Sentencia Civil 391/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 19, Rec. 1003/2021 de 20 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

1. Por DON Hilario y DOÑA Carolina se presenta demanda en la que solicitan se condene a DOÑA Clara al pago de 15.000 euros en concepto de devolución de arras penitenciales, más intereses legales y costas del juicio. Basa su reclamación en los siguientes hechos: en fecha 22 de marzo de 2019 formalizaron un contrato de arras penitenciales con relación al inmueble sito en Barberá del Vallés, DIRECCION000 nº NUM000, habiendo suscrito con anterioridad un documento de reserva con el que hicieron entrega de 1.000 euros. Las arras se ampliaron, haciendo entrega de 3.000 y 3.500 euros, haciendo un total de 7.500 euros. En el contrato de arras se establecía que la firma de la escritura de compraventa se efectuaría como máximo el 15 de julio de 2019. La Agencia Inmobiliaria intermediaria de la operación (R&A FINQUES-GESTIÓ DE PATRIMONIS, S.L.) les comunicó, a mediados del mes de mayo de 2019, que la demandada no quería vender la vivienda, por lo que procedieron a requerirla a fin de que confirmara su voluntad de desistir de la venta, debiendo en ese caso devolverles duplicados los importes entregados. La demandada nada respondió, por lo que dos días antes de que expirase la fecha pactada como límite para el otorgamiento de la escritura, requirieron de nuevo a la demandada y a la Agencia Inmobiliaria, contestando sólo esta última declinando cualquier responsabilidad y ratificando la negativa de la demandada a dar cumplimiento al contrato.

2. La demandada contestó a la demanda mediante representación y defensa del turno de oficio y en el escrito presentado se limitó a manifestar que "contesto y me opongo a la demanda en todas las pretensiones contenidas en la misma", sin más especificación, solicitando una prórroga del plazo para contestar, dado que el letrado no había podido acceder a las actuaciones y no había podido ponerse en contacto con la demandada.

3. La resolución recurrida desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora. Argumenta el juez de instancia que, si bien se constata la existencia de los contratos de arras, la entrega de las cantidades y los requerimientos realizados, considera que no se le comunicó a la demandada, de forma fehaciente y veraz, el día de la firma ante la Notaría. Además, considera que está acreditado que las cantidades fueron entregadas a la Agencia Inmobiliaria, habiendo recibido la demandada sólo 1.000 euros. Asimismo, entiende que no está acreditada la negativa de la demandada a la formalización de la compraventa. Concluye de todo ello que la demandada no rescindió ni desistió voluntariamente del contrato de compraventa, por lo que no puede venir obligada a devolver por duplicadas las arras entregadas. Se incluyen en la sentencia párrafos que no pertenecen al procedimiento, sino a un procedimiento de tráfico y que no pueden ser tenidos en cuenta.

4. Recurre la parte actora la sentencia por la valoración de la prueba efectuada por el juez instancia y alegando que el juez de instancia parte de unos planteamientos no efectuados por las partes, introduciendo alegaciones no hechas por la demandada.

5. La demandada se opuso al recurso.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal.

6.Como se ha indicado anteriormente, la demandada en el escrito presentado para la contestación a la demanda se limitó a manifestar que "contesto y me opongo a la demanda en todas las pretensiones contenidas en la misma", sin más especificación, solicitando una prórroga del plazo para contestar, dado que el letrado no ha podido acceder a las actuaciones y no ha podido ponerse en contacto con la demandada. El art. 405 LEC indica que "1. En la contestación a la demanda, que se redactará en la forma prevenida para ésta en el artículo 399, el demandado expondrá los fundamentos de su oposición a las pretensiones del actor, alegando las excepciones materiales que tuviere por conveniente...2. En la contestación a la demanda habrán de negarse o admitirse los hechos aducidos por el actor. El tribunal podrá considerar el silencio o las respuestas evasivas del demandado como admisión tácita de los hechos que le sean perjudiciales". En el acto de la audiencia previa la letrada de la parte demandada no efectuó ninguna alegación, reiterando no haber podido contactar con la misma. Por lo tanto, tiene razón la recurrente cuando indica que el juez introduce en su sentencia alegaciones no formuladas por las partes.

7. No obstante, ello no implica que deban aceptarse los hechos que la parte actora alega ni la fundamentación jurídica utilizada como base de su reclamación, pues la ley no obliga a ello. En este caso, en puridad, no se produjo la contestación a la demanda. El letrado designado por el turno de oficio lo que hizo fue solicitar más plazo para hacerlo dado que no había podido contactar con la demandada y no había podido preparar su defensa (invocaba el letrado en el escrito la situación del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020). Por lo tanto, la situación se asemeja más a la de la falta de contestación a la demanda en que se aplica lo dispuesto en el art. 496 LEC, debiéndose entender plenamente vigente la regla sobre la carga de la prueba establecida en el art. 217 LEC, que en su párrafo 2 dispone que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda. La consecuencia de lo anterior se regula en el párrafo primero del mencionado artículo, que establece que cuando, al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor, si le correspondiera la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. Por lo tanto, procede analizar la prueba practicada.

8. La existencia de vínculo contractual entre las partes y la entrega por parte de los actores de la cantidad de 7.500 euros en concepto de arras pretenden acreditarse con la documentación aportada al procedimiento. Los tres documentos (reserva, arras y ampliación de arras), fueron suscritos entre los actores y la Agencia Inmobiliaria R&A Gestió de Patrimonis, S.L., sin que conste intervención alguna por parte de la demandada, si bien ésta firmó en fecha 1 de abril de 2019 un documento titulado "ratificación de arras penitenciales y entrega dineraria" en el que se indica que la demandada ratifica el contrato de arras de fecha 22 de marzo de 2019, pero en dicho documento sólo se hace constar la identidad de los compradores y que la fecha máxima para la escrituración sería el 15 de julio de 2019, fijándose que el importe que percibiría por la venta de la finca sería de 177.000 euros (los compradores se comprometieron al pago de 184.900 euros) y la Inmobiliaria le entregaría a la vendedora la cantidad de 1.000 euros en concepto de arras penitenciales (la Inmobiliaria había percibido el importe de 7.500 euros por dicho concepto). No consta que la demandada conociera el contenido del contrato de arras, ni que se le entregara una copia del mismo, aunque este documento de "ratificación" contiene una coletilla que dice que la demandada declara conocer el contenido íntegro del contrato, a la que no puede dársele valor a tenor de la reiterada jurisprudencia en materia de consumidores. Por lo tanto, no está acreditado que la demandada supiera lo que firmaba. El título de "ratificación de arras penitenciales" no es suficiente para acreditar que la demandada conociera las obligaciones que implican tal título. Es en el contrato de arras donde se indica que "si en la fecha pactada no se otorgara la escritura pública de compraventa, por ....causa imputable a la parte vendedora, deberá esta última devolverlas (las arras) dobladas". De la prueba practicada en el procedimiento no está acreditado que la demandada percibiera cantidad alguna en concepto de arras y, si lo hizo, fue por importe de 1.000 euros que devolvió. El contrato de arras, además, incumple el compromiso que la Inmobiliaria adquirió con la demandada en el documento de encargo de venta, en el que se indica que el contrato de arras no superará el periodo de tres meses. Dicho documento, titulado encargo de venta y mandato está fechado el 5 de marzo de 2019, es decir, anterior al documento de reserva que es de fecha 12 de marzo de 2019, por el cual la demandada encarga a la Inmobiliaria la venta del inmueble y en el mismo se faculta a la Inmobiliaria a percibir cantidades en concepto de paga y señal y/o arras y autorizándola a suscribir los pertinentes documentos. En dicho documento no se especifica que se trate de arras penitenciales. Por otra parte, la Inmobiliara hizo suscribir a los actores, en fecha 29 de marzo de 2019, un contrato de "ampliación de arras", por el importe de 3.500 euros más, sin que conste justificación alguna y sin que ese contrato se mencione en el documento de ratificación de arras.

9. En el contrato de arras, en su cláusula décima, se indica que el contrato queda supeditado a la firma de la ratificación de la venta por parte de la propiedad, por lo que los actores ya sabían que existía una condición que debía cumplirse para que pudiera ser válido y esa ratificación de la venta no consta efectuada. De la misma forma, en el contrato de arras se incluía otra condición a favor de los actores, pues en la cláusula segunda se indica que "este contrato queda a que se tase el inmueble descrito por un valor mínimo de 231.125 euros, si no fuera aceptada se devolvería la cantidad íntegra de las arras penitenciales", lo que sin duda indica que debían obtener financiación para poder efectuar la compra y no consta que esa condición se cumpliera y que hubieran obtenido la financiación del banco. Por lo tanto, se desconoce si estaban en condiciones de realizar la compra. Además, los actores asumieron una obligación, según se indica en las cláusulas tercera y quinta: elegir notaría para la firma de la escritura antes del 16 de julio de 2019 y comunicar el día, hora y el Notario designado para ello con diez días de antelación a la parte vendedora. Estas son las obligaciones que el juez de instancia considera incumplidas por los actores.

10. En cuanto a la prueba practicada en el acto del juicio, los actores declararon que los contratos y los pagos los realizaron a la Inmobiliaria, sin haber visto nunca a la demandada, salvo en las dos ocasiones en que visitaron el inmueble; que la Inmobiliaria les comunicó que la compradora "se había echado para atrás" y ellos actuaron conforme las indicaciones que les facilitó la propia Inmobiliaria; que no han percibido cantidad alguna en concepto de devolución de las cantidades percibidas. Por su parte, el legal representante de la Inmobiliaria, que actuó como testigo, declaró que la demandada acudió a sus oficinas para encargarle la venta de su vivienda, firmando un documento a tal efecto; que los actores efectuaron una reserva de la vivienda y posteriormente formalizaron un contrato de arras; que no recuerda que la demandada acudiera a su oficina para comunicarles que no quería vender. El testigo fue poco concluyente, y la mayor parte de las respuestas fueron inducidas por el letrado de la parte actora. A preguntas de la letrada de la demandada contestó que creía que a la demandada le entregaron 1.000 euros, pero que los devolvió y que ellos se quedaron con el dinero entregado en concepto de arras para cobrar su comisión. En definitiva, que se quedaron con los 7.500 euros que abonaron los actores. A preguntas del juez de instancia, contestó que la cuenta en la que ingresaron los actores dicho importe era la suya, es decir, de la Inmobiliaria, no sabiendo dar respuesta a las preguntas relativas a los 1.000 euros. Declaró que la negativa a formalizar la venta no se encuentra documentada y no pudo contestar a la pregunta de si se personaron ante el Notario en el día de la fecha. La declaración del testigo resulta cuanto menos sorprendente por los pocos datos que recuerda, las dudas y la contradicción de sus respuestas, a pesar de que hubiera manifestado, al inicio de su declaración que tenía en su poder el expediente completo de la operación, los documentos originales de todo lo actuado y que se ha quedado con los 7.500 euros entregados por los actores en concepto de arras.

11. En el escrito de demanda se indica que, a mediados del mes de mayo de 2019, es decir, cuando habían transcurrido aproximadamente dos meses desde la firma del contrato de arras, la Inmobiliaria comunica a los actores que la propietaria no quería vender. Este hecho no ha quedado acreditado de la prueba practicada, dado que el testigo no recordaba que se hubiera personado la demandada a comunicar tal cuestión. Los actores remiten un burofax a la demandada en el que le dicen que están llevando a cabo los trámites para obtener la financiación hipotecaria, que han tenido que pagar 574,75 euros por la tasación de la vivienda (se desconoce si se cumplía la condición impuesta en cuanto al importe de la tasación) y advierten de que deberá entregarles doblados los 7.500 euros pagados en concepto arras. Terminan requiriendo a la demandada a fin de que en el plazo de cinco días les comunique su decisión y, en su caso, la fecha en la que les efectuará el pago, concediéndole el plazo máximo de un mes. Aperciben a la demandada que, si no da contestación, la considerarán desistida como vendedora. Debe ponerse de relieve que el burofax se impuso el día 19 de mayo de 2019, por lo que el plazo de un mes que concedían se encontraba inmerso en el periodo de firma de la escritura, que se estableció hasta el día 15 de julio de 2019. Este burofax no fue entregado a la demandada. La parte actora ha aportado un justificante de entrega de dicho burofax en fecha 17 de junio de 2019 pero, exhibido a la demandada en el acto del juicio, negó que fuera su firma. Alegan asimismo los actores en su escrito de demanda que remitieron un nuevo burofax a la demandada dos días antes de la fecha pactada como límite para el otorgamiento de la escritura, de nuevo para requerirle para que manifestase su postura con relación a la venta del inmueble "a fin de poder fijar una fecha para la formalización de la escritura de compra-venta" (evidentemente, en su caso, sería fuera el plazo previsto en el contrato de arras). Consta impuesto el burofax en fecha 13 de julio de 2019, que no fue retirado en oficina por la demandada.

12. Ya se ha indicado que resulta dudoso que pueda considerarse ratificado el contrato de arras por la parte demandada, pero si así lo fuera, debe analizarse si existe el incumplimiento que se achaca a la demandada generador de la condena que se solicita. Y se anticipa ya que ese incumplimiento no existe, porque no se ha probado que la demandada se negara a efectuar la venta. Los actores no pueden asegurar que esa negativa se produjera, pues ninguna relación tuvieron con la demandada. Aceptaron la noticia que les dio la Inmobiliaria de que la demandada no iba a realizar la venta, sin obtener directamente de la misma esa comunicación, ni un documento en el que constara la misma. Por lo tanto, ante esa ausencia de constancia de la decisión de la actora de efectuar la venta, debieron los actores cumplir con lo que el contrato de arras les obligaba y esa obligación, como dice el juez de instancia, se estableció en notificar a la demandada, con diez días de antelación, el día, hora y el Notario designado para formalizar la escritura de compraventa, lo cual implicaba obtener la financiación necesaria para efectuar la compra. Es decir, los actores tenían que haber acreditado que ellos cumplieron con sus obligaciones y la operación quedó frustrada por la negativa de la demandada a cumplir la suya. Y eso no se ha verificado.

13. El Tribunal Supremo ha declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, que todas las arras son confirmatorias "al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio ( sentencias de 4 marzo 1996 y 17 octubre 1996 )". Indica que las arras penales "tienen naturaleza de cláusula penal y así lo expresan las sentencias del 25 octubre 2006 , 27 octubre , uno de diciembre de 2011 , en estos términos: "La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil ". En cuanto a las arras penitenciales, indica "que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa: puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor".Así se pronuncian las sentencias del 24 octubre 2002 , 24 marzo 2009 , 29 junio 2009 .

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de Marzo de 1986)".

"Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad".

En el mismo sentido las sentencias 485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre.

El artículo 621-8 CCCat , indica:

"1. La entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

2. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente. Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas".

El recurso no puede prosperar.

TERCERO.- De las costas.

14. Al desestimarse el recurso, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer las costas a la parte recurrente.