Sentencia Civil 377/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 340/2022 de 21 de mayo del 2024

PRIMERO. - 1.- El recurso de apelación, interpuesto por la actora LISA SPORTS & TECHNOLOGY, SLU, se funda en los siguientes motivos:

1) Inexactitud y manifiesto error en la apreciación de la prueba. En el fundamento de derecho segundo de la sentencia se indica el precio de 478.989,84 €, cuando debe indicar el precio 475.489,84 €.

2) Inexactitud y manifiesto error en la apreciación de la prueba, ya que se ha cometido el error en al no tener en cuenta los pagos a la Agencia Tributaria al considerar que están en el doc. 7, cuando estaban en el doc. 8, por lo tanto, lo que debe decir en la sentencia es lo siguiente:

"Del bloque doc. 8 de la demanda resulta acreditado que, desde esa fecha hasta el día 27 de febrero de 2019, LISA SPORTS & TECHNOLOGY, SLU pagó un total de 134.180 €, en concepto de pagos a cuenta de la compraventa mediante pagos directos y 28.216 € a Hacienda a favor de VINARDELL PATRIMONIAL, en total 162.396 € (134.180 € + 28.216 €) y, en virtud de las estipulaciones contenidas en el documento de pagos a cuenta, en el período comprendido entre el 1 de julio de 2016 y el 17 de julio de 2019, debía haber abonado 129.500 €, por lo que, estando al corriente de los pagos a cuenta de la compraventa, a que venía estando obligada la parte actora cuando la demandada le comunicó que, en base a lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil y a lo pactado en los contratos, rescindía los <vigencia de los contratos suscritos por los litigantes el día 1 de julio de 2016".

3) Inexactitud y manifiesto error en la apreciación de la prueba. Debe decirse en la sentencia "Sí ha lugar a declarar cumplidos los contratos a la fecha de la presentación de la demanda, por cuanto, en el período comprendido entre el 1 de julio de 2016 (fecha del contrato) y la interpelación judicial, constan satisfechos 13 pagos a la Agencia Tributaria de 1.632 € y dos de 3500 €, en total 28.816 € y, sumando el total satisfecho en pagos directos hasta el mes de julio de 2019 (5.000 €) arroja un exceso de pagos sobre el calendario acordando de 33.216 € ( 28.216 € + 5.000 €).

También debe decir: "Ascendiendo a 475.489,84 € el importe a satisfacer a cuenta de la compraventa en virtud del documento de fecha de 1 de julio de 2016 y constando que, a la fecha del juicio, la actora había satisfecho un total de 205.756 €, por lo que queda pendiente el pago la suma de 269.733,84 €".

También el fallo debe decir: "2. Declaro que los pagos a cuenta del precio pactados en el doc. de 1 de julio de 2016 para la compraventa del del local sito en la calle Ferran, núm. 34, bajos, de Barcelona, ascienden a un total de 475.489,84 € y que la actora ha satisfecho 205.756 €, quedando pendiente de pago el pago de 269.733,84 €".

3) Costas. Procede imponer las costas del presente procedimiento a la demandada.

2. Por otro lado, la entidad demandada VINARDELL GALLART PATRIMONIAL, SL no sólo se opuso al recurso de apelación, sino que impugnó la sentencia alegando que en fechas de 5 de octubre de 2015 y de 1 de julio de 2016 ambas partes suscribieron dos contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda con destino a comercio al mayor de equipos electrónicos y sus componentes, así como a la venta mayorista de ropa y calzada. El contrato de 1 de julio de 2016 sigue vigente. En las mismas fechas se suscribieron sendos contratos de compraventa a plazos del local arrendado. El importe fijado para la compra del inmueble era de 8000.000 € (doc. 9, burofax de la actora). No es cierto que se hayan cumplido los dos contratos, pues ya en julio de 2016 existía una deuda de 65.385 €. La actora tampoco ha cumplido con los pagos aplazados a la compraventa del local, ni con el pago de las rentas de alquiler, ni los gastos de la comunidad de propietarios. En el siguiente cuadro se determinan los importes adeudados:

Deuda del Primer contrato 65.385 €

Gastos comunidad de propietarios del 2015 al 2019 4.250,16 €

Alquileres no liquidados a Hacienda, ni a los propietarios 6.528 € año 2017

11.424 € año 2018

9.792 € año 2019

Por otro lado, teniendo en cuenta la deuda del primer contrato ( 65.385 €); la suma de los importes, que debían abonarse a plazos, del contrato de compraventa ( 40.395 €); y las deudas del contrato de arrendamiento desde julio de 2016 a julio de 2019 ( 29.376 €), la deuda asciende a 135.156 €, comprensiva de los conceptos indicados. Asimismo, los gastos de la comunidad de propietarios y los alquileres no liquidados ascienden a un importe de 31.994,18 € (4.250,16 € + 6.528 € + 11.424 € + 9.792 €).

No obstante, al articular su impugnación la parte demandada efectúa una petición principal, pidiendo la resolución de los contratos de 5 de octubre de 2015 y de 1 de julio de 2016, con efectos desde el 17 de julio de 2019; y, de forma subsidiaria, aunque no se emplee esta expresión, se pide la corrección de la sentencia, efectuando los siguientes pronunciamientos: 1) que la actora en fecha de 17 de julio de 2019 adeudaba a la demandada el importe 135.516 €, correspondientes a 65.385 € por incumplimiento del contrato de compraventa de 5 de octubre de 2015; 40.395 € por incumplimiento de pago del contrato de compraventa a plazos de 1 de julio de 2016; y 29.376 €, importe relativo a las rentas de alquiler entre julio de 2016 y julio de 2019. 2) Es un hecho incontrovertido que el importe del contrato de compraventa asciende a 800.000 €. 3) No se ha acreditado el pago de los importes, que la actora especificó en su demanda. 4) Mientras sigan vigentes ambos contratos, la actora debe pagar 3.500 € más IVA en concepto de pago aplazado; y 1.600 € más IVA, menos IRPF (1.632 €), extremo incontrovertido entre las partes, pues así se ha ido realizando desde el inicio de sendos contratos, aunque de forma irregular, pero mediante pagos diferenciados; y 5) no cabe la nulidad de las cláusulas del contrato resuelto en fecha de 17 de julio de 2019.

SEGUNDO. - En materia probatoria debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en cuanto a los criterios del onus probandi, ya que en ese precepto se recoge en esencia la doctrina jurisprudencial sobre la carga de la prueba, atendiendo a la disponibilidad de cada litigante. Al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2000, interpretando el derogado artículo 1.214 del CC, declaró que "su operatividad es determinar para quién se deben producir las consecuencias desfavorables cuando los hechos controvertidos no han quedado demostrado, y sin que proceda a su amparo llevar a cabo un examen de las pruebas obrantes en el pleito (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999)", agregando la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 que "se trata de una regla cuyo alcance ha sido confirmado por la doctrina científica y jurisprudencial, y que por su carácter genérico opera solamente en defecto de regla especial"; y asimismo añade que "no se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar; no se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo transcendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad; no es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, de ahí que la dificultad que puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte exija la posibilidad - facilidad - para esta parte de llevarla a cabo". Por otro lado, la Sentencia de 18 de julio de 2011 se refiere al carácter subsidiario de la doctrina de la carga de la prueba al declarar en su fundamento jurídico séptimo que "la doctrina de la carga de la prueba solo puede operar cuando existe incertidumbre acerca de la realidad de un hecho controvertido y trascendente para la decisión judicial, y en el caso no se alega un supuesto de tal índole, sino que simplemente se trata de combatir desde la óptica de la valoración de la prueba documental y de las presunciones ( art. 386 LEC ) la apreciación fáctica de la resolución recurrida". Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2013, en su motivo décimo segundo, declara: "Las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quién según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria ( Sentencia 333/2012, de 18 de mayo)".

En el caso enjuiciado, el problema no sólo es una cuestión probatoria, sino un tema aritmético de cálculo de los importes adeudados por la parte actora respecto los contratos de compraventa y arrendamiento de 5 de octubre de 2015 y de 1 julio de 2016, si bien realmente éste sustituyó al primero. En concreto, en fecha 5 de octubre de 2015, la actora LISA SPORTS & TECHNOLOGY, S.L.U., como futura compradora y arrendataria, y VINARDELL GALLART PATRIMONIAL, S.L., como futura vendedora y arrendadora suscribieron "contrato de pagos a cuenta de venta" del local sito en la calle Ferrán nº 39, bajos, de Barcelona, y un contrato de arrendamiento de dicha finca. En el primer contrato, la actora se comprometió a entregar unas cantidades a cuenta de la compraventa del local durante el período comprendido entre el 16 de octubre de 2015 y el 16 de octubre de 2022, ascendiendo a un total de 575.500 euros, pactándose que, a partir del 17 de octubre de 2022, se procedería a otorgar la escritura de compraventa por las cifras recibidas a cuenta y que, en caso de impago de tres mensualidades, se podría rescindir el contrato y el futuro comprador no tendría derecho a la devolución de las cantidades entregadas.

En dicho contrato de arrendamiento, las partes pactaron un plazo de duración hasta el 16 de octubre de 2022, fecha coincidente con la del último pago a cuenta del contrato de compraventa, y una renta de 1.600 euros mensuales, pagaderos por mensualidades anticipadas mediante transferencia bancaria. Ahora bien, por vicisitudes contractuales entre ambos partes, en fecha 1 de julio de 2016, las litigantes suscribieron dos nuevos contratos de "pagos a cuenta de venta" y de arrendamiento, así como una adenda. En virtud del primer contrato, LISA SPORTS & TECHNOLOGY, S.L.U. se comprometió a entregar cantidades a cuenta, por importe de 3.500 euros mensuales más I.V.A., desde el 1 de julio de 2016 hasta el 1 de octubre de 2027 y la suma de 2.989,84 euros el día 1 de noviembre de 2027, ascendiendo el total a abonar a la cantidad de 478.989,84 euros, pactando que, a partir del 1 de octubre de 2027, se procedería a otorgar la escritura de compraventa por las cifras recibidas a cuenta y que, en caso de impago de tres mensualidades, se podría rescindir el contrato y el futuro comprador no tendría derecho a la devolución de las cantidades entregadas. En el contrato de arrendamiento se pactó una renta de 1.500 euros mensuales, más I.V.A. y un plazo hasta el 1 de noviembre de 2027, fecha coincidente con la del último pago a cuenta del contrato de compraventa. Por otro lado, en la Addenda se indicaba que el importe, que se pagaba en concepto de alquiler del local, sería considerado como parte del precio a pagar del contrato de compra.

La sentencia de instancia declaro vigentes el contrato de arrendamiento, el contrato de pagos a cuenta de la venta y la addenda, todos ellos suscritos entre las parte el día 1 de julio de 2016, si bien sin admitir que los contratos se hayan cumplido íntegramente (a); que los pagos a cuenta ascendían a 478.989,84 € y que la actora ha satisfecho 184.560 €, quedando por pagar la suma de 294.429,84 € (b); que, previo la elevación a público del contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2016, se proceda a su inscripción en el Registro de la Propiedad, si bien no se admitió otorgar escritura pública de compraventa del referido por contrato, pero se condena expresamente a la demandada a elevar a público el contrato de arrendamiento (c); y, por último, desestima la petición de nulidad de la cláusula, conforme a la cual, en el caso de rescisión del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, la entidad demandada pueda hacer suyas las cantidades entregadas a cuenta de la compraventa.

Ahora bien, ambos litigantes instaron la aclaración de la sentencia, peticiones que realmente se han reproducido en esta alzada, en la que, aparte de las cuestiones de incumplimiento contractual, se dilucidan temas de índole aritmético.

En primer lugar, la entidad actora LISA SPORTS & TECHNOLOGY, SLU, como ya hiciera al formular el recurso de aclaración, adjunta el doc. Número 8 de la demanda a los efectos de alegar la existencia de errores aritméticos en la sentencia de instancia. En dicha documentación consta una relación de pagos del contrato de 5 de octubre de 2015 (fechas de 5 de octubre de 2015 a 1 de julio de 2016 - importe 280.103 € -); otra relación del contrato de 1 de julio de 2016 (desde el 5 de julio de 2106 al 7 de febrero de 2017), y otra del mismo contrato (de 2 de marzo de 2018 a 2 de septiembre d de 2019). En realidad, dicha documentación no constituye más que una relación con notas contables e indicaciones a mano en su margen derecho, que no está justificada por ningún experto contable. Tampoco se ha practicado ninguna prueba pericial que pudiera justificar la veracidad de las anotaciones. En síntesis, su contenido no se ha acreditado. Es cierto que en el Doc. 8-2 se acompañan varias cartas de entrega de ingresos de dinero desde el 5 de julio de 2016 hasta el 27 de febrero de 2019. También se han aportado ingresos a la Agencia Tributaria, según se infiere del Doc. 8-4 de la demanda. Ahora bien, dichos ingresos, como se ha indicado, no se han justificado mediante una pericial contable, ni tampoco se han admitido por la parte demandada. En consecuencia, el precio del contrato de compraventa ascendía a 800.000 €, sin embargo, en el nuevo contrato de 1 de julio de 2016, se reconoció por ambas partes que la actora debía pagar 478.989,84 € y que la actora, desde entonces, ha pagado las cantidades de 134.500 € hasta febrero de 2019; 7.000 € abonados a la Agencia Tributaria; y 43.060 €, ingresados en la cuenta de depósitos y consignaciones, lo que asciende a un total de 184.560 €. En consecuencia, la actora adeuda la suma de 294.429,84 €. Por lo tanto, como está claro que el precio, que faltaba por satisfacer en julio de 2016, era de 478.989,84 €, no pueden estimarse ninguno de los motivos del recurso de apelación de la actora. En consecuencia, se desestima el recurso de apelación interpuesto por la entidad LISA SPORTS & TECHNOLOGY, SLU contra la sentencia de 7 de julio de 2021, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Barcelona.

TERCERO. - La entidad demandada VINARDELL GALLART PATRIMONIAL, SL impugna la sentencia de instancia, efectuando una petición principal, pidiendo la resolución de los contratos de 5 de octubre de 2015 y de 1 de julio de 2016, con efectos desde el 17 de julio de 2019; y, de forma subsidiaria, aunque no se emplee esta expresión, se pide la corrección de la sentencia, efectuando los siguientes pronunciamientos: 1) que la actora en fecha de 17 de julio de 2019 adeudaba a la demandada el importe 135.516 €, correspondientes a 65.385 € por incumplimiento del contrato de compraventa de 5 de octubre de 2015; 40.395 € por incumplimiento de pago del contrato de compraventa a plazos de 1 de julio de 2016; y 29.376 €, importe relativo a las rentas de alquiler entre julio de 2016 y julio de 2019. 2) Es un hecho incontrovertido que el importe del contrato de compraventa asciende a 800.000 €. 3) No se ha acreditado el pago de los importes, que la actora especificó en su demanda. 4) Mientras sigan vigentes ambos contratos, la actora debe pagar 3.500 € más IVA en concepto de pago aplazado; y 1.600 € más IVA, menos IRPF (1.632 €), extremo incontrovertido entre las partes, pues así se ha ido realizando desde el inicio de sendos contratos, aunque de forma irregular, pero mediante pagos diferenciados; y 5) no cabe la nulidad de las cláusulas del contrato resuelto en fecha de 17 de julio de 2019.

Debe indicarse que, pese a sus pretensiones en esta alzada, en primera instancia no formuló reconvención, sino que simplemente se indique a alegar que el contrato de compraventa de 2016 estaba resuelto en virtud del requerimiento notarial efectuado el día 17 de julio de 2019 (vid. docs. 8 y 9 de la demanda), el mismo día que, en principio, debía cumplirse el contrato, aunque finalmente no se materializó. Respecto a la acción resolutoria, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.504 del Código Civil, la Sentencia del Tribunal 39/2015, de 16 de febrero, declaró: << En el ámbito de la resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles por incumplimiento debe señalarse, desde el inicio (ab initio), que el pacto resolutorio expreso del artículo 1504 del Código Civil constituye una especificación, o cierta modalización, del marco general de aplicación de la acción resolutoria previsto en el artículo 1124 del Código Civil . Esta especificación, conforme a la interpretación histórica de la especialidad que presentan los artículos 1503 a 1505 del citado Texto legal, responde a un reforzamiento de la protección del vendedor que se traduce, principalmente, en una mayor objetivación de la aplicación del efecto resolutorio del contrato. Reforzamiento, o más vigorosa protección del vendedor que, fuera del carácter recíproco de la obligación, también se da o alcanza a otros ámbitos del contrato de compraventa, caso de la facultad de suspender la entrega de la cosa ante el peligro o riesgo de insolvencia del comprador ( artículo 1468 del Código Civil).

No obstante, también debe señalarse, en orden a esta caracterización de la figura, que su diferenciación respecto del marco de aplicación general dispuesto por el artículo 1124 del Código Civil se ha rebajado notablemente en la actualidad. La razón, no es otra, que la necesaria evolución de la doctrina jurisprudencial de esta Sala en atención al propio desenvolvimiento que presenta la dinámica resolutoria del contrato y que, necesariamente, ha tendido a aproximar ambas acciones. En este sentido, por una parte, se ha flexibilizado la excesiva rigidez que inicialmente acompañaba al esquema de aplicación de la resolución general ex artículo 1124 del Código Civil (voluntad deliberadamente rebelde, etc.). Por otra parte, y de forma más acentuada, la aproximación se ha producido con la admisión, también necesaria, de la resolución extrajudicial del contrato mediante la declaración unilateral del vendedor en el marco de la acción general de resolución; si bien, dejando su eficacia última, cuando ésta sea discutida, a la decisión de los tribunales>>. Por otro lado, respecto al requerimiento del artículo 1.504 la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2004 declaró: "La especialidad que establece el artículo 1.504 es que para la resolución por falta de pago del preciso es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente, lo que destaca especialmente la sentencia de 4 de julio de 2005, requerimiento que es una declaración de carácter recepticio (Sta. 28-septiembre-2001), consistente en la declaración de voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato".

En primer término, debe indicarse que la parte demandada no puede, mediante su recurso de apelación, pedir ahora la resolución del contrato al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, dado que los hechos, que constituyeron el objeto de este proceso, se determinaron mediante la demanda, en la que se pedía precisamente lo contrario la elevación a público del contrato de compraventa. La sentencia claramente desestimó esta última pretensión, pues la parte actora ni en la fecha de la demanda, ni en la pactada para la elevación a público del contrato de 1 de julio de 2016, había pagado el precio estipulado. Ahora bien, esa misma fecha, el 17 de julio de 2019 la demandada ante el mismo Notario, pero ante diferente sala notarial, casi coetáneamente al momento en que la actora acudió para elevar a público el contrato, ejercitó la facultad del artículo 1.504 del Código Civil, pese a que no se había privado sustancialmente al vendedor de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, ya que, si bien el pago se retrasó en el tiempo, el comprador sí había pagado una parte importante del contrato. Por lo tanto, su pretensión de resolución contractual debe desestimarse por dos razones: a) por un lado, no podía estimarse en esta alzada cuando en la instancia no se instó la correspondiente reconvención; y b) en todo caso, tampoco procedería porque el incumplimiento ni es grave, ni supone una falta de las lógicas expectativas del vendedor, pues es posible su cumplimiento. Asimismo, debe recordarse que nos encontramos realmente ante un contrato de arrendamiento y un contrato de compraventa a plazos de bienes inmuebles, habiéndose estimado parcialmente la demanda interpuesta en el sentido de condenar a la demandada a elevar a público el contrato de arrendamiento. En consecuencia, la resolución del contrato de compraventa debe desestimarse.

Las pretensiones alegadas mediante la impugnación de la sentencia (que en fecha de 17 de julio de 2019 se adeudaba la suma de 135.156 €; el hecho incontrovertido que el precio de la compraventa era de 800.000 €; y que no se ha acreditado el pago de los importes fijado en la demanda) deben desestimarse porque la cuestión de la deuda de la actora ya se ha resuelto en la sentencia de instancia, según los hechos fijados en la instancia. El tema del precio de la compraventa no ha sido objeto de discusión en la instancia, por lo que ni cabía prueba, ni debía ser objeto de pronunciamiento. Tampoco cabe referirnos a sí no se han acreditado los pagos alegados por el actor, ya que esta circunstancia se deduce de la cantidad, que la sentencia de instancia, fijó como debida. Tampoco procede pronunciarse sobre los pagos que debe efectuar la actora de forma mensual, ya que esta obligación resulta del contenido del contrato. Por último, no debe efectuarse ningún pronunciamiento sobre la petición de que "no se declare la nulidad de ninguna cláusula del contrato", pues ya en primera instancia se desestimó la nulidad parcial del contrato de compraventa, por lo que dicha pretensión carece de relevancia alguna, aparte de que no guarda consonancia con la conducta procesal de la demandada, que en ningún momento formuló reconvención. En conclusión, se desestima también la impugnación formulada por la entidad VINARDELL GALLART PATRIMONIAL, SL contra la sentencia de 7 de julio de 2021, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Barcelona, confirmándose la sentencia de instancia.

CUARTO. - Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Del mismo modo, en virtud del citado principio, procede condenar a la parte impugnante al pago de las costas causadas por la impugnación.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación