Sentencia Civil 296/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1247/2021 de 23 de mayo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Plácido, D. Ramón y Dª Claudia, Dª Azucena, D. Sabino y Dª Agueda, D. Alexis y Dª Amanda, Dª Ángeles y Dª Asunción, Dª Sonsoles y D. Luis Alberto, Dª Serafina y D. Jesús Manuel, Dª Bernarda, D. Carlos Ramón y Dª Delfina, Dª María Milagros y D. Eloy, Dª Eloisa y D. Victor Manuel, D. Juan Luis y Dª Yolanda, D. Luis Pedro, D. Pedro Antonio y Dª María Antonieta, ORTIZ PLAZA S.L., en nombre y representación de su Administrador D. Obdulio, D. Anibal, D. Alejandro, D. Ceferino y Dª Adoracion, Dª Candelaria, D. Bartolomé, Dª Gema, Dª Inés y D. Feliciano, D. Cosme, Dª Ana, D. Eduardo, D. Emiliano, D. Estanislao, Dª María Teresa, D. Florencio, D. Genaro, Dª Magdalena y D. Hilario, D. Gabriel, Dª Dolores, Dª Mercedes, Dª Lidia, D. Ismael, D. Bruno, Dª Estela, D. Carlos Manuel y Dª Emilia, D. Demetrio, Dª Eulalia en nombre y representación de BRICOALCAZAR S.L., D. Cecilio, D. Abel y Dª Otilia, presentan demanda de juicio ordinario contra BUILDINGCENTER S.A.U., ejercitando una acción de reclamación de daños y perjuicios del artículo 1.902 del Código Civil en la que exponen:

1. Los demandantes son propietarios de las viviendas sitas en la Comunidad de Propietarios sita en la CALLE000 número NUM000 de ALCÁZAR DE SAN JUAN. Se trata de un edificio en manzana cerrada integrada por cinco portales, con un total de 119 viviendas y locales. Las primeras fueron entregadas en 2009, constituyéndose la comunidad de propietarios en 2010.

Las viviendas adquiridas son de precio libre y fueron publicitadas como de gama alta.

2. Dado que la promotora ESMAVERING PROMOTORA DE CONSTRUCCIÓN S.L. no pudo vender la totalidad de las viviendas, LA CAIXA instó ejecución hipotecaria. Durante los años 2011 a 2013, BUILDINGCENTER S.A.U. se adjudicó la propiedad de 40 viviendas, garajes y locales del edificio.

3. BUILDINGCENTER S.A.U. a través de la inmobiliaria SERVIHABITAT comenzó a alquilar las 40 viviendas, garajes y locales; el alquiler de dichas viviendas fue destinado a personas sin recursos, procedimiento que fue publicado a nivel nacional, en la página web de LA CAIXA, por 150 euros al mes, gastos de Comunidad e IBI incluido, por lo que se recibieron multitud de instancias, comenzando la ocupación de las viviendas en el año 2014.

4. Desde que comenzaron los alquileres sociales, se inició una grave alteración en la convivencia de la comunidad de propietarios. A partir de enero de 2014 comenzaron los actos delictivos y daños continuados en elementos comunes por parte de los inquilinos que ocupan las viviendas en régimen de alquiler social, sin que los propietarios de dichas viviendas, a pesar de los múltiples requerimientos efectuados por la comunidad de propietarios y por los vecinos, hayan tomado medidas para paliar los graves problemas que llevan padeciendo los demandantes en los últimos dos años. Los vecinos de forma individualizada comunicaron tanto a LA CAIXA como a SERVIHABITAT los problemas de convivencia que estaban sufriendo:

- Grandes ruidos a cualquier hora del día y de la noche.

- Sobreocupación de las viviendas (10 personas aproximadamente).

- Arrojar basura y todo tipo de desperdicios por las ventanas de la calle y pasillos.

- Subir y bajar por las escaleras con bicicletas manchando paredes o ascensor.

- Conexiones ilegales de luz y agua.

La convivencia ha sido muy conflictiva como se desprende la existencia de seis atestados, dos procedimientos judiciales penales, cuatro denuncias administrativas y trece incidencias recogidas por el Vigilante de Seguridad.

En la Junta de Propietarios de 4 de diciembre de 2015 se pusieron de manifiesto los daños producidos en el edificio.

BUILDINGCENTER S.A.U. contrató los servicios de un Auxiliar Controlador de la finca, por lo que, a pesar de conocer los graves problemas de convivencia, trató de paliar la cuestión sin los medios necesarios para ello.

5. Imposibilidad de encontrar una compañía de seguros.

6. Pasividad de BUILDINGCENTER S.A.U.

7. Pérdidas de alquileres e imposibilidad de venta.

8. Depreciación del precio de las viviendas como consecuencia de los incidentes en la comunidad de propietarios.

9. Acción de cesación conforme a la LPH y reclamación de daños y perjuicios.

10. Responsabilidad extracontractual y nexo causal. La acción negligente de BUILDINGCENTER S.A.U. fue alquilar masivamente las viviendas a personas altamente problemáticas que transformaron la finca en un ambiente hostil e inhabitable, reclamándose por medio de esta demanda la depreciación sufrida en las viviendas de los actores tras la implantación por parte de BUILDINGCENTER S.A.U. de esta práctica de alquiler social.

11. Indemnización por responsabilidad extracontractual por depreciación de las viviendas. La valoración se ha realizado de forma individualizada tomando en cuenta las características de cada una de las viviendas, ascendiendo a un total de 1.499.836,25 euros.

BUILDINGCENTER S.A.U. presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone, en síntesis:

1. Los actores no han sufrido ningún daño.

2. El quantum indemnizatorio adolece de pluspetición cuantificable en 127.539,24 si bien hay pluspeticiones adicionales.

3. Los precios de las viviendas de los actores se están incrementando.

4. Existe un riesgo de enriquecimiento injusto por parte de los actores.

5. No hay responsabilidad por parte de la demandada.

6. La demanda adolece de graves defectos en materia de prueba.

1) Características de las viviendas de DIRECCION000.

No son viviendas de alta gama o de lujo.

- De los 45 actores que manifiestan ser propietarios, sólo se aportan 28 escrituras públicas que acreditan la compra de las viviendas, y como bloque documental dos de la demanda, se acompañan Notas simples del Registro de la Propiedad, pero respecto de dos supuestos "propietarios", no se aporta ni escritura ni nota registral, por lo que se niega su legitimación activa en el presente proceso.

2) Impagos de ESMAVERING PROMOTORA DE CONSTRUCCIÓN S.L. y adjudicación a BUILDINGCENTER S.A.U.

Es cierto que BUILDINGCENTER S.A.U. se adjudicó distintas viviendas en DIRECCION000 Iniciado el procedimiento de ejecución por CAIXABANK, si BUILDINGCENTER S.A.U. se adjudicó las viviendas fue porque no hubo otros postores interesados en hacerlas suyas. De ahí que procediera a una compraventa con subrogación hipotecaria, en virtud de la cual la demandada se quedaba las viviendas y, con ellas, se subrogaba en la condición de deudora frente a CAIXABANK, sustituyendo de este modo a ESMAVERING PROMOTORA DE CONSTRUCCIÓN S.L.

3) Política de alquileres sociales de BUILDINGCENTER S.A.U. y eventuales alteraciones en la convivencia en la comunidad de propietarios. Es cierto que BUILDINGCENTER ha utilizado las viviendas que se adjudicó en DIRECCION000 para destinarlas al alquiler social.

3 bis) Incidentes en la Comunidad de Propietarios.

Hay atestados, denuncias y reclamaciones administrativas, pero no hay ni una sola sentencia o resolución administrativa de la que se deduzca una condena o la constatación de que los hechos aducidos por los denunciantes o reclamantes eran, en efecto, como éstos los planteaban. En cualquier caso, BUILDINGCENTER S.A.U. contrató a un guardia de seguridad para evitar que se produjeran problemas como los denunciados.

4) Partes de seguros.

5) Actuaciones de BUILDINGCENTER S.A.U. ante eventuales problemas en la Comunidad de Propietarios.

Conviene recordar que BUILDINGCENTER S.A.U. está aplicando una política de alquiler social que, en el fondo, es prácticamente una obligación administrativa.

6) Dificultades para colocar viviendas en el mercado.

BUILDINGCENTER S.A.U. está vendiendo ahora mismo esos pisos por un 44,92% más de lo que los vendía hace un par de años.

7) Causas y alcance real de la depreciación sufrida por las viviendas. Incorrecto cálculo de los importes reclamados.

No se niega que los inmuebles de los demandantes hayan sufrido una depreciación teórica (y sólo teórica): lo que se niega es que, como se pretende de contrario, esta depreciación se deba única y exclusivamente a los eventuales problemas con los arrendatarios de BUILDINGCENTER S.A.U. Esa depreciación se debe, fundamentalmente, a las fluctuaciones naturales del mercado inmobiliario, sin que quepa añadir otras basadas en falsas interpretaciones de la realidad, siendo difícilmente creíble que una supuesta depreciación motivada por la situación en relación a los vecinos, pueda ser superior a los efectos producidos por una devastadora crisis económica como la que ha sufrido nuestro país.

8) Requerimientos extrajudiciales previos.

9) Proceso judicial seguido en ALCÁZAR DE SAN JUAN.

Es cierto que la Comunidad de Propietarios puso en marcha un procedimiento instando una acción de cesación que se halla en trámite.

A. No concurrencia de los requisitos de la responsabilidad civil extracontractual del artículo 1.902 del Código Civil.

B. Improcedencia de reclamar al propietario-arrendador los daños eventualmente provocados por el arrendatario.

En este sentido, destacan la sentencia 334/2001, de 6 de abril, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, y la sentencia 390/2016, de 11 de julio, de la Audiencia Provincial de Pontevedra.

C. Inexistencia del daño y carácter meramente teórico del mismo. Quantum indemnizatorio. Riesgo de enriquecimiento injusto.

D. Conjunto de pluspeticiones.

- Pluspetición por haber tomado como importe de partida un valor teórico (el de tasación) en lugar del valor real al que se adquirieron los inmuebles. Esta pluspetición asciende como mínimo a 127.539,24 euros que es la diferencia que arroja el contraste entre precios de compra y valores de tasación en aquellos casos en los que se han aportado escrituras.

- Pluspetición por la diferencia entre la "depreciación natural" calculada por el perito de los actores y la que realmente vivió el mercado.

Esta pluspetición asciende a 71.242,22 euros, que equivale a la diferencia del 4,75% entre la depreciación señalada por el perito por este concepto (28,25%) y la real (33%).

- Pluspetición en la vivienda cuya venta se promueve mediante anuncio aportado como documento número veinte.

En este caso, se trata de una vivienda cuyo titular no podemos identificar aún en este momento procesal. Si es D. Eduardo, la pluspetición sería de 33.858,61 euros. Si es D. Gabriel, sería de 23.803,05 euros.

- Pluspetición por falta de legitimación pasiva.

Esta última pluspetición no es en realidad consecuencia de cálculos improcedentes, sino simplemente de la inclusión de reclamaciones de personas que carecen de legitimación activa. Por ello, deben excluirse de la reclamación los 33.035,73 euros solicitados por BRICOALCÁZAR, S.L. y los 34.182,11 euros que pedían D. Carlos Manuel y Dª Emilia. Consecuencia de todo ello, la demanda adolece de una pluspetición mínima de 289.802,35 euros que corresponden a las distintas partidas señaladas y que se reflejan en el cuadro resumen siguiente:

Concepto Importe.

Diferencia tasación-compra 127.539,24 euros.

Diferencia depreciación natural 71.242,22 euros.

Piso en venta 23.803,05 euros.

Falta legitimación BRICOALCÁZAR S.L. 33.035,73 euros.

Falta legitimación D. Carlos Manuel 34.182,11 euros.

Total: 289.802,35 euros.

E. Conducta de la demandada.

Lo que ha hecho la demandada ha sido poner en marcha un plan de alquileres, estableciendo en el contrato una cláusula que permita, en caso de ser necesario, resolver el contrato si la persona genera conflictos. Es la cláusula 8.1, que figura en todos los contratos.

Esta previsión ha permitido a la demandada advertir a los arrendatarios que hayan podido generar algún conflicto (como acredita el burofax aportado) e incluso proceder al lanzamiento en aquellos casos en que se hayan incumplido las obligaciones señaladas.

En el momento de atender a reclamaciones de la Comunidad de Propietarios, la diligencia de la demandada está también fuera de duda, habida cuenta de las medidas que ha adoptado:

- Ha contratado y está sufragando, a sus exclusivas expensas, el servicio de seguridad privada de la Comunidad (Documento número Cincuenta y seis de la demanda).

- Ha dado curso a todas las quejas de la Comunidad, a pesar incluso de las incorrecciones de las mismas.

- Ha procedido al lanzamiento de los arrendatarios conflictivos.

F. Nexo causal.

G. Encaje con el Anteproyecto de Ley regional de Vivienda de Castilla-La Mancha.

H. Daños morales.

Y solicita se dicte sentencia por la que desestime íntegramente la demanda, con expresa imposición a los actores de las costas procesales.

La sentencia de primera instancia estima sustancialmente la demanda deducida por la representación procesal de D. Plácido, D. Ramón, Dª Claudia, Dª Azucena. D. Sabino, Dª Agueda, D. Alexis, Dª Amanda, Dª Ángeles, Dª Asunción, Dª Serafina, D. Jesús Manuel, Dª Bernarda, D. Carlos Ramón, Dª Delfina, D. María Milagros, D. Eloy, Dª Eloisa, D. Victor Manuel, D. Juan Luis, Dª Yolanda, D. Bruno, D. Luis Pedro, D. Pedro Antonio, Dª María Antonieta, ORTIZ PLAZA S.L., en nombre y representación de su Administrador D. Obdulio, D. Anibal, D. Alejandro, D. Ceferino, Dª Adoracion, Dª Candelaria, D. Bartolomé, Dª Gema, Dª Inés, D. Feliciano, D. Carlos Manuel, Dª Emilia, D. Demetrio, D. Cosme, Dª Ana,D. Eduardo, D. Emiliano, D. Estanislao, Dª María Teresa, D. Florencio, BRICO ALCAZAR S.L., Dª Eulalia, D. Genaro, Dª Magdalena, D. Hilario, D. Gabriel, Dª Dolores, Dª Mercedes, Dª Lidia, D. Ismael, Dª Estela, D. Cecilio, D. Abel, Dª Otilia, Dª Sonsoles, D. Luis Alberto contra BUILDINGCENTER, S.A., excluye la indemnización solicitada por el concepto de daño moral, y considera probado que BUILDINGCENTER SAU tuvo una gestión incorrecta e inapropiada del inmueble de la que nace la obligación de indemnizar a los propietarios por la depreciación que han sufrido las viviendas de su propiedad, y en consecuencia, declara que los demandantes tienen derecho a ser indemnizados por los daños provocados por la cesión de viviendas en virtud de lo establecido en el artículo 1.902 del Código Civil en la cantidad de 1.499.836,25 euros, más intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial hasta su efectivo pago, y condena a BUILDINGCENTER S.A. a adoptar las medidas necesarias para evitar la continuación del daño, eliminando o reduciendo en lo posible, los ruidos y actos vandálicos.

Con expresa condena en costas a la parte demandada.

Por auto de fecha 20 de julio de 2021 se aclara la sentencia dictada en el presente procedimiento en el sentido de que el fallo de la resolución debe quedar redactado como sigue:

"Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Montero, en nombre y representación de D. Plácido, D. Ramón, Dª Claudia, D. Azucena, D. Sabino, Dª Agueda, D. Alexis, Dª Amanda, Dª Ángeles, Dª Asunción, Dª Serafina, D. Jesús Manuel, Dª Bernarda, D. Carlos Ramón, Dª Delfina, Dª María Milagros, D. Eloy, Dª Eloisa, D. Victor Manuel, D. Juan Luis, Dª Yolanda, D. Bruno, D. Luis Pedro, D. Pedro Antonio, y Dª María Antonieta, ORTIZ PLAZA S.L., en nombre y representación de su Administrador D. Obdulio, D. Anibal, D. Alejandro, D. Ceferino, Dª Adoracion, Dª Candelaria, D. Bartolomé, Dª Gema, Dª Inés, D. Feliciano, D. Carlos Manuel, Dª Emilia, D. Demetrio, D. Cosme, Dª Ana, D, Eduardo, D. Emiliano, D. Estanislao, Dª María Teresa, D. Florencio, BRICOALCAZAR S.L. con CIF B-13514849 en nombre y representación de la mercantil, Dª Eulalia, D. Genaro, Dª Magdalena, D. Hilario, D. Gabriel, Dª Dolores, Dª Mercedes, Dª Lidia, D. Ismael, Dª Estela, D. Cecilio, D. Abel, Dª Otilia, Dª Sonsoles, D. Luis Alberto contra BUILDINGCENTER, S.A, representados por la procuradora Sra. Montero, y en consecuencia, declara que los demandantes tienen derecho a ser indemnizados por los daños provocados por la cesión de viviendas en virtud de lo establecido en el artículo 1.902 del Código Civil en la cantidad de 1.499.836,25 euros, más intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial hasta su efectivo pago, repartiéndose de la siguiente forma:

D. Plácido, sea indemnizado con la cantidad de 36.436,23 euros, D. Ramón y Dª Claudia, sean indemnizados con la cantidad de 45.307,80 euros, Dª Azucena, sea indemnizada con la cantidad de 45.030,86 euros, D. Sabino, y Dª Agueda, sean indemnizados con la cantidad de 46.885,68 euros. D. Alexis, y Dª Amanda, sean indemnizados con la cantidad de 45.481,69 euros. Dª Ángeles, y Dª Asunción, sean indemnizadas con la cantidad de 29.899,28 euros. Dª Sonsoles, y D. Luis Alberto, sean indemnizados con la cantidad de 32.233,91 euros. Dª Serafina y D. Jesús Manuel, sean indemnizados con la cantidad de 35.914,56 euros, Dª Bernarda, sea indemnizada con la cantidad de 31.770,20 euros. D. Carlos Ramón, y Dª Delfina, sean indemnizados con la cantidad de 35.512,04 euros. Dª María Milagros, y D. Eloy, sean indemnizados con la cantidad de 35.508,82 euros, Dª Eloisa, y D. Victor Manuel, sean indemnizados con la cantidad de 29.422,70 euros. D. Juan Luis, y Dª Yolanda, sean indemnizados con la cantidad de 29.384,06 euros. D. Luis Pedro, sea indemnizado con la cantidad de 37.228,39 euros. D. Pedro Antonio, y Dª María Antonieta, sean indemnizados con la cantidad de 33.721,62 euros. ORTIZ PLAZA S.L., sea indemnizado con la cantidad de 37.089,92 euros. D. Anibal, sea indemnizado con la cantidad de 36.619,78 euros. DON Alejandro, sea indemnizado con la cantidad de 35.937,10 euros. D. Ceferino, y Dª Adoracion, sean indemnizados con la cantidad de 35.380,01 euros. Dª Candelaria, sea indemnizada con la cantidad de 30.713,99 euros. D. Bartolomé, sea indemnizado con la cantidad de 30.846,01 euros. Dª Gema, sea indemnizado con la cantidad de 30.813,81 euros. Dª Inés y D. Feliciano, sean indemnizados con la cantidad de 37.534,31 euros. D. Carlos Manuel, y Dª Emilia, sean indemnizados con la cantidad de 34.182,11 euros. D. Demetrio, sea indemnizado con la cantidad de 26.331,33 euros, D. Cosme, sea indemnizado con la cantidad de 35.293,07 euros. Dª Ana, sea indemnizado con la cantidad de 34.372,10 euros. D. Eduardo, sea indemnizado con la cantidad de 36.680,96 euros. D Emiliano, sea indemnizado con la cantidad de 30.768,73 euros D. Estanislao, sea indemnizado con la cantidad de30.730, 09 euros. Dª María Teresa, sea indemnizada con la cantidad de 29.931,48 euros. D. Florencio, sea indemnizado con la cantidad de 45.171,55 euros, BRICOALCAZAR S.L. sea indemnizado con la cantidad de 33.035,73 euros, D. Genaro, sea indemnizado con la cantidad de 26.498,78 euros. Dª Magdalena, y D. Hilario, sean indemnizados con la cantidad de 31.493,27 euros. D. Gabriel, sea indemnizado con la cantidad de 23.803,50 euros. Dª Dolores, sea indemnizado con la cantidad de 30.334,01 Euros. Dª Mercedes, sea indemnizada con la cantidad de 28.975,09 euros. Dª Lidia, sea indemnizada con la cantidad de 29.561,16 euros. D. Ismael, sea indemnizado con la cantidad de 21.855,30 euros. D. Bruno, sea indemnizado con la cantidad de 25.751,70 euros. Dª Estela, sea indemnizada con la cantidad de 31.783,08 euros. D. Cecilio, sea indemnizado con la cantidad de 30.749,41 euros. D. Abel, sea indemnizado con la cantidad de 27.654,82 euros. Dª Otilia, sea indemnizada con la cantidad de30.205,20 euros. Además, condena a BUILDINGCENTER, S.A.U. a adoptar las medidas necesarias para evitar la continuación del daño, eliminando o reduciendo e lo posible, los ruidos y actos vandálicos. Con expresa condena en costas a la parte demandada."

Frente a dicha resolución, la representación procesal de BUILDINGCENTER, S.A.U. interpone recurso de apelación por los siguientes motivos, que se exponen, en síntesis:

1. Vulneración de preceptos constitucionales.

La sentencia de primera instancia infringe los artículos 14, 33, 38 y 47 de la Constitución Española, por cuanto apoya su decisión sobre la idea de que BUILDINGCENTER S.A.U. no podía destinar las viviendas a alquiler social.

Algo que conculca los derechos más básicos de la apelante como propietaria (artículos 33 y 38) y que, además, conculca también los derechos de cualquier persona a acceder a un alquiler de esas características (artículo 14).

2. No concurrencia de los requisitos cumulativos del artículo 1.902 del Código Civil para la existencia de responsabilidad civil extracontractual.

a. Inexistencia de daño.

El daño que manifiestan haber sufrido los actores es la depreciación de sus inmuebles, que traería causa del conflicto vecinal sufrido en el Residencial entre 2014 y 2016. La existencia y cuantificación de esa depreciación trata de acreditarse con una única prueba, el dictamen pericial aportado por la actora, que adolece de graves deficiencias metodológicas.

Además, toda la acción pivota sobre una construcción teórica, puesto que la eventual depreciación sólo se sustenta sobre una pericial elaborada sobre datos que no son reales, sino teóricos, como los valores de tasación (en lugar de los valores de adquisición) que en la mayoría de casos son sólo intuidos, ya que el perito sólo tuvo acceso a dos certificados y dedujo el valor de los cuarenta y tres inmuebles restantes.

En todo caso, consta acreditado también que a partir de 2017 se resolvió el conflicto vecinal, de manera que la eventual depreciación, de haber existido, ya habría desaparecido, al haber desaparecido también su pretendida causa, que no existe a día de hoy.

b. Inexistencia de conducta ilícita.

Ninguna conducta antijurídica ha realizado BUILDINGCENTER S.A.U. Su actuación al poner inmuebles de su propiedad en régimen de alquiler social no incurre en ilícito alguno, sin que en el modo de hacerlo pueda apreciarse culpa o negligencia. Todo lo contrario: al tener conocimiento de que existía un conflicto entre los vecinos (propietarios e inquilinos de alquiler social), adoptó todas las medidas pertinentes para resolverlo: desahucios, contratación de un vigilante de seguridad o venta de pisos a nuevos propietarios.

Estas medidas de diligencia adicional permitieron que el conflicto cesara, de manera que la situación se regularizó a partir de 2017.

c. Inexistencia de nexo causal.

Al no existir daño ni conducta antijurídica, es evidente que no hay tampoco nexo causal. En todo caso, la parte actora no prueba de ningún modo que la eventual depreciación derive directamente de los actos imputados a BUILDINGCENTER S.A.U., siendo preciso destacar además que quien habría provocado en última instancia esa depreciación habrían sido los propios inquilinos de alquiler social.

Así, el Tribunal Supremo señala que el arrendador no puede responder de los actos del arrendatario, por lo que las eventuales responsabilidades que entendieran los actores que proceden por el conflicto que pudieran haber generado los inquilinos de alquiler social deberían depurarlas contra éstos y no contra la arrendadora.

3. Enriquecimiento injusto. El planteamiento que efectúan los actores en su demanda genera un evidente riesgo de enriquecimiento injusto. Al no existir daño y haber desaparecido la eventual depreciación -si en algún momento la hubo- , cualquier indemnización que percibieran sería un beneficio adicional y sin causa.

Tras desarrollar los motivos de recurso, concluye:

1. La sentencia vulnera determinados preceptos constitucionales.

2. La sentencia aprecia una responsabilidad civil extracontractual aun cuando no concurre ninguno de los requisitos cumulativos del artículo 1.902 del Código Civil.

En el caso que nos ocupa (i) no hay daño, puesto que la eventual depreciación de los inmuebles no ha sido acreditada y, además, en caso de haber existido ha desaparecido, a partir de 2017. (ii) No hay tampoco acto u omisión alguna por parte de BUILDINGCENTER S.A.U. que hubiera producir el eventual daño, ni tampoco hizo nada que estuviera prohibido, sino más bien todo lo contrario, actuando más allá de la diligencia que le era exigible como propietario, observando preceptos constitucionales y anticipándose incluso a normas que, a la postre, apuestan con carácter obligatorio por la misma política de alquiler social que la apelante aplicó de manera voluntaria. (iii) Y no hay por último nexo causal alguno entre el pretendido daño y la pretendida acción u omisión imputable a BUILDINGCENTER S.A.U., debiendo recordar además que, de existir una depreciación provocada por los inquilinos del alquiler social, serían éstos sus responsables, de conformidad con la jurisprudencia que niega cualquier responsabilidad al arrendador por los actos cometidos por su arrendatario.

3. La sentencia incurre en un claro error en la valoración de la prueba.

Concede total credibilidad al dictamen de la actora Don Leandro, pese a las notables deficiencias técnicas y metodológicas que planteaba, haciendo caso omiso al de Don Carlos Daniel, y en el caso de la prueba testifical, la valoración es parcial y sesgada, tomando en consideración todas las manifestaciones en relación a la existencia de un conflicto convivencial (acotado al periodo entre 2014 y 2016) y omitiendo algo fundamental: que a día de hoy la situación está resuelta y que, por tanto, si en algún momento hubo depreciación, ya no la hay. En el caso de la prueba documental, se omite el análisis de numeroso material que viene a confirmar que el conflicto está ya resuelto, y de hecho lo está desde hace años y que, por tanto, ningún daño existe ni ninguna indemnización procede.

Por todo lo expuesto, solicita que, tras los trámites procesales oportunos, se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso, se revoque la sentencia de primera instancia y, en su lugar, acuerde la desestimación íntegra de la demanda, con

absolución a la demandada de todos los pedimentos deducidos en su contra, y con expresa imposición a la parte actora de las costas de primera instancia.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Responsabilidad extracontractual. Inexistencia de conducta negligente causante del daño.

Los demandantes han ejercitado en su demanda una acción de responsabilidad civil por culpa extracontractual, en base a los artículos 1.902 y concordantes del Código Civil, pretendiendo el resarcimiento de un daño económico derivado de la depreciación de las viviendas de las que son propietarios y que fueron adquiridas a ESMAVERING PROMOTORA DE CONSTRUCCIÓN S.L.

Fundamentan su reclamación en la actuación ilícita llevada a cabo por BUILDINCENTER S.A.U., tras haberse adjudicado cuarenta viviendas de la promoción inmobiliaria DIRECCION000, sita en la CALLE000 número NUM000 de ALCÁZAR DE SAN JUAN, en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la promotora inmobiliaria.

Atribuyen a BUILDINCENTER S.A.U. una conducta negligente al haber alquilado de manera masiva y aleatoria las viviendas adjudicadas a precios bajos y a personas altamente conflictivas, que causaron daños e incidentes continuados en el edificio y conflictos en la comunidad, lo que, en definitiva, ha provocado una devaluación del precio de sus viviendas por el que se reclama una suma que, en conjunto, asciende a 1.499.836,25 euros.

Pues bien, fijada así la cuestión debatida, ciertamente, constan acreditados, con la documental que obra en autos y con la testifical practicada en el acto del juicio, los conflictos acaecidos en esta comunidad de propietarios tras la adjudicación de cuarenta viviendas a BUILDINCENTER S.A.U. como consecuencia de una serie de actuaciones llevadas a cabo por los arrendatarios y por personas que ocuparon ilegalmente las viviendas propiedad de la demandada sin título habilitante.

Sin embargo, a la vista de la acción ejercitada, debemos recordar que la responsabilidad por culpa extracontractual o aquiliana del artículo 1.902 del Código Civil presupone, como requisitos de carácter objetivo o material, de un lado, la existencia de una acción u omisión por parte del demandado y, de otro, un resultado dañoso para el actor, debiendo ambos hechos hallarse unidos por una clara relación de causalidad, de manera que la conducta de aquél haya sido causa eficiente y determinante del daño producido.

Esta acción, conforme a reiterada Jurisprudencia, exige para su prosperabilidad, no sólo la demostración del daño, sino también la de una acción u omisión culposa por parte de la persona a quien se reclama la indemnización, a la cual está causalmente vinculado el resultado dañoso producido.

Así, según tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo, para hablar de la responsabilidad extracontractual regulada en el artículo 1.902 del Código Civil es precisa la conjunción de los requisitos siguientes: uno subjetivo, la existencia de una acción u omisión generadora de una conducta imprudente o negligente atribuible a la persona o entidad contra la que se dirige la acción, otro objetivo, la realidad de un daño o lesión y otro causal, la relación entre el daño y la falta, y ninguno de los tres requisitos se dan en el caso de autos.

En el presente supuesto, se viene a imputar a la entidad demandada que ha incurrido en culpa in eligendo (en la elección), como consecuencia de no haber empleado la debida cautela en la elección de las personas con las que celebró los contratos de arrendamiento, así como una culpa in vigilando (en la vigilancia), por incumplimiento de su deber de vigilancia una vez arrendadas las viviendas, por la pasividad adoptada una vez se iniciaron los conflictos de convivencia y los daños causados.

En primer término, consideramos que la conducta que se imputa a BUILDINCENTER S.A.U. no tiene encaje en el artículo 1.902 del Código Civil.

No existe el elemento jurídico esencial consistente en una culpa o negligencia imputable a BUILDINCENTER S.A.U. que determine el nacimiento de la obligación de resarcimiento propia de la responsabilidad extracontractual por faltar, tanto la conducta antijurídica, como el elemento jurídico esencial de la relación de causalidad o nexo causal que impute la responsabilidad a dicha entidad.

En segundo lugar, analizando si BUILDINCENTER S.A.U. como propietaria de los inmuebles adjudicados pudo haber incurrido en responsabilidad "in eligendo" o "in vigilando", tampoco apreciamos la existencia de culpa in vigilando (en la vigilancia) ni de culpa in eligendo (en la elección).

El artículo 1.903 del Código Civil dispone que "La obligación que impone el artículo anterior" (1.902 CC) " es exigible, no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder".

Sin embargo, no cabe entender que el propietario de una finca deba responder por los actos de los arrendatarios, puesto que la actuación de estos últimos escapa al control de aquél, sin que el propietario asuma una responsabilidad objetiva por todos los actos dolosos o negligentes que el arrendatario realice en el inmueble.

No se puede imputar a la arrendadora una responsabilidad por el mero hecho de ser arrendadora, es decir, una especie de responsabilidad objetiva o sin culpa en una situación que no está ni ha estado bajo su control.

Por lo tanto, la actuación que se imputa a la demandada no puede articularse en el artículo 1.903 del Código Civil.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 septiembre 2009 Tribunal Supremo (Civil) de 24 de septiembre de 2009, nº 603/2009, recurso 2623/2004, declara:

"Es el arrendatario, como repite la jurisprudencia ya citada en el Fundamento segundo, quien tiene el control de la situación y de las circunstancias del inmueble arrendado, porque es su poseedor y, por tanto, como ya se ha dicho, va a responder frente a terceros de los daños que dicha posesión les ocasione. Por ello, los terceros afectados no podrán dirigirse al propietario, que no tiene ninguna relación con el inmueble a partir del contrato, para que les indemnice por los daños causados por posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento que, para ellos, los terceros, resulta res inter alios acta, de acuerdo con el principio contenido en el artículo 1257 del Código Civil ".

Y en relación con la aplicación del artículo 1.903 del Código Civil en los casos de posible responsabilidad por daños ocurridos en el ámbito de los arrendamientos dice también esta sentencia:

" Dicha disposición no puede aplicarse en este caso porque no concurre ninguno de los requisitos que la misma exige para que surja para el empresario la obligación de responder por hechos ajenos, que consisten en la causación de un daño por un dependiente y que este daño se haya originado "en el servicio de los ramos" en que los dependientes estuvieran empleados o con ocasión de sus funciones. Ello no tiene lugar en la relación arrendaticia porque: a) el arrendatario no es un subordinado del arrendador, y b) gestiona la cosa arrendada, en este caso una nave industrial, en interés propio. Por ello no se ha infringido el art. 1903 CC que, repetimos, no resulta el fundamento de la decisión, sino un argumento de la sentencia recurrida."

Y la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 4 diciembre 2007, recalca la ausencia de responsabilidad del arrendador, por daños causados por el arrendatario, aludiendo a que lo contrario supondría imponer al arrendador un exacerbado deber de vigilancia.

Tampoco la responsabilidad que se pretende puede encuadrarse en el artículo 1.907 ni en el artículo 1.910 del Código Civil.

Parece claro que la acción a ejercitar en el caso de actividades molestas, que exceden y perturban el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, era la acción de cesación que contempla el artículo 7.2 de la LPH, que ya fue ejercitada y que ha dado lugar a la sentencia dictada por la sección primera de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, número 366/2021, recurso número 931/2019, de 28 de octubre de 2021, que ha sido aportada y admitida en segunda instancia.

Pero no apreciamos ni "culpa in eligendo", derivada de la elección de los arrendatarios, de lo que no deriva responsabilidad alguna, ni "culpa in vigilando", pues aparecidos los problemas de convivencia derivados de las actuaciones llevadas a cabo por los arrendatarios de la demandada y por personas ocupantes sin título habilitante que procedieron a ocupar viviendas desocupadas, ya en febrero de 2015, BUILDINCENTER S.A.U. contrató los servicios de un Auxiliar de control de accesos y mantenimiento de la finca vigilante de seguridad que intentara controlar, en la medida de lo posible, los conflictos que se producían en la comunidad, interpuso tres demandas de desahucio por falta de pago de la renta (documento 11 de la de la contestación a la demanda) y no renovó los contratos de arrendamientos a medida que fueron venciendo. Ciertamente, la actuación de BUILDINCENTER S.A.U. podía haber sido más activa pues consta sólo la remisión de un burofax de fecha 20 de junio de 2017 a uno de los arrendatarios requiriendo el cese de las actividades molestas (documento 12 de la contestación a la demanda) y dos denuncias por ocupación ilegal de fechas 5 y 10 de abril de 2018 (documento 15 de la contestación a la demanda), pero la conducta que se imputa a BUILDINCENTER S.A.U. no puede incluirse en el artículo 1.902 del Código Civil ni tampoco cabe la posibilidad de incardinar la situación producida en el artículo 1.903 del Código Civil.

Sentado lo anterior, no puede reputarse que la demandada realizase una actuación u omisión culposa en relación causal con el daño causado.

TERCERO.- No apreciación de la existencia del daño y su cuantificación.

Pero además tampoco concurre el requisito del daño causado.

La STS 221/2014, Sala de lo Civil, Pleno, de 5 de mayo, citada por la más reciente STS 53/2021, de 4 de febrero, identifica el daño como " el menoscabo que a consecuencia de un acaecimiento y evento determinado sufre un sujeto de derecho, ya en sus bienes vitales naturales, ya en su propiedad o patrimonio".

La prueba del daño constituye presupuesto ineludible de la acción ejercitada.

Es preciso acreditar la existencia de un daño cierto y efectivo, cuya probanza incumbe al reclamante en cuanto hecho constitutivo de su pretensión.

Como ya decía la sentencia del Tribunal Supremo, Civil, sección 1ª, de 20 de mayo de 1996 " la extracontractual o aquiliana, cuya aplicación por los tribunales de justicia exige ineludiblemente, aparte de otros requisitos, la existencia o producción real y efectiva de un daño, determinado o determinable, porque el perjudicado no puede recibir más que el equivalente al daño sufrido".

De ahí que se exija la demostración de los concretos daños o perjuicios sufridos.

Por otro lado, la reparación íntegra del daño ha de comprender todas las consecuencias perjudiciales padecidas, sean de carácter material o moral.

Los daños materiales son aquellos que comportan un detrimento o menoscabo en los bienes o intereses de carácter económico que integran el patrimonio de una persona.

Los daños morales son aquellos que, sin afectar a las cosas materiales, se refieren a los bienes que integran el patrimonio espiritual de la persona, como son la vida, la salud la libertad o el honor ( sentencia del Tribunal Supremo 22- 4- 83), esto es, "el acervo extrapatrimonial de la personalidad" ( sentencia del Tribunal Supremo 26 de febrero de 1984).

El daño material ha sido claramente perfilado por la doctrina y la jurisprudencia, bajo el doble aspecto de daño emergente o pérdida efectivamente sufrida, y lucro cesante o ganancia dejada de obtener por el perjudicado ( artículo 1106 C.C.). En todo caso, existe un límite aplicable tanto a los daños materiales como a los morales, que es el que deriva de la necesidad de evitar todo enriquecimiento injusto en el perjudicado, obteniendo éste, a costa del sujeto responsable, una reparación superior al propio daño.

Respecto al lucro cesante, siguiendo la STS de 5 de Junio de 2008, el lucro cesante o ganancia dejada de obtener "no puede ampararse sin más y exclusivamente en la dicción genérica del art.1106 CC , sino que es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas y contingentes, matizando que el lucro cesante a diferencia del daño emergente, daño real y efectivo, se apoya en la presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso; ya que el fundamento de la indemnización de lucro cesante ha de verse en la necesidad de reponer al perjudicado en la situación en que se hallaría si el suceso dañoso no se hubiera producido, lo que exige, como dice el art. 1106,que se le indemnice también la ganancia dejada de obtener, siendo así que "las ganancias que pueden reclamarse son aquellas en que concurre similitud suficiente para ser reputadas como muy probables, en la mayor aproximación o su certeza efectiva, siempre que se acredite la relación de causalidad entre el evento y las consecuencias negativas derivadas del mismo, con relación a la pérdida del provecho económico" ( sentencias de dicha Sala de 8 de julio de 1996, 14 de julio de 2003 o 30 de octubre de 2007 ).

A la vista de lo expuesto podemos afirmar que nuestro sistema está presidido por el principio de indemnidad o reparación integra, total, en el orden material o moral, tanto en lo que respecta al daño emergente como al lucro cesante y en este segundo se integran los daños previstos o que se hubieren podido prever (1.107 C.C.), con las siguientes características:

1.- Posibilidad de haber podido obtener ganancias en el caso de no haberse producido el evento del daño.

2.- Apreciación restrictiva.

3.- Rigurosa prueba sobre el dato de que se dejaron de obtener ganancias.

Aplicada la doctrina expuesta al presente caso, constatamos que no hay prueba efectiva del daño: los demandantes no han probado el hecho, por ellos alegado, de haber padecido un importante perjuicio económico derivado de la depreciación que han sufrido las viviendas de las que son propietarios como consecuencia de la actuación de BUILDINCENTER S.A.U.

Si analizamos el informe pericial emitido por D. Leandro, vemos que se trata de un daño hipotético, pues se está reclamando una depreciación teórica, elaborada en base a unos cálculos que concluyen la devaluación de un precio de venta, sin que se haya llevado a cabo venta alguna y, por lo tanto, se trataría de una expectativa de daños que no se han materializado.

Por ello, consideramos que no se ha acreditado el perjuicio patrimonial reclamado consistente en una devaluación del precio de las viviendas.

Así, el informe pericial emitido por D. Leandro de fecha 30 de diciembre de 2016, valora 45 viviendas de las 119 viviendas y locales comerciales de la promoción DIRECCION000.

Para ello, parte de la valoración de dos viviendas y extrapola el resultado a las 43 viviendas restantes.

Respecto de la vivienda adquirida por D. Plácido y Dª Virtudes en escritura pública de 11 de febrero de 2010, toma como punto de partida el valor de la tasación hipotecaria del inmueble que consta en la escritura de compra-venta, y respecto de la vivienda adquirida por D. Jesus Miguel y Dª Coral parte la tasación efectuada por el perito D. Cornelio.

De las tasaciones de ambas viviendas que acompaña como anexo obtiene el precio de m2 de vivienda en el momento inicial de la compra en los años 2009 y 2010 de 1.134,49 euros/m2.

A continuación, tomando el precio medio de siete testigos (viviendas en ALCÁZAR DE SAN JUAN de otras promociones inmobiliarias, cinco de dos habitaciones y dos de tres dormitorios) obtiene el precio actual de una vivienda de tres dormitorios análoga al piso propiedad de D. Plácido (98 m2 superficie útil, 109 m2 construidos sin zonas comunes, 146 m2 con zonas comunes, garaje y trastero) y obtiene que, la valoración de tasación estimada para este inmueble a precio de mercado en el año 2016 es de 88.738,83 euros, con un prorrateo de 814,11 euros/m2.

Este valor de mercado lo compara con el precio de venta de un anuncio de SERVIHABITAT que publicita una vivienda de esta promoción, de planta baja, dos habitaciones, trastero, y garaje, 106,49 m2, por el precio de venta de 52.400 euros, con un prorrateo de 492,06 euros/m2.

Con ello concluye que, con los datos obtenidos, la depreciación de los bienes inmuebles en la promoción DIRECCION000 de forma natural del mercado está en un porcentaje del 28,25%, y que la depreciación forzada de los inmuebles en la promoción DIRECCION000 está en un porcentaje del 39,56% por debajo del valor de mercado.

Es decir, alcanza la conclusión que en los años 2009/2010 se compraron las viviendas a 1.134,49 euros/m2, que en el año 2016, el precio de mercado, por el descenso de precios de los inmuebles estaría en 814,11 euros/m2, lo que supone un descenso del precio de un 28,25% con relación al precio de mercado en el momento de la compra, y que por la actuación de BUILDINCENTER S.A. U., estos pisos se ofertan en la página web de SERVIHABITAT a 492,06 euros/m2, lo que supone una depreciación del 39,46% con respecto del precio de mercado en 2016.

Aplica este porcentaje a las cuarenta y cinco viviendas propiedad de los demandantes y obtiene las cantidades reclamadas según los metros cuadrados de cada una de ellas.

Por otro lado, por escrito de la parte actora de fecha 9 de junio de 2020, se acompaña escritura pública de 11 de diciembre de 2019, por el que se vende una vivienda en esta promoción con una superficie de 77,07 m2, por el precio de 45.500 euros.

Por providencia de fecha 24 de marzo de 2021, se ha requerido a BUILDINCENTER S.A.U. para que aporte la escritura de compraventa de las viviendas indicadas en el escrito anterior y todas aquellas que se hayan llevado a cabo durante la tramitación del presente procedimiento.

Y en virtud del requerimiento conferido, BUILDINCENTER S.A.U. ha aportado las escrituras públicas de los siguientes inmuebles:

Vivienda situada en el portal NUM001, NUM001, puerta NUM002, se acompaña como documento número 31, escritura pública de 12 de abril de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,69 m2, por 52.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM001, NUM003, puerta NUM004, se acompaña como documento número 32, escritura pública de 27 de septiembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 94,25 m2, por el precio de 52.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM001, NUM003, puerta NUM002, se acompaña como documento número 33: escritura pública de 30 de abril de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,69 m2, precio de venta 53.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM001, NUM003, puerta NUM005, se acompaña como documento número 34: escritura pública de 13 de junio de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,69 m2, precio de venta: 42.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM001, puerta NUM006, se acompaña como documento número 35 escritura pública de 16 de noviembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 76,50 m2, por 45.700 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM001, puerta NUM007, se acompaña como documento número 36: escritura pública de 6 de junio de 2019, por la que se vende la vivienda de 79,46 m2, vendida por 41.300 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM001, puerta NUM008, se acompaña como documento número 37: escritura pública de 24 de diciembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,60 m2, precio de venta: 50.600 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM001, puerta NUM009, se acompaña como documento número 38: escritura pública de 24 de mayo de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,77 m2, vendida por 52.200 euros

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM003, puerta NUM005, se acompaña como documento número 39 escritura pública de 22 de marzo de 2019, por la que se vende la vivienda de 76,76 m2, precio de venta: 47.700 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM003, puerta NUM010, se acompaña como documento número 40 escritura pública de14 de febrero de 2019, por la que se vende la vivienda de 80,49 m2, vendida por 48.200 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM003, puerta NUM008, se acompaña como documento número 41 escritura pública de 10 de octubre de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,61 m2, precio de venta: 42.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM003, puerta NUM011, se acompaña como documento número 42 escritura pública de 21 de febrero de 2020, por la que se vende la vivienda de 77,57 m2, vendida por 46.900 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM012, puerta NUM007, se acompaña como documento número 43 escritura pública de 7 de enero de 2020, por la que se vende la vivienda de 79,62 m2, vendida por 43.900 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM013, puerta NUM011, se acompaña como documento número 44 escritura pública de 19 de febrero de 2020, por la que se vende la vivienda de 58,84 m2, vendida por 28.800 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM003, NUM013, puerta NUM014, se acompaña como documento número 45 escritura pública de 13 de septiembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 50,95 m2, vendida por 28.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM001, puerta NUM015, se acompaña como documento número 46 escritura pública de 14 de octubre de 2019, por la que se vende la vivienda de 70,44 m2, por el precio de venta 36.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM001, puerta NUM016, se acompaña como documento número 47 escritura pública de 24 de febrero de 2020, por la que se vende la vivienda de 77,76 m2, vendida por 44.900 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM003, puerta NUM010, se acompaña como documento número 48 escritura pública de 17 de septiembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 79,16 m2, precio de venta 37.000 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM003, puerta NUM017, se acompaña como documento número 49 escritura pública de 27 de agosto de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,76 m2, vendida por 43.400 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM003, puerta NUM016, se acompaña como documento número 50, escritura pública de 14 de noviembre de 2019, por la que se vende la vivienda de 77,76 m2, vendida por 46.500 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM013, puerta NUM002, se acompaña como documento número 51, escritura pública de 24 de mayo de 2019, por la que se vende la vivienda de 76,63 m2, vendida por 48.200 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM013, puerta NUM005, se acompaña como documento número 52, escritura pública de 1 de marzo de 2019, por la que se vende la vivienda de 60,16 m2, vendida por 38.700 euros.

- Vivienda situada en el portal NUM012, NUM013, puerta NUM015, se acompaña como documento número 53, escritura pública de 28 de octubre de 2019, por la que se vende la vivienda de 50,01 m2, vendida por 28.000 euros.

Con ello, se ha acreditado que BUILDINGCENTER, en los años 2019 y 2020, ha vendido viviendas de esta promoción a precios sustancialmente más bajos que los precios por los que adquirieron los demandantes en los años 2009 y 2010.

Pero debemos tener en cuenta que han transcurrido diez años desde la construcción y venta de aquellas viviendas como obra nueva y que ahora se trata de venta de viviendas de segunda mano, de diez años de antigüedad, y derivadas de adjudicación hipotecaria.

Y, en todo caso, no se ha probado un perjuicio patrimonial efectivamente causado a ninguno de los demandantes pues no se ha probado que ninguno de ellos haya materializado una pérdida patrimonial derivada de la actuación que se imputa a la demandada.

En definitiva, es una pérdida hipotética. No se ha materializado el daño. Los demandantes no han probado la imposibilidad de vender las viviendas y ninguno de ellos ha vendido su vivienda por debajo del precio por el que la compró, por lo que no se ha cumplido con la exigencia justificar los daños o perjuicios sufridos por cada uno de los demandantes.

CUARTO.- La relación de causalidad entre la acción u omisión y el daño.

Reiteramos, la existencia de responsabilidad civil requiere la concurrencia de una acción u omisión, la producción de un daño, un título de imputación jurídica y una relación de causalidad entre la conducta del demandado y el resultado producido.

Dice el Tribunal Supremo en la sentencia de 28 de octubre de 2021:

"La obligación de reparar el daño causado, que impone el art. 1902 CC , exige el concurso de una relación de causalidad entre la conducta de la persona física o jurídica a la que le atribuimos el daño y el resultado producido, lo que obliga a deslindar los supuestos de mera asociación de hechos en el espacio y en el tiempo, de aquellos otros en los que concurre una relación de causa-efecto entre ellos.

La precitada relación causal no es sencilla de determinar, toda vez que, en la génesis de un resultado, normalmente confluyen un conjunto de causas, ya sean estas próximas o remotas, directas o indirectas, principales o accesorias, que conforman antecedentes condicionantes de su producción, lo que obliga a efectuar la correspondiente selección de causas para no hacer una exorbitante e injusta extensión del deber de indemnizar a un sujeto derecho por su mera intervención en una cadena causal. Incluso, en los supuestos de causa única, el esfuerzo delimitador no desaparece, pues habrá de valorarse si la conducta del demandado ostenta la entidad suficiente para poder atribuirle el daño.

Hoy en día, en la determinación de la relación de causalidad, predominan las denominadas doctrinas de la bifurcación o de atribución causal de doble secuencia, en las que se distingue una causalidad material, natural o empírica, que actúa como presupuesto de una causalidad jurídica, que opera, a su vez, mediante la selección de unas causas jurídicamente relevantes. Todo ello, con la finalidad de impedir que una persona sea declarada responsable de un daño por el simple hecho de que su comportamiento se inserte en la cadena causal generadora de un resultado dañoso, si no concurren criterios de imputación, que permitan atribuirle el daño y correlativa obligación de resarcirlo.

La primera secuencia de la relación causal es la denominada causalidad material, física o natural, de naturaleza fáctica, que se establece a través de la actividad probatoria desplegada en el proceso, dentro de la cual adquiere especial valor la prueba pericial. Se determina mediante la doctrina de la eliminación, es decir por medio de un experimento intelectual conforme al cual, si suprimida hipotéticamente una conducta el resultado no se produce, esa conducta puede ser considerada como causal del daño (es la doctrina de la conditio sine qua non de los PETL o del but for test -de no haber sido por- del derecho anglosajón). Discurre al margen de connotaciones jurídicas y pertenece al ámbito del ser, se da o no se da".

En definitiva, se exige la necesaria relación de causalidad entre la actividad de la demandada y el daño que sufran los demandantes.

En el presente caso, a la vista de lo expuesto consideramos que la posible disminución del precio de las viviendas propiedad de los demandados, no deriva de la actividad de la demandada por lo que falta en todo caso la relación de causalidad.

En consecuencia, no se ha acreditado la relación de causalidad entre la actuación de la demandada de alquilar cuarenta viviendas como alquileres sociales y la posible disminución del precio de venta de los inmuebles propiedad de los demandantes.

Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso, revocar la sentencia de primera instancia y desestimar la demanda.

QUINTO.- Costas.

No obstante desestimar la demanda, teniendo en cuenta la complejidad de hecho de la situación planteada, fundamentalmente al referirse a una situación que se ha extendido considerablemente en el tiempo, consideramos procedente no hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

Al estimar el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.