Sentencia Civil 33/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 906/2021 de 23 de enero del 2023

PRIMERO. - Por la representación procesal de D. Hilario se interpone recurso de apelación contra la sentencia nº 192/2020, de 13 de octubre, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Granollers en autos de juicio ordinario seguidos con el núm. 1506/2018 de los de ese Juzgado.

Dicho procedimiento se inició en virtud de demanda interpuesta por el ahora recurrente contra D. Jacobo y contra Dª. Consuelo, ambos declarados en situación procesal de rebeldía, y también contra D. Landelino y Dª Dulce, que se opusieron a la demanda.

Mediante la referida demanda el Sr. Hilario ejercitaba de forma acumulada tres acciones:

1º.) Con carácter principal, la acción de acción de resolución contractual del llamado contrato de arras suscrito por las partes el día 11 de agosto de 2017 por incumplimiento esencial imputable a los demandados quienes, en la tesis del actor, habrían ocultado que la finca objeto del contrato, sita en la AVENIDA000 NUM000., kilómetro NUM001, denominada DIRECCION000, estaba afectada por una carga al estar atravesada por la carretera BV-14939. Sobre esta base solicita que se condene a los demandados a que le abonen la suma de 80.000.-euros a que asciende el duplo de la suma entregada en concepto de arras, pactadas expresamente con carácter penitencial.

2º) Con carácter subsidiario, por la representación del actor se interesaba la nulidad del aludido contrato con el siguiente fundamento que transcribimos literalmente: " imposibilidad manifiesta de llevar a cabo el contrato en las condiciones pactadas, dado que la afectación reseñada y detallada en el hecho segunda de la presente, modifica la configuración contractual de la finca, su valor de mercado, y, en definitiva, la puede llegar a hacer inservible para el destino que mi representado quería darle".

Por ello se interesaba que, como efecto de la nulidad, se condenase a los demandados a reintegrar al actor la suma de 40.000.-euros abonada en concepto de arras.

3º) También con carácter subsidiario se solicitaba la devolución de la cantidad pagada como arras en cumplimiento de lo que, según el actor, disponía la cláusula sexta del contrato suscrito por las partes, dada la falta de concesión por parte de la entidad bancaria del crédito con garantía hipotecaria al Sr. Hilario.

D. Landelino y Dª Dulce se opusieron a la demanda alegando, en síntesis, (1) que la cláusula sexta del contrato de arras quedoŽ anulada por las partes en el momento de la firma del contrato, impugnando la autenticidad del contrato acompañado como documento nº 1 junto a la demanda; (2) que en ningún caso hubo engaño u ocultación de las condiciones de la finca por parte de los vendedores, siendo que, además, las condiciones y el régimen urbanístico de la finca (suelo no urbanizable y rústico protegido) era conocido por el demandante, que visitó la finca en numerosas ocasiones, siendo necesariamente apreciable la existencia de la carretera que la atraviesa, y habiendo comprobado también el actor su situación registral y catastral. En este sentido adujeron también que no existe ningún expediente sancionador en relación con la finca de autos sin que exista otra afectación distinta de la preexistente y la general en carreteras; y (3) que el actor intentó renegociar el precio de la finca y, al no aceptar los vendedores la rebaja que les proponía fue él el que desistió de la celebración del contrato del contrato.

Por todo ello consideran que no ha existido incumplimiento alguno que les sea imputable con lo que no procede ni la devolución de las arras duplicadas ni tampoco el reintegro de la suma entregada en tal concepto.

La sentencia de instancia desestima la demanda tanto en cuanto a la acción principal como a las acciones ejercitadas subsidiariamente.

Así, considera la juzgadora que no hay incumplimiento contractual alguno imputable a los vendedores, pues las limitaciones urbanísticas no pueden ser consideradas cargas o gravámenes, sino que se trata de características propias de la finca de autos que no la hacen inhábil para los usos que le son propios y que fueron o debieron ser conocidas por el actor.

En cuanto a la acción de nulidad ejercitada con carácter subsidiario, la juzgadora precisa que no se está interesando la nulidad por la concurrencia de un vicio del consentimiento, sino por la imposibilidad de llevar a cabo la venta en las condiciones pactadas, reiterando que las afectaciones señaladas de la finca no afectaban al uso o destino y a la utilidad de la misma ni tampoco se ha demostrado que conllevaran una disminución de su valor de mercado con relación al precio acordado.

Por último, en cuanto a la pretensión de devolución de la cantidad entregada en concepto de arras con base en lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato de arras, la jueza de primer grado argumenta que, habiéndose puesto en cuestión si esta cláusula formaba parte de la redacción consensuada y definitiva del contrato, lo cierto es que la prueba practicada en el acto del juicio no resulta concluyente a tales fines y considera que esa ausencia de prueba ha de perjudicar al demandante.

A mayor abundamiento la juzgadora razona que, si bien " consta plenamente acreditado que el demandante no puedo obtener la financiación pretendida, al haber sido denegada la misma por su entidad con fundamento en las características urbanísticas de la finca, lo cierto es que no se ha acreditado suficientemente que fuese imposible la obtención de financiación con garantía hipotecaria con alguna otra entidad".

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante que la recurre en apelación, y, si bien reitera los mismos argumentos que le llevaron a interponer la demanda, ahora, en esta fase procesal, se centra principalmente en la acción ejercitada con carácter subsidiario de segundo grado, esto es, en la defensa del carácter vinculante de la cláusula sexta del contrato y en la acreditación de la imposibilidad de obtención de la financiación por parte del Sr. Hilario invocando incluso lo dispuesto en el art. 621- 49 del Codi Civil de Cataluña (CCCat.).

Por todo ello solicita que se revoque la sentencia y que en esta alzada se dicte otra en su lugar acogiendo sus pretensiones.

Los demandados personados se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la resolución dictada en la instancia.

SEGUNDO. - Para la resolución del presente recurso debemos partir por señalar que consideramos acreditado: (i) que los demandados, como vendedores, y el actor, como adquirente, en fecha 11 de agosto de 2017 suscribieron un contrato privado, que denominaron de arras penitenciales, y en el que se acordaba la venta de una finca rústica con ciertas edificaciones, algunos de ellos edificios de uso residencial, sita en AVENIDA000, NUM000, km NUM001, Casa DIRECCION000. Ambas partes pactaron un precio de venta de 265.000€, habiéndose entregado por el demandante en concepto de arras la cantidad de 40.000€ y pactándose que la elevación a escritura pública tendría lugar al cabo de 365 días.

En la demanda, como hemos expuesto, se ejercitaban de forma subsidiaria varias acciones, interesando pretensiones que se reiteran en esta alzada.

Analizaremos en primer lugar la acción ejercitada con carácter principal, cuya finalidad es la resolución del contrato de arras por incumplimiento, incumplimiento que el actor imputa a los demandados y que se derivaría del hecho de que se había vendido una finca libre de cargas y gravámenes cuando tenía una importante afectación urbanística.

Así, ha quedado acreditado, y así resulta de la documental obrante en autos (tanto del doc. nº 2 adjuntado por el actor, como del informe pericial aportado por los demandados junto con sus anexos; vid. especialmente los gráficos catastrales que obran en los ff. 79 y ss.) que la finca objeto de la compraventa está atravesada en dirección Sureste-Noreste, por la carretera BV-1439 de Granollers a l'Ametlla del Valle`s, por Canovelles y que, en consecuencia, está afectada por las limitaciones propias del régimen de uso y protección de carreteras.

Igualmente se acredita que el régimen urbanístico de la finca es el propio de un suelo no urbanizable, en la tipología de suelo agrícola Tipo I, según el Plan General de Ordenación Urbanístico Municipal, y protegido, al ser una masía destinada a uso agrícola.

Mediante las certificaciones emitidas por el Ajuntament de Canovelles unidas al informe pericial aportado por los demandados (vid. ff. 57) se justifica que las condiciones de uso admiten los usos agrícolas y auxiliares: se trata de una residencia agrícola aislada (en la que se admiten obras de rehabilitación) y otras edificaciones de uso agrícola no residencial tales como por granjas, almacenes, invernadores y silos, y se prevé la posible reutilización de edificios agrícolas abandonados con otros usos no agrícolas, tales como restaurantes o bares. También se admiten usos deportivos, educativos y sanitarios asistenciales.

Partiendo de los anteriores datos, resulta necesario poner de relieve, en primer lugar, que, atendida la fecha de firma del llamado contrato de arras, no es de aplicación el Libro VI CCCat., ya que entró en vigor el 1 de enero del 2018.

En cuanto a esta acción principal de resolución por incumplimiento contractual, podemos avanzar que este Tribunal comparte en lo esencial los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, con los que se da cumplida y correcta respuesta a esta controversia, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución en cuanto a este extremo puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas por el recurrente. Por ello nos limitaremos, como respuesta a las alegaciones contenidas en el recurso, nos limitaremos a hacer algunas consideraciones abundando en los argumentos sobre este particular recogidos en la sentencia apelada.

Así, constituye doctrina jurisprudencial reiterada (entre otras muchas, la STS 23 octubre 1997 , STS de 3 de marzo 2000 , y STS 17 noviembre 2006 o STS 30 septiembre 2010 ), la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio.

En consecuencia, desde este planteamiento, es forzoso concluir que la existencia de tales afectaciones urbanísticas no suponen un incumplimiento esencial encuadrable en el art. 1124 CC , ya que para ello la cosa objeto del contrato debería resultar inhábil para el uso que le es propio a que va destinado (aliud pro alio), o que el comprador quede objetivamente insatisfecho, lo que en este caso no consta, ya que la utilidad de la finca, con las posibilidades de uso antes enunciada, queda acreditada mediante los reseñados informes municipales; consta que no hay abierto expediente administrativo sancionatorio alguno; no consta que el valor de mercado de la finca haya disminuido, antes al contrario: está también acreditado por los documentos adjuntados por los demandados en el acto de audiencia previa que la finca se ha acabado vendiendo a terceras personas, entre ellas, la Sra. Sagrario, que ha intervenido como testigo, quienes han abonado un precio incluso superior al pactado con el actor en el documento en el llamado contrato de arras; y el propio actor, en sus negociaciones mediante correspondencia electrónica con una entidad financiera manifestó (vid. doc. nº 7 de la demanda) manifestó que no pretendía hacer nuevas obras sino efectuar rehabilitaciones (que estaban permitidas), y que incluso obtendría beneficios en caso de que la finca fuera expropiada.

Por otra parte, no cabe atribuir a los vendedores un incumplimiento de las reglas de la buena fe que deben presidir las relaciones contractuales (ocultación o reticencia, dolo reticente, en la información que la buena fe impone ofrecer al comprador), en tanto no resulta exigible de un solo contratante un especial deber de información de datos que obren en registros u oficinas públicas o en limitaciones que se deriven de la aplicación de normativa administrativa, especialmente, en materia urbanística, dado el carácter público del planeamiento urbanístico, y, mucho menos en el caso de autos, en el que es apreciable a simple vista, sin necesidad de especiales indagaciones, la existencia de la carretera que atraviesa la finca.

Así, el TS se ha pronunciado, por ejemplo, en la STS del 16 de marzo de 2011 , que reitera la doctrina jurisprudencial sentada en las citadas STS de noviembre de 2006 y de 8 de noviembre de 2007 , y declara que: "... las dos sentencias toman como punto de partida la idea de que, dada la facilidad para acceder a la información urbanística que se desprende de la propia normativa especial, las limitaciones de esta naturaleza, aunque no se mencionen en el contrato de compraventa, no tienen por qué comportar necesariamente su "rescisión". Antes bien, lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, "no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición". Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la "rescisión" prevista en la norma urbanística cuando "un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores ".

Por lo expuesto, debe decaer este motivo de apelación.

TERCERO. - La misma suerte desestimatoria debe correr la alegación mediante la que se reitera en esta alzada la procedencia de la nulidad por imposibilidad manifiesta de concertar la compraventa en los términos en que fue acordada.

Para ello basta con remitirnos a las consideraciones que ya hemos hecho en el fundamento precedente acerca de la utilidad de la finca y de la falta de acreditación de una pretendida pérdida de valor.

Pero es que, como ya tuvimos ocasión de exponer en nuestra sentencia de 5 de mayo de 2022 ( Roj: SAP B 4689/2022 - ECLI:ES:APB:2022:4689 ) en relación con la imposibilidad del cumplimiento de las obligaciones, constituye doctrina consolidada ( SSTS de 30 de abril de 2002 , y 21 de abril de 2006 ) la que establece que la regulación de los artículos 1272 y 1184 del Código Civil , referido el segundo a las obligaciones de hacer, aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar según el artículo 1182, recoge una manifestación del principio "ad imposibilia nemo tenetur" que aquí se concreta en la regla de que no existe obligación de cosas imposibles (impossibilium nulla obligatio est: D. 50, 17, 1.185); pero cuya aplicación exige una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor y debe tenerse en cuenta que la aplicación debe ser objeto de una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a los casos y circunstancias pudiendo consistir en (i)una imposibilidad física o material o una imposibilidad legal, que se extiende a toda imposibilidad jurídica, pues abarca tanto la derivada de un texto legal, como de preceptos reglamentarios, mandatos de autoridad competente, u otra causa jurídica. Además, es posible equiparar la imposibilidad a la dificultad extraordinaria, sin que quepa confundir dificultad con imposibilidad, ni tampoco cabe medir la imposibilidad con base en el criterio subjetivo del deudor. Se exige también que la imposibilidad sea definitiva, por lo que excluye la temporal o pasajera y la derivada de una situación accidental del deudor, y no es viable esta alegación cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida.

Partiendo de esta doctrina, en lo que ahora interesa, cabe recalcar que para aplicar la imposibilidad es preciso que no haya culpa del deudor, y no la hay cuando el hecho resulta imprevisible e irresistible. La jurisprudencia la excluye cuando resulta provocada por él o le es imputable, como, por ejemplo, cuando se conoce la causa o se podía conocer o era previsible. En ese sentido cabe traer especialmente a colación la STS de 17 de marzo de 1997 que declara que no es aplicable cuando se conocen las limitaciones urbanísticas de la finca.

Por lo tanto, en el caso de autos no concurrirían en ningún caso los presupuestos que habilitarían la pretendida acción de nulidad por imposibilidad manifiesta, debiendo decaer también este motivo de apelación.

CUARTO. - Centrándonos por último en la acción de cumplimiento al amparo de la cláusula sexta del contrato, la primera cuestión objeto de controversia radica en determinar el carácter vinculante o no de dicha disposición habida cuenta que cada una de las partes ha aportado a las actuaciones un ejemplar del contrato- no siendo controvertido que fue redactado por el actor- distinto, pues en el que aportan los demandados la cláusula sexta aparece tachada y existe una indicación manuscrita de que no será vinculante, mientras que en el aportado por el actor dicha cláusula no presenta modificación alguna.

Si nos atenemos al desarrollo de las actuaciones, al contestar a la demanda, los codemandados personados impugnaron la autenticidad y validez de la copia contractual adjuntada a la demanda y acompañaron otra copia con las expresadas menciones. Posteriormente, en el acto de audiencia previa, los demandados mantuvieron dicha impugnación y adjuntaron como más documental su ejemplar original del contrato en el que aparecen la tachadura y mención señaladas (ff.139 a 142). Ante la impugnación documental, el juez que presidió la audiencia previa requirió a la actora, que no efectuó a su vez impugnación de documentos, para que propusiera prueba para acreditar la validez del documento acompañado a la demanda. La representación del actor requirió a los demandados para que le informasen quién era la persona a la que se atribuía la autoría de las señaladas menciones manuscrita, señalando el Letrado de la parte demanda que era la codemandada Dª Dulce, cuyo interrogatorio propuso el actor, así como el de los demás demandados, especificándose por el juzgador que admitiría preguntas sobre las repetidas menciones manuscritas. Sin embargo, el día señalado para el juicio el Letrado del actor renunció a la prueba de interrogatorio de los demandados.

Paralelamente, la representación del actor aportó adjuntado a su escrito presentado el 8 de junio de 2020 su ejemplar original del contrato de arras, no coincidente con el aportado por la contraparte.

En el acto de juicio prestó declaración testifical D. Carlos Ramón, padre de Dª. Dulce, que estuvo presente en la firma del contrato de arras, quien manifestó que en aquel momento, habiendo traído pre-redactado el contrato el Sr. Hilario, se le hizo saber que dos de las cláusulas no se aceptaban por los vendedores: la relativa al momento en que debían desalojar la finca de autos los moradores y la sexta relativa a la devolución de las arras en supuesto de no obtención de financiación por el actor, introduciéndose las correcciones manuscritas, que el actor quedó en introducir mecanográficamente en el contrato, pero no llegó a hacerlo ya que exigió una rebaja del precio que no le aceptaron los vendedores.

En atención a estos datos debemos validar el criterio de la juzgadora de primer grado cuando estima que no ha quedado acreditado el carácter vinculante de la indicada cláusula sexta del contrato y que, en consecuencia, no puede prosperar la pretensión del actor que se fundamenta en ella. Ciertamente, ante la impugnación por los demandados personados de la autenticidad de la copia contractual aportada por el actor junto a la demanda, el art. 326.2 de la LEC impone que sea la parte que lo había aportado, el actor en este caso, la que desarrollase prueba tendente a acreditar su autenticidad. A estos efectos, entre otros, el actor interesó la prueba de interrogatorio de la codemandada, Dª Dulce, al haberse puesto de relieve en la audiencia previa que fue ella la autora material de las anotaciones manuscritas que dejaban sin efecto la cláusula, habiéndose renunciado a esta prueba en el acto del juicio, aportando el actor, de forma claramente extemporánea otro ejemplar original del contrato en el que no figura tachada la cláusula.

Pues bien, incluso tomando en consideración los dos ejemplares divergentes del contrato que obran en autos, consideramos que el que recoge los acuerdos de las partes es el aportado por los codemandados, pues así lo refirió el testigo Sr. Carlos Ramón, que nos merece credibilidad pese a su relación de parentesco con Dª Dulce, pues dio una explicación verosímil y acorde con la función económica del negocio concluido acerca de las razones que llevaron a los demandados a supeditar la firma a que se dejase sin efecto la cláusula sexta.

Así, teniendo en cuenta el amplio margen temporal previsto para la escrituración (un año), parece prudente que los vendedores no aceptasen devolver las sumas percibidas en concepto de arras si al cabo de ese tiempo el actor no obtenía financiación, pues, de aceptar tal pacto, ello hubiera conllevado que dejasen pasar sin consecuencias económicas otras oportunidades de venta de la finca de autos.

Por otra parte, como también pone de relieve la juzgadora en la sentencia apelada, en el negado caso de considerar vinculante la cláusula sexta, consideramos que tampoco el actor ha acreditado que concurriese el presupuesto al que dicha previsión contractual anuda la obligación de los vendedores de reintegrar al actor la suma percibida en concepto de arras.

Mediante el testimonio la gestora de la entidad bancaria KUTXABANK, Sra. Fidela, que ha intervenido como testigo, consta probado que el Sr. Hilario negoció con esa entidad la obtención de un préstamo hipotecario sobre la finca objeto del contrato de autos y que dicha entidad no se lo concedió al considerar que la finca no era apta para constituir sobre la misma una garantía hipotecaria.

Junto al escrito de demanda el actor aportó también la respuesta de una petición que efectuó a ING y en la que esta entidad manifiesta que tal petición no reúne los criterios para la concesión de un préstamo hipotecario, pero no consta en qué términos y con qué documentación se realizó la petición, ni por qué razones se denegó.

Tampoco tenemos constancia de que se solicitara la financiación en más entidades y, sin embargo, no podemos aceptar que la finca no pudiera ser objeto de hipoteca por sus específicas características cuando la Sra. Sagrario, que finalmente adquirió la finca de autos y que ha intervenido como testigo, manifestó que para la adquisición obtuvo financiación (vid. mins. 32:59 y ss. de la grabación del juicio).

Las consideraciones hasta aquí expuestas determinan la desestimación del recurso planteado por la representación de D. Hilario y, consiguientemente, la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO. - Habida cuenta la desestimación del recurso, se deben imponer al recurrente las costas causadas en esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,