Sentencia Civil 192/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 312/2022 de 21 de marzo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. interpuso demanda contra don Romeo y doña Fátima en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de junio de 2016, sobre la vivienda, propiedad en la actualidad de la parte actora, sita en la CALLE000, número NUM000, de Santa Coloma de Gramenet.

Dicho contrato de arrendamiento fue otorgado por la anterior propietaria de la finca, en cuya posición jurídica se subrogó Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. al adquirir la vivienda mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020.

Se aducía por la demandante que el impago imputado a los inquilinos, bajo la premisa de que la renta mensual actual está fijada en 126,49 euros mensuales, ascendía, a fecha 7 de octubre de 2020, a 551,98 euros.

II. La representación de don Romeo y doña Fátima se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. no ha acreditado documentalmente su titularidad sobre la vivienda objeto de arrendamiento.

b) La actora no ha dado cumplimiento a su obligación legal de presentar a los inquilinos, antes de interponer la demanda de desahucio, una oferta de alquiler social.

c) Don Romeo y doña Fátima siempre han atendido los recibos domiciliados que se les presentaban al cobro, primero por Banco Sabadell y después por Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. Es cierto que dejaron de atender dos mensualidades del año 2020, pero en el primer caso devolvieron el recibo porque desconocían la entidad que pretendía el pago, y en el segundo ni siquiera se presentó al cobro el correspondiente recibo, pese a que en la cuenta existía saldo suficiente para su abono.

d) Además, los inquilinos ignoran la razón por la que la propiedad giró el recibo de junio de 2021 por importe de 88,54 euros, y no de 126,49 euros, como tampoco se explica que Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. no haya presentado al cobro los recibos de julio, agosto y septiembre de 2021.

e) En contra de lo que se expone en la demanda, los arrendatarios, en la hipótesis de que adeudaran alguna cantidad en concepto de renta, gozan del derecho a enervar la acción de desahucio pues la comunicación extrajudicial remitida por la propiedad antes de interponer la demanda no reúne los requisitos de contenido jurisprudencialmente establecidos para suprimir aquel derecho.

Manifestaba finalmente que procedían a consignar la suma a la que, según la demanda, ascendía la deuda por rentas impagadas a los efectos de que, en caso de no atenderse las anteriores alegaciones, se declarara enervada la acción de desahucio.

III. La magistrada de primera instancia apuntaba inicialmente que los inquilinos fueron en todo momento conocedores de la subrogación de Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. en la posición de arrendadora, e incluso le abonaron determinadas rentas, por lo que no están facultados para cuestionar la legitimación activa de la demandante.

Agregaba que, aunque los arrendatarios tuvieron oportunidad de enervar la acción de desahucio, ya que la comunicación extrajudicial remitida por la propiedad no reunía las condiciones necesarias para privarles de tal derecho, se limitaron a consignar las cantidades reclamadas en la demanda en concepto de rentas debidas, pero no abonaron las devengadas e impagadas desde la demanda hasta la fecha de la mencionada consignación, por lo que no se les podía reconocer el derecho a la enervación.

Negó además que la falta de ofrecimiento de un alquiler social por parte de la actora se configurara como un requisito de inadmisibilidad de la demanda.

Estimó íntegramente las pretensiones de la demandante en el sentido de declarar resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago y de condenar a los arrendatarios al pago de la suma de 1.942,98 euros en concepto de rentas debidas -cuantía actualizada por la actora durante el acto del juicio-, más las que se devengasen hasta la efectiva entrega de la posesión del inmueble.

Impuso las costas a los propios demandados.

IV. La representación de don Romeo y doña Fátima insiste en su recurso en que:

(i) la propuesta de alquiler social se configura como un requisito de admisibilidad de la demanda de desahucio;

(ii) falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U., por no acreditar su titularidad sobre la vivienda arrendada;

(iii) falta de comunicación, por parte de la actora, de su condición de nueva propietaria, lo que, a su juicio, obstaculizó el cabal cumplimiento de las obligaciones por parte de los arrendatarios;

(iv) en la fecha de interposición de la demanda los arrendatarios no adeudaban ninguna cantidad en concepto de renta, por lo que la demanda debería ser desestimada;

(v) con posterioridad a la presentación de la demanda, los arrendatarios abonaron las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre enero y junio-este último en parte- de 2021, por lo que la cantidad adeudada a fecha de la sentencia, en concepto de rentas de dicha anualidad, no sería la de 1.391 euros indicada por la sentencia, sino la de 632,45 euros, correspondiente a los meses de julio a noviembre de 2021, más 37,95 euros no abonados del mes de junio del mismo año;

(vi) en todo caso, en la fecha de la consignación de los 551,98 euros reclamados en la demanda (septiembre de 2021), únicamente quedaban pendientes de pago los 37,25 euros correspondientes al mes de junio de 2021 y las rentas de las mensualidades de julio, agosto y septiembre del mismo año, lo que hacía un total de 417,42 euros, es decir, una cantidad inferior a la consignada, por lo que la acción debe declararse enervada.

SEGUNDO.- El ofrecimiento de un alquiler social no se configura como un requisito de admisibilidad de la demanda de desahucio ni como presupuesto de la viabilidad de tal clase de acción

I. Con ocasión de la sesión de unificación de criterios de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de febrero de 2020 -pleno no jurisdiccional- se adoptó, por unanimidad, el acuerdo de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en la redacción dada por el Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

Se agregaba en el mismo acuerdo que la consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

II. Es cierto que el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, añadió una Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, en relación con la oferta de una propuesta de alquiler social, disposición que, una vez modificada por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, era del siguiente tenor:

"La obligación a que hace referencia el artículo 5, de acreditar que se ha formulado una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hace extensiva en los mismos términos en cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: (...) b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación, cuando el demandante tenga la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5, siempre que concurran las circunstancias siguientes: (...)".

Aquella previsión, según el apartado 1 bis de la misma Disposición adicional -también incorporado por el Real Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre-, sería aplicable incluso a los procedimientos iniciados en que no se hubiera acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, supuestos en los que los citados procedimientos habrían de interrumpirse a fin de que esta oferta pudiera ser formulada y acreditada.

También la Disposición transitoria primera del Decreto-Ley 17/2019, de 23 de diciembre, establece que "la obligación de ofrecer un alquiler social a que hacen referencia la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, del 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, añadidos por este Decreto-Ley, es de aplicación también en caso de que los procedimientos judiciales correspondientes se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de este Decreto-ley y estén todavía en tramitación".

Sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero 2021 declaró inconstitucionales y nulos, entre otros preceptos, el artículo 5.7 del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, y su Disposición transitoria primera, por lo que las previsiones del artículo 5.2 de la Ley 24/2015, en cuanto a la oferta de alquiler social, deben volver a entenderse referidas, en principio, a los supuestos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, y de las que tienen por objeto la tutela sumaria de la posesión.

III. Ya se adelantó que antes de la STC de 28 de enero de 2021, la Generalitat de Catalunya había aprobado el Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19. Los apartados 1 y 2 modificaron la Disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, y además añadieron un nuevo apartado (el 1 bis) a dicha Disposición adicional.

Pues bien, la STC 28/2022, de 24 de febrero, estimó el recurso de inconstitucionalidad interpuesto contra el mencionado Decreto Ley 37/2020, de 3 de noviembre, y declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del repetido Decreto Ley. En la mencionada resolución se recuerda la STC 13/2019, que resumió la doctrina constitucional sobre el artículo 149.1.6 de la Constitución en los siguientes términos:

" De acuerdo con el artículo 149.1.6 CE , la legislación procesal es una "competencia general" del Estado [ STC 80/2018, de 5 de julio , FJ 5 a)]. La que los estatutos pueden atribuir a las comunidades autónomas, de acuerdo con este precepto, es "de orden limitado"; está circunscrita a "las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas" [ STC 80/2018 , FJ 5 a)].

(...) Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 no permite a las comunidades autónomas "innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen" [ STC 13/2019 , FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

En consonancia con aquellas consideraciones, la sentencia de esta Sección de 30 de julio de 2021 estableció:

"El tribunal no puede, obviamente, pasar por alto la entrada en vigor de la citada norma. Las dudas que planteaba su redacción dieron lugar a la celebración de un pleno no jurisdiccional de la Audiencia de Barcelona, en fecha 21 de febrero de 2020, en el que se llegó a la conclusión de que el ofrecimiento de un alquiler social del artículo 5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

En este sentido, el artículo 118 la Ley Cataluña 18/2007, de 28 diciembre de 2007 , también reformada por el Decreto Ley Cataluña 17/2019, de 23 diciembre de 2019, regula la cuantía de las sanciones, el artículo 124 recoge las infracciones graves en materia de calidad del parque inmobiliario y el artículo 131 establece los órganos competentes para imponer las sanciones".

IV. Por si subsistiera algún resquicio de incertidumbre, el Tribunal Constitucional ha corroborado recientemente, en concreto en su sentencia 57/2022, de 7 de abril de 2022, que el ofrecimiento de un alquiler social no puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Se recuerda que el anteriormente mencionado apartado 3 del artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, fue modificado por el artículo 17 de la Ley 11/2020, y que desde entonces su redacción era del siguiente tenor:

"3. Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Pues bien, la STC 57/2022 también declara la nulidad, por inconstitucional, del artículo 17 de la Ley 11/2020 -y, consecuentemente, del artículo 5.3 de la Ley 24/2015-, conforme a las siguientes consideraciones:

"(...) Por consiguiente, en cuanto al marco competencial, hay que estar a lo dispuesto en el art. 149.1.6 CE y, de forma correlativa, en el art. 130 EAC, así como en nuestra jurisprudencia sobre la materia, recogida de forma extensa en la mencionada STC 28/2022 , FJ 3, a la que nos remitimos, y de la que, en esencia, se ha de destacar que, de acuerdo con el art. 149.1.6 CE , la legislación procesal constituye una competencia exclusiva del Estado, en tanto que la competencia atribuida a las comunidades autónomas por este precepto constitucional tiene un carácter limitado, pues está circunscrita a "las necesarias especialidades que en ese orden se deriven de las particularidades de Derecho sustantivo de las comunidades autónomas". La competencia asumida por las comunidades autónomas al amparo de la salvedad recogida en el artículo 149.1.6 CE no les permite, sin más, introducir en su ordenamiento normas procesales por el mero hecho de haber promulgado regulaciones de Derecho sustantivo en el ejercicio de sus competencias, sino que las singularidades procesales que se permiten a las comunidades autónomas han de limitarse a aquellas que, por la conexión directa con las particularidades del Derecho sustantivo autonómico, vengan requeridas por estas.

(...)

Pues bien, de acuerdo con la doctrina antes expuesta sobre la previsión del inciso final del art. 149.1.6 CE , que limita el alcance de la competencia autonómica en materia procesal, asignándole un carácter restrictivo, en cuanto podría vaciar de contenido o privar de todo significado a la especificidad con que la materia procesal se contempla en el artículo 149.1.6 CE , debemos estimar la queja articulada en el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 17 de la Ley 11/2020 . En efecto, al igual que en el supuesto examinado en el fundamento jurídico 5 de la STC 28/2022 , lo que establece el precepto enjuiciado es un requisito que condiciona el acceso al proceso. Allí se examinaba la impugnación del apartado 1 bis de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , en la redacción dada por el apartado segundo del artículo único del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19, que disponía la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se hubiese acreditado la formulación de una propuesta de alquiler social, regla de similar alcance a la que en este recurso nos ocupa.

Dijimos en relación con aquel supuesto que, atendiendo al canon de "conexión directa" o vínculo "necesario" o "inevitable", "hemos admitido la regulación de motivos de casación distintos de los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil atendidas las características singulares de las instituciones de Derecho civil foral o especial de la comunidad autónoma, su escasa cuantía y carácter consuetudinario que impedirían en otro caso su acceso a la casación conforme a las normas generales ( STC 47/2004, de 25 de marzo), pero no el empleo instrumental del Derecho procesal para la protección de derechos reconocidos por las comunidades autónomas, por ejemplo mediante el reconocimiento de una acción pública en materia de vivienda [ STC 80/2018, FJ 5 a)], declarando inembargables determinadas ayudas concedidas por ellas ( STC 2/2018, de 11 de enero) o erigiendo el cumplimiento de obligaciones impuestas por leyes autonómicas en requisito o presupuesto para el acceso al proceso ( SSTC 54/2018, de 24 de mayo, FJ 7, y 5/2019, de 17 de enero, FJ 5, ambas en materia de vivienda). Tal y como se desprende de nuestra doctrina antes aludida, si así no se entendiera, resultaría subvertido por entero el sistema de distribución de competencias en materia procesal, pues bastaría a las comunidades autónomas con aprobar una norma cualquiera dentro de su acervo competencial para trasladar esta obligación a las leyes procesales que el art. 149.1.6 CE quiere comunes y 'uniformes' ( STC 92/2013, de 22 de abril, FJ 4, citando sentencias anteriores) con las únicas excepciones que puedan considerarse 'necesarias', no simplemente convenientes. Como hemos dicho (véase supra fundamento jurídico 3), el art. 149.1.6 CE no permite a las comunidades autónomas 'innovar el ordenamiento procesal en relación con la defensa jurídica de aquellos derechos e intereses que materialmente regulen' [ STC 13/2019, FJ 2 b), recopilando jurisprudencia anterior]. En fin, la competencia autonómica en materia de vivienda permite a la comunidad autónoma desarrollar la actividad a que se refiere el art. 137.1 de su Estatuto (establecer condiciones sobre su calidad y habitabilidad, planificarla e inspeccionarla, fomentarla o promoverla) pero no establecer un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Y concluye la misma sentencia:

"En consecuencia, de conformidad con tales consideraciones, plenamente trasladables a este caso, procede declarar inconstitucional y nulo el art. 17 de la Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020 ".

V. Antes de la publicación de la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022, el Parlament de Catalunya había aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda.

El artículo 12 de la Ley 1/2022 incorporó la Disposición adicional primera a la Ley 24/2015, de 29 de julio , mediante la que se establece, en su apartado 1:

"L a obligación establecida por el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, en los mismos términos, a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes:

a) Por vencimiento de la duración del título jurídico que habilita la ocupación de la vivienda. (...)

b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda.

c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1º Que la vivienda esté inscrita en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante o sea susceptible de estar inscrita en él.

2º Que los ocupantes acrediten, por cualquier medio admitido en derecho, que la ocupación sin título se inició antes del 1 de junio de 2021.

3º Que en los últimos dos años los ocupantes no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social adecuado que les haya ofrecido cualquier administración pública o de acuerdo con el artículo 5.2.

4º Que los servicios municipales emitan informe favorable sobre el cumplimiento de los parámetros de riesgo de exclusión residencial por parte de los ocupantes y sobre su arraigo y convivencia en el entorno vecinal".

El apartado 2 de la Disposición adicional que se añade dispone:

"Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Además, la Ley 1/2022 introduce la siguiente Disposición transitoria:

" Las obligaciones de ofrecer y renovar un alquiler social al que se refieren la disposición adicional primera y el artículo 10 de la Ley 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, son aplicables también en caso de que los correspondientes procedimientos judiciales se hayan iniciado antes de la entrada en vigor de la presente ley y todavía estén en tramitación".

No obstante, el contenido de aquellas previsiones normativas no es susceptible de desplegar incidencia alguna en el presente procedimiento en relación con la supuesta catalogación como requisito de procedibilidad de la obligación de la entidad actora de ofertar un alquiler social a los demandados.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

(i) El artículo 5.3 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, disponía:

"Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social, en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan, el demandante podrá iniciar el procedimiento judicial, a través de una demanda acompañada necesariamente de la documentación que acredite que se ha formulado la oferta de alquiler social".

Ya se anticipó que este precepto fue declarado inconstitucional por la STC 57/2022 de 7 de abril, y lo cierto es que la Ley 1/2022 no ha modificado su redacción, por lo que no puede configurarse un hipotético requisito de procedibilidad al amparo de su contenido.

(ii) Las previsiones normativas incorporadas por la Ley 1/2022 reproducen, en sus aspectos más esenciales, la regulación contenida en la Ley 24/2015, de 29 de julio, y en las sucesivas disposiciones que la han modificado, en relación con la propuesta de un alquiler social, las consecuencias procesales del incumplimiento de tal obligación y los procedimientos a los que habría de resultar aplicable.

En consecuencia, no se aprecia la concurrencia de circunstancia alguna que aconseje apartarse del criterio conforme al cual en modo alguno puede considerarse la obligación de ofertar un alquiler social como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial en determinados procedimientos, o, en términos reiterados por el Tribunal Constitucional, como "un requisito de acceso al proceso no previsto por el legislador estatal".

Se recuerda que este criterio ha sido proclamado por las sentencias del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021, de 24 de febrero de 2022 y de 7 de abril de 2022, y que, aparte de ser coherente con numerosas resoluciones dictadas en esta materia por esta sección, se corresponde igualmente con el acuerdo adoptado por unanimidad, según se expuso con anterioridad, por los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona con ocasión del pleno no jurisdiccional de 21 de febrero de 2020.

(iii) No es tampoco indiscutible, además, que la nueva normativa de la Ley 1/2022 configure el requisito de procedibilidad al que se viene haciendo referencia. El apartado 2 de la Disposición adicional que aquella Ley incorpora a la Ley 24/2015, de 29 de julio, dispone, después de imponer la interrupción de los procedimientos en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, que "el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes", lo que parece sugerir que el incumplimiento de la obligación de ofertar un alquiler social no obsta a la prosecución de las actuaciones.

(iv) No solo los apelantes no han invocado la aplicabilidad de las previsiones contenidas en la Ley 1/2022, de 3 marzo, sino que además no ha sido posible introducir en el debate la eventual concurrencia de los requisitos que la nueva normativa enumera en relación con la obligación de la parte actora de ofertar un alquiler social a la parte demandada y con las consecuencias anudadas a un eventual incumplimiento de tal deber, por lo que obviamente no puede ampararse en la repetida Ley una hipotética reconsideración de las conclusiones alcanzadas por el magistrado de primera instancia.

VI. Se desestima, por tanto, el primer motivo de oposición esgrimido por los apelantes.

TERCERO.- Alegaciones sobre la falta de legitimación activa de la demandante y la presunta falta de comunicación a los inquilinos de su condición de nueva arrendadora

I. Insiste la parte apelante en mantener en esta alzada la alegación sobre la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U., porque, a su juicio, no ha acreditado su titularidad sobre la vivienda objeto de litigio.

Aquella argumentación debe decaer a la luz del documento adjuntado a la demanda como número 2, que consiste en un testimonio notarial en relación, en el que se refleja que Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. adquirió el inmueble mediante escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos a aportación de socios, de fecha 6 de marzo de 2020.

II. Tampoco se ajusta a la realidad que Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. no comunicara a los inquilinos su condición de nueva propietaria de la vivienda y su subrogación en la posición jurídica de arrendadora.

Así, mediante burofax de 9 de marzo de 2020, debidamente recibido por el codemandado don Romeo, Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U. cursó la siguiente comunicación a los arrendatarios:

"Le comunicamos que Promontoria Coliseum Real Estate SL se ha subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública otorgada el pasado día 6 de Marzo de 2020, ante el notario de Madrid, Don Antonio Pérez-Coca Crespo.

Le informamos que Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento.

Los recibos se seguirán cargando por domiciliación bancaria contra la cuenta facilitada y con la periodicidad acordada en su contrato. A efectos informativos, les comunicamos que el número de cuenta donde recibirá los adeudos es NUM001. No obstante, rogamos cumplimente el formulario de domiciliación de adeudo adjunto y nos lo envíe a la siguiente dirección: CALLE001, NUM002, Edificio NUM003, 28033 Madrid".

Desde aquella comunicación se han venido girando los recibos bancarios a nombre de Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U., y los inquilinos los han abonado sin objeción alguna, es decir, que además han reconocido extrajudicialmente la legitimación como arrendadora de Promontoria Coliseum Real Estate, S. L. U.

III. También decae, consiguientemente, este motivo de apelación.

CUARTO.- El impago en el que incurrieron los inquilinos como causa justificativa del desahucio

I. En la demanda se aseguraba que los arrendatarios tenían pendientes de pago 551,98 euros, pero lo cierto es que no se especificaban en ningún momento las mensualidades a las que se correspondía tal deuda.

Con el escrito de contestación a la demanda se aportó el extracto de movimientos de la cuenta bancaria de la que los arrendatarios son titulares -en la que, conforme a lo pactado contractualmente, se cargaban los recibos de renta-, y de tal documento se desprende que en la fecha de interposición de la demanda (enero de 2021) los inquilinos únicamente adeudaban las mensualidades de marzo de 2020 y junio de 2020, es decir, un importe total de 252,98 euros, no de 551,98 euros como se aseveraba por la propietaria en su demanda.

Con posterioridad a la demanda don Romeo y doña Fátima abonaron íntegramente las rentas correspondientes a los meses de enero a mayo de 2021, a razón de 126,49 euros, así como, en parte, la de junio (88,54 euros). Probablemente de forma involuntaria, la magistrada de primera instancia pasa por alto estos pagos, por lo que obviamente deberán computarse en el trance de fijar definitivamente la deuda a cargo de los inquilinos.

Desde el pago parcial de junio de 2021, los demandados no volvieron a abonar un recibo de renta, aunque en septiembre de 2021 consignaron judicialmente el importe de 551,98 euros, que era el que se reclamaba inicialmente en la demanda.

II. En consecuencia, en la fecha en la que se dictó la sentencia (17 de noviembre de 2021) los arrendatarios adeudarían las siguientes mensualidades:

(i) marzo y junio de 2020: 252,98 euros

(ii) parte de junio de 2021: 37,95 euros.

(iii) julio a noviembre de 2021 (incluida): 632,45 euros.

- Total: 923,38 euros.

Sin embargo, se recuerda que en septiembre de 2021 los propios inquilinos consignaron judicialmente, con la pretensión de enervar la acción, la suma de 551,98 euros, con lo que, deducido este importe de la deuda anteriormente expresada (923,38 euros), debe concluirse que, con inclusión de la mensualidad de noviembre de 2021, en la fecha en la que se dictó la sentencia de primera instancia (17 de noviembre de 2021), los arrendatarios adeudaban a la propiedad la suma de 371,40 euros (923,38 euros - 551,98 euros).

III. Ya se ha expuesto con anterioridad que en el mes de septiembre de 2021 los inquilinos consignaron judicialmente la suma de 551,98 euros con el fin de enervar la acción de desahucio.

La magistrada de primera instancia reconoció que la comunicación extrajudicial remitida por la propiedad con anterioridad a la interposición de la demanda -al amparo de la cual en dicho escrito inicial se defendía la exclusión del derecho a enervar la acción de desahucio- no podía reputarse suficiente para impedir a los arrendatarios el ejercicio de tal derecho de enervación, por no reunir los requisitos legales, y tal declaración ha adquirido firmeza porque no ha sido combatida por ninguna de las partes.

Pese a ello, el juzgado de primera instancia denegó la enervación porque en el momento en el que se formalizó la consignación (septiembre de 2021), los inquilinos no solo adeudaban los 551,98 euros que se mencionaban en la demanda, sino también las rentas devengadas desde la presentación de dicha demanda (enero de 2021), que debieron ser también consignadas a los efectos de la efectividad de la enervación.

Aquella observación debe ser matizada. Como se ha expuesto, en la fecha de la consignación (septiembre de 2021) los arrendatarios habían satisfecho íntegramente las rentas correspondientes a los meses de enero a mayo de 2021, a razón de 126,49 euros, así como, en parte, la de junio (88,54 euros); pero adeudaban las rentas de marzo y junio de 2020 (252,98 euros), parte de la de junio de 2021 (37,95 euros) y las de julio, agosto y septiembre de 2021 (379,47 euros), es decir, un total de 670,40 euros, cuando lo que consignaron fue, se reitera, el importe de 551,98 euros originariamente reclamado, por lo que, ciertamente, no concurrían los presupuestos para declarar enervada la acción de desahucio.

QUINTO.- Efectos de la falta de presentación al cobro de determinados recibos de renta

I. Del análisis del extracto de movimientos bancarios presentado con el escrito de contestación se desprende que en algunos casos en los que los inquilinos incurrieron en impago no llegaron a presentarse al pago -al menos no resulta de dicho documento- los correspondientes recibos de renta, pese a que, se recuerda, se estipuló en el contrato que los pagos mensuales se realizarían "mediante la presentación al cobro por el arrendador de los correspondientes recibos a la siguiente cuenta bancaria, de la que es titular el arrendatario (...)".

Sin embargo, la omisión de la presentación de los recibos no excusa a los arrendatarios de su deber de abonar la renta, ni es causa justificativa de su incumplimiento, como tampoco presupone una negativa al cobro por parte de la propiedad, lo que impide la apreciación de la mora accipendi.

II. En efecto, la mora accipiendi requiere, según la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1986, los siguientes presupuestos:

a) Una obligación vencida para cuyo cumplimiento hace falta el concurso del acreedor.

b) La realización por el deudor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación. Ello supone que el deudor debe realizar el ofrecimiento de pago al acreedor

c) Falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación legal alguna, al cumplimiento de la obligación.

La sentencia de esta Sección de 13 de mayo de 2020 incide especialmente en el presupuesto de que "el deudor haga todo lo que está en su mano para el cumplimiento de su obligación" y de que "el acreedor realice, sin causa justificada, actos obstativos que impidan que el cumplimiento de la obligación por parte del actor devenga imposible".

Ninguno de aquellos presupuestos se presenta en el caso que se debate. Es cierto, en principio, que era responsabilidad de la propietaria presentar al pago los recibos de renta, pero no lo es menos que ello no impedía la subsistencia a cargo de los inquilinos de la obligación legal de satisfacer las mensualidades y de desplegar todos los medios a su alcance para solventar tal obligación. No consta ni que ofrecieran el pago a la propietaria, ni que consignaran a disposición de esta última, notarial o judicialmente, aquella rentas. Es decir, y en términos empleados por la doctrina jurisprudencial expuesta, los arrendatarios "no hicieron todo lo que estaba en su mano para el cumplimiento de su obligación".

Por eso la ya citada sentencia de esta sección 4ª de 13 de mayo de 2020 agregaba:

"En la relación arrendaticia, del contrato dimana directamente una obligación clara para el arrendatario: el pago de la renta. El deudor (el arrendatario, en nuestro caso) ha de cumplir con su obligación. El ordenamiento jurídico arbitra mecanismos que permiten al deudor cumplir con su obligación, al margen de la actuación del acreedor. En este sentido, artículo 1176 CC . Así lo recogíamos en nuestra sentencia 1018/19, 10 octubre : "constando en autos el reconocimiento de impago de los 90,15 euros correspondientes a la mensualidad de febrero de 2018, lo cierto es que la mora accipiendi (de haber existido) no habría producido per se la extinción de la obligación del arrendatario de abonar la renta (ni la del derecho del arrendador a recibir el importe de la misma), sino que solo facultaba a aquel (si quería quedar liberado de su obligación) a realizar la consignación judicial ( artículo 1176 del Código Civil ). Por tanto, dado que no consta que el demandado (que ha reconocido sus obligaciones contractuales) acudiese a la consignación judicial ante la presunta falta de cobro por parte de la arrendadora; debe concluirse que el mismo adeuda las cantidades que se le reclaman y que, por ello, la pretensión pecuniaria de la demandante, debe ser estimada en su integridad."

(...) Pues bien, partiendo de que no se hubiera comunicado el nuevo medio de pago (a través de Banco), lo cierto es que el simple hecho de no pasar la arrendadora por el local a cobrar la renta no la constituye en mora, y la deudora sigue obligada al pago de la renta, disponiendo de elementos múltiples para hacerlo (consignación judicial, giro postal -conocía el domicilio-, ingreso en cuenta -conocía la de la arrendadora-)

Se habría constituido en mora la arrendadora si, remitido giro postal, por ejemplo, lo hubiera devuelto; pero no es el caso. Por parte del arrendatario lo que hay es una pasividad incompatible con su obligación de pago de la renta.

(...) Este criterio se viene sustentando tanto por este tribunal como por la sección 13 de la Audiencia. Esta última dice en sentencia 640/19, 4 junio : "El pago de la renta constituye la principal obligación del arrendatario, que ha de cumplirla puntualmente, y para cuyo cumplimiento este ha de observar una diligencia media. Para atribuir una mora accipiendi al arrendador que excluya el incumplimiento del arrendatario es preciso que aquél haya incurrido en una conducta obstativa al cobro o que haya rechazado o impedido el pago de la renta, lo que no ocurre en el presente caso".

En su sentencia 169/18, 6 marzo, añade la sección 13 , más específicamente: "la falta de giro de los recibos para el cobro no comportaría ni la suspensión ni, mucho menos, la liberación del arrendatario de su obligación del pago de renta, debiendo cuando menos intentar cumplir con esa obligación mediante el ofrecimiento y/o la consignación".

Y, nosotros hemos dicho también en sentencia 727/16, 21 diciembre : "entendemos que el arrendatario soporta una obligación de pago cuyo incumplimiento genera unos graves efectos, salvo en el caso de mora accipiendi".

En este supuesto no puede hablarse de mora del acreedor puesto que este no ha realizado acto obstativo alguno al cumplimiento por parte del deudor de su obligación. Una cosa es que, en su caso, el arrendador no comunique el cambio de titularidad, y otra muy distinta que, por ejemplo, rechace el cobro de la renta."

Y en la sentencia 527/15, 2 diciembre : "En relación con la "mora accipiendi", señala la sentencia de esta Sección de 20 de enero de 2015 , entre otras, que "la situación de "falta de cobro" se produce cuando el deudor efectúa un acto positivo tendente al pago, como sucede mediante la remisión de giros postales, ingresos en cuenta corriente u otro medio que ponga a disposición del acreedor la suma debida, y éste la rechaza o rehúsa devolviéndola al deudor".

III. En definitiva, no se identifican los presupuestos que pudieran configurar una eventual coyuntura de mora accipiendi, ni ninguna otra causa potencialmente justificativa de la falta de pago por parte de los inquilinos.

Por todo ello debe mantenerse el pronunciamiento que acuerda el desahucio por falta de pago de los demandados, de modo que, de conformidad a lo expuesto, el recurso de apelación únicamente puede prosperar en relación con la cuantía objeto de condena en concepto de rentas debidas hasta noviembre de 2021, que habrá de ser reducida hasta la suma anteriormente citada de 371,40 euros.

SEXTO.- Costas

I. La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Idéntica decisión se adoptará en relación con las correspondientes a la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras ( art. 394.2 de la misma Ley).

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,