Sentencia Civil 283/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 383/2023 de 25 de abril del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandantes Jesús Ángel y Noelia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda por ellos presentada frente a Juan Pedro.

En la demanda se expone que el 9.03.2017 se formalizó contrato de arrendamiento referido a la vivienda sita en DIRECCION000 de DIRECCION001 siendo arrendador Juan Pedro y arrendatarios Jesús Ángel y Noelia entregándose una fianza de 1.300 € mas 2.600 € como depósito en garantía del mobiliario inventariado.

Como duración se pactaron 36 meses (3 años) con 6 meses de obligado cumplimiento y prórroga anual hasta los 36 meses (3 años) potestativos para los arrendatarios y obligatorios para el arrendador.

En fecha 12.02.2018 el arrendador comunicó que en base a un convenio regulador de 19.12.2017 había acordado con su expareja que ésta y el hijo menor de ambos hicieran uso de la vivienda arrendada. A ello indican los arrendatarios que se opusieron en un principio, si bien se indica que se llegó a un acuerdo en base al que el arrendador indemnizaría a los arrendatarios en 1.130 € (630 € por gastos de inmobiliaria para encontrar nueva vivienda y 500 € por mudanza) y estos entregarían la vivienda entre el 4 y 5.01.2019.

En fecha 4.01.2019 se indica que se hizo la entrega de llaves sin observación alguna por la propiedad (se destaca que la vivienda se entregó en perfecto estado) comprometiéndose el arrendador a abonar en un plazo de una semana el importe de la fianza y garantía (3.900 €) así como el de la indemnización acordada de 1.130 €.

El arrendador se indica se ha negado al pago alegando la existencia de daños en piscina, jardín, carpintería pintura, lampistería, varios conceptos, así como alquiler de enero de 2019 y atrasos IPC. Con ello no están conformes los actores que solicitaron la condena del demandado al pago de 4.862,26 €, intereses y costas.

Juan Pedro contestó y se opuso, alegando que los 2.600 € respondían no solamente por el mobiliario, sino también por el jardín. En cuanto al acuerdo de pago asumido por la propiedad se señala que quedó vinculado a la comprobación del estado de la vivienda. Dado que se entregó con desperfectos, ello es lo que motivó que no se abonase cantidad alguna. Estos daños se concretan en: * Piscina: Reparación (4.270 €) y cambio de agua (325 €); * Jardín: Actuaciones derivadas de la falta de mantenimiento (1.851,30 €); * Carpintería: Por realización de agujeros en puerta de aluminio de la habitación y en la de cocina - puerta de habitación (629,20 €), - puerta de cocina (488 €); * Daños en pintura en una pared de salón por afectación por tacos (330 €); * Lampistería por luces retiradas y afectación tuberías (580 €); * Renta adeudada enero (1.453,65 €); * Atrasos IPC (1.690,15 €).

La suma de las cantidades anteriores asciende a 11.617,30 € que se interesa compensar con lo reclamado por los demandantes de forma que la demanda se vea desestimada.

La sentencia es desestimatoria de la demanda al considerar que partiendo de lo reclamado por los demandantes (4.862,26 €), los montos que estima compensables son los siguientes: * Piscina (3.170,21 €); * Jardín (1.851,30 €); * Carpintería de aluminio (629,20 € y 488 €); * Pintura (330 €); * Renta enero (167,74 €). Dado que la suma de las cantidades a las que tiene derecho la propiedad (y que interesa se vean compensadas pues no se formuló reconvención) son superiores a aquellas a las que tienen derecho los demandados, ello implica que se desestime la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

Jesús Ángel y Noelia, interponen recurso de apelación en el que señalan en primer lugar su disconformidad con los documentos que fueron admitidos en el acto del juicio. Junto a ello indican su desacuerdo en que se proceda a la valoración de los elementos compensables en base a presupuestos. Se señala que la propiedad no atendió a su obligación de restituir la fianza y demás montos en el plazo de una semana, manifestando su disconformidad en lo que con los conceptos fundamento de la compensación referentes a piscina, jardín, carpintería de aluminio y pintura (el detalle de las alegaciones se estima idóneo exponerlo cuando se proceda al análisis de cada uno de ellos a fin de evitar reiteraciones y favorecer una mayor claridad expositiva).

Juan Pedro se opone al recurso entendiendo que es correcto el razonamiento de la sentencia, siendo procedente la admisión de los documentos (alude a la percepción por parte de los arrendatarios de una cantidad adicional que hizo efectiva la nueva ocupante de la vivienda), el que no se formuló reconvención por ser el presente un juicio verbal y exceder el monto que daría lugar a la misma de 6.000 € y estar justificados los diversos conceptos que establece la sentencia (se detalla la argumentación en el análisis de cada uno de ellos en aras a la claridad en esta sentencia tal y como se acaba de exponer).

SEGUNDO.- Admisibilidad de documentos y no formulación de reconvención

Los apelantes ponen de manifiesto una cuestión previa al análisis de las cuestiones de fondo que se plantean en su recurso. La misma viene referida a la incorrecta admisión a su juicio de los documentos que el demandado aportó en el acto del juicio como prueba documental que son una factura de reparación de la piscina de la vivienda objeto de las presentes actuaciones fechada el 5.05.2021 por importe de 3.170,21 € a nombre de Angelina y un documento fechado el 18.12.2018 por el que la misma se comprometió a abonar a los aquí apelantes por adelantar la entrega de la vivienda una cantidad de 2.887 € por costes a la agencia inmobiliaria y ayuda para gastos de mudanza (se previó un abono en plazos debiéndose hacer efectivo el último antes de finalizar el mes de febrero de 2019).

En relación a estos documentos cabe señalar que la contestación a la demanda se presentó el 16.12.2021 con lo que los documentos aportados por el demandado en el acto del juicio son de fecha anterior a la misma, habiéndose admitido su aportación en base a la previsión contenida en el art. 270.1.2º LEC que viene referido a documentos, medios o instrumentos anteriores a la demanda o contestación o, en su caso, a la audiencia previa al juicio, cuando la parte que los presente justifique no haber tenido antes conocimiento de su existencia.

El juzgador de primera instancia entendió la procedencia de la admisión estimando que el hecho de no constar los documentos expedidos a nombre del demandado era una justificación del desconocimiento de los mismos.

Los apelantes oponen (como ya se hizo al recurrir en reposición) que no se acredita el desconocimiento y que podría haber recabado el demandado antes de presentar la contestación de la demanda información de su exmujer que es a favor de quien aparecen expedidos los documentos.

Frente a ello el apelado señala la falta de comunicación con su exmujer, destacando que incluso de la compensación económica abonada por ella (adicional a la pactada con él y que por ello se califica en el escrito de oposición al recurso de apelación como "argucia") tuvo conocimiento al contactar esta con él una vez fue citada para la vista (esta citación consta hecha judicialmente por correo certificado con acuse de recibo).

Tras esta exposición de las circunstancias que han rodeado la aportación de los documentos, cabe indicar que en relación a lo planteado, dado que los documentos aportados estaban a nombre de una persona distinta al demandado, cabe entender por ello justificado que no tuviere conocimiento de los mismos (no es siquiera necesario entrar en la cuestión personal relativa al contacto que tuviere el demandado/apelado con su exmujer que es a favor de quien se expiden los documentos) con lo que la aportación cabe entenderla como correcta y por ello bien admitida (incluso de haberse conocido el abono hecho por la Sra. Angelina a los arrendatarios se señala que se podrían haber articulado en la contestación a la demanda argumentos de defensa adicionales, dado que los conceptos fundamento de este abono derivado de los documentos aportados al inicio del juicio son los mismos que los que dieron lugar al compromiso de pago por el propietario, razonamiento que cabe entender lógico y que corrobora la conclusión de desconocimiento de la existencia de los documentos a que antes se ha llegado).

Es por ello que este motivo del recurso de apelación se debe ver desestimado, como también el referente a no haberse formulado reconvención por la parte demandada, ya que ello es una cuestión que a la misma corresponde decidir y en este caso consideró el demandado que lo que procedía era instar la compensación (y con ello solicitar la desestimación de la demanda) al ser la cantidad que entendía le era debida superior a la reclamada (incluso consta que el monto de los costes que en la contestación se señalan como generados era de 11.617,30 € lo que impedía la articulación de reconvención en este procedimiento por exceder del límite del juicio verbal - art 438 LEC).

Tras esta exposición ya se considera procedente entrar en el análisis de los diversos conceptos objeto del recurso que motivan que la sentencia desestimare la demanda al exceder su importe de lo reclamado por los demandantes cuya exigibilidad no fue cuestionada y no es objeto del presente recurso de apelación.

TERCERO.- Piscina

Respecto de la misma, la sentencia de primera instancia parte del buen estado de la vivienda dados los términos del contrato y estima procedente la compensación del coste de su reparación en el monto que deriva de la factura aportada en el acto de la vista a que se ha hecho referencia en el fundamento de derecho anterior (3.170,21 €).

Para ello tiene en cuenta lo manifestado por la testigo Sra. Angelina (que entró a residir en la vivienda de forma casi inmediata a los arrendatarios) quien señaló que la piscina perdía agua y que un técnico le indicó que ello derivaba del empleo de productos inadecuados en el mantenimiento. La declaración del Sr. Jesús Ángel (padre de uno de los demandantes) referida a deberse la pérdida de agua a un defecto constructivo no es considerada en la sentencia por no haber actuado el mismo en esta causa como técnico. De igual forma se indica en la sentencia que la primera conversación de los arrendatarios referida a poder existir un problema en la piscina es de octubre de 2017, esto es siete meses tras la vigencia del contrato no constando reclamaciones frente al arrendador anteriores. También se refleja en la sentencia lo indicado por el encargado de mantenimiento de no haber apreciado problemas en la piscina.

Los apelantes difieren de esta conclusión destacando las conversaciones de WhatsApp mantenidas desde un inicio sobre la problemática de la piscina con el API que medió en la suscripción del contrato de arrendamiento, la problemática de la factura aportada a ello referente (se detallan las razones de la misma referidas a su fecha, contenido y persona a favor de la que se expide). A ello añaden que no consta prueba de la causa de la fuga de la piscina expuesta por la Sra. Angelina y en concreto el que se debiere a un deficiente mantenimiento.

El apelado se opone a ello entendiendo correctos los razonamientos de la sentencia cuyos daños entiende acreditados, no habiendo efectuado los arrendatarios el mantenimiento adecuado de la piscina destacando lo expuesto por el Sr. Herminio (encargado de mantenimiento por los arrendatarios) quien se limitó a indicar que el control de PH y pastillas lo hacía el hijo de los arrendatarios.

En cuanto a este motivo de apelación y la cuestión que se plantea, cabe en primer lugar indicar (en una argumentación extrapolable a todos los defectos) que el documento de entrega de llaves de 4.01.2019 (el único de los testigos que estuvo presente en su firma fue el padre del codemandante/coapelante Jenaro quien indicó que se firmó a en torno a las 19:00 horas momento en el que dado el día que se trataba era de noche) contiene el compromiso de pago por parte del arrendador, si bien supeditado a la determinación del estado de la vivienda y el jardín en el plazo de una semana, algo que cabe entender lógico dado lo que implica revisar una vivienda y que no se estima posible hacer con garantías en el tiempo que el Sr. Jesús Ángel declaró se dedicó a ello el 4.01.2019 (entre media hora y tres cuartos), máxime cuando era de noche. Es por ello que este documento no se puede entender como acto propio que imposibilite la reclamación ( art. 111-8 CCCat.).

Igualmente cabe señalar que en lo que es el estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964, 10.3.1971, 25.6.1985, 7.6.1988, 9.11.1993, 29.1.1996, 13.6.1998, 20.11.1999...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971, 24.9.1983), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 16.06.2021 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022; 27.07.2022; 28.09.2022; 10.03.2023; 31.03.2023 o 3.01.2024) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

En este caso, en lo que es el estado inicial del inmueble, dispone el contrato en su pacto 4º que la parte arrendataria declaró conocer las características y estado de conservación de la vivienda, aceptarlas expresamente, y se obliga a conservarlas en perfecto estado, tal y como se encuentran en este momento.

En lo que se refiere a la concreta problemática aquí planteada referente a la piscina, los conceptos que dan lugar a la petición de compensación son los que se detallan en la factura aportada en el acto de la vista que incluye los de "liner industrial" (se trata de un revestimiento de piscinas), comprobación de tuberías, reparación de tubería, tubo de PVC, codo de PVC y una lámpara LED blanca.

El origen de tales desperfectos no consta en la factura ni fue expuesto por ningún técnico de la empresa que la emitió, sino que ello lo señaló la Sra. Angelina (residente posterior a los arrendatarios en el inmueble) indicando que el técnico le dijo que la problemática de la fuga de agua (detalló el elevado coste que comportaba) derivaba según le explicó el técnico, de haber quemado el cloro empleado en la piscina el "liner" que necesitaba de un producto específico. Esta manifestación quien la hizo fue la exesposa del demandado/apelado quien destacó el desagrado que le generó el obrar de los demandantes/apelantes al haber obtenido los mismos una indemnización tanto de ella como de su exesposo. La misma no se hizo por ello por el técnico que hizo la reparación que es quien se estima hubiera podido aportar la información más precisa al respecto.

La fecha de la factura es de 5.05.2021, muy posterior a la de la marcha de los arrendatarios (4.01.2019) no constando aportados los presupuestos a ello referentes que se mencionan en la contestación a la demanda y la fecha en que se pudieren haber emitido de cara a constatar su proximidad temporal con la marcha de los arrendatarios (documentos nº 3 y 4).

Junto a lo anterior y respecto de la labor de mantenimiento llevada a cabo en la piscina, consta que el encargado de ello era Herminio en virtud del contrato suscrito con los arrendatarios el 30.03.2017. Al mismo se le tomó declaración en juicio, indicando residir en DIRECCION002 si bien precisó que asumió este mantenimiento en base a lo que le pidió el padre del coarrendatario dado que venía a Barcelona en ciertas ocasiones (el padre del coarrendatario mencionado en su declaración por Herminio es Jenaro a quien antes se ha hecho mención cuya valoración en cuanto a las causas del defecto de la piscina se estima no puede ser considerada tal y como se indica en la sentencia apelada, pues pese a señalar ser arquitecto no se interesó su declaración como testigo-perito sino solamente como testigo. El Sr. Herminio dijo que acudió a la vivienda en 5 o 6 ocasiones, señalando no le constaban problemas en la piscina, precisando que el hijo de los arrendatarios era quien se encargaba del PH y pastillas de la piscina, que cuando venía charlaba y limpiaba el jardín (lo que destacó era fácil por contar con césped artificial). Esta declaración, ante el carácter que cabe entender no exhaustivo de la labor de mantenimiento de la piscina llevada a cabo por el Sr. Herminio como el mismo expuso, no cabe entender que pueda tener un carácter esencial de cara a conocer el estado y condiciones de la piscina.

Finalmente se cuenta con una prueba adicional que se estima de gran interés poner de manifiesto de cara a conocer si la problemática de la piscina (y las fugas de agua) pudieren ya existir desde un primer momento al entrar los arrendatarios en el inmueble, dado que una fuga de agua de una piscina cabe considerar que es una realidad que es de difícil apreciación, dado que las pérdidas de agua pueden ser paulatinas y requieren de un tiempo, con lo que una revisión de la vivienda anterior a la suscripción del contrato (que es lo que fundamenta la cláusula al mismo incorporada) entra dentro de lo razonable que (de existir) no la detectare.

A tal efecto, si bien es cierto como indica la sentencia apelada que la primera comunicación que consta cursada a la propiedad sobre ello documentada en autos viene referida a conversaciones de Whatsapp que se inician el 16.10.2017 (el contrato está fechado el 9.03.2017), ello no obstante junto a ellas existen otras no mencionadas en la sentencia cuales son las referentes a las conversaciones mantenidas con el API a quien se indica el 31.07.2017 que se estaba comprobando el agua de la piscina indicando que parece que perdía bastante. La fecha de esta comunicación es de pasados casi cinco meses desde que entraron a vivir los arrendatarios, si bien ya se ha señalado que se trata de un elemento cuya apreciación puede no ser fácil pues no se trata de algo detectable al instante y a simple vista y además la detección cabe entender razonable que se lleve a cabo en la época en que mas uso se hace de la piscina cual es la estival.

Ante esta última realidad de la que derivaría la preexistencia del problema y teniendo en cuenta la problemática que ya se ha detallado en relación a la constatación de la causa del daño y que ello fuere debido al obrar de los arrendatarios (la declaración de la Sra. Angelina, pese al pleno respeto que merece, no se estima suficiente por su carácter no técnico y hablar por referencias cuando lo que se considera que habría sido correcto es recibir declaración al técnico que intervino), se considera que no cabe atribuir la problemática del "liner industrial" de la piscina a los arrendatarios.

En cuanto a los demás elementos que aparecen en la factura (una reparación de tuberías, tubo y codo de PVC además de sustitución de lámparas LED), tampoco se considera que acrediten un obrar incorrecto de los arrendatarios tanto por lo que se factura como por la problemática a que se viene haciendo referencia relativa a no haber comparecido el técnico que intervino en la reparación y pudiere haber expuesto el origen y causa de la misma.

Es por ello que este aspecto del recurso de apelación se considera que debe verse estimado, de forma que no puede operar la compensación del monto que señala la sentencia de primera instancia (3.170,21 €).

CUARTO.- Jardín

En relación al mismo la sentencia considera procedente la compensación de 1.851,30 € coste que el que consta en el presupuesto aportado y deriva de la tala de unos setos que crecieron de forma excesiva mientras los arrendatarios ocupaban la vivienda, habiéndose incluso incoado expediente por el Ayuntamiento de DIRECCION001 archivado el 16.01.2019 no constando que los arrendatarios llevaren a cabo la labor correctora correspondiente.

Los apelantes difieren de esta conclusión, destacando que lo aportado no es sino un presupuesto emitido en una fecha posterior a la inspección del Ayuntamiento que dio lugar al archivo del expediente. A ello añaden los apelantes que los trabajos que se describen en el presupuesto son de mero mantenimiento y que no se constata problemática alguna en las fotografías adjuntas a la demanda.

El apelado difiere de esta conclusión estimando correcta la valoración de la sentencia detallando lo limitado de la labor de mantenimiento llevada a cabo por los arrendatarios tal y como expuso quien la verificó, el testigo Sr. Herminio, habiendo incumplido los arrendatarios la condición 14ª del contrato.

En relación a este aspecto del recurso de apelación, el primer elemento que requiere ser analizado es el presupuesto en que se fundamenta esta petición de compensación.

El mismo es de 11.01.2019 y los elementos que en el aparecen como labores a ejecutar son los referidos a cortar valla setos, podar olivos, pinos, magnolia y buganvilia además de limpiar. La fecha de este presupuesto es muy próxima a la de la marcha de los arrendatarios (4.01.2019).

En la sentencia de primera instancia se vincula este aspecto de la reclamación con lo que es el expediente abierto por el Ayuntamiento de DIRECCION001 y la invasión de la vía pública de ello derivada.

La información de tal expediente se ha obtenido del Ayuntamiento de DIRECCION001 y en él se alude como origen del mismo a una ocupación de la vía pública por las ramas de ciprés del seto situado en el cierre de la finca, con lo que únicamente parte de los conceptos que aparecen en el presupuesto se vincula con lo que es el expediente municipal.

En el expediente se expone en una inspección de 27.09.2018 se constató que pese a estar recortado el seto para facilitar el paso de los peatones, tenía zonas de paso deficitario (incorpora fotografías). En otra inspección de 7.01.2019 se indica que se había recortado y que la zona se encontraba en buenas condiciones (se adjunta fotografía donde ello se ve). En base a ello se archivó el expediente.

Los datos que se acaban de exponer constatan que lo que es la actuación sobre el ciprés se hizo antes que el presupuesto fundamento de la reclamación (la inspección en la que se constata el buen estado es de 7.01.2019 y el presupuesto aportado es de 11.01.2019). Esta realidad objetiva de ser el presupuesto fundamento de la petición de compensación de fecha posterior a la constatación del buen estado del seto comporta que este aspecto de la reclamación no se pueda ver atendido pues afecta a un elemento que incluso un técnico municipal constató estar en buen estado tres días después de la marcha de los arrendatarios con una fotografía de la parte exterior.

Los restantes elementos reclamados vienen referidos a labores de poda y limpieza que entran dentro de que es un mantenimiento ordinario (que el testigo Sr. Herminio dijo no ser complejo al tener la parcela césped artificial realidad que se aprecia en las fotografías obrantes en la causa), no habiendo aportado el demandado/apelado fotografías en las que constare el estado incorrecto del jardín tras el momento de la entrega (nada se estima hubiere impedido tomarlas desde el día siguiente al de la entrega de la vivienda por los arrendatarios antes de que entrara en ella a residir la exmujer del propietario). Esta prueba fácil de obtener es la que podría fundamentar una petición como la que hace el demandado/apelante, no considerando que se pueda suplir por la declaración testifical de la ex esposa del mismo, dadas las circunstancias en ella concurrentes que se han expuesto y ante el carácter plenamente objetivo que tendrían unas fotografías.

Es por ello que asimismo este aspecto del recurso de apelación se debe ver atendido debiendo excluir también este elemento de aquellos que cabe compensar.

QUINTO.- Carpintería de aluminio

Respecto de la misma, la sentencia de primera instancia parte de haber reconocido el testigo Sr. Jesús Ángel (padre de uno de los demandantes/apelantes) que hizo agujeros en el dormitorio para colocar una cortina (negó haberlos hecho en la cocina), si bien entiende que la realidad de este daño deriva de lo expuesto por la Sra. Angelina. En cuanto a lo excesivo del coste de sustitución reclamado, detalla la sentencia que no se aportó por los arrendatarios presupuesto alternativo de lo que supondría una reparación.

Los apelantes difieren de esta conclusión en base a la problemática del presupuesto aportado por la contraparte carente de firma. También se señala por ellos que no se ha aportado ninguna fotografía de los daños y que en relación a la ventana de la habitación, la Sra. Angelina indicó que se había retirado para hacerla mas grande. A lo anterior añaden que de estimarse procedente el coste de sustitución, debería aplicarse una depreciación por no ser nueva la carpintería preexistente.

El apelado difiere de esta conclusión y la corrección de la argumentación contenida en la sentencia de primera instancia, destacando lo expuesto por el Sr. Jesús Ángel y que la Sra. Angelina nada dijo de aquello que se expone por los apelantes respecto de haberse retirado la ventana, sino que lo que indicó es que había quitado los estores de la cocina y habitación.

En relación a esta problemática referida a la carpintería, cabe indicar en primer lugar que el contrato en su pacto 4º establece que quedaba expresamente prohibido taladrar las baldosas del baño y la cocina, puertas o ventanas de aluminio y puertas de madera.

En cuanto a si se ha realizado alguna labor de taladrado, no se aportan fotografías, habiendo reconocido el padre del codemandante/coapelante Sr Jesús Ángel la de la habitación para colocar un estor negando la de la cocina. Ello si se indicó por la Sra. Angelina, si bien de tales agujeros no se aporta prueba objetiva alguna como una fotografía en la que aparecieren (algo fácil de obtener dado lo que entraña), con lo que la única deficiencia que cabe entender concurrente es la referente a la habitación.

Respecto de la misma que viene referida a una ventana practicable de la habitación (es la única que cabe considerar por estar reconocido haberse hecho en ella agujeros), la Sra. Angelina indicó que no la había podido cambiar, si bien añadió que al haber cerrado el porche, además de no tener sentido mantener el estor, esta puerta la había quitado (así lo señaló en el minuto 23:32 de su declaración). Esta manifestación de la testigo pone de manifiesto que ante el cierre de un porche (cabe entender que deja de ser tal y que queda cerrado en todos sus lados) la ventana practicable que se está reclamando en estas actuaciones ya no está llamada a desempeñar las funciones que le son propias (dijo la testigo haberla quitado), con lo que a pesar de haberse taladrado la en su momento existente, el problema de ello derivado viene referido a una realidad que ya no existe (se ha retirado la puerta).

No obstante lo anterior, la situación a la que cabe atender es a la existente al tiempo en que se dejó la vivienda por los arrendatarios y en ese momento no estaba la ventana practicable en condiciones (tenía los agujeros), con lo que existe un derecho de la propiedad a verse indemnizada por ello en un monto que cabe entender que sea el reclamado (a esta ventana practicable se refiere el presupuesto aportado que fija un valor a la misma de 629,20 € que cabe entender puede justificar una reclamación al no poderse obligar a la propiedad a asumir con carácter previo tal coste). Este valor es de sustitución de tal ventana, no constando cual pudiere ser el de la reparación (a ser conscientes de esta realidad referente a los agujeros en la ventana los arrendatarios lo podrían haber obtenido antes de marchar de la vivienda), sin que se pueda aplicar ningún demérito por no constar cual pudiere ser la vida de una ventana de estas características, habiendo sido además esta cuestión introducida por los arrendatarios en sede de apelación.

Es por ello que este motivo de apelación se considera que debe verse estimado, aunque de forma parcial, manteniendo el monto a compensar en 629,20 €.

SEXTO.- Pintura

Respecto de la pintura, la sentencia analiza lo que se declara por esta Audiencia Provincial en este ámbito con especial referencia a la cláusula del contrato que preveía que los arrendatarios retornaran la vivienda recién pintada, estimando correcto el presupuesto aportado sin que se haya adjuntado uno alternativo.

Los apelantes difieren de esta conclusión ya que además de no ser lo aportado sino un presupuesto, destacan que no consta que la vivienda tuviere desperfectos añadiendo que lo que estipula el contrato estaba previsto para un contrato mínimo de cinco años y no para una situación como la aquí planteada en la que se puso término a la relación arrendaticia en base al acuerdo alcanzado por las partes a iniciativa de la propiedad.

El apelado difiere de esta valoración de los apelantes destacando además del pacto integrado en el contrato de arrendamiento, el que en este caso únicamente se reclama un presupuesto de una pared en la que se hicieron agujeros y había tacos como reconocieron los propios arrendatarios.

En relación a lo aquí planteado cabe indicar que la previsión del contrato conforme a la que los arrendatarios asumían la obligación de retornar la vivienda en el mismo estado en que se entregaba esto es, recién pintada sin agujeros en las paredes ni techos, con doble capa de pintura color gris perla en paredes y en color blanco los techos, decoración en cabezal habitación de matrimonio color marrón, puertas y marcos lacados en color blanco; implicaba una asunción específica de este coste por parte de los arrendatarios si bien para el caso de haberse mantenido la vigencia del contrato todo el tiempo inicialmente pactado (3 años), lo que en este caso no se dio.

Es por ello que cabe hacer operativo respecto de la pintura el régimen general que se establece para estos casos, esto es que el desgaste de la pintura de las paredes de una vivienda es una consecuencia inevitable de un uso normal del inmueble con lo que el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad.

No obstante lo anterior, este coste si es exigible a la parte arrendataria cuando sea necesaria una actuación reparadora y una aplicación de pintura necesaria por un desgaste que fuere mas allá del derivado de un uso ordinario.

En este caso, el presupuesto fundamento de la reclamación (de 10.01.2019 fecha muy próxima a la de entrega de las llaves que se produjo el 4.01.2019) alude a ser los trabajos de pintura del salón los referentes a masillar y remasillar agujeros de tacos con masilla de interiores, aplicando posteriormente dos capas de acabado con pintura plástica de interiores anti moho color blanco para el techo y color existente para las paredes.

Este presupuesto (dados sus propios términos) constata que lo que en él se describe es una actuación reparadora, con lo que su necesidad deriva de un obrar y uso de los arrendatarios que va mas allá del ordinario.

En cuanto a la existencia del desperfecto, además de lo que deriva del presupuesto antes mencionado y lo indicado por la testigo Sra. Angelina, ello se aprecia en algunas de las fotografías adjuntas a la demanda que el testigo Sr. Jesús Ángel señaló haber tomado antes de salir del inmueble.

Ante esta realidad que acredita la realidad del daño, el coste de su reparación y su exigibilidad, se considera que este aspecto del recurso de apelación se debe ver desestimado procediendo la compensación acordada en 330 € (es lo que se reclamó pese a que el presupuesto no incluye IVA que sería exigible, si bien al no haberse reclamado nada cabe fijar ante la vigencia del principio dispositivo en materia civil).

Es por ello que en base a lo expuesto, de lo exigible por los arrendatarios (4.862,26 €), los montos que se estiman compensables son los siguientes:

* Carpintería de aluminio: 629,20 €

* Pintura: 330 €.

* Renta enero: 167,74 € (aspecto no objeto del recurso de apelación).

Ello arroja un saldo favorable a los arrendatarios de 3.735,32 € lo que supone que el recurso de apelación se estime parcialmente (y con ello también la demanda) debiéndose a la cantidad anterior añadir los intereses que se considera que ante la problemática probatoria existente (detallada en esta sentencia) deben ser los del art. 576 LEC desde el dictado de esta sentencia de apelación.

En lo que son las costas de primera instancia, ante la estimación parcial de la demanda se considera que lo adecuado es que opere el régimen general al efecto existente ( art. 394 LEC), de forma que cada parte abone las generadas a su instancia y las comunes por mitad.

SÉPTIMO.- Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado parcialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación