Sentencia Civil 311/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 542/2021 de 23 de junio del 2023

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1. La subcomunidad o comunidad compleja -como ella misma se denomina- del parking del inmueble de la CALLE000 NUM000 de Cornellà de Llobregat formuló en noviembre de 2018 una demanda ejercitando diversas acciones en relación con una obra de modificación de la disposición de las plantas NUM001 de ese edificio.

Las entidades demandadas -propietarias de los locales que ocupan el NUM001 - NUM012 del inmueble de autos- se opusieron por separado a las pretensiones de la actora, haciendo hincapié ambas en la singularidad del título constitutivo de la propiedad horizontal y en que la actuación llevada a cabo a principios del año 2018 (apertura de un hueco de comunicación entre los NUM001 - NUM012 y - NUM009) se ajustaba al título constitutivo de la propiedad horizontal.

2. Después de que en la fase intermedia del proceso fuese excluida una cuarta pretensión contenida en la demanda por defectos en su planteamiento (autos de 30 de mayo y 4 de septiembre de 2019), recayó finalmente sentencia de primera instancia que desestima razonadamente las dos acciones principales y las dos pretensiones subsidiarias de la demanda, a partir fundamentalmente (i) de la clara redacción del título constitutivo de la propiedad horizontal, según el cual el local número NUM012 del bloque NUM007, que se reparte entre la planta baja y la planta NUM001 - NUM012, al igual que sucede con el local número NUM013 del bloque NUM002, cuenta con una rampa de comunicación con la planta NUM001 - NUM009 ideada para facilitar las operaciones de carga y descarga en esos locales, y (ii) de la constatación de que el cierre -al finalizar ese apartado de la obra nueva en el año 2010- mediante un tabique de obra del hueco que debía permitir esa comunicación entre NUM001 era provisional, de manera que su apertura por la promotora en febrero de 2018 debe considerarse ajustada al título, por más que se incurriese en la mera irregularidad de no haber comunicado previamente a la presidencia o a la administración de la subcomunidad la ejecución de esa obra.

3. La parte actora interpuso recurso de apelación frente a dicha sentencia de primer grado, al que se han opuesto las sociedades demandadas.

Debe rechazarse de entrada la alegación efectuada por la parte coapelada Promociones RUVE acerca de la incapacidad de este tribunal de apelación para efectuar una nueva valoración de la prueba, salvo que se ponga de manifiesto un claro error de la sentencia del juzgado consistente en la utilización de " un razonamiento absurdo, ilógico, irracional o arbitrario".

Esa afirmación parte de una confusión entre el recurso devolutivo ordinario (apelación) y el extraordinario (casación), siendo así que el artículo 456.1 LEC proclama que la apelación tiene por objeto "un nuevo examen de las actuaciones" llevadas a cabo ante el tribunal de primera instancia, con lo que está reafirmando la función de cognición plena o de plena jurisdicción que caracteriza a este último recurso (entre otras, SSTS 4 de diciembre de 2015 y 10 de octubre de 2016 y STSJ de Catalunya de 19 de mayo de 2006, expresando todas ellas que la pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece " severa crítica"), a diferencia de lo que ocurre con el de casación.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2016 reafirma que son " tribunales de instancia" tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial y la de 15 de julio de 2016 recuerda que " la valoración de la prueba es función de las instancias y estás se agotan en la apelación".

Del mismo modo ha de rechazarse la alegación de falta de legitimación activa de la comunidad apelante sostenida por Promociones RUVE. Baste señalar que no se indica la norma de la regulación catalana de la propiedad horizontal -aplicable al caso por razón de territorialidad, conforme resulta de los artículos 10.1 y 16.1 del Código civil- que exija un acuerdo específico de la comunidad interviniente en un litigio para interponer recurso de apelación frente a una sentencia desfavorable distinto del acuerdo -aquí concurrente- que autorizó a sus órganos rectores para acudir genéricamente a la vía judicial.

SEGUNDO. Presupuestos fácticos del litigio

Para la más adecuada resolución de la controversia es oportuna una exposición de los elementos de índole fáctica que resultan primordialmente de la documental pública unida a las actuaciones.

Son los que siguen:

a/ en escritura pública de 26 de octubre de 2007 Promociones RUVE SL declaró la obra nueva en construcción que levantaba en la CALLE000 y CARRETERA000 de Cornellà de Llobregat, compuesta básicamente por dos edificios o bloques, integrados cada uno de ellos por planta baja destinada a locales, plantas altas destinadas a viviendas y cuatro plantas NUM001, teniendo entrada el bloque NUM002 por los portales de los números NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de la CALLE000 y el bloque NUM007, por el portal número NUM008 de la CARRETERA000; sobre la total edificación se constituyó una situación de propiedad horizontal compleja integrada por tres subcomunidades independientes (bloque NUM002; bloque NUM007; y parking);

b/ las plantas NUM001 - NUM009, - NUM010 y - NUM011 de los dos bloques están unidas entre sí y se destinan a aparcamiento de vehículos y a trasteros, con entrada principal e independiente por una rampa desde la CALLE001, conformando una unidad de explotación que integra la subcomunidad del parking constituida el 30 de junio de 2010; dicha subcomunidad no comprende la planta NUM001 - NUM012, de 2.408,11 m2 de superficie construida aproximada, adscrita a cada una de las subcomunidades del bloque en cuya vertical se halla;

c/ la planta baja del bloque NUM002 consta de siete locales (números NUM009 a NUM013), con la particularidad de que el local número 8 reparte su superficie (1.782,63 m2, de los cuales 1.632,34 en el NUM001 - NUM012) entre esa planta y el NUM001 - NUM012 con el que comunica directamente, mientras que la planta NUM014 del bloque NUM007 consta de un solo local (número NUM012) que también se reparte entre la planta baja y la - NUM012 (962,72 m2, de los cuales 775,77 en el NUM001 - NUM012), dándose la circunstancia de que el título constitutivo de la comunidad y el proyecto arquitectónico preveían una rampa que permitiera el acceso directo desde la zona de rodadura del NUM001 - NUM009 a los locales del NUM001 - NUM012 para las operaciones de carga y descarga propias de las actividades a desarrollar en esos locales;

d/ la comunicación prevista entre los NUM001 - NUM012 y - NUM009 fue cegada desde la terminación de la obra nueva del parking -ese apartado de la obra concluyó el 6 de septiembre de 2010- mediante un tabique de obra situado en la parte inferior de la rampa a la espera de la comercialización de los locales del NUM001 - NUM012;

e/ en escritura de 21 de diciembre de 2017 Promociones RUVE vendió a Estudio Inmobiliario Cornellà EPC-15 SL el local número NUM012 del bloque NUM007, quien desde entonces lo ha destinado a la actividad de restauración con reparto de comida a domicilio; en otra escritura de la misma fecha, Estudio EPC-15 constituyó a favor de RUVE, propietaria del local número 8 del bloque NUM002, una servidumbre de paso para personas y vehículos a fin de emplearlo en las tareas de carga y descarga de mercancías;

f/ una vez formalizada esa transmisión RUVE procedió a derribar en febrero de 2018 el tabique de obra antes mencionado, procediendo a colocar en ese hueco una puerta metálica basculante plenamente operativa desde entonces;

g/ la demanda que abre este proceso fue interpuesta el 12 de noviembre de 2018.

TERCERO. De la apertura de una vía de comunicación entre NUM001

1. La primera alegación propiamente impugnatoria del recurso denuncia un error en la valoración de la prueba, en la medida en que -frente a lo razonado por el juez a quo- la intervención llevaba a cabo en febrero de 2018 por la codemandada Promociones RUVE implicó el derribo de un muro que delimitaba la propiedad horizontal compleja del parking, tratándose por tanto de un elemento común, que no podía ser alterado sin el consentimiento de esa comunidad compleja.

Se alega además que esa obra permite a los propietarios de los locales de la planta - NUM012 hacer uso de los servicios de las plantas inferiores (zona de rodadura, rampas y puerta de acceso a la vía pública) sin formar parte de esa subcomunidad, con el consiguiente trastorno y sobreutilización que ello ocasiona.

La impugnación no puede ser acogida.

2. Aun prescindiendo de la catalogación arquitectónica del elemento separador derribado por las demandadas como pared o muro (al fin y al cabo, la RAE define el muro como pared o tapia), de ordinario todo elemento separador entre entidades privativas constituye un elemento común a la luz del artículo 553- 41 del Codi civil de Catalunya (CCCat), por lo que en condiciones normales no puede ser alterado por la voluntad de un solo propietario, sino que requiere la autorización de la junta por mayoría cualificada ( arts. 553-26.2,b/ y 553- 36.3 CCCat).

Ahora bien, descendiendo al caso enjuiciado, ocurre que el proyecto arquitectónico edificatorio, la declaración de obra nueva del promotor y el consiguiente título constitutivo del régimen de propiedad horizontal -otorgado en octubre de 2007 y modificado en junio de 2010- preveían la construcción de una rampa de unión entre la zona del local NUM012 del bloque NUM007 situada en la planta NUM001 - NUM012 y el NUM001 - NUM009 y la subsiguiente obertura. En el proyecto arquitectónico básico se califica esa vía como " acceso comercial carga y descarga".

La construcción de esa rampa y su catalogación como elemento privativo de uno de los locales del NUM001 - NUM012 son hechos innegables para la propia parte actora aquí recurrente.

Así las cosas, la conjunción de esa configuración arquitectónica con la finalidad a que respondía recogida en el título constitutivo (vía de acceso de vehículos exclusivamente para las operaciones de carga y descarga de los locales del NUM001 - NUM012), abona sobradamente el razonamiento de la sentencia impugnada según el cual la pared separadora levantada por decisión del promotor en plena fase de edificación de la obra nueva respondía a una necesidad meramente transitoria (evitar el acceso indebido de terceros desde la zona del parking a los locales de la planta - NUM012 en tanto estos no entraran en funcionamiento), de manera que estaba llamada a ser reemplazada por un mecanismo separador definitivo -así, una puerta basculante-, idóneo para dar cumplida satisfacción a la inequívoca funcionalidad prevista en el título, y que no precisaba de la consiguiente autorización comunitaria al enmarcarse en la facultad de realización de obras de reforma en elementos privativos sancionada en el artículo 553- 36.2 CCCat.

La propia recurrente admite que " la idea original del promotor era unir la planta - NUM012 a la planta - NUM009 con un paso para vehículos ", ya fuese solo para carga y descarga o también para estacionamiento; a continuación, añade que el levantamiento de la pared divisoria que cegaba esa vía de comunicación entre plantas constituiría la prueba irrefutable del cambio de idea del promotor. La alegación sería aceptable si la corrección arquitectónica -recogida en los planos as built- hubiese ido acompañada de una modificación del título constitutivo. Comoquiera que esto último no se dio, resulta más plausible interpretar que la construcción de un mero tabique divisorio -y no de una pared de carga- al pie de la rampa de subida al local número NUM012 respondía a la finalidad meramente precautoria antes mencionada.

Cuestión distinta, en fin, es que la apertura efectiva de esa vía de comunicación entre los NUM001 - NUM012 y - NUM009 pueda comportar una alteración de la unidad funcional de la subcomunidad del parking, hasta el punto de acarrear una alteración de sus integrantes y el consiguiente recálculo de las cuotas de participación de los diferentes elementos privativos, lo que será analizado más adelante ya que constituye el núcleo de las pretensiones subsidiarias formuladas por la actora-apelante.

CUARTO. De la repercusión civil y administrativa de la apertura de la comunicación entre NUM001

1. En el apartado tercero del recurso se reiteran las dos pretensiones subsidiarias formuladas en la demanda (cambio de la licencia de actividad de los locales de las demandadas y modificación del título constitutivo a fin de adecuar la subcomunidad del parking a la nueva realidad), por entender que la apertura de la vía de comunicación entre los NUM001 - NUM012 y - NUM009 ha originado " el uso indiscriminado e ilimitado de los servicios propios de la comunidad compleja por parte de personas ajenas a ella sin participar de ninguna forma en su mantenimiento y conservación".

2. Por lo que se refiere a la primera pretensión subsidiaria hemos de refrendar los razonamientos de la sentencia apelada.

Ello es así por cuanto no hay prueba bastante de que la actividad complementaria -así la califica el técnico Laureano- de carga y descarga en el local propiedad de Estudio EPC-15 propiciada por la apertura de la vía interna de comunicación entre los NUM001 - NUM012 y - NUM009 acarree por sí sola, desde un punto de vista estrictamente administrativo, una alteración de las condiciones de explotación del local número NUM012 y la subsiguiente necesidad de obtención de una nueva licencia de actividad acomodada a un hipotético nuevo uso comercial o industrial.

Tampoco la hay de que en ese NUM001 - NUM012 Estudio EPC-15 desarrolle una actividad industrial de aparcamiento de vehículos.

3. En otro orden de cosas, las razones procesales aducidas por el juez a quo para el rechazo de la segunda pretensión subsidiaria son de todo punto atendibles.

En efecto, cualquiera que sea la opinión que merezca la decisión de la sociedad promotora de adscribir en su integridad los locales de ambos bloques en las subcomunidades correspondientes a los portales de la CALLE000 o de la CARRETERA000 pese a que dos de esos locales extienden su ámbito territorial hasta el NUM001 - NUM012 y por ello cuentan desde el año 2018 con vía de acceso directa o indirecta a la subcomunidad del parking integrada exclusivamente por los NUM001 - NUM009, - NUM010 y - NUM011, lo cierto es que la propuesta de modificación del título constitutivo formulada por la recurrente a fin de adaptarlo a esa nueva situación, requiere inexcusablemente de la presencia de las restantes subcomunidades, no en vano todo título constitutivo exige por definición una precisa determinación del inmueble en su conjunto y de los elementos privativos que componen la propiedad horizontal simple o compleja, con expresión de las cuotas de participación en cuya determinación se ponderan diversos factores y para cuya variación se requiere unanimidad de los propietarios o en su caso resolución judicial ( arts. 553-3, 553-9, 553-26 y 553- 50 CCCat).

La invocación en el recurso del artículo 553-10.3 CCCat está fuera de lugar, pues va precedida del reconocimiento de que las demandadas no han efectuado agrupación alguna de dos elementos privativos, tipo de operación registral consistente en la reunión de dos o más fincas inscritas para formar una sola.

De otra parte, si como se afirma en el recurso la obra llevada a cabo por las demandadas ha comportado " la agregación ilegítima de un elemento, o varios, de la planta - NUM012, destinados a locales comerciales, a una comunidad compleja de parking y trastero ", la reconsideración del título constitutivo propugnada no puede ceñirse al de la subcomunidad del parking. Téngase en cuenta que toda agregación implica que la finca agregada pasa a formar parte de la finca recipiente y la subsiguiente desaparición de aquella. Es por ello evidente que la incorporación de la planta NUM001 - NUM012 a la comunidad del parking habría de acarrear su salida de las subcomunidades de los bloques NUM002 y NUM007, lo que haría de todo punto obligada la modificación del título constitutivo de estas.

QUINTO. De las costas de la primera instancia

La comunidad actora impugna asimismo la condena en costas impuesta por el Juzgado en atención al principio del vencimiento objetivo, aduciendo que hubo de acudir a la vía judicial en vista de " una actuación unilateral e ilegítima de las demandadas", que estas no informaron a la comunidad del parking de su propósito de derribar la pared divisoria y que cuando fueron requeridas para adecuar el título a la nueva realidad, contestaron con la petición de que se les reconociera un derecho de paso por el recinto del parking.

La decisión de la sentencia relativa a las costas debe también ser confirmada.

No son de apreciar las serias dudas de hecho o de derecho que exige el artículo 394.1 LEC para exonerar de las costas al litigante vencido, si tenemos en cuenta que (i) la decisión de la controversia objeto de este procedimiento descansa primordialmente en la redacción del título constitutivo de la propiedad horizontal debidamente inscrito en el Registro de la propiedad y que la actora no podía ignorar, acorde con la configuración arquitectónica del edificio, (ii) no consta que la falta de comunicación previa a la subcomunidad del derribo del tabique de cierre provisional de la comunicación entre NUM001 -mera irregularidad formal, en palabras del juez a quo- ocasionara perjuicio alguno a la subcomunidad del parking, (iii) la contestación de RUVE a los requerimientos extrajudiciales de la subcomunidad del parking para la reformulación de las cuotas de participación de esa subcomunidad, consistió en la propuesta de constitución de una servidumbre voluntaria de paso con la consiguiente compensación económica a cargo del fundo dominante, lo cual no mereció respuesta expresa de la comunidad requirente llamada a ser en tal caso fundo sirviente pero que podría ver así reducida la carga económica de mantenimiento de sus instalaciones y servicios.

SEXTO. De las costas del recurso y del depósito legal

Las costas del recurso deben quedar de cuenta de la apelante por imperativo del artículo 398.1 LEC, con pérdida asimismo del depósito constituido para apelar ( disposición adicional 15ª LOPJ, según redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,