Sentencia Civil 32/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 16, Rec. 94/2021 de 26 de enero del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Sentencia. Recurso de apelación.

La demandante Dña. Eufrasia presenta demanda de juicio ordinario, relatando en la demanda que el 3 de abril de 2.017 adquirió a los demandados D. Erasmo y Dña. Felicidad la vivienda sita en C/ DIRECCION000, nº NUM000, de Vilanova i la Geltrú. Se aporta escritura pública de compraventa de esta fecha, en la que se recoge un precio de 67.000 euros, que se declara pagado en el mismo acto mediante cheque nominativo. La vivienda se encontraba en ese momento arrendada, habiéndose subrogado la compradora en la posición de arrendadora. Relata la actora que pocos meses después de la compraventa, aparecieron termitas con especial afectación a la vivienda adquirida, y al resto de elementos del edificio, más concretamente, a las vigas y forjados de madera del mismo. La parte demandada no aportó al acto de la firma notarial el preceptivo informe de Inspección Técnica de Edificios, que le hubiera permitido conocer el estado de mantenimiento de las vigas y forjados estructurales del edificio. Ejercita acción "quanti minoris", con fundamento en el artículo 1.484 y siguientes del Código Civil, solicitando que se abone el importe correspondiente al coeficiente que le corresponde a la vivienda por el problema de termitas que afecta al edificio, que en el acto de la vista fijó en 8.521,11 euros. Añade que también se encontró con que la instalación eléctrica de la vivienda no cumplía con la normativa eléctrica de baja tensión y con que el boletín eléctrico de la vivienda estaba caducado, lo que ha obligado a modificar la instalación para adaptarla a la normativa vigente, solicitando, con el mismo fundamento legal, la condena de los demandados al pago de 2.024,02 euros, a que ha ascendido el coste de la legalización de la instalación y obtención de los boletines eléctricos necesarios. Solicita además la condena de los demandados al pago de la cantidad de 405 euros, correspondiente a la parte proporcional de la renta abonada por el arrendatario de la vivienda en el mes de abril de 2.017; y la condena de los demandados a la cancelación registral de la hipoteca que pesaba sobre la vivienda.

Los demandados comparecen y contestan a la demanda. Se oponen a la calificación de la presencia de termitas como vicio oculto, alegando que el deterioro de las vigas de madera de la vivienda, que están a la vista y sin cubrir, era fácilmente detectable y visible, siendo evidente, dada la antigüedad del edificio, que podían estar afectadas por carcoma o termitas. La compradora podía haber conocido la existencia de los vicios denunciados; antes de la adquisición, visitó la vivienda acompañada de un arquitecto, D. Luis Antonio, que se dedica profesionalmente a la elaboración de inspecciones técnicas de edificios. Tampoco tiene la consideración de vicio oculto la instalación eléctrica de la vivienda, ya que el suministro eléctrico no ha fallado en ningún momento, y lo único necesario fue solicitar un nuevo boletín eléctrico por encontrarse el anterior, emitido en 1.995, caducado. Se oponía a la reclamación de la parte proporcional de la renta del mes de abril de 2.017, si bien posteriormente se allanó a esta petición. Finalmente, reconocía la obligación de cancelar la hipoteca que gravaba la vivienda, si bien indicaba que en la escritura no se estableció un plazo para ello, no había sido requerida por la actora antes de la interposición de la demanda, y se encontraba en trámites para proceder a dicha cancelación.

SEGUNDO.- Sentencia de instancia. Recurso de apelación .

La sentencia de instancia de 13 de febrero de 2.019 estima la demanda en cuanto a la condena al abono de la renta correspondiente al mes de abril de 2.017 y desestima la pretensión respecto de la reclamación por vicios ocultos.

Tras exponer la doctrina jurisprudencial en torno al artículo 1.484 y siguientes del Código Civil, estima acreditada la afectación de las vigas por una plaga de termitas, si bien no hace la vivienda impropia para el uso al que se la destina, ya que continúa siendo habitada por los arrendatarios. Considera que la compradora conocía el estado de la vivienda y este estado se tuvo en cuenta para fijar el precio (67.000 euros escriturados aunque el precio real fue de 78.500 euros). En la escritura de compraventa, la actora exoneró a los vendedores de la obligación de entrega del informe de inspección técnica del edificio y del certificado de aptitud. Se destaca que la demandante visitó la vivienda antes de su compra acompañada del arquitecto Sr. Luis Antonio. Se indica que en 2.013 la empresa Ibertrac inspeccionó el inmueble detectando presencia de rastros de actividad termítica en diferentes puntos de la planta primera y de carcoma. Dado que fue en el piso vendido donde se detectó la presencia de termitas, considera que la afectación era evidente para un experto. En cuanto al boletín eléctrico, estima que la instalación eléctrica de la vivienda no es defectuosa sino obsoleta por ser su antigüedad de más de 60 años, y se hace necesaria su renovación. En cuanto a la cancelación registral de la hipoteca, considera que la parte demandada acreditó con la documental aportada en la vista haber presentado la documentación correspondiente en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú; así como haber ingresado en la cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado la suma reclamada por la renta de abril de 2.017.

La parte actora presentó escrito solicitando la aclaración de la sentencia en cuanto a la petición de condena a la cancelación registral de la hipoteca, considerando que no había quedado justificada, y que la sentencia no se había pronunciado sobre ello, por lo que existía una incongruencia omisiva parcial. El 16 de enero de 2.020 se dictó auto denegando la aclaración, indicando que la sentencia consideraba probada la cancelación registral por la documental aportada en la vista, y que la cancelación de la carga se produjo el 1 de junio de 2.018, antes de la celebración del juicio.

La parte actora recurre en apelación. Sobre este último punto, alega que la sentencia de instancia incurrió en incongruencia omisiva al no pronunciarse sobre la obligación de la demandada de proceder al levantamiento de la carga hipotecaria sobre la finca; insiste en que la documental aportada por la demandada en la vista no acreditaba el cumplimiento de esta obligación, y que la escritura pública de cancelación de la hipoteca, de 1 de junio de 2.018, fue aportada por los demandados el 13 de marzo de 2.019, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 271 de la Ley de Enjuciamiento Civil. Para el supuesto de que no se considerase que existió incongruencia omisiva, solicita que se revoque la sentencia y se condene a la demandada a la cancelación de la carga hipotecaria, ya que se allanó a esta pretensión.

En cuanto a la desestimación de la acción por vicios ocultos, reitera que con una simple visita a la vivienda, aun cuando la actora fuera acompañada de un arquitecto, no podía conocerse la afectación por termitas, y en todo caso, era imposible que se conociese la afectación de elementos comunes del inmueble y en otros elementos privativos; los vendedores conocían este problema y lo ocultaron a la compradora. La renuncia de ésta a la aportación de la ITE no implica la renuncia a la reclamación por vicios ocultos. Alega error en la valoración de la prueba. Alega igualmente que la caducidad del boletín eléctrico por falta de adaptación de la instalación eléctrica a la normativa reguladora es un vicio oculto, y que no se pactó que el coste de los boletines fuese a cargo de la adquirente.

La parte demandada se opone al recurso de apelación, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO.- Plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada.

Como señala la sentencia de esta Sección de 7 de mayo de 2.022, " El recurso de apelación previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, regula la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional se refirió en su Sentencia 3/1996, de 15 de enero, Sala Segunda , 15-01-1996 ( STC 3/1996 ) Jurisprudencia citada: " En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 LEC y 863 LEC ), como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") ( ATC 315/94, Sala Segunda, 21-11-1994 ( ATC 315/1994 ) )."

La misma línea doctrinal sigue la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991 , 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011 ).

Por todo ello, este órgano de apelación puede revisar la valoración probatoria efectuada en la instancia sin que resulte necesario considerar la misma ilógica, arbitraria, contraría a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica".

CUARTO.- Obligación de cancelación registral de la carga hipotecaria.Incongruencia omisiva. Pretensión subsidiaria.

La necesidad de motivación establecida en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no implica que necesariamente el juzgador deba contestar uno por uno los argumentos de las partes y en tal sentido se ha pronunciado de forma reiterada la jurisprudencia. En este sentido, señala la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.009 que " La STS de 18 de noviembre de 2004 , dictada en la resolución de recurso de casación para unificación de doctrina, así como las SSTS a que la misma se refiere, contiene la argumentación siguiente: "Lo que en el supuesto de la incongruencia omisiva o ex silentio, que aquí particularmente importa, se produce cuando el órgano judicial deja sin respuesta alguna de las cuestiones planteadas por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación pueda inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución, pues la satisfacción del derecho a la tutela judicial efectiva no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión, pudiendo ser suficiente a los fines del derecho fundamental invocado, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica a las alegaciones formuladas por las partes que fundamente la respuesta a la pretensión deducida, aun cuando se omita una respuesta singular a cadauna de las alegaciones concretas no sustanciales ( SSTS de 26 de mayo de 2000 , 14 de octubre de 2002 y 20 de enero de 2003 )".

Procede recordar que el Tribunal Constitucional ha establecido que la exigencia constitucional de motivación no impone una argumentación extensa, ni una solución pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC número 101/92, de 25 de junio ), y que sólo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 de la Constitución ( STC número 186/92, de 16 de noviembre ); por otra parte, ha sentado que no se requiere una argumentación exhaustiva y pormenorizada de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide ( SSTC de 28 de enero de 1991 y 25 de junio de 1992 , y, en igual sentido, STS de 12 de noviembre de 1990 ).

Por otra parte, esta Sala no excluye una argumentación escueta y concisa (STS de 5 de noviembre de 1992 ), y considera motivación suficiente que la lectura de la resolución permita comprender las reflexiones tenidas en cuenta por el Juzgador para llegar al resultado o solución contenido en la parte dispositiva ( STS de 15 de febrero de 1989 ), o se expresen las razones de hecho y de derecho que las fundamentan, es decir, el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión o fallo ( SSTS de 30 de abril de 1991 y 7 de marzo de 1992 )".

La sentencia de esta Sección de 25 de febrero de 2.021 señala que " 9. Al respecto, conviene recordar que una sentencia infringe el artículo 218 LECi e incurre en incongruencia cuando concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), y también cuando deja sin resolver algunas de las pretensiones oportunamente sostenidas (citra petita o incongruencia omisiva), teniendo reiteradamente declarado el Tribunal Supremo que el deber de congruencia que pesa sobre las sentencias remite al ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendida, de ahí que para su apreciación resulte obligado comparar el suplico de los escritos alegatorios con el fallo de la sentencia".

En el presente caso, la pretensión contenida en el punto 4º del suplico de la demanda literalmente peticionaba la condena de los demandados " a la condena de hacer consistente en la cancelación registral de la hipoteca que aparece gravando la finca en el Registro de la Propiedad según establece la escritura de compraventa suscrita por las partes".

La sentencia de instancia, en su Fundamento de Derecho Tercero, indicaba que " Finalmente, y en cuanto a los pedimentos consistentes en la reclamación de la renta correspondiente al mes de abril de 2017 y cancelación registral de la carga hipotecaria que pesaba sobre la vivienda, en el acto de juicio y antes de su inicio la parte demandada aportó justificante de ingreso en la cuenta del juzgado y documento acreditativo de presentación en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú y pago aranceles para la cancelación de la hipoteca".

Si bien es cierto que en el Fallo de la sentencia no se recogió un pronunciamiento expreso, no puede apreciarse incongruencia omisiva cuando del contenido de fundamentación jurídica puede racionalmente inferirse que se desestimó la petición; y así se indicaba expresamente en el auto de 16 de enero de 2.020 que denegó la aclaración, argumentando que " No ha lugar a la aclaración interesada, por cuanto, tal como consta en el Fundamento de Derecho Tercero, penúltimo párrafo, en el acto de juicio y antes de su inicio la parte demandada aportó documento acreditativo de presentación en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú y pago aranceles para la cancelación de la hipoteca. Además, la cancelación de la referida carga tuvo lugar en fecha 1/06/2018, esto es, antes de la celebración de juicio y del dictado de la Sentencia".

En cuanto a la pretensión subsidiaria formulada, tampoco puede ser estimada. La parte demandada aceptó los hechos, así como su obligación de proceder a la cancelación registral de la carga hipotecaria, pero no se allanó a la pretensión. Finalmente, resultando de las actuaciones que la parte demandada ha cumplido la obligación asumida en la escritura de compraventa, carece de sentido la condena de la misma al cumplimiento.

QUINTO.- Vicios ocultos. Legislación y doctrina.

El artículo 1.484 del Código Civil establece que "El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

Señala la sentencia de esta Sección de 10 de mayo de 2.022 que " Los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 del Código civil son irregularidades o carencias de la cosa vendida de las que habrá de responder la parte vendedora dado que descansa en el principio de la buena fe que resulta defraudada si la finalidad perseguida por la parte compradora, a cambio del precio entregado, no puede cumplirse, estableciéndose en los preceptos del Código civil y doctrina jurisprudencial como principios a regir en la materia los siguientes:

a) Que los vicios de que se trate no se manifiesten o estén a la vista, por tratarse de defectos ocultos cuando se hace la entrega de la cosa.

b) Que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior.

c) Que el vicio no sea conocido por el adquirente ni pueda serlo por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta su preparación técnica.

d) Que los defectos sean de tal intensidad o envergadura que haga que la cosa vendida resulte impropia para su uso o que si lo hubiese conocido la parte compradora antes del pago del precio habría pagado uno menor o no la hubiera comprado, de manera que se perjudican los intereses de la parte compradora, pues trastocan la base del negocio".

La consecuencia jurídica de la concurrencia de los anteriores requisitos consiste en la concesión al comprador de dos acciones diferentes, las llamadas redhibitoria y "quanti minoris": el comprador puede optar entre desistir del contrato, abonándosele el precio que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos; si bien, en este segundo caso, cuando por razones de urgencia, el comprador ha procedido a reparar la cosa, se ha admitido como exceso del precio, que deberá restituirse, la cantidad correspondiente al importe de las obras de reparación necesarias para dejar la cosa comprada en el estado en que debió ser entregada al vendedor. El artículo 1. 486 del Código Civil añade que si el vendedor conocía los vicios o defectos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, éste tendrá derecho además a la indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO.- Vicios ocultos. Termitas. Error en la valoración de la prueba.Valoración de la prueba practicada

La sentencia recurrida considera probada la afectación por termitas del edificio de la C/ DIRECCION000, nº NUM001, de Barcelona, donde se encuentra ubicada la vivienda NUM000 adquirida por la demandante y que su existencia era anterior a la compraventa, conclusiones que no se discuten en esta alzada. Se fundamenta la desestimación de la demanda en la apreciación de que la compradora conocía el estado de la vivienda, y se tuvo en cuenta dicho estado para fijar el precio.

De la revisión de la prueba practicada, consistente en documental, interrogatorio de los demandados, testifical y pericial, se llega a las siguientes conclusiones:

1.- En cuanto a la preexistencia de la patología a la fecha de celebración del contrato, según resulta del informe de D. Basilio, aportado por la demandante, el 26 de marzo de 2.013 la empresa Ibertrac emitió un informe de control de plagas tras la visita realizada al edificio el 21 de marzo del mismo año, informe que se adjunta como anexo al dictamen. En esta propuesta se constataban rastros de actividad termítica en la planta primera del edificio, así como la presencia de carcoma y hongos. Se proponía una actuación saneadora de las vigas afectadas y preventiva de futuros ataques. Se desconoce qué decisión tomó la Comunidad de Propietarios: el demandado Sr. Erasmo ha manifestado en el interrogatorio que no recuerda la intervención de Ibertrac, ni haber pagado una derrama para atender el pago de la misma. No recuerda tampoco si fue convocado para tratar el tema de las termitas en una junta de propietarios, ni valora el contenido del informe.

Según resulta del acta de la junta de Comunidad de Propietarios de 14 de junio de 2.017, la intervención de la empresa Sanite se produce el 25 de abril de 2.017 tras la aparición de un foco inicial de actividad de termitas en el mismo piso NUM000, del que dio aviso la inquilina.

El informe emitido por la empresa Sanite, de fecha 27 de septiembre de 2.017, describe la forma en que actúan las termitas y otras plagas, y de la misma se infiere que su actividad se debió iniciar con anterioridad a la firma del contrato de compraventa, ya que, como señala la sentencia de la Sección 11ª de esta Audiencia Provincial de 2 de noviembre de 2.017, que resuelve un supuesto de vicios ocultos por la presencia de termitas, " es notorio para la Sala que ese efecto no se produce de manera súbita sino que es fruto de un proceso evolutivo".

2.- En cuanto a la gravedad del vicio, es cierto que la presencia de las termitas no determina la inhabilidad absoluta de la vivienda, pero sí reviste gravedad suficiente para integrar el requisito del artículo 1.484 del Código Civil. Se indica en el informe de Sanite de 27 de septiembre de 2.017 que la presencia de termitas afecta a un buen número de vigas del edificio, especialmente en los pisos NUM002 y NUM000, que tienen afectada su capacidad estructural, y que ello comporta una disminución de seguridad de los usuarios. Se aprecia actividad de termitas también en la planta segunda. Más concretamente, en la vivienda NUM000 objeto del contrato se considera que precisan intervención 12 de 18 vigas.

3.- En cuanto al conocimiento previo de la compradora, y respecto a la información facilitada por el vendedor, el Sr. Erasmo se contradice al contestar al Letrado de la demandante, ya que en un primer momento manifiesta que informó a la compradora de que había habido un problema de termitas y que por eso ella acudió acompañada de un arquitecto, después dice que no recuerda si le dijo que había habido termitas o un problema de podredumbre de las vigas, y luego afirma de nuevo que le advirtió de que podía haber una afectación de termitas o carcoma y que no podía garantizarle que no hubiera. A preguntas de su Letrado, recuerda haber manifestado a la Sra. Eufrasia que podría haber problemas de termitas. La Sra. Felicidad ha declarado que no recuerda que se hubiera informado de la existencia de termitas en el edificio ni del pago a Ibertrac; declara que no vio ningún problema en su piso y que estaba bien.

En cuanto a la rebaja del precio conseguida tras la negociación que se refleja en los correos electrónicos aportados con la contestación a la demanda, no hay en ellos referencia alguna que permita relacionarla con el conocimiento por la Sra. Eufrasia de la presencia de termitas.

A la vista de esta prueba, no puede considerarse probado que la compradora fuese advertida por los vendedores de la posible existencia de termitas, cuando ellos mismos pretenden no recordar los antecedentes del año 2.013, se muestran contradictorios en sus contestaciones en los interrogatorios y en los correos electrónicos anteriores a la venta no se hace referencia alguna a este tema.

4.- En cuanto a la posibilidad de que la afectación fuese conocida por la visita efectuada a la vivienda por la Sra. Eufrasia acompañada por su cuñado, el arquitecto Sr. Luis Antonio, éste ha declarado como testigo, manifestando que en ningún momento se le advirtió de que años atrás se había detectado un problema por termitas en el edificio, que la visita duró veinte minutos y no pudo verificar las patologías de las vigas de madera ya que a simple vista no se podían detectar; las termitas afectan a la madera por el interior, y su presencia sólo puede comprobarse por las pruebas de resistencia realizadas por empresas especializadas, salvo que la afectación sea tan radical que la viga esté para caer. Además, él no pudo visitar los otros elementos del inmueble afectados por las termitas. El perito D. Basilio ha declarado que la afectación de los forjados por las termitas no se puede apreciar por la simple inspección visual, sino que es precisa la realización de pruebas por las empresas especializadas; no se puede hacer una diagnosis del edificio simplemente viéndolo, sólo podrían apreciarse indicios pero conocer el grado de importancia de la patología requiere de un estudio pormenorizado. La antigüedad del edificio no determina que existan termitas, dependiendo de varios factores. El perito de la demandada D. José no negó la existencia de la patología; en su intervención en la vista realiza una interpretación de la concurrencia de los requisitos del artículo 1.484 del Código Civil que extralimita la función propia del perito conforme al artículo 335 de la Ley de Enjuciamiento Civil. Considera que el Sr. Luis Antonio debería haber constatado la patología con la visita a la finca; cree que era evidente " si no visualmente" por la antigüedad del edificio y su estructura que podría existir el problema y que por ello no puede hablarse de vicios ocultos; si bien hace referencia a los indicios de carcoma, que son exteriores.

Ninguno de los intervinientes ha señalado que en las fotografías tomadas por Sanite en el piso NUM000 y unidas al informe pericial, posteriores a la celebración del contrato, se aprecien indicios visibles y preexistentes de la presencia de termitas; esta empresa utilizó en la inspección un resistógrafo cuyas gráficas son las que ofrecen como resultado la afectación de las vigas.

La valoración conjunta de la prueba documental, pericial, de las declaraciones de los peritos y de la testifical lleva a la conclusión de que la afección de termitas en el piso NUM000 era un vicio oculto, no detectable a simple vista, en cuanto no se ha acreditado que hubiera elementos externos de entidad suficiente para poder ser apreciados por la compradora. Tampoco el hecho de que realizase una breve visita a la vivienda (y sólo a ésta) acompañada por su cuñado arquitecto determina que el vicio litigioso pierda el carácter de oculto: queda acreditado que la comprobación de la existencia de este tipo de patología, salvo casos extremos, requiere de pruebas especializadas; no puede inferirse, como pretende el perito de la parte demandada, únicamente de la antigüedad del edificio; como se ha señalado, no consta que la compradora fuese advertida por el vendedor del antecedente del año 2.013, lo que, como indica la sentencia citada de la Sección 11ª, podría haber puesto al Sr. Luis Antonio en alerta sobre la necesidad de realizar una inspección más profunda. La Sra. Eufrasia podía advertir que compraba un piso en un edificio antiguo, con vigas de madera, y que podía precisar de algunas reparaciones, pero no que tanto la vivienda como la estructura del edifico estaba afectada por la acción de termitas.

Es cierto que la parte actora exoneró al vendedor de la entrega del libro de Inspección Técnica del Edificio, tal como se recoge en la escritura de compraventa; pero ni esta exoneración ni la declaración en la escritura de compraventa de conocer el estado físico del inmueble eximen a los vendedores de la obligación de saneamiento por vicios ocultos. A ello se une que el libro de Inspección Técnica del Edificio, conforme al artículo 2 del Decreto 67/2.015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, el informe de la inspección técnica de los edificios de viviendas (IITE) es " el documento que describe las características generales del edificio, donde se debe hacer constar su estado de conservación, y las posibles deficiencias aparentes constructivas o funcionales que pueden afectar a los elementos comunes que se indican en el modelo normalizado de informe, aunque se tenga que acceder por zonas de uso privativo, y su calificación. También contiene las propuestas que se aconsejan técnicamente para la mejora de la sostenibilidad, la ecoeficiencia, la funcionalidad y las condiciones de accesibilidad del edificio", y conforme al artículo 7, " La inspección técnica de los edificios de viviendas tiene por objeto determinar el estado del edificio en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos", siendo la inspección técnica visual, lo que en este caso hace presumir que no podría haberse advertido la existencia de termitas.

En definitiva, procede estimar en este punto el recurso de apelación, considerándose acreditado que, en relación con la patología de termitas, concurren los requisitos del artículo 1.484 del Código Civil para estimar la existencia de vicio oculto.

SÉPTIMO.- Vicios ocultos. Termitas. Rebaja del precio.

De conformidad con el artículo 1.486 del Código Civil, " En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

Señala la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia, de 16 de julio de 2.021, que " El Código Civil con expresión no del todo exacta habla de rebaja en la cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Ha dicho el Tribunal Supremo, así en la sentencia de 25 de septiembre de 2003 , que la acción del artículo 1.486 del Código Civil no tiene por finalidad la reparación del bien adquirido sino que es una acción en que la pretensión es una rebaja del precio de adquisición proporcional al defecto oculto, esto es, se trata de determinar cuál hubiese sido el precio abonado en el supuesto de conocerse el defecto que padecía el objeto adquirido.

No es una acción con finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual, pero en la misma STS de 25.09.2003 se admite que para establecer el importe de la rebaja del precio se atienda al coste de las obras de reparación necesarias para eliminar el defecto y las consecuencias que el mismo haya producido, dado que de esta forma se obtiene el valor que tendría el bien en el momento de la adquisición".

La parte demandante solicita la condena de los demandados al pago de 8.521,11 euros, cantidad que corresponde a la aplicación al presupuesto de reparación realizado por el perito Sr. Basilio, 83.951,89 euros, del coeficiente de participación del 10,15% del piso NUM000 la vivienda en el edificio.

Habiéndose constatado que no sólo la vivienda adquirida está afectada por las termitas, y que es necesaria una intervención general en el edificio cuya estructura se ve perjudicada por la patología existente, se considera adecuado utilizar como base para la reclamación el presupuesto de reparación total y aplicar al mismo el coeficiente de participación del piso NUM000, ya que ésta será la cantidad que habrá de asumir la compradora para obtener el saneamiento de los vicios ocultos.

Dado que la valoración de la reparación realizada por el perito de la demandante no es impugnada de contrario, ni se ofrece una valoración alternativa, se estima correcto calcular la reducción del precio en función del coste de la obra de reparación, en la cantidad de 8.521,11 euros.

OCTAVO.- Vicios ocultos. Caducidad del boletín eléctrico.

Reitera la apelante que ha de ser considerado como vicio oculto el hecho de que el boletín eléctrico de la vivienda estuviese caducado, ya que era obligación del vendedor tenerlo en vigor, lo que ha determinado que, para obtener el cambio de titularidad del suministro eléctrico, se haya tenido que obtener un nuevo boletín, y para ello, se hubo de adecuar la instalación eléctrica a la normativa actual. Solicita que se le abone el coste en que incurrió, 2.024,02 euros. Ha declarado como testigo D. Luis Manuel, que fue el instalador que intervino; manifestando que tenía que adecuarse la instalación a normativa porque para realizar el cambio de nombre era necesario un nuevo boletín eléctrico.

Pues bien, ha de desestimarse en este punto el recurso de apelación. El problema en este caso fue que el boletín eléctrico tenía más de veinte años, y por ello hubo de obtenerse un nuevo boletín para realizar el cambio del titular del suministro, y para ello fue preciso realizar una adaptación. Aunque la parte vendedora no hubiese proporcionado información sobre el boletín, se considera que en este punto, dada la antigüedad de la vivienda, podía la Sra. Eufrasia, y especialmente el Sr. Luis Antonio, prever la posibilidad de que el boletín eléctrico estuviese caducado y la necesidad de realizar la adaptación y haberse informado sobre ello; también podría haber examinado en la visita elementos externos, como el contador o la caja general, que se encuentran a la vista. A diferencia de los supuestos resueltos en las sentencias mencionadas por la apelante en su recurso, no nos encontramos en un caso en que no existiese instalación eléctrica, o en que ésta fuese inhábil, ya que el suministro eléctrico no cesó en ningún momento. Por otra parte, no se justifica que la totalidad de los trabajos facturados en el documento nº 4 de la demanda fueran los estrictamente exigidos para la adaptación de la instalación y no correspondan a una mejora de la misma.

NOVENO.- Costas del recurso.

La estimación parcial del recurso de apelación determina que no se haga expresa imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación