Sentencia Civil 461/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 766/2022 de 20 de julio del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado D. Ezequias se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él presentada por DIRECCION000 CB, D. Hermenegildo y D. Hilario.

En la demanda se indica que DIRECCION000 CB arrendó el local situado en DIRECCION001 nº NUM000 de Taradell (Barcelona) propiedad de D. Hermenegildo y D. Hilario a D. Ezequias por medio de contrato de 18.10.2018. La renta a abonar a la fecha de la demanda se indica que es la de 502 € mas IVA y menos la retención por IRPF lo que suponen 512,04 €/mes.

En la demanda presentada el 6.03.2020 se indica que se adeudan las rentas de los meses de febrero y marzo de 2020 mas 2,04 € referentes a enero de 2020 lo que hace un total de 1.026 €. A ello se añaden 7,47 € por intereses de demora. Igualmente se indica que se adeuda la segunda fracción del IBI de 2019 que asciende a 79,33 € mas los intereses de demora de esta cantidad que suponen 1,62 €. Es por ello que la deuda total se señala que asciende a 1.114,54 € ejercitándose en base a ello la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Tras la tramitación legalmente prevista, en fecha 21.10.2020 se dictó decreto (aclarado por decreto de 22.01.2021 en lo que era la fecha del lanzamiento) teniendo por terminado el procedimiento por falta de oposición en el que se informaba asimismo a la parte actora que el demandado había consignado en la cuenta judicial la cantidad de 1.114,54 €. Frente al mismo se interpuso recurso de revisión que se vio estimado por auto de 28.01.2021 a fin de dictarse la resolución correspondiente en relación a si cabía o no tener por enervada la acción de desahucio ejercitada ante el ingreso llevado a cabo por la parte demandada.

El 29.06.2021 se celebró la vista en la que la parte demandante señaló que no podía tenerse por enervada la acción dado que en la fecha en que se hizo la consignación por el demandado faltaban 45,31 € (se adjuntó cuadro de cálculo). Igualmente indicó que a la fecha de la vista lo adeudado eran 620,73 € correspondientes a los 45,31 € antes mencionados a los que se debían añadir 20,40 € por rentas y 555,02 € por tasa de basuras e IBI. El demandado consideró que sí se debía tener por enervada la acción ante la consignación efectuada, la falta de aportación de facturas por la parte actora y la ausencia de reclamación previa.

La sentencia es estimatoria de la demanda al considerar que lo ingresado no era todo lo debido a la fecha en que se hizo el pago al restar 45,31 € condenando al demandado al pago de esta cantidad más las cantidades que se devenguen con posterioridad hasta la entrega de la finca.

D. Ezequias interpone recurso de apelación señalando que la sentencia no contiene de forma separada el detalle de los hechos probados, que la actualización del IPC no consta llevada a cabo de forma adecuada, que los intereses de demora no fueron reclamados no habiéndose emitido factura recibo o reclamación previa de los mismos con lo que no se pueden considerar deuda a los efectos de la consignación que entiende era de una cantidad incluso superior a la debida (dos meses a juicio del apelante suponen 1.020 €), que existe una incongruencia con el auto de 28.01.2021 que a juicio del apelante implicaba que se cerraba el procedimiento, que no se interesó la adopción de las medidas referentes el Covid-19, entendiendo que incluso ante la que se considera insignificancia de la cantidad fijada por la parte actora, existiría un abuso de derecho por su parte.

DIRECCION000 CB, D. Hermenegildo y D. Hilario se oponen al recurso de apelación señalando en primer lugar que el mismo debería ser inadmitido al no haberse dado cumplimiento a lo previsto en el art. 449 LEC. En lo que es el fondo del recurso, se señala que el demandado no consignó el importe debido al tiempo de la enervación, que no se opuso a la demanda pudiéndolo hacer, que no es cierto que el auto de 28.01.2021 cerrase el procedimiento y que la cuestión referente a no haber interesado la operatividad de las medidas referentes al Covid-19 en relación a los contratos de arrendamiento no puede ser considerada, ya que esta ausencia de solicitud implica que las mismas ningún efecto tengan.

SEGUNDO.- Cumplimiento de la previsión contenida en el art. 449.1 LEC .

La parte apelada pone de manifiesto en su oposición al recurso de apelación que la apelante no ha dado el cumplimiento debido a la previsión contenida en el art. 449.1 LEC, precepto que dispone:

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

Esta norma se contiene en referencia a los recursos de apelación que se interponen frente a las resoluciones que se dictan en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (el presente lo es dado su objeto como se ha descrito en el fundamento de derecho anterior) y ha sido declarada conforme con el art. 6 del Convenio Europeo de Derechos Humanos (derecho a un proceso equitativo) en la TEDH 15.12.2022 (Dahman Bendhiman v. Spain).

La problemática que alega la parte apelada referente a la consignación/pago en este caso no ha supuesto la inadmisión del recurso por parte del juzgado, algo que no impide que se pueda verificar un análisis de ello en esta sede de apelación, puesto que la decisión de primera instancia referente a la admisión del recurso de apelación es provisoria. Así se ha señalado de forma reiterada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona (cabe citar a título de ejemplo las sentencias de 7.04.2022 o 28.04.2022) con referencia a la STS 14.03.2019 en la que se indica:

"1.- Pese a que la primera parte del recurso de apelación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, pues la interposición del recurso, su admisión, la presentación de la oposición y, en su caso, de la impugnación formulada por el apelado y la contestación a esta por parte del apelante originario, se tramitan ante dicho juzgado, la Audiencia Provincial mantiene la plena competencia para decidir sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para apelar la resolución de primera instancia.

2.- La decisión del Juzgado de Primera Instancia sobre la admisión del recurso es provisoria, hasta el punto de que conforme al último párrafo del art. 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno y la parte recurrida que postule la inadmisibilidad de la apelación podrá alegarla en el trámite de oposición al recurso.

3.- El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

4.- Este tribunal ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos (por todas, sentencia 232/2017, de 6 abril).

Hemos declarado que las normas que rigen el acceso a los recursos son de carácter imperativo, no disponibles para las partes ni para el órgano judicial. El examen de su observancia puede ser efectuado de oficio, por lo que es posible, incluso obligado, examinar en la fase de decisión la pertinencia de la formulación del recurso en función de la resolución recurrida (por todas, sentencia 5/2018, de 10 de enero).

Esta doctrina, declarada en esas sentencias respecto del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional y de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, también es aplicable al recurso de apelación.

5.- Por tanto, el hecho de que las resoluciones del juzgado que han permitido la admisión del recurso de apelación hayan quedado firmes, bien porque no sean susceptibles de recurso ( art. 458.3, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), bien porque no hayan sido recurridas (como es el caso del presente recurso ), bien porque, recurridas ante el propio juzgado, hayan resultado confirmadas (como fue el caso objeto de la sentencia 244/2018, de 24 de abril), no priva a la Audiencia Provincial de su competencia para comprobar la concurrencia de los requisitos de admisión del recurso de apelación y, en su caso, para inadmitir el recurso si esos requisitos no se han cumplido.

6.- Como conclusión de lo expuesto, las resoluciones del juzgado que han determinado la admisión del recurso de apelación tienen la condición de provisorias y son susceptibles de reconsideración por la Audiencia Provincial, de oficio o a instancia de parte, de modo que un recurso de apelación puede resultar desestimado por la Audiencia Provincial por considerar que no se han cumplido los requisitos para su admisión."

En cuanto a si este requisito es o no subsanable, el art. 449.6 LEC establece:

"6. En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos".

Este precepto es reflejo de la doctrina constitucional elaborada al respecto deduciéndose del mismo que es posible únicamente subsanar la falta de acreditación documental del cumplimiento de este requisito, no el pago, que debe constar como hecho siempre antes de la interposición del recurso. Lo que cabe subsanar es por ello la acreditación del abono, no el abono mismo.

En cuanto a lo que debe abonarse (y a los efectos aquí considerados), se considera que son únicamente las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar el apelante por adelantado no las cantidades asimiladas a la renta que asimismo pueden fundamentar una demanda de desahucio.

Fundamento de ello se estima lo es el que el art. 449.1 LEC únicamente alude a "rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas" a diferencia de otros preceptos como los que regulan el juicio de desahucio en los que no solamente se alude a "rentas" sino asimismo a otros conceptos.

Así, en el art. 250.1.1º LEC al determinar el ámbito del juicio de desahucio se señala que lo es "por impago de rentas y cantidades debidas". Por su parte el art. 437.4.3ª LEC al determinar las posibilidades de acumulación menciona a: "las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas" y el art. 439.3 LEC de cara a los requisitos de admisibilidad de las demandas menciona a "las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario".

La limitación de la necesidad de pago o consignación a los efectos de recurrir a las rentas y no a las otras cantidades cuyo impago puede fundamentar una demanda de desahucio (que es lo que se estima deriva del art. 449.1 LEC), además de la literalidad del precepto, encuentra su fundamento en que al ser un requisito cuyo incumplimiento puede cerrar el acceso a los recursos la interpretación a llevar a cabo ha de ser restrictiva. A lo anterior se añade el argumento en base al que la concreción y cuantificación de estas otras cantidades pueden ser difíciles de conocer por su carácter variable. Manifestación de lo que se acaba de exponer se estima lo son los AAP Badajoz, Sec. 3ª 22.02.2017 o la SAP Valencia, Sec. 11ª 29.07.2022.

En cuanto a cuál deba ser el importe de la renta a los efectos aquí considerados de acceso al recurso de apelación, se considera debe estarse a lo señalado en sede de instancia pues (sin perjuicio de que en lo que es el análisis del fondo de la alegación se pueda o no compartir la conclusión que en la misma se llega) ello implica una valoración efectuada por un tribunal con las garantías que ello comporta, siendo además el criterio que permite otorgar seguridad jurídica a algo tan esencial como es la del acceso a los recursos.

En este caso, en tal sede de instancia se consideró que la renta mensual a abonar debía ser con el incremento del IPC (elemento controvertido), ya que se aceptó la conclusión de la parte actora referente a que el importe de la renta en la fecha en que se hizo la consignación enervatoria era de 512,04 €/mes (se estima que es lo que constituye la renta e incluye el IVA y la retención de IRPF al ser lo legalmente exigible y lo fijado expresamente en la cláusula 1ª del contrato). En concreto, esta indicación de entenderse en la sentencia de instancia que tal era el importe de la renta mensual deriva del hecho de que en ella se asumió como correcta la cantidad que indicó la demandante como no satisfecha al tiempo de la consignación enervatoria que era la de 45,31 €, para cuyo cálculo la demandante partía de ser el importe de la renta mensual el antes mencionado de 512,04 €.

El recurso de apelación se presentó el 28.07.2021 con lo que la renta que debe constar como abonada debe incluir asimismo la del mes de julio de 2021 (el pago de la renta consta en el contrato que se debe hacer dentro de los cinco primeros días de cada mes como se fija en la cláusula 18ª).

Ello hace un total de 9.218,76 € que se corresponden con las siguientes cantidades (a los solos efectos de la operativa del art. 449.1 LEC que es lo que aquí se analiza) obtenidas del cálculo verificado por la propia parte actora presentado en la vista en base a ser la renta mensual de 512,04 € que la sentencia acepta (las rentas posteriores a la vista y hasta la fecha de interposición del recurso de apelación se han de calcular asimismo en base a 512.04 €/mes):

- Monto pendiente enero 2020: 2,04 €.

- Rentas de febrero y marzo de 2020 (2 x 512,04 €/mes): 1.024,08 €

- Rentas desde abril de 2020 a agosto de 2020 (5 x 512,04 €/mes): 2.560,20 €.

- Rentas desde septiembre de 2020 a julio de 2021 (11 meses a 512,04 €/mes): 5.632,44 €.

La suma de estas cantidades hace el total de 9.218,76 € antes mencionado.

En cuanto a los importes pagados/consignados hasta el momento de la presentación del recurso de apelación el 28.07.2021 que es la fecha a la que se debe estar a estos efectos (tal y como antes se ha expuesto), son los siguientes (no se puede por ello tomar en consideración el ingreso verificado en la cuenta del juzgado el 2.08.2021 al ser posterior a la fecha de interposición del recurso de apelación):

- 10/17.08.2020 (la primera fecha es la que consta en el extracto de cuenta corriente del juzgado y la segunda la que se menciona en el decreto que en su momento puso punto final al procedimiento): 1.114,54 €.

- 28.07.2021 (cuenta del juzgado): 45,31 €.

- Pagos a la parte demandante que constan en el extracto aportado en el acto de la vista:

- 5.03.2020: 510 €.

- 7.04.2020: 510 €.

- 25.05.2020: 510 €.

- 29.06.2020: 510 €.

- 27.07.2020: 510 €.

- 5.08.2020: 510 €.

- 9.9.2020: 510 €.

- 5.10.2020: 510 €.

- 1.12.2020: 510 €.

- 4.02.2021: 510 €.

- 5.02.2021: 510 €.

- 6.02.2021: 510 €.

- 15.03.2021: 510 €.

- 15.04.2021: 510 €.

- 25.05.2021: 510 €.

- 28.06.2021: 510 €.

Las cantidades indicadas suponen un total de 9.319,85 €.

Dado que lo que se debía ingresar correspondiente al concepto de renta (y a los efectos aquí considerados que son los del art 449.1 LEC como se viene indicando) eran 9.218, 76 € y lo abonado han sido 9.319,85 €, se considera que sí se estima se ha dado cumplimiento al requisito contemplado en esta norma, lo que permite el estudio del recurso de apelación presentado en el que el análisis de verifica desde la perspectiva de la enervación (y si ésta se ha producido o no) algo que se debe destacar que es distinto a lo que se ha verificado en este fundamento de derecho en la que el estudio se ha llevado a cabo de cara a determinar si se había o no dado cumplimiento al requisito de procedibilidad fijado en el art. 449.1 LEC.

TERCERO.- Exposición separada de hechos probados en la sentencia apelada.

Por parte del apelante se señala que la sentencia objeto de recurso no contiene de forma separada el detalle de los hechos probados, lo que indica dificulta el análisis de la sentencia y la concreta impugnación de los hechos de los que en ella se parte.

En relación a esta alegación, y respecto de la previsión que se contiene en el art. 209 LEC expone la STS 12.05.2016:

"En el desarrollo del motivo, se alega resumidamente que la sentencia de apelación incurre en incongruencia, al no contener una declaración de hechos probados, ni siquiera como remisión a los hechos declarados probados en la sentencia de primera instancia.

Decisión de la Sala:

1.- A diferencia de lo que sucede en los órdenes jurisdiccionales penal y social, en que las sentencias deben contener necesariamente una relación detallada de hechos probados, el art. 209.2.ª LEC no contempla esta obligatoriedad, sino que relativiza la necesidad de inclusión de hechos probados al utilizar la locución "en su caso". En consecuencia, no puede apreciarse como defecto de forma que una sentencia civil carezca de un apartado específico de hechos probados. Conclusión a la que se llega también a tenor del art. 218 LEC , que dice que:

"Las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

2.- Por tanto, la LEC no exige que las sentencias civiles contengan una relación formal y separada de hechos probados, pero como el juez o tribunal tiene que partir de determinados hechos para aplicarles las normas jurídicas adecuadas, resulta preciso que en la motivación se explicite cuáles son los hechos que se consideran probados (aun sin sujeción a formalismo alguno al hacerlo), y se explique mediante qué medios probatorios los ha obtenido. Por ello, lo que debe contener la sentencia es un desarrollo de los aspectos fácticos de las pretensiones ejercitadas, en conexión con lafundamentación jurídica precisa para la resolución de las cuestiones litigiosas. Exigencia que es plenamente cubierta por la sentencia recurrida, puesto que identifica perfectamente cuáles eran las cuestiones controvertidas y las resuelve. Máxime si las mismas eran de naturaleza eminentemente jurídica y no fáctica".

En este caso, la aplicación de lo que se acaba de indicar implica que cabe entender correcta la sentencia, pues la misma permite determinar qué es lo que concluye en cuanto a los concretos hechos controvertidos que tiene por acreditados (la actualización conforme al IPC y la aplicación de intereses de demora) al asumir lo alegado por la demandante.

Es por ello que esta alegación contenida en el recurso de apelación no se considera que puede verse atendida.

CUARTO.- Potencial existencia de contradicción de la sentencia con lo resuelto por auto de 28.01.2021

El apelante asimismo pone de manifiesto en su recurso de apelación la existencia a su juicio de una contradicción entre la sentencia y este auto que a su juicio cerraba el procedimiento, alegación con la que no está conforme la parte apelada que indica que el mismo lo que hizo es acordar que tras él se debía dictar la resolución correspondiente referente a su cabía o no tener por enervada la acción de desahucio no terminando por ello el procedimiento.

En relación a lo planteado por el apelante en cuanto a esta cuestión, cabe indicar que el auto de 28.01.2021 lo que hizo no fue sino dejar sin efecto el decreto de 21.10.2020 (aclarado por decreto de 22.01.2021 en lo que era la fecha del lanzamiento) que tuvo por terminado el procedimiento a los efectos previstos en el art. 440 LEC ante la ausencia de oposición precisamente por la consignación efectuada por el demandado.

Tal auto (como deriva de su propio contenido) no acuerda la terminación del procedimiento, sino que indica que la estimación del recurso de revisión debe comportar el dictado de la resolución correspondiente.

Tras él (y en escrito fechado el 14.04.2021) la parte actora manifestó su disconformidad con que se pudiere tener por enervada la acción de desahucio, siendo ello lo que motivó la celebración de la vista el 29.06.2021 y el dictado de la sentencia ahora apelada que se estima es por ello perfectamente coherente con el auto de 28.01.2021 dado que es precisamente la que resuelve sobre la cuestión que a resultas del auto de 28.01.2021 había quedado abierta y que no era otra que la referida a si se podía o no tener por enervada la acción.

Es por ello que la incongruencia invocada por el apelante no se estima concurrente, lo que implica que este motivo del recurso de apelación no se pueda ver acogido.

QUINTO.- Enervación y cantidad que debe ser objeto de la misma

Este es el objeto en el que se centra el recurso de apelación, ya que a juicio del apelante para enervar entiende era suficiente con haber ingresado el importe de las rentas debidas que considera eran las de dos meses (sin deber operar a su juicio la actualización del IPC). Ello no obstante indica que el ingreso fue de una cantidad mayor que no era sino la indicada por la demandante y constaba en el decreto de admisión para contar con más garantías.

Con esta valoración están disconformes los apelados/demandantes que entienden que lo que se debía ingresar era lo que estuviere pendiente de pago en el momento en que se quiso hacer uso de la facultad de enervar y en este caso a su juicio faltaban 45,31 € como se detalla en el cuadro aportado en el acto del juicio, realidad ésta que es la que se acoge en la sentencia apelada.

Tras esta exposición en torno a lo que es objeto de recurso, de cara a la resolución de lo planteado (monto que debe ingresarse a los efectos de hacer operativa la enervación de una acción de desahucio ya que no se debate que el ingreso se hizo dentro del plazo de diez días siguientes al emplazamiento), es necesario partir de lo previsto en el art 22,4 LEC el cual indica que:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

En todo caso, dado el carácter excepcional que tiene la figura de la enervación, los preceptos que la regulan no pueden ser objeto de una interpretación extensiva o analógica que introduciría la inseguridad jurídica en una materia tan delicada, como lo es el mercado de alquiler, en la que merecen igual protección tanto los derechos del arrendatario o inquilino, como los del arrendador. A tal efecto cabe hacer referencia a la STS 26.03.2009 en la que se señala que:

"... la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta".

En este caso, lo que entiende la parte demandante/apelada (como detalla el documento presentado en el momento de la vista) y establece la sentencia como exigible (y que por ello se debía haber consignado) dado el momento en que se hizo uso de la facultad de enervar, son las siguientes cantidades y conceptos:

- Monto pendiente enero 2020: 2,04 €.

- Rentas de febrero y marzo de 2020 (2 x 512,04 €/mes): 1.024,08 €.

- Intereses de demora rentas calculados hasta el 6.03.2020: 7,47 €

- Segunda fracción del IBI de 2019: 79,33 €.

- Intereses de demora recibo del IBI calculados hasta el 6.03.2020: 1,62 €

- Rentas abril 2020 a agosto 2020: 2.560,20 €

- Intereses de demora generados tras la demanda y de cantidades desde ella generadas: 35,11 €.

- Pagos efectuados a demandante/apelada directamente: - 2.550 €.

- Ingreso en la cuenta del juzgado: - 1.114,54 €.

La suma de lo que a juicio de la demandante/apelada se debería ingresar asciende a 3.709,85 €, siendo lo realmente abonado 3.664,54 €, de donde deriva que a su juicio (y en una valoración acogida en la sentencia de instancia), el monto ingresado es inferior en 45,31 € a lo exigible.

El apelante no está conforme con este cálculo pues indica que ninguna documentación, factura o recibo se le hizo llegar no estando conforme con la operativa de la actualización de renta cuya aplicación destaca que no se le notificó. Tampoco está conforme con el momento de exigibilidad del IBI (que se señala tampoco hecho saber al arrendatario con anterioridad) lo que además afecta al monto de intereses de demora.

Las cuestiones planteadas afectan a diversos elementos de cara a lo que es la concreción de la cantidad que debía ser objeto de consignación, de ahí que en aras al logro de una mayor claridad expositiva se procede a su análisis de forma separada.

Renta

La primera cuestión que se plantea es la referente a la operatividad de la actualización de la renta. Para su solución se considera que lo necesario es partir de lo que en relación a ello se prevé en el contrato que en su cláusula 14ª establece:

"CATORZENA. Les parts acorden expressament que la renda total que en cada moment satisfaci l'arrendatari durant la vigència del contracte o de les seves prorrogues s'acomodarà cada any a la variació percentual experimentada per l'Índex General Nacional del Sistemes d' Índex de Preus al Consum fixada per l'Institut Nacional d'Estadística o organisme que el substitueixi, aplicant sobre aquella renda el percentatge que representi la diferencia existent entre els índexs que corresponguin al període de revisió delimitat pels dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualització. Per a l'aplicació de la primera actualització es prendrà com a mes a què es fa referencia el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat en la data de la celebració del present contracte, ¡ en les successives el que correspongui a l'últim aplicat.

La renda actualitzada serà exigible a l'arrendatari a partir del mes següent a aquell en què l'arrendadora o la persona que el representi ho notifiqui a lŽarrendatari per escrit, amb indicació del percentatge d'alteració aplicat, resultant valida la notificació consignada en el rebut de la mensualitat del pagament precedent. La demora a aplicar la revisió que correspongui no suposa renúncia, prescripció o caducitat. No obstant això, no podran reclamar-se els endarreriments produïts quan hagin transcorregut més de tres mesos des que la revisió va poder ser practicada i no es va fer".

De lo que se acaba de exponer deriva que la renta actualizada es únicamente exigible desde el mes siguiente a aquel en que la parte arrendadora haya hecho saber a la arrendataria tal actualización (la indicación de la renta actualizada en el recibo surte el mismo efecto). Junto a lo anterior establece la cláusula que el retraso en tal notificación no supone renuncia, prescripción o caducidad, añadiendo que no cabe reclamar los atrasos una vez transcurridos más de tres meses desde que la revisión se pudo practicar y no se hizo.

El tenor de esta cláusula es confuso pues por un lado indica que la exigibilidad de la renta actualizada es desde el mes siguiente al que se hace saber la actualización a la parte arrendataria, si bien en paralelo parece establecerse que siempre se pueden reclamar atrasos en los tres meses siguientes al momento en que se pudo hacer la reclamación de la actualización, aunque ello no se haya llevado a cabo con expresa mención a las figuras jurídicas de la renuncia, prescripción y caducidad (con lo que parece que pese a la ausencia de notificación de la actualización siempre cabe exigir la misma aunque con el límite a que se acaba de hacer mención) .

Esta problemática en la redacción de la cláusula requiere de una interpretación de la misma en base a los criterios que fija el Código Civil (y en la interpretación de los mismos que ha llevado a cabo la jurisprudencia de la que cabe citar a título de ejemplo las STS 27/2015, de 29 enero; 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio) que destacan el valor de la voluntad común de las partes y la importancia de la base del negocio, de forma que el proceso interpretativo ha de implicar un análisis de conjunto sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, constituyendo este análisis o interpretación sistemática un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo tal y como establece el art. 1.285 CC.

La proyección de esta forma de análisis a lo que es el contrato aquí analizado se considera debe comportar que la actualización únicamente pueda ser exigible a la parte arrendataria desde que se pone en su conocimiento, sirviendo al efecto tanto una comunicación expresa de la actualización como el envío del recibo del mes correspondiente en el que se haya aplicado la actualización (como señala el propio contrato). Ello es lo que se considera que es la voluntad común que deriva del contrato, esto es, que los cambios del monto de renta operasen desde que a la parte arrendataria se le informa de ello.

En este caso, no consta comunicación alguna de actualización de renta en lo que se refiere a las rentas de los meses que se indican en la demanda, pues ninguna documentación consta aportada en la que conste que la propiedad hiciere saber a la parte arrendataria el nuevo monto derivado de la aplicación del IPC. De hecho, ninguna prueba de tal comunicación (o del envío a la parte arrendataria de las facturas mensuales con la renta actualizada) se practicó al respecto, con lo que la fecha de esta puesta en conocimiento no cabe sino entender que es la que deriva de las presentes actuaciones y la notificación (que en este caso es el emplazamiento) en ella llevada a cabo el cual se verificó el 3.08.2020.

Es por ello que no cabe sino concluir que la exigencia de pago de la renta actualizada solamente debe operar en cuanto a las rentas generadas desde septiembre de 2020 (es el primer mes tras el emplazamiento que ya se acaba de indicar que tuvo lugar en agosto de 2020), con lo que a los efectos de la determinación de la renta para concretar si la enervación se ha verificado o no en el monto adecuado debe estarse hasta ese momento a lo que es el importe de la renta no actualizada que era de 500 €/mes (las facturas adjuntas a la demanda no consta se le hicieren saber al arrendatario por un mecanismo distinto al de la reclamación judicial que siempre se encontraba a disposición de la propiedad).

Ello supone que la cantidad a abonar cada mes sea la de 500 € mas el IVA del 21 % sobre esta cantidad (105 €) menos la retención del 19 % por el IRPF sobre los 500 € de renta (95 €), lo que implica que cada mes (y hasta agosto de 2020 incluido) se deben satisfacer 510 €.

IBI

El segundo elemento sobre el que se plantea la problemática referente a la cantidad a consignar para poder tener por enervada la acción de desahucio es el referente al pago del segundo semestre de IBI del ejercicio 2019 que se indicó se reclamaba en la demanda y suponen 79,33 € (nada se mencionó en el acto de la vista ni se detalla en el documento en ella aportado en relación a una fracción del IBI que se hubiere podido generar en el año 2020 y hasta el momento en que se verificó el pago por el arrendatario, con lo que nada cabe indicar en esta sentencia dado que el procedimiento civil se rige por el principio dispositivo).

En cuanto a lo planteado y de cara a su resolución, debe asimismo estarse a lo acordado por las partes. A tal efecto la cláusula 14ª del contrato indica:

"QUINZENA. A més de la renda pactada, seran a càrrec de l'arrendatari les despeses següents, els imports de les quals al dia de celebració del contracte són:

IBI 163,23 € anuals

Taxa de Recollida d'Escombraries 323,80 € anuals

Aquestes despeses seran satisfetes amb ingrés al mateix compte que s'ingressa el lloguer el dia que l'arrendador li comuniqui que té els rebuts"

El tenor de esta cláusula es claro y hace exigible el pago del IBI a la parte arrendataria desde el mismo momento en que se le comunique por la parte arrendadora que tiene los recibos y su importe (algo lógico dado que su monto puede cambiar de año en año - el propio contrato fija el importe del IBI en el momento de su celebración precisando que es una indicación a tales efectos informativos no como concreción de ser esa la cantidad exigible cada año - siendo el recibo el que determina el concreto monto de cada anualidad).

En este caso (y al igual que ocurre con la actualización del IPC antes detallada), no consta ninguna prueba de la que constate que la información referida al IBI se hubiere hecho saber al arrendatario antes de la presentación de la demanda (así se señala por éste en el recurso de apelación). De hecho, lo que consta es que el cargo por el IBI objeto de debate se aportó junto con la demanda, de ahí que la exigibilidad de pago al demandado solamente se estima que debe surgir (como antes se ha expuesto en cuanto a la actualización) desde el momento en que fue emplazado, lo que tuvo lugar el 3.08.2020.

Es por ello que esta cantidad si bien se estima exigible, ello no obstante lo es únicamente desde esta fecha, lo que surte efectos no de cara al deber de abono al tiempo del ingreso llevado a cabo con finalidad enervatoria, sino en lo que afecta al devengo de los intereses de demora y la fecha cuando el cómputo se inicia, cuestión que seguidamente se analiza.

Intereses de demora

Este cálculo y su exigibilidad de cara a la enervación es una de las cuestiones que asimismo se ponen de manifiesto en el recurso de apelación, lo que plantea el debate referente a si la consignación para enervar los debe incorporar o no.

Ello hace necesario analizar si los intereses derivados del impago de cualquier concepto que debiere satisfacer el arrendatario se pueden considerar en sí mismos como una obligación inherente al contrato de arrendamiento, o si por el contrario se entiende que no son sino una consecuencia derivada de la no atención de las obligaciones pecuniarias que el mismo establece (y que pueden ser de la mas diversa índole, pues a lo que es la renta cabe añadir otras como las referentes al pago de tributos o gastos de comunidad a título de ejemplo).

En el supuesto aquí analizado se pactó el régimen de intereses de demora mediante una cláusula (que por su contenido cabe reputar de carácter penal) cuyo contenido es el siguiente:

"En cas de retard en el pagament de la renda o qualsevol de les quantitats que vagin a cárrec de l'arrendatari, es meritará, dia a dia, des de la data del retard fins a la de pagament efectiu de les mateixes, un interés de demora a favor de l'arrendadora, Igual a l' interés legal del diner, vigent en cada moment, al qual s'afegirá un diferencial de tres punts per cent (3%)".

En cuanto si esta cláusula y por ello el monto que resultare de estos intereses (en caso de falta de pacto su operatividad derivaría del régimen general de la mora que se contiene en el art. 1.108 CC) puede ser exigible de cara a la enervación, cabe indicar que la LEC al referirse a la enervación (y la cantidad que debe hacerse efectiva para que pudiere operar), emplea ( arts. 22.4 y 440.3 LEC) el término de cantidades reclamadas en la demanda y las que se adeuden en el momento de llevar a cabo el pago enervador del desahucio.

La expresión "cantidades reclamadas en la demanda" no ha sido objeto de una interpretación literal, ya que no es el demandante quien determina el monto procedente para la enervación mediante la expresión en la demanda del monto que considera debido sin que ello pueda ser objeto de análisis ni contradicción (de no ser correcto ello podría privar a la parte arrendataria del ejercicio de un derecho), sino que éste debe ser debido, lo que hace que siempre sea posible (en caso de debatirse la operatividad de la enervación) que por parte del tribunal se analice que es lo que fuere debido.

Tal análisis puede por ello afectar a la cuestión que aquí se plantea que no es otra que la referente a si el pago de intereses de demora cabe entenderlo exigible de cara a poder hacer uso de la facultad de enervar.

La opción que se considera que atiende mas a lo que es la figura de la enervación es entender que su abono no es exigible, siendo fundamento de esta conclusión el que el pago de intereses de demora no es una obligación de pago autónoma y específica que deriva en sí misma de la relación arrendaticia, ya que el presupuesto de su operatividad es el impago de otras cantidades que debe abonar el arrendatario.

A lo anterior se añade una problemática procesal cual es el que la operación referente al cálculo de los intereses se lleva a cabo en sede de ejecución de sentencia ya que en relación a los intereses el proceso declarativo tiene por objeto concretar si deben o no operar y no proceder a su cálculo que se lleva a cabo en sede de ejecución de sentencia conforme al régimen previsto en los arts. 712 ss LEC.

Es por ello que no cabe sino concluir que el abono de los intereses de demora no debe tenerse en cuenta a los efectos de determinar la cantidad a ingresar para que la acción de desahucio se deba tener por enervada.

Ello implica que al tiempo de la consignación (sin aplicar el incremento de renta ni intereses conforme antes se ha detallado), la cantidad a ingresar se integraba por los siguientes conceptos:

- Monto pendiente enero 2020: 0 €.

- Rentas de febrero y marzo de 2020 (2 x 510 €/mes): 1.020 €

- Rentas desde abril de 2020 a agosto de 2020 (5 x 510 €/mes): 2.550 €.

- Segunda fracción del IBI de 2019: 79,33 €.

Ello hace un total de 3.649,33 €.

Los pagos y consignaciones verificadas son los siguientes:

- Pagos efectuados a demandante/apelada directamente: 2.550 €.

- Ingreso en la cuenta del juzgado: 1.114,54 €.

La suma de estos conceptos asciende a 3.664,54 € lo que supone que lo abonado para enervar es una cantidad superior a la que era necesaria para poder tener enervada la acción, lo que implica que sí debe la misma operar, así declarándose en esta sentencia lo que implica que el recurso de apelación presentado se deba ver atendido.

En lo que son las costas de instancia, deben imponerse a la parte demandada al comportar el ejercicio de la facultad enervatoria tal pago tal y como deriva del art. 22.5 LEC ya que no se ha acreditado que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado total/parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación