Sentencia Civil 335/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 1, Rec. 1060/2022 de 24 de abril del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación

I.- La representación procesal de la mercantil DIRECCION001 instó demanda de juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios del edificio situado en la DIRECCION000 de Sant Just Desvern, en ejercicio de la acción de impugnación del acuerdo adoptado en la Junta general extraordinaria de la comunidad, celebrada el día 1 de octubre de 2019, en la que entre otras cuestiones se sometió a votación y fue aprobado por los propietarios asistentes "el cierre de la servidumbre".

Refiere la actora y resulta de la documentación que aporta, que es titular de un contrato de arrendamiento financiero sobre el local sito en los bajos de la comunidad y de dos plazas de aparcamiento, cuyo propietario es la entidad Caixabank, la cual, mediante escritura de cesión de 20 de febrero de 2020 le transmitió las acciones para que la ahora demandante pudiera actuar contra la comunidad de propietarios para pedir la nulidad del acuerdo indicado, acreditando asimismo que en la escritura de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, se constituyó en favor del Ayuntamiento una servidumbre peatonal de paso público en el pasaje cuyo cierre se había acordado en la junta impugnada.

La impugnación se fundamenta en los siguientes extremos:

- La decisión de cerrar la servidumbre de paso afecta al título constitutivo de la finca y requería la adopción del acuerdo de forma sucesiva y con mayoría reforzada ( art. 553-26 CcCat).

- Esta circunstancia debía ser señalada en la convocatoria ( art. 553-21.4 c) CcCat), lo que no se cumplió, por lo que los comuneros no fueron informados de que podían oponerse a los acuerdos.

- Incumplimiento de la obligación de enviar un acta transcurrido un mes desde la celebración de la junta ( art. 553-27.5 CcCat y 553.26.3 CcCat.

- En la votación no participaron los propietarios del parking sino únicamente los propietarios de los locales por lo que la mayoría no se obtuvo de forma correcta.

- El cierre del paso perjudica al propietario del local porque le priva de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes para lo cual se requiere de su consentimiento expreso.

En base a lo expuesto se solicitó por la actora que se declarara la nulidad del acuerdo segundo aprobado en la Junta de Propietarios de la comunidad demandada en fecha 1 de octubre de 2019 consistente en "efectuar las gestiones necesarias para proceder al cierre del paso de servidumbre".

II.- La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda con los argumentos que en forma resumida indicamos:

- Falta de legitimación activa porque el actor acudió a la junta sin acreditar la representación lo que supone incumplimiento del artículo 553-22.1 y 553-24.2 CcCat).

- Falta de legitimación pasiva de la Comunidad de Propietarios porque se trataba de una servidumbre en favor del Ayuntamiento y no se ha producido ninguna de las causas de extinción de la servidumbre.

- No se cumplen los requisitos para que sea precisa una mayoría reforzada porque la decisión de la comunidad de propietarios no conlleva ninguna modificación del título ya que, como predio sirviente, no tiene la disposición de la servidumbre.

- El acuerdo de la comunidad no genera ninguna modificación del título que solo consiste en autorizar al administrador a negociar con el Ayuntamiento, por lo que únicamente se precisa de la mayoría simple y, en todo caso, porque la decisión se adoptó por razones de seguridad del inmueble ( art. 553-25.2 CcCat).

- En cualquier caso, de estimarse necesaria una mayoría cualificada esta se habría conseguido por falta de impugnación del propietario ausente del NUM000 (art. 553-23.4 c), requisito que consta al final del orden del día.

- La necesidad de enviar un anexo al acta solo se precisa en casos de mayoría reforzada ( art. 553-27.5 CcCat).

- No existe la falta de quorum que se alega en la demanda porque exigir la reseña de las plazas de parking supone un rigor excesivo, pues consta la comparecencia de los vecinos y sus cuotas de participación.

- El acuerdo no causa perjuicio al actor porque no se le previa del uso y disfrute de los ventanales que dan al pasaje, puesto que ni siquiera hay un proyecto que evalúe el cierre que no afectaría al local sino al paso nocturno.

III.- La sentencia dictada en la instancia estimó la demanda por considerar que el acuerdo adoptado afectaba al título constitutivo y requería una mayoría reforzada, y en base a esta consideración la juzgadora concluyó que el acuerdo se debería haber adoptado de manera sucesiva y progresiva de conformidad con lo dispuesto en el artículo 553-26 CcCat, y que ni en la convocatoria ni en el acta de la junta se habían indicado los acuerdos de formación sucesiva conforme a lo dispuesto en el artículo 553-27.22 f) del CcCat.

La juzgadora consideró que también se había incumplido lo dispuesto en el artículo 553-27.2 e) sobre la identificación de los votantes y que el artículo 553- 227.5 CcCat prevé el envío a todos los propietarios de un anexo al acta que indique si los acuerdos han sido o no efectivos.

IV.- Contra la indicada resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandada que fundamentó en las alegaciones que en síntesis indicamos:

- Falta de legitimación activa porque el actor compareció por sí mismo sin acreditar que actuaba en nombre de Caixabank, por lo que el voto del actor carecía de valor al no representar a la propietaria y la cesión retroactiva de acciones efectuada posteriormente carecería asimismo de valor porque la representación se debería de haber acreditado al tiempo de la celebración de la junta.

- Falta de legitimación pasiva porque la comunidad carece de la facultad de cerrar el paso y así consta en la propia acta que se impugna y resulta de la declaración testifical de la Sra. Sofía, administradora de la comunidad, del Sr. Artemio, vecino del inmueble, y del jefe de la policía local.

- Aplicación de la mayoría simple del artículo 553-25.2 b) del CcCat porque se trata de un acuerdo que afecta a la accesibilidad, habitabilidad y seguridad del inmueble, no siendo de aplicación los requisitos de formación sucesiva de mayorías cualificadas, y constituye un rigor excesivo la valoración de la instancia que considera incumplido el artículo 553-27.2 e) CcCat por no haber reseñado los propietarios de los parkings y sus coeficientes porque ya estaban mencionados como propietarios de las viviendas.

- En cualquier caso, y aunque se estimara que era precisa una mayoría cualificada, la misma se habría producido de forma sucesiva por la falta de impugnación del propietario ausente.

- Resulta incierto que no se haya probado la falta de perjuicio.

SEGUNDO.- Legitimación activa de la entidad demandante

I.- La entidad actora es titular por quince años de un derecho de arrendamiento financiero sobre el local y sobre dos plazas de aparcamiento de la comunidad demandada, derecho que adquirió por escritura de fecha 2 de julio de 2018 del titular dominical de ambas fincas, la entidad Caixabank que había adquirido el dominio por escritura de fecha 21 de julio de 2017.

Ciertamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 553-22.1 CcCat el derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, que pueden acudir personalmente o mediante representación legal, sea esta orgánica o voluntaria, y que se ha de acreditar por escrito. En el caso de autos la entidad actora no es representante legal orgánica de la propietaria y no hay constancia de una representación voluntaria expresa al tiempo de la celebración de la junta.

II.- No obstante, la documentación aportada acredita que la entidad actora, debidamente representada por Don Geronimo, asistió a la junta objeto de la presente impugnación y a todas las juntas anteriores, sin que en ningún momento por parte de los órganos de la comunidad se le hubiera requerido para que presentara autorización escrita de la propiedad, y así lo reconoció en prueba testifical la administradora de la comunidad Doña Sofía al afirmar que al Sr. Geronimo siempre se le había considerado representante de Caixabank, por lo que la comunidad no puede negar ahora una representación que había dado por válida y en cuya confianza había actuado la actora, pues esto supondría cuestionar las mayorías de todas las juntas en las que intervino y votó la parte actora.

Pero lo más relevante es que la propietaria ha ratificado la representación ejercida por la actora, y así resulta de la cesión de acciones de las que era titular en su condición de propietaria de las fincas cedidas a la actora en arrendamiento financiero, en cuya virtud la arrendataria financiera queda legitimada para interponer la presente demanda, y que implícitamente ratifica su intervención en la junta impugnada, convalidando cualquier déficit de representación que pudiera alegarse, todo ello al amparo de lo dispuesto en los artículos 1727 y 1892 del Código civil acerca de la ratificación del mandato.

TERCERO.- Legitimación pasiva de la Comunidad de Propietarios

I.- La Comunidad de Propietarios fundamenta esta causa de oposición en la evidencia de que el pasaje discutido y que atraviesa la finca titularidad de la demandada deriva de la existencia de una servidumbre de paso en favor del Ayuntamiento de Sant Just Desvern, que figura en la escritura de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de fecha 13 de julio de 2016, referida al inmueble de autos, en la que expresamente se establece lo siguiente:

" La total finca está gravada con una SERVIDUMBRE DE PASO PEATONAL PÚBLICO constituida a favor del Ayuntamiento de Sant Just Desvern, en escritura otorgada ante mí, la Notaria autorizante, el día de hoy, bajo el número anterior de mi Protocolo, sobre un pasaje peatonal en el lindero de la derecha entrando de la finca, con una superficie de ciento diecinueve metros, noventa y cinco decímetros cuadrados, pasaje que tendrá la consideración de público". (El énfasis es el original de la escritura).

II.- Por tanto, se trata de una servidumbre de carácter administrativo, establecida en base a criterios de interés general para beneficio de la colectividad, que se rige por el Derecho Administrativo, y que la Comunidad de Propietarios está obligada a respetar sin que pueda alterarla de ningún modo salvo que medie autorización del Ayuntamiento.

Sorprende por ello que en el acta de la junta de propietarios impugnada se someta a votación "el cierre de la servidumbre", y que se refleje el debate suscitado entre los propietarios referido a que una parte (la mayoría) consideraba que debía cerrarse por la inseguridad y problemas que se estaban ocasionando, en tanto que el representante de la entidad actora Sr. Geronimo ponía de manifiesto su desacuerdo, y que los propietarios le plantearon llegar a un acuerdo en cuanto al cierre en función del tipo de negocio que fuera a poner.

Tras el recuento de los votos, en el acta se hizo constar lo siguiente:

"Siendo ocho votos a favor y uno en contra una vez efectuado el recuento de votos queda aprobado efectuar las gestiones necesarias para proceder al cierre del paso de servidumbre".

III.- Ahora bien, pese al desacierto en el modo de plantear la cuestión y al contenido mismo del acuerdo, es incuestionable que la Comunidad no puede, por su sola voluntad, cerrar un paso público, por lo que el referido acuerdo debe ser rectamente interpretado y entendido en el sentido de que la Comunidad de Propietarios ha llegado al acuerdo mayoritario de " efectuar las gestiones necesarias para proceder al cierre del paso de servidumbre", lo que necesariamente significa, y no cabe una interpretación diferente, que la Comunidad autoriza a efectuar gestiones ante quien puede resolver la situación que es el Ayuntamiento de la localidad.

Por tanto, no hay falta de legitimación pasiva de la Comunidad frente a la acción de impugnación del acuerdo porque lo único que puede discutir el impugnante no es el cierre de la servidumbre, para lo que la Comunidad carece de facultad, sino el acuerdo mayoritario de iniciar gestiones ante el Ayuntamiento para que por este se acuerde el cierre en la forma que considere oportuna.

CUARTO.- Mayoría necesaria para la válida constitución del acuerdo. Requisitos de la convocatoria y de la contabilización de los votos

I.- Conforme a lo antes explicado, es claro que el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios no afecta al título constitutivo porque si bien es cierto que la servidumbre pública está incluida en la escritura de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, ya hemos explicado que la extinción de este gravamen no puede ser acordada por la Comunidad, ni por mayoría simple, ni por mayoría cualificada, ni por unanimidad, porque carece de legitimación para ello, por lo que lo único que ha podido discutir y aprobar es la posibilidad de iniciar gestiones ante el Ayuntamiento para proceder al cierre del paso.

Por tanto, no son de aplicación los requisitos del artículo 553-26 CcCat para la adopción de acuerdos por unanimidad porque no se da ninguno de los supuestos del apartado 1 del precepto, pero tampoco sería de aplicación la mayoría cualificada de cuatro quintas partes del apartado 2 del mismo artículo, toda vez que ya hemos indicado que con la decisión adoptada no se acuerda modificar el título constitutivo porque la Comunidad carece de facultades para extinguir la servidumbre de paso, ni vemos tampoco que sea posible la aplicación analógica de otros supuestos, tales como la ejecución de innovaciones físicas en el inmueble que afecten a su estructura o configuración exterior porque el supuesto de extinción de la servidumbre de paso no es asimilable a ningún otro.

Tampoco es cuestión a valorar el interés que expresa el actor en la conservación del pasaje que grava la finca porque el paso no es un derecho perteneciente a la Comunidad del que esta pueda disponer, por lo que de ningún modo puede perjudicar a la actora la mera expresión de su voluntad mayoritaria de cierre, ni tampoco puede el actor pretender que adquirió el local en la consideración de que el inmueble tenía una servidumbre forzosa de paso porque el paso es un gravamen sobre la finca y no un derecho de la finca, y del mismo modo que fue impuesto por normas de derecho administrativo puede extinguirse por disposiciones de la misma naturaleza, en base a razones distintas de los exclusivos intereses particulares de los propietarios de la finca.

II.- La parte actora alegó y ha sido admitido en la instancia que no se cumplieron los requisitos del artículo 553-21.4 c) CcCat.

En efecto, el indicado precepto exige que en la convocatoria a la junta se advierta a los propietarios de que en relación a los acuerdos a que hace referencia el artículo 553-26 CcCat, los votos de los propietarios que no asistan a la reunión se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición, lo que significa que este sistema de contabilización sucesiva de los votos solo se predica en relación a los acuerdos que deban adoptarse por unanimidad o por mayorías cualificadas, y conforme a lo que hemos explicado, no consideramos que el acuerdo adoptado por la comunidad en relación al cierre de la servidumbre, rectamente interpretado en el sentido expuesto, pueda subsumirse en ninguno de los supuestos contemplados en la indicada norma.

Por consiguiente, no era precisa la advertencia señalada en el artículo 553-21.4 c) CcCat.

III.- La sentencia de instancia considera que se incumplió lo dispuesto en el artículo 553-27.2 CcCat relativo a que en el acta deben identificarse los participantes en las votaciones con sus cuotas y que era de ver que en el acta de la junta impugnada no se reflejaron los propietarios de los parkings y sus coeficientes.

En efecto, es cierto que en la contabilización de los votos referidos al " cierre de la servidumbre" tan solo se tuvo en cuenta las titularidades de los pisos, pero no las de los parkings, a diferencia de lo que ocurrió en relación al punto tercero en que únicamente se contabilizaron los parkings.

Sin embargo, la cuestión carece de trascendencia jurídica práctica, toda vez que la inclusión de los parkings no hubiese alterado el resultado final de la votación al requerirse únicamente mayoría simple de votos, conforme a lo ya explicado, siendo criterio jurisprudencial reiterado que el incumplimiento de cuestiones formales no puede invalidar acuerdos cuando este incumplimiento no haya tenido incidencia en el resultado.

Así lo expresó esta misma sección en la sentencia número 301/2016 de 22 de junio de 2016 en la que con cita de lo que, a su vez, razonaba la sección 13 en sentencia de 15 de enero de 2014, señalamos lo siguiente: "es asimismo doctrina comúnmente admitida ( Sentencias de la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14 de julio de 2011 , y de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 8 de marzo de 2013 (JUR 338588/2011 y 594/2011 ), que no toda vulneración de las normas reguladoras de la convocatoria a junta, aunque tengan naturaleza imperativa, justifica su declaración de nulidad, ya que no cabe interpretar los formalismos exigibles a la convocatoria a junta de manera rigorista, sin tener en cuenta la finalidad que cumplen, pues ello podría desembocar en una indeseada paralización del normal funcionamiento de la comunidad".

Y el Tribunal Supremo en la sentencia nº 594/2021 de 13 de septiembre de 2021 reitera jurisprudencia anterior al señalar que " Como hemos dicho en la sentencia 212/2015, de 20 de abril , la jurisprudencia ha prescindido de los excesos del formalismo "[...] que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario".

QUITO.- Conclusión

En atención a lo expuesto procede la estimación del recurso y con revocación de la sentencia de instancia acordar la desestimación de la demanda, al no haber apreciado la concurrencia de razones justificativas de la impugnación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios celebrada el día 1 de octubre de 2019 referido a " efectuar las gestiones necesarias para proceder al cierre del paso de servidumbre".

SEXTO.- Costas

La desestimación de la demanda conlleva que se impongan a la actora las costas de la instancia ( art. 394 LEC).

La estimación del recurso de apelación determina que no se haga expresa condena en las costas de esta alzada ( art. 398 LEC).