Sentencia Civil 35/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1212/2021 de 25 de enero del 2023

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados D. Santiago y Dª Encarna, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas frente a ellos presentada por D. Severino y Dª Estibaliz.

En la demanda (presentada el 20.10.2020 según consta en la referencia que al respecto aparece en el expediente electrónico) se expone que en relación a la finca sita en la C. La Font nº 2 de Torrelles de Llobregat se suscribió el 16.03.2017 un contrato de arrendamiento en el que aparecía como arrendatario D. Santiago y como fiadora Dª Encarna. En relación al mismo se indica que se han dejado de abonar las rentas correspondientes a parte de julio de 2020 (820 €) y las de los meses de agosto, septiembre y octubre a razón de 860 €/mes lo que hace un total de 3.400 €. En base a ello se interesa se declare haber lugar a la resolución del contrato por impago de rentas con los efectos a ello inherentes así como que se condene a la parte demandada al pago de 3.400 € más la cantidad que se genere hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

Los demandantes en escrito fechado el 7.12.2020 indicaron haber hecho entrega del inmueble la parte arrendataria el 16.11.2020 quedando pendientes de pago 3.830 €.

D. Santiago y Dª Encarna se opusieron a la demanda, señalando que lo que era el desahucio había quedado sin objeto ante la entrega del inmueble el 11.11.2020 (fecha distinta a la señalada por los demandantes). Junto a ello se indica que la parte arrendadora no ha restituído la fianza de 1.700 € y que estaba pendiente de pago la reducción del importe de la renta al 50 % ante la problemática derivada de la pandemia del Covid-19. Asimismo, se señala por los demandados que la prórroga del contrato se hizo sin el conocimiento y consentimiento de la fiadora. En base a ello se interesa la desestimación de la demanda y la estimación de la reconvención que se planteaba y en base a ella que se condene a los reconvenidos a reconocer la reducción temporal de las rentas pendientes de pago en un cincuenta por ciento, señalando a su vez como saldo final pendiente de pago el de 415 €, si bien únicamente en relación al arrendatario, no la fiadora.

D. Severino y Dª Estibaliz se opusieron a la reconvención señalando que no era procedente la compensación de la fianza al existir daños en el inmueble que se valoraron en 2.122,34 € los derivados del mal uso y en 1.341,89 € los generados por hurto y actos vandálicos (además de indicar existentes daños ocultos). Igualmente estiman plenamente exigible a la fiadora lo debido por ser vinculante la fianza durante todo el tiempo de vigencia del contrato y no entender que se daban los requisitos para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

La sentencia es estimatoria de la demanda y desestimatoria de la reconvención al considerar que existen daños en importe superior al de la fianza, que no es operativa la cláusula "rebus sic stantibus" ante la que se indica falta a la buena fe del arrendatario en sus relaciones con la parte arrendadora, siendo todo el monto pendiente de pago exigible asimismo respecto de la fiadora al haber consentido esta también la cláusula que regulaba la prórroga del contrato.

D. Santiago y Dª Encarna interponen recurso de apelación entendiendo que existe en primer lugar una errónea valoración de la compensación de lo reclamado con la fianza al existir unos elementos no compensables por 1.298 € con lo que resta un saldo de fianza a favor de la parte arrendataria de 402 €. Junto a ello consideran que sí se dan los requisitos para la aplicación de la cláusula "rebus" dada la situación de desequilibrio y la mala fe con que considera ha procedido la propiedad de donde deriva que se deba reducir el monto de la renta en un 50% durante el tiempo de pandemia (situación vigente hasta la entrega de la vivienda) lo que implica que las rentas pendientes de pago sean de 1.915 € y no 3.830 €. Al entender que existe un derecho por la parte arrendataria de recuperar 402 €, ello supone que la deuda final sea únicamente de 1.513 € y no la que fija la sentencia.

D. Severino y Dª Estibaliz se oponen al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia dado el monto de los daños apreciados, no concurriendo los requisitos para la operativa de la cláusula "rebus" pues los demandantes no están obligados a aceptar una reducción de la renta de forma impositiva, ya que pueden optar por hacerlo, o bien optar por una moratoria (que el demandado se indica nunca quiso admitir), o bien por ninguna de las dos cosas.

SEGUNDO.- Resolución del recurso de apelación: Compensación de fianza.

La parte apelante señala en su recurso de apelación que no está conforme con la conclusión a la que se llega en la sentencia de instancia que estima no ser posible la compensación de la fianza ante los daños apreciados en la vivienda, ya que entienden que sí, bien hay cantidades que deben ser detraídas de la misma, quedaría a juicio de los apelantes un saldo a su favor (y en relación a la fianza que era 1.700 €) de 402 €.

En relación a lo planteado, debe analizarse en primer lugar si en un juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas es posible invocar como motivo de oposición el referido a la compensación de lo entregado en su momento como fianza.

A tal efecto, la STS 7.03.2022 pone de manifiesto que, dado el carácter sumario de los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, no es en ellos posible la alegación como motivo de oposición el referido a la existencia de un crédito compensable en favor del arrendatario y a cargo del arrendador. A tal efecto en esta STS se dispone:

"La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".

Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que:

"El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".

En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC .

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

La exposición anterior viene referida a lo que es la acción de desahucio por falta de pago de rentas, pero no a la de reclamación de rentas que no tiene naturaleza sumaria y que pese a acumularse a la de desahucio no por ello pierde su naturaleza plenaria.

Ello hace que en lo referente a la acción de reclamación de rentas (que es además la que permanece viva en las presentes actuaciones al ya haber recuperado la propiedad el inmueble), se admite la posibilidad del inquilino demandado de oponer una compensación de créditos frente a la reclamación de rentas formulada por la contraparte (y como se viene destacando en lo que se refiere no a la acción de desahucio, sino a la de reclamación de rentas que es la que tiene naturaleza plenaria que no se considera la pierda por el hecho de ejercitarse en forma conjunta con la acción de desahucio tal y como se indica en la SAP Barcelona, Sec. 13ª 28.09.2020).

En todo caso, para que pueda prosperar una alegación de compensación deben reunirse los requisitos que para la misma se fijan en art. 1.196 CC. Estos son los siguientes: 1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado. 3º) Que las dos deudas estén vencidas. 4º) Que sean líquidas y exigibles. 5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

El requisito de la liquidez y exigibilidad es el que motiva que la compensación, se considere posible admitirla cuando conste el contrato como liquidado sin controversia potencial futura entre las partes en cuanto a si es o no posible la restitución de la fianza.

En este caso no consta que el contrato hubiere sido liquidado de común acuerdo entre las partes, siendo manifestación de ello el que en el documento de rescisión aportado (no tiene fecha) se señale que quedaba pendiente de devolución la fianza de 1.700 € precisándose que la misma sería restituida, si fuera el caso, una vez revisado el estado de la vivienda y el de los suministros. Las menciones anteriores aparecen mecanografiadas si bien junto a ellas se indica en forma manuscrita que la deuda en ese momento era de 4.230 € y que faltaba un colchón, un sofá recto de dos plazas, lavadora, ósmosis, caldera y tres mosquiteras rotas, puerta entrada rascada, golpes pequeños varios, zócalo entrada.

A la problemática anterior cabe añadir que por la parte demandante/reconvenida se ha aportado informe pericial elaborado por D. Anton ratificado en el acto del juicio. En el mismo se ponen de manifiesto daños en el bien arrendado por valor de 2.122,34 € que en el informe se indica derivan de un mal uso (incluyen lo que son reparar baldosas y perfil, reparar tres mosquiteras, reparar puerta entrada, enchufe y tirador aluminio, pintura y gestión residuos y limpieza). A ello se añaden 1.341,89 € que el perito indica están fundamentados en hurto y actos vandálicos (se hace referencia a colchón, sofá dos plazas, lavadora, obra agua, agujeros instalación cimientos). Junto los anteriores se señala en el informe que existen daños adicionales que no constan específicamente valorados, señalándose que al parecer existía un cultivo ilegal de cannabis escondido en los cimientos de la vivienda alquilada y que para construir este se realizaron butrones en los cimientos de la vivienda que se señala en el informe pericial que posiblemente hayan causados daños estructurales. Igualmente se exponen los daños derivados de un pinchazo sobre la red eléctrica (robo de fluido eléctrico para alimentar el cultivo de cannabis como señaló el perito en el acto de la vista), lo que se indica que ha causado daños en la instalación propia de la vivienda (se adjuntan presupuestos iniciales de estos elementos por importes de 2.061,84 € y 11.830 € respecto de los que en la pericial se indica - y así se precisó en el acto de la vista - que la complejidad de estos daños eléctricos y estructurales en la edificación no permitía realizar un cierre de la valoración de daños, ya que estos deben ser estudiados con detenimiento por sus posibles graves consecuencias, exigiendo este tipo de estudios técnicos mayor tiempo del habitual en este tipo de siniestros).

Esta realidad expuesta en la pericial consta objetivada por medio de las fotografías integradas en el informe, detallando el contrato (cláusula 11ª) la obligación de los arrendatarios de conservar la vivienda en perfecto estado.

Esta problemática fue también puesta de manifiesto por la persona que administraba el inmueble (Dª Ruth) y constata que el monto de los daños tal y como se han constatado en estas actuaciones excede (incluso excluyendo algún concepto como el referente a la pintura de alguna habitación según exponen los apelantes) del importe de la fianza (sobre todo ante la afectación incluso estructural por la actuación llevada a cabo en los cimientos), con lo que la excepción de compensación alegada no se puede ver atendida.

Es por todo lo expuesto que este motivo del recurso de apelación debe verse desestimado.

TERCERO.- Resolución del recurso de apelación: Cláusula "rebus sic stantibus".

En el recurso de apelación se plantea asimismo la cuestión relativa a que según los apelantes sí se dan en este supuesto los requisitos para la aplicación de la cláusula "rebus" y con ello la rebaja de la renta en un 50% que estiman procedente en base a la reconvención por ellos planteada.

En relación a este motivo de apelación, cabe indicar que la alegación al mismo referente se formuló por vía de reconvención, algo que en principio cabe entender posible (en lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas que es la que no tiene carácter sumario) pues supone una posición activa y no una mera oposición.

No obstante lo anterior, para que se pueda entrar en el conocimiento de tal reconvención es necesario como señala el art 438.2 LEC que ello no determine la improcedencia del juicio verbal. A lo anterior cabe añadir que es necesario que exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. A tal efecto dispone el antes mencionado art. 438.2 LEC:

"2. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.

En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días".

La posición anterior (admisibilidad de la reconvención en un juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas siempre que la reconvención se pueda tramitar conforme a las normas del juicio verbal) es la que ha mantenido esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia de 7.02.2019 reflejada asimismo en la dictada el 22.10.2021.

En este caso, la acción ejercitada por vía reconvencional tiene por objeto una rebaja del importe de rentas en base a la operativa la figura de la cláusula "rebus sic stantubus".

La tramitación de la misma se considera que debe hacerse conforme a las normas del juicio ordinario conforme al art.249.1.6º LEC el cual dispone que

"1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: (...) 6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia".

Esta situación es la que imposibilita que en un procedimiento como el presente (juicio verbal de desahucio por impago de rentas y reclamación de rentas) se pueda analizar la reconvención formulada, no por el hecho de haberse planteado en él una reconvención (que si se estima posible en lo que es la acción referida a la reclamación de rentas), sino por el trámite procesal que es necesario seguir respecto de la acción ejercitada por vía reconvencional que es el del juicio ordinario ya que, aun cuando sus efectos puedan dar lugar a un monto que esté dentro de los límites del juicio verbal (como se podría dar en este caso dados los términos de la concreción numérica de la pretensión reconvencional en el que además la relación arrendaticia ya ha cesado), para su fijación se parte de una previa determinación de la renta y si en relación a su monto concurren o no los requisitos jurisprudencialmente establecidos para la operativa de la "cláusula rebus sic stantibus". Este análisis no se considera posible verificarlo dentro de un juicio verbal al ser materia propia de un juicio ordinario según se acaba de exponer.

En este sentido se pronuncia la SAP Barcelona, Sec 13ª 28.09.2020 en la que se indica:

"En definitiva, en los supuestos en los que al desahucio se haya acumulado la acción de reclamación de rentas sí cabe la reconvención respecto a ésta, siempre que concurran los presupuestos legalmente previstos, esto es "siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal" (art. 438.2 2ºpf).

Y, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 249.1.6, en su versión aplicable al caso que nos ocupa por razones de vigencia temporal, la pretensión articulada con la demanda reconvencional debe ser conocida en un procedimiento ordinario, por lo que, conforme a lo dispuesto en el precepto transcrito, la reconvención no puede ser admitida".

La situación que se acaba de exponer implica que el cauce procesal idóneo en supuestos como el aquí planteado en el que la parte arrendataria considera que debe operar una rebaja de rentas en aplicación de la "cláusula rebus sic stantibus" es el de interponer una demanda de juicio ordinario interesando en ella la operativa de la cláusula "rebus" y proceder seguidamente a solicitar la suspensión del juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por la concurrencia de prejudicialidad civil al amparo de lo previsto en el art. 43 LEC tal y como se ha hecho en el ATS 17.05.2022 o por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona por medio del auto de 29.06.2022 dictado en el rollo 946/2021.

Esta problemática procesal comporta la imposibilidad de entrar en el recurso de apelación en los términos como se ha planteado, lo que supone que se deba desestimar el recurso de apelación presentado.

CUARTO.- Por imperativo del art.398 LECLegislación citadaLEC art. 398, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación