de gas, porque no había gas en el local.

En este punto se estimará el recurso, porque es evidente que el calentador era una parte de la instalación del local y no estaba justificado que fuese retirado. En la fotografía de la página 10 del dictamen aportado por el demandante se observa la ubicación. Quedó integrado en la estructura e instalación del local y debía quedar en él.

Sin embargo no podemos aceptar el importe reclamado, de 1.280 euros, porque es dudoso que la existente fuese de gas. Los demandados niegan que hubiese gas instalado. En realidad, tampoco consta claramente qué fue lo que presupuestó el perito del demandante, aunque del contenido del recurso, página 16, se desprende que fue una caldera de gas.

Dadas esas dudas, se considera procedente aceptar la reclamación pero por el importe que consta en el dictamen aportado por los demandados, de 269,20 euros.

12. La partida de 520 euros por reposición del toldo exterior fue rechazada porque los peritos no se habían pronunciado sobre si el toldo estaba roto.

En el recurso se indica que no era precisa una prueba pericial para determinar si el toldo estaba roto. Es cierto, pero sí es precisa la prueba de que estaba roto, o retirado, mediante prueba pericial o de otro tipo. Sin embargo se da la circunstancia de que en la contestación a la demanda no se negó la retirada del toldo, sino más bien al contrario. En la página 15 se dice que el toldo era un elemento mueble excluido de la cláusula décima y no así toda la estructura que quedó en el local, en buen estado de funcionamiento. O sea que el toldo no quedó en el local. De las fotografías incluidas en los dictámenes periciales (página 7 del aportado por el demandante y 72 del de los demandados) se desprende, en efecto, la ausencia del toldo, para la que, de nuevo, no encontramos justificación. Era algo que formaba parte del equipamiento del local y que los demandados no tenían por qué retirar, de modo que se estimará el recurso en este punto.

Por lo que se refiere a la cuantía, se aceptará la reclamada, porque, aun sin tener conocimientos en la materia, es poco verosímil que el precio fuese el fijado en el dictamen aportado por los demandados, de solo 199,9 euros. Además, se han aceptado por el Juzgado los precios del dictamen aportado con la demanda, sin cuestionamiento por los demandados. No es obligatorio seguir el mismo criterio respecto a todos los apartados y en la presente sentencia no se ha seguido el criterio en todos los casos. Pero es factor que puede tenerse en cuenta.

13. Por lo que se refiere al lucro cesante, el juez de primera instancia consideró excesivo el plazo de dos meses para reparar los daños y la verdad es que se comparte su criterio, de modo que se desestimará el recurso en este punto. Es algo que resulta difícil de precisar, obviamente, pero nos parece que en un mes puede solventarse la reparación de los elementos puestos a cargo de los demandados, de manera que, como decimos, no se estimará el recurso en este punto.

14. Las partidas que se reconocen ahora suman (i) por una parte 2.346,87 euros, que, con el 21 por ciento de IVA, hacen 2.839,71 euros; y (ii) 187,5 y 80,93 euros, partidas que ya incorporaban el impuesto. El total es de 3.108,14 euros. Sumados a lo reconocido por el Juzgado, resultan 5.290,71 euros, que es el importe que se reconocerá al demandante.

Quinto : 1. Por último, el recurso se refiere a las costas de la primera instancia, que se solicita sean impuestas a los demandados.

La pretensión no puede admitirse. La estimación de la demanda ha sido muy parcial y el principio del vencimiento objetivo no permite imponer las costas a los demandados, que tampoco han litigado con temeridad.

Se comprende lo que dice el demandante respecto al coste del proceso. Pero eso es algo que ocurre siempre, y lo que procede es que los ciudadanos ponderen bien, antes de iniciar un proceso judicial, si les conviene iniciarlo, y en qué términos. Pero no se puede prescindir de las normas en materia de imposición de las costas a las partes.

2. Estimándose el recurso en parte no se hará pronunciamiento tampoco en cuanto a las costas de la apelación, conforme a lo establecido en el artículo 398, en relación con el 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3. Por lo que se refiere a los dos puntos adicionales a que se refiere el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento, aunque pueda resultar obvio que se devenguen desde la sentencia de primera instancia en cuanto a la cantidad que la misma estableció, como el precepto impone que se haga un pronunciamiento al respecto en los casos de " revocación parcial", procede que se precise la cuestión, en el sentido expuesto, para evitar toda incertidumbre posterior.

Vistos los preceptos legales citados,