Sentencia Civil 707/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 956/2022 de 22 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandante D. Pablo Jesús, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por él presentada frente a Dª Bernarda.

En la demanda se señala que en relación a la casa-torre sita en la CALLE000 nº NUM000 de Premià de Dalt (finca nº NUM001, tomo NUM002, libro NUM003 del Registro de la Propiedad nº 2 de Mataró) se suscribió el 18.05.2012 un contrato de arrendamiento con una vigencia de 10 años y renta de 1.300 €/mes (mas pago por la parte arrendataria de servicios, impuestos y arbitrios tales como el recibo de basura anual, tasa de alcantarillado, IBI, gastos de comunidad, mantenimiento de la vivienda y suministros).

En esa misma fecha se indica que se suscribió un anexo que establecía un derecho de opción de compra conforme a la que si la misma se ejercitaba dentro de los 36 meses de vigencia del contrato las rentas se imputarían al precio. Como plazo de ejercicio se fijó hasta el 18.05.2015 siendo el precio de la finca libre de cargas de 460.000 €.

Finalmente se expone que el 18.12.2015 mediante un anexo se estableció la compraventa del inmueble acordándose un precio de 500.000 € reconociéndose haberse abonado a cuenta 136.129,40 € y que en tanto en cuanto no se escriturase la compraventa los 1.900 € de renta se descontarían del precio así como los montos de las rentas hasta 2019 a razón de 19.000 € de marzo a diciembre de 2016 y 22.800 € respecto de los años 2017, 2018 y 2019.

La cantidad total abonada se indica haber sido de 357.693,21 € (también señala haber ejecutado obras en el inmueble por un valor de 65.000 €).

Frente a ello se expone que la parte demandada nada ha hecho para la cancelación de las cargas hipotecarias que gravan al inmueble lo que indica que motivó que el actor para forzar la situación no abonare los cuatro pagos de 51.700 € previstos para el 20 de agosto de 2016, 2017, 2018 y 2019. Se indica que la demandada presentó una demanda de desahucio por falta de pago frente al actor que dio lugar al juicio verbal nº 1036/2021 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Mataró en el que el demandante enervó la acción frente a él ejercitada.

El contrato de compraventa entiende el actor que está perfeccionado detallando además actos propios de la adversa que le llevan a tal conclusión interesando se dicte sentencia que declara le existencia de una compraventa perfeccionada y se condene a la demandada a estar y pasar por tal declaración otorgando la correspondiente escritura pública procediéndose por la vendedora al saneamiento de la carga hipotecaria y al pago por el comprador de 142.306,79 €. De forma subsidiaria se solicita se declare resuelto el contrato y se condene a la demandada a abonar al demandante la cantidad de 357.693,21 € entregados como parte del precio de la compraventa.

Tras la confirmación de la competencia territorial del juzgado que tramitaba la demanda por medio de auto de 3.12.2021, Dª Bernarda, contestó y se opuso, alegando ser cierta la suscripción de los contratos mencionados por la parte actora, si bien el de 18.12.2015 no fue uno de compraventa, sino un acuerdo, sin renunciar a los contratos anteriores, tendente a novarlos procediendo a ampliar el plazo para ejercer la opción de compra y modificar algunos de los pactos relativos al arrendamiento. En ningún caso se señala que se pactare una compraventa con pago aplazado.

Los pagos efectuados (así como la enervación de la acción de desahucio en su momento ejercitada) se indica que son ciertos si bien estas cantidades se destaca que lo han sido en su mayoría en concepto de renta de arrendamiento e impuestos.

El plazo máximo de ejercicio de la opción de compra se expone haberse fijado finalmente para el 31.12.2019 aumentando el precio hasta 500.000 € debiendo estar al día el Sr. Pablo Jesús en todos los pagos para poder ejercerlo no habiendo ejercitado el actor la opción de compra (ni siquiera tras el 31.12.2019). Por el contrario se señala que ha comunicado la demandada al actor la voluntad de resolver la relación arrendaticia ante los incumplimientos de la contraria. En base a ello solicitó la desestimación de la demanda.

La sentencia es desestimatoria de la demanda al considerar que la operación celebrada entre las partes es no una compraventa con precio aplazado, sino un contrato de arrendamiento con opción de compra no habiéndose ejercitado la misma por el demandante ni en el plazo ni con el cumplimiento de las condiciones acordadas entre las partes no existiendo un acuerdo de prórroga tácita de tal plazo (elemento que se destaca es esencial en un contrato como el aquí considerado). Es por ello que desestima la acción principal ejercitada como también la subsidiaria, pues las cantidades abonadas lo han sido no en concepto de precio sino de renta no habiéndose acreditado que cantidad de las satisfechas pudiere constituir adelanto del precio.

D. Pablo Jesús interpone recurso de apelación en el que además de exponer lo ya indicado en la demanda, manifiesta su disconformidad con la conclusión a la que se llega en la sentencia apelada al entender que el contrato de compraventa ya se perfeccionó (ya no se trataba de una opción de compra), estando únicamente pendiente la escrituración. En concreto detalla la importancia que tienen toda una serie de documentos de los que entiende cabe derivar la existencia de actos propios llevados a cabo por la parte demandada que a su juicio llevan a esta conclusión.

Dª Bernarda, se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia y que la opción de compra no se llegó a ejercitar (con lo que no cabe hablar de compraventa perfeccionada) señalando que además del procedimiento de desahucio por falta de pago, asimismo se ha planteado un procedimiento de desahucio por expiración de plazo ( juicio verbal nº 1696/2021 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mataró) el cual se encuentra suspendido desde mayo de 2022 a petición del aquí apelante. De igual forma expone que no concurren actos por su parte de los que derivase la aceptación de la existencia de una compraventa ya perfeccionada, sino que el contrato se mantuvo como una opción de compra no ejercitada en plazo y sin que se hubiere atendido por la contraparte a aquello a lo que estaba obligado.

SEGUNDO.- Arrendamiento con opción de compra - Compraventa perfeccionada

Una vez expuesto en el fundamento de derecho anterior, y ante de entrar en el análisis de las concretas circunstancias que se plantean en esta sede de apelación, se estima necesario hacer una exposición del marco jurídico en el que se plantea la presente controversia y en concreto en lo referente a la figura de la opción de compra, los elementos esenciales de la misma de cara a lo que es el ejercicio de la misma y la distinción entre ésta y una compraventa ya consumada.

A tal efecto cabe indicar que como se señala en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24.04.2023 la opción de compra es una figura que tiene naturaleza de derecho real, si bien asimismo cabe que se establezca como derecho personal.

La primera es la que es objeto de regulación específica en el Derecho Civil de Cataluña y en concreto en el libro quinto, título VI, capítulo VIII del Código Civil de Cataluña el cual, ello no obstante, permite asimismo el establecimiento de la opción de compra la regulación como derecho de carácter personal tal y como cabe derivar del art. 568-2.2 CCat. el cual dispone:

" 2. El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución, así como la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien si el derecho se había constituido con carácter real, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria".

Dado que la regulación que se contiene en el Código Civil de Cataluña es la que se refiere al derecho de opción como derecho real, en los casos (como el aquí contemplado) en que se haya establecido como derecho de naturaleza personal, la aplicación de los preceptos del Código Civil de Cataluña será posible en tanto en cuanto ello no sea incompatible con su naturaleza.

La figura del contrato de arrendamiento con opción de compra (que es la que aquí se plantea ya que junto al contrato de arrendamiento inicial se suscribió como anexo una opción de compra) ha sido objeto de análisis en la STSJ Cataluña 14.11.2005 en la que se refleja lo indicado previamente en la STSJ Cataluña 11.07.1992 que dispuso:

"... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Y si ahora se proyecta esta consideración general sobre el caso que origina el presente recurso de casación, la tesis de la unidad del contrato debe considerarse la más adecuada a las circunstancias particulares que concurren en este caso.

.... desde esta respectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes"

El derecho de opción se define en el art. 568-1.1,a) CCCat. como aquel que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que la constituye. En semejante sentido ha sido definido el mismo con carácter general en la STS 1.12.2011 según la que:

"La opción es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado".

En cuanto a los requisitos que debe reunir, el Código Civil de Cataluña establece los operativos para aquel que se constituya como derecho real (lo que aquí no sucede como se viene indicando), si bien cabe entender que son aplicables los previstos en el art. 568-6 CCCat. en tanto en cuanto no sean incompatibles con los inherentes a la configuración de la opción de compra como derecho de naturaleza personal, habiendo señalado con carácter general respecto de los requisitos de la opción de compra la STS 3.02.2020:

"Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008 reiterando la doctrina de otras anteriores:

"Como recuerda la sentencia de 16 octubre 1997, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( SS. 16 abril 1979; 4 abril y 9 octubre 1987; 24 octubre 1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 y 13 noviembre 1992) pues constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales: la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima"

En lo que son sus efectos, en caso de que el optante desee hacer uso de su derecho cumpliendo las condiciones pactadas, surge la obligación del concedente de celebrar la compraventa tal y como cabe derivar del art 568-12 CCCat., habiendo indicado con carácter general la STS 3.02.2020 (con referencia a la STS 23.04.2010):

" ... el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso".

Diferente a la opción de compra es la figura de la promesa de compra y venta, derivando la diferencia entre una y otra en que mientras que la opción de compra es unilateral (depende únicamente de la declaración de voluntad del optatario realizada en tiempo y forma), la promesa de compra y venta es bilateral, lo que se traduce en que la promesa supone un acuerdo entre las partes para obligarse, llegado el momento, a concertar un contrato de compraventa.

Junto a estas figuras cabe pactar asimismo aquellas otras que se consideren oportunas y que pueden ser de la más diversa índole en base al principio de libertad contractual que se contiene en el art. 1.255 CC ( art. 111-6 CCCat), si bien siempre que no contravengan normas de carácter imperativo.

En lo que es la forma de ejercicio del derecho de opción de compra que regula el Código Civil de Cataluña (el que se viene señalando que tiene un carácter real), dispone el art. 568-12 CCCat:

"Artículo 568.12. Ejercicio.

1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien.

2. El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor.

3. El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que se haya pactado así al constituir el derecho.

b) Que tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.

c) Que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados después del derecho de opción en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, o bien que se garantice dicho precio o contraprestación si se había aplazado su pago.

4. Los optantes, en el plazo de duración del derecho de opción, deben notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el domicilio que conste en el título de constitución. Para cancelar las cargas y derechos inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción, debe atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria".

De esta norma deriva que en cuanto al ejercicio del derecho de opción, el optante, una vez comunicada la intención de ejercitar el derecho de opción, tiene la obligación de pagar el precio o la contraprestación y el concedente debe entregar la posesión del bien en las condiciones que se hayan pactado. El CCCat. exige notificación fehaciente a los concedentes o propietarios en el domicilio que conste en el título de constitución.

El régimen jurídico del pago es dispositivo, toda vez que las partes pueden pactar lo que tengan por conveniente. A falta de pacto expreso el CCCat establece que el pago deberá ser anterior o simultáneo a la entrega de la posesión.

Para el caso que el derecho de opción que se ejercite esté inscrito, y existan con posterioridad al mismo derechos reales posteriores al del optante, se debe depositar el precio a favor de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción así como el hecho de la consignación.

El CCCat prevé igualmente el ejercicio del derecho de opción inscrito de forma unilateral siempre que se cumplan una serie de requisitos, a saber, que se haya pactado esta posibilidad en el título de constitución, que se tenga ya la posesión del bien o que se pueda adquirir de forma instrumental, y por último que se proceda a la consignación del precio a disposición de los propietarios y terceros que acrediten derechos inscritos posteriormente sobre la cosa, en el caso de inmuebles, o en su caso, que se garantice el pago si se había aplazado.

Para la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad al derecho de opción, habrá que estar a la legislación hipotecaria.

Este régimen es (como se viene indicando) el referente al derecho de opción de compra constituido con carácter de derecho real (e inscrito en el Registro de la Propiedad), si bien las disposiciones referentes a lo que es la esencialidad del pago del precio, ejercicio dentro de la opción dentro de plazo y comunicación a la contraparte se estiman asimismo operativas en los casos en que el derecho de opción se constituya como un derecho de naturaleza personal como se declara a título de ejemplo en l STS 3.02.2020 que indica:

"Ahora bien, para que el ejercicio de la opción de compra desencadene los efectos señalados, enervando su caducidad, es preciso que se cumpla el requisito de la tempestividad, esto es, que se ejercite durante su vigencia, dado el carácter esencialmente temporal del derecho de opción. La vigencia de la opción únicamente durante un tiempo determinado e inexorable es consustancial a su propia naturaleza pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar la compraventa; y la particularidad que tal derecho de opción supone respecto de lo previsto en el artículo 1256 del Código Civil ("la validez y cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes") se convertiría en un definitivo desconocimiento de tal principio elemental de la contratación.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación) sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC ; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC )".

El carácter recepticio de la comunicación de la voluntad de ejercicio del derecho de opción es asimismo destacada en la STS 21.12.2016 en la que se expone:

"La citada sentencia de pleno de fecha 17 septiembre 2010 establece que "la declaración del optante tiene carácter recepticio, y para que sea eficaz, si otra cosa no se pactó, debe ser conocida por el "concedente" dentro del plazo fijado o, alternativamente, habiéndose remitido al concedente dentro del expresado plazo, el destinatario no puede ignorarla sin faltar a la buena fe, por haber llegado a su círculo de interés...".

En el mismo sentido la sentencia de 24 de abril de 1995 afirmó que "la compraventa no queda perfecta por la sola manifestación de voluntad del optante dentro del plazo de ejercicio de la opción, sino que es necesario, dada la naturaleza recepticia que posee, que llegue a conocimiento del concedente de la opción o vendedor dentro del susodicho plazo, ya que debe de suyo conocer si ha quedado libre o no de disponer sobre la cosa objeto de la opción, y porque hasta la finalización del plazo, y no más lejos, dura su vinculación con el optante. Aplicando necesariamente el párrafo 2.º del artículo 1262 del Código Civil, la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) conoce la aceptación (del optante). Esta Sala tiene declarado que tal conocimiento hay que darlo por existente desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media ( Sentencia de 21 febrero 1994), y que la opción caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio ( Sentencias de 1 diciembre 1992 y 8 octubre 1993). Es carga del optante al ejercitar la opción la de emplear los medios adecuados a este fin, sin que en ningún caso pueda imputar al concedente o vendedor el fallo de esos medios, o la adopción de uno que no era el más apropiado...".

Distinta de la opción de compra es una compraventa en la que se reúnen todos los elementos que la misma debe contener (con lo que ya está perfeccionada) y caso de no haberse dado cumplimiento a lo estipulado ello puede motivar el ejercicio de las correspondientes acciones fundamentadas en la responsabilidad contractual de cara a dar cumplimiento a lo acordado.

TERCERO.- Relación contractual entre las partes.

Una vez expuesto el marco normativo de cara a la resolución de la presente causa es ya procedente entrar en el análisis de cual fuere la concreta relación jurídica existente entre las partes.

La sentencia apelada entiende que lo que existió entre las partes fue una opción de compra que no fue ejercitada en plazo (llega a la conclusión de no haber existir acuerdo de ampliación del mismo) estimando no correcto el que se fundare ello en los incumplimientos de la parte contraria. También se expone la contradicción que entraña argumentar en torno a una ampliación de plazo de ejercicio del derecho de opción para posteriormente indicar que lo que existió una compraventa ya consumada, ya que en este último caso sería irrelevante la cuestión relativa al plazo dado que ya se reunirían todos los elementos inherentes al contrato de compraventa.

El apelante está disconforme con esta conclusión pues entiende que el contrato de compraventa se perfeccionó detallando en especial toda una serie de comunicaciones de las que cabe entender a su juicio que existen actos propios de la contraparte y respecto de las que destaca que no se contiene ninguna mención en la sentencia.

La apelada está disconforme con esta conclusión y entiende correctos los razonamientos que se contienen en la sentencia apelada, no pudiéndose considerar que los documentos mencionados en el recurso de apelación constaten la existencia de actos propios de los que se derivase la existencia de una compraventa consentida.

Tras esta exposición, en relación a la cuestión controvertida, y de cara a darle respuesta, se estima necesario comenzar el análisis con el reflejo del contenido esencial de los contratos aportados que comienza con el de arrendamiento de 18.05.2012 en el que como arrendadora aparece Dª Bernarda y como arrendatario D. Pablo Jesús viniendo referido a la casa-torre sita en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACION000" de Premià de Dalt.

Se fijó para este contrato de arrendamiento una duración de 10 años comenzando el 10.06.2012 sin preverse derecho de prórroga alguna, de forma que de acordar las partes seguir con el arriendo se debía realizar un nuevo contrato de alquiler.

La renta mensual se fijó en 1.300 € actualizables debiendo abonar la parte arrendataria asimismo el importe de los servicios, impuestos y arbitrios que sobre la vivienda objeto del contrato recaigan. Se contiene una enumeración que incluye: * Recibo de las basuras: Lo que corresponda anualmente; * Alcantarillado: Lo que corresponda anualmente; * Servicios (agua, luz, gas y teléfono): Según gasto; * Impuesto de Bienes Inmuebles: Lo que corresponda anualmente; * Gastos de comunidad: Lo que corresponda anualmente; * Los gastos de mantenimiento de la vivienda.

Este contrato incluye un anexo referente a un pacto de opción de compra sobre la finca arrendada por un plazo de 36 meses, contados a partir de la fecha de suscripción del contrato (la fecha del contrato ya se ha indicado que es el 18.05.2012).

La prima de opción se fija en la cantidad de las mensualidades de renta satisfechas por los arrendadores, con la siguiente estipulación señalándose que, si el ejercicio de la opción se realiza dentro de los 36 meses de vigencia del contrato, se imputará como parte del precio la totalidad de la renta pagada en concepto de arrendamiento.

En cuanto a la forma de ejercicio, se especifica que el optante debe comunicarlo al cedente por escrito y de forma fehaciente dentro del plazo de 36 meses a que se viene haciendo referencia.

De así llevarse a cabo, se prevé que la escritura pública de compraventa se formalizaría dentro de los 30 días siguientes, contados a partir de la recepción de la comunicación del ejercicio de la opción de compra, ante notario.

En el supuesto de que el optante no ejercitase su derecho de opción de compra dentro del plazo de 36 meses que se viene indicando, se prevé que quedaría la opción resuelta de pleno derecho, sin valor, eficacia y efecto alguno y sin necesidad de notificación y/o requerimiento alguno.

En cuanto al precio de la venta, se fijó en 460.000 € (si el ejercicio de opción es realizado dentro de los 36 meses de vigencia del contrato de arrendamiento), más los correspondientes impuestos (en el tiempo de la firma se indicó que eran del 8%). Del precio de venta, se precisa que se descontará, el importe de 138.000 € siempre y cuando hayan sido pagados de la siguiente forma: * 20.000 € en el momento de realizar el contrato; * 26.000 € antes del 30.12.2012; * 26.000 € antes del 1.05.2013; * 20.000 € antes del 30.09.2013; * 20.000 antes del 1.05.2014; * 26.000 € antes del 30.09. 2014. Y el importe del alquiler de 1.300 €/mes según contrato de alquiler firmado el 19.05.2012.

Este documento asimismo especifica el contenido de la escritura de compraventa en caso de ejercitarse el derecho de opción y en concreto: * El precio de venta que se estipula en 460.000 €, más los impuestos que graven dicha transmisión, y cuya forma de pago es la que antes se ha detallado; * En el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, la finca objeto de transmisión se encontrará libre de cargas, gravámenes y ocupantes y al corriente en el pago de toda clase de contribuciones e impuestos municipales que graven dicha finca con la excepción del crédito hipotecario, que la parte vendedora se hará cargo de los gastos de cancelación administrativa y de registro de ta mencionada carga, en caso que la parte adquiriente no estuviese finalmente interesada en subrogarse: * Todos los gastos, impuesto y arbitrios que se originen por la escritura de compraventa, salvo el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, serán satisfechos por la parte compradora.

Finalmente, el 18.12.2015 se suscribió entre las partes lo que se denomina anexo al contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra y arrendamiento de 18 de mayo de 2012.

En este documento se expone que el contrato de arrendamiento referido al inmueble objeto de esta causa se encuentra vigente, y las rentas pagadas hasta el mes de febrero de 2016, inclusive.

El documento detalla las cantidades hasta ese momento satisfechas por el Sr. Pablo Jesús a la Sra. Bernarda señalándose que suponen un pago a cuenta del precio de un total de 136.129,40 €.

Tras ello se indica que a pesar de haber transcurrido el plazo de ejercicio de la opción, era de interés del Sr. Pablo Jesús ampliar el mismo y de las partes ampliar el plazo de la opción y modificar algunas condiciones establecidas en el referido contrato.

En lo referente al contrato de arrendamiento se señala el mantenimiento de lo en su momento acordado siempre que no entren los nuevos acuerdos en contradicción con el mismo, en cuyo caso prevalecerá el acuerdo de 18.12.2015.

En lo que es el plazo de la opción de compra y del precio se establece que la partes convienen ampliar el plazo máximo para ejercitar la opción de compra fijándolo como máximo por todo el 31.12.2019 inclusive. Se especifica que en caso de incumplimiento por el comprador, si no ejercita la opción en el plazo y condiciones estipulados, pierde el derecho de opción de compra y todas las cantidades entregadas a cuenta del precio, antes y después de firmar el anexo de 18.12.2015.

También se acordó modificar el importe y calendario de pago de los "pagos fraccionados a cuenta del precio". Se detalla que existieron unos impagos previos, reclamados por burofax, que se han incluido en el calendario que se adjunta subsumiéndolos. Se expone que el total del precio que pagará el Sr. Pablo Jesús por la compraventa será un total de 500.000 €. A la fecha de suscripción del contrato se indica ha abonado a cuenta del precio un total de 136.129,40 € (es la cantidad que se ha mencionado anteriormente) y que restan por pagar las siguientes cantidades a modo de pago fraccionado, y a abonar como máximo los días que se detallan: * A la firma de este contrato anexo: 50.000 €; * 30.01.2016: 19.670 €; * 20.08.2016: 51.700 €; * 20.08.2017: 51.700 €; * 20.08.2018: 51.700 €; * 20.08.2019: 51.700 €.

Junto a ello se indica que además, por razón del alquiler de la finca, pagará 1.900 €/mes, que le serán descontados del precio total de la compraventa, estando previstos los siguientes: * 10 meses desde marzo a diciembre 2016: 19.000 €; * 12 meses en el año 2017: 22.800 €; * 12 meses en el año 2018: 22.800 €; * 12 meses en el año 2019: 22.800 €. En caso de ejercitar la opción antes del plazo máximo previsto, se detalla que los importes reflejados como rentas que no se hayan llegado a devengar, deberán abonarse como precio restante en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, hasta completar los 500.000 € totales.

Es anexo asimismo dispone que el impago de cualquiera de las cantidades antes indicadas en su fecha pactada de vencimiento y en la cuenta designada, así como impago de los impuestos municipales de la finca cuando se devengan, implicaría automáticamente un incumplimiento contractual que facultará a la Sra. Bernarda a exigir la resolución contractual de la opción, haciendo suyas todas las cantidades recibidas a cuenta del precio y cualquier otro pago hasta la fecha, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento que ambas partes aceptan. Igualmente se indica que en ningún caso esta facultad le otorgará el derecho a exigir el pago de cualquier otra indemnización o compensación.

También especifica este documento que para poder ejercitar la opción de compra, el Sr. Pablo Jesús deberá estar al corriente de todos los pagos, tanto los de precio fraccionado como del arrendamiento y de los impuestos y gastos que le corresponda pagar, en el momento de ejercitarla mediante comunicación fehaciente pactada,

En el acto del otorgamiento de la escritura de compraventa, llegado el caso de ejercitarse la opción de compra, se especifica que todos los conceptos deberán quedar satisfechos al vendedor y en caso de los impuestos municipales, el comprador si no presentase justificante de pago, deberá dejar depósito suficiente al vendedor para su abono.

Respecto del pago de impuestos y gastos, se señala que las partes se remiten a lo pactado en el contrato anterior, pero añaden que, si por razones fiscales los gastos de la operación e impuestos directos aumentaran para el comprador, éstos serían a cargo del vendedor.

En lo que son las condiciones del contrato de arrendamiento, este anexo de 18.12.2015 asimismo las modifica fijando una duración hasta el 31.12.2019 (caso de no hacerse uso de la opción se fija un año mas).

La renta mensual del arrendamiento, desde el mes de julio de 2015, se indica que está pactada en 1.900 €/mes, manteniéndose la vigencia del pacto de aumento anual del IPC. La propiedad se compromete por su parte a destinar el ingreso de las rentas en todo caso en primer lugar al pago de hipotecas y préstamos, y responder en caso contrario personalmente y con la finca ante el Sr, Pablo Jesús por todos los perjuicios causados. Se contiene a tal efecto (y de cara a garantizar el cumplimiento de este compromiso por los propietarios), el que siempre que el optante/arrendatario se halle al corriente del pago de las rentas mensuales, dentro del mes en curso, la propiedad debería enviar por cualquier medio válido al Sr. Pablo Jesús una copia del recibo de hipoteca pagado dicho mes (de no enviarlo se prevé que la propiedad indemnizaría al Sr. Pablo Jesús con el importe de una renta mensual, es e decir, 1.900 € que se compensaría en el siguiente pago de renta mensual, que dejará de abonar pero le será igualmente descontado del precio. También se acordó que, siempre que el optante/arrendatario se halle al corriente del pago de las rentas mensuales, en caso de que la propiedad dejase de abonar tres cuotas consecutivas o alternas de hipoteca, el optante podrá resolver el contrato de opción, y reclamar la misma indemnización prevista como cláusula penal para el supuesto de pérdida del dominio de la finca (triple del precio pagado).

En paralelo se establece que el impago de tres o más rentas del alquiler consecutivas o alternas es causa de resolución del contrato de arrendamiento y también el de opción de compra.

También se contiene una autorización al arrendatario de cara a realizar obras en la cocina del inmueble, que consistirán en la reforma integral de la misma.

La exposición del contenido contractual que se acaba de exponer constata que lo acordado entre las partes fue una opción de compra sin que la compraventa se viere perfeccionada por medio del anexo de 18.12.2015, ya que el mismo lo que hizo no fue sino modificar las condiciones y forma de ejercicio de la opción de compra.

Esta realidad asimismo cabe derivarla del obrar del demandante/apelante ya que los ingresos por él efectuados (se detallan en el fundamento de derecho quinto de esta sentencia), nunca se hicieron por el concepto de pago del precio de la compraventa, sino que los conceptos empleados fueron los de alquiler, opción de compra, utilizo (en relación a la vivienda) o uso de la casa.

CUARTO.- Actuación de la propiedad en relación a la opción de compra

Los términos de la opción de compra que se acaban de exponer y derivan en su configuración final del anexo suscrito el 18.12.2015 que fijaba un plazo límite para su ejercicio que terminaba el 31.12.2019.

En el mismo también se establecen los pagos que se debían hacer por parte del Sr. Pablo Jesús y que se computarían por cuenta del precio (hasta la fecha se señalaba que hasta la fecha había abonado 136.129,40 €). Estos eran los siguientes:

- A la firma del contrato anexo de 18.12.2015: 50.000 €.

- 30.01.2016: 19.670 €.

- 20.08.2016: 51.700 €.

- 20.08.2017: 51.700 €.

- 20.08.2018: 51.700 €.

- 20.08.2019: 51.700 €.

Junto a ello se indica que además, por razón del alquiler de la finca, pagaría el Sr. Pablo Jesús 1.900 €/mes, que le serán descontados del precio total de la compraventa, estando previstos los siguientes:

- 10 meses desde marzo a diciembre 2016: 19.000 €.

- 12 meses en el año 2017: 22.800 €.

- 12 meses en el año 2018: 22.800 €.

- 12 meses en el año 2019: 22.800 €.

En cuanto a las cantidades satisfechas por el Sr. Pablo Jesús de las antes mencionadas, constan las siguientes (se reconocen en un correo electrónico enviado por la Sra. Bernarda al Sr. Pablo Jesús el 14.09.2018 y que incluyen hasta esa fecha):

- 23.12.2015: 50.000 €.

- 2.02.2016: 19.670 €.

- 3.03.2016: 3.800 €.

- 29.04.2016: 1.900 €.

- 10.06.2016: 1.900 €.

- 15.08.2016: 8.000 €.

- 6.10.2016: 1.900 €.

- 18.11.2016: 12.800 €.

- 31.01.2017: 12.800 €.

- 5.04.2017: 8.800 €.

- 5.06.2017: 1.900 €.

- 30.08.2017: 37.500 €.

- 17.01.2018: 3.600 €.

- 22.03.2018: 3.900 €

- 4.06.2018: 1.300 €.

- 5.09.2018: 2.600 €.

Ello supone un total de 172.370 € de los que se señala que son impuestos 4.126,88 € con lo que de este monto lo satisfecho a cuenta del precio son 168.243,12 €. Sumada esta cantidad a la que se indica en el anexo de 18.12.2015 (136.129,40 €) ello hace un total de 304.372,52 €.

En cuanto a pagos posteriores a esta fecha, en la demanda se señalan los siguientes:

- 29.04.2019: 2.600 €.

- 7.11.2019: 7.800 €.

- 20.06.2020: 7.800 €.

- 24.11.2020: 5.200 €.

- 30.03.2021: 5.000 €.

- 2.08.2021: 6.500,00 €.

- 31.08.2021: 1.300 €.

- Consignación judicial enervación desahucio: 11.693,81 €

- 3.11.2021: 1.300 €.

En relación a los mismos la parte demandada/apelada señala que han sido en concepto de renta e impuestos, situación que es la misma que se da respecto de los que se indicaron (con aportación del soporte documental) en el acto de la audiencia previa celebrada el 20.06.2022 donde se señalaron estos pagos adicionales que son:

- 2.12.2021: 1.300 €.

- 3.12.2021: 1.300 €.

- 3.01.2022: 1.300 €.

- 7.02.2022: 1.300 €.

- 1.03.2022: 1.366 €.

- 1.04.2022: 1.470,14 €.

- 2.05.2022: 1.300 €.

- 1.06.2022: 1.300 €.

- 7.06.2022: 1.899 €

De la exposición numérica que se acaba de hacer se constata que por parte del actor no se dio cumplimiento estricto a los términos de la opción de compra en los términos que de la misma derivan del anexo a que se viene haciendo referencia de 18.12.2015, circunstancia que el propio anexo preveía como causa de resolución (conforme se ha expuesto en el fundamento de derecho anterior).

Igualmente cabe indicar que en autos obran comunicaciones verificadas por medio del letrado del Sr. Pablo Jesús en las que se informa del ejercicio del derecho de opción hechas llegar a la propiedad los días 15.10.2021 y 26.10.2021 (fechas de envío). Esta fecha es muy posterior a la que consta en la documentación suscrita (el antes mencionado 31.12.2019).

No obstante esta realidad, la parte apelante/demandante pone de manifiesto toda una serie de actuaciones de la demandada/apelada de las que a su juicio deriva que la operación pactada era una compraventa (conclusión a la que no se ha llegado en esta sentencia), si bien tales actuaciones se estima que también deben analizarse (es un efecto menor al interesado) desde el punto de vista de una posible aceptación de un ejercicio de la opción de compra pese a no haberse atendido en forma estricta a lo pactado (la existencia de este acuerdo es negado en la sentencia apelada).

Este análisis se debe verificar desde la perspectiva de los actos propios en relación a los que el art. 111-8 CCCat. establece que:

"Nadie puede hacer valer un derecho o una facultad que contradiga la conducta propia observada con anterioridad si ésta tenía una significación inequívoca de la cual derivan consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual"

Su operativa requiere:

a) Haber llevado a cabo con anterioridad una conducta propia, inequívoca (en el sentido de concluyente e indubitada como expresión clara de una voluntad de configurar de modo inalterable una relación o situación de derecho con eficacia frente a otras personas) y libre de la que derivan unas consecuencias jurídicas. Como ha indicado la jurisprudencia han de ser solemnes, expresos, no ambiguos y perfectamente delimitados, dependiendo inequívocamente la situación del que lo realiza. Para que los actos propios puedan ser tenidos como concurrentes y con proyección vinculativa para los interesados, es preciso que con ellos se cree, modifique o extinga algún derecho que no podía ser alterado unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarlo. Ese carácter indubitado ("significación inequívoca" es el término que emplea el Código Civil de Cataluña) es lo que hace que una simple expectativa o esperanza de que un derecho difuso o carente de respaldo legal suficiente pueda ser reconocido y convertirse en real y efectivo no conforme acto propio.

b) Llevar a cabo con posterioridad una conducta en contradicción con la anterior y cuyas consecuencias seas incompatibles con aquella (como ha indicado la jurisprudencia han de ser contradictorios en su significación y eficacia jurídica). Esta contradicción ha de ser clara, habiéndose declarado por la jurisprudencia que unas alegaciones formuladas en un proceso no vinculan a lo que se pueda sostener en otro ulterior que no se ha seguido entre las mismas partes o en los que las pretensiones son diferentes.

c) Existencia de un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior

En este sentido cabe citar la STSJ Cataluña Sala Civil y Penal de 3.07.2023 en la que se refleja la de 7.06.2010 y donde se indica:

"los actos propios comportan el deber de una actuación coherente que se deduce de una conducta seria que justifica una confianza y crea un estado que resulta contrario al ejercicio de los derechos opuestos a la decisión establecida declarándose en jurisprudencia consolidada del TS -- SSTS. 17 Octubre 1984 , 12 Diciembre 1985 , 16 Septiembre 1986 , 28 Abril 1988 , 17 Julio 1993 , 28 Octubre 2005 , 26 Enero 2008 y 19 Noviembre 2008 -- que la fuerza vinculante del acto propio, "nemine licet adversus sua facta venire", estriba en encontrarse dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho, generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, siempre que se parta de una actuación inequívoca y realizada con plena libertad y voluntad no coartada (...)".

En este caso, respecto de tal posible acuerdo no es debatido que no consta en autos la suscripción de ningún nuevo documento entre las partes prorrogando tal plazo o modificando otras condiciones, si bien como ya se ha adelantado, el apelante entiende que tal acuerdo sí que medió (y considera existen actos propios de donde ello deriva).

En concreto el apelante señala que ello se constata por los documentos que expone en la demanda, destacó en la fase de conclusiones expuestas en la audiencia previa celebrada el 20.06.2022 y ahora detalla de nuevo en sede de apelación.

Estos indica son los siguientes: * Solicitud al apelante/demandante que pague los impuestos del 2020; * Información al apelante/demandante en febrero de 2021 respecto del saneamiento de la finca objeto de compraventa mediante la futura cancelación del préstamo en su día concedido; * Aceptación en marzo de 2021 sigue aceptando pagos a cuenta de la compraventa; * Aceptación en julio de 2021 de un pago de 6.500 € y manifestación que está conforme con que la operación se firme a finales de ese mes; * Modificación unilateral del calendario de pagos comunicando expresamente al apelante/demandante de las cantidades que restan por pagar difiriendo su pago al día de la escrituración.

En cuanto a los concretos documentos (con el detalle de su contenido esencial) son éstos:

- Correo electrónico enviado por Dª Bernarda ( DIRECCION000) a D. Pablo Jesús el 14.09.2018 en que alude a pagos pendientes compra casa. Se detallan los pagos y cálculos indicando asimismo que: "Si vamos a escriturar en octubre menor no me ingreses nada mas y así el total pendiente no variará. Si todo está bien los 195.627,48 € es la cantidad que deberás poner en la ficha que te envíe". Este correo concluye detallando los siguientes conceptos e importes: * Total pagos: 172.370,00 €; * Impuestos: - 4.126,88 €; * Total pagos casa: 168.243,12 €; * Total pagado a firma 2º contrato: 136.129,40 €; * Total pagos casa a 14.09.2018: 304.372,52 €; * Total precio venta: 500.000 €; * Pendiente a escritura: 195.627,48 €.

- Correo electrónico enviado por Dª Bernarda ( DIRECCION000) a D. Pablo Jesús el 25.08.2020 adjuntando los recibos de basura 2020, IBI 2020, vado 2020 y alcantarillado 2020.

- Correo electrónico enviado por Dª Bernarda ( DIRECCION000) a D. Pablo Jesús el 11.02.2021 en el que reenvía el referente a los pasos necesarios para la cancelación del préstamo hipotecario.

- Mensaje de Whatsapp. En fecha 19.03.2021 quien se identifica en la galería como " DIRECCION001" le dice a Pablo Jesús que había visto que le había llamado contestando el mismo que era para asegurarle que el lunes tendría los "5 mil.". Que le habían confirmado el envío hecho y que el banco español le había dado como fecha para la casa el 18 de abril (la semana después de pascua). A ello añadió que la semana que viene le entregaban la documentación a validar para la parte de la hipoteca. A ello se responde por parte de " DIRECCION001" indicando que: "Ok, ya te figo el lunes si lo has recibido. Y lo de la venta, perfecto, necesito vender ya. gracias".

- Documento letrada de Dª Bernarda de 30.06.2021 referente a la resolución del contrato de 18.12.2015. Reiterado el 26.07.2021 con indicación de anuncio de interposición de demandas judiciales.

- Mensaje de Whatsapp (se estima de julio de 2021 pues aparece un viernes 30 de julio y se corresponde al de 2021) en respuesta a otro enviado por quien se estima pareja del Sr. Pablo Jesús en el que se indica por ésta que les dan el dinero del préstamo a lo que la destinataria (se identifica como DIRECCION001) indica que: "Está bien, me espero, pero tengo que pagar los impuestos de este año, por favor dile que me envíe 2.048,83 €).

- Comunicación de la propiedad fechada el 22.10.2021 referente a la finalización de la relación arrendaticia.

- Obrar en poder del apelante (se aportaron en el acto de la audiencia previa), los documentos fiscales referentes al IBI 2022, alcantarillado 2022 y vado 2022.

En relación a este detalle de documentos cabe indicar que los referentes a tributos nada se considera que acreditan en lo que es la cuestión controvertida, ya que según se desprende de los términos del contrato de arrendamiento, el pago de los tributos lo asumía la parte arrendataria (ello es lo que ha motivado que anteriormente se reflejare este contenido contractual), con lo que el obrar tal documentación en poder del apelante nada acredita en relación a lo que aquí se plantea.

Lo que pudiere plantear alguna cuestión es la existencia de comunicaciones en las que la propiedad aceptaba el otorgamiento de la escritura en un momento posterior al inicialmente previsto.

A tal efecto, por medio de un correo de 11.02.2021 se hace llegar por parte de Dª Bernarda a D. Pablo Jesús la información referente a los pasos necesarios para la cancelación del préstamo hipotecario, lo que denota que aún se aceptaba en ese momento el otorgamiento de la escritura de compraventa ya que de no ser así carecería de todo sentido la información enviada.

Igualmente es de interés destacar el mensaje de Whatsapp de 19.03.2021 en el que la Sra. Bernarda le da toda una información al S. Pablo Jesús que no cabe sino entender vinculada al proceso de venta de la vivienda concluyendo este mensaje con la frase de que en cuanto a "lo de la venta, perfecto, necesito vender ya. gracias".

Finalmente se cuenta en autos con otro mensaje de Whatsapp de 30.07.2021 en el que la Sra. Bernarda en respuesta a otro enviado por quien se estima pareja del Sr. Pablo Jesús (quien indicaba que les daban el dinero del préstamo) indica la Sra. Bernarda que: "Está bien, me espero, pero tengo que pagar los impuestos de este año, por favor dile que me envíe 2.048,83 €". Este de 30.07.2021, fue hecho llegar en un momento en el que la propiedad (la Sra. Bernarda) ya había comunicado la resolución (se hizo el 30.06.2021 y reiteró el 26.07.2021).

En cuanto a si todos estos correos y Whatsapp suponen actos inequívocos de aceptación de una fecha posterior de ejercicio de la opción de compra (pese a no haberse atendido a los pagos en la forma pactada), cabe entender que su fecha es muy posterior a la fijada para el ejercicio de la opción de compra (31.12.2019) y en ellos se acepta el otorgamiento de la escritura (incluso los últimos tras haber comunicado la resolución del contrato).

Se trata de mensajes directos en los que se manifiesta la aceptación del otorgamiento de la escritura de compraventa (incluso en uno de ellos se ofrece la información necesaria referente al proceso de cancelación de la hipoteca que afectaba al inmueble) con lo que cabe entender que se trata de actos propios que implicaron la asunción del ejercicio de la opción de compra en un momento ulterior al pactado y pese a que no se hubiere atendido de forma estricta a lo acordado por escrito.

Es por ello que se entiende que en este caso cabe concluir que la opción de compra se podía ejercitar por el demandante, lo que implica que el recurso de apelación se deba ver atendido.

QUINTO.- Cantidad pendiente de pago

Una vez concluido en el fundamento de derecho anterior que se estima procedente el ejercicio de la opción de compra, se estima necesario concretar la cantidad pendiente de pago a fecha de la audiencia previa que es aquella respecto de la que se cuenta con toda la información y que es la que se hubiere analizado en la sentencia apelada de haber entendido procedente el ejercicio de la opción de compra.

El demandante/apelante señaló en ella haber abonado un total de 370.228,32 €, no estando conforme con ello la demandada pues de las cantidades que señalan satisfechas, parte de las mismas se corresponden a impuestos y las mismas no pueden ser consideradas como pagos a cuenta del precio.

En relación a lo que se plantea, cabe indicar que las cantidades que el anexo de 18.12.2015 determina que se van a tener en cuenta como pagos a cuenta del precio son los montos que indica (pagos de montos específicos en fechas concretas) a las que se añaden las que se corresponden con rentas (se fijó la misma en 1.900 €/mes). Este acuerdo no consta modificado (ni existe acto propio del que quepa derivar una aceptación de cambios) con lo que se debe estar al mismo, lo que hace que sea necesario analizar cada uno de los pagos que indica haber verificado el actor/apelante a fin de concretar si encajan en los conceptos que si pueden tomarse en consideración de cara a rebajar el monto a abonar como precio de la compraventa (cantidades fijadas en el acuerdo de 18.12.2015 y rentas).

El precio de la compraventa se fijó en 500.000 €.

En cuanto a las cantidades abonadas y que se pueden tomar en consideración, no existe debate en torno a las que señala el anexo de 18.12.2015 como abonadas mas las que detalla la Sra. Bernarda en su correo de 14.09.2018. La suma de las mismas asciende a 304.372,52 €.

En lo que respecta a pagos posteriores se han indicado en el fundamento de derecho anterior cuales fueren estos (se fijaron en la demanda y la audiencia previa), debiéndose proceder a analizar los mismos de cara a determinar si se corresponden o no a los montos a abonar fijados en el anexo de 18.12.2015 o al concepto renta que es aquello que se ha señalado cabe tener en cuenta como pagos referentes al precio:

- 29.04.2019: 2.600 €. Es una transferencia por el concepto de alquiler casa riu tordena marzo, abril 2019 con lo que si puede contabilizarse.

- 7.11.2019: 7.800 €. Transferencia por alquiler casa riu tordena junio, julio, agosto, noviembre, octubre mayo 2019 con lo que también puede contabilizarse.

- 20.06.2020: 7.800 €. Transferencia con el concepto opción de compra junio 2020 mas "utilizo" vivienda. Dados los términos empleados (y no constando se tratase del abono de impuestos) cabe entender que este importe también puede incluirse.

- 24.11.2020: 5.200 €. Transferencia pago opción compra mas uso CALLE000. Por los términos empleados y como se ha señalado antes si puede contabilizarse.

- 30.03.2021: 5.000 €. Se trata de una transferencia de Teodoro en la que el concepto es el de pago impuestos mas cuota enero y febrero uso CALLE000 Premià Dalt según contrato opción de compra. De estos conceptos el de pago impuestos no se puede incluir (como se viene señalando). De cara a determinar que parte se corresponde a impuestos y que a renta/opción de compra (algo cuya carga de la prueba incumbe a la parte demandada dado que se trata de un pago y conforme a lo previsto en el art. 217 LEC - no ha aportado los documentos referentes a los impuestos abonados), cabe indicar que en los abonos anteriores y los siguientes por el concepto de renta lo que se abonaba por el arrendatario eran 1.300 € con lo que se estima que esto es lo considerado como renta de ahí que se puedan considerar 2.600 € a cuenta del precio (se mencionan dos meses).

- 2.08.2021: 6.500,00 €. El concepto es el de transferencia de Teodoro 6.500 € uso CALLE000 Premià de Dalt mes marzo, abril, mayo, junio, julio según contrato opción de compra. Dados los términos empleados y como se viene señalando al ser renta si se puede contabilizar este monto.

- 31.08.2021: 1.300 €. Transferencia de Teodoro 1.300 € mes de agosto 2021. CALLE000 según acuerdo alquiler mas opción de compra. Al referirse al concepto renta, si se estima debe tenerse en cuenta este importe.

- 14.10.2021: Consignación judicial enervación desahucio: 11.693,81 €. Es el importe que se ingresó para enervar el procedimiento de desahucio que planteó la demandada/apelada frente al demandante/apelado y que terminó por decreto de 2.03.2022 aportado en el acto de la audiencia previa y que se funda en esta consignación. En este procedimiento lo reclamado era renta e impuestos. En cuanto a la cantidad consignada que se corresponde con renta, la demanda obra en autos y en ella se señalaba que la cantidad entonces pendiente de pago era la de 15.593,81 € de la que se indica que se corresponden a impuestos 1.195,15 €. Esta cantidad como correspondiente a impuestos es reconocida en el escrito que acompaña a la consignación. Es por ello que dado que conforme se viene indicando el monto abonado por razón de impuestos no puede ser descontado del precio de la compraventa, se estima que de lo consignado se pueden tomar en consideración a estos efectos 10.498,66 € (supone restar 1.195,15 € a 11.693,81 €).

- 3.11.2021: 1.300 €. Transferencia de de Pablo Jesús 1.300 € pago uso CALLE000 premia de Dalt contrato opción de compra. Al referirse al concepto renta, si se estima debe tenerse en cuenta este importe.

- 2.12.2021: 1.300 € Transferencia de Pablo Jesús 1.300 € pago opción compra mas uso CALLE000. Por el concepto del abono si se estima puede considerarse.

- 3.12.2021: 1.300 €. Transferencia de Pablo Jesús 1.300 € pago opción compra mas uso CALLE000. Dado el concepto del ingreso se puede tener en cuenta a cargo del precio.

- 3.01.2022: 1.300 €. Transferencia de Pablo Jesús 1.300 € pago opción compra mas uso CALLE000. Al igual que en los casos anteriores si puede considerarse.

- 7.02.2022: 1.300 €. Transferencia de Teodoro 1.300 € pago cuota opción de compra CALLE000 febrero. Al igual que en los previos por el concepto del abono se puede adicionar esta cantidad.

- 1.03.2022: 1.366 €. Transferencia de Teodoro 1.366 €. Nada se indica del concepto del pago. Este monto excede de los ingresos mensuales de 1.300 € que se hacen (y se llevan a cabo mas tarde) como renta. Ante la ausencia de prueba de la razón de ser de la diferencia del ingreso (la carga de la prueba es como se viene indicando del demandado), se estima que solamente cabe tener en cuenta una cantidad de 1.300 € a cuenta del precio (se trata del pago de lo que se ingresaba como renta siendo los inmediatos los del mes anterior y posterior con lo que cabe entender que de lo ingresado 1.300 € es lo que se satisfacía mensualmente como renta - en este caso de marzo de 2022).

- 1.04.2022: 1.470,14 €. Transferencia de Pablo Jesús 1.471,74 € pago opción compra mas cuota impuesto CALLE000. Respecto de esta cantidad y conforme al criterio antes detallado se estima que cabe entender son a cuenta del precio (por ser lo que se ingresaba como renta), 1.300 €.

- 2.05.2022: 1.300 €. Transferencia de Pablo Jesús 1.300 € pago opción compra mas uso CALLE000. Se puede considerar en su integridad al ser renta.

- 1.06.2022: 1.300 €. Transferencia de Pablo Jesús 1.300 € pago cuota opción compra CALLE000. También se puede tener en cuenta el total al ser renta.

- 7.06.2022: 1.899 € Transferencia de Pablo Jesús 1.898 € pago IBI 2022, alcantarillado, tasa entrada vehículos. De este importa nada cabe considerar pues lo abonado no es renta.

Es por ello que en cuanto a los ingresos posteriores al anexo de 18.12.2015 se pueden tomar en consideración como parte del precio de la compraventa los siguientes:

- 29.04.2019: 2.600 €.

- 7.11.2019: 7.800 €.

- 20.06.2020: 7.800 €.

- 24.11.2020: 5.200 €.

- 30.03.2021: 2.600 €.

- 2.08.2021: 6.500 €.

- 31.08.2021: 1.300 €.

- 14.10.2021: 10.498,66 €.

- 3.11.2021: 1.300 €.

- 2.12.2021: 1.300 €.

- 3.12.2021: 1.300 €.

- 3.01.2022: 1.300 €.

- 7.02.2022: 1.300 €.

- 1.03.2022: 1.300 €.

- 1.04.2022: 1.300 €.

- 2.05.2022: 1.300 €.

- 1.06.2022: 1.300 €.

Ello hace un total de 55.998,66 € que sumados a las cantidades que señala el anexo de 18.12.2015 y las que detalla la Sra. Bernarda en su correo de 14.09.2018 (304.372,52 €), ello supone que hasta la audiencia previa celebrada el 20.06.2022 del precio de 500.000 € se habían abonado 360.371,18 € con lo que restaban pendientes 139.628,82 €.

Es por ello que de cara al otorgamiento de la escritura de compraventa, el precio a abonar por la parte compradora será el de 139.628,82 € mas las cantidades que en concepto de renta se hubieren podido abonar tras el 20.06.2022. El contenido de esta escritura es el que se establece en la estipulación quinta del anexo de 18.05.2012 ya que este elemento no se vio modificado por el de 18.12.2015.

En lo que son las costas de instancia, no se estima procedente su imposición a ninguna de las partes ( art. 394 LEC) ya que el presente procedimiento presentaba dudas de hecho importantes pues si bien se ha estimado la demanda presenta, el fundamento de ello ha sido el análisis del obrar de la parte demandada basado en la doctrina de los actos propios que siempre puede plantear cuestiones de valoración.

Es por ello que se estima el recurso de apelación de forma que se condena a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa en las condiciones fijadas en la estipulación quinta del anexo de 18.05.2012 respecto de la finca registral nº NUM001 de Premià de Dalt inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Mataró, en el tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004 procediéndose en el acto de otorgamiento a la total liberación de cargas de la finca (es esto lo que va asociado a un saneamiento en una compraventa de inmuebles) por la vendedora y al pago por el comprador de la cantidad de 139.628,82 € (menos las cantidades que se hubieren abonado en concepto de renta desde el 20.06.2022) en concepto de resto del precio aplazado (500.000 €). Todo ello sin imposición de costas.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado total/parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación