Sentencia Civil 33/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 856/2021 de 23 de enero del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Elena y don Ismael promovieron acción judicial frente a la mercantil Novovimar Tècnic, S. L., y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 1 de agosto de 2012 los actores y la demandada suscribieron un contrato de opción de compra, en virtud del cual la segunda concedía a los primeros la facultad de adquirir, mediante el ejercicio de la mencionada opción, la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000, de Sant Quirze del Vallès, sobre la que se constituyó simultáneamente un contrato de arrendamiento.

b) El precio para el ejercicio de la opción se fijó en 675.000 euros si la compra se materializaba durante los 4 primeros años de vigencia del derecho (hasta el día 31 de julio de 2016) y a partir del día 1 de agosto de 2016, y hasta la fecha de extinción del derecho (31 de julio de 2017, coincidente con la expiración del contrato de arrendamiento), el precio resultaría del promedio entre las tasaciones encargadas por cada parte a empresas de reconocido prestigio. Los peritajes, cuyos costes habrían de ser satisfechos por la parte que los encargara, debían efectuarse en el plazo máximo de los 15 días naturales siguientes a la fecha de inicio de este último periodo -es decir, hasta el 15 de agosto de 2016-, y se previó que "en caso de no realizarse y/o no presentarse la tasación en tiempo y forma se entenderá que la parte que no lo presente acepta la realizada de adverso".

c) En uso del ejercicio de su derecho de compra, y transcurridos los primeros cuatro años del contrato, los demandantes hicieron entrega a la propiedad, en fecha 4 de agosto de 2016, de un informe pericial en el que se establecía un valor de mercado de la vivienda de 376.800 euros. La propiedad no realizó peritaje contradictorio.

d) En fecha 17 de junio de 2017, y con un plazo de antelación de 30 días naturales a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento y del derecho de opción, los actores remitieron un burofax a la propiedad, mediante el que le comunicaban el ejercicio del derecho de opción y le convocaban para el 17 de julio de 2017 a los efectos de la firma de la compraventa en la notaría.

e) En fecha 29 de junio de 2017 Novovimar Tècnic, S. L. envió un burofax mediante el que negaba el derecho de los actores y la realización y entrega de la tasación, y adjuntaba, de forma totalmente extemporánea, un peritaje por importe de 581.210 euros, fechado el propio 29 de junio de 2017, en el que se plasmaba además que el valor de la vivienda para el año 2016 sería de 540.525,30 euros.

f) En fecha 17 de julio de 2017, tal como habían anunciado, los optantes se personaron en la notaría y se levantó acta en la que se protocolizó el cheque bancario que aportaron para el ejercicio de la opción de compra. También compareció la propiedad, pero se mantuvo en otra sala e hizo entrega al fedatario de un documento mediante el que negaba el derecho de los actores a ejercer la opción y defendía que, para el negado supuesto de que ostentasen tal derecho, el precio habría de establecerse en 581.210 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba de forma principal en la súplica de la demanda que se declarase la plena eficacia del negocio jurídico de opción de compra suscrito en fecha 1 de agosto de 2012 y se condenase a la demandada a formalizar la escritura de compraventa por el importe de 376.800 euros -correspondiente a la tasación practicada por los actores en el plazo establecido, y que no resultó oportunamente contradicha por la demandada-, suma de la que, según lo contractualmente pactado, habrían de descontarse determinadas cantidades abonadas durante la vigencia del arrendamiento.

Subsidiariamente se solicitaba que el precio de la compraventa se fijara en 458.662,65 euros, equivalente a la media aritmética entre la tasación presentada por los optantes y la emitida extemporáneamente a instancias de la demandada, y respecto de la cual habría de practicarse la misma deducción anteriormente mencionada.

Más subsidiariamente, y en el supuesto de que Novovimar Tècnic, S. L. ya no fuera propietaria del inmueble objeto del contrato, suplicaba la resolución del contrato de opción de compra de fecha 1 de agosto de 2012 y la restitución de la cantidad de 30.000 euros abonada por los actores por razón del derecho de opción, más los intereses legales, y con reserva de acciones por los daños y perjuicios ocasionados.

II. La representación de Novovimar Tècnic, S. L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Es cierto que los ahora actores, a través de su letrada, remitieron a Novovimar Tècnic, S. L. una carta sin fechar, recibida el día 19 de junio de 2017, por la que le comunicaban su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra sobre la vivienda que había sido objeto de arrendamiento, y adjuntaban un informe de tasación elaborado supuestamente en fecha 4 de agosto de 2016, que fijaba el valor de la finca en 376.800 euros.

b) Aquella comunicación fue oportunamente contestada mediante burofax de 29 de junio de 2017, por el que Novovimar Tècnic, S. L. negó rotundamente que se le hiciera entrega de tasación alguna en fecha 4 de agosto de 2016, ni en ningún otro momento, y que, en consecuencia, en ningún momento había quedado establecido el precio para poder ejercitarse el derecho de opción, por lo que resultaba improcedente la ejecución de tal derecho. Simultáneamente se requería a los arrendatarios al objeto de que desalojaran la vivienda a 31 de julio de 2017, fecha en la que expiraba el contrato de arrendamiento.

c) Los actores no se ajustaron a las previsiones contractuales establecidas, a los efectos del ejercicio de la opción de compra, en orden a la fijación del precio con posterioridad al transcurso de los primeros cuatro años del arrendamiento, y la consecuencia de ello fue que el derecho de opción de compra quedó extinguido, ya que su determinación estaba supeditada a determinadas condiciones de forma y plazo que no fueron respetadas por los optantes. En definitiva, el contrato de opción de compra quedó ineficaz por ausencia de un elemento esencial, cual era el precio.

d) La tasación aportada por los actores es improcedente y desproporcionada ya que, de forma injustificada, fija el valor de la finca en apenas un 50% del precio que, tras la oportuna negociación entre las partes, se fijó a los fines del ejercicio de la opción de compra durante los cuatro primeros años.

e) Los arrendatarios no estaban en condiciones de abonar el precio cuando comparecieron en la notaría el 17 de julio de 2017, ya que del contenido del acta notarial se desprende que únicamente aportaron un cheque por importe de 86.450 euros, y no presentaron documentación acreditativa de haber obtenido un préstamo hipotecario por importe de los otros 300.000 euros.

f) Por ello, y con independencia de que el derecho de opción de compra ya había quedado extinguido por no haberse determinado el precio en la forma y plazo exigidos en el contrato, tampoco se ejercitó adecuadamente, dado que los arrendatarios, en la fecha en que se personaron en la notaría, no estaban en disposición de cumplir con su principal obligación, es decir, el pago íntegro del precio.

g) En todo caso, y a efectos meramente dialécticos, el precio para el ejercicio de la opción nunca podría ser el pretendido por los demandantes, ya que el resultado de la media aritmética de las tasaciones respectivamente presentadas por las partes sería el de 575.408,43 euros, que resulta más ajustado al valor del mercado de la vivienda en agosto de 2016.

III. Mediante auto de 8 de junio de 2018, dictado en el seno del juicio ordinario número 1107/2017, el juzgado a quo acordó la acumulación a dichas actuaciones del procedimiento de la misma naturaleza número 960/17, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sabadell, que había sido promovido por Novovimar Tècnic, S. L. frente a doña Elena y don Ismael.

IV. En el procedimiento que fue repartido al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Sabadell la representación de Novovimar Tècnic, S. L. ejercitaba acción frente a doña Elena y don Ismael, y exponía un argumentario prácticamente idéntico al plasmado en el escrito de contestación presentado ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de la misma localidad en el juicio ordinario número 1107/2017; singularmente, hacía referencia a los siguientes aspectos: (i) es absolutamente incierto que en fecha 4 de agosto de 2016 los optantes entregasen a doña Elena y don Ismael una tasación de la vivienda; (ii) la contraparte no cumplió las premisas pactadas contractualmente para fijar, una vez que decidió ejercitar la opción, el precio de la futura compraventa; (iii) el derecho de opción de compra quedó extinguido por falta de determinación del precio en la forma y plazo especificados en el contrato; (iv) la tasación aportada por los optantes arroja un resultado desproporcionado y desajustado en relación con el valor real de la finca; (v) los arrendatarios nunca tuvieron la voluntad real de ejercitar en forma el derecho de opción de compra ni estuvieron en condiciones de adquirir la finca y satisfacer el precio.

A lo anterior agregaba que, decaída la posibilidad de los arrendatarios de ejercitar la opción de compra, debía considerarse igualmente extinguido, por transcurso del plazo pactado contractualmente (31 de julio de 2017), el arrendamiento constituido sobre la vivienda litigiosa, que hasta la fecha sigue siendo ocupada por los arrendatarios pese a carecer de título.

Al amparo de aquellas premisas solicitaba:

a) Se declarase que el derecho de opción de compra concedido a favor de los demandados había quedado extinguido por falta de determinación del precio en el momento previsto contractualmente, o, subsidiariamente, por no haber sido ejercitado en forma.

b) Se decretase la extinción del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 1 de agosto de 2012 por transcurso del plazo contractual pactado, y se condenase a los inquilinos demandados a desalojar la vivienda y a dejarla a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento.

c) Con carácter subsidiario, y para el supuesto de que los demandados dejaren de satisfacer la suma de 1.900 euros que hasta ahora abonaban por la ocupación, se les condenase al pago de dicho importe, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por la utilización de la vivienda, por los meses en que no lo hicieran, hasta la recuperación de la posesión de la finca por parte de la propietaria.

V. La representación de doña Elena y don Ismael presentó escrito de contestación frente a la demanda interpuesta por doña Elena y don Ismael, y reproducía igualmente, en lo sustancial, los argumentos incorporados a la demanda que dio lugar al juicio ordinario número 1107/2017.

Insistía singularmente en el hecho de que el 4 de agosto de 2016 los Sres. Ernesto entregaron a doña Elena y don Ismael un informe pericial en el que se establecía en 376.800 euros el valor de mercado de la finca, y en todo caso negaba que la falta de determinación del precio comportara la extinción del derecho de opción.

Apuntaba finalmente que era Novovimar Tècnic, S. L. quien había incumplido el contrato, ya que, pese a que los arrendatarios habían ejercitado oportunamente el derecho de opción, se había negado a otorgar la correspondiente escritura pública.

VI. La jueza de primera instancia estimó la demanda interpuesta por Novovimar Tècnic, S. L., desestimó la formulada por doña Elena y don Ismael, e impuso a estos últimos las costas de ambos procedimientos. Razonaba, en síntesis, lo siguiente:

1. Las diligencias de prueba revelan que Doña Elena y don Ismael no entregaron a la propiedad tasación alguna en los primeros días de agosto de 2016, y dado que el contrato preveía que tal tasación debía confeccionarse y entregarse a la parte contraria en los primeros 15 días de aquel mes, devino imposible la fijación de un precio para el ejercicio efectivo del derecho de opción de compra.

2. Como consecuencia de ello, el requerimiento formulado por los Sres. Ismael Elena a fin de que los responsables de Novovimar Tècnic, S. L. comparecieran en la notaría a los efectos del otorgamiento de la escritura pública carecía de toda virtualidad por cuanto el derecho de opción no se ejercitó en los términos convenidos.

3. La sucesión de hechos acontecidos durante la vigencia de la relación contractual entablada por las partes no acredita, ni siquiera indiciariamente, que Novovimar Tècnic, S. L. incurriera en incumplimiento alguno, y si la escritura de compraventa finalmente no llegó a otorgarse, ello no es imputable más que a la voluntad de doña Elena y don Ismael, quienes conscientemente impidieron la fijación de un precio y provocaron que decayera su derecho por no haber ajustado su conducta a los términos pactados en el contrato.

4. En todo caso, los optantes no acreditaron, durante su comparecencia en notaría, que estuvieran en condiciones económicas de afrontar el pago del precio de la compra de la vivienda, ni demostraron que su voluntad real fuera la de adquirir el repetido inmueble.

5. Las partes pactaron en su día una duración del arrendamiento de cinco años, plazo que expiraba el 1 de agosto de 2017, por lo que la propiedad goza del derecho a promover la resolución del contrato por expiración de plazo.

VII. La representación de doña Elena y don Ismael se alza en apelación frente a aquella sentencia e insiste inicialmente en que cumplió las previsiones contractuales cuando en fecha 4 de agosto de 2016 los inquilinos hicieron entrega a la parte contraria de un informe pericial en el que se fijaba como valor de mercado de la finca litigiosa 376.800 euros, mientras que la propietaria, por contra, no encargó ni confeccionó en aquel plazo un peritaje con el mismo fin. Por ello, los arrendatarios ejecutaron oportunamente el derecho de opción del que eran titulares cuando en fecha 16 de junio de 2017, dentro del plazo previsto en el contrato para el ejercicio de aquel derecho, requirieron a la propietaria a los efectos del otorgamiento de la escritura de compraventa.

Expone igualmente que la juzgadora de primera instancia incurre en un error en la valoración de la prueba cuando concluye que no podía considerarse acreditado que los Sres. Elena Ismael entregaran a Novovimar Tècnic, S. L. El informe pericial en fecha 4 de agosto de 2016, así como cuando considera que el precio fijado en este dictamen es irrisorio y desproporcionadamente bajo, ya que la valoración fue realizada por un experto en la materia después de visitar personalmente el inmueble.

Matiza que, no obstante, la voluntad de las partes no fue supeditar el precio de la opción a la presentación contradictoria de una tasación, ya que se fijó el plazo de los 15 primeros días de agosto de 2016 para elaborar la valoración pericial, no precisamente para entregarla a la parte contraria, de modo que los contratantes no establecieron que la falta de determinación del precio en aquel lapso temporal conllevaría la extinción del derecho de opción de compra por falta de uno de sus elementos esenciales, y tal eventual omisión era susceptible de ser suplida si, como aconteció, las partes presentaban una valoración de la finca referida a la primera quincena del 2016.

Finalmente, y de forma subsidiaria, defiende que concurren en el supuesto enjuiciado serias dudas de hecho y de derecho que justificarían la adopción de un pronunciamiento neutral en materia de costas.

SEGUNDO.- Delimitación de las cuestiones discutidas en la presente alzada

I. Para acometer el análisis de las cuestiones propuestas en esta alzada se antoja conveniente, en atención a la naturaleza de las discrepancias detectadas entre los litigantes, transcribir la cláusula del contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2012 -en cuya estipulación tercera se insertó el derecho de opción que constituye el objeto de litigio-, que plasmó la voluntad de las partes en relación con la determinación del precio de la compraventa de la vivienda para el supuesto de que los inquilinos, Sres. Ismael Elena, decidieran ejercitar el derecho de opción que se les atribuyó.

Aquella cláusula es del siguiente tenor:

"Tercera.- Precio.

Las partes convienen que, para el caso que los arrendatarios-optantes decidieran ejercer el derecho, el precio total ascenderá:

3. Durante los 4 primeros años de vigencia del derecho, esto es, desde el día 1 de agosto de 2012 al día 31 de julio de 2016 a la cantidad de 675.000 euros.

A partir del día 1 de agosto de 2016 y hasta la fecha de extinción del derecho el día 31 de julio de 2017, el precio resultará del promedio entre las tasaciones encargadas por cada parte a una empresa de reconocido prestigio para que periten la finca, y que deberán efectuarse en el plazo máximo de los 15 días naturales siguientes a la fecha de inicio de este último período, corriendo a cargo de cada parte el pago de su propia tasación.

En caso de no realizarse y/o no presentarse la tasación en tiempo y forma, se entenderá que la parte que no lo presente acepta la realizada de adverso.

Para realizar dichas tasaciones, se facilitará a los peritos designados por cada parte cuanta documentación se considere precisa para realizar su trabajo, así como pleno acceso a la vivienda por parte de los Arrendatarios.

Ambas partes se obligan a aceptar el resultado de las Tasaciones.

Del precio total deberán deducirse, en su caso, las rentas que hayan sido efectivamente satisfechas a la arrendadora-cedente al tiempo de formalizarse la correspondiente escritura pública de compraventa, de acuerdo con las siguientes consideraciones:

a) Se deducirá del precio total el 30% de las rentas devengadas y satisfechas desde el primer mes hasta el momento en que se ejercite la opción de compra, esto es, como máximo la renta del mes 60.

El precio final de la compraventa resultará de la diferencia entre el precio total y los importes a descontar de las rentas vencidas y satisfechas al tiempo de formalizarse la escritura, según los desgloses anteriormente indicados (...)".

II. La jueza de primera instancia delimita con rigor los aspectos que han sido objeto de controversia entre las partes, y los identifica en los siguientes términos:

a) Análisis de la actividad probatoria en relación con un informe de tasación de la vivienda litigiosa, que la valoraba, a fecha 4 de agosto de 2016, en 376.800 euros, y que la representación de doña Elena y don Ismael mantiene que entregó a la propiedad en aquella fecha, en cumplimiento de la cláusula que se ha transcrito.

b) Consecuencias de la eventual falta de entrega de aquella tasación por parte de los optantes.

c) Regularidad del ejercicio del derecho de opción por parte de doña Elena y don Ismael.

d) Pertinencia de la resolución del contrato de arrendamiento por transcurso del plazo.

Aunque en la sentencia que se apela se asevera que el derecho de opción es una figura de construcción jurisprudencial y que carece de regulación en nuestro ordenamiento, lo cierto es que el Derecho catalán cuenta con una normativa propia sobre tal institución, que se desarrolla en los artículos 568.8 y siguientes del Codi Civil de Catalunya, por lo que al anterior elenco de hechos objeto de controversia debe ser complementado en el sentido de que deberá igualmente verificarse si al amparo de aquella normativa los arrendatarios gozaban del derecho a adquirir la vivienda a partir de la opción que se les concedió al concertarse el contrato de arrendamiento, y si el ejercicio de tal opción se ajustó a las mencionadas previsiones legales.

TERCERO.- Análisis de la actividad probatoria acerca de la entrega, por parte de los arrendatarios optantes, del informe de tasación de la vivienda de fecha 4 de agosto de 2016

I. Ya se ha expuesto que en la regulación contractual del derecho de opción se establecía que, en el caso de que los inquilinos no hubieran ejercitado su derecho de opción durante los cuatro primeros años de vigencia del arrendamiento - período durante el que regía el precio de 675.000 euros-, la suma que habrían de abonar los Sres. Elena Ismael en el caso de ejecutar la opción durante el año siguiente -se fijó como plazo máximo el 31 de julio de 2017- se determinaría a partir del promedio de las tasaciones que encargara cada una de las partes a fin de valorar el inmueble.

Se especificaba además que aquellas tasaciones deberían "efectuarse" en el plazo máximo de los 15 días naturales siguientes a la fecha de aquel último período anual -es decir, dentro de los primeros 15 días de agosto de 2016-, y que "en caso de no realizarse y/o no presentarse la tasación en tiempo y forma", se entendería que "la parte que no la presentara aceptaba la realizada de adverso".

II. Desde los albores del primer procedimiento la representación de doña Elena y don Ismael, sin duda consciente del alcance de aquella previsión contractual en relación con el plazo de elaboración y traslado a la propiedad de la tasación de la vivienda a los efectos de la determinación del precio, ha volcado buena parte de sus esfuerzos procesales en intentar acreditar que en fecha 4 de agosto de 2016 -dentro, pues, del plazo estipulado contractualmente- hizo entrega a Novovimar Tècnic, S. L. Del informe de tasación confeccionado por el perito Sr. Pablo Jesús, en el que se estimaba en 376.800 euros el valor de la vivienda.

La representación de Novovimar Tècnic, S. L. ha negado con persistencia y rotundidad que ni en la indicada fecha de 4 de agosto de 2016 ni en ningún otro momento los arrendatarios le hiciesen llegar tasación alguna, de modo que, a su juicio, se habría incumplido la específica previsión contractual mediante la que se imponía el deber de las partes, en el caso de que los arrendatarios tuvieron interés en la ejecución del derecho de opción, de elaborar y entregar a la parte contraria la tasación del valor de mercado de la finca.

En línea con lo defendido por la propiedad, la jueza de primera instancia, de forma concluyente, expresó su convicción no solo de que la representación de los arrendatarios no había acreditado que pusiesen en conocimiento de la propietaria de la vivienda la tasación de 4 de agosto de 2016, sino de que los Sres. Ismael Elena nunca hicieron llegar a Novovimar Tècnic, S. L. El repetido dictamen pericial del Sr. Pablo Jesús.

Se comparte plenamente aquella conclusión y se dan íntegramente por reproducidos los acertados argumentos expuestos al respecto por la juzgadora de primera instancia, sin perjuicio de apuntalarlos en los siguientes términos:

a) La representación de doña Elena y don Ismael se limita en su demanda a exponer que estos últimos "hicieron entrega a la propiedad en fecha 4 de agosto de 2016 de un informe pericial para avalar (...)", pero no solo no especifica en ningún momento la forma en la que pudieran haber hecho llegar aquel dictamen a la propiedad, sino que significativamente elide la expresión "entrega en mano" a la que con reiteración habían recurrido los arrendatarios en las comunicaciones extrajudiciales mantenidas con Novovimar Tècnic, S. L.

b) No se cuenta con indicio probatorio alguno de aquella presunta entrega. Durante la diligencia de interrogatorio doña Elena declaró que el informe de tasación lo entregó personalmente su padre a una persona que se encontraba en la sede de una de las empresas de Novovimar Tècnic, S. L. en Terrassa, pero tal afirmación no cuenta con revestimiento probatorio alguno.

c) Es indiscutible que, una vez transcurridos los cuatro primeros años de vigencia del derecho de opción -para los que regía el precio contractualmente pactado de 675.000 euros-, resultaba absolutamente decisivo el precio en el que se ponderara el valor de mercado de la vivienda a partir de las tasaciones periciales que debían encargar las partes durante la primera quincena de agosto de 2016. Ante tal tesitura, parece razonable presumir que los arrendatarios se habrían ocupado de documentar debidamente la entrega de la tasación a la parte contraria o de acreditar tal hecho de cualquier otra forma fehaciente, a fin de dejar constancia del cabal cumplimiento de la premisa establecida en el contrato para la fijación del precio de la futura compraventa.

Aquella presunción se intensifica si se valora que durante la vigencia del contrato los Sres. Ismael Elena han estado asesorados por letrado, y que todas las comunicaciones remitidas a la propiedad en relación con el arrendamiento y la opción de compra fueron remitidas a través de burofax con certificado de envío y contenido, por lo que, de ajustarse a la realidad la tesis propugnada por dicha parte, no se alcanzaría a detectar la razón por la que, precisamente con ocasión de la realización del acto más trascendente a los efectos de la ejecución de la opción de compra, los inquilinos decidieran trasladar la tasación a la propiedad mediante una simple "entrega en mano".

d) Se recuerda que el precio pactado para el ejercicio de la opción durante los cuatro primeros años de vigencia del arrendamiento se estableció en 675.000 euros, mientras que la tasación que los Sres. Ismael Elena aseguran haber entregado a la propiedad el 4 de agosto de 2016 fijaba el valor de mercado de la vivienda en 376.800 euros, es decir, prácticamente el 50% del precio original.

Ante la desproporción que media entre aquellos valores, se conviene con la juzgadora de primera instancia que, si se admitiera como cierto que efectivamente la propiedad tuvo conocimiento, en la fecha que se indica, de la tasación propuesta por la contraparte, no es imaginable ni razonable que, de forma más o menos inmediata, y siempre dentro de los 15 primeros días de agosto de 2016, los responsables de Novovimar Tècnic, S. L. No hubieran procurado trasladar a los inquilinos un informe pericial que se aproximara al precio originariamente estipulado y que contrarrestara el ciertamente bajo ofrecido por los arrendatarios, máxime cuando en el propio contrato se preveía que, en la hipótesis de que solo una de las partes hubiera encargado el informe pericial de valoración de la finca, sería tal valoración, ante la ausencia de dictamen contradictorio, la que serviría de precio para la compraventa.

e) Finalmente, la afirmación de que el dictamen pericial del Sr. Pablo Jesús fue confeccionado y entregado en el mes de agosto de 2016 queda debilitada por dos datos adicionales: (i) el trabajo de peritaje fue facturado en el año 2017, y no se ha ofrecido por el perito una razón convincente sobre el inusualmente extenso lapso temporal transcurrido entre la elaboración del informe y su facturación; y (ii) en el mismo dictamen se hace referencia a "muestras de venta" y "muestras de renta", en las que se incluyen muestreos de fincas obtenidos en el año 2017, lo que torna materialmente imposible que el dictamen estuviera ultimado en agosto de 2016. Esta última circunstancia trata de ser salvado en su recurso por la representación de los Sres. Ismael Elena invocando, de forma escasamente convincente, "un mero error material".

III. En definitiva, se reitera que no puede considerarse acreditado, conforme a las circunstancias expuestas, que doña Elena y don Ismael hicieran entrega a Novovimar Tècnic, S. L., en fecha 4 de agosto de 2016, del dictamen pericial en el que se estimaba el valor de la vivienda en 376.800 euros.

CUARTO.- Consecuencias asociadas a la falta de prueba de la entrega, en el plazo contractualmente estipulado, de la tasación propuesta por los inquilinos

I. Después de concluir que el precio por el que habría de ejercerse la opción de compra no quedó fijado en la forma y en el tiempo previstos y exigidos en el contrato, la juzgadora de primera instancia, acogiendo la tesis preconizada por la representación de Novovimar Tècnic, S. L., consideró, como se anticipó, que el derecho de opción de compra instituido a favor de los arrendatarios decayó y quedó extinguido por la ausencia de uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa conforme a lo establecido en el artículo 1445 del Código Civil, cual es el precio, e imputaba la responsabilidad por tal circunstancia a los propios optantes, por haber incumplido las premisas impuestas en el contrato a los efectos de fijar el precio de adquisición.

Se agrega en la sentencia que una interpretación razonable de los términos contractuales arroja la conclusión de que la voluntad de las partes era fijar el precio del ejercicio de la opción con base en unos específicos condicionamientos, y que expresamente se pactó que para el caso de que los optantes ejercitaran dicho derecho deberían, en el plazo máximo de 15 días naturales siguientes a la fecha de inicio del último año de vigencia del arrendamiento y del plazo para ejercitar la acción, presentar a la adversa una tasación en tiempo -precisamente en aquel lapso de 15 días, pues el contrato no previó un plazo superior- y en forma, entendiendo por tal cualquier medio fehaciente y suficiente en el tráfico común.

En consecuencia, prosigue la jueza, el requerimiento formulado por doña Elena y don Ismael a Novovimar Tècnic, S. L. a través del burofax de 17 de junio de 2017, en el que instaban a la propietaria para comparecer en la notaría al objeto de otorgar la escritura pública, no puede gozar de virtualidad alguna a los efectos del válido ejercicio del derecho de opción por cuanto no se formalizó "en los términos convenidos".

II. Los apelantes combaten aquella interpretación y entienden que, aun cuando se admitiera como no acreditado el hecho de que la tasación confeccionada por el Sr. Pablo Jesús se entregara el 4 de agosto de 2016, la falta de aportación de la valoración pericial en el plazo específico previsto en el contrato podría suplirse si dentro del plazo estipulado para el ejercicio del derecho de opción -hasta el 31 de julio de 2017- se presentaba una valoración de la finca referida a la primera quincena de agosto de 2016.

Aquella observación no puede admitirse a la luz de las siguientes consideraciones:

a) Si se aceptara que cualquiera de las partes podía válidamente encargar y presentar una valoración pericial durante la totalidad del periodo comprendido entre el 1 de agosto de 2016 y el 31 de julio de 2017, no se alcanzaría a identificar la razón por la que los contratantes incluyeron expresamente una cláusula en cuya virtud las tasaciones deberían "realizarse y presentarse" durante los primeros 15 días del mes de agosto de 2016. Se recuerda que la cláusula no solo establecía que las tasaciones deberían realizarse en ese periodo, sino también "presentarse", término este último que se refleja hasta en dos ocasiones.

b) Siempre bajo la premisa de que se ha declarado como hecho no probado que los optantes entregaran a Novovimar Tècnic, S. L. la tasación pericial el 4 de agosto de 2016, la pretensión de ejercicio del derecho de opción promovida por los arrendatarios ya no se ajustaría, en expresión empleada por los propios contratantes, "a los términos y condiciones" que ellos mismos estipularon al configurar contractualmente el derecho de opción.

c) Sobre el papel no habría inconveniente en que, pese a lo anterior, los contratantes hubieran convenido en tramitar y aceptar el ejercicio de la opción a partir de las valoraciones periciales que ambos presentaran más allá del plazo estipulado contractualmente, pero la validez y eficacia de tal hipotético acuerdo quedarían obviamente supeditadas a la expresa conformidad de ambas partes, conformidad que no consta, atendida la rotunda oposición de la propiedad.

d) Han sido los propios arrendatarios quienes extrajudicialmente defendieron que el plazo de 15 días fijado en el contrato para la presentación de las tasaciones debía ser considerado perentorio a tales efectos. Así, en la demanda interpuesta por los arrendatarios se mantiene la ineficacia de la tasación presentada en fecha 29 de junio de 2017 por los responsables de Novovimar Tècnic, S. L. porque "estaba fuera del plazo", observación que se reitera en la misiva remitida por la abogada de los Sres. Ismael Elena el 25 de julio de 2017.

Es evidente que resulta contradictorio negar la eficacia jurídica de la valoración confeccionada por el perito propuesto por la propiedad, Sr. Enrique, por haberse presentado fuera del plazo, cuando, bajo la premisa de que no se ha probado que los arrendatarios presentaran tasación alguna a la propiedad durante los 15 primeros días de agosto, lo propio habría de predicarse de la emitida, a instancias de los propios Sres. Ismael Elena, por el perito Sr. Pablo Jesús.

III. En definitiva, se comparte con la sentencia de primera instancia que no se fijó el precio por el que habría de ejercitarse el derecho de opción en el momento y forma expresamente estipulados en el contrato, y no consta ningún convenio de las partes conforme al cual acordaran que las tasaciones podían practicarse y entregarse más allá del 15 de agosto de 2016.

Si no concurrió aquel nuevo acuerdo, y no ha quedado acreditado en absoluto que la tasación elaborada a instancias de los arrendatarios se entregara durante la primera quincena de agosto de 2016, la hipotética estimación de las pretensiones de los apelantes comportaría la concesión de una prórroga para la fijación del precio que en ningún momento fue prevista por las partes ni fue objeto, se insiste, de un convenio ulterior.

QUINTO.- Incumplimiento, por parte de los optantes, de la esencial obligación de pagar o consignar el precio antes o en el momento del ejercicio del derecho de opción

I. Concurre una circunstancia adicional, pero no por ello menos relevante -los litigantes apenas han profundizado sobre ella, aunque, siquiera tangencialmente, la hayan mencionado-, que impiden avalar la pretensión de los Sres. Ismael Elena de ejercitar el derecho de opción para la adquisición a título de compra de la vivienda que vienen ocupando en calidad de arrendatarios.

Se trata del incumplimiento por parte de los optantes de su inexcusable deber de abonar o consignar el precio de la venta al ejercitar su derecho de opción. Aunque en la demanda -y en la sentencia- se asevera que el derecho de opción es una figura de construcción jurisprudencial y que carece de regulación en nuestro ordenamiento, lo cierto es, como se dijo con anterioridad, que el Derecho catalán cuenta con una normativa propia sobre tal institución, que se desarrolla en los artículos 568.8 y siguientes del Codi Civil de Catalunya.

Específicamente, y por lo que concierne a las circunstancias concurrentes en el supuesto litigioso, el artículo 568-12, en sus dos primeros párrafos, dispone:

"1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución, deben pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesión del bien.

2. El precio o contraprestación, si sobre el bien sujeto al derecho de opción inscrito existen derechos reales o gravámenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposición de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opción y el depósito o la consignación constituidos a su favor".

El tenor de la norma plantea la tesitura de decidir si el pago previo o simultáneo del precio pactado en su momento se configura como un requisito inexcusable para el válido y eficaz ejercicio del derecho de opción. Y se considera que la respuesta debe ser afirmativa, salvo -no es el caso, como se razonará- que los contratantes hubieran introducido una previsión expresa en contra en el título de constitución.

Se aportan los siguientes argumentos para avalar aquella conclusión:

A) La rotunda literalidad del artículo 568-12 no parece permitir resquicio a la incertidumbre sobre el momento en el que el titular del derecho de opción debe abonar el precio o contraprestación pactados: al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo.

B) La norma emplea la expresión "deben pagar", lo que sugiere que está configurando un requisito imprescindible para la eficacia y validez del ejercicio del derecho de opción, salvo previsión expresa en contra del título de constitución.

C) Una interpretación adecuada del precepto que se analiza debe desembocar en la conclusión de que establece una norma general, cual es la necesidad de que se pague -o se deposite o consigne, en caso de actitud obstativa del propietario- el precio de la opción en el momento de ejercerla o en un momento anterior, y una norma especial o subsidiaria, que únicamente debe regir en el caso de voluntad expresa de las partes, cual es la de que estas últimas hubieran reflejado en el título de constitución una previsión contraria a la norma o que se aparte de su imperatividad, previsión que no puede ser otra que la posibilidad de ejercitar eficazmente el derecho de opción sin necesidad de que previa o simultáneamente el optante pague o deposite el precio estipulado y lo haga en un momento posterior.

D) Avalan la tesis que se viene exponiendo los antecedentes legislativos. La Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superficie, de servitud i d'adquisició voluntària o preferent, disponía en su art. 32.1 que "[e]l ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se habían previsto".

También la norma transcrita, consecuentemente, exigía el pago previo o simultáneo del precio fijado -también en términos imperativos, como denota la expresión "requiere"- para la efectividad del ejercicio del derecho de opción. La única diferencia con la regulación vigente es que no preveía que las partes, de común acuerdo, dispensaran al optante, en el propio título constitutivo, de aquel requisito de abonar, antes del ejercicio del derecho de opción o en el momento de ejercitarlo, el precio pactado.

E) Aquella norma de la Llei 22/2001, de 31 de desembre, no era más que una aplicación específica para el derecho de opción del precepto general establecido en el artículo 31 del mismo cuerpo legal para cualquier clase de derecho de adquisición:

"L'exercici de qualsevol dret d'adquisició que faci el seu titular exigeix, prèviament o simultàniament, el compliment dels requisits estipulats i la notificació fefaent de l'exercici efectiu del dret al titular del dret de propietat actual de la cosa, si el dret és real, i si el dret és personal, a la persona que sigui titular d'aquest dret. Les notificacions s'han de fer constar en els registres on hi hagi inscrits els drets".

F) Si se considera la naturaleza real del derecho de opción -se ubica sistemáticamente en el libro relativo a los derechos reales, aunque nada impide su configuración como derecho personal como manifestación de la autonomía de la voluntad-, su ejercicio produce la adquisición de la cosa, no meramente la exigibilidad del cumplimiento de la obligación de la entrega de la cosa -propia del derecho personal-, incluso sin la intervención del propietario -que solo es precisa para la entrega de la posesión (artículo 568-2.2: "El ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien (...)"-, y, obviamente, para la formalización pública de la operación.

La eficacia adquisitiva inmediata asociada al ejercicio de la opción exige, como justa contrapartida, que el optante pague o consigne, de forma previa o simultánea, el precio pactado, siempre salvo pacto en contra instituido por las partes.

G) Es cierto que el Tribunal Supremo, al perfilar los caracteres y presupuestos de la opción de compra, ha declarado que el pago o consignación del precio en el momento del ejercicio de la opción no es requisito de eficacia "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", ( SSTS 2 de febrero de 1992, 17 de mayo y 24 de junio de 1993, 14.2.1997, citadas en la de 3 de abril de 2006).

Pero no lo es menos que se trata de una doctrina que debe entenderse aplicable exclusivamente al derecho común, en el que no está regulado expresamente el derecho de opción. El propio Alto Tribunal admite que se trata de una "figura no regulada legalmente". En consecuencia, debe atenderse en esta materia a la regulación propia del Derecho catalán.

H) También es cierto que aquella doctrina del Tribunal Supremo es invocada por la sentencia del TSJ de Catalunya de 14 de noviembre de 2005, en la que se proclama: "La necesidad de entregar el precio convenido al momento de ejercitar la opción es hoy un tema resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 . Dicha sentencia afirma con rotundidad que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado".

La misma resolución menciona las sentencias anteriores del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 y de 2 de febrero de 1992, en las que se declaraba que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante".

Pero se advierte que el TSJ de Catalunya abordaba un asunto que aún no podía solventarse a la luz de la normativa autonómica catalana, por ser anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/2001.

I) La más reciente sentencia del TSJC de 23 de marzo de 2019, aunque a propósito de los artículos 31 y 32 de la Ley 22/2001, declara que "el fet cert és que la norma esmentada [en relación con la necesidad de que el optante pague previa o simultáneamente al ejercicio del derecho el precio pactado] ha de ser entesa d'aplicació només en el cas que no s'hagués pactat una altra cosa ja que es tracta d'un precepte de caràcter dispositiu d'acord amb el que disposa l' art. 111.6 de la primera llei del CC de Catalunya".

Esta interpretación doctrinal, como se anticipó, es la que resulta del vigente artículo 568-12.1 CCCat, el cual impone la necesidad de que, en el momento de ejercitar el derecho de opción o con anterioridad, el optante pague el precio estipulado, salvo que los contratantes hubiesen incorporado alguna previsión en contra al respecto en el título constitutivo.

J) En definitiva, en el ámbito estatal la norma general, conforme se colige de la doctrina del Tribunal Supremo, es que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado así, y en el ámbito autonómico catalán la norma general es que el optante debe pagar el precio estipulado al ejercitar el derecho de opción o en un momento anterior, salvo que los contratantes hayan establecido expresamente en el título de constitución que tal pago previo o simultáneo no se configura como requisito de eficacia del ejercicio del derecho de opción.

II. Ya se ha expuesto que el artículo 568.12.1 proclama el deber de pagar el precio o contraprestación al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo "sin perjuicio de lo que establezca el título de constitución". Es decir, otorga a las partes la posibilidad de convenir que el optante satisfaga el precio en un momento posterior a aquel en el que ejercita el derecho de opción.

Sin embargo, los ahora litigantes no solo no introdujeron previsión contractual alguna en virtud de la cual pudiera interpretarse que se excusara a los optantes del cumplimiento de la repetida obligación, sino que estipularon expresamente que el precio debía abonarse al ejercitarse la opción. Así:

(i) en la cláusula cuarta del contrato se incluía como requisito del ejercicio de la opción "que al tiempo de otorgarse la escritura pública de compraventa los optantes satisfagan por entero el precio final, de conformidad con lo especialmente convenido la cláusula tercera"; y

(ii) en el apartado IV de la cláusula segunda se preveía específicamente, como causa de extinción del derecho de opción, "la no comparecencia de los optantes en la fecha acordada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa o, aun a pesar de comparecer, por no satisfacer íntegramente el precio final que resultare de lo dispuesto en la cláusula tercera".

Por lo pronto, los optantes no cumplieron con su obligación de abonar el precio con ocasión de su comparecencia en notaría el 17 de julio de 2017. Según consta en la correspondiente acta notarial, se limitaron a aportar una "copia" de un cheque por importe de 86.450 euros, así como un documento presuntamente acreditativo de una oferta para la concesión de un préstamo hipotecario por importe de 300.000 euros.

Es la propia representación de los Sres. Ismael Elena quien reconoce que "no pudo cumplir ni con la tercera ni con la cuarta condición, esto es, el otorgamiento de la escritura pública así como la consignación del precio, por cuanto estas son propias no ya del ejercicio de la opción sino de la consumación de la compraventa ya perfeccionada, por lo que para su realización dependen de que la otra parte se avenga a otorgar la escritura de compraventa y a recibir el precio, lo cual no ha sucedido aquí por cuanto la adversa ha rechazado tajantemente dicha posibilidad".

Se admite así que ni se consignó ni se abonó el precio, pese a lo cual se niega la trascendencia de tal omisión bajo el argumento de que el pago o la consignación "no son propios del ejercicio de la opción, sino de la consumación de la compraventa ya perfeccionada".

Por lo expuesto, no puede aceptarse aquella observación porque el pago o la consignación del precio, siquiera del que los arrendatarios consideraban ajustado en función de la valoración pericial del Sr. Pablo Jesús, se configuraban como un requisito inexcusable para el válido ejercicio del derecho de opción. Ni con ocasión de su comparecencia en notaría el 17 de julio de 2017, ni en el momento de interponer la demanda que dio origen a las presentes actuaciones los Sres. Ismael Elena cumplieron con aquella exigencia de abonar o consignar el precio de la opción, con lo que definitivamente decae su pretensión de ejercitar dicho derecho.

IV. Declarada la inviabilidad del ejercicio del derecho de opción pretendido por doña Elena y don Ismael, debe igualmente confirmarse el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se declaraba la resolución del contrato de arrendamiento por transcurso del plazo contractualmente pactado -la propiedad cursó oportunamente la comunicación mediante la que expresaba su voluntad de no prolongar la vigencia del arriendo-, al haber expirado, el 1 de agosto de 2017, el periodo de 5 años previstos en el contrato suscrito por las partes el 1 de agosto de 2012. Se trata, además, de una decisión que no ha sido combatida en el recurso de apelación.

V. La sentencia de primera instancia, consecuentemente, debe ser íntegramente confirmada.

SEXTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Los recurrentes propugnaban subsidiariamente la reconsideración del pronunciamiento de primera instancia que les imponía el pago de las costas, pero lo cierto es que, más allá de la incertidumbre propia de todo litigio y de la disparidad de las posturas respectivamente propugnadas por las partes, no se detecta ninguna razón de cierta envergadura que pudiera amparar un pronunciamiento neutral en materia de costas, ni se identifica la concurrencia de circunstancias excepcionales, encarnadas en eventuales dudas de hecho o de derecho, que pudiesen justificar la inaplicación de la norma general en materia de costas cuando, como es el caso, las pretensiones de una parte han sido íntegramente estimadas.

SÉPTIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,