Sentencia Civil 746/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1236/2022 de 22 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

INMO-PERELADA S.L. presenta demanda de juicio verbal contra D. Juan Carlos y Dª Andrea en reclamación de la cantidad de 1.165,85 euros, más intereses y costas.

Expone que, en fecha 29 de septiembre de 2014, D. Juan Carlos y Dª Andrea encargaron a INMO-PERELADA S.L. la administración del inmueble de su propiedad, consistente en una Masía, situada en BÀSCARA, MOLÍ DIRECCION000 NUM000; a través del contrato se encargaba a INMO-PERELADA S.L. la búsqueda de arrendatarios y la formalización del contrato de arrendamiento, con unos honorarios del 5%, más IVA.

El día 8 de septiembre de 2014 se suscribió el contrato de arrendamiento entre D. Juan Carlos y Dª Andrea y D. Cesar, pactando una renta de 1.200 euros mensuales, actualizable anualmente con el IPC.

Llegado agosto de 2019, D. Cesar notificó su intención de dejar el inmueble, procediendo a la devolución de las llaves el día 28 de agosto de 2019.

El día 2 de septiembre de 2019 se hizo entrega de las llaves a los propietarios. El día 3 de agosto de 2019 se giró el recibo de renta y tras deducir los honorarios (75,08 euros) se ingresó a los propietarios la suma de 1.165,85 euros.

En fecha 30 de septiembre de 2019, la entidad bancaria comunicó que el recibo de agosto de 2019 había resultado impagado.

Se reclama a D. Juan Carlos y a Dª Andrea la devolución de la cantidad de 1.165,85 euros, esto es, la renta del mes de agosto de 2.019, en virtud de dicho contrato de arrendamiento, 1.240,93 euros, menos los honorarios correspondientes a la administración de fincas, que ascienden a 75,09 euros.

D. Juan Carlos y Dª Andrea se oponen a la demanda alegando, en síntesis:

1.- Inadecuación del procedimiento.

2.- Deuda no exigible por prestación defectuosa. No se adeuda cantidad alguna por dicho concepto por cuanto INMO-PERELADA S.L. ha prestado defectuosamente los servicios contratados tanto durante todos los años que ejerció la administración de fincas, como en el momento final de resolución del contrato con el arrendatario que ocupaba la finca, SR. Cesar, que conllevó a su vez la resolución del contrato de administración de fincas.

a) Con el contrato de arrendamiento se acompañaba un Inventario de bienes, así como fotografías del estado en que se encontraba la Masía en el momento de suscribirse el contrato de arrendamiento, si bien no constan firmadas y anexadas al mismo a pesar de que así se indica en el contrato.

b) El día 28 de agosto de 2019 se formaliza entre INMO-PERELADA S.L. y el SR. Cesar el documento de entrega de llaves y resolución del contrato, sin que se haga constar en el mismo que el SR. Cesar adeuda la última mensualidad de renta.

c) El SR. Cesar comunicó el día 3 de agosto de 2019 su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento que le unía con los demandados en fecha 28 de agosto de 2019 sin respetar el plazo de preaviso fijado contractualmente, de 30 días previos a la fecha de finalización del contrato o cualquiera de sus prórrogas.

Estaba por lo tanto obligado el arrendatario a abonar en concepto de indemnización, como penalización, el importe correspondiente a una mensualidad de renta, es decir 1.200 euros, por cuanto restaba un año de contrato hasta el 21 de septiembre de 2.020.

Tampoco en el documento de rescisión del contrato de arrendamiento se hace mención alguna a dicho extremo ni se le reclama dicho importe.

Y formaba parte de las obligaciones contractuales de INMO-PERELADA S.L., el verificar y revisar si el preaviso se había producido dentro del plazo establecido legalmente, así como si era exigible penalización al arrendatario e informar al propietario de las circunstancias correspondientes a la extinción.

d) La documentación correspondiente a la resolución del contrato y entrega de llaves no se entregó a los demandados hasta el mes de diciembre de 2.019, siendo necesario remitir un burofax para que la misma fuese trasladada a los propietarios.

e) El contrato suscrito entre INMO-PERELADA S.L. y los demandados establecía en el Pacto Tercero, apartado h) que era obligación de la agencia inmobiliaria: " visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

Tras rescindir el SR. Cesar y entrar los propietarios a evaluar el estado de la vivienda se encontraron la misma en un estado lamentable de abandono.

Levantada acta notarial se constata la existencia de elementos dañados, la falta de algunos elementos que formaban parte de los bienes entregados junto con la vivienda, así como una falta total y absoluta de mantenimiento tanto en el interior como en el exterior de la vivienda.

De haber cumplido la actora con sus obligaciones contractuales, y haber visitado periódicamente el inmueble hubiese verificado y constado que el SR. Cesar no sólo no estaba realizando las obras de mejora a las que se había comprometido, sino que la finca tanto exterior como interiormente se encontraba literalmente "ab andonada".

El coste total de acondicionamiento de la vivienda y reparación de los desperfectos causados por el inquilino y no detectados durante los cinco años de duración del contrato por INMO-PERELADA S.L. ascienden a la suma total de 5.009,98 euros, cantidad en la que se cifran los daños y perjuicios causados por INMO-PERELADA S.L. como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y que serán reclamados por vía reconvencional.

Por todo lo expuesto, no procede la reclamación alguna a la propiedad ante el incumplimiento palmario y notorio de INMO-PERELADA S.L. de sus obligaciones contractuales.

Al mismo tiempo, presentan demanda reconvencional en el que alegan:

1.- Del cumplimiento defectuoso del contrato y de la responsabilidad civil de INMO-PERELADA S.L. en los daños y perjuicios causados.

El contrato suscrito entre INMO-PERELADA S.L. y los demandados establecía en el Pacto Tercero, apartado h) que era obligación de la agencia inmobiliaria: "visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

Tenía por lo tanto la inmobiliaria una obligación contractual de vigilar al arrendatario.

El pacto Duodécimo del contrato de arrendamiento, de fecha 8 de septiembre de 2014 en su apartado 5, establecía entre las obligaciones que el arrendatario: "autoriza el acceso a la vivienda al arrendador, Administrador y a las personas por estos designadas, previa notificación con dos días de antelación y preacuerdo entre las partes, para que puedan inspeccionar el estado de conservación de la vivienda arrendada".

Ninguna visita le consta a la propiedad ni fueron informados por INMO-PERELADA S.L. del resultado de dichas visitas en caso de que hubiesen sido realizadas.

Tras la rescisión del contrato por parte del SR. Cesar y entrar los propietarios a evaluar el estado de la vivienda se encontraron la misma en un estado lamentable de abandono.

En fecha 10 de septiembre de 2.019, se levanta acta notarial a los efectos de dejar constancia del estado de la vivienda y se constata la existencia de elementos dañados, la falta de algunos elementos que formaban parte de los bienes entregados junto con la vivienda, así como una falta total y absoluta de mantenimiento tanto en el interior como en el exterior de la vivienda.

INMO-PERELADA S.L en virtud de sus obligaciones contractuales tenía un deber de vigilancia sobre el arrendatario que no ha cumplido.

Cabe por lo tanto predicar la responsabilidad de INMO-PERELADA S.L. en los daños y perjuicios consecuencia de dicho incumplimiento, por cuanto opera una responsabilidad por " culpa in vigilando".

El coste total de acondicionamiento de la vivienda y reparación de los desperfectos causados por el inquilino y no detectados durante los cinco años de duración del contrato por INMO-PERELADA S.L. ascienden a la suma total de 5.009,98 euros.

A dicho importe deben sumarse los 1.200 euros no reclamados al inquilino en concepto de penalización por desistimiento anticipado, lo que hade que la cantidad en la que se cifran los daños y perjuicios causados por INMO- PERELADA S.L. a los demandados como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales ascienda a 6.209,98 euros.

Recuperada la fianza por los propietarios, por importe 2.400 euros, el importe de los daños y perjuicios reclamados a INMO-PERELADA S.L. asciende a la suma total de 3.809,98 euros.

En base a lo anterior, solicitan que, previos los trámites oportunos, se dicte sentencia por la que se desestime la demanda y estime la reconvención en el sentido de condenar a INMO-PERELADA S.L. al pago de la cantidad de 3.809,98 euros, con abono de los intereses de demora correspondientes desde el emplazamiento y expresa condena en costas al actor principal o reconvenido.

IMMO-PERALADA S.L. se opone a la demanda reconvencional presentada por D. Juan Carlos y Dª Andrea y solicitan su desestimación.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por IMMO-PERALADA S.L. contra D. Juan Carlos y Dª Andrea y condena solidariamente a los codemandados al pago de la cantidad de 1.165,85 euros con los intereses legales desde la interposición de la petición inicial de proceso monitorio (17-8-2020) y los intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta sentencia y desestima la demanda reconvencional formulada por D. Juan Carlos y Dª Andrea contra IMMO-PERALADA SL y absuelve a la parte actora de las pretensiones de la reconvención, con condena a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Juan Carlos y Dª Andrea interpone recurso de apelación en el que argumenta:

1.- Error de hecho en la valoración de la prueba e infracción del artículo 1.124 del Código Civil, así como de las excepciones de incumplimiento de contrato alegadas en la primera instancia:

a) Formalización de un contrato de arrendamiento incompleto.

b) Incumplimiento de la labor de control y supervisión del estado de mantenimiento y conservación del inmueble.

c) Incumplimiento de la obligación de reclamar al arrendatario el cumplimiento de los términos del contrato pactado.

d) Y la falta de diligencia debida en el cumplimiento de la única obligación que según la actora que comportaba el contrato para ella no puede suponer la devolución por la propiedad de las rentas percibidas por cuanto cabe oponer frente a la misma las excepciones de incumplimiento contractual pretendidas.

Subsidiariamente y para el caso de no estimarse la concurrencia de la anterior excepción, se alega la concurrencia de la exceptio non rite adimpleti contractus: en cuyo caso se exige que las deficiencias alegadas por el excipiens revistan cierta importancia o trascendencia.

En este caso, INMO-PERELADA S.L. está exigiendo la devolución de un importe indebidamente abonado sin haber cumplido ni ofrecido cumplir su prestación.

Y se entiende infringido el artículo 1.903 del Código Civil al haber resultado acreditados todos los requisitos legalmente establecidos para la estimación de la demanda reconvencional ejercitada.

2.- Impugnación del pronunciamiento de condena en costas a la parte demandada pues existen dudas de hecho y de derecho dado que existen incumplimientos palmarios del contrato de administración de fincas, existiendo la duda sobre si los mismos son o no esenciales.

Por todo lo expuesto, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de instancia y con desestimación de la demanda formulada por la actora y se estime íntegramente la demanda reconvencional formulada en su día contra INMO- PERELADA, SL en los términos expuestos al suplico de la demanda reconvencional, con expresa condena en costas de los actores en ambas instancias.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Para la resolución del presente recurso debemos partir de la relación de hechos relevantes acreditados:

1.- En fecha 29 de septiembre de 2014, D. Juan Carlos y Dª Andrea y la mercantil INMO-PERELADA S.L. celebraron un contrato de administración del inmueble propiedad de los SRES. Juan Carlos/ Andrea, Masía, situada en BÀSCARA, MOLÍ DIRECCION000 s/n, por el que encargaron a INMO-PERELADA S.L. la búsqueda de arrendatarios y la formalización del contrato de arrendamiento, con unos honorarios del 5%, impuestos a parte.

En el PACTO TERCERO del contrato se hizo constar como OBLIGACIONES DE LA AGENCIA INMOBILIARIA los siguientes:

a) Ejercer la administración del inmueble consignado.

b) Librar el valor del arrendamiento, por mensualidades, como máximo el quinto día hábil del mes siguiente a que hayan pagado los arrendatarios, previa deducción de los honorarios y gastos.

c) Rendir anualmente estado de cuentas y liquidación de los arrendamientos.

d) Elaborar los contratos de arrendamiento.

e) Impulsar el arrendamiento.

f) Supervisar el pago de los servicios públicos y comunitarios.

g) Informar oportunamente al propietario sobre la imposición de gravámenes, cargas o cuotas extraordinarias que les corresponda pagar.

h) Visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios.

2.- El día 8 de septiembre de 2014, se suscribió el contrato de arrendamiento entre D. Juan Carlos y Dª Andrea y D. Cesar, Masía, situada en BÀSCARA, DIRECCION000 NUM000, con efectos a partir del 21 de septiembre de 2014, pactando una renta de 1.200 euros mensuales, actualizable anualmente con el IPC, por un periodo de un año, prorrogable hasta cinco años, pudiendo el arrendatario desistir del contrato transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

En caso de desistimiento anticipado, el arrendatario se obligaba a pagar en concepto de cláusula penal al arrendador, el importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o por el tiempo proporcional que corresponda.

3.- El día 5 de agosto de 2019, D. Cesar notificó por correo electrónico, su intención de dejar el inmueble.

4.- El día 28 de agosto de 2019, D. Cesar y la mercantil a INMO-PERELADA S.L. formalizaron un documento de finalización del contrato, lectura de contadores y entrega de las llaves, haciendo constar que la revisión del estado del inmueble se produciría por parte de los propietarios.

5.- D. Juan Carlos y Dª Andrea recibieron las llaves de INMO-PERELADA S.L. el día 2 de septiembre de 2019, revisaron el inmueble constando la existencia de numerosos desperfectos.

6.- El día 3 de agosto de 2019 INMO-PERELADA S.L. giró el recibo de renta a D. Cesar por importe de 1.240,93 euros.

7.- Tras deducir los honorarios (75,08 euros) el día 20 de agosto de 2019, INMO-PERELADA S.L realizó una transferencia en favor de los propietarios por importe de 1.165,85 euros.

8.- En fecha 17 de septiembre de 2019, CAIXABANK S.A. comunicó que el recibo de agosto de 2019 había resultado devuelto por D. Cesar.

9.- D. Juan Carlos y Dª Andrea han hecho suya la fianza de 2.400 euros.

TERCERO.- Nueva valoración de la prueba. Pacta sund servanda.

INMO-PERELADA S.L. reclama a D. Juan Carlos y a Dª Andrea la devolución de la cantidad de 1.165,85 euros, correspondiente a la renta del mes de agosto de 2.019, 1.240,93 euros, menos los honorarios correspondientes a la administración de fincas, que ascienden a 75,09 euros, suma que la administración de fincas transfirió a la propiedad el día 20 de agosto de 2019, resultando posteriormente devuelto el recibo domiciliado en la cuenta del arrendatario.

D. Juan Carlos y Dª Andrea se oponen a la demanda y formulan demanda reconvencional alegando que la deuda no es exigible por prestación defectuosa del contrato de administración del inmueble.

Los incumplimientos que imputan a INMO-PERELADA S.L. son los siguientes:

1. No haber hecho firmar ni el inventario de bienes ni las fotografías del estado en que se encontraba la Masía en el momento de suscribirse el contrato de arrendamiento, a pesar de que así se indica en el contrato de fecha 8 de septiembre de 2.014.

2. No haber visitado la Masía durante la vigencia del contrato de arrendamiento a pesar de que así se especifica en el Pacto Tercero, apartado h) que era obligación de la agencia inmobiliaria: "visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

El pacto Duodécimo del contrato de arrendamiento, en su apartado 5, establecía entre las obligaciones que el arrendatario " autoriza el acceso a la vivienda al arrendador, Administrador y a las personas por estos designadas, previa notificación con dos días de antelación y preacuerdo entre las partes, para que puedan inspeccionar el estado de conservación de la vivienda arrendada, así como de las obras de todo tipo que pudieran realizarse en el inmueble. Asimismo autoriza el acceso al exterior inmueble para las tareas de reparación (o mantenimiento de la fosa séptica instalada en su interior".

No se llevó a cabo visita alguna, y tras la rescisión del contrato se constató que la Masía se encontraba en un estado lamentable de abandono.

3. No haber exigido al arrendatario, en concepto de indemnización, la penalización correspondiente a una mensualidad de renta, es decir 1.200 euros, por cuanto restaba un año de contrato hasta el 21 de septiembre de 2.020.

4. No entregar la documentación del contrato hasta el mes de diciembre de 2.019.

Argumenta la parte apelante que INMO-PERELADA S.L en virtud de sus obligaciones contractuales tenía un deber de vigilancia sobre el arrendatario que no ha cumplido; que el coste total de acondicionamiento de la vivienda y reparación de los desperfectos causados por el inquilino y no detectados durante los cinco años de duración del contrato por INMO-PERELADA S.L. ascendieron a la suma total de 5.009,98 euros, que a dicho importe deben sumarse los 1.200 euros no reclamados al inquilino en concepto de penalización por desistimiento anticipado, lo que hace un total de 6.209,98 euros, por lo que deducida la fianza por los propietarios, por importe 2.400 euros, el importe reclamado en concepto de daños y perjuicios asciende a la suma total de 3.809,98 euros.

Fijada la cuestión controvertida en los términos expuestos, debemos recordar que es función de los administradores de fincas, tras el encargo por parte de sus clientes, propietarios de inmuebles, el proceder a la búsqueda de un buen arrendatario/a, solvente y ordenado.

Para ello, tras la elección de todos los candidatos que se han interesado, el administrador/a recomienda y propone a la propiedad, el concierto de un arrendamiento, y tras la conformidad de la propiedad, se suscribe el contrato, que elabora y redacta el propio Administrador/a, llegando incluso a gestionar el cobro mensual del alquiler.

En la gestión mensual del alquiler, el Administrador de Fincas no sólo se dedica al cobro del alquiler y pago de la liquidación al propietario, sino que también atiende las posibles reparaciones, reclama los posibles impagos, y gestiona las incidencias que puedan surgir en la vida arrendaticia.

En conclusión, como regla general, el Administrador de Fincas cumple con su "lex artis" profesional, tanto en la intermediación como en la gestión del arrendamiento, si realiza una labor examinadora de la solvencia, y buenos antecedentes, de los candidatos a arrendatarios, pero sin que deba asegurar, en el devenir del contrato, salvo pacto en contrario, el cumplimiento de las obligaciones por parte de los arrendatarios.

En el presente procedimiento se plantea si debe asumir el administrador de fincas el impago de la renta del mes de agosto de 2019 que el arrendatario dejó impagada, si el administrador responde por no haber exigido la penalización por incumplimiento del plazo de preaviso de treinta días y si responde de los desperfectos ocasionados por el arrendatario, teniendo en cuenta que en el presente contrato de administración se especificaba en el Pacto Tercero, apartado h) que era obligación de la agencia inmobiliaria: "visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

Consta acreditado que no se visitó la finca durante la vigencia del contrato de arrendamiento, a pesar de que el pacto Duodécimo del contrato de arrendamiento, en su apartado 5, establecía entre las obligaciones que el arrendatario " autoriza el acceso a la vivienda al arrendador, Administrador y a las personas por estos designadas, previa notificación con dos días de antelación y preacuerdo entre las partes, para que puedan inspeccionar el estado de conservación de la vivienda arrendada, así como de las obras de todo tipo que pudieran realizarse en el inmueble. Asimismo autoriza el acceso al exterior inmueble para las tareas de reparación (o mantenimiento de la fosa séptica instalada en su interior".

Pues bien, como regla general, y a falta de un pacto de garantía, se entiende que la administración de fincas no responde de la solvencia del arrendatario ni del importe de los daños, que deben imputarse, exclusivamente, al causante de los mismos en su forma directa (al arrendatario saliente), teniendo la propiedad cauces legales para dicha reclamación, sin que puedan trasladar esa reclamación al Administrador de Fincas intermediario.

En este sentido, nos pronunciamos en la sentencia número 701/2020, dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, en fecha 13 de octubre de 2020, en el recurso número 341/2019, con cita de las sentencias de la AP de Madrid de 18 de abril de 2001 y de la AP de Barcelona de 15 de junio de 2004 en la que dijimos que, de acuerdo con los artículos 1.717 y 1.727 del Código Civil, cuando el intermediario actúa como mediador o mandatario, la relación jurídica queda constituida entre la persona con la que contrató y la parte a que representaba, estando sólo legitimada la arrendataria, que no es parte en esos autos, para soportar la reclamación que se formula por impago de rentas, suministros y daños en la vivienda arrendada.

Sin embargo, no obstante lo anterior, en el presente caso, una nueva valoración de la prueba practicada nos lleva a afirmar que, efectivamente, existió una conducta descuidada del Administrador de Fincas por no procurar que los arrendadores y el arrendatario, al firmar el contrato de arrendamiento, rubricaran asimismo tanto las fotografías como el inventario de bienes que se hallaba en el inmueble, lo cual podría, en su caso, limitar la reclamación que pudiera pretender instar la propiedad contra el arrendatario por la existencia de daños o por sustracción de muebles y efectos inventariados.

Pero lo más relevante es que, en el contrato de 29 de septiembre de 2014, INMO-PERELADA S.L. asumió contractualmente la obligación de visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios.

Esta cláusula fue pactada en el Pacto TERCERO "OBLIGACIONES DE LA AGENCIA INMOBILIRIA" en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1.255 del Código Civil y su efecto vinculante deriva de la fuerza normativa que tiene para las partes contratantes lo convenido por ellas.

Así el artículo 1091 del CC dispone que "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos".

Este precepto recoge la regla básica de la contratación, "pacta sunt servanda". Conforme a ella los contratos son vinculantes y obligatorios para los contratantes y sus causahabientes y han de cumplirse "al tenor de los mismos", por ser la voluntad de las partes la lex privata del contrato.

Los artículos 1.256 y 1258, ambos del Código Civil, reiteran este principio, al prohibir que la validez y el cumplimiento de los contratos se deje al arbitrio de uno de los contratantes y al disponer que perfeccionado el contrato por el mero consentimiento obliga desde entonces al cumplimiento de lo expresamente pactado.

Y en el supuesto enjuiciado, ha quedado acreditado que INMO-PERELADA S.L. no fue ni una sola vez a visitar la Masía desde la celebración del contrato a pesar de la inclusión del Pacto Tercero, apartado h, en el que se recogía la obligación de la agencia inmobiliaria de " visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

La explicación vertida en el escrito de contestación a la demanda reconvencional es que " dicha cláusula no se establece como una obligación periódica de que el administrador de fincas haga de "policía" y un control exhaustivo, en cada uno de los inmuebles que le han sido conferidos en administración, y mucho menos entrar en su interior, siendo el domicilio habitual de los arrendatarios, ya que dicha actuación periódica, de por sí, implicaría una molestia a los inquilinos, sino que simplemente dicha cláusula se introduce en los contratos como excusa o justificación para poder concertar una visita, si se dan los indicios suficientes, para revisar el inmueble".

" Y que de esta forma en el contrato de arrendamiento expresamente se preveía una cláusula duodécima apartado 5 a tenor de la cual se especifica que"el arrendatario autoriza el acceso a la vivienda al arrendador, Administrador y a las personas por estos designadas, previa notificación con dos días de antelación y preacuerdo entre las partes, para que puedan inspeccionar el estado de conservación de la vivienda arrendada".

Esta explicación no puede aceptarse. La cuestión ha de ser resuelta atendiendo la vigencia y plena eficacia del pacto suscrito por la propia demandante en fecha de 29 de septiembre de 2014, por la que se obligó a visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios.

La obligación asumida, en virtud del principio de libertad de contratación del artículo 1.255 del Código Civil ha de ser mantenida en sus propios términos dado que en caso contrario nos hallaríamos ante el quebranto de los principios pacta sund servanda, y al principio de que las partes han de atenerse a lo estipulado.

Es más, si entendían las partes que no era un Pacto de obligado cumplimiento podían haberlo consignado en el Pacto SEGUNDO que contiene las Facultades de la Agencia Inmobiliaria, consignando que la propiedad facultaba a la administración de fincas a visitar el inmueble, pero no fue así, sino que lo incluyeron en el Pacto TERCERO reservado a las obligaciones de la Agencia Inmobiliaria.

Y partiendo de lo anterior, es obvio que existió una omisión de funciones por parte del administrador de la finca por no sujetarse a lo pactado en el contrato.

En definitiva, se ha acreditado un incumplimiento contractual pues INMO-PERELADA S.L. no fue ni una sola vez, en casi cinco años (cinco años menos un mes), a visitar la Masía desde la celebración del contrato a pesar de la inclusión del Pacto Tercero, apartado h, de la obligación de la agencia inmobiliaria de "visitar periódicamente el inmueble para verificar su estado de conservación y mantenimiento por parte de los arrendatarios."

Sentado lo anterior, procede analizar si la actuación omisiva de INMO-PERELADA S.L. ha podido general algún daño a sus mandantes y arrendadores, pues se exige la necesaria relación de causalidad entre la actividad de la administración de fincas y el daño sufrido por sus mandantes.

Así, es de aplicación el artículo 1.107 del Código Civil a tenor del cual " Los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento".

En este sentido, es difícil determinar la relación entre el incumplimiento de la administración de fincas y el daño causado por cuanto, por un lado, en el contrato no se fijó la periodicidad de las visitas de inspección para verificar el estado de conservación de la vivienda arrendada, y por otro, algunas de las cosas pudieron haberse dañado o sustraído con posterioridad a las visitas en caso de que éstas, en cumplimiento de lo acordado, se hubieran llevado a cabo, o no se hubieran visualizado a pesar de la visita.

Ello sucede claramente con la factura de 1.847,83 euros en concepto de trabajos de fontanería.

Esto es, aunque se hubiera personado el administrador a inspeccionar la Masía, difícilmente hubiera podido verificar el estado de la fosa séptica y la necesidad de llevar a cabo trabajos de reparación del sistema de filtración y depuración del agua (salvo queja del arrendatario).

Tampoco se entiende que hubiera podido verificar la partida de "arreglar sifón de la ducha" que se halla en la factura proforma y que asciende a 72,60 euros.

Por el contrario, sí hubiera podido verificar, que se había sacado la antena de TV, la desaparición de la jaula exterior para los perros, con los postes serrados, y en todo caso, el estado de abandono del jardín y del patio de la vivienda, que consta en el acta notarial de fecha 10 de septiembre de 2029, lo cual hubiera sido perceptible con una simple inspección de los exteriores de la Masía.

La construcción de una jaula exterior para los perros se valora en la factura proforma en 1.058,75 euros. En el acta notarial hace constar el Notario que en la zona del jardín enfrente a la facha Este (izquierda entrando) antes existía una jaula para perros y que actualmente ha desaparecido ya que los barrotes metálicos de la misma han sido cortados indicando el Notario se pueden apreciar los restos de dichos barrotes cortados.

Y se acompaña factura por los conceptos de Desbroce broce y limpieza del jardín por importe de 968 euros.

También hubiera podido verificar la rotura del suelo del plato de ducha que asciende a 175,45 euros, y la retirada de la antena de televisión.

La instalación de la antena de TV alcanza la suma de 367,05 euros, por volver a instalar correctamente la antena de televisión.

La facturas y partidas anteriores ascienden a 2.569,25 euros.

Asimismo, hace constar el Notario el estado de abandono del jardín, restos de una pecera y de un arcón de madera, el estado de suciedad del horno y la existencia de óxido en el lavavajillas, entre otros elementos que consigna el Notario.

Respecto de la partida de suministro y colocación de antena en habitación que consta en la factura proforma, y que asciende a 266,20 euros, no se incluye pues no consta se haya colocado otra antena distinta a la referida en la factura de Ángel Jesús.

Finalmente, se entiende no procede imputar a INMO-PERELADA S.L. la suma de 1.200 euros por penalización por desistimiento anticipado, pues no faltaba un año por cumplir de contrato sino menos de un mes, pues el contrato finalizaba el día 20 de septiembre de 2019 y el arrendatario entregó las llaves el día 28 de agosto de 2019.

Asimismo, y al margen de lo indicado, entendemos que las partidas que figuran en la factura proforma de "repaso de pintura de las chimeneas" y "arreglar sifón de la ducha" son reparaciones que corresponden, en principio, al propietario, por tratarse, salvo prueba en contrario, de reparaciones por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda arrendada.

Lo anterior hace un total de 2.569,25 euros que se entiende cabe imputar a la demandante por incumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato de administración del inmueble propiedad de los demandados.

De lo anterior, debe deducirse la suma de 2.400 euros correspondiente a la fianza por haberse resarcido en parte los arrendadores con el importe de la fianza de los daños causados, tal y como se pide en la demanda reconvencional.

Por lo tanto, lo anterior supone la estimación de la demanda principal por importe de 1.165,85 euros y la estimación parcial de la demanda reconvencional en la suma resultante de 169,25 euros, debiendo compensarse ambas cantidades.

CUARTO.- Costas de la primera instancia.

Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece de esta A.P. de Barcelona, de 29 de diciembre de 2022, nº 563/2022, recurso número 936/2020, la sentencia estima la demanda y estima en parte la reconvención, debiendo compensarse ambas cuantías.

Por lo tanto, nos encontramos ante una estimación parcial de la demanda por cuanto no puede considerarse de otro modo que, ante una reclamación de 1.165,85 euros, se reconoce en definitiva el derecho a percibir 996,6 euros, siendo ésta, en último término, la cantidad a cuyo pago se ciñe la condena a la demandada; de hecho, se hubiera podido articular a través de la oposición de la exceptio non rite adimpleti contractus, en cuyo caso ninguna duda cabría acerca de la estimación parcial de la demanda.

En conclusión, y conforme establece el artículo 394.2 LEC.2 " Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad", no procede una especial declaración acerca de las costas de la primera instancia.

QUINTO.- Costas del recurso.

Estimando en parte el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, de conformidad con el artículo 398.2 de la LEC

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación,