Sentencia Civil 306/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 608/2022 de 25 de mayo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Fructuoso presenta demanda de juicio verbal en reclamación de la cantidad de 3.685,64 euros, por daños existentes en la vivienda arrendada una vez recuperada la posesión de la misma, más rentas y consumos pendientes de pago, contra D. Germán y Dª Fátima.

Expone que, en fecha 1 de diciembre de 2017, arrendó la finca de su propiedad sita en la CALLE000 número NUM000, de Malgrat de Mar, a D. Germán y Dª Fátima. En dicho contrato, los arrendatarios:

1/ Reconocían expresamente conocer y aceptar el estado de la finca.

2/ Se obligaron a no agujerear paredes y a devolver el piso pintado.

3/ Asumían su deber de no dar de baja ninguno de los suministros de la vivienda.

4/ No reseñaron ningún elemento o instalación en mal estado.

5/ No solicitaron periodo de carencia alguno respecto de las rentas de alquiler.

En fecha 10 abril de 2019, es decir, con mucha antelación a la legalmente prevista, el letrado de la propiedad remitió burofax anunciando que el contrato no iba a ser objeto de renovación.

En fecha 7 de mayo de 2019, se recibió un acta notarial de depósito de llaves y requerimiento.

Las llaves se recuperaron físicamente el día 11 de junio de 2019.

Una vez recuperada la vivienda, la propiedad constató el mal estado de la misma.

Los desperfectos y daños se cifran en 2.537 euros, más IVA (532,77 euros), es decir, 3.069,77 euros, de los que se deduce la fianza inicialmente depositada (610,00 euros).

A dicho importe, debe añadirse el coste de las facturas por consumo de agua, 51,61 euros, así como el coste de volver a dar de alta la luz y el gas, servicio que los inquilinos dieron indebidamente de baja contraviniendo así lo dispuesto en el contrato, valorando el coste de tramitar las nuevas altas en ambos servicios en 120 euros más 220, esto es, 340,00 euros.

Asimismo, los demandados dejaron impagada la renta del mes de mayo de 2019, que asciende a 610 euros, más la parte proporcional de los once días transcurridos del mes de junio hasta que la propiedad pudo recuperar la posesión de la vivienda (223,66 euros).

· En resumen, se solicita:

** Daños (según informe pericial que se acompaña): 3.070,37 euros.

** Renta pendiente mayo de 2019: 610 euros.

** Renta 11 días de junio de 2019: 223,66 euros.

** Consumo de agua (72 días): 51,61 euros.

** Alta luz: 120 euros.

** Alta gas: 220 euros.

- Fianza - 610 euros.

( Saldo 3.685,64 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se condene solidariamente a los demandados a pagar al demandante la cantidad de 3.685,64 euros, todo ello, con expresa imposición de intereses y de las costas procesales

D. Germán y Dª Fátima presentan escrito de contestación a la demanda en la que alegan que el día 31 de mayo de 2019 dejaron la vivienda a disposición de los actores, quienes se negaron a recoger las llaves, lo que provocó que los arrendatarios se vieran obligados a hacer consignación notarial de las mismas.

Se allanan parcialmente a la demanda y reconocen deber a la actora la cantidad de 271, 61 euros, que se corresponde con el siguiente desglose de cantidades:

- Renta pendiente del mes de mayo de 2019: 610 euros

- Consumo Agua: 51, 61 euros

- Alta Luz: 120 euros

- Alta Gas: 100 euros

- Fianza (- 610, 00 euros): - 610 euros

Total, cantidades debidas: 271, 61 euros

Y solicitan que se les tenga por allanados parcialmente a la demanda, en relación a la cantidad de 271, 61 euros, y tras los trámites legales, se dicte sentencia por la que se desestime la demanda formulada por la parte actora en el resto de peticiones interesadas, con imposición de costas a la parte demandante por su evidente mala fe.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda interpuesta por D. Fructuoso frente a D. Germán y Dª Fátima y condena a los demandados a abonar a la actora la suma de 271,61 euros, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago, con imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución, D. Fructuoso interpone recurso de apelación en el que alega:

1) El fallo debe recoger la cantidad objeto de allanamiento (881,61 menos 610 euros de la fianza) por lo que la resolución recurrida debe ser corregida por no haber incluido las

peticiones objeto de allanamiento dentro del fallo, así como por no haber impuesto específicamente las costas derivadas de tales conceptos y cantidades.

2) Incorrecta valoración de la prueba.

1. En cuanto a los agujeros en las paredes: 325 euros para reposición de agujeros en paramentos.

2. Pintura de las paredes: 890 euros.

3. Desperfectos en equipos eléctricos: 90 euros.

4. Daños por orines en la puerta barnizada: 385 euros.

5. Coste de reparación de daños en zona radiador: 45 euros.

6. Vitrocerámica: 212, 50 euros.

7. Lámparas: 210 euros.

8. Las llaves se retiraron el día 11 de junio de 2019 a las 18.40 horas de la Notaría, por lo que se reclaman once de alquiler del mes de junio.

9. Coste del nuevo del alta de la luz: llegando a los 200 o 220 euros indicados.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia estimando el recurso, se revoque la de primera instancia y se condene a D. Germán y a Dª Fátima por los daños causados a la vivienda propiedad del actor,

sin especial condena en costas de la alzada.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Liquidación del contrato de arrendamiento. Valoración de la prueba.

La parte apelante reclama en su demanda la cantidad de 3.685,64 euros correspondiente a 4.295,64 euros por daños causados en la vivienda arrendada, más rentas y suministros pendientes de pago al finalizar el arriendo, menos la suma de 610 euros de la fianza arrendaticia.

La parte demandada se allana en las cantidades siguientes:

- Renta pendiente del mes de mayo de 2019: 610 euros

- Consumo agua: 51, 61 euros

- Alta luz: 120, euros

- Alta gas: 100 euros

Total: 881,61 euros.

La juzgadora de primera instancia condena al pago de la cantidad allanada de 271, 61 euros.

El recurso de apelación se concreta en las partidas siguientes:

a) Parte proporcional de la renta, hasta el día 11 de junio de 2019, por importe de 223,66 euros.

b) Tapado de agujeros en paramentos de dos estancias y posterior pintura: 325 euros.

c) Reposición de pintura a colores originales anterior al arriendo: 890 euros.

d) Revisión y puesta a punto de instalación eléctrica y mecanismo: 90 euros.

e) Reparación de desperfectos en la zona de paramento de radiador: 45 euros.

f) Sustitución de puerta provenzal de paso barnizada: 385 euros.

g) Sustitución del cristal de la placa vitrocerámica: 212,50 euros.

h) Reposición de florones y luminarias del techo: 210 euros.

i) Coste del nuevo del alta del gas: 220 euros.

Valorando de nuevo en esta alzada la prueba practicada, debemos hacer las siguientes consideraciones respecto de las partidas objeto de recurso de apelación:

a) Parte proporcional de la renta, hasta el día 11 de junio de 2019, por importe de 223,66 euros.

La parte apelante reclama el pago del importe de la renta correspondiente a once días del mes de junio, indicando que se recuperaron las llaves el día 11 de junio de 2019.

Sin embargo, el día 7 de mayo de 2019 los arrendatarios remitieron un burofax a la propiedad comunicando su intención de desalojar la vivienda el día 31 de mayo de 2019. En la fecha indicada, 31 de mayo de 2019, los arrendatarios depositaron las llaves en la Notaría lo que fue notificado por el Notario al demandante.

El dia 3 de junio de 2019 el demandante y su esposa acudieron a la Notaría y otorgaron un acta de manifestaciones. Sin embargo, no recogieron las llaves sin que conste motivo alguno por el que en dicha fecha no recuperaron las llaves que los arrendatarios habían puesto a su disposición.

Por consiguiente, no puede imputarse a los arrendatarios la parte proporcional de renta que se reclama hasta el dia 11 de junio de 2019.

b) Tapado de agujeros en paramentos de dos estancias y posterior pintura.

Se reclama el coste de reposición de agujeros en paramentos en dos estancias y pintura posterior, que ascienden a 325 euros.

En este sentido, como dijimos en la sentencia número 325/2022, dictada por esta sección 13, en fecha 28 de junio de 2022, en el recurso de apelación número 347/2021, en este caso, en el contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 2017 (documento 1 de la demanda), en la estipulación II, únicamente se prohíbe a los arrendatarios expresamente hacer agujeros en las paredes de cocina, baños, o cualquier pared con azulejos, "obligándose la parte arrendataria a la finalización del contrato a devolver la vivienda pintada como se les entrega", no habiendo constancia de que por los arrendatarios se hayan practicado agujeros en los lugares prohibidos por la referida estipulación II del contrato de arrendamiento.

Por ello, consideramos que no se puede repercutir en los arrendatarios el coste del tapado de agujeros y pintura a que se refiere esta partida.

c) Reposición de pintura a colores originales anterior al arriendo.

Se reclama el coste de reponer dos paredes una de ellas pintada de color verde y la otra de color rosa, que asciende a 890 euros.

Del informe de la entidad jurídica PROMOCIONES IBÉRICA S.L., se confirma la existencia de un pacto entre los contratantes que consistía en otorgar un período de carencia de quince días en el pago de la renta a cambio de que los arrendatarios pintaran el inmueble, al ser necesario proceder a ello con carácter previo al alquiler.

Dicho pacto se formalizó por escrito a través de la Cláusula Adicional del contrato de arrendamiento suscrito a tenor de la cual: " Se pacta expresamente entre las partes arrendadora y arrendatarias que, como compensación por la pintura del inmueble, no abonarán las rentas de los días 13 al 30 de noviembre de 2017, siendo primera fecha de pago del arriendo del día 1 al 5 del mes de diciembre de 2017".

Esta Audiencia Provincial de Barcelona (sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, y 23 de abril de 2013) viene manteniendo que, en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele, salvo pacto expreso en contrario, que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino.

Sin embargo, en el presente caso, por un lado, existe un pacto con los arrendatarios para que sean ellos quienes pinten la vivienda a cambio de un periodo de carencia de quince días, y por otro, en la estipulación II a la que hemos hecho referencia "se obliga la parte arrendataria a la finalización del contrato a devolver la vivienda pintada como se les entrega", por lo que consideramos debemos inlcuir esta partida pues fue expresamente pactada por las partes la obligación de devolver la vivienda pintada como les fue entregada.

d) Revisión y puesta a punto de instalación eléctrica y mecanismo.

Se reclaman desperfectos en equipos eléctricos por importe de 90 euros.

El perito propuesto por la parte demandante D. Alexis de CVT Peritacions, informa que se observan daños en la instalación eléctrica por manipulación de cables y mecanismos, y que la revisión y puesta a punto de la instalación eléctrica y mecanismos, y valora la reparación en 90 euros.

La parte demandada sostiene que el mal estado de algunas de las instalaciones del inmueble provocó que los arrendatarios se pusieran en contacto tanto con el arrendador como con la inmobiliaria del contrato, Promociones Ibérica S.L., con la finalidad de proceder a su arreglo por el actor.

En el acto del juicio, la testigo Dª Silvia, trabajadora de Promociones Ibérica S.L. que intervino al suscribir el contrato de arrendamiento, declaró que "cuando se entregó la vivienda existían determinados defectos que se fueron corrigiendo: la encimera, que se hizo el cambio, un grifo de la cocina y el sifón, el bombín de la puerta de entrada".

En este sentido, con el escrito de contestación a la demanda se acompañan como documentos 3 y 4 la transcripción de los mensajes de WhatsApp intercambiados con Dª Fátima.

En la conversación de WhatsApp de fecha 14 de enero de 2019, la arrendataria hace constar que el radiador de la habitación pequeña no funciona y en la conversación de 8 de marzo de 2019, la demandada hace constar el mal estado de un enchufe.

No se ha probado que el mal estado de este enchufe hubiera sido causado por los arrendatarios ni que la revisión y puesta a punto de la instalación eléctrica fuera debida a un mal uso por parte de los mismos, por lo que no se les puede repercutir el coste de esta partida.

e) Reparación de desperfectos en la zona de paramento de radiador.

Informa el perito que observa daños por manipulación de radiador con deterioro de la pared de soporte y valora la reparación en 45 euros.

Como hemos dicho, en la conversación de WhatsApp de fecha 14 de enero de 2019, la arrendataria hace constar que el radiador de la habitación pequeña no funciona.

No se observa en la fotografía obrante en la página 11 del informe pericial el daño causado al que se refiere el perito, ni tampoco el deterioro de la pared de soporte al que se hace referencia.

Por lo tanto, consideramos no ha quedado suficientemente probado el daño descrito en esta partida.

f) Sustitución de puerta provenzal de paso barnizada.

El perito informa que se observan desperfectos en la puerta por afectación de líquido y valora el coste de su sustitución en 385 euros.

Se observan en la fotografía obrante en la página 10 del informe pericial los daños existentes en la puerta barnizada.

Acreditado el daño, le corresponde al arrendatario probar que el mismo ya existía en el momento de celebrar el contrato o que no fue causado por su culpa, lo que no ha efectuado.

En consecuencia, acreditada esta partida, debe repercutirse a los arrendatarios el coste de su reparación o sustitución.

g) Sustitución del cristal de la placa vitrocerámica.

Del Informe de la entidad jurídica PROMOCIONES IBÉRICA S.L., se desprende que, al inicio del arriendo, la propiedad se hizo cargo de la sustitución de la encimera, de un grifo de la cocina y de la sustitución del bombín de la puerta de entrada.

En el acto del juicio, la testigo Dª Silvia afirmó que cuando se entregó la vivienda existían determinados defectos que se fueron corrigiendo; que el propietario asumió el cambio de la encimera, un grifo y el sifón de la cocina y el bombín de la puerta principal de entrada y que los arrendatarios arreglaron un enchufe, un zócalo del comedor y pintaron.

En dicho acto, el perito informa que al inicio del arriendo la propiedad instaló una nueva placa vitrocerámica por lo que él aprecia un desgaste excesivo, dado el tiempo transcurrido de un año y medio, por lo que atribuye el estado de vitrocerámica a un mal uso de la misma por parte de los arrendatarios, y valora la sustitución del cristal de la placa vitrocerámica en 212, 50 euros.

Efectivamente, en las fotografías se observa el mal estado de la vitrocerámica, y nos parece que el estado que presenta no es propio de un mero desgaste por uso atendida la duración del arriendo de un año y medio. No se trata de un mero desgaste, sino de una falta de cuidado, por lo que los arrendatarios deben responder de la reposición de la placa vitrocerámica de la cocina.

h) Reposición de florones y luminarias del techo.

Por la reposición de las lámparas existentes en el techo de la vivienda se reclama la cantidad de 210 euros.

En el informe de la entidad jurídica PROMOCIONES IBÉRICA S.L. se hace constar que los inquilinos del inmueble retiraron las lámparas existentes en el inmueble en el momento en el que entraron a ocupar el mismo, previo conocimiento de la propiedad, y las depositaron en una caja en la oficina de esa entidad, permaneciendo la citada caja durante un período de tiempo en la oficina hasta su retirada por los propietarios. Se indica que la caja entregada estaba cerrada, desconociendo esa entidad la cantidad de lámparas que se incluían en la misma.

En el acto del juicio, la testigo Dª Silvia afirmó que los arrendatarios retiraron las lámparas y las introdujeron en una caja que se depositó en la administración de fincas a disposición de la propiedad.

Pues bien, es cierto que no consta el número de lámparas que se restituyeron, pero tampoco consta el número de lámparas existentes en la vivienda en el momento de la celebración del contrato.

En efecto, de las fotografías que obran en el informe, se desprende que podrían haberse descolgado de los techos cuatro lámparas, pero realmente desconocemos el número de lámparas retiradas por los arrendatarios, el tamaño de las mismas, y si todas ellas fueron colocadas en la caja que describió la testigo y puestas a disposición de la propiedad, por lo que entendemos procede desestimar esta partida.

i) Coste del nuevo del alta del gas: 220 euros.

La parte actora reclama en la demanda la suma de 120 euros por el concepto de alta de luz, más 220 por el concepto de alta del suministro de gas.

La parte demandada se allana en la cifra de 120 euros respecto del alta del suministro eléctrico y en la cuantía de 100 euros referida al alta del suministro de gas.

En la cláusula X del contrato de arrendamiento se hace constar que la parte arrendataria se compromete a no dar de baja cualquier suministro que tenga contratado la vivienda que arrienda, ni durante la vigencia del contrato, ni por rescisión anticipada, ni a la finalización del contrato, haciéndose cargo de todos los gastos que comporta contratar nueva alta de los suministros en caso de incumplimiento del acuerdo.

D. Fructuoso acompaña informe de REPSOL en el que se indica que el coste de dar de alta el suministro de electricidad puede ascender entre 100 y 120 euros, mientras que el alta el suministro de gas puede tener un coste de entre 80 y 100 euros, y si se trata de una vivienda de nueva construcción, de entre 200 y 220 euros.

La parte demandada se allana a las sumas de 120 euros en concepto de alta del suministro eléctrico y de 100 euros en concepto de alta del gas.

Puesto que no se ha acreditado que se trate de una vivienda de nueva construcción, la cantidad objeto de allanamiento y que ha recogido la sentencia de primera instancia es conforme, por lo que no procede incrementarla.

Por todo lo expuesto, debemos estimar en parte el recurso y condenar a la parte demandada al pago de las cantidades siguientes:

A) Conceptos a los que se allana la parte demandada:

Renta del mes de mayo de 2019: 610 euros.

- Consumo de gua: 51, 61 euros.

- Alta Luz: 120, euros.

- Alta Gas: 100 euros.

Total: 881,61 euros.

B) A este importe procede añadir las siguientes partidas:

a) Reposición de pintura a colores originales anterior al arriendo: 890 euros.

b) Sustitución de puerta provenzal de paso barnizada: 385 euros.

c) Sustitución del cristal de la placa vitrocerámica: 212, 50 euros.

El coste de estas tres partidas asciende a 1.487,5 euros que, sumada a la anterior de 881,61 euros, resulta el importe de 2.369,11 euros, y deducida la fianza de 610 euros resulta la cuantía de 1.559,11 euros.

TERCERO.- Costas.

Estimando en parte el recurso y la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394.2 y 398.2 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.