Sentencia Civil 302/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 200/2022 de 20 de junio del 2023

PRIMERO. Planteamiento del litigio.

1. En el presente procedimiento, Pulso Ediciones, S.L., que es propietaria de dos locales comerciales, situados en la RAMBLA000, NUM002- NUM003, de Sant Cugat del Vallès, y que, juntamente con otros cuatro locales, forman la Comunidad de Propietarios DIRECCION002 (en adelante CP DIRECCION002) que, a su vez, juntamente con otras comunidades de propietarios, forman una Mancomunidad, interpuso demanda contra la CP DIRECCION002 solicitando que se declarase la nulidad de los acuerdos que identificaba en su escrito rector, otorgados en las juntas de propietarios de 13 de marzo de 2018 y 28 de noviembre de 2018, por ser contrarios a la ley y por suponer un abuso de derecho, a la vez que se acatasen los acuerdos alcanzados por mayoría en las reuniones de 28 de marzo de 2017, 13 de marzo de 2018 y 28 de noviembre de 2018, en el sentido de que la CP DIRECCION002 no va a participar al 50% en las obras sobre la junta de dilatación ni en las de impermeabilización de la cubierta, con condena en costas a la demandada.

La actora sostiene que ostenta el 51,2831% de las cuotas de participación en la CP DIRECCION002 y que, con ocasión de los acuerdos válidamente adoptados por el régimen legal de mayorías, en las reuniones de 28 de marzo de 2017, 13 de marzo de 2018 y 28 de noviembre de 2018 de dicha comunidad de propietarios, no se aprobó la propuesta de que la CP DIRECCION002 participara en las obras de reparación (junta de dilatación e impermeabilización) de la zona ajardinada y piscina que forma la Comunidad de propietarios DIRECCION003 (que integra también la Mancomunidad) para paliar las filtraciones a los locales de la CP DIRECCION002 situados debajo, al votar la actora en contra.

Justifica la actora, en su demanda, la razón que la lleva a votar en contra de dicha propuesta de participación en las obras de reparación, a pesar de verse también afectada por las filtraciones. Su disconformidad se refiere a la pretensión de que la CP DIRECCION002 asuma el 50% del coste total de aquellas obras, juntamente con la Comunidad de propietarios DIRECCION003, cuando es un elemento común de toda la Mancomunidad, por lo que considera que debería asumirse la obra por esta, en virtud de los coeficientes generales que cada entidad que la integra tiene asignados. Y, de no ser elemento común de la Mancomunidad, la zona afectada no es solamente cubierta de la CP DIRECCION002 sino también de otros locales que deberían participar también en las obras.

Alega que ha solicitado, reiteradamente, información sobre la justificación legal del reparto pretendido del 50%, únicamente, entre la CP DIRECCION002 y la Comunidad de propietarios DIRECCION003, al administrador de fincas, sin obtener más respuesta de que se trata del suelo de la zona ajardinada y la cubierta de los locales.

A pesar de los reiterados acuerdos adoptados válidamente por la mayoría legal, por los que se decide no participar en las obras de reparación, que no han sido impugnados, como pudieron haber hecho los cuatro propietarios disidentes, y con la intención de burlarlos, se adoptó por mayoría de propietarios pero minoría de cuotas y, por tanto, en contra de la ley, los acuerdos impugnados por los que se decide que la CP DIRECCION002 sí que participará en las obras de reparación, de conformidad con el presupuesto presentado, a partir del cual se reparten las derramas entre los 6 locales que forman la CP DIRECCION002, asumiendo aquellos cuatro propietarios la parte del gasto que corresponda a los dos locales de la actora, si no las pagare, reservándose, en todo caso, el derecho a reclamársela judicialmente.

2. La CP DIRECCION002 demandada se opuso a la demanda invocando la excepción de falta de legitimación pasiva, pues considera que los impugnados no son acuerdos de la comunidad de propietarios sino acuerdos de los propietarios de los locales NUM004 NUM007, NUM008 y NUM009 que, como personas individuales y haciendo uso de autonomía de la voluntad, tomaron aquellas decisiones.

Subsidiariamente y para el caso que se considere que existe un acuerdo de la junta impugnable, opuso la excepción de caducidad, al entender que los acuerdos no son nulos por contravenir la ley, por lo que el plazo para su impugnación caducaría a los 3 meses.

En este sentido, defiende que los locales sufren filtraciones provenientes del jardín comunitario, que constituye la cubierta de aquellos y, según el informe pericial realizado, es necesaria la sustitución de la lámina impermeabilizante que protege sus techos y paredes, para lo cual no es necesario ningún acuerdo de la junta de propietarios, según el artículo 10 de la Ley de propiedad horizontal, al tratarse de trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble.

Subsidiariamente y aun entendiendo que el plazo fuera de un año, la acción habría igualmente caducado, pues el acuerdo realmente impugnado es el de 13 de marzo de 2018 y 1 de marzo de 2018, ya que el acta de 28 de noviembre de 2018, únicamente, transcribe un acuerdo adoptado con anterioridad que no ha sido impugnado. En todo caso, habiéndose presentado la demanda el 30 de octubre de 2019, el plazo habría transcurrido caducando así la acción ejercitada.

Finalmente, y para el caso de desestimarse ambas excepciones, solicita la desestimación de la demanda, pues es la demandante quien, de forma sistemática, haciendo uso de su posición de propietario mayoritario, se ha opuesto a la realización de las obras necesarias para subsanar las humedades sufridas por los locales de los demás propietarios, lo que supone un claro abuso de derecho, al bloquear dichas obras. Se trata de obras necesarias y de conservación que deben satisfacer todos los propietarios.

SEGUNDO. Resolución en primera instancia, recurso de la entidad demandada y oposición al recurso por la demandante.

1. La sentencia de instancia delimita el objeto del debate en la excepción de caducidad de la acción de impugnación y la validez o nulidad de los acuerdos impugnados por haberse aprobado en contra de la ley y fraude de ley. Excluye del debate la naturaleza de las obras y el hecho de que se pueda reclamar a la actora que asuma la parte proporcional de la reparación que se pretende.

Una vez desestimada la excepción de caducidad, al impugnarse los acuerdos comunitarios por vulnerar la ley y haberse adoptado con abuso de derecho, estima la demanda, al entender que los acuerdos o pactos particulares adoptados por algunos propietarios vulneran el régimen de adopción de acuerdos previsto legalmente. Razona la sentencia que el resultado de la votación para asumir un determinado presupuesto y asumir obligaciones financieras para realizar unas obras fue negativo, de acuerdo con el quorum de la junta de propietarios y no pueden incluirse en el acta pactos particulares que pretenden conseguir la misma finalidad perseguida, vulnerando la legislación vigente sobre el régimen de adopción de acuerdos ( art. 553-25 CCCat) con abuso de derecho y fraude de ley.

2. La CP DIRECCION002 recurre la sentencia invocando, en primer lugar, su incongruencia omisiva, al no haber resuelto la excepción de falta de legitimación pasiva debidamente opuesta, tal y como se recogió en la audiencia previa.

Reitera dicha excepción, al considerar que no existe ningún acuerdo tomado por la comunidad de propietarios de los locales DIRECCION002, por tanto, no puede dirigirse la demanda contra dicha CP DIRECCION002.

Defiende que fueron los propietarios de los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 que, como personas físicas y haciendo uso de la autonomía de la voluntad, acordaron los pactos impugnados en la junta de 13 de marzo de 2018, pero no como comunidad de propietarios.

Y, en cuanto a la junta de 28 de noviembre de 2018, en el apartado 1, no impugnado, se hace constar que no hubo acuerdo por parte de la comunidad de propietarios para aprobar el presupuesto de las obras, por lo que no puede la misma comunidad acordar repartir los gastos, según los apartados 2 y 3. Se trataba de manifestaciones de los propietarios en tanto que personas individuales.

En segundo lugar, el recurso insiste en la caducidad de la acción de impugnación, alegando que las manifestaciones de unos propietarios de asumir unos costes en función de un reparto y repetir, en su caso, contra un tercero no es contrario a ley, sino que es el derecho a acudir a los tribunales. El plazo aplicable para impugnar los acuerdos tomados el 13 de marzo de 2018 (notificados el 23 de marzo de 2018) y el 28 de noviembre de 2018 (notificados el 4 de diciembre de 2018) sería de 3 meses que habría transcurrido.

En tercer lugar, solicita la desestimación de la demanda insistiendo en que las actas de las juntas de propietarios pueden recoger las manifestaciones realizadas por algunos propietarios y que no se trata de acuerdos, por lo que no pueden considerarse que vulneren la ley ni constituyan un abuso de derecho y no puede privarse a los propietarios de acudir a los tribunales a reclamar a la actora las cantidades que considere.

3. La actora se opuso al recurso interpuesto solicitando la confirmación de la sentencia. Alega que, si bien la sentencia no se pronunció, expresamente, sobre la excepción de falta de legitimación pasiva, la desestimó, de forma implícita, al declarar la nulidad de los acuerdos impugnados.

El hecho de que se trate de obras de conservación necesarias que deban ser abonadas por todos los propietarios, en los términos de la contestación a la demanda, no fue fijado como objeto del debate, que viene delimitado por la demanda, sin que se interpusiera una demanda reconvencional.

La excepción de falta de legitimación pasiva, por no haberse adoptado ningún acuerdo por la comunidad de propietarios, debe desestimarse en todo caso, pues ello resulta incongruente con el hecho de recogerse en el acta de 28 de noviembre de 2018 las derramas que deben abonar cada uno de los propietarios de los 6 locales, también la actora, para la ejecución de unas obras que no fueron aprobadas.

Insiste la recurrida en que el plazo para impugnar los acuerdos era de un año, no estando caducada la acción.

Finalmente, solicita la confirmación de la declaración de nulidad, pues los acuerdos adoptados, con el fin de no cumplir con el régimen de adopción legalmente establecido, vulnera la ley y supone un fraude de ley.

TERCERO. Hechos que sirven de contexto para resolver el litigio.

No se discute por las partes que la Comunidad de Propietarios DIRECCION002 (CP DIRECCION002 demandada), de la RAMBLA000, NUM002- NUM003, de Sant Cugat del Vallès, está formada por 6 locales comerciales (entidades registrales 132 a 137 que se corresponden con los locales NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008 y NUM009, respectivamente).

La actora, Pulso Ediciones, S.L es propietaria de los locales NUM005 y NUM006 que representan la mayoría de cuotas de participación en la CP DIRECCION002, en concreto, el 51,2831%. Mientras que los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 representan el 48,7192%.

La CP DIRECCION002, juntamente con otras comunidades de propietarios (7 Comunidades Bloques NUM010 a NUM011 con viviendas, trasteros y locales, la CP DIRECCION004 y la CP de la Zona DIRECCION003) forman la Mancomunidad conocida por " DIRECCION005" de Sant Cugat del Vallès.

La cubierta de la CP DIRECCION002 constituye el suelo de la CP DIRECCION003 con jardín y piscina. En concreto, la CP DIRECCION003 linda por debajo con la CP DIRECCION002 (en un 73%) y con dos locales de la CP Bloque NUM011 (27%), según se desprende del documento 5 de la demanda.

Los miembros de la Mancomunidad que tienen derecho de acceso y uso de la zona recreativa son los propietarios de las viviendas de los bloques a NUM010 a NUM011.

No se discute tampoco que los locales de la comunidad de propietarios demandada sufren filtraciones provenientes de la cubierta del edificio, superficie de la Comunidad de propietarios DIRECCION003, según lo expuesto, por deficiencias en la lámina de impermeabilización y junta de dilatación.

No se niega por la demandada que la actora accionó por responsabilidad civil extracontractual contra la Comunidad de propietarios DIRECCION003 por los daños sufridos por filtraciones, por falta de mantenimiento, obteniendo sentencias estimatorias de sus pretensiones. Se aportan sentencias dictadas al respecto de documentos 6 a 9 de la demanda.

CUARTO. Actas de las juntas de la CP DIRECCION002 de 28 de marzo de 2017, 13 de marzo de 2018 y 28 de noviembre de 2018. Acuerdos impugnados.

A. Acta de la junta de propietarios extraordinaria de la CP DIRECCION002 de 28 de marzo de 2017 (documento 15 de la demanda).

El contenido del acta, siguiendo su orden del día fue, a modo de resumen:

1. Presentar y exponer el dictamen elaborado por el arquitecto Sr. Rogelio sobre las filtraciones que afectan a la CP DIRECCION002.

Se relacionan las explicaciones del perito, quien determina que la causa es la deficiente lámina de impermeabilización y la junta de dilatación de la cubierta de los locales de la CP DIRECCION002 y propone unos trabajos de reparación y la sustitución de la lámina.

2. Asumir por la CP DIRECCION002 los gastos derivados de la emisión del informe, catas, pruebas, etc. y los derivados de los trabajos necesarios para paliar las entradas de agua. Acuerdos a tomar.

Se somete a votación la asunción de gastos del perito, así como de los trabajos de ejecución de la obra, votando los 4 locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009, que representan el 48,719%, a favor y los locales de la actora, NUM005 y NUM006, que representan el 51,283%, en contra.

Se transcribe en el acta literalmente: " Atès que no es dona la doble majoria exigida per la llei, no hi ha acord".

Por la mayoría legal exigida, la CP DIRECCION002 no aprueba asumir el coste de realizar los trabajos propuestos de la impermeabilización. Este acuerdo no ha sido impugnado.

B. Acta de la junta de propietarios extraordinaria de la CP DIRECCION002 de 13 de marzo de 2018 (documento 16 de la demanda).

Del mismo modo, el contenido del acta fue, según su orden del día, el siguiente:

1. Presentación por parte del arquitecto Sr. Rogelio de la obra de impermeabilización a ejecutar en el forjado que conforma el suelo de la Comunidad de propietarios DIRECCION003 y techo de la CP DIRECCION002. Presentación y aprobación de los presupuestos.

Se somete a votación la participación en la ejecución de las obras de reparación y, de nuevo, los 4 locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 votan a favor y los locales de la actora, NUM005 y NUM006, en contra.

En esta ocasión, no se hacen constar, en el acta, las cuotas de participación de cada local ni la falta de acuerdo, como se hizo en el acta anterior.

2. Acuerdos a tomar para la puesta en marcha de la obra de impermeabilización en la cubierta sobre los locales NUM006, NUM008 y NUM009, según el informe de la junta de 28 de marzo de 2017.

En este apartado del acta, se hace constar que, si bien no se ha llegado a acuerdo respecto de las obras de impermeabilización, después de la votación, por el voto en contra de los locales NUM005 y NUM006 con la mayoría de coeficiente, " en interés directo de la ejecución de la obra y asumiendo el 50% de los costes de los trabajos de impermeabilización y estructurales (...) han de decidir" si asumen la cifra que corresponde a los locales NUM005 y NUM006 para que se ejecuten las obras y, posteriormente, lo reclamarán mediante las vías correspondientes.

A continuación, se somete a votación la participación en las obras, con el mismo resultado anterior, los 4 locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 votan a favor y los locales de la actora, NUM005 y NUM006, en contra, sin mención, en el acta, de las cuotas de participación ni del resultado.

3. Exposición de las distintas opciones para los propietarios afectados por el bloqueo por parte de la CP DIRECCION002 en la toma de decisiones.

Se transcribe literalmente este apartado del acta, pues es el que se ha impugnado por la actora:

" Els assistents i representats dels locals NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 donen el seu vistiplau por contribuir a les reparacions estructurals i manifesten que, en cas que Pulso Ediciones, propietari dels locals NUM005 y NUM006 no assumeixi la part que a priori li pertocaria, estan disposats a assumir la part corresponent, reservant-se les oportunes accions de reclamació que considerin oportunes. Per tant realitzaran el pagament dels seus percentatges i els de Pulso Ediciones, directament a Organ, S.L., per a la seva correcta gestió."

C. Acta de la junta de propietarios extraordinaria de la CP DIRECCION002 de 28 de noviembre de 2018 (documento 17 de la demanda).

Esta reunión se celebró de forma conjunta con la CP DIRECCION002 y la Comunidad de propietarios DIRECCION003, al afectar a las dos comunidades los puntos a tratar.

1. Presentación y aprobación de los presupuestos para la rehabilitación estructural e impermeabilización del jardín.

La Comunidad de propietarios DIRECCION003 lo aprueba por unanimidad.

En cuanto a la CP DIRECCION002, los 4 locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 "aprueban el presupuesto presentado por Rehatec" y los locales de la actora, NUM005 y NUM006, " con un 51,27310% votan en contra".

Se transcribe en el acta literalmente: " Atès que la llei exigeix majoria de propietaris que a la vegada representi la majoria de coeficients no hi acord".

A continuación, se añade, literalmente, en el acta, que ha sido impugnado por la parte actora:

"Nota: Es fa constar que en base als acords presos en les reunions de CP DIRECCION002 de Poma de data 2018.03.13 i 2018.03.01, els propietaris dels locals NUM004, NUM007 , NUM008 i NUM009 atendran el pagament que correspon als locals NUM005 y NUM006 per donar suport a l'execució de l'obra i es reserven el dret a repetir aquestes quantitats al propietari dels repetits locals NUM005 i NUM006".

Finalmente, en los últimos dos puntos del orden día, también impugnados, sobre "2. Previsión y repercusión de gastos. 3. Información de tesorería", se detallan cada una de las derramas a asumir por la Comunidad de propietarios DIRECCION003, así como por la CP DIRECCION002, concretando el importe que correspondería a cada uno de los 6 locales comerciales que forman esta última comunidad de propietarios, que se modificarán " en base al presupuesto aprobado en la presente reunión de la empresa Rehatec".

Los propietarios asistentes de la Comunidad de propietarios DIRECCION003 lo aprueban por unanimidad.

" Los propietarios de los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 votan a favor y los locales NUM005 y NUM006 votan en contra".

No se hace mención, en el acta, de las cuotas de participación de cada propietario de los locales ni del resultado.

QUINTO. Excepción de falta de legitimación pasiva de la CP DIRECCION002. Incongruencia omisiva de la sentencia apelada.

La recurrente denuncia la incongruencia omisiva de la sentencia, al no haberse pronunciado sobre la excepción de falta de legitimación pasiva de la CP DIRECCION002, opuesta en la contestación a la demanda e insiste en la misma.

En la oposición al recurso, la actora considera que la sentencia resolvió, de forma implícita, dicha excepción, al declarar nulos los acuerdos impugnados, desestimándola. Y, en todo caso, defiende que la CP DIRECCION002 ostenta la legitimación pasiva para soportar la acción, con los argumentos que expone.

Efectivamente, la resolución apelada no se pronunció al respecto, al menos de forma expresa.

Como decíamos en la Sentencia 61/2023, de 20 de febrero, de esta Sección, citando Sentencias del TS al respecto, la incongruencia omisiva de las sentencias debe hacerse valer, en primer lugar, a través de la petición de complemento de las mismas.

Sin embargo, al ser la falta de legitimación pasiva una cuestión de orden público, apreciable de oficio, procederemos a resolver dicha excepción, tal y como resolvimos en nuestra Sentencia 127/2020, de 4 de junio (ECLI:ES:APB:2020:5193), en un caso en que la sentencia de instancia no resolvió la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por los propietarios disidentes demandados individualmente, condenando a la comunidad de propietarios demandada , sin que se solicitara el complemento de la resolución, por la vía del artículo 215 LEC, antes de acudir a la apelación.

En el mismo sentido, la Sentencia 218/2015, de 7 de octubre, de la Sección19 de la Audiencia Provincial de Barcelona, analiza la falta de legitimación pasiva como cuestión de orden público procesal, apreciable de oficio.

La CP DIRECCION002 demandada opuso, e insiste en el recurso, que no ostenta legitimación pasiva para soportar la acción de nulidad de acuerdos comunitarios, al entender que los impugnados no son, en realidad, acuerdos de la comunidad de propietarios de los locales, sino que se trata de acuerdos de los propietarios de los locales NUM004 NUM007, NUM008 y NUM009, que tomaron aquellas decisiones como personas individuales haciendo uso de autonomía de la voluntad.

En el acta de la junta de 28 de noviembre de 2018, en el apartado 1, no impugnado, se hace constar que no hubo acuerdo por parte de la comunidad de propietarios para aprobar el presupuesto de las obras, por lo que no puede la misma comunidad acordar repartir los gastos, según los apartados 2 y 3. Se trataba de manifestaciones de los propietarios en tanto que personas individuales.

Debemos señalar que la demanda no se ha planteado para hacer valer la inexistencia de acuerdos de la CP DIRECCION002, por no haberse tomado por las mayorías legalmente exigibles, lo cual supondría, como resolvió la Sentencia del TSJ de Catalunya 44/2021, de 8 de septiembre de 2021, que los acuerdos adoptados sin las mayorías necesarias no existen jurídicamente siendo, por tanto, nulos de pleno derecho y no convalidables por el paso del tiempo, sin sujetarse, por tanto, a caducidad.

La demanda se dirige contra los acuerdos que constan en las actas de las juntas de propietarios mencionadas de la CP DIRECCION002 instando su nulidad por contravenir la ley, al tomarse sin respetar las mayorías legalmente exigibles, y concurrir un abuso de derecho.

Analizando los acuerdos impugnados, que se incluyen en las actas de las juntas de propietarios, se advierte que la vocación de los mismos era de constituir un acuerdo de la CP DIRECCION002 vinculando a los 6 locales que la integran, razón por la que acuerdan, "en interés directo de la ejecución de la obra", contribuir en las obras de reparación, previendo que si Pulso Ediciones (propietaria de los dos locales con mayoría de cuotas) no paga la parte que le corresponda, asumirán su parte, reservándose acciones de reclamación (apartado 3º de la junta de 13 de marzo de 2018 impugnado).

De nuevo, en el apartado 1º de la junta de 28 de noviembre de 2018, que se remite a los acuerdos de la junta de marzo de 2018, se incide en dar soporte a la ejecución de la obra y atender el pago de la parte de los locales NUM005 y NUM006 a la vez que se refiere al " presupuesto aprobado en la presente reunión de la empresa Rehatec".

Es decir, se trata de acuerdos, incluidos en el acta formal de cada junta de propietarios, por los que se decide que la CP DIRECCION002 va a participar en la ejecución de las obras de impermeabilización, asumiendo la parte del presupuesto que le corresponde (pues la otra la asumiría la Comunidad de propietarios DIRECCION003) y pagando los propietarios de los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 la parte que corresponda a los locales NUM005 y NUM006 para, posteriormente, reclamarles su devolución judicialmente, como si estos últimos fueran propietarios minoritarios disidentes.

La naturaleza y vocación de dichos de acuerdos, con pretensión de vincular a los 6 locales que forman la CP DIRECCION002, incluidos en cada una de las actas levantadas de las juntas de propietarios por el administrador de la finca, es de ser acuerdos de dicha comunidad de propietarios.

Por todo ello, consideramos que existen acuerdos impugnables, por lo que la excepción de falta de legitimación pasiva debe ser desestimada.

SEXTO. Excepción de caducidad

La demandada insiste en el recurso en que se estime la excepción de caducidad de la acción, al entender que los acuerdos impugnados no son nulos por contravenir la ley ni constituyen un abuso de derecho, por lo que el plazo para su impugnación caducaría a los 3 meses.

Considera la recurrente que dicho plazo aplicable para impugnar los acuerdos tomados el 13 de marzo de 2018 (notificados el 23 de marzo de 2018) y el 28 de noviembre de 2018 (notificados el 4 de diciembre de 2018), de 3 meses, habría transcurrido.

El artículo 553- 31 del CCCat relativo a la impugnación de los acuerdos comunitarios establece:

"1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda."

La impugnación de los acuerdos efectuada en la demanda se basa en la consideración de que, a juicio de la parte recurrida, serían contrarios a la ley, al no respetar el régimen general de adopción de acuerdos del artículo 553-25 CCCat, así como por implicar un abuso de derecho, por lo que el plazo para impugnarlos sería de un año desde la notificación del acta, según el precepto citado.

Así lo entendió la sentencia de instancia desestimando la excepción opuesta, al no haber transcurrido aquel plazo de caducidad.

Consideramos que dicho particular debe ser confirmado.

Efectivamente, la acción ejercitada es la de nulidad de los acuerdos por considerar que son contrarios a la ley, al no respetar el régimen general de adopción de acuerdos del artículo 553-25 CCCat, así como por implicar un abuso de derecho, al amparo del apartado a) del artículo 553- 31.1 del CCCat y no en base al apartado b) del mencionado precepto.

Por ello, el plazo que le es aplicable a la naturaleza de la acción ejercitada es de un año, como resuelve la sentencia de instancia, y no los tres meses, como pretende la recurrente.

En cuanto al transcurso del plazo, el acuerdo impugnado de la junta de 13 de marzo de 2018 se notificó el 23 de marzo de 2018, según el documento 23 de la demanda, y los adoptados en la junta de propietarios de 28 de noviembre de 2018 se notificaron el 4 de diciembre de 2018, de acuerdo con el documento 26 de la demanda, de modo que habiéndose interpuesto la demanda el 20 de marzo de 2019, pues la posteriormente presentada se acumuló a la anterior, que es a la que debemos estar, el plazo para impugnar dichos acuerdos no había transcurrido.

En consecuencia, debemos confirmar la desestimación de la excepción de caducidad.

SÉPTIMO. Nulidad de los acuerdos por infracción de la Ley

La sentencia estimó íntegramente la demanda, al entender que los acuerdos impugnados vulneraron el régimen de adopción de acuerdos previsto legalmente. Se razonaba que el resultado de la votación para asumir un determinado presupuesto y asumir obligaciones financieras para realizar unas obras fue negativo, de acuerdo con el quorum de la junta de propietarios, y no pueden incluirse en el acta pactos particulares que pretenden conseguir la misma finalidad perseguida, vulnerando la legislación vigente sobre el régimen de adopción de acuerdos ( art. 553-25 CCCat) con abuso de derecho y fraude de ley.

La comunidad de propietarios demandada recurre la sentencia y solicita su desestimación, alegando que las actas de las juntas de propietarios pueden recoger las manifestaciones realizadas por algunos propietarios y que no se trata de acuerdos de la comunidad, incurriendo la sentencia en contradicción al calificar aquellas manifestaciones como pactos particulares y, a su vez, como acuerdos comunitarios que declara nulos por contravenir la ley.

Al tratar el recurso la excepción de caducidad, refiere también que las manifestaciones de unos propietarios de asumir unos costes en función de un reparto y luego repetir contra un tercero, no es contrario a la ley ni constituye un abuso de derecho y no puede privarse a los propietarios de acudir a los tribunales a reclamar a la actora las cantidades que considere.

En la contestación, se opuso algo distinto a lo invocado en el recurso, para defender que los acuerdos no eran nulos, pues aquella se centró en denunciar el bloqueo que la actora, haciendo uso de su posición de propietario mayoritario, había generado, al oponerse sistemáticamente a la realización de unas obras necesarias para subsanar las humedades sufridas por los locales de los demás propietarios, lo que calificaba de claro abuso de derecho. Alegaba que se trataba de obras de conservación necesarias de un elemento común que debían satisfacer todos los propietarios y analizaba la causa y origen de las filtraciones.

Sin embargo, la sentencia dejó fuera del debate la naturaleza de las obras, así como la reclamación que se pretendiera dirigir contra la actora, pues aquel venía, únicamente, determinado por la pretensión de la demanda sobre nulidad de acuerdos por vulnerar la ley, en concreto, el régimen legal para su adopción.

El recurso no insiste en la naturaleza de las obras ni en el elemento sobre el que debieran recaer ni en el denunciado bloqueo por el propietario mayoritario, sino que se centra en defender que las actas recogieron unas meras manifestaciones de un grupo de propietarios y no unos acuerdos comunitarios, lo cual ya ha sido resuelto al tratar la excepción de falta de legitimación pasiva.

El artículo 553-25 CCCat sobre el " Régimen general de adopción de acuerdos", establece, en su apartado 2º, lo siguiente:

"2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a: (...)

j) Los acuerdos que no tengan fijados una mayoría diferente para adoptarlos."

Como se expuso en el fundamento de derecho tercero, no resulta controvertido que la parte actora, Pulso Ediciones, S.L es propietaria de los locales NUM005 y NUM006 que representan la mayoría de cuotas de participación en la CP DIRECCION002, en concreto, el 51,2831%. Mientras que los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009 representan el 48,7192%.

Según el contenido de las actas de las juntas de propietarios expuesto anteriormente, hasta en cuatro ocasiones no se llegó a aprobar, por la requerida mayoría de cuotas, ni la participación en las obras de impermeabilización ni la aprobación del presupuesto de Rehatec ni la fijación de las derramas de cada propietario, pues los propietarios de los locales NUM005 y NUM006 (actora) que representan la mayoría de cuotas de participación votaron en contra en todas las votaciones, haciéndolo a favor, únicamente, los propietarios de los 4 locales mencionados que representan la minoría de cuotas de participación.

A pesar de ello, en las mismas actas de las juntas extraordinarias de propietarios de la CP DIRECCION002 de 13 de marzo de 2018 y 28 de noviembre de 2018, se hace constar también que, para dar soporte a la ejecución de la obra, los propietarios de los locales NUM004, NUM007, NUM008 i NUM009 dan el visto bueno para contribuir a las reparaciones y atenderán el pago que corresponda a los locales NUM005 y NUM006, si sus propietarios no pagan la parte que les corresponde, reservándose el derecho a repetir estas cantidades a los propietarios de estos dos últimos locales, NUM005 y NUM006.

A continuación, se detallan las derramas a asumir por la Comunidad de propietarios DIRECCION002, concretando el importe que corresponde a cada uno de los 6 locales comerciales que la integran, indicando que se modificarán " en base al presupuesto aprobado en la presente reunión de la empresa Rehatec".

En definitiva, los propietarios de los locales NUM004, NUM007, NUM008 y NUM009, que no representan la mayoría de cuotas de participación, en lugar de impugnar los acuerdos de la CP DIRECCION002 por los que se decidió, por mayoría, no participar en las obras de reparación, si los consideraban gravemente perjudiciales para sus intereses, de conformidad con el artículo 553- 31, apartado 1.b) CCCat, decidieron, en contra de aquellos válidamente adoptados, todo lo contrario y ello con vocación de vincular a los 6 locales que forman la CP DIRECCION002, como un acuerdo de dicha comunidad que se recoge en cada acta de la junta de propietarios, burlando el régimen de adopción de acuerdos previsto legalmente, en el artículo 553-25 CCCat.

En consecuencia, al ser dichos acuerdos contrarios a la ley, en concreto, al régimen legal para su adopción, el recurso no puede prosperar, debiendo ser confirmada la resolución de la instancia.

OCTAVO. Costas procesales.

Al desestimase el recurso, procede la condena en costas de esta alzada a la recurrente, de conformidad con el artículo 398 LEC.