Sentencia Civil 190/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 980/2021 de 21 de marzo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Cesar promovió acción judicial frente a don Daniel, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 9 de agosto de 2016 el actor, don Cesar, suscribió, en calidad de inquilino, un contrato de arrendamiento con el demandado, don Daniel, sobre la vivienda sita en CALLE000, número NUM000, de El Masnou (Barcelona).

b) Las partes acordaron una renta mensual de 2.450 euros, y el arrendatario depositó la fianza legal, equivalente a una mensualidad de renta por la precitada suma de 2.450 euros, más una garantía adicional por importe de 4.900 euros, es decir, desembolsó al inicio del contrato un total de 7.350 euros.

c) En fecha 4 de diciembre de 2018 el inquilino comunicó a la propiedad su decisión de resolver el contrato de arrendamiento de la vivienda y de restituir la posesión durante el mes de enero de 2019. Por conformidad de ambas partes, en fecha 11 de enero de 2019 el Sr. Cesar puso las llaves de la vivienda objeto de arrendamiento a disposición de doña Valle, agente de la compañía inmobiliaria Engel & Völkers, a la que el arrendador encomendó dicha gestión.

d) Unas semanas más tarde, el demandado, a través de una misiva remitida por la Sra. Valle, comunicó al Sr. Cesar su intención de no devolver el importe correspondiente a la fianza legal y a la garantía adicional depositadas en su día, y enumeraba una serie de desperfectos que, supuestamente, había provocado en la vivienda el arrendatario, junto con una relación de gastos pendientes de pago correspondientes a algunos suministros de consumo individual. Alegaba, además, la falta de determinados efectos y enseres de la vivienda y el deterioro de otros.

e) El Sr. Cesar reconoce el derecho de la propiedad a deducir 869,35 euros en concepto de 11 días de renta del mes de enero de 2019 pendientes de pago, y 1.843,14 euros como indemnización por falta de preaviso, es decir, un total de 2.712,49 euros, más el importe de los gastos de suministro que la propiedad, mediante la aportación de las correspondientes facturas, pudiera acreditar que se corresponden a los 11 primeros días de enero de 2019.

f) Por contra, el inquilino no debe soportar los gastos pretendidos extrajudicialmente por la propiedad en concepto de pintura y mobiliario deteriorado o desaparecido, como tampoco la excesiva cuantía exigida en concepto de indemnización por falta de preaviso, ni los gastos de suministros, por no haber aportado las facturas correspondientes hasta la fecha en la que el Sr. Cesar devolvió la posesión de la vivienda.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda la condena de don Daniel a abonar al actor la suma equivalente a la diferencia entre el importe entregado al inicio del contrato en concepto de fianza y garantía adicional (7.350 euros) y los 2.712,49 euros que, según lo expuesto, reconocía adeudar el inquilino a la propiedad, es decir, 4.637,51 euros, más 228,41 euros en concepto de intereses devengados por la fianza.

II. La representación de don Daniel se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La fecha en que la que el Sr. Cesar anuncia la entrega de la entrega de la posesión de la vivienda es la correspondiente al correo electrónico de 16 de diciembre de 2018, y a partir de esta fecha es cuando debe computarse el periodo de preaviso de dos meses previsto en el contrato. Es decir, entre la fecha efectiva de desalojo (11 de enero de 2019) y la que habría procedido por preaviso (16 de febrero de 2019) median 36 días, por lo que por este concepto el arrendatario debe abonar una indemnización de 2.953,28 euros, calculada sobre la renta actualizada.

b) La renta actualizada a agosto de 2018, conforme a la publicación del Instituto Nacional de Estadística, ascendía a 2.543,10 euros, y es este importe el que tiene que servir de base para el cálculo de la parte proporcional de la renta de enero de 2019 y de la indemnización por falta de preaviso.

b) La mensualidad de enero de 2019 no fue satisfecha, y, dado que la posesión de la vivienda fue reintegrada el día 11 de ese mes, la parte proporcional de renta adeudada asciende a 902,39 euros.

c) El inquilino debe igualmente soportar el pago del importe de 1.960 euros, correspondiente no solo a las obras de pintura de la vivienda, sino a la reparación de las paredes -que presentaban grietas y desconchones-, como trabajo previo y necesario a la aplicación de la pintura.

d) Las cortinas de la buhardilla, por su deficiente estado cuando fue reintegrada la posesión de la vivienda, tuvieron que sustituirse, lo que comportó un coste de 600 euros; también registraba defectos de funcionamiento el motor eléctrico de la persiana del salón, cuya reparación ascendió a 435 euros. Ambos desembolsos deben ser asumidos también por el arrendatario.

e) Una silla de la terraza también presentaba deficiente estado, por lo que su importe, 80 euros, debe ser también imputado a la fianza.

f) El inquilino adeuda igualmente la parte proporcional de la factura de la electricidad consumida hasta la fecha de desalojo de la vivienda, lo que asciende a un importe de 152,65 euros.

g) Finalmente, en relación con la tasa de recogida de basuras, el Sr. Cesar no ha satisfecho cantidad alguna durante su estancia en la vivienda, por lo que se le debe repercutir el importe de 405,86 euros, que es el correspondiente al período de ocupación de la finca.

III. El magistrado de primera instancia advertía inicialmente que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el demandado don Daniel a título individual, y no como administrador de sociedad alguna, por lo que no podía aceptarse que dicho demandado pretendiera el reembolso de gastos de reparación o pago de suministros que hubiera asumido la mercantil Vía Visconti, S. L., por tratarse de un tercero ajeno a la relación contractual de arrendamiento.

En cuanto a los demás aspectos del litigio apuntaba las siguientes consideraciones:

a) La parte proporcional de la renta correspondiente al periodo comprendido entre los días 1 y 11 de enero de 2019 debía computarse a partir de la renta contractualmente pactada, es decir, 2.450 euros, por lo que por tal concepto asistía al demandado el derecho a compensar la suma de 869,35 euros, tal como aceptaba el inquilino.

b) En cuanto a la indemnización por falta de preaviso de dos meses, y bajo la premisa de que la comunicación mediante la que el inquilino notificó a la propiedad su voluntad de resolver anticipadamente el contrato data del 16 de diciembre de 2018, el demandado ostenta el derecho a deducir de la fianza el importe correspondiente a 36 días de indemnización -los comprendidos entre el 11 de enero y el 16 de febrero de 2019-, computado a partir de la renta contractual de 2.450 euros mensuales, lo que comporta una indemnización de 2.845,16 euros.

c) No procede descuento alguno en concepto de gastos por pintura y reparación de las paredes porque, por una parte, tal partida se asocia con el desgaste y deterioro propios de un uso normal del inmueble, y por ello no debe ser soportada por el arrendatario; y, por otra, la documentación aportada por el demandado no acredita la efectiva ejecución de aquellos servicios, entre otras razones porque la factura acompañada figura girada a nombre de un tercero y no de don Daniel.

d) Tampoco se estima oportuno el descuento de las sumas relativas a la sustitución de las cortinas de la buhardilla, reparación del motor eléctrico de la persiana del salón y desperfectos en silla de terraza, ya que el demandado no aporta justificación documental, testifical o pericial que pudiese avalar su tesis acerca de la necesidad de desembolsar aquellos gastos.

e) No es pertinente el descuento de 152,65 euros correspondiente a gastos de suministro eléctrico, ya que la factura aportada por el demandado esta emitida a nombre de Vía Visconti, S. L., sociedad, como se dijo, ajena a la relación contractual.

f) En relación con los 405,86 euros por tasa de basura de la finca, no se aporta en la contestación a la demanda justificación del pago del indicado importe, por lo que se rechaza el descuento pretendido por tal concepto por la parte demandada.

En definitiva, concluyó que de la suma de 7.350 euros entregada por el actor arrendatario en el momento de la firma del contrato, el demandado gozaba del derecho a descontar 869,35 euros correspondientes a la parte proporcional de la renta del mes de enero, y 2.845,16 euros más en concepto de indemnización por falta de preaviso, con lo que el demandado estaría obligado a reintegrar al Sr. Cesar la suma de 3.635,48 euros.

Por todo ello condenó a don Daniel al pago de la mencionada cantidad de 3.635,48 euros, e impuso al demandado las costas del procedimiento por considerar que aquel pronunciamiento encarnaba una estimación sustancial de la demanda, bajo la premisa de que el demandado había mantenido durante el procedimiento la postura de que únicamente tenía la obligación de reintegrar al inquilino la suma de 139,18 euros.

IV. La representación de don Daniel se alza en apelación frente a aquella resolución e insiste en las alegaciones vertidas en el trámite de contestación en relación con la indemnización por falta de preaviso -reitera la solicitud de que se parta de la base de la renta actualizada, y no de la originaria-, gastos por arreglos y pintura de paredes, indemnización por desperfectos en cortinas de buhardilla, motor de persiana del salón y silla de terraza, factura de suministro de electricidad y tasas de basura.

De forma subsidiaria postulaba la reconsideración del pronunciamiento condenatorio en materia de costas de la primera instancia, ya que las pretensiones actoras habían sido estimadas únicamente de forma parcial.

SEGUNDO.- Delimitación del objeto de la controversia en segunda instancia. Análisis de cada de las partidas cuya deducción pretende el demandado apelante

I. El magistrado de primera instancia reconoció el derecho del demandado, en su condición de arrendador, a descontar de la fianza y de la garantía adicional depositadas por el inquilino la suma de 869,35 euros, tal como se aceptaba en la demanda, por el periodo comprendido entre el 1 y el 11 de enero de 2019 -en esta última fecha el Sr. Cesar entregó las llaves de la vivienda-, cálculo proporcional que en la sentencia se acometió a partir de la renta originaria de 2.450 euros mensuales.

Se trata de un pronunciamiento que no ha sido combatido por el demandado en su recurso de apelación, por lo que debe entenderse que ya no es susceptible de reconsideración ni la cuantía pendiente de pago por el arrendatario en concepto de parte proporcional de la renta del mes de enero de 2019, ni la base cuantitativa a partir de la cual se calibra aquella deuda, es decir, la renta pactada contractualmente de 2.450 euros mensuales.

II. Se introduce aquella matización previa a propósito también de la fijación de la indemnización por falta de preaviso, cuyo cálculo el apelante postula precisamente sobre la base de la renta mensual actualizada -2.543,10 euros-, y no en función de la renta originaria de 2.450 euros, como decidió el magistrado de primera instancia.

Se recuerda que en la demanda se reconocía que el inquilino debía asumir, mediante la correspondiente deducción de la fianza y de la garantía adicional, una indemnización por falta de preaviso por importe de 1.843,14 euros, equivalentes a 23 días computados sobre la renta originaria de 2.450 euros. La parte demandada se opuso argumentando que el periodo que debería sopesarse a tales efectos habría de establecerse en 36 días, y que la indemnización se computaría, también en este caso, sobre los 2.543,10 euros de la renta actualizada.

El juzgador a quo aceptó los 36 días de indemnización propuestos por el arrendador, pero convino con el demandante en que la renta que debía ponderarse para el cálculo habría de ser la inicial de 2.450 euros.

Este último parámetro es el único que es objeto de debate en esta alzada -el arrendatario ha aceptado, por no haber recurrido, los 36 días de indemnización (periodo comprendido entre el 11 de enero y el 16 de febrero de 2019), frente a los 23 que pretendía-, pero ya se ha expuesto que en la sentencia se decidió que la base cuantitativa para el cálculo de la parte de renta adeudada habría de estar constituida por la renta inicial, y tal pronunciamiento -que, se recuerda, ha devenido firme- debe trasladarse también, por elementales razones de congruencia, al cálculo de la indemnización por falta de preaviso.

En todo caso, asiste la razón al actor cuando afirma que durante toda la vida del contrato el arrendador omitió cualquier consideración o notificación sobre un eventual incremento de la renta mensual por aplicación del IPC, y que no consta que en ningún momento exigiera el pago de tal incremento, antes al contrario, tal como se desprende del documento número 4 de la demanda, en el mes de enero de 2019, ya prácticamente finiquitada la relación contractual, el Sr. Daniel reclamó al inquilino el pago de dos mensualidades de renta a razón de 2.450 euros cada una, de modo que resulta extemporáneo que en el presente litigio propugne, cuando no lo hizo durante toda la vida del contrato, la aplicación de la renta actualizada.

En síntesis, la renta de la que debe partirse para el cálculo de la indemnización por falta de preaviso, tal como correctamente acordó el magistrado de primera instancia, es la inicial de 2.450 euros mensuales, por lo que debe ratificarse el pronunciamiento mediante el cual se estableció la cuantía de aquella indemnización, sobre el parámetro de 36 días, en la suma de 2.845,16 euros.

III. En cuanto a las restantes partidas cuya deducción pretende el apelante, debe significarse que en todos los casos se aportan facturas expedidas a nombre de una sociedad, en concreto Vía Visconti, S. L., o recibos satisfechos también por la misma mercantil.

Aquella observación no resulta baladí porque afecta directamente a la legitimación del demandado, como persona física, para propugnar la retención en su poder de la fianza y de la garantía adicional con fundamento en unos pagos y desembolsos que no ha soportado con su propio patrimonio. Se recuerda que fue el demandado, don Daniel, quien intervino personalmente en el contrato de arrendamiento, sin dejar constancia de que actuara en nombre o representación de empresa alguna, y es él, en consecuencia, el único titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento.

Si ello es así, se conviene también con el magistrado de primera instancia que el Sr. Daniel no goza de legitimación para pretender la compensación de unos gastos que no ha desembolsado, ni consta que hayan repercutido en su patrimonio. No se niega la posibilidad de que el arrendatario haya de soportar determinados gastos, partidas o conceptos derivados del contrato de arrendamiento y que, en su caso, habrían de deducirse de las garantías que prestó en los albores del contrato, pero ello no comporta necesariamente que el beneficiario de aquellos pagos haya de ser el demandado, el cual no es propietario de la vivienda, y su simple condición de arrendador no le otorga legitimación -cuando, como es el caso, no es el titular del inmueble- para reclamar los gastos desembolsados por el verdadero propietario tras la finalización del arrendamiento.

La representación del propio demandado admite en su recurso de apelación que "efectivamente, por no haber realizado la inmobiliaria su trabajo con un mínimo de rigor, hizo constar como arrendador del inmueble a mi mandante, a título particular, cuando en realidad era, y es, el representante de la mercantil propietaria del inmueble (...)". Sin embargo, ello obviamente no puede servir de expediente para atribuir al demandado una legitimación de la que carece conforme a lo expuesto, y la eventual negligencia de la agencia inmobiliaria no debe repercutir negativamente en el hoy actor, sin perjuicio de las acciones que frente a ella pudiesen asistir al Sr. Daniel. Finalmente, nada impidió al arrendador hoy demandado promover lo necesario para modificar en tal simple extremo el contrato de arrendamiento.

En definitiva, y con independencia de que don Daniel ocupara la posición jurídica de arrendador en el contrato, la vivienda arrendada es propiedad de la empresa Vía Visconti, S. L., a cuyo nombre, además, constan expedidos los recibos y facturas cuya compensación se pretende (cfr. documentación adjuntada a la demanda y al escrito de apelación -esta última fue admitida en esta alzada-), de modo que el Sr. Daniel no gozaba de facultades para promover, a título individual y como persona física -se desconoce su vínculo con la empresa titular de la vivienda, como también las relaciones o pactos que mantenga con los demás socios o partícipes de dicha sociedad-, la retención a su favor de parte de las garantías económicas prestadas en su día por el inquilino.

IV. Así pues, se corroborarán las decisiones del magistrado de primera instancia en cuya virtud excluyó de la compensación pretendida por el arrendador los importes correspondientes a las facturas y albaranes de tareas de pintura y arreglos de pared, sustitución de cortinas de buhardilla, reparación de motor eléctrico de persiana del salón, sillas de terraza -en este caso ni siquiera se aportó documento acreditativo-, facturas de electricidad y tasas de basuras.

Se reitera que se trata de conceptos y partidas que, según los casos, podrían ser imputables a la responsabilidad del arrendatario, pero ello no presupone necesariamente el derecho del arrendador demandado a practicar deducción alguna porque las facturas han sido abonadas por un tercero, en concreto por la sociedad Vía Visconti, S. L., y no se cuenta con ningún indicio del que se desprenda que fue el propio Sr. Daniel quien personalmente, y a cargo de su propio patrimonio, afrontara aquellos pagos.

TERCERO.- Costas de la primera instancia

I. El último motivo de discrepancia plasmado en el recurso de apelación de don Daniel hace referencia al pronunciamiento sobre costas. El magistrado de primera instancia, pese a no conceder la totalidad de lo pedido en la demanda, apreció una estimación sustancial de las pretensiones actoras, por lo que asignó las costas al demandado.

La representación del Sr. Daniel considera en su recurso que no puede manejarse el concepto de "estimación sustancial" por cuanto en la demanda se pretendía su condena al pago de 4.865,92 euros, y el juzgador a quo únicamente reconoció el derecho del actor a percibir 3.635,48 euros, es decir, redujo en más de un 25% la suma solicitada.

II. La distribución de costas entre los litigantes debe ponderarse a la luz del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones -salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho-, y, si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

Junto a los conceptos de estimación parcial y estimación total se ha configurado por la doctrina jurisprudencial el de "estimación sustancial o prácticamente total de la demanda", que permite resolver, aun cuando la estimación de las pretensiones actoras no haya sido íntegra, con arreglo a la regla general del vencimiento.

Y es que, como declaraba la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2006, invocada por la de 30 de octubre de 2015, "los tribunales, al lado de los criterios legales de vencimiento y distribución, han acomodado el de estimación sustancial o esencial, parangonable en sus efectos al supuesto de plena estimación, que se puede sintetizar en la existencia de un cuasivencimiento, operativo cuando existiese una leve diferencia entre lo pedido y lo concedido; de tal manera que, como dijimos en la Sentencia de 25 de marzo de 2008 , resulta plenamente aplicable el criterio de la estimación sustancial cuando la estimación de la demanda comprende en gran medida, cualitativa o cuantitativamente, lo postulado, aunque no lo sea totalmente".

La praxis de los tribunales suele considerar que la estimación deja de ser sustancial para ser parcial cuando, de reclamaciones de cantidad se trata, la diferencia entre lo solicitado y lo finalmente otorgado exceda del 10-20% aproximadamente. La regla, obviamente, no es matemática ni inflexible, sino orientativa, y no excluye que, dadas las concretas circunstancias concurrentes en un litigio, dicho porcentaje pueda verse alterado.

III. Se reitera que en el supuesto que se enjuicia la diferencia entre lo solicitado y lo concedido es superior al 25%, por lo que no parece discutible que tal porcentaje excede los márgenes del concepto de "estimación sustancial" de la demanda para adentrarse en el de "estimación parcial".

En tal único aspecto deberá tener acogida el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Daniel

CUARTO.- Costas de la segunda instancia

La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,