Sentencia Civil 425/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 355/2023 de 20 de junio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

I.-) D. Jose Pablo y D. Severino presentaron demanda de juicio ordinario contra Dª. Estrella y D. Luis Alberto, ejercitando la acción redhibitoria por la que se solicitaba la nulidad del contrato de traspaso de 4 de octubre de 2017 y del contrato de arrendamiento de 1 de enero de 2018, y de manera acumulada la acción de reclamación de cantidad por indemnización de daños y perjuicios.

Se relataba que en fecha 4 de octubre de 2017 las partes suscribieron un contrato de traspaso de local de negocio de la actividad de frankfurt-bar denominado "Desig", sito en Mataró, Av. Maresme nº 341, por un importe de 67.000 euros. El traspaso se hizo efectivo el día 1 de enero de 2018. La cláusula 5ª del contrato establecía: " Que el local que se traspasa está al corriente de todas sus obligaciones fiscales y sociales, sin deudas ni sanciones de ninguna clase, siendo a cuenta de la cedente las que existan o pudieran existir hasta el día de la fecha y que se deriven del local o actividad en él desarrolladas. Del mismo modo, será por cuenta de los adquirentes Jose Pablo y Severino las cargas y demás que se deriven a partir de la fecha de inicio del traspaso por el normal desarrollo de la actividad ".

En la cláusula 7ª del contrato se establecía que, junto al contrato de traspaso, y en la fecha de inicio del mismo de 1 de enero de 2018, se firmaría un contrato de arrendamiento del local en donde se ejercería la actividad, que es propiedad de Dª. Estrella, estableciendo un periodo de arrendamiento de 7 años, con un importe mensual inicial de alquiler de 1.350 euros al mes, más impuestos.

La parte cedente tenía la obligación de traspasar el contrato al corriente de las licencias administrativas inherentes al ejercicio de la actividad.

Se afirma en la demanda que en el momento de perfeccionarse el traspaso existía una denuncia previa, hecho que fue ocultado a los demandantes. En concreto, D. Benigno, con domicilio en Mataró, DIRECCION000, había interpuesto en fecha 24 de marzo de 2016 una denuncia ante el Ayuntamiento de Mataró, por vibraciones y ruidos de la actividad que se ejercía. Ese vecino afectado denunció nuevamente este hecho por segunda vez. Los demandantes tuvieron conocimiento de esa denuncia con posterioridad a la firma del traspaso y el arrendamiento.

A raíz de la denuncia, se incoó expediente NUM000 por parte del Ayuntamiento de Mataró, en el que se dictó Decreto nº 6366, de 26 de julio, en el que se dejó sin efecto el cambio de titularidad de actividades de fecha 8 de marzo de 2018, promovido por D. Jose Pablo. En esa resolución se advirtió al Sr. Jose Pablo de que si la Administración comprobase que la actividad sigue en funcionamiento, se abriría el oportuno expediente disciplinario para su legalización. Ello fue notificado a los demandantes el 12 de julio de 2019.

Esta parte reclamó responsabilidad a los demandados mediante burofax, sin resultado positivo.

Se afirma que los cedentes habían realizado modificaciones y obras en el local con anterioridad al traspaso, las cuales, con el tiempo, descubrió esta parte que eran las que ocasionaban las molestias que han derivado en la problemática posterior. Los actores tuvieron que tramitar nuevo proyecto técnico, incurriendo en los siguientes gastos: 950 euros por cambio de nombre, 700 euros por tasas al Ayuntamiento, 1.452 euros por honorarios técnicos, 901,45 euros por aislamiento realizado por la empresa "Jumet", 937,75 euros por trabajos realizados por "Aislacortes" y 780,45 euros por trabajos ejecutados por "EPCA".

Se señala que se cumplen todos los requisitos de la acción redhibitoria de los artículos 1484 y ss. del Código Civil (en adelante, CC) , así como la de resolución de contrato por entrega de cosa diversa o aliud pro alio, por pleno incumplimiento del contrato de compraventa ( art. 1101 y 1124 CC) . Además, se ejercita acción de reclamación de daños y perjuicios, lo cual ha de abarcar el precio abonado por el traspaso (67.000 euros), más la fianza entregada en su momento (2.000 euros), más los gastos en que ha incurrido esta parte.

Tras exponer los fundamentos de derecho considerados pertinentes, se interesaba sentencia por la que se declarasen rescindidos los contratos de traspaso y de posterior arrendamiento, celebrados en fecha 4 de octubre de 2017 y 1 de enero de 2018, condenando a los demandados a la restitución de la suma total abonada por los demandantes de 74.721,65 euros.

II.-) La representación de Dª. Estrella y D. Luis Alberto se opuso a la acción ejercitada en la demanda. Se indicó que el bar-cafetería "El Desig" abrió al público en el año 2012. El negocio funcionó con normalidad hasta finales de 2017, debidamente amparado por la licencia municipal de actividad.

La licencia municipal de actividad obtenida en su momento por esta parte amparaba la explotación del negocio en la fecha del traspaso. La incidencia surgida con motivo de la queja de un vecino, en marzo de 2016, se solventó a las pocas semanas. El negocio se traspasó después de años de intensa actividad, y con unos resultados cada vez más positivos.

Se señala que la solicitud de cambio de nombre de la licencia de actividad a favor de los cesionarios se tramitó de manera muy descuidada por parte de éstos. La comunicación previa dio lugar al expediente NUM001 del Servei de Llicències d'Activitats. El 8 de mayo de 2018, el Inspector Municipal informó de variaciones o deficiencias que debían ser subsanadas o legalizadas, todas ellas de carácter menor. En fecha 14 de mayo de 2019, el Ayuntamiento resolvió conceder un plazo de diez días al solicitante y cesionario para aportar documentación necesaria para subsanar o legalizar aquellas variaciones. Inexplicablemente, los cesionarios dejaron pasar el tiempo sin atender el requerimiento, y en fecha 11 de octubre de 2018 la Regidora Delegada de Urbanismo dictó Decreto 8972/18 dejando sin efecto la comunicación previa de cambio de titularidad. A raíz de ello, en fecha 20 de noviembre de 2018, D. Jose Pablo presentó escrito ante el Servei de Llicències aportando determinada documentación. Paralelamente, el vecino que había presentado denuncia en marzo de 2016, presentó nueva denuncia en fecha 11 de mayo de 2018. El 23 de enero de 2019 el Ingeniero Municipal informó que previamente a resolver el cambio de titularidad debía resolverse sobre la denuncia del Sr. Benigno. El 8 de febrero de 2019 el Ayuntamiento concedió al Sr. Jose Pablo un nuevo plazo para evitar dejar nuevamente sin efecto el expediente de comunicación de cambio de titularidad de la actividad. El Sr. Jose Pablo presentó escrito, tres meses más tarde, en fecha 23 de mayo de 2019. No se aportaron más documentos, hasta que finalmente se dictó Decreto en fecha 26 de julio de 2019 dejando sin efecto la comunicación previa de cambio de titularidad. Ese Decreto no impedía la posibilidad de los demandantes de regularizar su situación, ni les imponía cesar en su actividad.

Se señala que el problema del ruido del que se derivaban las quejas de un vecino era fácilmente subsanable. El requerimiento por burofax de 4 de noviembre de 2019 remitido por los actores a los demandados era inequívoco, en el sentido de que mediante la realización de trabajos por importe de 3.617,90 euros podía quedar subsanado aquel problema. El problema se ceñía a insonorizar o aislar acústicamente la campana extractora.

Se señala que en el trasfondo de la reclamación subyace la mala marcha económica del negocio desde que los actores asumieron su explotación. Ése es el verdadero motivo por el que ahora quieren desprenderse de él.

Como motivos legales que para esta parte hacen decaer la demanda se citan: 1) idoneidad y aptitud del establecimiento-bar objeto de traspaso, amparado por la licencia de actividad; 2) carácter fácilmente subsanable de las molestias por ruido, con la implementación de medidas correctoras de aislamiento acústico de la campana extractora e insonorización del establecimiento; 3) no ocultación de la queja-denuncia formulada en marzo de 2016 por el vecino Sr. Benigno; 4) caducidad de la acción de saneamiento ex arts. 1484 y 1490 CC.

Así, se solicitaba sentencia desestimatoria de la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

III.-) La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda. En primer lugar, se desestimó la acción redhibitoria de saneamiento por vicios ocultos, debido a que la misma estaría ya caducada. La sentencia consideró que los cedentes conocían las quejas por parte del vecino del inmueble, y aun así no informaron de ello a los cesionarios. Se considera que en la fecha del traspaso el local era inhábil para la finalidad a la que estaba destinado. Con todo ello, condenó a la parte demandada a indemnizar a los actores en la suma total de 71.253,15 euros, equivalente al precio abonado por el traspaso, más la suma de 4.253,15 euros como perjuicios consistentes en gastos asumidos por los cesionarios para la subsanación de deficiencias en el local.

IV.-) La representación de Dª. Estrella y D. Luis Alberto. se alza contra aquella resolución. Se señala que, al entender de esta parte, la sentencia dictada incurre en dos errores: 1) considerar que la licencia municipal de actividad, en el momento del traspaso, estaba sujeta a algún tipo de expediente o actividad sancionadora; 2) considerar que el problema de insonorización existente en el local en la fecha del traspaso lo hacía inapto o inhábil para la explotación como establecimiento de bar-cafetería.

Así, se sostiene la inexistencia, en el establecimiento traspasado y en la licencia municipal que amparaba su explotación, de vicio alguno que lo hiciera inservible o inhábil para su funcionamiento. No había expediente sancionador o actuación administrativa impeditiva de la transmisibilidad de la licencia. La Ley 11/2009 de 6 de julio, no es aplicable a este caso. Una mera denuncia no basta para impedir el cambio de titularidad de la licencia. El problema, para esta parte, es que la sentencia equipara la denuncia del vecino Sr. Benigno de 24 de marzo de 2016 con un expediente sancionador o cautelar. Los cedentes ni siquiera habían llegado a conocer la existencia de aquella denuncia. Se niega que la denuncia de 2018 reabriese la de 2016. En definitiva, en 2017 no existía vicio oculto al transmitir el local. La propia sentencia ya reconoce que los demandados nunca tuvieron noticia de aquella denuncia. Simplemente, habían recibido una queja por parte de su vecino, y habían adoptado medidas para resolver la situación, instalando en marzo-abril de 2016 un dispositivo regulador de potencia.

La denuncia de 24/3/2016 no tuvo ninguna incidencia en la tramitación de cambio de nombre, hasta febrero de 2019. Lo que llevó al Ayuntamiento a exigir a los demandantes la adopción de medidas correctoras fue la denuncia de 2018. Esta parte quiso asegurarse de que el traspaso se realizaba correctamente, mediante la contratación de un profesional especialista en estas operaciones (gabinete "Castillo Enginyeria Integral" de D. Justo), que adoptó medidas al respecto: consulta previa oficiosa a los servicios técnicos municipales y la constatación de que no había denuncia alguna; presentación formal de "Comunicació Prèvia de Canvi de Titularitat d'Activitat" el 8/3/2018, y respuesta del Ayuntamiento el 16/4/2018, sin hacer la menor mención a la denuncia de 2016; requerimiento del Ayuntamiento de 14/5/2018 de regularización de los cambios no esenciales, sin hacer mención alguna, tampoco, a la denuncia de 2016; denuncia presentada por el Sr. Benigno el 11/5/2018 y nulo efecto en la tramitación de expediente de cambio de nombre hasta bien entrado el año 2019.

Se insiste en la desidia y actitud de abandono de los cesionarios, en el cumplimiento del requerimiento municipal de "adopción de las medidas correctoras para reducir el nivel de ruido". Ante ese requerimiento, los actores llevaron a cabo unas medidas de insonorización consistentes en el rellenado de lana de roca en la pared colindante con la vivienda de la persona denunciante. La propia sentencia reconoce que para solventar el problema era suficiente con adoptar medidas por importe de 2.801,13 euros. En fecha 27/1/2020 los actores presentaron nuevo expediente de actividad, en régimen de "Comunicación previa de bajo riesgo", pero fue dejada sin efecto por Decreto de 13/11/2020, por no aportar medición sonométrica justificativa de los niveles de inmisión. En fecha 16/11/2020 los actores solicitaron permiso para ejercer la actividad con horario diurno, hasta la ejecución de obras insonorización. Sin embargo, ya en fecha 23/10/2020 habían pedido resolución del contrato. Y ya no llevaron a cabo ninguna otra actividad, hasta proceder al cierre del establecimiento en noviembre de 2020. En realidad, el Ayuntamiento nunca llegó a suspender la actividad, ni a acordar el cierre del establecimiento. Ante ello, esta parte promovió rápidamente acción de desahucio (diciembre de 2020), y recuperó la posesión en marzo de 2021.

Se alega que, incluso en el hipotético caso de que se entendiese que el local adolecía de alguna deficiencia de insonorización, su fácil corrección y bajo coste económico impiden hablar de aliud pro alio y de incumplimiento contractual con alcance resolutorio. La nueva puesta en marcha del negocio, una vez retomada su explotación por los aquí recurrentes, en junio de 2021, es indicativa de que los defectos no eran de carácter esencial. Esta parte se limitó a hacer una previa insonorización de la pared lateral con un coste de 2.541 euros, con la definitiva eliminación de ruidos y molestias, y con las licencias y autorizaciones pertinentes. Esa actuación bastó para obtener nueva licencia municipal de actividad. En realidad, esta parte, para poder reanudar la actividad, se encontró en la misma situación de la que estaban previamente los demandantes en el año 2018. Así, se invoca la doctrina legal y jurisprudencial del aliud pro alio, y la condición de esencialidad del incumplimiento contractual para que éste tenga alcance resolutorio.

Con todo ello, se solicita Sentencia estimatoria del recurso, revocando y dejando sin efecto la sentencia dictada, y en su lugar se desestime la demanda presentada, absolviendo a esta parte de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

V.-) La parte actora muestra oposición al recurso presentado. En primer lugar, se comienza destacando la declaración del testigo-perito Sr. Justo, que había sido solicitada por ambas partes. El Sr. Justo era el profesional a quien los cedentes habían encomendado gestiones administrativas para llevar a cabo el traspaso. El testigo declaró que desconocía la denuncia formulada por el vecino Sr. Benigno, porque los demandados se la habían ocultado. Este testigo confirmo que no se puede hacer un cambio de titularidad si hay una denuncia previa. La licencia nunca llegó a estar a nombre de los demandantes, por los vicios existentes. Los cesionarios se vieron obligados a tramitar nuevo proyecto técnico y preceptiva licencia de actividad. Y, durante la tramitación del cambio de titularidad, apareció una segunda denuncia.

Para esta parte, hay que partir de que la cláusula 5ª del contrato indicaba que el local estaba al corriente de todas sus obligaciones fiscales y sociales, sin deudas ni sanciones de ninguna clase, y que en realidad eso no era cierto. Había una denuncia previa al traspaso que se ocultó a los demandantes. Sobre los cedentes pesaba la obligación de traspasar la actividad y el local al corriente de las licencias administrativas inherentes al ejercicio de la actividad. Ese incumplimiento es causa de nulidad contractual, esta parte nunca hubiera suscrito el contrato de haber conocido la denuncia. La denuncia de marzo de 2016 había supuesto la apertura del expediente NUM000, y en el mismo se dictó el Decreto de 26 de julio de 2019, por el que se dejó sin efecto el cambio de titularidad de las actividades de fecha 8 de marzo de 2018. Por la notificación del Ayuntamiento de 1 de enero de 2019 se informaba desfavorablemente al cambio de titularidad.

Se afirma que existían vicios que hacían que el local fuese inservible e inhábil para su funcionamiento. La existencia de una denuncia basta para entorpecer y condicionar el cambio de titularidad. La denuncia de marzo de 2016 tuvo incidencia en la tramitación de cambio de nombre. Se niega que hubiese desidia o abandono por esta parte. En cuanto a la relevancia de la deficiencia de insonorización, los demandados tenían la obligación de traspasar el negocio con las preceptivas licencias en regla, en vigor, y acordes con las características del local, y no lo hicieron. La licencia existente en el momento del traspaso era arcaica y viciada con una denuncia previa. La actuación de esta parte fue diligente ante las comunicaciones recibidas por el Ayuntamiento. Los cedentes habían entregado una cosa distinta de la pretendida, produciendo frustración de los fines del contrato. Existían defectos que hacían la cosa inhábil para su finalidad.

Con todo ello, se solicita Sentencia desestimatoria del recurso, confirmando la sentencia dictada, y en su lugar se desestime la demanda presentada, con condena en costas a la parte apelante por su temeridad y mala fe.

SEGUNDO.- Aproximación a la sentencia de instancia. Acción ejercitada

A fin de centrar debidamente las cuestiones objeto de esta litis, procede indicar que la sentencia de instancia desestima la acción redhibitoria ejercitada por la parte actora, en los términos de los arts. 1484 y ss. CC, por entender que la misma ya ha caducado (Fundamento de Derecho Segundo). Ese pronunciamiento no ha sido objeto de recurso por ninguna de las partes, y por tanto debe mantenerse en esta alzada.

La sentencia destaca también que en este caso no se ha ejercitado acción de resolución de contrato por incumplimiento (conforme al art. 1124 CC) , ni tampoco acción de nulidad por vicios del consentimiento ( arts. 1300 y ss. CC) , cuestiones que tampoco han sido cuestionadas en esta alzada.

Eso sí, la sentencia recurrida aprecia la existencia de daños y perjuicios, lo que fundamenta una condena indemnizatoria en los términos del art. 1101 CC. Y, a la hora de analizar el incumplimiento de la parte demandada y fijar el alcance del perjuicio causado, la juzgadora a quo aprecia la esencialidad de los deberes infringidos, poniéndolo en relación con el art. 1124 CC, declarándose probado que el local objeto de traspaso era inhábil para la finalidad pretendida. Con ello, la pretensión económica de la parte actora se estima finalmente en una cantidad cercana a la solicitada en la demanda, hasta el punto de poder hablar prácticamente de una estimación sustancial de esta acción dineraria.

TERCERO.- Sobre el incumplimiento contractual. Relevancia de la denuncia de 24 de marzo de 2016 y posible ocultación de cargas administrativas por los demandados

En definitiva, la juzgadora de instancia centra su análisis en la determinación de los vicios existentes en el local en el momento del traspaso, y en su naturaleza y alcance, a los efectos de determinar si los mismos supusieron un incumplimiento grave y esencial del contrato por la parte cedente.

Pues bien, en el Fundamento de Derecho Tercero de la Sentencia recurrida (pág. 11 de 20), la juzgadora de instancia considera probado que en fecha 24 de marzo de 2016 D. Benigno, titular de una vivienda colindante con el local objeto de autos, interpuso denuncia ante el Ayuntamiento de Mataró, por ruidos y vibraciones en su vivienda. Las partes no cuestionan en este procedimiento la existencia de esta denuncia, pero sí la relevancia que ello pudo tener a la hora de valorar si existió incumplimiento contractual del negocio de traspaso. La parte actora afirma que los demandados no informaron sobre la existencia de esta denuncia y del expediente administrativo incoado con motivo de la misma, lo que en la práctica suponía ocultar la existencia de un vicio o carga administrativa que pesaba sobre el negocio. Ello supondría una contravención de las obligaciones derivadas de la propia ley y de las fijadas en el contrato.

Pues bien, respecto de esta cuestión, llama la atención que la propia sentencia de instancia reconoce que, si bien la denuncia presentada por el Sr. Benigno en fecha 24 de marzo de 2016 dio lugar a la incoación del expediente NUM000, lo cierto es que en ese expediente no se llegó a realizar actuación alguna hasta la incorporación de la segunda denuncia interpuesta por el propio Sr. Benigno en fecha 11 de mayo de 2018. Así fue informado al juzgado en fase de prueba por el Ayuntamiento de Mataró mediante la práctica de prueba testifical de persona jurídica del art. 381 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) .

Por tanto, cabe partir de que, en la fecha en que se suscribió el traspaso (4 de octubre de 2017), los cedentes ignoraban la existencia de expedientes administrativos abiertos en relación con este local, o con el establecimiento explotado en el mismo.

En este punto, este tribunal debe apartarse de la argumentación de la sentencia de instancia. Si los cedentes no habían sido notificados de ninguna manera sobre la existencia del expediente NUM000, difícilmente podían informar del mismo a los actores.

La juzgadora de instancia salva esta objeción indicando que, en cualquier caso, los demandados debían de conocer la existencia de la denuncia administrativa del Sr. Benigno, porque él mismo les había informado de la misma mediante quejas trasladadas entre vecinos. Pues bien, este tribunal no puede compartir el criterio de la juzgadora de instancia, que ha equiparado las meras reclamaciones verbales entre vecinos con el conocimiento preciso sobre la existencia de un expediente administrativo sancionador abierto respecto del local o del negocio. Ciertamente, el Sr. Benigno pudo haber mostrado a los demandados su disconformidad por la existencia de ruidos y vibraciones que afectaban a su vivienda. De hecho, y según él mismo declaró en el juicio, las reclamaciones informales se venían produciendo desde el año 2015. Es más, es verosímil que a partir de marzo de 2016 el Sr. Benigno informase a los demandados, además, de que había puesto una denuncia por este motivo ante el Ayuntamiento de Mataró. No obstante, ello no puede tener la trascendencia que se le otorga en la sentencia recurrida.

Así, tal y como el propio Sr. Benigno declaró durante el juicio, las quejas emitidas hicieron que los demandados adoptasen medidas en el local, mediante determinadas actuaciones (lo que correspondería con las alegaciones hechas por los demandados sobre instalación de un mecanismo de regulador de potencia en la campana extractora). Según el Sr. Benigno, estas actuaciones no fueron suficientes para resolver el problema, pero lo cierto es que no consta que formulase más quejas, o que presentase nuevas denuncias, hasta mayo de 2018. Y, además, y como se ha dicho, en el expediente NUM002 no se llevó actuación alguna en ese periodo.

Con todo ello, no puede presumirse que los demandados-cedentes pudiesen conocer (ni siquiera sospechar), que en fecha 4 de octubre de 2017 existía un expediente administrativo abierto que afectase a su actividad de bar-cafetería "Desig" o a la licencia concedida con motivo de la misma. Es más, no puede obviarse que entre aquella denuncia de marzo de 2016 y la fecha de traspaso (octubre de 2017) transcurrió más de año y medio. Por tanto, no es que los demandados nunca hubiesen recibido notificación alguna en relación a aquel expediente, es que, incluso aunque hubiesen sido verbalmente informados de su existencia por las manifestaciones de su vecino, estaban en disposición de pensar que aquella información no era cierta, o que la denuncia se había inadmitido, o que el expediente se había archivado.

Tal y como la propia sentencia recurrida recoge, el Ayuntamiento de Mataró informó al juzgado de que una mera denuncia no es suficiente para impedir que se lleve a cabo un cambio de titularidad de una licencia administrativa, sino que es necesario un expediente sancionador con medidas provisionales, o cualquier otro procedimiento de exigencia de responsabilidades administrativas. De darse tal circunstancia, no se autorizará el cambio de actividad mientras no se haya cumplido la sanción impuesta, no se haya levantado la medida provisional, no se haya resuelto el archivo del expediente por falta de responsabilidades, o no se haya acreditado suficientemente que la responsabilidad en la comisión de la infracción no afecta al propietario del establecimiento o al titular de la licencia o a la misma.

Lo que parece claro es que la obligación legal y contractual de los demandados-cedentes de informar a los actores-cesionarios de las cargas administrativas (expedientes abiertos por los organismos competentes) que pudiesen afectar a la actividad, no puede equipararse a una obligación de informarles de aquella queja que, más de un año y medio antes, habían recibido verbalmente por parte de su vecino, ante la que habían llevado a cabo actuaciones para solventar molestias, y por las que no habían recibido notificación alguna por parte de la Administración. Tal apreciación supone extender la obligación de los cedentes hasta límites desproporcionados.

En conclusión, este tribunal no comparte los razonamientos de la sentencia apelada respecto de los incumplimientos atribuidos a los demandados en relación a la transmisión del local libre de cargas y gravámenes, y a la información sobre los expedientes que en aquel momento pudiesen estar en curso.

CUARTA.- Sobre si el local traspasado era apto y hábil para la finalidad a la que estaba destinado. Esencialidad de las deficiencias existentes

La sentencia apelada fundamenta la obligación de indemnizar de los demandados-cedentes no sólo en el hecho de no haber informado a los cesionarios de la existencia de cargas en forma de expedientes administrativos que afectasen a la licencia de actividad, sino también en que aquella circunstancia determinó la inhabilidad del local traspasado para ser utilizado para la finalidad que le era propia, esto es, el negocio de bar-cafetería que los apelados tenían previsto ejercer en él.

Pues bien, respecto de esta cuestión este tribunal también ha de apartarse de los razonamientos contenidos en la sentencia de instancia. Así, siguiendo la propia exposición incluida en la resolución recurrida, la juez a quo describe de manera sintética pero muy ilustrativa, en la página 12 de 20 de la sentencia, cómo evolucionó el expediente administrativo abierto por el Ayuntamiento de Mataró una vez que se perfeccionó el traspaso. Así, una vez presentada la segunda denuncia el día 11 de mayo de 2018, se efectuó prueba sonométrica el día 16 de mayo de 2018, que dio lugar a un informe del Ingeniero Municipal en el que se indicaba que, previo a autorizar el cambio de titularidad que se había solicitado, era necesario resolver tanto la denuncia de 2016 como la de 2018. En fecha 8 de febrero de 2019 se requirió a los actores para adoptar otras medidas correctoras (lo que dio lugar a la presentación de escrito de fecha 23 de mayo de 2019). Y, a continuación, en fecha 3 de julio de 2019, se exigió a los demandantes que adoptasen medidas correctoras para reducir las molestias por ruido y certificado de medidas acústicas realizadas por EPCA, correspondiente al motor de la campana. Y, al no haber subsanado los defectos, el Ayuntamiento dictó Decreto dejando sin efecto la solicitud de cambio de titularidad.

Pues bien, de este relato que la sentencia viene a fijar como hechos probados se extraería que la resolución dictada por el Ayuntamiento de Mataró, dejando sin efecto la solicitud de cambio de titularidad y advirtiendo a los demandantes de sanción en caso de explotar en el local el negocio para el que se solicitaba el cambio de titularidad de licencia, no se adoptó de manera automática e inmediata tras el examen del estado del inmueble y sus instalaciones. Por el contrario, aquella resolución se dictó una vez otorgado un plazo a los demandantes para poder solventar las deficiencias, y constatado que tal subsanación no se había producido. Este tribunal coincide con el razonamiento de la parte apelante, en cuanto a la trascendencia que tiene en este procedimiento el hecho de que las deficiencias en el local fuesen susceptibles de subsanación, y que las mismas no fuesen resueltas por los propios demandantes.

Así, aunque se admita que las denuncias de 26 de marzo de 2016 y de 11 de mayo de 2018 se referían, en realidad, al mismo hecho, y aunque de la prueba sonométrica realizada el 16 de mayo de 2018 se pudiese concluir la necesidad de llevar a cabo medidas correctoras en el local, de tal relevancia que su falta de realización pudiese dar lugar a la denegación del cambio de titularidad y al apercibimiento de expediente sancionador en caso de continuación de la actividad, no por ello cabe afirmar que el local fuese totalmente inhábil para la finalidad a la que en principio estaba destinado, ni cabría hablar de un incumplimiento contractual puro y simple, que es lo que en definitiva se concluye en la sentencia recurrida.

La sentencia de instancia reconoce, al hilo de lo manifestado por el Ayuntamiento de Mataró en su informe, que las deficiencias detectadas en la inspección eran subsanables técnicamente (pág. 15 de 20). Eso sí, se indica que los obstáculos con los que se encontraron los demandantes fueron de tal entidad que en la práctica los defectos no se subsanaron, y el cambio de titularidad no se pudo llevar a efecto. Sin embargo, no se indica cuáles fueron estos obstáculos tan insalvables que los actores no pudieron llegar a superar.

Para la juzgadora a quo, la inhabilidad del local queda patente en los Decretos de 11 de octubre de 2018 y 26 de julio de 2019, pero este tribunal no puede llegar a tal conclusión. Tales resoluciones dejan constancia, respectivamente, de la existencia de deficiencias en el local, y de la falta de subsanación de las mismas. No obstante, aquellos Decretos no pueden ser suficientes por sí solos para afirmar que el local no fuese apto para la finalidad a la que en principio estaba destinado. Es más, la propia sentencia reconoce que, muy pocos meses después, el local ya estaba siendo explotado para esta misma actividad, tras la comunicación previa de obras que fue informada favorablemente por el técnico municipal, según informe de 28 de septiembre de 2021. Es decir, la subsanabilidad de las deficiencias existentes se desprende no sólo de los propios informes emitidos por los técnicos municipales, sino por los propios hechos posteriores a la finalización del contrato, en la medida en que queda probado que los defectos han sido solventados, y que el local ha podido ser objeto de explotación, mediante una licencia administrativa de actividad concedida y aprobada por la autoridad municipal, a los propios demandados.

En este sentido, la jurisprudencia citada en la Sentencia es claramente insuficiente, para este tribunal, a los efectos de acreditar que las deficiencias existentes en el local a la fecha de firma del contrato de traspaso (esencialmente, ruidos y vibraciones) fuesen de tal gravedad que condujesen de manera pura y simple a la inhabilidad del objeto y a la frustración del contrato.

En este sentido, y siguiendo la jurisprudencia más autorizada sobre acción redhibitoria e incluso sobre la de resolución de contrato por incumplimiento, para que el comprador tenga derecho a desistir de la compraventa, esa inutilidad ha de ser absoluta, hasta el punto de hacer inservible la entrega efectuada y frustrar el objeto del contrato. Se trataría de una insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada, que haga del todo punto imposible su aprovechamiento ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1982, 6 de abril de 1989, etc.). Esta doctrina tiene relevancia en este pleito, en la medida en que la juzgadora de instancia fundamenta su pronunciamiento sobre la acción indemnizatoria sobre la base de la jurisprudencia emanada de la aplicación del art. 1124 CC.

Y, para este tribunal, ésa es la situación que debe producirse para que la mera existencia de defectos en el bien objeto del contrato pueda dar lugar, en el ámbito de los arts. 1101 y 1124 CC, a una indemnización equivalente al precio total de la compraventa, o del valor total desembolsado como precio del contrato, más allá del mero valor del defecto existente o del precio asumido para su subsanación.

Y es en este punto en el que debemos discrepar de la sentencia dictada. La deficiencia existente en el local no puede considerarse de tal gravedad o esencialidad como para poder frustrar de manera absoluta la finalidad del contrato. Los defectos (vibraciones y ruidos) existían, eso es evidente, y de hecho justificaron la incoación de un expediente administrativo. Es más, es ajustado que su falta de subsanación pudiese suponer la existencia de sanciones en caso de continuación de la actividad. Pero ello no significa, per se, que el defecto en sí sea determinante de un incumplimiento puro y simple del contrato desde el punto de vista civil del art. 1124 CC.

Al revés, el relativamente escaso valor de las reparaciones necesarias para solventar las deficiencias (según el burofax inicialmente dirigido por los actores a los demandados, 3.700 euros), y el hecho de que finalmente estos defectos se hayan podido subsanar y que la actividad se haya podido desarrollar sin mayores inconvenientes por los propios apelantes, es la evidencia más clara de la habilidad sustancial del inmueble traspasado.

Y es que, en esencia, la juzgadora de instancia incurre en un criterio erróneo en el razonamiento contenido en la pág. 18 de 20, al intentar fundamentar su pronunciamiento sobre el carácter grave y esencial del contrato, en los términos del art. 1124 CC, no ya en la relevancia de las deficiencias existentes, sino en la circunstancia de haber sido ocultadas por los demandados-cedentes. Lo cual, aparte de no haber quedado probado (como se ha razonado en el Fundamento anterior), constituiría un fundamento ajeno a la esencialidad de los problemas de vibraciones y ruidos de los que pudiese adolecer el local en aquel momento.

En consecuencia, el recurso ha de ser estimado parcialmente. La existencia de desperfectos en el local, que impedían la normal explotación de la actividad en el momento del traspaso, se antoja evidente y ha quedado probada. Pero, más allá de ello, el derecho de indemnización a favor de los demandantes habría de quedar limitado al perjuicio directamente derivado de aquellos desperfectos, y que conforme a los propios hechos declarados probados en la sentencia se deberían estimar en 4.253,15 euros. De ningún modo cabría extenderlo a los 67.000 euros abonados en concepto de precio, al no haber quedado probado que los defectos tuviesen un carácter grave y esencial, determinantes de incumplimiento, que justifique como perjuicio la restitución de la prestación abonada en su momento.

QUINTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, la estimación parcial del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de la primera instancia, conforme a lo razonado en esta resolución, y en el mismo sentido que la sentencia de instancia, cada parte deberá abonar las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación