Sentencia Civil 32/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 821/2021 de 23 de enero del 2023

PRIMERO. -Por la representación procesal de D. Genaro y Dª. Eva se interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de cantidad contra Dª. Enma

en ejercicio de acción de saneamiento por vicios ocultos

En sustento de esta demanda, los actores alegaban, en síntesis: (1) que, en fecha 11 de febrero de 2019, suscribieron, como compradores, con la actora, como vendedora, un contrato privado de compraventa con pacto de arras que tenía por objeto en apartamento sito en la planta baja del edificio ubicado en la parcela nº NUM000 del PoliŽgono A de la UrbanizacioŽn DIRECCION000 de Ciutadella de Menorca (elemento nº 3 del Complejo XanaduŽ), finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad de Ciutadella de Menorca. Se expone en la demanda que dicho apartamento forma parte de un conjunto de 6 distribuidos en tres bloques de planta baja y primer piso, todos ellos provistos de una misma cuota de participación, el 16,66%. (2) La compraventa fue otorgada en escritura pública de 14 de marzo de 2019 en la localidad de GavaŽ, se suscribió la escritura de compraventa (3) Que unos meses después de formalizada la venta, concretamente en el mes de agosto de 2019, con ocasión de la celebración de la junta de propietarios de la Comunidad en la que se integra el referido apartamento, los actores compradores fueron advertidos por el Presidente y otros vecinos de la urbanización de que la Comunidad de Propietarios había encargado a un arquitecto la realización de un informe ante la aparición de grietas y humedades en la cubierta del edificio y en diversas paredes de los tres bloques o edificios que conforman la Comunidad de propietarios. Alegan que dicho informe se había emitido en el mes de octubre de 2018, pero que no fue conocido por los compradores con anterioridad a la adquisición del inmueble, ya que la vendedora no había informado de las patologías apreciadas. (4) El arquitecto autor de ese informe, D. Victorio, objetivoŽ graves desperfectos en la cubierta del edificio por causa de la oxidación y rotura del cable trenzado de las viguetas de la cubierta plana, determinando la pérdida de solidez de estas con riesgo para la estabilidad del edificio. Este técnico propuso como solución correctora de dichas patologías la demolición de las cubiertas planas y sus forjados de viguetas y su sustitución por un nuevo tejado y forjado, así como el saneamiento, reparación de grietas y pintado de paramentos interiores y exteriores. Todas estas obras las presupuestó orientativamente en la suma de 60.463.- euros.

A partir de estos hechos, los actores manifiestan ejercitar, al amparo de lo previsto en el art. 1.486 del Código Civil, una acción " quanti minoris", esto es, dirigida a obtener una rebaja en el precio de la finca adquirida, rebaja que, según alegan, debía cifrarse en el importe de la obras que, por razón del coeficiente que correspondía al apartamento adquirido en los elementos comunes, es decir, el señalado 16,66%, correspondía afrontar a los propietarios de este apartamento.

Se debe hacer constar que, al inicio del acto del juicio, una vez ya finalizadas las obras de corrección de las patologías y abonado su importe por la Comunidad de Propietarios, los actores concretaron su reclamación en la suma de 8.721,79.- euros de principal, resultante de detraer de la suma de 9.071,79.-euros, con la que los propietarios del apartamento de autos debían contribuir al pago del coste total de las obras de reparación, el importe de 350.-euros abonado como derrama en previsión de las obras por la anterior propietaria del inmueble, la demandada, Sra. Enma.

La demandada, se opuso a la demanda alegando que la acción ejercitada estaba caducada, pues, conforme al art. 1490 del Código Civil (CC), las acciones de saneamiento de vicios ocultos se extinguen a los seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida, por lo que, habiéndose producido la entrega el 14 de marzo de 2019, el plazo expiroŽ el 14 de septiembre de 2019 y, habiéndose presentado la demanda el 17 de septiembre de 2019, el plazo de caducidad ya había expirado.

Además, alegó que en ningún caso nos hallaríamos ante vicios ocultos, pues, si bien es cierto que no advirtió a los compradores de las patologías que afectaban a las vigas de los pisos superiores, ello fue debido a que no llegó a tener conocimiento de que supusiera un problema estructural del edificio, pues este dato no era conocido antes de la venta, sino simplemente un problema de humedades en la cubierta que había afectado a unas vigas que debían ser objeto de reparación como una actuación de mero mantenimiento y, en este sentido, negó que le pudiera ser atribuida una actuación de mala fe. Adujo también que los actores no justificaban que se tratase de un problema generalizado ni de la gravedad que pretende. De hecho, tampoco muestra conformidad con la solución técnica que se contempla en la demanda estimando que había otras soluciones de refuerzo que eran menos onerosas para los copropietarios, y que, en todo caso, deben excluirse de la repercusión todas aquellas actuaciones que entrañen una mejora en la finca, sin que cupiese desconocer que se trata de un inmueble con 43 años de antigüedad.

Consideraba, en definitiva, la demandada que la obligación de garantía por vicios ocultos pretende, en definitiva, proteger una posesión útil del bien adquirido, y que esta posesión útil no ha resultado comprometida por razón de las patologías denunciadas, concluyendo, en consecuencia, que ninguna obligación tiene de hacerse cargo del coste de las reparaciones, entendiendo que no estamos frente a un supuesto en el que resulte de aplicación la acción quanti minoris ejercitada que, por tanto, debe resultar desestimada.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de los de Barcelona se dictó la sentencia nº 114/2021, de 28 de abril, por la que se estimó íntegramente la demanda y se condenó a la demandada a pagar a los actores la suma de 8.721,79.-euros, con más el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta la del pago, y las costas causadas en primera instancia.,

En sustento de esta decisión, la magistrada de primera instancia rechazó la alegación de caducidad de la acción, pues la demandada cometía un error de cómputo al equivocar la fecha de presentación de la demanda. Y, tras señalar los antecedentes fácticos relevantes y exponer el régimen jurídico aplicable, acaba concluyendo que, de la prueba practicada, que detalla, resulta plenamente justificada (i) la existencia y gravedad de las patologías denunciadas; (ii) que estas patologías afectaban a elementos comunes y, por tanto, incidían en el inmueble objeto de la compraventa, en tanto tiene una participación en ellos; y (iii) la preexistencia de tales patologías a la fecha de la celebración del contrato de compraventa a los actores sin que fueran comunicadas a los demandantes, quienes no las pudieron conocer por no ser apreciables por la simple contemplación de la finca ni les fueron facilitados documentos técnicos que las evidenciasen.

Sobre esta base, considera la magistrada que tales patologías constituyen defectos ocultos que afectan gravemente a la utilidad de la finca adquirida, y concluye que concurren los requisitos necesarios para que, conforme a los arts. 1484 y 1486 del CC, la demandada debe responder del saneamiento por los vicios ocultos.

En cuanto al importe de la rebaja, la magistrada argumenta que se debe estar a las obras aprobadas por la comunidad de propietarios, sin que quepa cuestionar la solución técnica empleada para la reparación ni el coste de la misma, puesto que, habiéndose aprobado la realización de las obras y constando que estas ascendieron al importe que se refleja en la certificación emitida por el presidente en fecha 15 de abril de 2021 (54.430,77 euros), conforme al art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el acuerdo de ejecución de las obras adoptado por la junta de propietarios obliga a todos ellos y, correspondiendo a cada propietario el pago de 9.071,79 euros ( art. 9 LPH), en este procedimiento no cabe modificar el importe resultante de la cuota de participación de la entidad transmitida y procede la condena de la demandada al pago de 8.721,79 euros, importe resultante de descontar la provisión de fondos por ella satisfecha.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la demandada, Sra. Enma quien, en síntesis, aduce, en primer lugar, que la sentencia vulnera el artículo 1.484 y siguientes del Código Civil (que considera constituye la ley civil aplicable al supuesto de autos) y de la doctrina jurisprudencial que los desarrolla, por no concurrir en los vicios denunciados los requisitos que se requieren para que sea exigible la obligación de saneamiento. En este sentido, recalca que la acción ejercitada por la parte actora no puede tratarse como una acción de incumplimiento, pues su finalidad no es que el comprador de la supuesta cosa defectuosa pueda obtener una indemnización de daños y perjuicios derivados de la falta de conformidad de la cosa vendida, sino que persigue mantener íntegro el equilibrio de las prestaciones, que resultaría alterado por la presencia de un vicio que, al disminuir las utilidades que pueden extraerse de la cosa, haga excesivo el precio de venta pactado. Además, sostiene que debe tratarse de vicios graves, entendiendo por tales los que determinen la inutilidad del bien o comporten una limitación considerable de su utilidad, y ocultos, sin que pueda atribuírsele una voluntad de ocultación por cuanto en el momento de formalizarse la venta la Sra. Enma desconocía el alcance de la afectación de las vigas de las cubiertas

En este orden de ideas, señala que la consecuencia natural de la actio quanti minoris ejercitada es la rebaja proporcional del precio "a juicio de peritos" siendo que la rebaja que la sentencia apelada impone y a cuyo pago condena a la vendedora excede de la posible rebaja que permitiría el restablecimiento del equilibrio prestacional. Considera inaceptable que la rebaja que se concede sea equivalente al coste de la totalidad de los daños y perjuicios al repercutir toda la derrama de obras acordada para la rehabilitación integral de las cubiertas, lo que, a criterio de la recurrente, supone ignorar el dato de antigüedad de la vivienda y la circunstancia de que las patologías ni suponen un defecto constructivo, sino que son debidas a la oxidación por el efecto del paso del tiempo y la acción de los agentes meteorológicos, consustanciales a la ubicación de la vivienda, ni han afectado a la habitabilidad de la vivienda. Además, pone de manifiesto que las obras fueron aprobadas nueve meses después de la venta y afectaron a elementos comunes y no directamente al apartamento vendido.

Así las cosas, como ya expresara al oponerse a la demanda, por las razones expuestas y considerando que no nos hallaríamos ante vicios redhibitorios, interesa que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y se desestime íntegramente la demanda o, con carácter subsidiario, de no desestimarse la demanda interpuesta, y para el caso de estimar este tribunal alguna responsabilidad atribuible a la Sra. Enma, que se modere la rebaja a un 50% del importe objeto de la condena en primera instancia, sin imposición de costas.

Los demandantes, aquí apelados, mostrando su conformidad con los razonamientos de la sentencia recurrida, se oponen al recurso interpuesto de contrario, cuya desestimación interesan, solicitando que se confirme la sentencia dictada, con condena en costas en ambas instancias.

SEGUNDO. - Planteada la controversia en esta alzada en los términos expuestos en el fundamento precedente y revisado en esta alzada todo lo actuado, podemos adelantar que el recurso interpuesto por la representación de la Sra. Enma debe ser en parte acogido, puesto que, tal y como pasaremos a razonar, aunque apreciamos la concurrencia de defectos que afectaron al apartamento objeto de venta, consideramos que la rebaja del precio interesada no puede cifrarse en la suma reconocida en la sentencia apelada.

En sustento de la conclusión que avanzamos, debemos tener en cuenta, en primer lugar y en cuanto al régimen jurídico aplicable, que al supuesto de autos no resulta propiamente de aplicación lo dispuesto en el art. el art. 1.486 del Código Civil común (CC), sino las previsiones sobre la materia recogidas en el Codi Civil de Cataluña (CCCat.), que entró en vigor el 1 de enero de 2018, atendida la fecha del contrato suscrito por las partes que se perfeccionó el 11 de febrero de 2019.

Ciertamente, nos hallamos ante una acción de carácter personal, no real aunque el objeto de la venta sea un inmueble, derivada de un contrato de compraventa, luego, para determinar la ley aplicable, se ha de estar a lo dispuesto en el art. 10 del CC , que, cuando de obligaciones contractuales se trata, en defecto de sumisión legal expresa, atiende a la ley nacional común a las partes, a la de residencia habitual común (según la escritura tanto la vendedora como los adquirentes residen en Cataluña) y, en último término, al lugar de celebración del contrato.

Hecha la anterior precisión, en todo caso debemos tener en cuenta que el

art. 621-37 del CCCat. regula, con la denominación "Remedios", las acciones de las que los contratantes se pueden servir en caso de incumplimiento de la contraparte y dispone, en su parte ahora relevante, que:

" 1. El comprador y el vendedor, en caso de incumplimiento de las obligaciones de la otra parte contratante, pueden:

a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación o sustitución del bien no conforme.

b) Suspender el pago del precio o, en el caso del vendedor, el cumplimiento de sus obligaciones.

c) Resolver el contrato.

d) Reducir el precio, en el caso del comprador.

e) Reclamar la indemnización por daños y perjuicios.

2. El comprador y el vendedor pueden acumular todos los remedios que no sean incompatibles y, en todo caso, pueden acumularlos con la indemnización por daños y perjuicios." (la negrita es nuestra)

Como bien indica la sentencia nº 570/2022, de 2 de diciembre, dictada por la Sección 1ª de esta misma Audiencia Provincial (AP) de Barcelona (Roj: SAP B 12733/2022 - ECLI:ES:APB:2022:12733 ) "la regulación catalana ha eliminado el régimen del saneamiento contenido en los arts. 1474 y ss. del Código Civil (CC ). Para cualquier tipo de venta rige ahora el concepto de conformidad, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente ( art. 621-20 CCCat ).

Al amparo del derecho catalán, el comprador puede recurrir a los remedios generales propios de la falta de conformidad, esto es, del incumplimiento, que recoge el art. 621- 37 CCCat" (antes transcrito).

En esta resolución, ante un supuesto con grandes paralelismos al que aquí se enjuicia en donde los actores compradores habían ejercitado una acción quanti minoris al amparo de lo que disponen los arts. 1.474 y 1.486 del CC , se plantea si las pretensiones de los actores se podían haber realizado también al amparo de la normativa catalana aplicable, y se concluye, con un argumento que hacemos nuestro, que " más que atender a la acción que dijeron ejercitar hay que acudir a su concreta pretensión, y ésta no fue otra que la de que se les pagara el importe de la reparación de los defectos que ellos calificaron como "vicios ocultos" de la vivienda que habían adquirido, lo que podría encuadrarse en la reclamación de daños y perjuicios prevista en el art. 621 - 37.1 e) CCCat , por lo que la sentencia que decida sobre dicha pretensión con arreglo al principio " iura novit curia" no incurrirá en incongruencia alguna ( art. 218.1. II LEC )"

Desde esta perspectiva debemos tener en cuenta que, como ya se dijo en la sentencia de esta misma Sección de 18 de noviembre de 2022 (Sentencia nº 504/2022; ROJ: SAP B 12245/2022 - ECLI:ES:APB:2022:12245), con cita de otras de esta AP, en este marco territorial y conforme a esta normativa, el vendedor responderá por las faltas de conformidad que presente el bien vendido y por aquellos defectos que presenta el mismo y que no fueron informados al comprador, los conociese o no los conociese.

Y como excepción, no responderá el vendedor de la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad (ex. art. 621-26 del CCCat.)

TERCERO. - Una vez expuesto el régimen jurídico aplicable, debemos atender a los concretos defectos denunciados para evaluar si cabe apreciar en el caso de autos la concurrencia de una falta de conformidad, en definitiva de un incumplimiento imputable a al vendedora, y, en su caso, cuáles serían las consecuencias jurídicas que deben anudarse, teniendo en cuenta que los demandantes solicitaron de la vendedora de su apartamento que les abonase en la cantidad a que ha ascendido la reparación de los defectos en los elementos comunes, prorrateada ente los diversos vecinos que integran la comunidad de propietarios, que tienen coeficientes similares.

A estos efectos, el art. 621-20.2 CCCat , en la redacción que resulta de aplicación al caso por razones temporales, establece:

"2. La conformidad exige, salvo que se haya pactado otra cosa o que por las circunstancias del caso alguno de estos criterios no sea de aplicación, que el bien:

a) Se ajuste a la descripción hecha por el vendedor.

b) Sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

c) Tenga las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar según la naturaleza del bien en bienes del mismo tipo y, si procede, según las declaraciones del vendedor o de terceros de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-24.2.

d) Tenga las cualidades y prestaciones de la muestra o el modelo que el vendedor haya presentado al comprador.

e) Esté embalado o envasado de la forma habitual o, si procede, de forma adecuada para conservar y proteger el bien o darle el destino que corresponda."

También resulta relevante lo establecido en el art, 621-25.1, relativo al conocimiento de la falta de conformidad por el comprador:

"1. El vendedor no responde de la falta de conformidad que el comprador conozca o que no podía razonablemente ignorar en el momento de concluir el contrato, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad."

Desde esta perspectiva, por lo que se refiere al alcance de los daños coincidimos con el criterio expresado por la juzgadora de primer grado, y defendido por los demandantes ahora apelados en su escrito de oposición al recurso de apelación, y consideramos que queda acreditado: (i) la existencia de graves defectos (corrosión por oxidación) que afectaban a la mayor parte de las vigas del forjado de la cubierta de los tres edificios que conforman el complejo en el que se ubica el apartamento objeto de la venta y que comprometían directamente la utilidad de la misma, y ello es así aunque no se situaran en un elemento privativo, en la medida en que se trata de un elemento estructural, que corría el riesgo de colapsar, pues las patologías comprometían seriamente su capacidad portante, según reconocen los dos peritos que han intervenido (Sr. Alberto y Sr. Alonso) siendo exigible como un factor de conformidad de la finca transmitida que sus elementos comunes aseguren la solidez, estabilidad y, por lo que se refiere a la cubierta, la estanqueidad de los edificios que las componen; (ii) se trataba de un vicio aparecido con anterioridad a la venta y del que la vendedora tenía necesariamente que tener constancia, no solo de su mera existencia, sino también de su potencial gravedad y del coste económico, siquiera orientativo, que podría suponer su reparación. Así, consta probado que la vendedora, Sra. Enma, estaba presente en la junta de propietarios celebrada en el día 24 de agosto de 2018 en la que se acordó constituir una derrama para la reparación del problema de las vigas (vid. doc. nº 6 de la demanda), que se fijó en 50.-euros mensuales, derrama que la demandada apelante abonó desde septiembre de 2018 hasta marzo de 2019, como se admite en la contestación. Se acredita también que se comunicó a la Sra. Enma, que el arquitecto, Sr. Alberto, tras la realización de catas en las vigas apreciando la existencia de los problemas de degradación del cemento armado y la generalización de esta patología, emitió un informe orientativo, que ya situaba el coste de las obras de reparación mediante la sustitución de todas las vigas en torno a los 60.000.-euros, catas de las que la propia Sra. Enma reclamó - por el "chat" de la comunidad-las fotos realizadas, siendo por tanto consciente la vendedora antes de la venta de la existencia de los defectos y de su potencial envergadura, que, desde luego, superaba una mera tarea de mantenimiento, no habiendo informado de ello a los compradores en las negociaciones previas a la venta. Llegados a este punto cabe recalcar que el agente de la propiedad urbana que intervino como mediador en la venta, Sr. Bienvenido, manifestó que, si bien se negoció un precio a la baja ello se hizo en atención a las necesidades de reforma de los elementos privativos del concreto apartamento vendido, pero no por razón de las patologías aparecidas en los elementos comunes (vid. mins. 47 a 50:30 del video 4 de la grabación de juicio); (iii) consta también probado que las patologías de la cubierta no eran apreciables a simple vista y por lo tanto no eran detectables en las visitas que los compradores hicieron al apartamento con carácter previo a formalizar la venta, siendo, además, que la vendedora no realizó mención alguna de su existencia ni en el contrato privado ni en la escritura pública. Antes al contrario: consta acreditado que los demandantes compradores solo supieron de la existencia de las patologías en la junta de propietarios celebrada en el mes de agosto de 2019, meses después de la venta, al serles comunicado el problema por el presidente de la comunidad y por los restantes comuneros, que han intervenido como testigos y así lo han declarado.

En suma, consideramos que las patologías que presentaban las vigas de la cubierta constituían un defecto grave del apartamento vendido que comprometía directamente su utilidad, precisando de una reparación, capaz de integrar la falta de conformidad a la que se refiere las normas del CCCat. antes reseñadas.

CUARTO. -Por lo que se refiere a las consecuencias de esa falta de conformidad debemos partir por recalcar que los demandantes interesan una rebaja en el precio coincidente con el precio que a ellos les corresponde abonar del coste total de reparación de las obras de la cubierta una vez descontadas las derramas previamente abonadas por la vendedora, rebaja cuyo importe fue finalmente determinado en el acto de juicio en la suma de 8.721,79.-euros, pretensión que acoge la sentencia apelada.

Consideramos, coincidiendo con la magistrada de primera instancia, que en esta sede procesal no cabe discutir la solución arquitectónica aceptada por la Comunidad, sin impugnación, y cuyo abono se ha hecho efectivo, a la que debemos estar.

Sin embargo, en contra del criterio de la magistrada consideramos también que la aceptación de toda la suma reclamada desconoce que el apartamento objeto de la venta tenía entre 35 y 40 años de antigüedad, sin que conste que hubiera sido objeto de rehabilitación, lo que comporta que los defectos denunciados por los compradores no pueden tratarse como si se tratara de una finca de reciente construcción, pues supondría un claro enriquecimiento injusto, máxime teniendo en cuenta tanto su ubicación, muy afectada por agentes de erosión meteorológicos tal y como también admiten ambos peritos, como el deterioro consustancial al paso del tiempo, lo que en todo caso, no obsta a que la actora hubiera debido advertir, por un elemental respeto al principio de buena fe contractual y hasta donde ella conocía, la existencia de las patologías y la previsión de obras.

Por ello, en evitación de dicho enriquecimiento injusto consideramos que la rebaja deber moderarse a la mitad de la suma reclamada.

Todo ello determina, como hemos avanzado, la estimación parcial tanto del recurso como de la demanda, debiendo revocarse la sentencia recurrida, para reconocer solo una rebaja de 4.360,89.-euros a cuyo pago debe ser condenada la demandada.

QUINTO.- Dada la estimación parcial del recurso y de la demanda inicial de las actuaciones, no ha lugar a hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias todo ello de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1º y 394.1º de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,